Постанова від 28 вересня 2026 р. у справі №910/14630/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 вересня 2026 року

м. Київ

cправа № 910/14630/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Ящук Т. О. (адвокат),

відповідача-1 - Монастирського Д. О. (адвокат),

відповідача-2 - Мельника Д. О. (адвокат),

третьої особи - Гунчака А. В. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Автопарк Центр" на рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2026 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Автопарк Центр"

до: 1) Акціонерного товариства "Державний ощадний банк України",

2) Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О",

про визнання недійсним одностороннього правочину та визнання права володіння та користування.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 25.11.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Автопарк Центр" (далі - ТОВ "Автопарк Центр", Товариство, орендар, позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом (у редакції заяви про уточнення позовних вимог від 28.11.2025) до Акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" (далі - АТ "Державний ощадний банк України", Ощадбанк, іпотекодержатель-2, відповідач-1) і Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" (далі - АТ "Державний експортно-імпортний банк України", Укрексімбанк, іпотекодержатель-1, відповідач-2), за участю третьої особи - Товариства з обмеженою відповідальністю "Три О" (далі - ТОВ "Три О", орендодавець, іпотекодавець, третя особа), про:

1) визнання недійсним одностороннього правочину АТ "Державний ощадний банк України" та АТ "Державний експортно-імпортний банк України" про припинення орендних відносин між Товариством і Ощадбанком та Укрексімбанком за договором оренди від 27.02.2024 № 560/2-О (далі - договір оренди від 27.02.2024, договір № 560/2-О), укладеним між ТОВ "Три О" (орендодавець) і ТОВ "Автопарк Центр" (орендар) (далі - оспорюваний правочин);

2) визнання за Товариством права володіння та користування (найму, оренди) нежитловим приміщенням загальною площею 19 251,72 м2, розташованим у підвалах з третього по п`ятий рівень торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: Спортивна площа, будинок 1-А, місто Київ (далі - спірне приміщення, орендоване майно, об`єкт оренди), що виникає на підставі договору оренди від 27.02.2024, укладеного між ТОВ "Автопарк Центр" і ТОВ "Три О", посилаючись на положення статей 203, 215, 525, 598, 770 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 9, 12 Закону України "Про іпотеку".

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що:

1) Товариство є суб`єктом господарювання, який на законних підставах, а саме на підставі укладеного з третьою особою договору № 560/2-О користується спірним приміщенням, починаючи з 01.06.2025, однак 05.11.2025 позивач отримав спільну вимогу іпотекодержателів від 08.08.2025 № 55/2-08/101, у якій повідомлялося, що, у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателів, що міститься в іпотечному договорі, відповідно до статті 37 Закону України "Про іпотеку" 26.07.2025 банки в рахунок часткового погашення заборгованості орендодавця за кредитним договором набули право спільної часткової власності на багатофункціональний комплекс "Gulliver" (далі - БФК "Gulliver") та вимагали припинити користування приміщенням і звільнити його до 11.08.2025. Надалі (20.11.2025) орендар повторно отримав від банків лист-вимогу від 14.11.2025 № 55/2-08/379 про звільнення орендованого приміщення 24.11.2025;

2) 31.10.2025 працівникам, представникам та клієнтам (власникам автомобілів) і представникам контрагентів позивача (суборендарів) було заблоковано доступ до орендованих приміщень, пропускні картки деактивовано, фізичний доступ на поверх (підвали) обмежено найнятими банками службами охорони комплексу;

3) положенням частини 1 статті 770 ЦК України, яка в цьому випадку є спеціальною нормою, що регулює правовідносини при переході права власності від одного власника (наймодавця) до іншого власника, передбачено перехід до нового власника майна прав та обов`язків наймодавця у разі звернення стягнення на предмет іпотеки - об`єкт оренди;

4) лист-вимога банків від 08.08.2025 № 55/2-08/101 не містить жодних передбачених чинним цивільним законодавством (статтями 651, 652, 781- 783 ЦК України) підстав для одностороннього припинення (розірвання) договору оренди від 27.02.2024, як наслідок, протиправним є позбавлення позивача права володіння та користування орендованим майном, порушене право якого підлягає відновленню.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Господарський суд міста Києва рішенням від 29.04.2026 (суддя Спичак О. М.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2026 (головуючий - Яценко О. В., судді Горбасенко П. В., Спаських Н. М.), у задоволенні позову відмовив повністю, а також скасував заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2025 у справі № 910/14630/25.

4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 15, 16, 203, 204, 215, 575, ЦК України, статей 1, 37 Закону України "Про іпотеку", статей 4, 13, 145, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що, оскільки іпотеку зареєстровано за відповідачами 03.10.2007, а право користування спірним приміщенням у ТОВ "Автопарк Центр" виникло значно пізніше, у зв`язку з чим це право користування є нижчим пріоритетом щодо спірного нерухомого майна, як наслідок, у межах спірних правовідносин припинення права користування Товариства спірним приміщенням відбулося в силу імперативної норми закону - частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку".

При цьому суд першої інстанції відхилив доводи третьої особи про те, що право користування позивача спірним приміщенням ніяк не конкурує із правом іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки, позаяк диспозиція норми частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" чітко розділяє права та вимоги третіх осіб, зокрема, право користування Товариства, які втрачають свою чинність з огляду на нижчий пріоритет, чим також спростовуються аргументи позивача про перехід прав орендодавця до відповідачів.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ТОВ "Автопарк Центр" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову повністю.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтовування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування положень частини 9 статті 5, частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" та частини 1 статті 770 ЦК України у подібних правовідносинах, а саме про те, чи підлягає застосуванню норма частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" до відносин, які виникають між наймодавцем і наймачем у разі зміни власника речі, переданої у найм, урегульованих частиною 1 статті 770 ЦК України. При цьому скаржник вважає, що під правом іншої особи щодо строкового користування нерухомим майном законодавець розуміє не будь-яке право користування нерухомим майном, а лише те, яке є предметом іпотеки та відповідає ознакам, наведеним у частині 9 статті 5 та частині 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Крім того, скаржник звертає увагу на доданий до апеляційної скарги висновок експерта у галузі права від 14.05.2026 № 01-9/1-96, згідно з яким закріплена частиною 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" норма не підлягає застосуванню до врегульованих частиною 1 статті 770 ЦК України відносин між наймодавцем і наймачем у разі зміни власника речі, переданої у найм.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

7. АТ "Державний ощадний банк України" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

АТ "Державний експортно-імпортний банк України" у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні повністю з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

ТОВ "Три О" не скористалося правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 24.08.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Автопарк Центр" на рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2026 у справі № 910/14630/25 та призначив розгляд цієї справи у судовому засіданні на 29.09.2026.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. 03.10.2007 між АТ "Державний експортно-імпортний банк України" (іпотекодержатель-1), АТ "Державний ощадний банк України" (іпотекодержатель-2) і ТОВ "Три О" (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір № 166/31/6 (далі - іпотечний договір № 166/31/6), за умовами пункту 1.4 якого банкам передано в іпотеку: 1) земельну ділянку загальною площею 0,1133 га, цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування торгово-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення, кадастровий номер земельної ділянки - 8000000000:76:058:0013, та всі об`єкти, які належать/будуть належати на праві власності іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вищевказаній земельній ділянці, переміщення яких (об`єктів) є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі об`єкт будівництва, що будується (буде створений) на вказаній земельній ділянці і стане власністю іпотекодавця після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, а також реєстрації на нього права власності як на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, включаючи майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено (Об`єкт будівництва); 2) земельну ділянку загальною площею 1,1379 га, цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування торгово-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення, кадастровий номер земельної ділянки - 8000000000:76:058:0008, та всі об`єкти, які належать/будуть належати на праві власності іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вказаній земельній ділянці, переміщення яких (об`єктів) є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі об`єкт будівництва, що будується (буде створений) на вказаній земельній ділянці і стане власністю іпотекодавця після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, а також реєстрації на нього права власності як на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, включаючи майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено (Об`єкт будівництва). Зазначені у цьому пункті земельні ділянки розташовані за адресою: Спортивна площа, 1 у Печерському р-ні м. Києва. Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданих в іпотеку земельних ділянках, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єктів незавершеного будівництва.

У пункті 1.11 іпотечного договору № 166/31/6 його сторони погодили, що іпотекодавець має право протягом строку дії цього договору до моменту введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, без письмової згоди іпотекодержателів укладати щодо предмета іпотеки попередні договори оренди. Іпотекодавець після введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, а також укладення додаткового договору до цього договору (нового договору іпотеки нерухомого майна) щодо зміни предмета іпотеки має право протягом строку дії цього договору без письмової згоди іпотекодержателів укладати договори оренди щодо предмета іпотеки (його частин). Укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) Об`єкта будівництва (його частини) відповідно до умов цього пункту договору дозволяється за дотримання таких умов:

а) зазначення в таких договорах оренди (попередніх договорах оренди) умови: орендарю відомо, що об`єкт оренди (частина нежитлового приміщення торгово-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: площа Спортивна, 1, Печерський р-н м. Києва) знаходиться в іпотеці Ощадбанку та Укрексімбанку; б) надання іпотекодержателям реєстрів укладених договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень такої нерухомості, станом на дату надання таких реєстрів, до 20 числа щомісячно до моменту повернення кредиту із зазначенням найменування орендаря, реквізитів укладеного договору оренди (попереднього договору оренди), орендованої площі, терміну дії договору оренди (попереднього договору оренди), орендної ставки, а також надання іпотекодержателям належним чином засвідчених копій укладених договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень предмета Іпотеки.

10. Надалі до іпотечного договору № 166/31/6 його сторонами вносилися зміни та доповнення на підставі низки додаткових угод.

Зокрема, 24.10.2014 іпотекодержателі та іпотекодавець уклали договір про внесення змін № 19, яким виклали пункт 1.11 іпотечного договору № 166/31/6 у такій редакції:

"Укладення договорів оренди та/або попередніх договорів оренди приміщень, які мають на меті передачу частини приміщень комплексу в оренду, відбувається відповідно до умов цього пункту договору лише з урахуванням таких умов: 1) зазначення в таких правочинах умови, що орендарю відомо, що об`єкт оренди (частина приміщення в Комплексі) знаходиться в іпотеці Ощадбанку та Укрексімбанку; 2) у договорах оренди встановлені зобов`язання для орендарів не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню банками фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень комплексу як предмета іпотеки за цим договором); 3) у договорах оренди (у т. ч. попередніх договорах оренди) приміщень комплексу, мають бути зазначені реквізити поточних рахунків Іпотекодавця, відкритих в Ощадбанку та Укрексімбанку".

Пунктами 2.4.5, 2.4.12, 2.4.14 іпотечного договору № 166/31/6 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 09.09.2020 № 23) передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди кожного іпотекодержателя не вчиняти дій, спрямованих на зміну права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, спрямованих на передачу предмета іпотеки третім особам, крім укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень комплексу відповідно до умов пункту 1.11 цього договору. Іпотекодавець зобов`язаний сповіщати протягом двох робочих днів кожного іпотекодержателя про іпотеку майна та заставу майна, що належить іпотекодавцю (у тому числі податкову заставу, яка відома або безсумнівно повинна бути відомою іпотекодавцеві), а також про всі відомі (або безсумнівно повинні бути відомими) іпотекодавцеві реєстрації обтяження в разі їх виникнення. Іпотекодавець зобов`язаний без попередньої письмової згоди іпотекодержателів не укладати нові договори резервування будь-яких приміщень у комплексі або інші договори(угоди), що матимуть на меті передачу у власність/користування третій особі будь-яких приміщень або частин комплексу, окрім тих правочинів, право на укладення яких позичальником передбачено пунктами 1.11 та 2.4.20 цього договору, а також крім тих, що вже укладені на підставі попередньої письмової згоди банків-учасників та визначені в кредитному договорі.

Таким чином, іпотекодержателями (банками) надано згоду іпотекодавцю на передачу в оренду частин предмета іпотеки.

11. 27.02.2024 між ТОВ "Три О" (орендодавець) і ТОВ "Автопарк Центр" (орендар) укладено договір № 560/2-О, за умовами пункту 3.1, 4.1, 4.2, 5.1 якого орендодавець зобов`язується передати орендарю у строкове платне користування приміщення, вказані у пункті 2 додатку № 1 до цього договору. Тривалість строку оренди за цим договором встановлено сторонами в пункті 4 додатку № 1 до цього договору. Керуючись положеннями частини 1 статті 795 ЦК України, зокрема можливістю визначення умовами договору дня початку обчислення строку договору найму, відмінного від дня передання наймачеві будівлі (її окремої частини), сторони встановили, що строк оренди приміщення починає перебіг з дати початку оренди, термін (строк) настання якої сторони за взаємною згодою закріпили в пункті 4.1 додатку № 1 до договору оренди. У будь-якому випадку, строк оренди приміщення починає перебіг не пізніше, ніж з дня початку використання орендарем приміщення за цільовим призначенням. Передача приміщення за договором оренди підтверджується актом приймання-передачі, підписаним сторонами.

Згідно з пунктом 2.3 договору оренди від 27.02.2024 орендар заявляє, що йому відомо та він не заперечує проти того, що земельна ділянка (належна орендодавцеві на праві приватної власності), майнові права на торгово-офісний комплекс, а також сам торгово-офісний комплекс включно із торгово-розважальним центром і бізнес-центром передані або будуть передані в іпотеку банкам - Ощадбанку та/чи Укрексімбанку.

За змістом підпункту "а" пункту 9.2.1 договору № 560/2-О орендар зобов`язаний не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню іпотекодержателями фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (комплексу як предмета іпотеки за іпотечним договором).

12. У додатку № 1 до договору оренди від 27.02.2024 визначено приміщення, які передаються в оренду за договором, їх площу - 19251,72 м2, строк оренди - 35 місяців, дату початку оренди - 01.06.2025.

Згідно з актом приймання-передачі приміщення від 01.06.2025 орендодавець передав орендарю в користування спірне приміщення.

13. Листом від 08.08.2025 № 5/2-08/101 відповідачі повідомили Товариство про припинення орендних правовідносин за договором оренди від 27.02.2024, зокрема, про те, що 26.07.2025 Ощадбанк як банк-координатор та Укрексімбанк як банк-учасник, що входять до складу консорціуму державних банків, набули у спільну часткову власність БФК "Gulliver". Набуття банками у власність БФК "Gulliver" відбулося шляхом звернення на нього стягнення як на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателів, що міститься в іпотечному договорі № 166/31/6, посвідченому 03.10.2007 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С. В. за реєстровим № кдз-5029, відповідно до положень статті 37 Закону України "Про іпотеку" в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ "Три О" за консорціумним кредитним договором перед банками.

У цьому листі банки поінформували позивача, що частиною 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

Як вказали іпотекодержателі, оскільки державну реєстрацію іпотеки банків щодо БФК "Gulliver" було проведено 03.10.2007, то всі права користування (оренди) приміщень БФК "Gulliver", що виникли та/або зареєстровані після дати реєстрації іпотеки, втратили свою чинність у силу прямої вказівки закону (частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку").

Ураховуючи наведені обставини, відповідачі повідомили позивача про припинення будь-яких укладених із ТОВ "Три О" (або ж з будь-якими іншими особами) договорів оренди (найму, користування)/суборенди приміщень БФК "Gulliver" в силу закону.

Отже, як зазначили відповідачі, з огляду на припинення з 26.07.2025 договору оренди від 27.02.2024 та втрату чинності права оренди нерухомим майном за цим договором Товариство, починаючи з 26.07.2025, користується приміщеннями БФК "Gulliver" без достатньої правової підстави.

Цим листом Банки заперечили проти подальшого користування позивачем приміщеннями БФК "Gulliver" у господарській та будь-якій іншій діяльності та вимагали від орендаря: 1) припинити фактичне користування та звільнити приміщення БФК "Gulliver", що були орендовані станом на 25.07.2025, у строк не пізніше ніж до 11.08.2025 включно; 2) передати банкам за актом приймання-передачі приміщення БФК "Gulliver", що були орендовані станом на 25.07.2025, у стані, не гіршому від того, в якому вони були передані, у придатному до експлуатації за призначенням стані та вільним від майна Товариства.

Відповідачі повідомили позивача про те, що передача приміщень та підписання акта приймання-передачі відбудеться 12.08.2025 об 11:00 за адресою: Спортивна площа, буд. 1-А (БФК "Gulliver", вежа А, вхід зі сторони вул. Басейної), м. Київ.

14. Листом від 14.11.2025 № 55/2-08/379 банки повідомили Товариство про те, що 12.08.2025 передача приміщень та підписання акта приймання-передачі не відбулися у зв`язку з неприбуттям представників орендаря.

Цим листом Ощадбанк та Укрексімбанк вимагали від позивача: звільнити приміщення, що були орендовані станом на 25.07.2025, у строк не пізніше ніж до 24.11.2025 включно; передати банкам за актом приймання-передачі приміщення БФК Gulliver, що були орендовані станом на 25.07.2025, у стані, не гіршому від того, в якому вони були передані, в придатному до експлуатації за призначенням стані та вільним від майна орендаря.

Банки повідомили, що передача приміщень та підписання акта приймання-передачі відбудеться 24.11.2025 об 11:00 за адресою: Спортивна площа, буд. 1-А (БФК "Gulliver", вежа А, вхід зі сторони вул. Басейної), м. Київ.

Позиція Верховного Суду

15. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши у межах вимог касаційної скарги наведені у ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

16. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про те, що, оскільки іпотеку зареєстровано за відповідачами 03.10.2007, а право користування спірним приміщенням у ТОВ "Автопарк Центр" виникло значно пізніше (у червні 2025 року), у зв`язку з чим таке право користування має нижчий пріоритет щодо спірного нерухомого майна, то, як наслідок, у межах спірних правовідносин припинення права користування Товариства спірним приміщенням відбулося в силу імперативної норми закону - частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку".

17. Товариство у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

18. Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову з огляду на таке.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України

19. Зі змісту пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України вбачається, що зазначена норма спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

20. У пункті 133 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц викладено такий висновок щодо застосування норми пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України:

"У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися".

Схожий за змістом правовий висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19 та від 13.04.2021 у справі № 910/17693/19 (пункт 25).

21. Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен обґрунтувати, в чому саме полягає неправильне застосування норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, щодо якої відсутній висновок Верховного Суду (у чому саме полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідних норм права та як саме ці норми права судами були застосовано неправильно). При цьому формування правового висновку не може ставитися в пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

22. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про необхідність формування Верховним Судом висновку щодо питання застосування положень частини 9 статті 5, частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" та частини 1 статті 770 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті того, чи підлягає застосуванню норма частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" до відносин, які виникають між наймодавцем і наймачем у разі зміни власника речі, переданої у найм, урегульованих частиною 1 статті 770 ЦК України) з огляду на таке.

23. Згідно з частинами 1, 3 статті 575 ЦК України (у редакції, чинній із 10.10.2022) іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

24. Відповідно до частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

25. Абзацами 3, 10, 12 статті 1 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна; нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна; пріоритет - переважне право однієї особи щодо права іншої особи на те саме нерухоме майно.

26. За змістом частини 7 статті 3 Закону України "Про іпотеку" пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

27. Згідно з частиною 9 статті 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, що надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об`єкт нерухомого майна, право оренди земельної ділянки, яке відповідно до закону може бути відчужене, передано у заставу орендарем, а також право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій). Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

28. Таким чином, частиною 9 статті 5 Закону України "Про іпотеку" допускається передача в іпотеку таких речових прав, як право оренди чи користування нерухомим майном, право оренди земельної ділянки, тоді як у спірних правовідносинах предметом іпотеки було нерухоме майно (земельні ділянки та об`єкти незавершеного будівництва), а не право оренди нерухомого майна, про яке йдеться у цій нормі матеріального права.

29. У зв`язку з цим у розрізі встановлених у цій справі обставин колегія суддів не бере до уваги передчасні посилання скаржника на обґрунтування своїх заперечень про те, що під правом іншої особи щодо строкового користування нерухомим майном законодавець розуміє не будь-яке право користування нерухомим майном, а лише те, яке є предметом іпотеки та відповідає ознакам, наведеним у частині 9 статті 5 та частині 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку".

30. Статтею 2 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з ЦК України, Господарського кодексу України (чинного до 27.08.2026), Земельного кодексу України, законів України "Про нотаріат", "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

31. Відповідно до пунктів 1, 2 Прикінцевих положень Закону України "Про іпотеку" цей Закон набирає чинності з 1 січня 2004 року. Законодавчі та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, застосовуються у частині, що не суперечить цьому Закону.

32. З огляду на те, що ЦК України прийнято 16.01.2003, тобто ще до набрання чинності Законом України "Про іпотеку", колегія суддів, ураховуючи пріоритетне застосування норм цього Закону до спірних правовідносин припинення права користування Товариства спірним приміщенням, погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що, оскільки іпотеку зареєстровано за відповідачами 03.10.2007, а право користування спірним приміщенням у ТОВ "Автопарк Центр" виникло значно пізніше, у зв`язку з чим це право користування є нижчим пріоритетом щодо спірного нерухомого майна, як наслідок, у межах спірних правовідносин припинення права користування Товариства спірним приміщенням відбулося в силу імперативної норми закону - частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку".

33. Також колегія суддів відхиляє твердження скаржника про необхідність формування Верховним Судом висновку щодо питання застосування положень частини 9 статті 5, частини 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" та частини 1 статті 770 ЦК України у подібних правовідносинах із посиланням на доданий до апеляційної скарги висновок експерта у галузі права від 14.05.2026 № 01-9/1-96, згідно з яким закріплена частиною 6 статті 37 Закону України "Про іпотеку" норма не підлягає застосуванню до врегульованих частиною 1 статті 770 ЦК України відносин між наймодавцем і наймачем у разі зміни власника речі, переданої у найм, позаяк за змістом частини 2 статті 98, частини 1 статті 108 та статті 109 ГПК України предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Учасники справи мають право подати до суду висновок експерта у галузі права щодо: 1) застосування аналогії закону, аналогії права; 2) змісту норм іноземного права згідно з їх офіційним або загальноприйнятим тлумаченням, практикою застосування, доктриною у відповідній іноземній державі. Висновок експерта у галузі права не є доказом, має допоміжний (консультативний) характер і не є обов`язковим для суду. Суд може посилатися в рішенні на висновок експерта у галузі права як на джерело відомостей, які в ньому містяться, та має зробити самостійні висновки щодо відповідних питань.

34. При цьому суд касаційної інстанції враховує викладену в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.07.2021 у справі № 910/16183/19, від 07.08.2023 у справі № 922/1418/22 (пункт 4.12), від 08.11.2023 у справі № 916/1489/22 (пункт 106), від 23.05.2024 у справі № 910/11679/22 (пункт 5.11) усталену правову позицію про те, що якщо науковий висновок не стосується вичерпного переліку питань, передбачених частиною 1 статті 108 ГПК України, щодо яких учасникам справи надається право подати до суду висновок експерта у галузі права (застосування аналогії закону, аналогії права та/або змісту норм іноземного права згідно з їх офіційним або загальноприйнятим тлумаченням, практикою застосування, доктриною у відповідній іноземній державі), а отже, не може вважатися висновком експерта у галузі права і тому Верховний Суд не повинен брати такий висновок до уваги.

35. Таким чином, позивач у поданій касаційній скарзі належним чином не обґрунтував і не довів, яким чином висновок Верховного Суду щодо застосування зазначених вище норм матеріального права може спростувати висновок судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову.

36. Таким чином, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень із зазначеної підстави (схожий висновок про відсутність у Верховного Суду підстав для формування висновку щодо питання застосування наведеної скаржником норми права викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 916/1852/20, від 11.01.2022 у справі № 924/1263/19, від 05.07.2022 у справі № 904/7077/20, від 15.11.2022 у справі № 916/596/21, від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21, від 23.05.2023 у справі № 910/10442/21, від 07.11.2023 у справі № 910/3733/23, від 23.01.2024 у справі № 904/1270/22, від 14.05.2024 у справі № 904/2130/23, від 08.10.2024 у справі № 912/2326/23, від 12.11.2024 у справі № 922/5494/23, від 25.02.2025 у справі № 916/5340/23, від 30.09.2025 у справі № 910/19501/23).

37. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані в справі докази в їх сукупності, дійшли правильного висновку про необґрунтованість позовних вимог.

38. Із наведених раніше мотивів колегія суддів погоджується з обґрунтованими доводами відповідачів, викладеними у відзивах на касаційну скаргу.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

39. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

40. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про необґрунтованість позову, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

41. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

42. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

43. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що викладені у касаційній скарзі доводи позивача не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновку судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову, в зв`язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваних судових рішень.

Розподіл судових витрат

44. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Автопарк Центр" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2026 у справі № 910/14630/25 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай