Постанова від 04 жовтня 2026 р. у справі №906/44/26 — Північно-західний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 жовтня 2026 року Справа № 906/44/26

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Гудак А.В.

судді Маціщук А.В.

судді Василишин А.Р.

секретар судового засідання Пацьола О.О.

за участю представників сторін:

прокурор: Гіліс І.В.

відповідача 1: не з"явився

відповідача 2: Цілик А.В. в.о. керівника

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" та Ємільчинської селищної ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в частині задоволених позовних вимог (суддя Сікорська Н.А., м.Житомир, повний текст складено 27.07.2026)

за позовом Керівника Звягельської окружної прокуратури в інтересах держави

до відповідача 1 Ємільчинської селищної ради

до відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна"

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди, припинення речових прав на землю, скасування державної реєстрації земельної ділянки та зобов`язання повернути землю

Керівник Звягельської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом в інтересах держави до Ємільчинської селищної ради Житомирської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" про:

визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2".

визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025, укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ "Пеллет-Енерго Україна", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га.

скасування в Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га та припинення усі права щодо неї.

скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права комунальної власності Ємільчинської селищної ради на земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 3110958618217, номер відомостей про речове право - 59145649) та похідне речове право - право оренди ТОВ "Пеллет-Енерго Україна" на неї (номер запису про інше речове право - 61615689).

зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" повернути земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га на користь територіальної громади в особі Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 позов задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення 33 сесії 8 скликання Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. “Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2”. Скасовано в Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га. Визнано недійсним договір оренди землі від 22.08.2025, укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га. Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права комунальної власності Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217, номер відомостей про речове право 59145649, та державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю “Пеллет-Енерго Україна” на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га, номер запису про інше речове право 61615689, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217. В решті позову відмовлено. Стягнуто з Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області на користь Житомирської обласної прокуратури 12112,00 грн судового збору.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням Товариство з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі № 906/44/26 в частині задоволення позовних вимог та ухвалити у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову Керівника Звягельської окружної прокуратури в інтересах держави відмовити повністю.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 21.09.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" на рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26. Розгляд апеляційної скарги призначено на 05 жовтня 2026 року.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням Ємільчинська селищна рада звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі № 906/44/26 в частині задоволення позовних вимог та ухвалити у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову Керівника Звягельської окружної прокуратури в інтересах держави відмовити повністю.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 21.09.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Ємільчинської селищної ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26. Об`єднано апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" та Ємільчинської селищної ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в одне апеляційне провадження для спільного розгляду. Розгляд за об`єднаними апеляційними скаргами призначено на 05 жовтня 2026 року.

30 вересня 2026 року керівником Звягельської окружної прокуратури поданий відзив на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна", в якому просить залишити рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 без змін, а скаргу ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” - без задоволення.

30 вересня 2026 року керівником Звягельської окружної прокуратури поданий відзив на апеляційну скаргу Ємільчинської селищної ради, в якому просить залишити рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 без змін, а скаргу Ємільчинської селищної ради - без задоволення.

Представник ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” в судовому засіданні 05.10.2026 підтримала доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення. Підтримала доводи апеляційної скарги Ємільчинської селищної ради.

Прокурор в судовому засідання 05.10.2026 заперечила проти доводів апеляційних скарг відповідачів та надала відповідні пояснення.

В судове засідання 05.10.2026 Ємільчинська селищна рада своїх представників не направила, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлена належним чином, причини неявки суду не повідомила.

Північно-західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення прокурора, представника відповідача-2, розглянувши доводи апеляційної скарги, заперечення викладені у відзивах на апеляційні скарги, вивчивши матеріали справи, наявні в них докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права

ВСТАНОВИВ:

1. Зміст рішення суду першої інстанції.

Суд першої інстанції встановив, що рішенням Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки площею 1,1209 га, кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, яку сформовано як землі промисловості з цільовим призначенням 11.02. Водночас із технічної документації та відомостей Державного земельного кадастру вбачається, що на частину цієї земельної ділянки площею 0,7999 га поширюється обмеження у вигляді прибережної захисної смуги річки Уборть. Незважаючи на це, земельна ділянка була сформована як єдиний об`єкт цивільних прав із промисловим цільовим призначенням, виставлена на земельні торги, переможцем яких стало ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” та 22.08.2025 передана останньому в оренду строком на 10 років.

Оцінивши встановлені обставини, суд першої інстанції дійшов висновку, що при прийнятті рішення №4109 селищна рада не врахувала особливого правового режиму земель прибережної захисної смуги, який визначається безпосередньо Земельним та Водним кодексами України і не може бути змінений шляхом віднесення земельної ділянки до іншої категорії чи встановлення іншого виду цільового призначення. Сам факт відображення такого обмеження у технічній документації та Державному земельному кадастрі, за висновком суду першої інстанції, не легалізує передачу всієї ділянки для промислового використання, а навпаки, свідчить про обізнаність селищної ради щодо наявності спеціального правового режиму. Тому рішення від 12.03.2025 №4109 суд першої інстанції визнав таким, що прийняте з порушенням земельного та водного законодавства, а укладений на його підставі договір оренди від 22.08.2025 таким, що не відповідає вимогам статті 203 ЦК України та підлягає визнанню недійсним.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позову прокурора: визнав незаконним і скасував рішення Ємільчинської селищної ради №4109, визнав недійсним договір оренди, а також визнав обґрунтованими похідні вимоги про скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки та припинення зареєстрованих щодо неї речових прав. Водночас у задоволенні вимоги про зобов`язання ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” повернути земельну ділянку відмовлено, оскільки після скасування її державної реєстрації та припинення всіх речових прав така вимога не забезпечує самостійного правового результату, фактично дублює наслідки задоволення інших позовних вимог та не є необхідним і ефективним способом захисту в даному випадку.

2.Узагальнені доводи апеляційних скарг та заперечення інших учасників справи

В обґрунтування апеляційної скарги ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” посилається на те, що судом першої інстанції неповно з`ясовані обставини, що мають значення для справи, недоведеність обставин, які суд визнав установленими, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, а також неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права.

Насамперед апелянт заперечує наявність належних підстав для представництва прокурором інтересів держави у спірних правовідносинах. Скаржник зазначає, що прокурором не дотримано вимог статті 23 Закону України “Про прокуратуру” та статті 53 Господарського процесуального кодексу України, оскільки не доведено нездійснення або неналежного здійснення захисту інтересів держави компетентним органом та не наведено належного обґрунтування неможливості такого захисту Ємільчинською селищною радою. На переконання апелянта, суд першої інстанції формально погодився з доводами прокурора про можливість його звернення до суду як самостійного позивача лише з огляду на те, що селищна рада прийняла оспорюване рішення та уклала договір оренди, не перевіривши при цьому всіх передбачених законом умов здійснення прокурором представницької функції.

Щодо правового режиму спірної земельної ділянки апелянт стверджує, що суд першої інстанції неправильно ототожнив наявність у межах земельної ділянки обмеження у вигляді прибережної захисної смуги із належністю відповідної земельної ділянки до земель водного фонду. На думку скаржника, законодавство розмежовує категорію земель, обмеження у використанні земельної ділянки та спеціальний режим використання території в межах прибережної захисної смуги. Саме по собі встановлення прибережної захисної смуги, як зазначає апелянт із посиланням, зокрема, на постанову Верховного Суду від 15.08.2024 у справі №400/2934/20, встановлює певні обмеження у використанні земельної ділянки, проте не спричиняє автоматичної зміни її категорії на землі водного фонду.

Крім того, скаржник зазначає про недоведеність фактичного розташування спірної земельної ділянки в межах прибережної захисної смуги річки Уборть у визначених прокурором межах. Апелянт звертає увагу, що судом не встановлено характеристик відповідного водного об`єкта, його довжини, русла, витоку, гирла, площі водозбору, а також конкретних координат та поворотних точок, які б визначали межі частини земельної ділянки площею 0,7999 га, на яку поширюється відповідне обмеження. За твердженням апелянта, суд обмежився відомостями Державного земельного кадастру про наявність обмеження виду 05.02, не дослідивши належним чином містобудівну документацію, долучену Ємільчинською селищною радою.

Окремо ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” наголошує, що земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 не була вперше сформована рішенням Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109. За доводами апеляційної скарги, земельна ділянка існувала значно раніше, мала кадастровий номер, використовувалася іншими землекористувачами та була зареєстрована у Державному земельному кадастрі ще 06.02.2009. Тому рішення №4109 лише затвердило технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації вже існуючої земельної ділянки, а суд першої інстанції, на думку апелянта, помилково прирівняв таку інвентаризацію до первинного формування земельної ділянки та не встановив причинно-наслідкового зв`язку між прийняттям рішення №4109 і тим порушенням земельного та водного законодавства, на яке посилався прокурор.

Апелянт також не погоджується із застосуванням наслідків встановленого судом першої інстанції порушення до всієї земельної ділянки площею 1,1209 га. Зазначає, що суд першої інстанції сам установив поширення обмеження у вигляді прибережної захисної смуги лише на 0,7999 га, однак скасував державну реєстрацію всієї земельної ділянки та припинив речові права щодо неї в цілому, у тому числі стосовно 0,3210 га, щодо яких належність до земель водного фонду судом не встановлена. Посилаючись на постанову Верховного Суду від 08.10.2025 у справі №453/1192/23, скаржник вважає таке втручання непропорційним та зазначає, що у випадку часткового накладення земельної ділянки на землі водного фонду відповідний спосіб захисту має стосуватися саме спірної частини земельної ділянки.

Заперечуючи проти визнання договору оренди від 22.08.2025 недійсним, ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” посилається на свою добросовісність як орендаря. Апелянт зазначає, що право оренди ним набуто за результатами відкритих земельних торгів, проведених органом місцевого самоврядування, договір укладено на підставі офіційної документації та відомостей державних реєстрів, право оренди зареєстровано у встановленому законом порядку, а орендна плата сплачувалася відповідно до умов договору. Відомості про прибережну захисну смугу не приховувалися, а були безпосередньо відображені у Державному земельному кадастрі та договорі оренди. При цьому, як стверджує апелянт, судом першої інстанції не встановлено, що товариство знало або повинно було знати про можливу незаконність дій органу місцевого самоврядування, а також не встановлено здійснення товариством будь-якої забороненої господарської діяльності чи будівництва у межах прибережної захисної смуги.

Також апелянт вважає неналежним та неефективним обраний прокурором спосіб захисту. Зокрема, стверджує, що визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 саме по собі не відновлює порушеного права, оскільки це рішення не було первинною підставою формування земельної ділянки, не є рішенням про передачу земельної ділянки ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, не встановлює умов її використання орендарем та не змінює режиму прибережної захисної смуги. На переконання скаржника, суд першої інстанції неправомірно ототожнив рішення про затвердження технічної документації щодо інвентаризації земель із подальшим рішенням про передачу земельної ділянки в користування та умовами договору оренди.

З урахуванням вищевикладеного, ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” вважає, що суд першої інстанції не встановив конкретного порушення інтересів держави, безпосередньо спричиненого рішенням Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025, не довів незаконності договору оренди на момент його укладення, не врахував добросовісності орендаря та непропорційності припинення його права на всю земельну ділянку.

Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” заперечує проти її задоволення та вважає доводи апелянта такими, що не спростовують висновків суду першої інстанції, не ґрунтуються на фактичних обставинах справи, нормах матеріального і процесуального права та релевантній судовій практиці. На думку прокурора, суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та надав їм належну правову оцінку.

Щодо наявності підстав для представництва інтересів держави прокурор зазначає, що порушення інтересів держави полягає у формуванні та передачі в оренду для промислових потреб земельної ділянки площею 1,1209 га, значна частина якої - 0,7999 га, тобто понад 70% її площі, знаходиться у межах прибережної захисної смуги річки Уборть та за позицією прокурора не може використовуватися для розміщення й експлуатації об`єктів промисловості. Таке використання земель водного фонду, на переконання прокурора, порушує публічний інтерес у забезпеченні належної охорони земель та водних ресурсів.

Заперечуючи доводи апелянта про недотримання вимог статті 23 Закону України “Про прокуратуру”, прокурор посилається на те, що саме Ємільчинська селищна рада прийняла оспорюване рішення та уклала спірний договір оренди, а тому орган місцевого самоврядування, який за твердженням прокурора, сам допустив порушення інтересів територіальної громади, не може одночасно виступати позивачем у спорі щодо законності власного рішення. З посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 прокурор зазначає, що в такому випадку він набуває статусу самостійного позивача, а попереднє звернення до відповідного органу в порядку частини четвертої статті 23 Закону України “Про прокуратуру” не вимагається, оскільки такий обов`язок стосується органу, який надалі має набути статусу позивача.

Щодо правового статусу спірної земельної ділянки прокурор наголошує, що землі прибережних захисних смуг відповідно до статті 58 Земельного кодексу України та статті 4 Водного кодексу України належать до земель водного фонду та мають спеціальний правовий режим. Зокрема, статтями 59– 61 Земельного кодексу України та статтями 85, 88, 89 Водного кодексу України встановлено спеціальні обмеження щодо їх використання та вичерпне коло цілей, для яких такі землі можуть передаватися в оренду. За твердженням прокурора, використання частини спірної земельної ділянки, що знаходиться в межах прибережної захисної смуги, для промислових потреб цим вимогам не відповідає.

Прокурор зазначає, що внаслідок проведеної інвентаризації понад дві третини земельної ділянки фактично сформовано за рахунок земель прибережної захисної смуги річки Уборть, однак цю частину віднесено до земель промисловості та передано у користування для цілей, не передбачених для земель водного фонду. Доводи апелянта щодо недоведеності характеристик річки Уборть прокурор відхиляє з посиланням на загальнодоступну інформацію з офіційних ресурсів Басейнового управління водних ресурсів річки Прип`ять та Державного агентства водних ресурсів України, відповідно до якої Уборть належить до середніх річок.

Щодо правомірності рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 прокурор зазначає, що саме цим рішенням затверджено технічну документацію та створено юридичні передумови для реєстрації права комунальної власності, подальшого продажу права оренди на земельних торгах та укладення договору оренди з ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”. Водночас існування земельної ділянки у визначених межах та її використання як земель промисловості, на думку прокурора, суперечить спеціальному режиму тієї її частини, яка розташована у прибережній захисній смузі.

Прокурор також заперечує доводи про неналежність та неефективність обраного способу захисту. Посилаючись на статті 16, 21 ЦК України та правові висновки Великої Палати Верховного Суду, зокрема у справах №927/1206/21, №469/1044/17 та №925/1133/18, прокурор вказує, що визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування у спірних правовідносинах спрямоване на усунення стану юридичної невизначеності щодо цільового призначення земельної ділянки та правових підстав її подальшого використання. Аналогічність такого способу захисту прокурор обґрунтовує також постановою Верховного Суду від 10.12.2025 у справі №906/1032/24.

На думку прокурора, незаконність рішення селищної ради, яке стало правовою підставою для проведення земельних торгів та укладення договору оренди, зумовлює невідповідність цього договору вимогам статті 203 ЦК України. Крім того, оскільки існування вже зареєстрованої земельної ділянки як земель промисловості унеможливлює належне формування земель водного фонду в частині їх накладення, для реального поновлення порушених інтересів держави необхідним є скасування державної реєстрації всієї земельної ділянки та припинення зареєстрованих щодо неї речових прав - права комунальної власності селищної ради та права оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”.

Заперечуючи посилання апелянта на його добросовісність та гарантії статті 1 Першого протоколу до Конвенції, прокурор виходить із того, що втручання у право користування земельною ділянкою відповідає критеріям законності, переслідує значний суспільний інтерес - охорону земель водного фонду, поверхневих вод та відновлення законності - і має оцінюватися з позиції справедливого балансу між приватними та публічними інтересами. Прокурор наголошує на особливому суспільному значенні охорони земель прибережних захисних смуг та водних ресурсів.

Також прокурор вважає нерелевантними посилання ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” на постанови Верховного Суду у справах №400/2934/20 та №453/1192/23, оскільки вони ухвалені за іншого предмета спору, фактичних обставин та нормативного регулювання і, на його думку, не містять висновків, які можуть бути безпосередньо застосовані до спірних правовідносин.

Поряд з цим, обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, Ємільчинська селищна рада насамперед не погоджується з висновком суду першої інстанції про незаконність рішення 33 сесії 8 скликання Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 “Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2”. На переконання апелянта, суд першої інстанції помилково виходив із того, що саме під час проведення інвентаризації земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 була сформована як об`єкт цивільних прав та віднесена до земель промисловості, незважаючи на наявність у її межах прибережної захисної смуги.

Апелянт зазначає, що спірна земельна ділянка на момент проведення інвентаризації вже була сформована, мала кадастровий номер та була зареєстрована у Державному земельному кадастрі ще 06.02.2009. За доводами селищної ради, проведення інвентаризації у 2024– 2025 роках мало на меті не формування нової земельної ділянки та не зміну її категорії чи цільового призначення, а виключно приведення у відповідність відомостей Державного земельного кадастру щодо фактичної площі земельної ділянки та координат поворотних точок її меж. У зв`язку із цим апелянт вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що рішенням №4109 селищна рада фактично сформувала земельну ділянку як єдиний об`єкт цивільних прав із категорією земель промисловості та видом цільового призначення 11.02 "Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості".

На підтвердження своєї позиції апелянт посилається на приписи статті 79-1 Земельного кодексу України, відповідно до яких земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера, а також на положення Порядку ведення Державного земельного кадастру та Порядку проведення інвентаризації земель. Ємільчинська селищна рада наголошує, що інвентаризація не є процедурою зміни цільового призначення земельної ділянки, оскільки така зміна потребує розроблення окремої документації із землеустрою та прийняття відповідного рішення. За твердженням апелянта, технічна документація лише зафіксувала вже існуючий правовий статус земельної ділянки та уточнила відомості щодо її меж і площі.

Окремо селищна рада звертає увагу на наявне у матеріалах справи викопіювання з містобудівної документації, відповідно до якого земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 розташована у функціональній зоні земель промислових підприємств. На думку апелянта, суд першої інстанції не врахував цієї обставини та безпідставно пов`язав затвердження технічної документації щодо інвентаризації з виникненням нового правового статусу земельної ділянки. Скаржник вважає, що рішення №4109 саме по собі не породжує правових наслідків щодо первинного формування земельної ділянки та не змінює її категорію чи цільове призначення.

Крім того, апелянт зазначає, що технічну документацію із землеустрою затверджено відповідно до статті 186 Земельного кодексу України за наявності витягу з Державного земельного кадастру з вже внесеними виправленими відомостями. При цьому, як вказує селищна рада, виконавець документації не вносив пропозицій щодо зміни категорії чи цільового призначення земельної ділянки, а державний кадастровий реєстратор не відмовляв у внесенні відповідних змін. Апелянт також звертає увагу, що державну реєстрацію спірної земельної ділянки у 2009 році та подальше внесення змін до відомостей кадастру здійснював відповідний орган Державного земельного кадастру, який прокурором до участі у справі як співвідповідач не залучався.

Щодо наявності прибережної захисної смуги Ємільчинська селищна рада не заперечує факту поширення на частину спірної земельної ділянки площею 0,7999 га відповідного обмеження. Водночас апелянт вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що наявність такого обмеження свідчить про неправомірність віднесення земельної ділянки до категорії земель промисловості. Посилаючись на статтю 60 Земельного кодексу України, селищна рада зазначає, що прибережні захисні смуги можуть встановлюватися на земельних ділянках різних категорій, а відомості про них вносяться до Державного земельного кадастру саме як обмеження у використанні земель. На переконання апелянта, законодавство розмежовує категорію земельної ділянки, встановлене щодо неї обмеження та спеціальний режим господарської діяльності у межах прибережної захисної смуги.

Селищна рада також зазначає, що як вона, так і ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” усвідомлювали необхідність дотримання спеціального режиму використання частини земельної ділянки, на яку поширюється прибережна захисна смуга. Відомості про таке обмеження були внесені до Державного земельного кадастру, зазначені у документації із землеустрою, а також безпосередньо відображені в умовах договору оренди землі. Тому, на думку апелянта, суд першої інстанції безпідставно дійшов висновку про ігнорування селищною радою спеціального правового режиму прибережної захисної смуги під час передачі земельної ділянки в оренду.

Окремими доводами апеляційної скарги є заперечення висновку суду першої інстанції щодо неправомірності продажу права оренди спірної земельної ділянки на земельних торгах. Ємільчинська селищна рада вказує, що чинне земельне законодавство не містить заборони на передачу на земельних торгах земельної ділянки категорії земель промисловості з установленим обмеженням у вигляді прибережної захисної смуги, за умови дотримання спеціального режиму використання відповідної частини такої ділянки. За твердженням апелянта, цільове призначення земельної ділянки визначалося відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, а сама наявність прибережної захисної смуги не свідчить про незаконність проведення земельних торгів чи укладення договору оренди.

Таким чином, Ємільчинська селищна рада вважає, що суд першої інстанції не встановив конкретних незаконних дій органу місцевого самоврядування при прийнятті рішення №4109 від 12.03.2025, оскільки це рішення не було підставою для первинного формування спірної земельної ділянки, не змінювало її категорії чи цільового призначення, а лише затвердило технічну документацію, на підставі якої до Державного земельного кадастру були внесені уточнені відомості щодо площі та координат поворотних точок меж уже сформованої земельної ділянки.

Відзив прокурора на апеляційну скаргу Ємільчинської селищної ради обґрунтований тим, що доводи апелянта щодо правомірності рішення селищної ради №4109 від 12.03.2025 та законності передачі спірної земельної ділянки в оренду не спростовують висновків суду першої інстанції. Прокурор наполягає, що спірна земельна ділянка площею 1,1209 га більшою частиною - 0,7999 га знаходиться у межах прибережної захисної смуги річки Уборть, а тому використання її як земель промисловості для розміщення та експлуатації об`єктів переробної, машинобудівної та іншої промисловості суперечить вимогам земельного та водного законодавства.

Прокурор зазначає, що прибережні захисні смуги відповідно до статей 58-61 Земельного кодексу України та статей 85, 88, 89 Водного кодексу України належать до земель водного фонду та мають спеціальний правовий режим. Такі землі можуть передаватися в оренду лише для визначених законом цілей, зокрема сінокосіння, рибогосподарських, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних, туристичних та науково-дослідних потреб, але не для промислового використання. У зв`язку з цим прокурор вважає, що віднесення частини земель прибережної захисної смуги до земель промисловості та її передача в користування для промислових цілей є незаконними.

Щодо доводів апелянта про те, що рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 лише затвердило технічну документацію та не змінило правового статусу земельної ділянки, прокурор заперечує, що саме цим рішенням затверджено технічну документацію, доручено провести державну реєстрацію речового права, після чого 21.03.2025 зареєстровано право комунальної власності Ємільчинської селищної ради на земельну ділянку. На думку прокурора, при проведенні інвентаризації, затвердженні документації та подальшій передачі ділянки в оренду селищна рада не врахувала спеціальний режим земель прибережної захисної смуги.

Прокурор також не погоджується з посиланням селищної ради на містобудівну документацію. Зазначає, що з наявного у справі викопіювання не вбачається встановлення конкретних меж прибережної захисної смуги річки Уборть, а тому такі межі мають визначатися безпосередньо за нормативними розмірами, передбаченими статтями 60 ЗК України та 88 ВК України. Водний кодекс України, за позицією прокурора, не передбачає можливості зміни цільового призначення земель водного фонду для їх використання у промислових цілях.

Окремо прокурор обґрунтовує належність та ефективність обраного способу захисту. Посилаючись на статті 16, 21 ЦК України, частину десяту статті 59 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, а також постанови Великої Палати Верховного Суду у справах №927/1206/21, №469/1044/17 та №925/1133/18, прокурор зазначає, що вимога про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування є ефективною, оскільки усуває стан юридичної невизначеності щодо цільового призначення земельної ділянки та правових підстав її використання. Аналогічний підхід, за твердженням прокурора, викладений у постанові Верховного Суду від 10.12.2025 у справі №906/1032/24.

Крім того, прокурор вважає, що оскільки рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 стало правовою підставою для продажу права оренди на земельних торгах та укладення договору оренди з ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, незаконність такого рішення свідчить і про невідповідність договору вимогам статті 203 ЦК України. Набуття права користування землями водного фонду для промислових потреб, не передбачених частиною четвертою статті 59 ЗК України, на думку прокурора, виключає можливість визнання такого права оренди правомірно набутим.

Доводи апелянта щодо правового статусу земельної ділянки прокурор також вважає безпідставними, наголошуючи, що землі прибережних захисних смуг є землями водного фонду, які перебувають під підвищеною правовою охороною та мають особливий режим використання. За позицією прокурора, понад дві третини спірної ділянки фактично сформовано за рахунок земель прибережної захисної смуги річки Уборть, а тому віднесення цієї частини до земель промисловості суперечить законодавству.

Щодо характеристик річки Уборть прокурор зазначає, що відповідні відомості отримані з офіційних ресурсів Басейнового управління водних ресурсів річки Прип`ять та Державного агентства водних ресурсів України, згідно з якими Уборть є середньою річкою, а тому такі загальнодоступні офіційні дані не потребують підтвердження окремим документом щодо площі її водозбору.

3. Обставини, встановлені судом апеляційної інстанції. Правові норми, застосовані апеляційним судом до спірних правовідносин та правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.

Щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до абз. 1-3 ч. 4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із ч. 4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово висновувала правові висновки, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні компетентні органи, а не прокурор.

Прокурор не повинен вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати компетентний орган, який може і бажає захищати інтереси держави.

Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №826/13768/16, від 05.03.2020 у справі №9901/511/19, від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 - пункти 45, 47; від 06.07.2021 у справі №911/2169/20 - пункт 8.39, 8.40; від 21.06.2023 у справі №905/1907/21 - пункт 8.56, 8.57).

У постанові від 07.11.2018 у справі №916/749/17 Верховний Суд вказав, що безпосередність звернення до суду прокуратури без зазначення компетентного органу, який здійснює функції держави в спірних відносинах, правомірно обґрунтовується перевищенням органом місцевого самоврядування, що здійснює правомочності власника майна, належного територіальній громаді, встановлених законом меж її владних повноважень, а також необхідністю захисту інтересів держави в частині забезпечення права місцевої громади розпоряджатися землею, яка їй належить.

Захист інтересів держави в особі територіальної громади має здійснювати відповідна рада, проте, у разі якщо саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення, яке є незаконним та порушує інтереси держави в особі територіальної громади, правомірним є звернення прокурора та визначення ради відповідачем, поза як іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади не існує.

Верховний Суд в постанові від 08.02.2019 у справі №915/20/18 вказав, що інтереси держави охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.

Надмірна формалізація "інтересів держави", особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 зі справи №806/1000/17).

Інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також захист прав та свобод місцевого самоврядування, яке не носить загальнодержавного характеру, але направлене на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання.

Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 8.11 постанови від 28.09.2022 у справі №483/448/20 дійшла такого висновку: "У кожному випадку звернення до суду в інтересах держави перед тим, як визначити коло відповідачів, прокурор має встановити насамперед: а) суб`єкта, якому належать повноваження звертатися до суду за захистом відповідного права або інтересу; б) ефективний спосіб захисту такого права чи інтересу; в) залежно від установленого - коло відповідачів.

Визначаючи процесуальний статус прокурора як позивача у справі, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 виклала правовий висновок, що:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо:

- орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси;

- орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо:

- відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

- орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народ. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Аналогічні положення містяться і у ст. ст. 1, 2 ЗК України, відповідно до яких земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земельні відносини це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

Аналіз норм Конституції України, Земельного кодексу України свідчить, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у земельних правовідносинах діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок. Реалізуючи ці повноваження, вказані органи вступають у правовідносини з юридичними та фізичними особами.

Вилучення з порушенням земельного законодавства земель водного фонду, зміна їх цільового призначення, призводить до використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та порушує інтереси держави в особі територіальної громади.

На підставі рішення 8 сесії 5 скликання Ємільчинської селищної ради від 07.04.2007 за Ємільчинською селищною радою зареєстровано право комунальної власності земельної ділянки за кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,2378 га, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.08.2021 №НВ-1816079262021 (а.с.188 т.1).

Поряд з цим, право комунальної власності на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га за Ємільчинською селищною радою зареєстровано 21.03.2025, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 84 т.1).

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів зазначає, що станом на час звернення прокурора до суду першої інстанції з даним позовом, саме за Ємільчинською селищною радою зареєстровано право комунальної власності за спірною земельною ділянкою.

Крім того, право комунальної власності на спірну земельну ділянку жодним з учасників даної справи не заперечується, під сумнів не ставиться.

У даному випадку, необхідність захисту інтересів держави, за твердженням прокурора, полягає в тому, незаконна зміна цільового призначення земель водного фонду загрожує порушенню використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, що порушує інтереси держави.

Cпірна земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га в більшій частині - 0,7999 га не може використовуватися для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, а також існувати в межах прибережної захисної смуги річки Уборть як землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, її державна реєстрація повинна бути скасована та створено новий об`єкт (об`єкти) земельних відносин з іншими цільовим призначенням.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 зазначено, що у випадку, коли органи, їхні посадові особи не бажають чи не можуть ефективно діяти з метою усунення порушень, або ж є джерелом порушення прав і законних інтересів територіальної громади чи загальносуспільних (загальнодержавних) інтересів, повноваження на звернення до суду на захист таких інтересів надаються прокурору.

Колегія судді відзначає, що фактичні обставини справи порушення прав держави чи територіальної громади в окремому спорі можуть свідчити про те, що уповноважений державою орган сам є учасником спірних відносин і порушником інтересів держави.

Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб`єкта права, не може (через відсутність повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади.

В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача. У цьому випадку визначення органу позивачем суперечило б принципу розумності, тому статусом позивача має наділятися прокурор, а уповноважений орган має бути відповідачем.

Також, згідно з позицією Великої Палати Верховного Суду визначений ч. 4 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” обов`язок попередньо, до звернення до суду, звернутися до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача.

Оскільки, орган місцевого самоврядування - Ємільчинська селищна рада сама порушила права територіальної громади шляхом прийняття спірного рішення та укладенням оспорюваного договору оренди земельної ділянки, яка в більшій частині - 0,7999 га накладається на прибережну захисту смугу річки Уборть та не може використовуватись для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості як землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, тому статус позивача у даній справі набуває прокурор.

Власне апелянт визнає, що прокурор обґрунтовував звернення до суду тим, що саме Ємільчинська селищна рада, будучи органом місцевого самоврядування, прийняла спірне рішення та уклала оспорюваний договір. Водночас скаржник помилково робить із цього висновок про необхідність попереднього звернення прокурора до цієї ж ради та надання їй можливості самостійно звернутися до суду.

Такий аргумент не враховує правової природи передбаченої частиною четвертою статті 23 Закону України “Про прокуратуру” процедури попереднього повідомлення компетентного органу. Як роз`яснила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, обов`язок прокурора до пред`явлення позову звернутися до компетентного органу стосується саме того органу, який у подальшому має набути статусу позивача. Метою такої процедури є надання компетентному органу можливості самостійно захистити інтереси держави, перш ніж прокурор виконуватиме щодо нього субсидіарну функцію. Натомість коли цей орган сам є суб`єктом оспорюваного рішення та повинен бути відповідачем, вимога про попереднє звернення до нього з пропозицією оскаржити власний акт позбавлена процесуального змісту. Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу відповідача-2 правильно акцентує, що обов`язок попереднього звернення стосується органу, який надалі набуде статусу позивача, тоді як Ємільчинська селищна рада у цій справі є учасником спірних правовідносин, чиї власні рішення та дії оспорюються.

Таким чином, посилання апелянта на постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 щодо субсидіарного представництва не змінює висновків колегії суддів. Зазначена практика стосується насамперед ситуації, коли існує компетентний орган, який має право самостійно звернутися до суду із відповідним позовом, але не здійснює або неналежним чином здійснює захист інтересів держави. У такій ситуації прокурор дійсно не може автоматично підміняти відповідний орган. У даній же справі прокурор не підміняє Ємільчинську селищну раду у здійсненні нею повноважень, а оспорює законність рішення та правочину самої селищної ради, що є принципово іншою процесуальною ситуацією.

Поряд з цим є безпідставним посилання апелянта на те, що Ємільчинська селищна рада є самостійною юридичною особою, має процесуальну дієздатність, була представлена у судовому засіданні та теоретично могла звернутися з позовом до ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”. Наявність у юридичної особи загальної процесуальної правоздатності та дієздатності не тотожна наявності у неї належного процесуального статусу для заявлення конкретного позову. У цій справі однією з основних вимог є визнання незаконним рішення самої Ємільчинської селищної ради. Отже, вимагати від ради звернення до суду з позовом про визнання незаконним власного рішення, правомірність якого вона послідовно відстоює, означало б штучне поєднання в одній особі взаємовиключних процесуальних інтересів.

Не ґрунтується на законі й твердження апелянта про те, що у справі нібито “позивач і відповідач збігаються в одній особі”, а тому відсутній спір про право. Прокурор у цій справі звернувся не від імені Ємільчинської селищної ради та не на захист її індивідуального майнового інтересу, а в інтересах держави як самостійний позивач. Ємільчинська селищна рада, навпаки, є відповідачем саме тому, що законність прийнятого нею рішення та укладеного нею правочину становить предмет судового розгляду. Ототожнення публічного інтересу держави у додержанні земельного та водного законодавства з процесуальним інтересом органу місцевого самоврядування, акт якого оспорюється, є юридично помилковим.

Колегія суддів також відхиляє посилання апелянта на можливість захисту інтересів держави “іншим спеціально уповноваженим органом”. Для застосування механізму субсидіарного представництва недостатньо абстрактно послатися на існування державних органів, які здійснюють контроль або нагляд у сфері земельних чи водних відносин. Необхідно встановити, що конкретний орган наділений законом правом звернення до суду саме з такими вимогами, які заявлені прокурором: про визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди, скасування державної реєстрації земельної ділянки та припинення відповідних речових прав. Сам факт наявності контрольних чи наглядових повноважень не означає наявності повноваження на пред`явлення будь-якого позову щодо земельних ділянок. Саме на це звертала увагу Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, аналізуючи, зокрема, межі повноважень органів Держгеокадастру.

Таким чином, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про недотримання прокурором вимог статті 23 Закону України “Про прокуратуру”, відсутність належного обґрунтування підстав для представництва інтересів держави та необхідність попереднього звернення прокурора до Ємільчинської селищної ради з метою надання останній можливості самостійно відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави.

Враховуючи викладене у сукупності, а також те, що рада і наразі не зацікавлена у правомірному, як вважає прокурор, визначенні категорії цільового призначення і достовірному відображенню відомостей про категорію цільового призначення спірної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, про що принаймні свідчить її позиція під час розгляду цієї справи, колегія суддів погоджується з доводами прокурора та висновком суду першої інстанції про те, що у даній справі прокурором підтверджено наявність підстав для представництва інтересів держави, зокрема, для звернення до суду саме як самостійний позивач, визначивши Ємільчинську селищну раду відповідачем.

Відтак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність у керівника Звягельської окружної прокуратури належних підстав для звернення до суду в інтересах держави як самостійного позивача, а протилежні доводи апеляційних скарг ґрунтуються на змішуванні двох різних процесуальних моделей представництва прокурором інтересів держави та неправильному застосуванні статті 23 Закону України “Про прокуратуру” і статті 53 ГПК України, у зв`язку з чим відхиляються колегією суддів як необґрунтовані.

Щодо суті спору, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається зі змісту апеляційних скарг Товариство з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" та Ємільчинська селищна рада оскаржує рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в частині задоволених позовних вимог.

Отже, рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 з урахуванням вимог статті 269 Господарського процесуального кодексу України переглядається в апеляційному порядку в оскаржуваній частині, а саме в частині визнання незаконним та скасування рішення 33 сесії 8 скликання Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. “Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2”. Скасування в Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га. Визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025, укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га. Скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права комунальної власності Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217, номер відомостей про речове право 59145649, та державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю “Пеллет-Енерго Україна” на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га, номер запису про інше речове право 61615689, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217.

Колегія суддів відзначає, що предметом спору у даній справі є правомірність оформлення та передачі в оренду для промислового використання земельної ділянки площею 1,1209 га з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046, розташованої у селищі Ємільчине по вул. Соборна, 2, частина якої за відомостями Державного земельного кадастру та умовами самого договору оренди перебуває в межах прибережної захисної смуги. Отже, для вирішення спору необхідно розмежувати питання існування прибережної захисної смуги, її просторового накладення на спірну ділянку, допустимості конкретного виду використання землі та співмірності обраних способів захисту.

Відповідно до частини другої статті 83 ЗК України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (частина перша статті 116 ЗК України).

Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом (частина друга статті 90 ЗК України).

Частиною другою статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Категорії земель визначають цільове призначення земельної ділянки та встановлюють певні обмеження та можливості щодо її використання.

Приписи статті 18 ЗК України визначили, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Законодавець у приписах статті 19 ЗК України встановив, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на дев`ять категорій (землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення).

Аналіз зазначених правових норм дає підстави вважати, що усі землі в межах території України за основним цільовим призначенням належать до певної категорії, жодна земельна ділянка не може бути без віднесення її до певної категорії.

Водночас правовий режим земель - це комплекс правових норм, що регулюють використання та охорону земель певної категорії, включаючи права та обов`язки землекористувачів.

Категорія земель є більш загальним поняттям, що характеризує землю за її основним цільовим призначенням, визначеним законом. Правовий режим земель передбачає більш детальний виклад правил використання та охорони земель певної категорії, який охоплює, зокрема, обмеження на використання землі.

Категорія земель визначає загальне цільове призначення, а особливий режим використання конкретизує правила використання та охорони земель, що належать до певної категорії.

Отже, саме належність земельних ділянок до тієї чи іншої категорії земель зумовлює встановлення у їхніх межах особливого режиму використання землі.

За змістом частини першої статті 6 ВК України води (водні об`єкти) є виключно власністю народу України і надаються тільки у користування.

До земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водоймами, болотами, а також островами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів (частина перша статті 58 ЗК України та стаття 4 ВК України).

Земельною ділянкою є частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться (частини перша, друга статті 79 Земельного кодексу України).

Чинним законодавством установлено особливий правовий режим використання земель водного фонду. За змістом статті 59 ЗК України та статті 85 ВК України громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об`єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об`єктів портової інфраструктури та інших об`єктів водного транспорту.

Відповідно до статті 60 ЗК України та статті 88 ВК України уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюється прибережна захисна смуга шириною не менше двох кілометрів від урізу води. Прибережні захисні смуги встановлюються за окремими проєктами землеустрою. Прибережні захисні смуги встановлюються на земельних ділянках усіх категорій земель, крім земель морського транспорту. Землі прибережних захисних смуг перебувають у державній та комунальній власності та можуть надаватися в користування лише для цілей, визначених цим Кодексом.

Правовий режим прибережних захисних смуг визначається статтями 60 - 62 ЗК України та статтями 1, 88 - 90 ВК України.

Так, згідно зі статтею 61 ЗК України, статтею 89 ВК України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема, будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів. Об`єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.

Відповідно до статті 60 ЗК України, статті 88 ВК України прибережні захисні смуги встановлюються по обидва береги річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною: для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 га - 25 м; для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 га - 50 м; для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 м.

Існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами закону (статтею 60 ЗК України, статтею 88 ВК України). Відтак відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.

Системний аналіз наведених норм законодавства дає підстави для висновку про те, що при наданні земельної ділянки за відсутності проєкту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених статтею 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до Порядку визначення (правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі №469/1393/16-ц, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц).

При цьому варто враховувати, що заволодіння громадянами та юридичними особами землями водного фонду (перехід до них володіння цими землями) всупереч вимогам ЗК України є неможливим. Розташування земель водного фонду вказує на неможливість виникнення приватного власника, а отже, і нового володільця, крім випадків, передбачених у статті 59 цього Кодексу (правовий висновок, викладений у постановах від 22.05.2018 у справі №469/1203/15-ц, від 28.11.2018 у справі №504/2864/13-ц, від 12.06.2019 у справі №487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц, від 07.04.2020 у справі №372/1684/14-ц).

З матеріалів справи вбачається, що рішенням тридцятої сесії Ємільчинської селищної ради восьмого скликання №3882 від 18.12.2024, надано дозвіл Ємільчинській селищній раді на розроблення з урахуванням вимог державних стандартів, норм і правил у сфері землеустрою, технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки орієнтовною площею 1,15 га з цільовим призначенням "Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" (код КВЦПЗ - 11.02), кадастровий номер: 1821755100:07:017:0046, за адресою: селище Ємільчине, вул. Соборна, 2, для оформлення права комунальної власності Ємільчинської селищної ради Житомирської області на земельну ділянку (а.с. 25 т.1).

На замовлення Ємільчинської селищної ради розроблено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності. У вказаній документації, датованій 06.01.2025, зазначено площу 1,1209 га, промислове призначення за кодом 11.02 та необхідність уточнення відомостей щодо меж у зв`язку з накладенням на суміжні ділянки. У “Пропозиціях” за результатами інвентаризації передбачено погодження відповідних даних і внесення інформації до Державного земельного кадастру, а також подальше використання результатів для оформлення земельних відносин. Отже, документація не зводилася до довідкового опису історії користування землею, а призначалася для актуалізації юридично значущих характеристик конкретного об`єкта.

Згідно пояснювальної записки до технічної документації, земельна ділянка відноситься до категорії земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. цільове призначення - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Згідно з технічною документацією сформовано земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га, цільове призначення - 11.02 “Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості”. Обмеження у використанні земельної ділянки: 05.02 - прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах (а.с. 27-62 т.1).

Рішенням Ємільчинської селищної ради вiд 12.03.2025 № 4109 “Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної дiлянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2” затверджено зазначену технічну документацію, доручено селищній раді провести державну реєстрацію речового права на землю (а.с. 26 т.1).

Право комунальної власності на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га за Ємільчинською селищною радою зареєстровано 21.03.2025, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (а.с. 84 т.1).

Витяг із Державного земельного кадастру від 22.09.2025 № НВ-4801001552025 містить відомості про земельну ділянку площею 1,1209 га з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046, промислове цільове призначення за кодом 11.02 та безстрокове обмеження у вигляді прибережної захисної смуги площею 0,7999 га. Як документальна підстава зазначена технічна документація від 06.01.2025, а як дата державної реєстрації ділянки - 06.02.2009. Підставою обмеження зазначено постанову Кабінету Міністрів України від 08.05.1996 № 486 “Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них”. Ці відомості підтверджують існування кадастрового об`єкта до прийняття оспорюваного рішення 2025 року, а також відображення природоохоронного обмеження в актуальних даних кадастру (а.с. 63-71 т.1).

11 серпня 2025 року відбулись земельні торги щодо продажу права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га, розташованої в межах селища Ємільчине по вул. Соборній, 2, ( протоколу про результати земельних торгів №LRE001-UA-20250708-29117) (а.с. 74-78 т.1). За результатами проведення торгів ціна продажу права оренди земельної ділянки склала 327 812,01 грн. У земельних торгах взяли участь ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” та ТОВ “Енерго Трейд Україна”. Переможцем земельних торгів визначено ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, яке запропонувало найвищу цінову пропозицію у розмірі 327 812,01 грн.

22 серпня 2025 року між Ємільчинською селищною радою та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” укладено договір оренди землі (а.с. 79-83 т.1).

Відповідно до п. 2.1. договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1209 га, кадастровий номер - 1821755100:07:017:0046, місце розташування: вул. Соборна, селище Ємільчине; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код КВЦПЗ – 11.02).

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна (п. 2.3. договору).

Згідно з п. 2.4. договору, на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження: прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах. Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження, становить 0,7999 га.

Договір укладено на 10 років (п. 3.1. договору).

23 вересня 2025 року внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право - 61615689) про право оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” на земельну дiлянку з кадастровим номером - 1821755100:07:017:0046 (а.с. 84 т.1).

Враховуючи вищевикладене, оскільки земельна ділянка з кадастровим номером - 1821755100:07:017:0046 частково розташована в межах прибережної захисної смуги річки Уборть та віднесена до земель водного фонду, а її формування, передача в оренду для розміщення та експлуатації об`єктів промисловості, а також державна реєстрація речових прав здійснені з порушенням вимог земельного та водного законодавства, прокурор звернувся до суду першої інстанції в інтересах держави з позовом у даній справі.

Колегія суддів, надаючи оцінку доводам апеляційних скарг про те, що проведення інвентаризації земельної ділянки не могло вплинути на її правовий режим, а рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 мало виключно технічний характер, зазначає наступне.

Відповідно до статті 35 Закону України “Про землеустрій” інвентаризація земель проводиться, зокрема, з метою встановлення місця розташування об`єктів землеустрою, їх меж, розмірів та правового статусу, встановлення кількісних і якісних характеристик земель, необхідних для ведення Державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, а також прийняття на цій підставі відповідних рішень органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Отже, інвентаризація земель за своєю правовою природою не зводиться до механічного перенесення до технічної документації раніше наявних відомостей. Її призначення полягає, серед іншого, у встановленні фактичних і правових характеристик конкретного об`єкта землеустрою, виявленні існуючих обмежень у використанні земель та створенні достовірної інформаційної основи для подальшого прийняття компетентним органом відповідного владного рішення.

Саме тому відповідно до статті 57 Закону України “Про землеустрій” технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель у разі формування земельної ділянки повинна містити кадастровий план земельної ділянки, відомості про обчислення її площі, перелік обмежень у використанні земельної ділянки та інші документи, необхідні для внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.

Таким чином, відомості про обмеження у використанні земельної ділянки є не другорядним чи факультативним елементом документації із землеустрою, а юридично значущою характеристикою об`єкта, яку орган місцевого самоврядування зобов`язаний врахувати при затвердженні такої документації та при будь-якому подальшому розпорядженні земельною ділянкою.

Верховний Суд у постанові від 27.03.2024 у справі №917/593/22 зазначив, що технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель є належною підставою для формування земельної ділянки, а відомості про встановлені законом обмеження у використанні земель підлягають врахуванню при її розробленні та внесенню до Державного земельного кадастру.

Колегія суддів відзначає, що у спірних правовідносинах саме під час проведення інвентаризації та розроблення технічної документації встановлено, що в межах земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 наявне обмеження у використанні земель у вигляді прибережної захисної смуги вздовж річки, яке охоплює площу 0,7999 га. Ці відомості відображені у матеріалах технічної документації та надалі внесені до Державного земельного кадастру, що підтверджується витягом №НВ-4801001552025 (а.с.27-60, 63-78 т.1).

Отже, на момент затвердження технічної документації відповідач-1 був обізнаний, що переважна частина сформованої земельної ділянки знаходиться в межах земель, щодо яких законом встановлено спеціальний правовий режим використання.

Незважаючи на це, вся земельна ділянка була сформована, як землі промисловості з єдиним видом цільового призначення (КВЦПЗ): 11.02 “Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості”, без урахування особливостей правового режиму її значної частини, після чого зазначену земельну ділянку передано на земельні торги та в подальшому передано в оренду ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”.

Поряд з цим, колегія суддів відхиляє доводи ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про недоведеність розташування частини спірної земельної ділянки площею 0,7999 га у межах прибережної захисної смуги з тих підстав, що судом не встановлено конкретних координат та поворотних точок такої частини земельної ділянки, а також окремих характеристик річки Уборть.

При цьому колегія суддів виходить із того, що предметом доказування у цій справі не є первинне встановлення в судовому порядку меж прибережної захисної смуги або формування нового просторового об`єкта із визначенням його координат. Суд перевіряє законність рішення органу місцевого самоврядування та правочину, вчинених щодо земельної ділянки, стосовно якої на момент прийняття оспорюваного рішення вже існували документально зафіксовані та внесені до Державного земельного кадастру відомості про обмеження у використанні земель у вигляді прибережної захисної смуги площею 0,7999 га.

Саме за результатами проведеної інвентаризації у технічній документації із землеустрою визначено наявність такого обмеження, відповідні відомості внесено до Державного земельного кадастру, а надалі вони прямо відтворені сторонами у пункті 2.4 договору оренди землі від 22.08.2025. Більше того, сама Ємільчинська селищна рада в апеляційній скарзі прямо зазначає, що не оспорює факту наявності прибережної захисної смуги площею 0,7999 га.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 16.08.2021 №НВ-1816079262021 земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 мала площу 1,2378 га, належала до земель промисловості з цільовим призначенням за кодом 11.02 та була зареєстрована 06.02.2009 на підставі документації із землеустрою від 02.04.2007, розробленої ФОП Годлевським П.А. (а.с. 188 т.1) При цьому відомості про зареєстровані обмеження у використанні зазначеної земельної ділянки у витязі відсутні. Водночас колегія суддів зазначає, що відсутність таких відомостей свідчить лише про стан їх відображення у Державному земельному кадастрі на дату формування витягу та не спростовує існування встановленого законом правового режиму прибережної захисної смуги.

Разом із цим, згідно витягу з Державного земельного кадастру від 22.09.2025 №НВ-4801001552025 площа зазначеної земельної ділянки зменшилася до 1,1209 га, тобто на 0,1169 га, а у відомостях Державного земельного кадастру відображено безстрокове обмеження у її використанні у вигляді прибережної захисної смуги вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,7999 га. При цьому у зазначеному витязі відсутній обліковий номер частини земельної ділянки, на яку поширюється відповідне обмеження, не наведено координат поворотних точок меж прибережної захисної смуги, а також відсутні відомості про перенесення її меж у натуру (на місцевість) (а.с. 63-73 т. 1). Отже, хоча зазначений витяг підтверджує відображення у Державному земельному кадастрі природоохоронного обмеження площею 0,7999 га, його зміст сам по собі не дозволяє однозначно визначити точне просторове розташування та конфігурацію відповідної частини в межах земельної ділянки загальною площею 1,1209 га.

За таких обставин колегія суддів відхиляє доводи відповідача-2 про те, що відсутність у судовому рішенні окремого переліку координат поворотних точок відповідної частини земельної ділянки спростовує встановлені судом обставини щодо поширення на неї природоохоронного обмеження. Адже сама по собі відсутність такого переліку не нівелює доказового значення технічної документації із землеустрою, відомостей Державного земельного кадастру та умов укладеного сторонами договору оренди, які у своїй сукупності підтверджують юридично значущий для вирішення цього спору факт - наявність у межах спірної земельної ділянки прибережної захисної смуги, обмеження щодо якої відображено на площі 0,7999 га. При цьому колегія суддів розмежовує встановлення факту існування такого природоохоронного обмеження та визначення точних координат його меж, оскільки відсутність останніх у витязі з Державного земельного кадастру не усуває встановленого законом спеціального правового режиму відповідної території.

Водночас колегія суддів враховує, що рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 та укладений між Ємільчинською селищною радою і Товариством з обмеженою відповідальністю «Пеллет-Енерго Україна» договір оренди землі від 22.08.2025 стосуються всієї земельної ділянки площею 1,1209 га як єдиного сформованого об`єкта цивільних прав із кадастровим номером 1821755100:07:017:0046. Відповідно, правові наслідки прийняття оспорюваного рішення та укладення договору оренди поширюються на земельну ділянку в цілому. При цьому відсутність у витязі з Державного земельного кадастру від 22.09.2025 №НВ-4801001552025 координат поворотних точок меж прибережної захисної смуги не дає можливості на підставі цього документа достовірно відокремити частину земельної ділянки, на яку поширюється природоохоронне обмеження, від решти її площі та визначити її як самостійний об`єкт відповідних земельних правовідносин.

Таким чином, враховуючи встановлені обставини справи, колегія суддів дійшла висновку, що оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га є єдиним сформованим об`єктом цивільних прав, щодо якого прийнято оспорюване рішення органу місцевого самоврядування, укладено договір оренди та здійснено державну реєстрацію речових прав, а наявні кадастрові відомості не забезпечують однозначної просторової ідентифікації меж прибережної захисної смуги в межах цієї земельної ділянки, ефективне усунення встановленого порушення земельного та водного законодавства потребує вирішення спору щодо всієї земельної ділянки площею 1,1209 га, а не виключно її частини площею 0,7999 га. Такий висновок зумовлений необхідністю усунення правових наслідків оспорюваних рішення та правочину, предметом яких є земельна ділянка як єдиний об`єкт цивільних прав.

Колегія суддів також зазначає, що відповідно до статті 99 Господарського процесуального кодексу України судова експертиза призначається тоді, коли для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких установити відповідні обставини неможливо. У даному випадку необхідності у встановленні нових меж прибережної захисної смуги або реконструюванні їх експертним шляхом не виникло, оскільки суд оцінює вже існуючі відомості землевпорядної та кадастрової документації, на підставі яких сама Ємільчинська селищна рада приймала подальші рішення щодо спірної земельної ділянки.

Таким чином, відсутність у матеріалах справи окремого експертного висновку щодо координат прибережної захисної смуги не свідчить про недоведеність її наявності та площі у межах спірної земельної ділянки і не є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Отже, станом на момент прийняття рішення від 12.03.2025 №4109 Ємільчинська селищна рада не лише повинна була знати, а фактично знала про те, що переважна частина земельної ділянки, якою вона надалі мала намір розпорядитися, охоплена встановленим законом спеціальним природоохоронним режимом.

Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що ця обставина має принципове значення для вирішення спору.

Колегія суддів звертає увагу, що незаконність дій відповідача-1 у спірних правовідносинах полягає не в самому по собі технічному відображенні земельної ділянки у Державному земельному кадастрі із кодом цільового призначення 11.02, а у тому правовому результаті, який був створений рішенням Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2" та подальшими діями ради.

Маючи достовірні відомості про те, що 0,7999 га із загальної площі 1,1209 га знаходяться у межах прибережної захисної смуги, рада затвердила технічну документацію щодо всієї земельної ділянки як єдиного об`єкта цивільних прав, після чого саме цей єдиний земельний об`єкт із визначеним для нього промисловим видом цільового призначення був використаний як предмет подальшого розпорядження шляхом виставлення на земельні торги та переданий в оренду ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”.

Отже, визначальним є не формальна назва проведеної землевпорядної процедури - інвентаризація, а правові наслідки затвердження її результатів.

Рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 не залишилося внутрішнім технічним документом ради та не вичерпало свого значення самим фактом затвердження технічної документації. Воно стало юридичною ланкою у подальшому оформленні та реалізації права розпорядження спірною земельною ділянкою, оскільки після його прийняття спірна земельна ділянка зареєстрована та використовувалась як єдиний об`єкт цивільних прав, право її оренди реалізовано на земельних торгах, а з переможцем торгів відповідачем-2 укладено договір оренди.

Таким чином, доводи апелянтів про суто технічний характер інвентаризації необґрунтовані і не спростовують встановленого порушення.

Більше того, саме інвентаризація дала відповідачу-1 достовірну інформацію, яка унеможливлювала подальше розпорядження земельною ділянкою без урахування спеціального правового режиму її частини.

Колегія суддів вважає необґрунтованими доводи Ємільчинської селищної ради про те, що положення частини дев`ятої статті 186 Земельного кодексу України, якими встановлено заборону вимагати при погодженні та затвердженні документації із землеустрою додаткові матеріали і документи, не передбачені законом, додаткові погодження, а також проведення обстежень, експертиз чи робіт, підтверджують правомірність прийняття рішення від 12.03.2025 №4109.

Наведена норма визначає процесуальні межі вимог, які можуть ставитися до розробника документації із землеустрою при її погодженні та затвердженні, та спрямована на недопущення покладення на заявника додаткових, не передбачених законом адміністративних процедур.

Заборона вимагати не передбачені законодавством додаткові матеріали, експертизи чи погодження не тотожна обов`язку органу місцевого самоврядування затвердити документацію незалежно від її змісту та тих юридично значущих відомостей, які вже містяться у самій документації.

У спірному випадку для встановлення наявності спеціального правового режиму Ємільчинській селищній раді не було необхідності вимагати будь-які додаткові експертизи чи документи, оскільки відомості про прибережну захисну смугу площею 0,7999 га вже були безпосередньо відображені у технічній документації із землеустрою, яка подавалася на затвердження.

Отже, порушення полягає не в тому, що селищна рада не витребувала додатковий документ, який вона не мала права вимагати, а в тому, що маючи у своєму розпорядженні належні відомості про спеціальний правовий режим переважної частини земельної ділянки, вона не надала їм належного юридичного значення при прийнятті рішення №4109 та подальшому розпорядженні земельною ділянкою.

Таким чином, посилання селищної ради на частину дев`яту статті 186 Земельного кодексу України не спростовує висновку про незаконність оспорюваного рішення і не звільняє орган місцевого самоврядування від обов`язку забезпечити відповідність результату затвердження землевпорядної документації імперативним вимогам земельного та водного законодавства.

Відповідно до пункту “б” частини першої статті 58 Земельного кодексу України та приписів статті 4 Водного кодексу України до земель водного фонду належать землі, зайняті прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм.

За змістом статті 60 Земельного кодексу України та статті 88 Водного кодексу України прибережні захисні смуги встановлюються вздовж річок і навколо водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів, а стаття 61 Земельного кодексу України та стаття 89 Водного кодексу України визначають такі території природоохоронними територіями з режимом обмеженої господарської діяльності.

Із системного аналізу наведених норм вбачається, що спеціальний правовий режим земель, які фактично знаходяться у межах прибережної захисної смуги, виникає безпосередньо із закону та не залежить від розсуду власника земельної ділянки, органу місцевого самоврядування, землевпорядної організації чи майбутнього землекористувача. Він також не може бути усунутий шляхом зазначення щодо сформованого земельного об`єкта іншого виду цільового призначення.

Отже, запис у Державному земельному кадастрі про цільове призначення земельної ділянки не має правоперетворюючої сили стосовно природоохоронного режиму території, який безпосередньо встановлений законом.

Визначення для земельної ділянки виду цільового призначення 11.02 “Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості” не скасовує та не звужує імперативних обмежень щодо тієї її частини, яка знаходиться у межах прибережної захисної смуги. Саме такий взаємозв`язок між цільовим призначенням ділянки та спеціальним режимом її частини вбачається з наявних в матеріалах справи доказів.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.05.2018 у справі №469/1393/16-ц дійшла висновку, що відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри визначені законом.

Аналогічний підхід застосовано Верховним Судом у постанові від 05.06.2019 у справі №707/2462/17.

Крім того, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.09.2024 у справі №910/10049/22 зазначено, що наявність погодженої землевпорядної документації не спростовує факту розташування земельної ділянки у межах прибережної захисної смуги та не може бути підставою для використання такої земельної ділянки всупереч встановленому законом правовому режиму.

Таким чином, колегія суддів відхиляє доводи апелянтів про те, що погодження та затвердження технічної документації саме по собі підтверджує законність подальшого використання земельної ділянки.

Належним чином виготовлена та затверджена землевпорядна документація є юридичною підставою для внесення передбачених законом відомостей до Державного земельного кадастру, однак вона не може легалізувати спосіб розпорядження землею, який суперечить імперативному правовому режиму відповідної території.

У даній справі саме технічна документація підтвердила існування відповідного обмеження.

Відображення обмеження у кадастрі виконує інформаційну та реєстраційну функцію. Дотримання обмеження, натомість, вимагає від органу місцевого самоврядування реальної відповідності наступних рішень змісту встановленого законом режиму.

Формальна фіксація обмеження не може вважатися належним виконанням вимог земельного та водного законодавства.

Відтак саме встановлення у технічній документації прибережної захисної смуги площею 0,7999 га покладало на Ємільчинську селищну раду підвищений обов`язок при подальшому здійсненні повноважень щодо розпорядження землею забезпечити такий юридичний режим її використання, який не суперечив би статтям 58– 61 Земельного кодексу України та статтям 4, 85, 88, 89 Водного кодексу України.

Однак Ємільчинська селищна рада цього обов`язку не виконала.

Замість приведення правового оформлення земельної ділянки у відповідність до встановленого природоохоронного режиму вона затвердила документацію щодо єдиного об`єкта площею 1,1209 га та створила юридичну основу для розпорядження всім таким об`єктом як землею з єдиним промисловим видом цільового призначення.

При цьому площа 0,7999 га становить не незначний або технічно другорядний фрагмент земельної ділянки, а її переважну частину.

За таких обставин колегія суддів не погоджується із позицією апелянтів про те, що достатнім засобом забезпечення законності було саме зазначення відповідного обмеження у документації та договорі.

Встановлення обмеження не легалізує правовий результат, якщо сам сформований об`єкт та зміст наданого щодо нього права користування залишаються такими, що створюють можливість використання природоохоронної території не відповідно до її спеціального режиму.

Таким чином, посилання апелянтів на те, що певна частина земельної ділянки не знаходиться у прибережній захисній смузі, не спростовує незаконності рішення Ємільчинської селищної ради №4109.

Не змінює наведених висновків і посилання ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” на постанову Верховного Суду від 15.08.2024 у справі №400/2934/20. Колегія суддів у цій справі не виходить із того, що сам факт встановлення прибережної захисної смуги автоматично змінює категорію всієї земельної ділянки площею 1,1209 га на землі водного фонду. Порушення полягає у тому, що визначений законом спеціальний режим 0,7999 га такої земельної ділянки не був належним чином врахований при розпорядженні всією земельною ділянкою як єдиним об`єктом із промисловим видом цільового призначення. З цих же підстав доводи Ємільчинської селищної ради про дотримання процедури продажу права оренди на земельних торгах не спростовують встановленого порушення, оскільки сама по собі правомірність процедури проведення торгів не може легалізувати правовий режим предмета таких торгів та усунути порушення, допущені на попередній стадії визначення юридичних характеристик і допустимого способу використання земельної ділянки.

Крім того, колегія суддів відхиляє доводи ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про непропорційність застосування наслідків установленого порушення до всієї земельної ділянки площею 1,1209 га з огляду на те, що прибережна захисна смуга займає 0,7999 га, тоді як щодо решти 0,3210 га відповідне обмеження не встановлено.

Насамперед колегія суддів наголошує, що висновок про незаконність оспорюваного рішення не ґрунтується на припущенні, що вся земельна ділянка площею 1,1209 га автоматично є землею водного фонду лише через розташування її частини у межах прибережної захисної смуги.

Визначальним є те, що Ємільчинська селищна рада ввела у подальший земельно-правовий оборот саме один неподілений об`єкт цивільних прав - земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га. Щодо цього єдиного об`єкта визначено єдине цільове призначення 11.02, проведено одні земельні торги, визначено одного переможця, установлено єдину орендну плату та укладено один договір оренди строком на десять років.

Частина спірної земельної ділянки площею 0,7999 га, на яку поширюється спеціальний природоохоронний режим, не була сформована як окремий об`єкт цивільних прав, їй не присвоєно окремого кадастрового номера та вона не була юридично відмежована від іншої частини земельної ділянки при здійсненні розпорядчих дій. Водночас і площа 0,3210 га не існує як самостійна сформована земельна ділянка, щодо якої суд міг би окремо вирішити питання про збереження чинної державної реєстрації та речових прав.

Отже, предметом оспорюваного рішення, земельних торгів та договору оренди виступала не абстрактна сукупність двох незалежних земельних масивів, а одна сформована земельна ділянка з єдиним кадастровим номером та єдиним речово-правовим режимом.

За таких обставин суд не вправі замість компетентних суб`єктів землеустрою здійснювати поділ земельної ділянки, самостійно формувати нові земельні ділянки площею 0,7999 га та 0,3210 га, визначати їх нові межі, координати, кадастрові характеристики та правовий режим. Такі дії виходили б за межі предмета спору та фактично означали б підміну судом установленої законом процедури формування земельних ділянок.

Таким чином, усунення наслідків незаконного розпорядження стосується того об`єкта, який фактично був сформований, зареєстрований та переданий в оренду сторонами, тобто земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 у цілому.

Щодо посилання апелянта на постанову Верховного Суду від 08.10.2025 у справі №453/1192/23 колегія суддів зазначає, що саме по собі таке посилання не свідчить про необхідність іншого вирішення цього спору. Виходячи із наведеного самим апелянтом розуміння відповідного правового висновку, щодо необхідності враховувати обсяг часткового накладення на землі водного фонду та не допускати безпідставного втручання у права на неспірну частину у цій справі належить враховувати конкретний спосіб формування та введення спірного об`єкта у цивільний оборот. Апелянт сам будує цей довід на тому, що обмеження охоплює 0,7999 га із 1,1209 га.

У даному випадку площа, охоплена спеціальним правовим режимом, становить переважну частину спірної земельної ділянки, а жодного юридичного відокремлення такої площі від решти земельної ділянки на момент прийняття оспорюваних рішень та укладення договору не здійснено.

Таким чином, посилання на принцип пропорційності не може бути підставою для збереження державної реєстрації та речових прав щодо цілісного об`єкта у тому правовому режимі, який сформовано з порушенням імперативних вимог земельного та водного законодавства. Водночас скасування державної реєстрації не позбавляє Ємільчинську селищну раду можливості в подальшому, з дотриманням установленої законом процедури землеустрою та спеціального режиму прибережної захисної смуги, належним чином сформувати земельні ділянки і вирішити питання щодо розпорядження тією частиною території, використання якої законом допускається.

Поряд з цим, колегія суддів вважає безпідставним посилання Ємільчинської селищної ради на те, що спірна земельна ділянка була сформована ще у 1995 році, а її державна реєстрація у Державному земельному кадастрі здійснена у 2009 році, враховуючи наступне.

Державний акт на право постійного користування землею серії ЖТ 14.12.00010 від 27.12.1995 посвідчував надання Державному комунальному підприємству “Житомирагрохім” - Ємільчинському мехзагону №3 земельної ділянки площею 1,2226 га для господарського використання на підставі рішення районної ради від 26.12.1995. Акт зареєстровано у відповідній книзі за № 10. Цей документ доводить юридичне оформлення землекористування у 1995 році, проте містить іншу площу, ніж 1,1209 га, яка є предметом договору від 22.08.2025. Тому без зіставлення меж він не доводить тотожності історичного та сучасного об`єктів у кожній їх частині (а.с.168-169, 185-187 т.1).

Технічний звіт по встановленню меж і виготовленню державного акта на право постійного користування землею ДКП “Житомирагрохім” (Ємільчинський мех. загін № 3) на території Ємільчинської селищної Ради народних депутатів, виготовлений Житомирським філіалом Інституту землеустрою УААН у 1995 році на підставі договору від 14.08.1995 №232, відображає роботи жовтня–листопада 1995 року, площу 1,2226 га та довжину межі 530,38 м. До нього включені технічне завдання від 16.08.1995, матеріали звернення підприємства щодо оформлення землекористування, інвентаризаційні відомості, план і відомості обчислення площ. У складі площ зазначено 0,0636 га під гідротехнічними об`єктами та 1,1590 га промислових земель. Отже, документація характеризує тодішнє змішане фактичне використання території та не підтверджує відсутності водогосподарських елементів на ній (а.с.200-207 т.1).

Наявні у наданій копії технічного звіту координатні дані закриті, що унеможливлює їх безпосередню перевірку за цією копією (а.с.205 т.1). Історичний план та вказівка на став серед суміжних територій підтверджують близькість водного об`єкта, однак самі собою не визначають точних сучасних координат прибережної захисної смуги. Відтак із цих матеріалів не випливає ані повна відсутність природоохоронного обмеження, як того домагаються апелянти, ані автоматична тотожність контуру 1995 року сучасній площі накладення 0,7999 га. прибережної захисної смуги.

Розпорядження голови Ємільчинської районної державної адміністрації від 11.05.2007 №145 “Про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо посвідчення права користування землею на умовах оренди ВАТ “Житомирагрохім”” характеризує перехід до оформлення орендних відносин, але не є самостійним висновком про відсутність водоохоронних обмежень. Його зміст у цій частині не можна доповнювати припущенням, нібито районна державна адміністрація остаточно вирішила питання про правовий режим кожного квадратного метра території (а.с.166 т.1) .

Договором оренди землі від 05.07.2007 між Ємільчинською селищною радою та ВАТ “Житомирагрохім” передбачено оренду земельної ділянки площею 1,2378 га по вул. Мічуріна строком на п`ятнадцять років для промислового використання. У ньому наведено нормативну грошову оцінку 241 243 грн, річну орендну плату 7 237,29 грн, що становила 3 відсотки оцінки, та відомості про існуючі будівлі. Таким чином, цей договір підтверджує попереднє промислове використання, однак його предмет за площею, станом забудови і часовими межами не тотожний без додаткової перевірки предмету правочину 2025 року, в якому, навпаки, прямо зафіксовано відсутність нерухомості (а.с. 191-192 т.1).

Акт обстеження земельних ділянок, які пропонуються для розмежування між землекористувачами ВАТ “Біоенергетична компанія “Полісся””, ТОВ “Жилгідросервіс”, ТОВ “Україна-Енерго” і ВАТ “Житомирагрохім”, від 22.01.2008 та план-схема до нього стосуються встановлення меж суміжного користування і проїздів, зокрема проїзду завширшки 6 м. На плані позначено річку Уборть. Кадастровий план, виготовлений ПП “Землевпорядник” у масштабі 1:1000, відображає ділянку 1,2378 га, периметр 523,8 м, забудову та інші елементи місцевості. Ці матеріали є належними для дослідження історії меж, але не замінюють визначення меж прибережної смуги відповідно до характеристик водного об`єкта та застосовних норм (а.с.195-196 т.1).

Зверненням ПрАТ “Житомирагрохім” від 17.12.2019 №60 порушено питання про розірвання договору оренди через продаж виробничих приміщень і припинення господарської діяльності. Рішенням Ємільчинської селищної ради від 07.02.2020 №1573 “Про розірвання договору оренди землі укладеного між Ємільчинською селищною радою та ВАТ “Житомирагрохім” погоджено припинення договору 2007 року (а.с193 т.1). Отже, апелянт не набуло за наданими документами права оренди шляхом універсального правонаступництва після “Житомирагрохім”, а вступило у нові договірні відносини за результатами земельних торгів 2025 року. Правомірність попереднього користування не є самостійною підставою чинності нового правочину.

Витяг із Державного земельного кадастру від 16.08.2021 №НВ-1816079262021 містить відомості про ділянку з тим самим кадастровим номером, площею 1,2378 га, по вул. Мічуріна, промислове призначення J.11.02, дату кадастрової реєстрації 06.02.2009 та документацію щодо відведення від 02.04.2007, розроблену ФОП Годлевським П.А. Відомості про зареєстровані обмеження у цьому витязі відсутні. Така відсутність підтверджує стан кадастрового відображення обмежень на дату видачі документа, а не юридичну відсутність установленої законом прибережної захисної смуги. Порівняння витягів 2021 і 2025 років водночас спростовує припущення про незмінність усіх характеристик об`єкта: площа зменшилася з 1,2378 га до 1,1209 га, тобто на 0,1169 га, а в актуальних відомостях з`явилося обмеження на площі 0,7999 га (а.с.188 т.1).

Колегія суддів надає оцінку і посиланню Ємільчинської селищної ради на викопіювання з містобудівної документації, відповідно до якого земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 розташована у функціональній зоні земель промислових підприємств.

Функціональне призначення території відповідно до містобудівної документації та встановлений законом спеціальний режим використання земель у межах прибережної захисної смуги є різними правовими характеристиками території та повинні застосовуватися системно, а не шляхом взаємного виключення.

Відображення певної території у містобудівній документації як функціональної зони промислових підприємств не скасовує безпосередньо встановлених Земельним та Водним кодексами України обмежень щодо використання тієї частини території, яка знаходиться у межах прибережної захисної смуги.

Містобудівна документація визначає планувальну організацію та функціональне призначення території, однак не може бути джерелом припинення чи звуження природоохоронного режиму, який установлений законом. Тому відповідні положення містобудівної документації можуть реалізовуватися лише тією мірою, якою конкретний спосіб використання земельної ділянки не суперечить іншим імперативним законодавчим обмеженням.

Інше тлумачення фактично означало б, що включення території до певної функціональної зони генеральним планом або іншою містобудівною документацією автоматично усуває встановлений Земельним та Водним кодексами режим прибережної захисної смуги, що не ґрунтується на законі.

При цьому матеріали самої інвентаризації та відомості Державного земельного кадастру одночасно з характеристикою земельної ділянки як земель промисловості містять відомості про обмеження площею 0,7999 га. Отже, відомості щодо промислового функціонального призначення території та наявності природоохоронного обмеження існують паралельно, а тому орган місцевого самоврядування зобов`язаний був врахувати обидві правові характеристики при прийнятті рішення щодо подальшого розпорядження землею.

За таких обставин викопіювання з містобудівної документації не спростовує наявності прибережної захисної смуги та не підтверджує правомірності передачі всієї земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га з яких 0,7999 га прибережна захисна смуга, як єдиного об`єкта для промислового використання.

Таким чином, оцінюючи доводи про реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 у 2009 році, колегія суддів визнає його обґрунтованим у тій частині, що кадастровий номер не виник уперше внаслідок рішення від 12.03.2025 № 4109. Це прямо випливає з обох витягів. Однак зазначене не означає, що нове затвердження характеристик, реєстрація права комунальної власності та передача в нову оренду звільнені від перевірки на відповідність законодавству чинному під час відповідних дій.

Поряд з цим, колегія суддів відзначає, що судом не встановлюється незаконність первинного виникнення землекористування у 1995 році чи самого факту присвоєння земельній ділянці кадастрового номера у 2009 році.

Предметом позову є інші юридичні дії, а саме рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 про затвердження технічної документації із землеустрою та наступне розпорядження земельною ділянкою на підставі актуалізованих у 2025 році відомостей.

Саме під час проведення інвентаризації було офіційно встановлено наявність у межах земельної ділянки прибережної захисної смуги площею 0,7999 га, після чого відповідні відомості внесено до Державного земельного кадастру. Попри це рада затвердила документацію та створила правові передумови для передачі всього єдиного земельного об`єкта в оренду для промислового використання.

Таким чином, історія попереднього землекористування не легалізує нові рішення органу місцевого самоврядування, прийняті після того, як такому органу стало достеменно відомо про спеціальний природоохоронний режим значної частини території спірної земельної ділянки. Попереднє використання певної території для господарських чи промислових потреб не скасовує обов`язку при кожному наступному розпорядженні земельною ділянкою дотримуватися законодавства, чинного на момент відповідного рішення.

За змістом частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Цей конституційний припис покладає на орган місцевого самоврядування не лише обов`язок діяти в межах наданого йому повноваження розпоряджатися комунальною землею, а й обов`язок реалізовувати таке повноваження у спосіб, що відповідає всій сукупності імперативних приписів земельного та водного законодавства.

Наявність у ради права розпоряджатися землями комунальної власності не означає наявності повноваження визначати інший правовий режим території, ніж той, який установлений законом, або створювати договірні правовідносини, що суперечать відповідному режиму.

Відтак при прийнятті рішення №4109 Ємільчинська селищна рада була зобов`язана співвіднести результати інвентаризації не лише з відомостями про категорію та цільове призначення земельної ділянки, а насамперед із установленим законом обмеженням щодо 0,7999 га її площі.

Невиконання цього обов`язку свідчить про реалізацію повноваження з розпорядження комунальною землею не у спосіб, визначений законом.

Наведені в апеляційних скаргах доводи відповідачів щодо технічного характеру інвентаризації, існування земельної ділянки до 2025 року, її реєстрації 06.02.2009 в Державному земельному кадастрі, попереднього промислового використання території та відображення обмеження у кадастровій документації зазначеного висновку не спростовують, оскільки жодна із цих обставин не надавала Ємільчинській селищній раді права при прийнятті рішення №4109 від 12.03.2025 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2" та подальшому розпорядженні земельною ділянкою не враховувати встановлений безпосередньо законом спеціальний природоохоронний режим 0,7999 га її площі із загальної площі 1,1209 га.

Колегія суддів враховує при цьому, що рішення №4109 не є актом, який втратив юридичне значення одразу після його виконання. Вказане рішення стало елементом правового ланцюга, який призвів до виникнення оспорюваного стану земельних правовідносин: затвердження документації щодо єдиного об`єкта - подальше оформлення прав на цей об`єкт - виставлення права його оренди на земельні торги - визначення переможця - укладення договору оренди з ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”.

Порушення Ємільчинської селищної ради при прийнятті рішення №4109 від 12.03.2025 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2" полягає в тому, що результати інвентаризації, якими було підтверджено існування спеціального природоохоронного режиму щодо 0,7999 га із загальної площі земельної ділянки 1,1209 га, не були належним чином враховані органом місцевого самоврядування під час прийняття рішення №4109 від 12.03.2025 та подальшого розпорядження всією земельною ділянкою загальної площі 1,1209 га як єдиним об`єктом цивільних прав.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що Ємільчинська селищна рада, затверджуючи рішенням від 12.03.2025 №4109 технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації спірної земельної ділянки, достовірно знала про наявність у її межах прибережної захисної смуги площею 0,7999 га, проте не забезпечила такого правового оформлення земельної ділянки та подальшого розпорядження нею, яке відповідало б спеціальному режиму цієї території.

Таким чином, як цілком підставно зазначає прокурор, спірним рішенням Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 було неправомірно затверджене цільове призначення земель водного фонду на землі промисловості з єдиним видом цільового призначення (КВЦПЗ): 11.02 “Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості”.

Так, наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель визначені, зокрема, статтею 21 ЗК України, згідно якої такі порушення є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.

Тобто вказаною нормою прямо передбачено право суду визнати незаконним та скасувати правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Статтею 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Наведена норма визначає об`єктом захисту саме порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (див. правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (правовий висновок, викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам (правові висновки, викладені у постановах від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18).

Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.02.2022 у справі №209/3085/20 наголосила, що судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.

Рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване. Тому оскарження такого рішення спрямоване не на втрату ним юридичної сили, а на захист інтересу у юридичній визначеності на майбутнє. Такий інтерес порушується, допоки існує незаконне рішення (триваюче порушення). Тому його можна оскаржити впродовж усього часу тривання порушення зазначеного інтересу (див. правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (див. правові висновки, викладені у постановах від 28.09.2022 у справі №483/448/20, від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, від 12.09.2023 у справі №910/8413/21).

Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 також зробила висновок, що якщо прокурор вважає, що порушення інтересів держави полягає у незаконній зміні категорії земель за цільовим призначенням, то вимога про визнання незаконним та скасування рішення міської ради (у частині зміни цільового призначення земельної ділянки) є належною та ефективною. Прокурор може звертатися з позовом про визнання незаконним і скасування такого рішення, оскільки таке рішення міської ради (у частині зміни цільового призначення земельної ділянки) не вичерпало своєї дії шляхом виконання (укладенням відповідного договору тощо), а є чинним та породжує відповідні правові наслідки.

Таким чином, оскільки внаслідок прийняття рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2" землі водного фонду, а саме прибережна захисна смуга площею 0,7999 га була віднесена до земель промисловості з видом цільового призначення (КВЦПЗ): 11.02 “Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості”, обґрунтованими є доводи прокурора про те, що вказане рішення своєї дії не вичерпало, в той час як протилежні доводи відповідачів є помилковими та такими, що зроблені з неправильним застосовування правових норм та без урахування зазначених висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах.

Колегія суддів вважає безпідставним посилання ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” на постанови Верховного Суду від 12.06.2024 у справі №909/553/23 та від 24.01.2024 у справі №912/530/23 як на правові позиції, які на переконання апелянта, виключають можливість задоволення вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, враховуючи наступне.

Так, навіть виходячи з наведеного самим апелянтом змісту правового висновку у справі №909/553/23 щодо необхідності наявності реального, а не абстрактного порушення права чи охоронюваного законом інтересу, у справі №906/44/26 відповідне порушення має конкретний та індивідуалізований характер.

Рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 не залишилося декларативним актом та не вичерпало своєї дії самим затвердженням технічної документації. Після його прийняття на підставі актуалізованих характеристик земельної ділянки оформлено право комунальної власності, земельну ділянку як єдиний об`єкт із визначеним промисловим цільовим призначенням використано як предмет розпорядження, право її оренди виставлено на земельні торги, визначено переможця торгів, укладено договір оренди від 22.08.2025 та зареєстровано похідне речове право оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”.

Отже, порушення, на усунення якого спрямований позов, не є припущенням щодо можливих майбутніх наслідків рішення ради. На момент звернення прокурора до суду існував сформований комплекс юридичних наслідків цього рішення - зареєстрований земельний об`єкт у відповідному правовому режимі, зареєстроване право комунальної власності, чинний договір оренди та зареєстроване право орендаря.

З аналогічних підстав не може бути застосований у запропонованому апелянтом розумінні і висновок у справі №912/530/23 щодо неефективності вимоги про скасування рішення про затвердження технічної документації у випадку, коли задоволення такої вимоги не матиме правових наслідків для земельної ділянки.

У справі, що переглядається, вимога про визнання незаконним та скасування рішення №4109 не заявлена ізольовано. Вона поєднана з вимогами про визнання недійсним договору оренди, скасування державної реєстрації земельної ділянки та припинення зареєстрованих щодо неї речових прав.

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 була сформована та зареєстрована до прийняття рішення від 12.03.2025 №4109, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру від 16.08.2021 №НВ-1816079262021, відповідно до якого датою її державної реєстрації є 06.02.2009, а площа становила 1,2378 га (а.с. 188, т. 1). Водночас колегія суддів зазначає, що відсутність у зазначеному витязі відомостей про зареєстровані обмеження свідчить виключно про стан їх кадастрового відображення на дату видачі документа, а не про юридичну відсутність встановленої законом прибережної захисної смуги. Крім того, з матеріалів справи вбачається, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 22.09.2025 НВ-4801001552025 площа земельної ділянки зменшилася до 1,1209 га, а в Державному земельному кадастрі відображено обмеження на площі 0,7999 га. Проте ця обставина не свідчить про відсутність правових наслідків рішення від 12.03.2025 №4109 та не перетворює його на акт, який не вплинув на подальший стан земельних правовідносин. Суд апеляційної інстанції не виходить з того, що саме рішенням від 12.03.2025 №4109 спірній земельній ділянці вперше було присвоєно кадастровий номер. Визначальним є те, що саме після проведеної інвентаризації та затвердження її результатів орган місцевого самоврядування, вже маючи достовірні відомості про наявність прибережної захисної смуги площею 0,7999 га, продовжив розпорядження всією земельною ділянкою загальною площею 1,1209 га як єдиним об`єктом із промисловим цільовим призначенням.

Таким чином, обставини даної справи принципово відрізняються від ситуації, за якої оскарження рішення про затвердження землевпорядної документації не здатне вплинути на існуючий правовий стан. У справі №906/44/26 скасування рішення №4109 від 12.03.2025 у системному зв`язку з іншими задоволеними позовними вимогами безпосередньо усуває юридичну основу подальшого розпорядження земельною ділянкою у спірному правовому режимі.

Отже, наведені апелянтом доводи щодо необхідності реального порушення інтересу та ефективності обраного способу захисту за конкретних обставин даної справи не дають підстав для відмови у позові.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що обраний прокурором спосіб захисту порушеного права у вигляді вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2" за фактичних обставин даної справи є належним та ефективним, а відтак означена позовна вимога підлягає задоволенню.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що для забезпечення принципу правової визначеності та усунення наслідків прийняття органом місцевого самоврядування рішення поза межами наданих йому повноважень, таке рішення підлягає визнанню незаконним та скасуванню, як таке, що прийняте всупереч вимогам статті 19 Конституції України, а також нормам Земельного та Водного кодексів України, які визначають особливий правовий режим земель прибережних захисних смуг, у зв`язку з чим є незаконним та підлягає скасуванню.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025, укладеного між Ємільчинською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Пеллет-Енерго Україна”, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частин першої, другої статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Отже, договір оренди земельної ділянки є двостороннім правочином, вчинення якого спрямоване на виникнення у сторін взаємних цивільних прав та обов`язків, а тому його чинність безпосередньо залежить від дотримання сторонами встановлених законом вимог як щодо змісту такого правочину, так і щодо наявності в особи, яка розпоряджається земельною ділянкою, відповідних законних повноважень на передачу її в користування на визначених договором умовах.

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Зокрема, відповідно до частини першої цієї статті зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Частиною другою статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно з частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Таким чином, оцінюючи дійсність правочину, суд повинен встановити, чи відповідали на момент його укладення вимогам закону його зміст, правова підстава вчинення, обсяг повноважень сторін, а також чи не спрямовувався такий правочин на виникнення прав та обов`язків щодо об`єкта, розпорядження яким у відповідний спосіб законом не допускалося.

Недійсність правочину може бути наслідком не лише формального порушення вимог, що ставляться безпосередньо до тексту договору, але й відсутності законних передумов для його укладення, зокрема коли орган публічної влади або місцевого самоврядування здійснює розпорядження майном чи земельною ділянкою всупереч встановленим законом обмеженням щодо правового режиму відповідного об`єкта.

У цьому контексті колегія суддів враховує, що для визнання правочину недійсним у судовому порядку необхідним є встановлення невідповідності такого правочину вимогам закону або порушення при його укладенні стороною встановленого законом обсягу її повноважень (компетенції). Подібні висновки викладені, у постановах Верховного Суду від 27.01.2026 у справі №904/4875/24, від 03.06.2026 у справі №902/670/24, від 24.02.2026 у справі №915/1185/20.

При вирішенні питання щодо дійсності спірного договору оренди землі колегія суддів виходить з встановлених у справі обставин, відповідно до яких його предметом є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га.

Під час розгляду справи встановлено, що рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 прийняте з порушенням вимог земельного та водного законодавства, оскільки при затвердженні актуалізованих відомостей про земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га та її подальшому використанні як єдиного об`єкта цивільних прав для розпорядження нею органом місцевого самоврядування не було належним чином враховано законодавчо встановлений особливий правовий режим значної частини території вказаної земельної ділянки, розташованої у межах прибережної захисної смуги водного об`єкта площею 0,7999 га .

Таким чином, встановлена у даній справі незаконність рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, яким затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 та фактично створено правову передумову для передачі її в оренду, безпосередньо свідчить про невідповідність договору оренди землі від 22.08.2025 вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що наявні передбачені статтями 203, 215 Цивільного кодексу України правові підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025р., укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ "Пеллет-Енерго Україна", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га.

Поряд з цим, колегія суддів вважає безпідставні доводи Ємільчинської селищної ради та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про те, що визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, на підставі якого сформовано та передано земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га в т.ч. 0,7999 га прибережної захисної смуги в оренду, не може бути достатньою підставою для визнання недійсним укладеного в подальшому договору оренди землі, оскільки ґрунтуються на помилковому ототожненні двох самостійних, але взаємопов`язаних способів захисту та не враховують встановлених у даній справі підстав недійсності правочину.

Колегія суддів відзначає, що скасування акта органу місцевого самоврядування не в усіх випадках автоматично зумовлює недійсність правочину, укладеного на його виконання. Питання дійсності договору у кожному конкретному випадку підлягає самостійній правовій оцінці з огляду на приписи статей 203, 215 Цивільного кодексу України, зміст відповідного правочину, характер допущених порушень, правовий режим його предмета та компетенцію особи, яка вчинила відповідний правочин.

Разом з тим наведене не означає, що правочин, укладений на реалізацію незаконного рішення органу місцевого самоврядування, в усіх випадках зберігає чинність незалежно від характеру допущеного порушення.

Визначальним у даній справі є не формальний факт подальшого скасування рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 як такого, а встановлена судом юридична природа порушень, допущених при його прийнятті та безпосередній вплив цих порушень на правомірність самого договору оренди.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 прийняте з порушенням імперативних приписів земельного та водного законодавства, оскільки при затвердженні актуалізованих відомостей про земельну ділянку та її подальшому використанні як єдиного об`єкта цивільних прав для розпорядження нею не було належним чином враховано законодавчо встановлений особливий правовий режим значної частини її території, яка знаходиться у межах прибережної захисної смуги водного об`єкта – річки Уборть.

Отже, встановлене порушення стосується не процедурного чи суто формального недоліку рішення органу місцевого самоврядування, який не мав би впливу на можливість подальшого розпорядження земельною ділянкою, а безпосередньо правового режиму об`єкта, який був переданий в оренду.

Саме тому правова оцінка договору оренди не може бути відокремлена від правового режиму земельної ділянки та від обсягу повноважень Ємільчинської селищної ради щодо розпорядження нею.

Відповідно, визнання такого рішення незаконним не є єдиною та самодостатньою підставою недійсності договору, як це намагаються представити апелянти. Підставою недійсності договору у даній справі є встановлена судом невідповідність самого правочину вимогам закону, оскільки його зміст та правовий результат передбачають користування земельною ділянкою у режимі, сформованому з порушенням імперативних приписів земельного та водного законодавства.

Саме в цьому полягає принципова відмінність між формальним скасуванням акта органу місцевого самоврядування та ситуацією, що склалася у спірних правовідносинах.

У даній справі судом встановлено саме незаконність розпорядження земельною ділянкою, пов`язану з недотриманням спеціального режиму використання земель прибережної захисної смуги.

Таким чином, визнання недійсним договору оренди є наслідком не формального скасування рішення ради, а встановлення факту, що відповідний правочин укладено щодо земельної ділянки та на умовах, які суперечать імперативним вимогам законодавства.

Доводи апелянтів про те, що договір оренди має самостійну цивільно-правову природу і тому може існувати незалежно від рішення органу місцевого самоврядування, колегія суддів також вважає необґрунтованими, враховуючи наступне.

Безумовно, договір оренди є самостійним правочином у розумінні статті 202 Цивільного кодексу України. Водночас самостійність правочину як юридичного факту не означає його незалежності від встановлених законом матеріально-правових передумов його укладення.

Орган місцевого самоврядування не може шляхом укладення цивільно-правового договору набути більший обсяг повноважень щодо земельної ділянки, ніж той, який наданий йому законом. Так само цивільно-правова форма договору не може легалізувати розпорядження земельною ділянкою, здійснене всупереч законодавчо встановленому правовому режиму такої землі.

Колегія суддів також звертає увагу, що апелянти не спростували встановленої судом першої інстанції обставини розташування значної частини спірної земельної ділянки площею 0,7999 га з загальної площі 1,1209 га у межах прибережної захисної смуги, не довели правомірності визначення для всієї земельної ділянки категорії земель промисловості та виду цільового призначення 11.02, а також не навели правових підстав, які дозволяли б Ємільчинській селищній раді передати спірну земельну ділянку ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” в оренду без урахування встановленого законом спеціального режиму відповідної території.

Посилання апелянтів на існування зареєстрованого права оренди також не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції.

Державна реєстрація речового права є юридичним фактом офіційного визнання та підтвердження державою набутого права, однак не усуває дефектів правочину, що є правовою підставою для такої реєстрації, та не надає законності договору, укладеному всупереч імперативним нормам законодавства.

Таким чином, реєстрація за ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” права оренди земельної ділянки не перешкоджає суду перевірити законність відповідного правочину та визнати його недійсним за наявності передбачених законом підстав.

Не можуть бути прийняті колегією суддів і доводи про те, що ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” діяло добросовісно, покладаючись на рішення органу місцевого самоврядування та відомості державних реєстрів, оскільки добросовісність сторони правочину сама по собі не може усунути об`єктивну невідповідність договору імперативним вимогам законодавства, якщо судом встановлено, що правовий режим предмета договору виключав або обмежував можливість його використання у спосіб, передбачений таким договором.

Категорія добросовісності не може бути застосована у спосіб, який дозволяв би зберегти правовий результат, прямо несумісний з установленим законом режимом земель прибережної захисної смуги.

Крім того, у даній справі предметом судового розгляду є насамперед законність розпорядження земельною ділянкою та відповідність укладеного правочину вимогам закону, а не питання вини чи суб`єктивної обізнаності орендаря про порушення, допущені органом місцевого самоврядування.

Колегія суддів також відхиляє доводи ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про те, що судом першої інстанції не встановлено здійснення товариством будівництва, іншої забороненої господарської діяльності або фактичного порушення режиму прибережної захисної смуги під час користування земельною ділянкою.

Апелянт дійсно посилається на відсутність будівель та будівництва і на те, що обмеження щодо прибережної захисної смуги було відображено у договорі. Однак зазначені обставини не є визначальними для предмета цього спору.

Підставою заявлених прокурором вимог є не вчинення ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” конкретного фактичного правопорушення під час користування земельною ділянкою, а незаконність юридичної підстави, внаслідок якої сформовано відповідний правовий режим земельної ділянки та виникло похідне речове право її оренди.

Таким чином, правомірність оспорюваного рішення Ємільчинської селищної ради та укладеного на його реалізацію договору оцінюється, виходячи з обставин та вимог законодавства, що існували на момент прийняття відповідного рішення і вчинення правочину, а не залежно від того, чи встиг орендар на момент розгляду спору реалізувати всі потенційно передбачені цільовим призначенням земельної ділянки способи її господарського використання.

Отже, відсутність будівництва або іншої фактично здійсненої забороненої діяльності може характеризувати поведінку орендаря після набуття ним права користування, однак не усуває дефекту самого юридичного титулу, якщо такий титул виник внаслідок розпорядження земельною ділянкою без належного врахування імперативного правового режиму її значної частини.

Відтак, саме зазначення у договорі відомостей про прибережну захисну смугу не перетворює на правомірне рішення про передачу єдиного земельного об`єкта для промислового використання, якщо зміст і юридичний результат такого розпорядження не відповідають спеціальному режиму відповідної території.

Отже, для вирішення цього спору прокурор не був зобов`язаний доводити факт вже здійсненого будівництва, забруднення, розорювання чи іншої конкретної забороненої діяльності. Достатнім є встановлення незаконності самого юридичного механізму формування, розпорядження та передачі в користування земельної ділянки у спірному правовому режимі.

Колегія суддів також вважає помилковим посилання ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” на приписи статей 141, 143 Земельного кодексу України та правові висновки Верховного Суду щодо припинення права користування земельною ділянкою у зв`язку з її фактичним використанням не за цільовим призначенням.

Наведені апелянтом норми та відповідна судова практика регулюють інший за своєю матеріально-правовою природою випадок - примусове припинення вже належно набутого та чинного права користування земельною ділянкою внаслідок порушення землекористувачем установлених законом або договором правил здійснення такого права, зокрема використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням.

У такому випадку юридично значущою обставиною дійсно є поведінка землекористувача після набуття права: спосіб фактичного використання земельної ділянки, відповідність такого використання її цільовому призначенню, наявність чи відсутність порушення умов договору та земельного законодавства.

Натомість предметом даної справи не є дострокове розірвання чинного договору оренди через порушення ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” умов землекористування і не є примусове припинення належно набутого права оренди на підставі статей 141 чи 143 Земельного кодексу України.

У даній справі прокурором заявлено та судом вирішується правова вимога про визнання договору оренди недійсним на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України у зв`язку з невідповідністю вимогам закону самого правочину та правової підстави його укладення на момент виникнення відповідних правовідносин.

Тобто у першому випадку право користування виникло правомірно, однак може бути припинене внаслідок подальшої неправомірної поведінки землекористувача; у другому - суд перевіряє, чи могла відповідна правова підстава породити заявлений обсяг цивільних прав та обов`язків уже на момент укладення договору.

Таким чином, відсутність встановлених судом фактів будівництва, розорювання, забруднення, нецільового використання земельної ділянки чи іншого порушення ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” умов договору оренди не виключає можливості визнання такого договору недійсним, якщо встановлена його невідповідність вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України.

З тих самих підстав не змінюють висновків колегії суддів, посилання апелянта на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2022 у справі №477/2330/18 та постанови Верховного Суду від 04.02.2025 у справі №916/3679/23 і від 15.04.2025 у справі №917/839/22, оскільки наведені апелянтом правові висновки стосуються оцінки фактичного використання земельної ділянки та правових підстав припинення чи розірвання чинних земельних правовідносин, тоді як у справі, що переглядається, досліджується дійсність правочину від моменту його вчинення.

Отже, апелянт фактично змішує дві самостійні правові конструкції: припинення належно набутого права користування як наслідок неналежної поведінки землекористувача та припинення похідного речового права внаслідок визнання недійсною первісної правової підстави його виникнення. Встановлені у даній справі обставини стосуються саме другої правової конструкції, а тому приписи статей 141, 143 Земельного кодексу України не спростовують висновків про наявність передбачених статтями 203, 215 Цивільного кодексу України підстав для визнання договору оренди недійсним та припинення зареєстрованого на його підставі права оренди.

Щодо доводів ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про те, що визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025 та припинення зареєстрованого на його підставі права оренди становитиме непропорційне втручання у право товариства на мирне володіння майном, гарантоване статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, з огляду на добросовісність орендаря, набуття ним права за результатами земельних торгів та його правомірні очікування щодо користування земельною ділянкою протягом установленого договором строку, колегія суддів зазначає наступне.

Навіть за умови розгляду зареєстрованого права оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” як майнового інтересу, що підпадає під сферу захисту статті 1 Першого протоколу до Конвенції, сам факт такого захисту не означає абсолютної неможливості припинення відповідного майнового права. Втручання у майнові права повинно відповідати принципу законності, переслідувати легітимну мету в суспільному інтересі та забезпечувати розумне співвідношення між застосованим заходом і метою, на досягнення якої він спрямований.

У спірних правовідносинах втручання у право оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” ґрунтується на передбачених законом підставах. Судом встановлено невідповідність договору оренди вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України, що відповідно до статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання правочину недійсним, а припинення похідного речового права є юридичним наслідком усунення правової підстави його виникнення. Отже, йдеться не про довільне чи позаправове позбавлення товариства права користування землею, а про судове усунення наслідків правочину, який за результатами розгляду справи визнано таким, що не відповідав імперативним вимогам закону вже на момент його укладення.

Таке втручання переслідує легітимну мету у публічному інтересі, а саме забезпечення дотримання встановленого законом спеціального природоохоронного режиму прибережних захисних смуг, охорони земель та водних об`єктів, недопущення закріплення у цивільному обороті правового режиму земельної ділянки, що суперечить вимогам земельного і водного законодавства, та відновлення законності у сфері розпорядження землями комунальної власності. При цьому відповідний публічний інтерес не є абстрактним, оскільки спеціальний режим охоплює 0,7999 га із загальної площі спірної земельної ділянки 1,1209 га, тобто її переважну частину.

Посилання відповідача-2 на рішення Європейського суду з прав людини у справі “Стретч проти Сполученого Королівства” не може тлумачитися як установлення безумовної заборони державі усувати юридичні наслідки незаконного розпорядження майном органом публічної влади в усіх без винятку випадках. Визначальним залишається дотримання справедливого балансу між майновим інтересом приватної особи та конкретним публічним інтересом, який обумовлює необхідність втручання.

Колегія суддів враховує і посилання ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” на принцип “належного урядування”, сформульований Європейським судом з прав людини у справі “Рисовський проти України”. Разом з тим зміст цього принципу не позбавляє державу та її органи можливості виправляти допущені порушення і не може слугувати підставою для збереження правового стану, який суперечить імперативним приписам законодавства. Вирішальним при цьому є те, щоб таке виправлення не покладало на приватну особу надмірного та індивідуального тягаря.

У даній справі колегія суддів не встановила такого надмірного тягаря. Право ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” є похідним правом користування, набутим на підставі договору оренди землі від 22.08.2025р., укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ "Пеллет-Енерго Україна", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га, а не правом власності на земельну ділянку. Водночас на момент набуття цього права відомості про існування прибережної захисної смуги площею 0,7999 га були офіційно внесені до Державного земельного кадастру та безпосередньо зазначені в договорі оренди. Отже, обсяг правомірних очікувань орендаря об`єктивно визначався не лише умовами договору щодо промислового використання земельної ділянки, але й встановленим законом та офіційно відображеним спеціальним режимом її переважної частини, та технічною документацією із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності (1821755100:07:017:0046) площею 1,1209 га (а.с.27-78 т.1).

З цих же підстав посилання на рішення Європейського суду з прав людини у справі “Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії” не спростовує правомірних висновків суду. Правомірні очікування підлягають захисту тією мірою, якою вони ґрунтуються на достатній та законній правовій підставі. Саме законність такої підстави і є предметом перевірки у цій справі. Сам факт укладення договору з органом місцевого самоврядування та його державної реєстрації не може породжувати правомірного очікування на збереження правового режиму, який судом установлено таким, що суперечить імперативним вимогам земельного та водного законодавства.

Водночас застосований спосіб захисту є співмірним встановленому порушенню, оскільки спрямований не на покладення на орендаря санкції за його поведінку, а на усунення самого незаконного правового стану. Припинення права оренди є наслідком визнання недійсною правової підстави його виникнення та скасування державної реєстрації земельної ділянки у тому правовому режимі, який не відповідає вимогам закону.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що втручання у майновий інтерес ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” у спірних правовідносинах має законну підставу, переслідує значний публічний інтерес та є пропорційним поставленій меті. Тому посилання апелянта на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, принцип належного урядування та правомірні очікування не є підставою для збереження договору оренди та зареєстрованого на його підставі речового права.

Таким чином, наведені в апеляційних скаргах аргументи не спростовують ключового висновку суду першої інстанції про те, що договір оренди землі від 22.08.2025 укладений на реалізацію незаконного рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2", стосується земельної ділянки, правовий режим якої при її формуванні та передачі в оренду визначено з порушенням земельного і водного законодавства, та, як наслідок, не відповідає вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України.

Визнання недійсним договору оренди є самостійним результатом перевірки відповідності правочину вимогам статей 203, 215 Цивільного кодексу України з урахуванням встановленого судом правового режиму земельної ділянки, змісту спірного договору та меж компетенції органу місцевого самоврядування.

Отже, доводи Ємільчинської селищної ради та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” про відсутність підстав для визнання договору оренди недійсним лише з огляду на те, що такий договір є окремим правочином, не дають підстав для іншого вирішення спору та не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, надав належну правову оцінку договору оренди землі від 22.08.2025 укладеного на реалізацію незаконного рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2", правильно застосував норми матеріального права, зокрема статті 203, 215 Цивільного кодексу України та дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для визнання зазначеного договору недійсним.

Щодо позовних вимог про скасування в Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га та припинення усі права щодо неї; скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права комунальної власності Ємільчинської селищної ради на земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 3110958618217, номер відомостей про речове право - 59145649) та похідне речове право - право оренди ТОВ "Пеллет-Енерго Україна" на неї (номер запису про інше речове право - 61615689) колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо такі порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.

Зміст наведеної норми свідчить про те, що земельне законодавство не обмежує особу у застосуванні способів захисту виключно випадками фактичного позбавлення її володіння земельною ділянкою. Судовий захист має забезпечувати усунення самого стану порушення, а обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення, його наслідкам та забезпечувати реальне відновлення законності у спірних правовідносинах.

При цьому правова оцінка вимоги про скасування державної реєстрації земельної ділянки має здійснюватися з урахуванням правової природи формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав.

За змістом статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав та передбачає визначення її площі, меж і внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі, а земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Водночас державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації відповідної земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

Отже, законодавцем установлена послідовна юридична конструкція виникнення земельної ділянки як об`єкта цивільного обороту: спочатку земельна ділянка формується у встановленому законом порядку, визначаються її межі, площа, місце розташування та інші характеристики, відповідні відомості вносяться до Державного земельного кадастру, їй присвоюється кадастровий номер, і лише після цього щодо такого об`єкта можуть бути зареєстровані речові права.

Відповідно до статті 1 Закону України “Про Державний земельний кадастр” державна реєстрація земельної ділянки - це внесення до Державного земельного кадастру передбачених законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

Таким чином, державна реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі є не суто технічною дією, а необхідним елементом юридичного складу, внаслідок якого індивідуально визначена частина земної поверхні набуває статусу окремого об`єкта цивільних прав.

У свою чергу, відповідно до частини шостої статті 16 Закону України “Про Державний земельний кадастр” кадастровий номер скасовується лише у разі скасування державної реєстрації земельної ділянки. Зміна власника чи користувача земельної ділянки або зміна відомостей про неї не є підставою для скасування кадастрового номера.

За приписами частини десятої статті 24 цього Закону державна реєстрація земельної ділянки скасовується державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, зокрема у разі ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки.

Не заслуговують на увагу і доводи Ємільчинської селищної ради про те, що належне вирішення спору було неможливим без залучення як співвідповідача відповідного органу Державного земельного кадастру з тих підстав, що саме державним кадастровим реєстратором у 2009 році здійснено державну реєстрацію земельної ділянки, а в подальшому - внесення змін до кадастрових відомостей, оскільки колегія суддів виходить із предмета та підстав заявленого позову.

Прокурором не заявлено вимог про визнання протиправними дій або бездіяльності державного кадастрового реєстратора при здійсненні ним реєстраційних дій у 2009 році, не порушується питання про його юридичну відповідальність та не оспорюється саме первинне присвоєння земельній ділянці кадастрового номера як самостійне правопорушення.

Предметом цього спору є законність рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, правомірність подальшого розпорядження земельною ділянкою, дійсність договору оренди від 22.08.2025 та усунення реєстраційних наслідків відповідних матеріально-правових рішень і правочину.

Відтак правовий конфлікт виник не між прокурором та державним кадастровим реєстратором з приводу здійснення останнім реєстраційної дії, а між сторонами земельних правовідносин щодо законності підстав формування відповідного правового режиму земельної ділянки та виникнення зареєстрованих щодо неї речових прав.

Сам факт того, що внесення відомостей до Державного земельного кадастру технічно здійснюється державним кадастровим реєстратором, не робить такого реєстратора стороною спірних правовідносин.

Крім того, колегія суддів наголошує, що суд у цій справі не встановлює незаконності дій державного кадастрового реєстратора у 2009 році. Навпаки, як вже зазначено вище, сам факт попередньої державної реєстрації земельної ділянки з відповідним кадастровим номером не є предметом самостійного оспорювання. Суд надає правову оцінку наступним юридичним фактам 2025 року - затвердженню актуалізованої технічної документації та розпорядженню земельною ділянкою після того, як у відповідній документації було офіційно зафіксовано наявність прибережної захисної смуги.

За змістом частини десятої статті 24 Закону України “Про Державний земельний кадастр” скасування державної реєстрації земельної ділянки може бути здійснено на підставі судового рішення. Отже, в такому випадку відповідний державний кадастровий реєстратор виконує реєстраційну дію на виконання судового рішення, тоді як предметом судового розгляду залишається матеріально-правова підстава існування відповідного об`єкта та прав щодо нього.

Таким чином, відсутність відповідного органу Державного земельного кадастру серед співвідповідачів не перешкоджає вирішенню спору по суті та не є підставою для відмови в позові, оскільки судове рішення не встановлює для такого органу самостійного спірного матеріального обов`язку, а створює передбачену законом підставу для вчинення відповідних реєстраційних дій.

Отже, доводи Ємільчинської селищної ради про неналежний склад відповідачів з цієї підстави колегія суддів відхиляє як такі, що не враховують предмета спору, характеру заявлених позовних вимог та відмінності між матеріально-правовим спором щодо земельної ділянки і реалізацією судового рішення у Державному земельному кадастрі.

Водночас закон імперативно передбачає, що ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав та їх обтяжень, зареєстрованих щодо цієї земельної ділянки, за наявності таких прав та обтяжень.

Більше того, цією ж нормою прямо встановлено взаємозв`язок між законністю землевпорядної документації, рішенням органу місцевого самоврядування, на підставі якого така документація затверджена, державною реєстрацією сформованої відповідно до неї земельної ділянки та речовими правами, що виникли щодо такої земельної ділянки. Закон допускає скасування державної реєстрації земельної ділянки, сформованої за відповідною документацією із землеустрою, за умови вирішення питання щодо рішення про затвердження такої документації та припинення речових прав, які виникли щодо неї.

Отже, законодавець виходить із необхідності комплексного усунення наслідків незаконного формування земельної ділянки.

Скасування лише рішення органу місцевого самоврядування без усунення створеного на його підставі результату - сформованої та зареєстрованої земельної ділянки залишало б у Державному земельному кадастрі об`єкт, юридичні характеристики якого сформовані на підставі рішення, визнаного судом незаконним.

Так само скасування державної реєстрації земельної ділянки без вирішення питання щодо зареєстрованих стосовно неї речових прав створило б юридично суперечливу ситуацію, за якої у Державному реєстрі речових прав продовжували б існувати речові права, зокрема оренда без належних правових підстав.

Саме для недопущення такого правового дисбалансу законодавець передбачив обов`язковість одночасного припинення всіх речових прав та їх обтяжень при скасуванні у судовому порядку державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.

У спірних правовідносинах колегією суддів встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 існувала як раніше сформований та зареєстрований об`єкт цивільних прав. У 2024– 2025 роках щодо неї проведено інвентаризацію, за результатами якої актуалізовано відомості про площу, межі, правовий режим та наявні обмеження у використанні земельної ділянки. Відповідну технічну документацію затверджено рішенням Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, після чого актуалізовані характеристики земельної ділянки стали підставою для подальшого оформлення права комунальної власності та розпорядження нею як єдиним об`єктом цивільних прав.

Водночас під час розгляду даної справи судом встановлено, що при затвердженні актуалізованих характеристик земельної ділянки та її подальшому використанні як єдиного об`єкта цивільних прав не було належним чином враховано встановлений законом особливий режим тієї її частини, яка знаходиться у межах прибережної захисної смуги

Збереження у Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 у тому вигляді та з тими актуалізованими характеристиками, які затверджені рішенням №4109 Ємільчинської селищної ради, фактично означало б збереження юридичних наслідків акта, який суперечить імперативним приписам земельного та водного законодавства.

Колегія суддів звертає увагу і на те, що внаслідок державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 у подальшому щодо цього об`єкта були зареєстровані речові права.

Зокрема, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право комунальної власності Ємільчинської селищної ради на земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217, номер запису про право 59145649, а в подальшому на підставі договору оренди землі від 22.08.2025 зареєстровано похідне речове право ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” - право оренди, номер запису про інше речове право 61615689.

Як вже встановлено колегією суддів, договір оренди землі від 22.08.2025 укладений на реалізацію незаконного рішення органу місцевого самоврядування, а його зміст та правовий результат не відповідають вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим наявні передбачені статтею 215 цього Кодексу підстави для визнання такого договору недійсним.

Колегія суддів у цій частині враховує приписи частини третьої статті 26 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

За змістом цієї норми відомості про речові права та їх обтяження, внесені до Державного реєстру прав, за загальним правилом не підлягають скасуванню чи вилученню. Водночас у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких було проведено державну реєстрацію прав, або скасування державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття відповідного права, відповідні речові права та обтяження припиняються.

Таким чином, правовим наслідком судового усунення правовстановлюючої підстави державної реєстрації є не абстрактне “видалення” реєстраційного запису, а припинення відповідного речового права із внесенням до Державного реєстру речових прав передбачених законом відомостей про таке припинення.

Такий підхід відповідає і системному взаємозв`язку положень Закону України “Про Державний земельний кадастр” та Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Державний земельний кадастр і Державний реєстр речових прав на нерухоме майно виконують різні, однак взаємопов`язані функції: перший містить відомості про земельну ділянку як об`єкт, другий - про речові права на цей об`єкт.

Таким чином, припинення існування належним чином зареєстрованої земельної ділянки як окремого об`єкта внаслідок скасування її державної реєстрації не може поєднуватися зі збереженням чинних речових прав саме на цей об`єкт.

Навпаки, частина десята статті 24 Закону України “Про Державний земельний кадастр” прямо унеможливлює такий результат, вимагаючи, щоб скасування державної реєстрації земельної ділянки за рішенням суду відбувалося одночасно з припиненням усіх зареєстрованих щодо неї речових прав та обтяжень.

Так, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.08.2024 у справі №924/996/23 наведено висновок про те, що скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням усіх зареєстрованих щодо неї речових прав та обтяжень; у тій справі суди визнали взаємопов`язаними відповідні реєстраційні вимоги з основними вимогами, спрямованими на відновлення правомірного стану земельних відносин.

Аналогічний правова позиція відображена у постанові Верховного Суду від 18.02.2025 у справі №906/36/24, в якій Касаційний господарський суд, посилаючись також на раніше сформовану практику, наголосив на імперативній вимозі одночасного припинення всіх речових прав та їх обтяжень при скасуванні державної реєстрації земельної ділянки.

У постанові Верховного Суду від 08.07.2026 у справі №444/4703/24 також звернуто увагу на те, що земельна ділянка припиняє існування як об`єкт цивільних прав у разі скасування її державної реєстрації на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації, причому відповідне судове рішення може бути ухвалене виключно з одночасним припиненням усіх речових прав та їх обтяжень, зареєстрованих щодо такої земельної ділянки.

Водночас колегія суддів враховує і актуальну правову позицію судової палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, сформульовану в постанові від 09.04.2026 у справі №922/511/24, відповідно до якої державна реєстрація речового права виконує функцію оголошення про належність права певній особі, у зв`язку з чим сама по собі вимога про скасування державної реєстрації права не повинна підміняти належну матеріально-правову вимогу про припинення відповідного речового права.

Зазначений висновок не спростовує обґрунтованості заявленого прокурором способу захисту у частині скасування державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

У даній справі йдеться про усунення матеріально-правових наслідків незаконного формування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га в т.ч. 0,7999 га прибережна захисна смуга.

Колегія суддів відзначає, що встановивши незаконність рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, яким затверджено документацію із землеустрою, що стала підставою формування спірної земельної ділянки, а також недійсність договору оренди землі від 22.08.2025, суд усунув правові підстави, на яких ґрунтувалося виникнення та подальше існування відповідних зареєстрованих прав у тому правовому режимі, який є предметом цього спору.

З огляду на це позовні вимоги прокурора про скасування в Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га з одночасним припиненням усіх зареєстрованих щодо неї речових прав та їх обтяжень є обґрунтованим та необхідним наслідком встановленої незаконності її формування.

Відповідно, припиненню підлягають зареєстровані щодо цієї земельної ділянки речові права, зокрема право комунальної власності Ємільчинської селищної ради, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217, номер запису про право 59145649, та похідне речове право - право оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, номер запису про інше речове право 61615689, із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідних відомостей про їх припинення у порядку, встановленому законом.

Вимога про скасування державної реєстрації земельної ділянки є наслідком встановлення незаконності рішення, на підставі якого таку земельну ділянку сформовано, тоді як припинення зареєстрованих речових прав є одночасно законодавчо обов`язковою умовою скасування державної реєстрації земельної ділянки та правовим наслідком усунення правових підстав виникнення таких прав.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відновлення законності у спірних правовідносинах потребує комплексного усунення всього юридичного результату незаконного формування та подальшого розпорядження земельною ділянкою - починаючи від незаконного рішення органу місцевого самоврядування та закінчуючи припиненням створених на його підставі реєстраційних наслідків.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги прокурора про скасування у Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га з одночасним припиненням зареєстрованих щодо неї речових прав, а також вимоги, спрямовані на припинення права комунальної власності Ємільчинської селищної ради та похідного права оренди ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”, є взаємопов`язаними, похідними від встановленої незаконності формування та розпорядження спірною земельною ділянкою, відповідають характеру порушення та забезпечують повне й ефективне усунення його юридичних наслідків.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у цій частині є обґрунтованим, а доводи апеляційних скарг Ємільчинської селищної ради та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” не спростовують встановленого законом взаємозв`язку між незаконністю формування земельної ділянки, скасуванням її державної реєстрації та обов`язковим припиненням усіх зареєстрованих щодо неї речових прав.

Водночас колегія суддів враховує, що рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Пеллет-Енерго Україна” повернути земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га на користь територіальної громади в особі Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області учасниками справи в апеляційному порядку не оскаржується.

Відповідно до частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Отже, межі апеляційного перегляду у цій справі визначаються змістом та вимогами апеляційних скарг Ємільчинської селищної ради та ТОВ “Пеллет-Енерго Україна”. Оскільки апелянти не ставлять питання про скасування або зміну рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зазначеної позовної вимоги, не наводять доводів щодо незаконності чи необґрунтованості рішення у цій частині та фактично погоджуються з відповідним результатом вирішення спору, ця частина рішення не входить до предмета апеляційного перегляду.

Таким чином, колегія суддів не здійснює перевірку законності та обґрунтованості рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в частині відмови у зобов`язанні ТОВ “Пеллет-Енерго Україна” повернути земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га на користь територіальної громади в особі Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області, не досліджує та не надає правової оцінки мотивам і висновкам суду першої інстанції щодо даної позовної вимоги.

4. Висновки за результатами апеляційного розгляду.

Таким чином, у апеляційних скаргах Ємільчинської селищної ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла дійти висновку про помилковість рішення суду першої інстанції.

Виходячи з положень статті 11 ГПК України, суд апеляційної інстанції виходить з того, що як зазначено у рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Трофимчук проти України”, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Відтак, застосовуючи наведену практику європейського суду, суд апеляційної інстанції вважає що, враховуючи зміст статті 269 ГПК України, надавши оцінку основним доводам апеляційної скарги, а також не встановивши у рішенні суду першої інстанції неправильного застосування норм матеріального права в сукупності з відсутніми порушеннями норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, дійшла висновку про відсутність таких доводів, які б були оцінені як переконливі і достатні для скасування рішення суду першої інстанції.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів за наслідком апеляційного перегляду дійшла висновку, що доводами апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовано, підстав скасування чи зміни рішення, передбачених ст.277-279 Господарського процесуального кодексу України не встановлено, а відтак апеляційні скарги Ємільчинської селищної ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в частині задоволених позовних вимог, без змін.

Судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційних скарг покладаються на апелянтів згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційні скарги Ємільчинської селищної ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 16.07.2026 у справі №906/44/26 в частині задоволених позовних вимог, без змін.

2. Справу №906/44/26 повернути Господарському суду Житомирської області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "09" жовтня 2026 р.

Головуючий суддя Гудак А.В.

Суддя Маціщук А.В.

Суддя Василишин А.Р.