Постанова від 09 вересня 2026 р. у справі №394/314/25 — Кропивницький апеляційний суд

ПОСТАНОВА

Іменем України

10 вересня 2026 року м. Кропивницький

справа № 394/314/25

провадження № 22-ц/4809/210/26

Кропивницький апеляційний суд у складі:

головуючого судді - Письменного О.А.,

суддів - Дуковського О.Л., Дьомич Л.М.,

при секретарі – Зайченко В.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» на рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року (суддя Запорожець О.М.) у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» до Новоархангельської селищної ради, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсними договорів оренди землі,-

встановив:

У березні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» звернулося в суд із зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що розпорядженнями Голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 р. № 257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» на території Свердликівської сільської ради» та від 03.11.2014 р. № 264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15.10.2014 р. № 257-р»: затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ», загальною площею 140,1756 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (згідно з КВ ЦПЗ 0101), за адресою: Кіровоградська обл., Новоархангельський р-н, Свердликівська сільська рада, ділянки №№ НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , 314, 327, 331, 334, 335, 336, 337, 339, 341, 344, 345-346. 348, 349, 354, 357, 358, 359, 361, 384, 458, 489, 624, 643, 658, 670.

Передано в оренду ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки: кадастровий номер 3523685600:02:000:0770 загальною площею 4,0799 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0772 загальною площею 3,9383 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0793 загальною площею 3,8109 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0774 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0775 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0776 загальною площею 4,1230 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0789 загальною площею 3,4510 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0777 загальною площею 4,4724 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0778 загальною площею 4,4046 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0795 загальною площею 4,5366 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0785 загальною площею 4,7062 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0792 загальною площею 4,5884 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0769 загальною площею 4,1370 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0780 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0791 загальною площею 3,8038 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0786 загальною площею 4,7242 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0782 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0766 загальною площею 3,3771 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0788 загальною площею 3,9374 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0771 загальною площею 3,3748 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0787 загальною площею 4,7259 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0773 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0767 загальною площею 3,8296 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0783 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0784 загальною площею 4,2450 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0794 загальною площею 3,6667 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0764 загальною площею 3,8476 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0779 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0781 загальною площею 3,9383 га: кадастровий номер 3523685600:02:000:0796 загальною площею 1,9330 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0335 загальною площею 3,9379 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0790 загальною площею 3,8636 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0765 загальною площею 3,8665 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0768 загальною площею 3,3757 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0287 загальною площею 3,9800 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років;

Встановлено орендну плату у розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки;

Зобов`язано позивача у місячний термін укласти договір оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством; підписання договорів оренди земельних ділянок здійснити по завершенню технічних робіт, а саме отримання витягів з державного земельного кадастру у відділі Держгемагентства у Новоархангельському районі Кіровоградської області; зобов`язано позивача після підписання договорів оренди, провести державну реєстрацію іншого речового права у відповідних органах, які мають такі повноваження.

Позивач вказав, що на виконання вказаних розпоряджень між Новоархангельською районною державною адміністрацією (орендодавець), в особі голови райдержадміністрації Зубова Дмитра Андрійовича, з однієї сторони, та ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» (орендар), в особі директора Безушка Дмитра Юрійовича, з іншої сторони, було укладено договори оренди земельних ділянок, в тому числі:

Договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 р. щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0779, загальною площею 3,9382 га ріллі;

Договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 р. щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0768, загальною площею 3,3757 га ріллі;

Договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 р. щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0776, загальною площею 4,1230 га ріллі;

Згідно п.п. 1, 8 вказаних договорів оренди орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування відповідні земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту.

Договори укладено на строк до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку та діють до 31 грудня 2029 р.

Згідно п. 22 договорів оренди після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до п. 32 договорів оренди орендодавець зобов`язаний, в тому числі, не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 41 договору).

Згідно п. 45 договорів оренди цей договір набирає чинності після його підписання сторонами. Право оренди підлягає реєстрації в реєстраційних органах.

На виконання умови п. 45 договорів оренди ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву 05.01.2015 за реєстраційним номером 9719563 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки 3523685600:02:000:0779.

Проте, рішенням від 06.01.2015 р. № 18532616 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Також, на виконання умови п. 45 договорів оренди ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву 12.01.2015 за реєстраційним номером 9736528 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки 3523685600:02:000:0768.

Проте, рішенням від 12.01.2015 р. № 18571330 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Також, на виконання умови п. 45 договорів оренди ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву 06.01.2015 за реєстраційним номером 9729216 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки 3523685600:02:000:0776.

Проте, рішенням від 06.01.2015 р. № 18542847 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Позивач зазначив, що у зв`язку з відсутністю державної реєстрації права власності на земельні ділянки в державному реєстрі речових прав та прогалинами в законодавстві, добросовісний орендар був позбавлений можливості зареєструвати своє речове право, що є похідним від права власності.

Разом з тим, з 28 жовтня 2014 року товариство користується вказаними орендованими земельними ділянками, належно сплачує орендну плату до бюджету, подає податкову звітність. Як вже зазначалося, договори оренди було укладено до 31 грудня 2029 р., орендодавець жодного разу не звертався до орендаря з пропозиціями щодо припинення договору, претензіями щодо виконання умов договорів тощо.

В подальшому, як вбачається з витягів з ЄДР, Свердликівська сільська рада 19.07.2023 р. була припинена в результаті реорганізації, її правонаступником є Новоархангельська селищна рада. Головою комісії з припинення був ОСОБА_3 .

Вказав, що у листопаді 2024 року товариству стало відомо, що без його відома рішенням Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва гр. ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 р. № 3406 вирішено: дати дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок громадянину ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок № НОМЕР_2 загальною площею 3,9382 га, № НОМЕР_3 загальною площею 3,3757 га, № НОМЕР_4 загальною площею 4,1230 га за рахунок земель колишнього КСП «Мир», що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району, Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, або до моменту отримання її власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку;

Встановлено орендну плату у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки гр. ОСОБА_1 розробити технічну документацію на земельні ділянки, зареєструвати договори оренди відповідно до норм чинного законодавства. Рішення підписане селищним головою Шамановським Ю.П.

Після прийняття оскаржуваного рішення між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області (орендодавець), в особі селищного голови Шамановського Юрія Павловича, з однієї сторони, та ОСОБА_1 (орендар), з іншої сторони, було укладено договори оренди земельних ділянок, в тому числі:

договір оренди землі від 26.07.2024 р. щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка № 344 (кадастровий номер 3523685600:02:000:0779, загальною площею 3,9382 га ріллі;

договір оренди землі від 26.07.2024 р. щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_5 (кадастровий номер 3523685600:02:000:0768, загальною площею 3,3757 га ріллі;

договір оренди землі від 19.07.2024 р. щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_9 (кадастровий номер 3523685600:02:000:0776, загальною площею 4,123 га ріллі.

Одноденний строк між датами рішення про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою та договору свідчить про те, що договори з ОСОБА_1 укладено без розробки технічної документації на земельні ділянки та її затвердження радою. При цьому, в п. 1.1 вказаних договорів зазначено, що земельні ділянки передаються на підставі рішення Новоархангельської селищної ради від 18.07.2024 р. № 3406, проте в тексті вказаного рішення відсутнє рішення про затвердження технічної документації про передачу земельних ділянок в оренду, а лише вказано про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою та встановлення орендної плати. Крім того, в п. 2.1 вказаних договорів зазначено, що в оренду передається земельна ділянка, що не надана у власність та користування іншим особам. При цьому, селищному голові ОСОБА_3 достеменно було відомо, що земельні ділянки орендує та обробляє позивач, сплачуючи в бюджет орендну плату.

Згідно розділу 3 вказаних договорів договір укладено терміном на 10 років або до моменту отримання власником земельної ділянки документів, що будуть засвідчувати право власності на неї (витребування земельної ділянки).

Право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3523685600:02:000:0779, загальною площею 3,9382 га зареєстровано за ОСОБА_1 за його заявою в Державному реєстрі речових прав 26.07.2024, номер запису: 56087366; право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3523685600:02:000:0768, загальною площею 3,3757 га зареєстровано за ОСОБА_1 за його заявою в Державному реєстрі речових прав 26.07.2024, номер запису: 56087225; право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3523685600:02:000:0776, загальною площею 4,1230 га зареєстровано за ОСОБА_1 за його заявою в Державному реєстрі речових прав 07.08.2024, номер запису: 56228788.

Позивач вважає, що внаслідок прийняття Новоархангельською селищною радою оскаржуваного рішення від 18.07.2024 р. № 3406 земельні ділянки з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0779, 3523685600:02:000:0768 та 3523685600:02:000:0776 передані в оренду ОСОБА_1 , а це суперечить діючим договорам оренди від 28.10.2014 р., укладеним між позивачем та Новоархангельською районною державною адміністрацією, та порушують права ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ», як законного орендаря спірних земельних ділянок (невитребуваних паїв колишнього КПС «Мир» №№ 344, 236, 337).

Посилаючись на ці обставини, позивач просив визнати незаконним та скасувати рішення Новоархангельської селищної ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва гр. ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 року №3406, а також визнати недійсними договори оренди землі, укладені 19.07.2024 та 26.07.2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та гр. ОСОБА_1 , кадастрові номери земельних ділянок: 3523685600:02:000:0779, 3523685600:02:000:0768 та 3523685600:02:000:0776.

Рішенням Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року у задоволенні позову відмовити.

В апеляційній скарзі скаржник посилаючись на обставини викладені у позовній заяві, а також на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, за наявними матеріалами справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що розпорядженнями Голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 р. № 257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» на території Свердликівської сільської ради» вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) товариству з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» загальною площею 140,1756 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (згідно з КВ ЦПЗ 0101), за адресою: Кіровоградська область Новоархангельський район Свердликівська сільська рада ділянки №№1, 74, АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , 337, 339, 341, 344, 345-346, 348, 349, 354, 357, 358, 359, 361, 384, 458, 489, 624, 643, 658, 670.

Передати в оренду ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки загальною площею 140,1756 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років.

Встановити орендну плату у розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

ТОВ «Свердликівське» у місячний термін укласти договір оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Підписання договорів оренди земельних ділянок здійснити по завершенню технічних робіт, а саме отримання витягів з державного земельного кадастру у відділі Держземагентства у Новоархангельському районі Кіровоградської області.

ТОВ «Свердликівське», після підписання договорів оренди, провести державну реєстрацію іншого речового права у відповідних органах, які мають такі повноваження /а.с.21/.

Розпорядженнями Голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 03.11.2014 р. № 264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р» вирішено внести зміни до пункту 2 розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ "Свердликівське" на території Свердликівської сільської ради" виклавши його в такій редакції: передати в оренду ТОВ «СВЕРДЛИКІВСЬКЕ» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки:

кадастровий номер 3523685600:02:000:0770 загальною площею 4,0799 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0772 загальною площею 3,9383 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0793 загальною площею 3,8109 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0774 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0775 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0776 загальною площею 4,1230 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0789 загальною площею 3,4510 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0777 загальною площею 4,4724 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0778 загальною площею 4,4046 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0795 загальною площею 4,5366 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0785 загальною площею 4,7062 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0792 загальною площею 4,5884 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0769 загальною площею 4,1370 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0780 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0791 загальною площею 3,8038 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0786 загальною площею 4,7242 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0782 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0766 загальною площею 3,3771 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0788 загальною площею 3,9374 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0771 загальною площею 3,3748 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0787 загальною площею 4,7259 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0773 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0767 загальною площею 3,8296 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0783 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0784 загальною площею 4,2450 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0794 загальною площею 3,6667 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0764 загальною площею 3,8476 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0779 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0781 загальною площею 3,9383 га: кадастровий номер 3523685600:02:000:0796 загальною площею 1,9330 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0335 загальною площею 3,9379 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0790 загальною площею 3,8636 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0765 загальною площею 3,8665 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0768 загальною площею 3,3757 га; кадастровий номер 3523685600:02:000:0287 загальною площею 3,9800 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років /а.с.22/.

28 жовтня 2014 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією в особі голови райдержадміністрації Зубова Дмитра Андрійовича та товариством з обмеженою відповідальністю було укладено договори оренди земельних ділянок кадастровий номер 3523685600:02:000:0779, 3523685600:02:000:0768, 3523685600:02:000:0776, підписано акти приймання-передачі об`єктів оренди, акти визначення меж земельної ділянки в натурі. Крім того, матеріали справи містять рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень вищезазначених договорів /а.с.23-40/.

Рішенням п`ятдесят п`ятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області від 18.07.2024 р. № 3406 «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва гр. ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» вирішено: дати дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок громадянину ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок № НОМЕР_2 загальною площею 3,9382 га, № НОМЕР_3 загальною площею 3,3757 га, № НОМЕР_4 загальною площею 4,1230 га за рахунок земель колишнього КСП «Мир», що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району, Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, або до моменту отримання її власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку;

Встановлено орендну плату у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, гр. ОСОБА_1 розробити технічну документацію на земельні ділянки, зареєструвати договори оренди відповідно до норм чинного законодавства /а.с.41/.

Як вбачається з матеріалів справи /а.с.87-96/ 19.07.2024 та 26.07.2024 року між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 3523685600:02:000:0776, 3523685600:02:000:0779, 3523685600:02:000:0768, також підписано акти прийому-передачі об`єктів оренди.

Зі світлокопії інформації з державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, за відповідачем ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: 3523685600:02:000:0776, 3523685600:02:000:0779, 3523685600:02:000:0768 /а.с.42-50/.

Встановивши дані обставини справи, суд першої інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні позову з тих підстав, що оскаржуване рішення селищної ради прийняте з дотриманням балансу інтересів сторін в земельних правовідносинах, а укладені між відповідачами договори оренди землі відповідають вимогам закону.

Апеляційний суд не може повністю погодитися з такими висновками суду з огляду на таке.

Статтею 14 Конституції України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

За змістом статті 18 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Відповідно до Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», Указу Президента України від 08серпня 1995 року №720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка - це земельна ділянка, що була запроектована в складі єдиного земельного масиву без визначення меж в натурі (на місцевості), проте не була розподілена на зборах власників земельних часток (паїв) через неявку на збори осіб - власників права на земельну частку (пай) чи їх спадкоємців.

Разом із тим, на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначено в умовних кадастрових гектарах.

Отже, земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об`єктами земельних відносин і мають різний правовий режим.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі, якщо відоме їх місцезнаходження.

За змістом ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.ч.1, 2, 6, 8 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Статтями першою та другою Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частинами першою, п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст.ст.13, 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

В силу положень ст.640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 15 ЦК України право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.

За змістом частини третьої статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги до чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні положення статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце (постанова Верховного Суду України від 06 липня 2016 року № 910/1891/14).

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод в користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо).

У липні 2003 року набув чинності Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», який визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Згідно з пунктом 12 постанови Кабінету Міністрів України від 04 лютого 2004 року № 122 «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки передаються у розпорядження сільських, селищних, міських рад чи райдержадміністрацій з метою надання їх в оренду.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною першою статті 4, частиною першою статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 2 частини першої статті 208 ЦК України визначено, що у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Матеріалами справи підтверджено, що на виконання розпоряджень голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» та від 03.11.2014 № 264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р» виникли підстави укладення договорів оренди земельних ділянок, за п.45 яких договори набирають чинності після їх підписання сторонами.

Так, 28 жовтня 2014 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією в особі голови райдержадміністрації Зубова Дмитра Андрійовича та товариством з обмеженою відповідальністю (позивачем) було укладено договори оренди земельних ділянок кадастровий номер 3523685600:02:000:0779, 3523685600:02:000:0768, 3523685600:02:000:0776, підписано акти приймання-передачі об`єктів оренди, акти визначення меж земельної ділянки в натурі, здійснена державна реєстрація договорів.

Таким чином, договори оренди земельних ділянок, укладені з ТОВ «Свердликівське» 28.10.2014, містять відповідний пункт щодо набрання чинності цих договорів, а саме з моменту підписання цих договорів (п.45), тому вони є дійсними зобов`язаннями між РДА (її правонаступниками - Свердликівською сільською радою і у подальшому Новоархангельською селищною радою) і ТОВ «Свердликівське» та суд констатує факт їх належного укладення і чинності.

Висновок суду першої інстанції про те, що позивачем не було надано доказів звернення до відповідного виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) з метою реєстрації укладених ним договорів оренди відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2004 №119, оскільки з 01 січня 2013 року набрав чинності Закон №1878-VI, яким з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено норму щодо державної реєстрації правочинів, а із закону України «Про оренду землі» - статті 18, 20 щодо обов`язковості державної реєстрації договорів оренди землі, є помилковим та неприйнятним.

Так як договори оренди, укладені між Новоархангельською РДА і ТОВ «Свердликівське», є укладеними з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору після його підписання сторонами у простій письмовій формі, колегія суддів приходить до висновку, що ці договори є чинними, такими, що виконувались сторонами з моменту підписання протягом тривалого періоду, ТОВ «Свердликівське» може здійснювати свої права і виконувати обов`язки за цими договорами у встановлений ними строк, тобто до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку, та який діє до 31 грудня 2029 року (п.8 договорів оренди, укладених з позивачем).

Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗК України).

Частиною другою статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, що діяла на момент укладення договорів оренди з позивачем, було визначено, що речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті (право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону) є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 4-1 цього Закону.

На виконання розпоряджень голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське», від 03.11.2014 №264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р» та п.45 договорів оренди позивач подав державному реєстратору прав на нерухоме майно відповідні заяви для проведення державної реєстрації іншого речового права – права оренди земельних ділянок.

Проте, рішеннями державного реєстратора прав на нерухоме майно Малютяком В.В. від 06.01.2015, 12.01.2015, 06.01.2015 ТОВ «Свердликівське» було відмовлено у державній реєстрації речового права на земельні ділянки з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Право власності на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки не підлягало державній реєстрації станом на час укладення договорів оренди, що унеможливило державну реєстрацію іншого речового права позивача – права оренди цих земельних ділянок.

Отже, у зв`язку з відсутністю державної реєстрації права власності на земельні ділянки в державному реєстрі речових прав та прогалинами в законодавстві, що регулювало ці правовідносини, добросовісний орендар був позбавлений можливості зареєструвати своє речове право, що було похідним від права власності.

У подальшому, законодавчу прогалину щодо реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки було усунуто шляхом викладення статті 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в новій редакції пунктом 17 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX, який набрав чинності 16.01.2020. При цьому вказаним законом не було визначено обов`язку орендарів подавати документи на реєстрацію повторно, як і наслідків такого неподання.

На думку колегії суддів та обставина, що ТОВ «Свердликівське» намагалося зареєструвати право оренди ще у 2015 році, але отримало відмову через відсутність реєстрації права власності на земельні частки (паї), підтверджує добросовісність орендаря. Разом з тим, договорами оренди, укладеними з позивачем, передбачено, що ці договори набирають чинності після їх підписання сторонами. Крім того, між сторонами договору були підписані акти приймання-передачі об`єкта оренди та акти визначення меж земельної ділянки в натурі.

Відсутність державної реєстрації речового права не робить договір нікчемним або неукладеним. Верховний Суд неодноразово наголошував, зокрема, по справі 522/3999/23 в ухвалі від 17.01.2024, що право оренди набувається на підставі чинного договору, а реєстрація лише підтверджує таке право для третіх осіб.

Слід також зазначити, що інша сторона договорів оренди – орендодавець не був позбавлений права звернутися до ТОВ «Свердликівське» з повідомленням про необхідність реєстрації речового права та сприяти орендарю в реалізації його прав та обов`язків, як сторони договору. Проте, таке питання орендодавцем не ставилось, як не заявлялося ним з 2020 року вимог про розірвання укладених договорів оренди.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 05 червня 2018 року (справа №338/180/17) дійшла висновку про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами.

Отже, поза увагою місцевого суду залишилась та обставина, що між сторонами склалися довготривалі правовідносини щодо оренди земельних ділянок, умови яких виконувались сторонами більше 10 років, орендарем належним чином сплачувалась в бюджет орендна плата з 2014 року, яка у свою чергу, систематично приймалась селищною радою включно по 2024 рік.

Однак, у період чинності зазначених вище договорів оренди земельних ділянок, укладених з ТОВ «Свердликівське», рішенням п`ятдесят п`ятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області від 18.07.2024 №3405 надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок відповідачу ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок.

Частиною третьою статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у редакції, що діє на час ухвалення рішення, визначено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Згідно з ч.1 ст.122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу (ч.1 ст.124 ЗК України).

Частиною 12 статті 123 ЗК України визначено, що рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються: затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності); надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат лісогосподарського виробництва.

Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний, в тому числі: при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Підстави припинення договору оренди землі визначено в ст.31 Закону. Такими підставами є: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Норми пункту шостого частини першої статті 3, статті 13 ЦК України вимагають від будь-якого учасника цивільних правовідносин вести себе добросовісно.

В результаті тлумачення зазначених норм можна сформулювати правило, що будь-якій особі забороняється вести себе всупереч своїй попередній поведінці (заявам, твердженням, обіцянкам, фактичній поведінці і навіть бездіяльності) у тих випадках, коли така поведінка не пов`язує цю сторону і не примушує до послідовності дій в силу правочину чи іншого формально-правового ефекту. Якщо попередня поведінка особи сформувала в іншої сторони довіру і розумні очікування, то їх підрив у результаті непослідовності призведе до явної несправедливості.

Схожим є правовий висновок Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, сформульований у постанові від 10 квітня 2019 року за результатами перегляду справи №390/34/17 щодо принципу добросовісності, який становить основу доктрини заборони суперечливої поведінки сторони правочину.

Аналогічну усталену практику демонструють Касаційний цивільний суд у постановах від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17, від 27 грудня 2019 року у справі №573/595/17,тощо.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 (провадження №14-65цс22) вказано, що Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

На переконливу думку колегії суддів, без врахування чинних до 31 грудня 2029 року договорів з ТОВ «Свердликівське», рішення селищної ради про надання дозволу на розробку документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж цих же земельних ділянок щодо яких виник спір, порушує права позивача, як орендаря спірних земельних ділянок (невитребуваних паїв колишнього КПС «Мир»), який належно виконує свої обов`язки за договорами, відповідно оспорюване позивачем рішення є незаконним.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

Апеляційний суд звертає увагу на те, що Новоархангельська районна державна адміністрація отримувала орендну плату в період з 2014-2024 роки від ТОВ «Свердликівське», отже визнавала укладеність договорів оренди земельних ділянок строком до 31 грудня 2029 року.

ТОВ «Свердликівське» використовувало і використовує спірні земельні ділянки як орендар.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-31595св18)).

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, слід вважати поведінку, яка, зокрема, не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Отримання грошових коштів в якості орендної плати не спростовано Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області належними та допустимими доказами.

Враховуючи встановлені судом обставини, отримання Новоархангельською районною державною адміністрацією від орендаря орендної плати за користування спірними земельними ділянками протягом 2014-2024 років, колегія суддів погоджується з мотивами оскарження, що між Новоархангельською районною державною адміністрацією, правонаступником якої є Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області, і ТОВ «Свердликівське» фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі, які визнавалися Новоархангельською районною державною адміністрацією шляхом отримання орендної плати й відсутності претензій з приводу користування товариством земельними ділянками для сільськогосподарського виробництва.

Отже, дії Новоархангельської районної державної адміністрації, правонаступником якої є Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області, щодо укладення договорів оренди земельних ділянок від 28 жовтня 2014 року з ТОВ «Свердликівське», а згодом укладення 19 липня 2024 року з ОСОБА_1 договорів оренди земельних ділянок, предметом якого є ті самі земельні ділянки, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.

Договори оренди земельних ділянок від 28 жовтня 2014 року, укладені та підписані орендодавцем Новоархангельською районною державною адміністрацією та орендарем ТОВ «Свердликівське», виконувалася сторонами, а тому є чинними та породжують для сторін певні юридичні наслідки.

Водночас, внаслідок укладення оспорюваних договорів оренди від 19 липня 2024 року та реєстрації за ОСОБА_1 права оренди земельних ділянок, ТОВ «Свердликівське» позбавлене можливості користуватися спірними земельними ділянками відповідно до договорів оренди, укладених 28 жовтня 2014 року.

Таким чином, апеляційний суд, встановив, що Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області діяла недобросовісно, уклавши договори оренди з ТОВ «Свердликівське» і ОСОБА_1 щодо одних і тих самих земельних ділянок, відтак наявні правові підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання оспорюваних правочинів недійсними, оцінивши у сукупності усі подані сторонами докази та їхню поведінку у спірних правовідносинах.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Тому, враховуючи зазначене вище, колегія суддів приходить до висновку про визнання недійсними договорів оренди землі, укладених 19.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , з тих підстав, що оспорювані правочини були укладені в період дії інших договорів оренди землі - від 28.10.2014, укладених Новоархангельською районною державною адміністрацією з ТОВ «Свердликівське» та за наслідком недобросовісної поведінки орендодавця.

Щодо заявленої вимоги про скасування рішення Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 №3405 колегія суддів зазначає таке.

У рішенні від 16.04.2009 №7-рп/2009 Конституційний Суд України вказав, що у Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність. Органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення, представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти. До нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні це акти, які передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб`єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію.

До того ж, скасування рішення, на підставі якого вже виникли певні правовідносини, також суперечить принципу правової визначеності, що у своїй практиці використовує Європейський Суд з прав людини (наприклад, рішення у справі «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року). Згідно з цією практикою принцип правової визначеності проявляється у стабільності політичних і правових рішень, тобто стабільність та цілісний характер законодавства, здійснення адміністративної і судової практики на основі закону відповідно до принципу верховенства права.

Апеляційний суд вважає, що оскаржуване позивачем рішення селищної ради є актом індивідуальної дії, яке стосується прав та інтересів визначеної в акті особи, дія якого вичерпується фактом його виконання. На момент подачі позову оскаржуване рішення виконане, відтак вичерпало свою дію та таке рішення не може бути скасоване чи змінене після його виконання, оскільки зазначена обставина взагалі не матиме впливу на правовідносини сторін, зокрема, в такий спосіб жодні права позивача стосовно спірних земельних ділянок відновлені не будуть, а тому в частині позовних вимог про скасування рішення Новоархангельської селищної ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 №3405 слід відмовити.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності і обґрунтованості. Зазначене призвело до неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин та відповідно до вимог п.п.2, 3, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України є підставою для скасування рішення з ухваленням нового про часткове задоволення позову ТОВ «Свердликівське».

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Отже, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню понесені судові витрати пропорційно до задоволених вимог, які було сплачено за подання позовної заяви та апеляційної скарги у розмірі по 9992,40 грн з кожного.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» задовольнити частково.

Рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 26.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки:3523685600:02:000:0779.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 26.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки:3523685600:02:000:0768.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 19.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки:3523685600:02:000:0776.

В іншій частині вимог відмовити.

Стягнути з Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області (ЄДРПОУ 04367217) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» (ЄДРПОУ 39324438) судовий збір сплачений за подачу позовної заяви та апеляційної скарги в розмірі 9992 грн 40 коп.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_5 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» (ЄДРПОУ 39324438) судовий збір сплачений за подачу позовної заяви та апеляційної скарги в розмірі 9992 грн 40 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 07.10.2026.

Судді:

О.А.Письменний О.Л. Дуковський Л.М. Дьомич