Рішення від 30 вересня 2026 р. у справі №906/737/26 — Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2026 р.м. ЖитомирСправа № 906/737/26

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенка О.М.

секретар судового засідання: Бура Д.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Андрушко І.П.

від відповідачів: Ващук Ю.С., Циганчук Н.А., Мошковська Ю.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю" Хміль України"

до 1.Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області ,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Пром-Агро"

про визнання договору недійсним .

Зміст позовних вимог та заперечень.

Позивачем пред`явлено позов про визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки, який укладений за наслідками аукціону 25 травня 2026 року між Хорошівською селищною радою Житомирського району Житомирської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Пром-Агро" .

Позовні вимоги грунтуються на тому, що під час організації та проведення земельних торгів по передачі в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 1821184100:02:002:0220 було допущено порушення правил організації торгів, що вплинули на права та інтереси позивача як учасника земельних торгів на отримання земельної ділянки в оренду.

У відзиві на позовну заяву Товариство з обмеженою відповідальністю "Пром-Агро" позов не визнало (а.с.83). Заперечення грунтуються на тому, що позивач намагається ввести суд в оману спотворюючи обставини справи, з метою затягнути час щоб зібрати врожай з самовільно захопленої спірної земельної ділянки. Відповідач зазначає, що селищною радою, у чіткій послідовності, були проведені всі підготовчі дії для продажу права оренди на земельних торгах у формі електронного аукціону; на момент проведення торгів цільове призначення земельної ділянки відповідало умовам, які заявлені в лоті торгів, а учасники торгів відповідали вимогам визначеним законодавством до фізичних і юридичних осіб; ТОВ "Пром-Агро" у встановленому законодавством порядку подало заявку на участь у земельних електронних торгах, його визнано переможцем земельних торгів, оскільки запропонував найвищу цінову пропозицію; Спірний договір укладено на основі типового договору, який є стандартним зразком угоди, який затверджений державою; позивачем не надано доказів того, що на момент проведення аукціону земельну ділянку передано в користування третім особам; позивач самовільно зайняв вказану земельну ділянку, тому проти позивача порушено кримінальну справу.

У відзиві на позовну заяву Хорошівська селищна рада Житомирського району Житомирської області позов не визнала (а.с.97). Заперечення грунтуються на тому, що Рішенням Хорошівської селищної ради №2894 від 19.03.26 вирішено включити до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на земельних торгах у формі електронного аукціону земельну ділянку 1821184100:02:002:0220 ; продати право оренди земельної ділянки, затвердити проект договору оренди землі; за результатами земельних торгів переможцем системою визначено ТОВ "Пром-Агро" , яке надало найвищу цінову пропозицію; позивач не став переможцем не через вигадані ним порушення процедури проведення торгів, а через небажання та неможливість сплатити ринкову та конкурентну вартість оренди земельної ділянки; 25.05.26 відповідачі уклали спірний договір оренди ; право оренди ТОВ "Пром-Агро" зареєстроване в ДРРП. Жодних порушень норм законодавства під час підготовки та проведення торгів не було допущено, відсутні підстави для визнання договору недійсним. Право оренди чи інше право користування за третіми особами станом на 19.03.26, 23.04.26 та 25.05.26 не було зареєстровано, будь-яким третім особам земельна ділянка в користування не передавалась.

У відповіді на відзиви відповідачів Товариство з обмеженою відповідальністю" Хміль України" , зазначило, що відповідачі підтвердили той факт, що на спірній земельній ділянці був засіяний урожай, проте дана інформація не була зазначена в оголошенні про проведення аукціону, однак наявність на спірній земельній ділянці засіяного урожаю є істотною умовою договору, це змінює сам предмет договору та впливає на можливість проведення самих земельних торгів; Рішенням Хорошівської селищної ради №2894 від 19.03.26 затверджено типовий проект, а мав бути затверджений проект договору оренди з усіма істотними умовами за приписами п.4 ст. 136 Земельного кодексу України; на момент проведення земельних торгів - 25.05.26, інформація про грошову оцінку землі не відповідача тій, що містилася в оголошенні та була занижена майже в 2,5 рази , не було змінено цільове призначення земельної ділянки, вказана земельна ділянка не перебувала в переліку земельних ділянок для продажу права оренди на земельних торгах у формі електронного аукціону ; з рішення №2894 від 19.03.26 не зрозуміло , хто організатор земельних торгів, стартова ціна лота не визначена, не визначена конкретна дата торгів; в оголошенні про проведення земельних торгів відсутня документація із землеустрою ( а.с.134).

У запереченні на відповідь на відзив ТОВ "Пром-Агро", зазначає, що позивач не спростував жодного аргументу викладеного у відзиві (а.с.157).

У запереченні на відповідь на відзив Хорошівська селищна рада Житомирського району Житомирської області , зазначає, що будь-які права позивача не порушені, оскільки позивач взяв участь в земельних торгах, погодився з його умовами; позивач не зазначає яким чином спірний договір порушує його права (а.с.165).

Рух справи

18.06.2026 до суду надійшла вказана позовна заява.

Ухвалою від 19.06.2026 суд відкрив провадження у справі №906/737/26 та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

07.07.2026 до суду надійшов відзив на позовну заяву від Товариства з обмеженою відповідальністю "Пром-Агро" (а.с.83).

07.07.2026 до суду надійшов відзив на позовну заяву від Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (а.с.97).

09.07.2026 до суду надійшла відповідь на відзив Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області від Товариства з обмеженою відповідальністю" Хміль України"(а.с.134).

14.07.2026 до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив від ТОВ "Пром-Агро" (а.с.157).

14.07.2026 до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив від Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (а.с.165).

Ухвалою від 27.07.2026 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовній заяві.

Представники відповідачів у судовому засіданні позов не визнали з підстав викладених у відзивах на позовну заяву.

У судовому засіданні 22.09.2026 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відклав його проголошення до 01.10.2026.

У судовому засіданні 01.10.2026 проголошено скорочене рішення.

Встановлені судом обставини.

Хорошівська селищна рада Житомирського району Житомирської області (Відповідач 1) є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1821184100:02:002:0220 площею 9,4861 га на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" серія та номер: 1423-IX, виданий 28.04.2021.

Рішенням Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області від 19.03.2026 №2894 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із метою зміни цільового призначення, кадастровий номер 1821184100:02:002:0220" вирішено:

- включити до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на земельних торгах у формі електронного аукціону земельну ділянку комунальної власності площею - 9,4861 га, кадастровий номер 1821184100:02:002:0220, цільове призначення - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Сколобівського старостинського округу Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (п. 3 рішення),

- продати право оренди на земельну ділянку комунальної власності площею - 9,4861 га, кадастровий номер 1821184100:02:002:0220, на земельних торгах у формі електронного аукціону (п. 4 рішення),

- затвердити умови проведення земельних торгів у формі електронного аукціону щодо продажу права оренди на земельну ділянку передбачену в пункті 4 даного рішення, встановивши наступне: 5.1. Стартова ціна лоту з продажу права оренди на земельну ділянку дорівнює розміру річної орендної плати, що становить 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 5.2. Крок земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки становить 1% від стартової ціни лота. 5.3. Гарантійний внесок становить 30% від стартової ціни продажу лота. 5.4. Встановити термін оренди- 10 (десять) років (п. 5 рішення),

- земельні торги провести у порядку визначеному статтями 135-139 Земельного кодексу України (п. 6 рішення),

- дату проведення земельних торгів у формі електронного аукціону визначити у межах термінів, передбачених ч.6 ст.137 Земельного кодексу України (п. 8 рішення),

- уповноважити селищного голову Володимира СТОЛЯРЧУКА від імені організатора земельних торгів підписати протокол про результати торгів, договір оренди земельної ділянки, право оренди якої виставляється на земельні торги та інші документи з питань проведення земельних торгів (п. 10 рішення);

- затвердити проект договору оренди землі, який буде укладено за результатами електронного аукціону згідно з додатком 1 (п.11 рішення).

23.04.2026 року було розміщено оголошення про проведення електронних земельних торгів.

25.05.2026 року відбулися електронні земельні торги № LRE001-UA-20260423-46266, предметом яких було право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1821184100:02:002:0220, що розташована на території Сколобівського старостинського округу Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Участь в торгах взяли сім учасників, серед них позивач - ТОВ " Хміль України"та відповідач ТОВ "Пром-Агро".

Позивачем подана закрита цінова пропозиція 25000 грн. (найменша), відповідачем ТОВ "Пром-Агро" -134400 грн. (найбільша). По ходу торгів позивач свою цінову пропозицію не змінював. Цінові перегони відбувались між відповідачем ТОВ "Пром-Агро" та іншими учасниками. В результаті переможцем торгів відповідно до Протоколу про результати земельних торгів № LRE001-UA-20260423-46266 від 25.05.2026 визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРОМ - АГРО" з найбільшою ціновою пропозицією - 180400,00грн.

За результатами проведення земельних торгів, 25 травня 2026 року між Хорошівською селищною радою (Орендодавець/відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОМ - АГРО" (Орендар/відповідач-2) укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 1821184100:02:002:0220.

01.06.2026 року право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОМ - АГРО" зареєстровано в ДРРП, номер запису про інше речове право: 65051382.

Позивач вважає, що земельні торги № LRE001-UA-20260423-46266 були підготовлені та проведені з грубим порушенням законодавства України, що позбавило права позивача отримати спірну земельну ділянку в оренду.

Встановлені судом обставини.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3 , 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч. 1, ч.5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ч. 1 ст. 134 Земельного Кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Статтею 135 Земельного Кодексу України передбачено, що порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються, продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.

Протокол про результати земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису з урахуванням вимог Закону Укра ни 11Про електронні довірчі послуги11.

Учасник земельних торгів - це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.

Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозиціею за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.

Закрита цінова пропозиція - це сума коштів, про намір та можливість сплати якої учасник земельних торгів повідомляє у своєму особистому кабінеті через оператора електронного майданчика в електронній торговій системі до закінчення кінцевого строку прийняття заяв про участь у земельних торгах. Закрита цінова пропозиція не може бути меншою, ніж розмір стартової ціни продажу лота.

Організатор земельних торгів у разі укладення договору оренди земельної ділянки - особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки.

Ст. 136 ЗК України визначено порядок підготовки лотів на земельних торгах.

Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів. Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає: а) виготовлення та затвердження у встановленому законодавством порядку документації із землеустрою (у разі формування земельної ділянки, зміни цільового призначення земельної ділянки та в разі, якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру); б) державну реєстрацію земельної ділянки; в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку; г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель" у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї; ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель", крім випадків проведення земельних торгів щодо набуття права оренди земельної ділянки; д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки; е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь - не може бути меншим 7 відсотків їх нормативної грошової оцінки; е-1) встановлення стартового розміру плати за користування земельною ділянкою на умовах суборенди, що не може бути меншим за розмір орендної плати, визначений договором оренди земельної ділянки; є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державно чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок; ж) визначення дати проведення земельних торгів.

Фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

Один лот складається виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї .

Площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди, емфітевзису якої виставляються на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів.

Ціною лота на земельних торгах є ціна продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію та розмір орендної (суборендної ) плати за користування земельною ділянкою.

Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: а) перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та х цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами; б) стартова ціна лота; в) строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки; г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельно ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.

Згідно ст. 137 ЗК України організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 цього Кодексу.

В оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначаються: а) найменування організатора земельних торгів; б) місце розташування, площа земельної ділянки та кадастровий номер; в) цільове призначення земельної ділянки; г) умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди, суборенди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах; ґ) стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію, або стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою; д) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов`язаних із забудовою; е) час проведення земельних торгів з урахуванням вимог, встановлених Кабінетом Міністрів України; є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачують учасники, порядок х сплати; ж) найменування, веб-сайти та номери рахунків операторів електронних майданчиків, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків, що зазначаються шляхом посилання на веб-сайт адміністратора електронної торгової системи; з) прізвище, власне ім`я та по батькові, посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами та матеріалами щодо лота; и) проект договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря (суборендаря), емфітевта, суперфіціарія), а в разі продажу на земельних торгах прав емфітевзису, суперфіцію за рішенням емфітевта, суперфіціарія - також копія договору емфітевзису, суперфіцію; і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів; ї) фотографічні зображення земельної ділянки, копії документів та матеріалів на лот; й) особа, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки (у разі проведення аукціону з продажу такої земельної ділянки); к) номери банківських рахунків для внесення плати за придбаний лот; л) інші відомості про лот, які організатор торгів вважає за потрібне розмістити в оголошенні про проведення земельних торгів.

Відповідно до п. 16 ст. 137 ЗК України, протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди, суборенди землі, емфітевзису, суперфіцію.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів.

Відповідно до частин 1,2 статті 202 ЦК України - Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України - Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Отже договір це вид правочину.

Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України - Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Оскільки позивач не є стороною договору, який він просить визнати недійсним, він має довести свою заінтересованість, тобто договір може бути визнано недійсним за позовом особи, яке не є стороною договору, лише у випадку, якщо цей договір порушує права цієї особи.

Судом не встановлено, що договір порушує права позивача, тому підстави для задоволення позову відсутні.

В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

З огляду на викладене вище, приймаючи до уваги фактичні обставини справи, суд дійшов висновку, що вимоги позивача є не підлягають задоволенню.

Керуючись статтями 129, 236,237,238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено скорочене рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 09.10.26

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати:

1- в справу

- сторонам до ЕК