Постанова від 05 жовтня 2026 р. у справі №918/300/26 — Північно-західний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2026 року Справа № 918/300/26

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Крейбух О.Г., суддя Коломис В.В. , суддя Тимошенко О.М.

секретар судового засідання Кравчук О.В.

за участю представників сторін:

позивача: Мосійчука А.П.

відповідача: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

на рішення Господарського суду Рівненської області, ухвалене 09.06.2026, повне рішення складено 19.06.2026,

у справі № 918/300/26

за позовом Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

про визнання незаконним і скасування відмови та зобов`язання вчинити певні дії

У березні 2026 року позивач Орендне підприємство санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, у якому просив:

- визнати незаконною та скасувати відмову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 09.02.2026 № 956-04-498 у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна - цілісного майнового комплексу санаторію "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський район, с. Жобрин, вул. Лісова, 1;

- визнати право Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)", затвердженою 25.01.2026 наказом № 578;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надати Орендному підприємству санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого згоду на здійснення зазначених невід`ємних поліпшень /т. 1 а.с. 1-8/.

Господарський суд Рівненської області рішенням від 09.06.2026 у справі № 918/300/26 позов задоволив повністю, серед іншого:

- визнав незаконною та скасував відмову Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 09.02.2026 № 956-04-498 у наданні Орендному підприємству санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу Санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова;

- визнав право Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, який перебуває у користуванні Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого на підставі Договору про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції від 15.01.2019 шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за Кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)", затвердженою 25.01.2026 наказом № 578;

- зобов`язав Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надати Орендному підприємству санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна цілісного майнового комплексу - санаторій "Червона Калина", розташованого за адресою: Рівненський р-н, с. Жобрин, вул. Лісова, 1, який перебуває у користуванні Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого на підставі договору про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його в новій редакції від 15.01.2019, шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за Кошторисною документацією "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)" затвердженою 25.01.2026 наказом № 578;

- cтягнув з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на користь Орендного підприємства санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого судовий збір в розмірі 9 984,00 грн /т.1 а.с. 224-234/.

09.07.2026, через систему Електронний суд, відповідач Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, не погоджуючись з ухваленим рішенням, звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Рівненської області від 09.06.2026 у справі № 918/300/26 скасувати повністю і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі /т. 2 а.с. 1-4/.

В обгрунтування апеляційної скарги скаржник зазначає:

- заява позивача про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень подана 05.02.2026, тобто під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX та Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 910 від 18.08.2022;

- відповідно до частини шостої статті 21 Закону № 157-IX отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу є самостійною підставою для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання про здійснення невід`ємних поліпшень;

- оскільки спірне майно передано позивачу в оренду без проведення аукціону або конкурсу, Регіональне відділення вважає, що листом № 956-04-498 від 09.02.2026 правомірно відмовило у наданні згоди та повернуло поданий пакет документів без подальшого розгляду;

- апелянт не погоджується також із висновком місцевого господарського суду про відповідність поданого орендарем пакета документів вимогам законодавства, оскільки такий пакет по суті Регіональним відділенням не розглядався саме у зв`язку із встановленням передбаченої законом самостійної підстави для відмови;

- окремо апелянт заперечує проти задоволення вимог про визнання права позивача на здійснення невід`ємних поліпшень та зобов`язання Регіонального відділення надати згоду на їх здійснення;

- на думку скаржника, вирішення питання про надання відповідної згоди належить до компетенції орендодавця, а суд першої інстанції, безпосередньо визнавши право позивача та зобов`язавши Регіональне відділення надати згоду, фактично підмінив уповноважений державний орган;

- в обґрунтування зазначених доводів апелянт посилається, зокрема, на правові висновки Верховного Суду щодо меж судового втручання у дискреційні повноваження суб`єкта владних повноважень.

Враховуючи вищевикладене скаржник вважає, що ухвалюючи оскаржуване рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, у зв`язку з чим висновки викладені у рішенні не відповідають обставинам справи, тому рішення суду першої інстанції слід скасувати та ухвалити нове, якими у позові відмовити.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 09.07.2026, для розгляду справи № 918/300/26 визначено колегію суддів у складі: Романюк Ю.Г., головуючий суддя, Коломис В.В., Миханюк М.В.

Листом № 918/300/26/3538/26 від 10.07.2026 матеріали справи витребувано з Господарського суду Рівненської області.

17.07.2026 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи № 918/300/26.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.07.2026 апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 09.06.2026 у справі № 918/300/26 - залишено без руху. Запропоновано скаржнику усунути встановлені недоліки шляхом надання суду доказів сплати судового збору в сумі 11 980,80 грн /т. 2 а.с. 17/.

20.07.2026 (вх. № 6164/26), через систему Електронний суд, від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях надійшло клопотання про усунення недоліків, до якого долучено платіжну інструкцію № 1.764721635.1 від 20.07.2026 на суму 11 980,80 грн.

У зв`язку з перебуванням у відпустці головуючої судді Романюк Ю.Г. з 20.06.2026 по 31.08.2026 включно, а також перебуванням у відпустці судді-члена колегії Миханюк М.В. з 20.07.2026 по 27.08.2026 включно, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи № 918/300/26, протокол від 21.07.2026, яким визначено для розгляду справи колегію суддів у складі: Крейбух О.Г. головуючий суддя, Юрчук М.І., Коломис В.В.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.07.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 09.06.2026 у справі № 918/300/26. Розгляд апеляційної скарги призначено на "26" серпня 2026 р. об 11:00 год. /т. 2 а.с. 33-34/.

03.08.2026 (6610/26) через систему Електронний суд, від Орендного підприємства санаторій "Червона калина" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення Господарського суду Рівненської області від 09.06.2026 у справі № 918/300/26 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення /т. 2 а.с. 37-43/.

У зв`язку із відпусткою судді-члена колегії Юрчука М.І. з 10.08.2026 по 08.09.2026 включно, проведено його заміну у справі № 9118/300/26, протокол від 24.08.2026, яким визначено для розгляду справи колегію суддів у складі: Крейбух О.Г. головуючий суддя, Коломис В.В., Тимошенко О.М.

Ухвалою суду від 25.08.2026 колегією суддів у складі: Крейбух О.Г. головуючий суддя, Коломис В.В., Тимошенко О.М. прийнято апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Рівненської області від 09.06.2026 у справі № 918/300/26 до свого провадження /т. 2 а.с. 49/.

25.08.2026 (вх. № 7183/26) через систему Електронний суд, від Орендного підприємства санаторій "Червона калина" надійшла заява, в якій просить врахувати норми права, викладені у постанові Великої палати Верховного Суду від 23.06.2026 у справі № 9901/177/21 /т. 2 а.с. 52-53/.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 26.08.2026 розгляд справи № 918/300/26 відкладено на 06.10.2026 об 11:00 год. /т. 2 а.с. 59/.

У судовому засіданні 06.10.2026 представник позивача надав заперечення щодо апеляційної скарги з підстав наведених у відзиві.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях не забезпечило участі в судовому засіданні свого повноважного представника. Про час та дату судового засідання відповідач повідомлений належним чином, про причину неявки суд не повідомляв.

Відповідно до частини 1 статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши у судовому засіданні 06.10.2026 пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

20.05.1994 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області та організацією орендарів санаторію "Червона Калина" укладено договір оренди з правом викупу державного майна санаторію /т. 1 а.с. 31-33/.

Відповідно до пункту 4.3 договору орендар зобов`язався своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованих основних фондів.

Водночас пунктом 5.1.4 договору орендарю надано право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, розширення та технічне переозброєння, що зумовлюють підвищення вартості майна.

Згідно з пунктом 5.1.14 договору орендар мав право викупити орендоване майно на умовах, у порядку та строки, визначені чинним законодавством, при цьому передбачалося, що викуп оформлюється додатковою угодою до договору.

Відповідно до п. 7.1 умови договору зберігають силу протягом усього строку його дії, у тому числі у випадках, коли після укладення договору законодавством установлено умови, що погіршують становище орендаря.

Крім того пунктом 7.7 договору визначено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані договором, регламентуються законодавством.

Отже первісна редакція договору не лише покладала на орендаря обов`язок підтримувати орендовані основні фонди в належному технічному стані шляхом проведення поточного та капітального ремонтів, а й безпосередньо надавала йому право змінювати склад орендованого майна, здійснювати його реконструкцію, розширення та технічне переозброєння, наслідком яких є підвищення вартості майна. Одночасно сторони погодили гарантію збереження умов договору в разі подальшого встановлення законодавством правил, які погіршують становище орендаря.

15.01.2019 сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди з правом викупу від 20.05.1994 шляхом викладення його у новій редакції.

За умовами договору в редакції від 15.01.2019 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування цілісний майновий комплекс - санаторій “Червона Калина”, розташований за адресою: Рівненський район, с. Жобрин, вул. Лісова, 1 (далі - Об`єкт оренди).

Відповідно до пункту 2.1 договору в редакції від 15.01.2019 орендар вступає у строкове платне користування Об`єктом оренди у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-власності Об`єкта оренди.

Згідно з пунктом 2.2 договору в редакції від 15.01.2019 передача Об`єкта оренди в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником Об`єкта оренди залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Пунктом 5.2 договору в редакції від 15.01.2019 передбачено обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету. У платіжних дорученнях, які оформлює орендар, зазначається призначення платежу за зразком, наданим орендодавцем при укладенні договору оренди.

Відповідно до пункту 5.3 договору в редакції від 15.01.2019 орендар зобов`язаний забезпечувати збереження Об`єкта оренди, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати його в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

За змістом пункту 5.4 договору в редакції від 15.01.2019 орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та капітальний ремонти Об`єкта оренди. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень Об`єкта оренди і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень, він зобов`язаний надати експертний висновок на проєктно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.

Пунктом 5.7 договору в редакції від 15.01.2019 встановлено, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю Об`єкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати - повної або часткової - Об`єкта оренди з вини орендаря.

Згідно з пунктом 6.6 договору в редакції від 15.01.2019 орендар має право викупити орендоване майно на умовах, у порядку та в строки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 10.1 договору в редакції від 15.01.2019, цей Договір укладено строком на 15 років, тобто до 15 січня 2034 року включно.

Пунктом 10.2 договору в редакції від 15.01.2019 передбачено, що умови договору зберігають силу протягом усього терміну його дії, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання таких зобов`язань.

Отже, укладений 15.01.2019 правочин за своєю формою та змістом є договором про внесення змін до існуючого договору оренди від 20.05.1994 шляхом викладення останнього у новій редакції.

У Висновку судової будівельно-технічної експертизи № 311025-1_ЮШ від 26.12.2025 досліджено технічний стан об`єктів цілісного майнового комплексу санаторію /т. 1 а.с.11-15/.

Експертом установлено, зокрема, що чотириповерховий спальний корпус не експлуатується та перебуває у непридатному для експлуатації стані через незадовільний стан інженерних систем, відсутність або незадовільний стан санітарно-технічного обладнання, відсутність опалення та пошкодження внутрішнього опорядження.

Частина покрівлі головного корпусу перебуває у незадовільному стані, наявні пошкодження, тріщини та сліди замокання.

Приміщення кухні, складські та допоміжні приміщення потребують проведення ремонтних робіт, окремі поверхні уражені грибком.

Водоозокеритолікарня не експлуатується та потребує капітального ремонту.

Магістральні мережі водовідведення перебувають в аварійному стані, очисні споруди функціонують частково, а окремі елементи біологічної очистки непридатні до подальшої експлуатації.

Опалювальне обладнання котельні перебуває у непридатному стані та потребує заміни.

На підставі зазначеного висновку позивачем підготовлено опис передбачуваних робіт (поліпшень) об`єкта оренди та проектно-кошторисну документацію "Ремонт будівель санаторію "Червона калина" у с. Жобрин Рівненського району Рівненської області (невід`ємні поліпшення)".

05.02.2026 Орендне підприємство санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого звернулося до Регіонального відділення із заявою № 14 про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень цілісного майнового комплексу /т. 1 а.с. 48/.

До заяви додано опис передбачуваних поліпшень та кошторис витрат на їх проведення, інформацію про доцільність здійснення поліпшень, довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди на початок поточного року, засвідчену копію проектно-кошторисної документації та документи щодо проведення експертизи її кошторисної частини.

Листом від 09.02.2026 № 956-04-498 Регіональне відділення повідомило позивача про відмову у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, оскільки договір оренди з позивачем було укладено без проведення аукціону або конкурсу, що відповідно до частини шостої статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є однією з підстав для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є отримання майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу. Регіональне відділення відмовило у наданні згоди та повернуло поданий пакет документів без подальшого розгляду /т. 1 а.с. 176/.

Вважаючи зазначену відмову незаконною та такою, що порушує його права як орендаря, Орендне підприємство санаторій "Червона калина" імені Миколи Сивого звернулося з цим позовом до Господарського суду Рівненської області.

Господарський суд Рівненської області рішенням від 09.06.2026 у справі № 918/300/26 позов задовольнив повністю /т. 1 а.с. 224-234/.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що договір оренди від 20.05.1994 та договір від 15.01.2019 про внесення до нього змін шляхом викладення у новій редакції були укладені під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який не передбачав такої підстави для відмови у погодженні здійснення невід`ємних поліпшень, як отримання орендарем майна без проведення аукціону або конкурсу.

Місцевий господарський суд виходив із того, що відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Судом також враховано положення пункту 10.2 договору про збереження його умов протягом строку дії договору, в тому числі у разі встановлення законодавством після його укладення правил, які погіршують становище орендаря.

З урахуванням технічного стану майна, встановленого висновком судової будівельно-технічної експертизи, місцевий господарський суд дійшов висновку про об`єктивну необхідність проведення відповідних робіт для збереження та належного використання державного майна.

Суд першої інстанції виходив також із наявності у позивача законних очікувань на реалізацію передбачених договором прав на умовах законодавства, чинного на момент виникнення та зміни орендних правовідносин, у зв`язку з чим визнав неправомірним застосування відповідачем до спірних правовідносин частини шостої статті 21 Закону № 157-IX.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при ухваленні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про наступне.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 11 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (стаття 626 ЦК України).

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з частин 1 та 2 статті 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (стаття 760 ЦК України).

Судом встановлено, що укладений сторонами правочини (Договір оренди від 20.05.1994 та Договір про внесення змін від 15.01.2019) за своїм змістом та правовою природою є договором оренди нерухомого майна, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України (який був чинний на час укладення договорів), а також положень законодавства про оренду державного та комунального майна.

Одночасно суд враховує, що Договір оренди від 20.05.1994 та Договір про внесення змін від 15.01.2019 укладені в період чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII від 10.04.1992.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (в новій редакції) № 157-ІХ прийнято 03.10.2019. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Враховуючи опублікування Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, Закон набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, а, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

Пунктом 10 частини 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

При цьому, як стара редакція вказаного Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і нова, передбачали певний порядок дій орендаря у випадку необхідності здійснення невід`ємних поліпшень.

Так, згідно з частиною 3 статті 23 Закону України № 2269-ХІІ, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Нормами частини 2 статті 27 Закону України № 2269-ХІІ передбачено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

У разі припинення договору оренди у зв`язку з укладенням концесійного договору з орендарем вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем за згодою орендодавця, компенсації не підлягає. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Тобто приписами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції, чинній на час укладення Договору оренди та Договору про внесення змін, було встановлено обов`язок орендаря лише отримати згоду орендодавця на здійснення поліпшень. Будь-яких інших спеціальних умов для орендаря закон не містив.

Разом з тим за приписами частини 1 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Згідно з частиною 4 статті 21 вказаного Закону України, орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Частиною 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є, зокрема, отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

Тобто редакція Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 2019 року встановила принципово нові вимоги для орендаря в частині отримання права на здійснення невід`ємних поліпшень.

Процедуру надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення за рахунок власних коштів орендаря невід`ємних поліпшень орендованого державного майна визначено Порядком надання орендарю згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, що затверджений наказом Фонду державного майна України від 18.08.2022 № 910 (надалі - Порядок № 910).

Так пункт 2 розділу 1 Порядку № 910 встановлює перелік документів, які орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об`єкта оренди разом з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень (надалі - клопотання орендаря).

У відповідності до пункту 1 розділу ІІ Порядку № 910, орендодавець під час опрацювання клопотання орендаря на підставі поданих документів та наявних матеріалів щодо укладення договору оренди встановлює факт: 1) отримання орендарем майна за результатом проведення аукціону або конкурсу; 2) того, що прогнозовані витрати орендаря на ремонт об`єкта оренди становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, за виключенням витрат орендаря на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).

Протягом 10-ти робочих днів з дати отримання клопотання орендаря і доданих до нього документів орендодавець, зокрема, повідомляє балансоутримувача (якщо об`єктом оренди є єдиний майновий комплекс або його структурний підрозділ - уповноважений орган управління) листом про необхідність здійснення обстеження об`єкта відповідно до пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483, із зазначенням представника орендодавця, який буде брати участь у візуальному обстеженні об`єкта (у разі необхідності); або приймає рішення про відмову у наданні дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону або конкурсу (підпункт 1 та 2 пункту 2 розділу ІІ Порядку № 910)

Як встановлено судом та зазначено вище, стан орендованого позивачем державного майна потребував поліпшень, нездійснення яких унеможливлювало здійснення діяльності з використання цього майна та фактично, робило мету оренди майна недосяжною, тому позивачем по справі було підготовлено пакет документів у відповідності до чинного законодавства та умов договору оренди державного майна, щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.

Позивач при поданні заяви про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень надавав інформацію про доцільність здійснення невід`ємних поліпшень та вказував, що згідно висновку експерта орендоване майно частково перебуває у непридатному до експлуатації стані, що зумовлений незадовільним станом інженерних комунікацій, незадовільним станом санітарно - технічного обладнання або його відсутністю, відсутністю опалення, що призведе до погіршення стану або втрати (повної або його частини) об`єкта оренди та неможливості його використання.

Однак орендодавець не надав згоди позивачу на здійснення невід`ємних поліпшень вказаного орендованого державного майна, з посиланням на те, що Договір про внесення змін від 15.10.2019 укладено без проведення аукціону або конкурсу.

Суд зазначає, що як станом на момент укладення Договору оренди з правом викупу від 20.05.1994, так і станом на момент викладення вказаного Договору в у новій редакції згідно Договору про внесення змін від 15.01.2019, питання отримання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень у діючому законодавстві регулювалось Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який не містив такої підстави для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень через отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

Згідно з абзацом 3 частини 2 Прикінцевих та перехідних положень "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Суд враховує, що умовами Договору, чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень.

Так згідно з розділом 5 Договору, орендар взяв на себе зобов`язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Як вже зазначалося вище, відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (в редакції, чинній на час укладення договору про внесення змін до договору оренди) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Тобто на момент укладення Договору оренди (в редакції від 15.01.2019), позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря, відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право було передбачено як законом, так і укладеним між сторонами договором оренди

Окрім того, досліджуючи питання порядку отримання позивачем, як орендарем, майна в оренду, суд вважає за необхідне зазначити, що Договір оренди від 20.05.1994 та Договір про внесення змін до договору оренди від 15.01.2019 укладався за спеціальними умовами, що були чинними на момент укладення вказаних Договорів.

При цьому Договір оренди та Договір про внесення змін були укладені відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, без проведення конкурсу, що не заперечується відповідачем.

За наведених обставин, отримання позивачем, як орендарем, майна в оренду за договором без проведення аукціону або конкурсу повністю відповідало вимогам чинного на момент укладення відповідного договору законодавства.

Натомість відповідач у листі від 09.02.2026 єдиною підставою для відмови у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень вказав про надання майна в оренду без проведення конкурсу.

Однак, суд вважає таку відмову неправомірною та такою, що порушує інтереси позивача, оскільки в даному випадку позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря на можливість проведення його поліпшення, а відсутність такої можливості позбавляє його права належним чином використовувати та забезпечувати збереження орендованого майна, що суперечить меті укладеного договору.

Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту суд зазначає, що згідно з частиною 2 статті 4 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Тобто за приписами чинного законодавства, основною метою здійснення правосуддя є захист та відновлення порушеного права відповідної особи, яка звернулась до суду із відповідною позовною заявою.

Під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.

Крім того Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

При цьому, рішення суду само по собі повинне бути не декларативним, а виконуваним, тобто акт правосуддя повинен мати форму реалізації в майбутньому (власне, за наслідками чого і здійснюється відновлення порушених прав).

Отже, оцінюючи обраний позивачем спосіб захисту в частині визнання права на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди, суд зазначає, що даний спосіб захисту є ефективним, виходячи з встановлених судом обставин справи та підстав позову.

При цьому, в контексті спірних правовідносин, з урахуванням встановлених обставин справи, суд вважає, що задовольняючи позов про визнання права позивача на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди, суд не підміняє собою орган, уповноважений приймати відповідні рішення.

В даному випадку, суд визнає наявним у позивача право на здійснення невід`ємних поліпшень та констатує незаконність дій відповідача щодо відмови позивачу у проведенні невід`ємних поліпшень з посиланням на ту норму права, яка не може застосовуватись до спірних правовідносин.

Враховуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

При цьому доводи, наведені скаржником у його апеляційній скарзі, не спростовують наведеного вище.

Відповідно до статей 74, 76 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно з статтею 276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищевикладене, доводи апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому відсутні правові підстави для скасування рішення Господарського суду Рівненської області від 09.06.2026 у справі № 918/300/26

На підставі статті 129 ГПК України судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 269, 270, 271, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Рівненської області від 09 червня 2026 року у справі № 918/300/26 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Справу № 918/300/26 повернути Господарському суду Рівненської області.

Повну постанову складено "08" жовтня 2026 р.

Головуючий суддя Крейбух О.Г.

Суддя Коломис В.В.

Суддя Тимошенко О.М.