Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №650/4271/25 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4271/25

провадження № 2/650/1107/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договорів оренди землі недійсними,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати два договори оренди земельних ділянок, а саме: договір оренди земельної ділянки від 30 червня 2011 року щодо земельної ділянки площею 3,05 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30842267, та договір оренди землі № 700526 від 15 лютого 2019 року щодо земельної ділянки площею 3,05 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047, номер запису про інше речове право 32555503. Сторонами орендного правовідношення за обома договорами на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар. Також представник позивача просить вирішити питання про судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником двох земельних ділянок загальною площею 6,10 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованих на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності на земельну ділянку площею 3,05 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048 підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 761225, а право власності на земельну ділянку площею 3,05 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047 - свідоцтвом про право на спадщину за законом від 25 грудня 2012 року.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047 представник позивача зазначив, що 15 лютого 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди землі № 700526. Строк дії договору було визначено до 30 листопада 2028 року, а орендну плату - у розмірі 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди.

15 листопада 2021 року сторони уклали додаткову угоду № 700526-7, якою договір оренди землі викладено у новій редакції. За цією редакцією нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, орендну плату встановлено у грошовій формі у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня відповідного року. З відомостей Державного реєстру речових прав вбачається, що строк права оренди визначено до 31 грудня 2032 року.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048 представник позивача зазначив, що 30 червня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Бериславському районі за № 652060004000558. 04 вересня 2015 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди орендаря замінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». 28 грудня 2017 року додатковою угодою № 700525 права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». 15 лютого 2019 року додатковою угодою № 700525-2 змінено строк дії договору та розмір орендної плати, а 15 листопада 2021 року додатковою угодою № 700525-7 договір викладено у новій редакції.

У новій редакції договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048 нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, річну орендну плату - у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди, а строк внесення орендної плати встановлено до 31 грудня відповідного року. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2032 року.

За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за обома договорами за 2022, 2023 та 2024 роки. За кожною земельною ділянкою сума трьох річних платежів за встановленим договором розміром становить 47 349,87 грн, однак вимоги про стягнення цієї заборгованості у даній справі не заявлені. Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договорів, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для дострокового розірвання договорів.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі обох земельних ділянок ОСОБА_1 . Згідно з пунктами 2.2, 2.3 цього правочину до покупця перейшли права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047 за записом № 32555503 та земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048 за записом № 30842267 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на час його подання брало участь у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Товариство факту невиплати орендної плати за 2022-2024 роки по суті не заперечувало, однак зазначало, що невиконання зобов`язань було зумовлено повномасштабною збройною агресією рф, тимчасовою окупацією території, втратою доступу до виробничої бази та майна, мінною небезпекою, обстрілами і відсутністю підтвердження безпечності використання земель після деокупації.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» посилалося на те, що Новорайська сільська територіальна громада перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації відносилася до територій можливих бойових дій. На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, у якому зафіксовано факти протиправного заволодіння з бази підприємства у селищі Новорайськ автомобілем КАМАЗ, дронами та іншими матеріальними цінностями, а також позбавлення представників підприємства доступу до майна в період окупації.

Товариство також послалося на рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, затверджене рішенням від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, а також на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про надання пільг з місцевих податків і зборів.

На обґрунтування безпекових ризиків ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» посилалося на листи компетентних органів з питань протимінної діяльності, інтерактивну карту територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій, а також на внутрішні накази підприємства про призупинення господарської діяльності та заборону обробітку земель, які не пройшли процедуру розмінування.

Зокрема, наказом ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 11 квітня 2022 року № 11/04 було призупинено господарську діяльність товариства до звільнення Херсонської та Миколаївської областей від окупаційних сил рф, призупинено користування орендованими земельними ділянками та виконання господарських договорів. Наказом від 15 листопада 2022 року № 15/11 після деокупації передбачено лише часткове відновлення діяльності у межах інвентаризації майна й обстеження земельних ділянок із забороною в`їзду техніки та перебування персоналу на полях до проведення первинного обстеження. Наказом від 05 січня 2023 року № 05/01 земельні ділянки загальною площею 44 116,90 га виведено з господарського обробітку на 2023 рік, а наказом від 03 січня 2024 року № 03/01 продовжено на 2024 рік заборону виконання сільськогосподарських робіт на полях, які не пройшли процедуру повного розмінування та очищення від вибухонебезпечних предметів.

Крім того, товариство надало статистичну звітність за формою № 4-сг про посівні площі сільськогосподарських культур під урожай 2022, 2023 та 2024 років і стверджувало, що ці матеріали підтверджують фактичне нездійснення господарського використання відповідних земель.

У додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також посилалося на постанову Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 та відомості реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, зазначаючи, що територія Новорайської громади належить до територій, де виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. На думку товариства, сукупність цих обставин унеможливлювала безпечну посівну кампанію, збір урожаю та іншу господарську діяльність і відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України звільняла орендаря від плати.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося також на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 та постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, вважаючи, що наведені у цих рішеннях висновки підтверджують відсутність підстав для розірвання договорів за несплату орендної плати в умовах окупації, бойових дій та мінної небезпеки.

18 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладені 30 червня 2011 року та 15 лютого 2019 року, права та обов`язки орендаря за якими у подальшому набуло ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позов з самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення відповідних договорів оренди не було належним чином проведено нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровими номерами 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048. Товариство вважає, що відсутність належної нормативної грошової оцінки унеможливлювала визначення розміру орендної плати, її індексацію та належне виконання договорів, а тому свідчить про недодержання вимог статей 203, 215, 638 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Представник Соловйова С.А. у письмових поясненнях проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив. Він зазначив, що сторони погодили всі необхідні умови договорів, у тому числі нормативну грошову оцінку, порядок визначення та сплати орендної плати. У редакціях договорів, погоджених сторонами у 2021 році, нормативну грошову оцінку кожної земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, а річну орендну плату - у сумі 15 783,29 грн. Договори тривалий час виконувалися, орендар сплачував орендну плату та не заявляв про неможливість визначення її розміру.

Щодо заперечень проти первісного позову представник позивача зазначив, що загальний воєнний стан, статус території можливих бойових дій, податкові пільги та посилання на потенційну мінну небезпеку не доводять неможливості використання саме спірних земельних ділянок у 2023 та 2024 роках. На його думку, відповідачем не надано акта технічного або нетехнічного обстеження, акта очищення, сертифіката чи іншого документа, який би підтверджував фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами конкретно земельних ділянок ОСОБА_1 або встановлення заборони на їх використання протягом повних 2023 та 2024 років.

Представник позивача також звернув увагу, що листи органів влади про проведення гуманітарного розмінування на території Новорайської громади не ідентифікують спірні земельні ділянки за кадастровими номерами. Посилання на інтерактивні карти, на його думку, характеризує загальний рівень ризику на значній території, але не доводить фактичного стану саме земельних ділянок з кадастровими номерами 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження у справі. Ухвалою від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився. У матеріалах справи наявна його заява про розгляд справи за відсутності позивача та його представника. Первісні позовні вимоги він підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив та просив у його задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, у тому числі шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову з самостійними вимогами, додаткових пояснень та доказів, однак заяви про розгляд справи за його відсутності не подало.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства, однак поштові відправлення поверталися до суду з відмітками про відсутність адресата за відповідною адресою. Відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не подало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронний кабінет не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21, з урахуванням відмінностей відповідного процесуального регулювання.

Відповідно до частини першої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, заяву представника позивача про розгляд справи за його відсутності, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником двох земельних ділянок площею по 3,05 га кожна, кадастрові номери 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують право власності позивача та існування зареєстрованих прав оренди за записами № 32555503 і № 30842267.

Договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047 укладено 15 лютого 2019 року за № 700526. Додатковою угодою № 700526-7 від 15 листопада 2021 року текст договору викладено у новій редакції. Пунктом 2.4 цієї редакції нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, пунктом 4.1 орендну плату - у грошовій формі у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки, тобто 15 783,29 грн за повний рік оренди, а пунктом 4.5 встановлено строк її внесення до 31 грудня.

Договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048 укладено 30 червня 2011 року та зареєстровано за № 652060004000558. Після послідовної заміни орендаря і внесення змін додатковими угодами № 700525 від 28 грудня 2017 року та № 700525-2 від 15 лютого 2019 року, додатковою угодою № 700525-7 від 15 листопада 2021 року договір також викладено у новій редакції. Нормативну грошову оцінку визначено у сумі 238 058,74 грн, річну орендну плату - 6,63 % від цієї оцінки у сумі 15 783,29 грн, строк її внесення - до 31 грудня, строк дії договору - до 31 грудня 2032 року.

Таким чином, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках за обома земельними ділянками існували чинні орендні правовідносини, в яких були прямо та однозначно визначені об`єкти оренди, строки договорів, база і розмір орендної плати та строки її внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельними ділянками. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років за будь-яким із двох договорів суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 уточнила, що систематична несплата означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором, і така спеціальна підстава сама по собі є достатньою для розірвання договору. У разі повної систематичної несплати додаткове встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України не є необхідним.

Разом з тим суд враховує, що оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 та Верховний Суд у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 і від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 виходили з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України має бути встановлена саме об`єктивна, безпосередня та повна неможливість користування конкретним майном з незалежних від орендаря причин. Обов`язок доведення обставин, які свідчать, що майно не використовувалося і не могло бути використане, покладається на орендаря.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. Окупація охопила переважну частину сільськогосподарського сезону, а матеріали кримінального провадження підтверджують факти втрати доступу до бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ та заволодіння майном підприємства. З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання спірних земельних ділянок і встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації загальний статус території як території можливих бойових дій, мінна небезпека у Херсонській області, обстріли або складна безпекова ситуація не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього календарного року.

Суд не применшує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не загального ризику, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Надані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» рішення та розпорядження Херсонської обласної ради і Новорайської сільської військової адміністрації підтверджують, що підприємство постраждало внаслідок обставин непереборної сили та що органи влади враховували потенційну загрозу забруднення земель вибухонебезпечними предметами при вирішенні питань оподаткування. Однак такі акти не встановлюють факту виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельних ділянках ОСОБА_1 з кадастровими номерами 6520685200:04:068:0047 і 6520685200:04:068:0048 та не містять висновку про повну неможливість їх використання протягом усього 2023 або 2024 року.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу. Постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», стосувалася орендної плати за землі комунальної власності та застосування спеціального податкового регулювання. Тому наведений у тій справі підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Особливого значення у цій справі набувають подані у квітні 2026 року документи щодо протимінної діяльності. У відповіді Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 зазначено конкретний перелік земельних ділянок, на яких, за наявними в адміністрації актами виконаних робіт, проводилися роботи з розмінування, знешкодження та/або знищення виявлених вибухонебезпечних предметів. Серед наведених у листі кадастрових номерів земельні ділянки 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048 відсутні.

Отже, вказана відповідь Херсонської обласної військової адміністрації підтверджує проведення робіт з розмінування щодо інших конкретно визначених земельних ділянок, але не підтверджує проведення таких робіт, фактичне виявлення, знешкодження або знищення вибухонебезпечних предметів на двох земельних ділянках, які є предметом цієї справи.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 також не містить підтвердження очищення саме спірних земельних ділянок. У ньому зазначено, що після деокупації території громади проводилися заходи гуманітарного розмінування, однак копій актів обстеження та очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів у військовій адміністрації немає; у відповідних актах обстеження використовувалися картографічні матеріали та схематичні описи очищених земельних ділянок, а не перелік кадастрових номерів. У зв`язку з цим військова адміністрація прямо повідомила, що не може підтвердити або спростувати проведення очищення щодо окремих кадастрових номерів земельних ділянок.

Таким чином, сам факт проведення на території Новорайської громади робіт з гуманітарного розмінування не доводить ані того, що спірні земельні ділянки були забруднені вибухонебезпечними предметами, ані того, що на них виявлялися, знешкоджувалися чи знищувалися такі предмети. Навпаки, матеріали справи демонструють можливість індивідуальної фіксації таких робіт щодо конкретних земельних ділянок, однак щодо кадастрових номерів 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048 такої фіксації суду не надано.

Суд окремо перевірив склад доказів, поданих ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» разом із додатковими поясненнями у квітні 2026 року. До них належать статистичні звіти за формою № 4-сг, адвокатські запити, відповіді Херсонської обласної військової адміністрації, Новорайської сільської військової адміністрації та Центру протимінної діяльності, викопіювання карти, внутрішні накази товариства, рішення й розпорядження органів влади. Водночас окремих актів технічного або нетехнічного обстеження, актів очищення місцевості чи актів виконаних робіт з розмінування, які б ідентифікували земельні ділянки з кадастровими номерами 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048 або відповідний земельний масив таким чином, що дозволяє достовірно віднести ці ділянки до обстеженої чи очищеної території, до матеріалів справи не подано.

Відповідь Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року має загальний інформаційний характер щодо порядку формування та обміну відомостями про ідентифіковані, забруднені та очищені території, обмежень на виконання гуманітарного розмінування у межах 20-кілометрової буферної зони та оприлюднення відповідних даних на інтерактивній карті. Цей документ не містить індивідуального висновку про фактичний стан спірних земельних ділянок у 2023-2024 роках і не підтверджує виявлення на них вибухонебезпечних предметів.

Інтерактивна карта територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, так само відображає загальну просторову інформацію про ризики та результати протимінної діяльності. Без належного співвіднесення її відомостей з межами конкретних земельних ділянок і без документів, які фіксують результати обстеження саме цих об`єктів, така карта не є достатньою для висновку про повну неможливість використання конкретних земельних ділянок протягом повних 2023 та 2024 років.

Наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 та інші документи щодо районів ведення воєнних (бойових) дій підтверджують загальний воєнний контекст і високий рівень безпекових ризиків у регіоні, проте не встановлюють факту мінування чи повної непридатності до використання земельних ділянок ОСОБА_1 у 2023 та 2024 роках.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

За таких обставин суд, оцінивши зазначений лист відповідно до статей 77, 80, 81 та 89 ЦПК України як окремо, так і в сукупності з іншими доказами у справі, дійшов висновку, що він не підтверджує обставин, на які посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як на підставу звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, та не спростовує висновку суду про недоведеність об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Статистична звітність за формою № 4-сг і внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують позицію самого орендаря про фактичне нездійснення обробітку певних земель. Однак ці документи не є зовнішнім підтвердженням того, що саме земельні ділянки позивача об`єктивно не могли бути використані. Внутрішня заборона підприємства на обробіток земель до розмінування має значення для оцінки обраної ним моделі господарської поведінки, але сама по собі не встановлює юридичного факту повної неможливості користування конкретним об`єктом оренди у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 не є підставою для іншої оцінки доказів у цій справі. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені саме у постановах Верховного Суду. Крім того, висновок у кожній конкретній справі формується з урахуванням установлених у ній фактичних обставин та доказів. У даній справі суд окремо оцінив 2022 рік як період окупації та не врахував його для формування систематичності, однак не встановив належних доказів повної неможливості користування двома конкретними земельними ділянками у 2023 та 2024 роках.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, внутрішніми рішеннями орендаря, загальними відомостями щодо протимінної діяльності та повною неможливістю користування земельними ділянками з кадастровими номерами 6520685200:04:068:0047 та 6520685200:04:068:0048 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки за кожним із двох договорів є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договорами строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Первісний позов подано у липні 2025 року, тоді як строк внесення річної орендної плати за 2025 рік відповідно до договорів спливав 31 грудня 2025 року. Для задоволення заявлених вимог достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

17 квітня 2025 року права оренди за обома договорами були відчужені ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав. Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм прав оренди та належним відповідачем за вимогами про розірвання чинних договорів.

Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 198/346/24, а також у постанові від 02 липня 2026 року у справі № 732/1364/25 виходив з того, що після відчуження права оренди новий набувач є правонаступником прав та обов`язків попереднього орендаря за договором і належним відповідачем за вимогою про його розірвання. Тому відчуження права оренди після виникнення підстав для припинення орендного правовідношення не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору від поточного орендаря.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимоги про стягнення орендної плати у справі не заявлені. Обставини виконання договорів попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинних орендних правовідносин.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки за кожним із двох договорів порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання обох договорів.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договорів оренди землі недійсними суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимоги тим, що при укладенні договорів не було проведено нормативної грошової оцінки земельних ділянок, унаслідок чого нібито не могли бути належним чином визначені та індексовані орендні платежі. Однак наведена теза не узгоджується зі змістом орендних правовідносин та поданими сторонами документами.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047 у договорі № 700526 та у погодженій сторонами редакції 2021 року безпосередньо визначено нормативну грошову оцінку 238 058,74 грн, розмір орендної плати 6,63 % від нормативної грошової оцінки, тобто 15 783,29 грн за рік, а також порядок і строк її внесення.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048 після внесення змін до первісного договору додатковою угодою № 700525-7 від 15 листопада 2021 року також прямо визначено нормативну грошову оцінку 238 058,74 грн, річну орендну плату 6,63 % від цієї оцінки у сумі 15 783,29 грн, порядок її обчислення і строк сплати.

Таким чином, навіть виходячи з аргументації ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про можливі недоліки визначення нормативної грошової оцінки на початковому етапі орендних відносин, це товариство у подальшому безпосередньо погодило умови договорів, які містили конкретні показники нормативної грошової оцінки та конкретний грошовий розмір орендної плати, тривалий час виконувало договори та не заявляло про неможливість визначення належного платежу.

Саме по собі ненадання до матеріалів справи окремого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку на дату укладення первісних договорів не доводить, що сторони не погодили розмір плати або що договірні правовідносини були об`єктивно невиконуваними. Позивач за самостійними вимогами не надав доказів, які б підтверджували, що зазначені у договорах показники не могли бути використані сторонами або що це порушило саме його суб`єктивне право в момент укладення відповідних правочинів.

Суд також враховує, що нормативна грошова оцінка не є самостійно названою у статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі. Істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм або способу платежу, строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за несплату. У спірних договорах відповідні умови були погоджені.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на правові висновки у справах, у яких нормативна грошова оцінка використовувалася для визначення орендної плати за землі державної чи комунальної власності або для вирішення питання про зміну розміру платежу, не свідчать про автоматичну недійсність договорів оренди земельних ділянок приватної власності, за якими сторони погодили конкретний розмір плати та тривалий час виконували правочини.

Верховний Суд у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23 виходив з того, що навіть відсутність у договорі певної істотної умови може бути підставою для визнання договору оренди недійсним лише за умови встановлення, у чому саме полягає порушення права особи, яка звернулася з таким позовом. Якщо сторони протягом тривалого часу виконували договір погодженим способом і відсутність відповідної умови фактично не перешкоджала розрахункам, подальше оспорення договору саме з цієї підстави не свідчить про порушення права в момент укладення.

Подібний підхід узгоджується з висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, відповідно до якого недійсність правочину як приватно-правовий спосіб захисту має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а ініціювання спору про недійсність не з метою такого захисту є неприпустимим.

У даній справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке його суб`єктивне право було порушене під час укладення спірних договорів саме через визначення нормативної грошової оцінки та орендної плати. Товариство набуло та реалізовувало права орендаря, підписувало додаткові угоди, у 2021 році погодило нові редакції договорів із конкретною нормативною грошовою оцінкою та конкретною річною платою, а 17 квітня 2025 року оплатно відчужило права оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що спірні умови не перешкоджали існуванню та виконанню орендних правовідносин і не позбавляли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Доказів недодержання сторонами у момент укладення правочинів вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б їх недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. У зв`язку із задоволенням первісних позовних вимог зазначені витрати підлягають стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 30 червня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зареєстрований у встановленому на той час порядку за № 652060004000558, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30842267, щодо земельної ділянки площею 3,05 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0048.

Розірвати договір оренди землі № 700526 від 15 лютого 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 32555503, щодо земельної ділянки площею 3,05 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0047.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 30 червня 2011 року та № 700526 від 15 лютого 2019 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 09 жовтня 2026 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора