Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №650/4330/25 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4330/25

провадження № 2/650/1348/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди землі від 10 квітня 2019 року щодо земельної ділянки площею 2,0 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31460971, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар. Також представник позивача просить стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 2,0 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520685200:02:001:0360, розташованої на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 433516763 від 30 червня 2025 року.

10 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди землі № 701038, за яким позивач передала товариству в оренду належну їй земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360.

14 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду № 701038-7, якою змінили умови договору. Пунктом 2.4 договору нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 78 523,44 грн. Пунктом 4.1 договору орендну плату встановлено у грошовій формі у розмірі 6,9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5 418,12 грн за повний рік оренди. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня відповідного року. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2030 року.

За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума трьох річних платежів за встановленим договором розміром становить 16 254,36 грн, однак вимоги про стягнення цієї заборгованості у даній справі не заявлені. Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для дострокового розірвання договору.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки ОСОБА_1 з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360. Згідно з пунктами 2.2, 2.3 цього правочину до покупця перейшли всі права та обов`язки орендаря за договором оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем земельної ділянки за записом № 31460971 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на час його подання брало участь у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Товариство факту невиплати орендної плати за 2022-2024 роки по суті не заперечувало, однак зазначило, що невиконання зобов`язань було зумовлено повномасштабною збройною агресією рф, тимчасовою окупацією території, втратою доступу до виробничої бази та майна, мінною небезпекою, обстрілами і відсутністю підтвердження безпечності використання земель після деокупації.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що Новорайська сільська територіальна громада перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації відносилася до територій можливих бойових дій. На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, у якому зафіксовано факти протиправного заволодіння з бази підприємства у селищі Новорайськ автомобілем КАМАЗ, дронами та іншими матеріальними цінностями, а також позбавлення представників підприємства доступу до майна в період окупації.

Товариство також послалося на рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, затверджене рішенням від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, а також на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про надання товариству пільг з місцевих податків і зборів.

На обґрунтування безпекових ризиків ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на листи компетентних органів з питань протимінної діяльності, інтерактивну карту територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій, а також на внутрішні накази підприємства про призупинення господарської діяльності та заборону обробітку земель, які не пройшли процедуру розмінування.

Зокрема, наказом ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 11 квітня 2022 року № 11/04 призупинено господарську діяльність товариства до звільнення Херсонської та Миколаївської областей від окупаційних сил рф, призупинено користування орендованими земельними ділянками та виконання господарських договорів. Наказом від 15 листопада 2022 року № 15/11 після деокупації передбачено часткове відновлення діяльності у межах інвентаризації майна й обстеження земельних ділянок із забороною в`їзду техніки та перебування персоналу на полях до проведення первинного обстеження. Наказом від 05 січня 2023 року № 05/01 земельні ділянки загальною площею 44 116,90 га виведено з господарського обробітку на 2023 рік, а наказом від 03 січня 2024 року № 03/01 продовжено на 2024 рік заборону виконання сільськогосподарських робіт на полях, які не пройшли процедуру повного розмінування та очищення від вибухонебезпечних предметів.

Крім того, товариство надало статистичну звітність за формою № 4-сг про посівні площі сільськогосподарських культур під урожай 2022, 2023 та 2024 років. Із цих звітів вбачається відсутність посівних площ сільськогосподарських культур за відповідні роки при одночасному відображенні значної площі сільськогосподарських угідь у користуванні товариства. На думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ці матеріали підтверджують фактичне нездійснення господарського використання земель у Новорайській громаді.

У додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послалося на постанову Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 та відомості реєстру територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, зазначаючи, що територія Новорайської громади належить до територій, де виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. На думку товариства, сукупність цих обставин унеможливлювала безпечну посівну кампанію, збір урожаю та іншу господарську діяльність і відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України звільняла орендаря від плати.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося також на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 та постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, вважаючи, що наведені у цих судових рішеннях висновки підтверджують відсутність обов`язку сплачувати орендну плату за період об`єктивної неможливості використання земельної ділянки.

18 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 квітня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позов з самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення договору оренди не було належним чином проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360. Товариство вважає, що відсутність належної нормативної грошової оцінки унеможливлювала визначення розміру орендної плати, її індексацію та належне виконання договору, а тому свідчить про недодержання вимог статей 203, 215, 638 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Представник Корнієнко Л.М. у письмових поясненнях проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив. Він зазначив, що сторони погодили всі необхідні умови договору, у тому числі нормативну грошову оцінку, порядок визначення та сплати орендної плати. Пунктом 2.4 договору нормативну грошову оцінку визначено у сумі 78 523,44 грн, а пунктом 4.1 річну орендну плату - 6,9 % від цієї оцінки, тобто 5 418,12 грн. Договір тривалий час виконувався, орендар у 2019-2021 роках сплачував орендну плату та не заявляв про неможливість визначення її розміру.

Щодо заперечень проти первісного позову представник позивача зазначив, що загальний воєнний стан, статус території можливих або воєнних бойових дій, податкові пільги та посилання на потенційну мінну небезпеку не доводять неможливості використання саме спірної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках. На його думку, товариством не надано акта технічного або нетехнічного обстеження, акта очищення, сертифіката чи іншого документа, який би підтверджував фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами конкретно земельної ділянки ОСОБА_1 або встановлення заборони на її використання протягом повних 2023 та 2024 років.

Представник позивача також зазначив, що листи органів влади про проведення гуманітарного розмінування на території Новорайської громади не ідентифікують спірну земельну ділянку як таку, що є забрудненою вибухонебезпечними предметами або об`єктивно непридатною для використання. Посилання на інтерактивні карти, на його думку, характеризує загальний рівень ризику на значній території, але не доводить фактичного стану земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження у справі. Ухвалою від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за відсутності позивача та його представника. Первісні позовні вимоги підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив та просив у його задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, у тому числі шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову з самостійними вимогами, додаткових пояснень та доказів.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства. Відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не подало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронний кабінет не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21, з урахуванням відмінностей відповідного процесуального регулювання.

Відповідно до частини першої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, заяву представника позивача про розгляд справи за його відсутності, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 2,0 га, кадастровий номер 6520685200:02:001:0360, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують право власності позивача та існування зареєстрованого права оренди за записом № 31460971.

Договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360 укладено 10 квітня 2019 року за № 701038. Додатковою угодою № 701038-7 від 14 грудня 2021 року змінено умови договору. Пунктом 2.4 нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 78 523,44 грн, пунктом 4.1 орендну плату - у грошовій формі у розмірі 6,9 % від нормативної грошової оцінки, тобто 5 418,12 грн за повний рік оренди, а пунктом 4.5 встановлено строк її внесення до 31 грудня. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2030 року.

Таким чином, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках існували чинні орендні правовідносини, в яких були прямо та однозначно визначені об`єкт оренди, строк договору, база і розмір орендної плати та строк її внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 зазначила, що під систематичністю розуміються два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором. У разі систематичної повної несплати ця спеціальна підстава є самостійною і достатньою для розірвання договору, без необхідності додаткового встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України.

Разом з тим суд враховує, що оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання орендованого майна та, як наслідок, обов`язок внесення плати за певний період.

За частиною першою статті 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за таке порушення, якщо доведе, що воно сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Водночас ця норма стосується відповідальності за порушення зобов`язання і сама по собі не припиняє основного договірного обов`язку.

Натомість частиною шостою статті 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Для застосування цієї норми необхідним є встановлення саме об`єктивної неможливості використання конкретного об`єкта оренди протягом конкретного періоду, а не лише наявності загального несприятливого або ризикованого зовнішнього середовища.

Суд бере до уваги, що Новорайська сільська територіальна громада у 2022 році перебувала під тимчасовою окупацією рф, а діяльність ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» була істотно порушена. Наведені обставини підтверджуються матеріалами кримінального провадження, актами органів місцевого самоврядування та внутрішніми документами товариства. Тому суд не покладає несплату орендної плати за 2022 рік в основу висновку про систематичність порушення договору.

Водночас предметом оцінки для встановлення систематичної несплати залишаються 2023 та 2024 роки. Саме щодо цих двох повних календарних років ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» повинно довести наявність обставин, які об`єктивно унеможливлювали використання саме земельної ділянки ОСОБА_1 та відповідно звільняли від орендної плати на підставі частини шостої статті 762 ЦК України.

Надані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» рішення та розпорядження Херсонської обласної ради і Новорайської сільської військової адміністрації підтверджують, що підприємство постраждало внаслідок обставин непереборної сили та що органи влади враховували безпекові ризики і потенційну загрозу забруднення земель вибухонебезпечними предметами при вирішенні питань оподаткування. Однак такі акти не встановлюють факту виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельній ділянці ОСОБА_1 з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360 та не містять висновку про повну неможливість її використання протягом усього 2023 або 2024 року.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу. Постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», стосувалася орендної плати за землі комунальної власності та застосування спеціального податкового регулювання. Тому наведений у тій справі підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Особливого значення у цій справі набувають подані у квітні 2026 року документи щодо протимінної діяльності. У відповіді Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 наведено конкретний перелік земельних ділянок, на яких, за наявними в адміністрації актами виконаних робіт, проводилися роботи з розмінування, знешкодження та/або знищення виявлених вибухонебезпечних предметів. Земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360 у цьому переліку відсутня. Водночас Херсонська обласна військова адміністрація прямо зазначила, що встановлення того, чи є інші земельні ділянки імовірно забрудненими вибухонебезпечними предметами, не належить до її компетенції та віднесено до завдань Центру протимінної діяльності і Центру гуманітарного розмінування.

Отже, вказана відповідь Херсонської обласної військової адміністрації підтверджує проведення робіт з розмінування щодо інших конкретно визначених земельних ділянок, але не підтверджує ані проведення таких робіт, ані фактичне виявлення, знешкодження або знищення вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці, яка є предметом цієї справи. Відсутність кадастрового номера спірної ділянки у переліку обстежених ділянок сама по собі не доводить її забруднення або повної непридатності для використання.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 також не містить індивідуального висновку щодо стану спірної земельної ділянки. У ньому зазначено, що після деокупації території громади проводилися заходи з обстеження та очищення, однак копій актів у військовій адміністрації немає, а в актах використовувалися картографічні матеріали та схематичні описи земель, а не кадастрові номери. Військова адміністрація повідомила, що не може підтвердити або спростувати проведення очищення щодо окремих кадастрових номерів. Також зазначено, що під заходи з обстеження та очищення не входила 20-кілометрова зона від лінії бойового зіткнення.

Відповідь Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року має загальний інформаційний характер щодо порядку ідентифікації забруднених та очищених територій, порядку внесення відповідних відомостей та планування гуманітарного розмінування. Цей документ не містить індивідуального висновку про фактичний стан земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360 у 2023-2024 роках і не підтверджує виявлення на ній вибухонебезпечних предметів.

Інтерактивна карта територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а також викопіювання сервісу DeepState відображають загальну просторову та безпекову інформацію. Без належного співвіднесення цих відомостей з межами конкретної земельної ділянки і без документів, які фіксують результати обстеження саме цього об`єкта, такі матеріали не є достатніми для висновку про повну неможливість використання спірної земельної ділянки протягом повних 2023 та 2024 років.

Наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 та інші документи щодо районів ведення воєнних (бойових) дій підтверджують загальний воєнний контекст і високий рівень безпекових ризиків у регіоні, проте не встановлюють факту мінування чи повної непридатності до використання земельної ділянки ОСОБА_1 протягом 2023 та 2024 років.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

За таких обставин суд, оцінивши зазначений лист відповідно до статей 77, 80, 81 та 89 ЦПК України як окремо, так і в сукупності з іншими доказами у справі, дійшов висновку, що він не підтверджує обставин, на які посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як на підставу звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, та не спростовує висновку суду про недоведеність об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Статистична звітність за формою № 4-сг і внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують позицію самого орендаря про фактичне нездійснення обробітку значних площ земель у відповідні роки. Зокрема, у звітах відображено відсутність посівів при наявності у користуванні товариства значної площі сільськогосподарських угідь. Однак ці документи не є зовнішнім підтвердженням того, що саме земельна ділянка позивача об`єктивно не могла бути використана. Внутрішня заборона підприємства на обробіток земель до розмінування має значення для оцінки обраної ним моделі господарської поведінки, але сама по собі не встановлює юридичного факту повної неможливості користування конкретним об`єктом оренди у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 не є підставою для іншої оцінки доказів у цій справі. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду. Крім того, висновок у кожній конкретній справі формується з урахуванням установлених у ній фактичних обставин та доказів. У даній справі суд окремо оцінив 2022 рік як період окупації та не врахував його для формування систематичності, однак не встановив належних доказів повної неможливості користування конкретною земельною ділянкою у 2023 та 2024 роках.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, внутрішніми рішеннями орендаря, загальними відомостями щодо протимінної діяльності та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Первісний позов подано у липні 2025 року, тоді як строк внесення річної орендної плати за 2025 рік відповідно до договору спливав 31 грудня 2025 року. Для задоволення заявлених вимог достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

17 квітня 2025 року право оренди за договором було відчужено ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав. Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимоги про стягнення орендної плати у справі не заявлені. Обставини виконання договору попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинного орендного правовідношення.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимоги тим, що при укладенні договору не було належним чином проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки, унаслідок чого нібито не могли бути належним чином визначені та індексовані орендні платежі. Однак наведена теза не узгоджується зі змістом орендних правовідносин та поданими сторонами документами.

У договорі оренди № 701038 та погодженій сторонами редакції після укладення додаткової угоди № 701038-7 безпосередньо визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки 78 523,44 грн, розмір орендної плати 6,9 % від нормативної грошової оцінки, тобто 5 418,12 грн за рік, а також порядок і строк її внесення.

Таким чином, навіть виходячи з аргументації ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про можливі недоліки визначення нормативної грошової оцінки на початковому етапі орендних відносин, це товариство у подальшому безпосередньо погодило умови договору, які містили конкретний показник нормативної грошової оцінки та конкретний грошовий розмір орендної плати, тривалий час виконувало договір та не заявляло про неможливість визначення належного платежу.

Саме по собі ненадання до матеріалів справи окремого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку на дату укладення договору не доводить, що сторони не погодили розмір плати або що договірні правовідносини були об`єктивно невиконуваними. Позивач за самостійними вимогами не надав доказів, які б підтверджували, що зазначений у договорі показник не міг бути використаний сторонами або що це порушило саме його суб`єктивне право в момент укладення правочину.

Суд також враховує, що нормативна грошова оцінка не є самостійно названою у статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі. Істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм або способу платежу, строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за несплату. У спірному договорі відповідні умови були погоджені.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на правові висновки у справах, у яких нормативна грошова оцінка використовувалася для визначення орендної плати за землі державної чи комунальної власності або для вирішення питання про зміну розміру платежу, не свідчать про автоматичну недійсність договору оренди земельної ділянки приватної власності, за яким сторони погодили конкретний розмір плати та тривалий час виконували правочин.

Верховний Суд у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23 виходив з того, що навіть відсутність у договорі певної істотної умови може бути підставою для визнання договору оренди недійсним лише за умови встановлення, у чому саме полягає порушення права особи, яка звернулася з таким позовом. Якщо сторони протягом тривалого часу виконували договір погодженим способом і відсутність відповідної умови фактично не перешкоджала розрахункам, подальше оспорення договору саме з цієї підстави не свідчить про порушення права в момент укладення.

Подібний підхід узгоджується з висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, відповідно до якого недійсність правочину як приватно-правовий спосіб захисту має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а ініціювання спору про недійсність не з метою такого захисту є неприпустимим.

У даній справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке його суб`єктивне право було порушене під час укладення спірного договору саме через визначення нормативної грошової оцінки та орендної плати. Товариство набуло та реалізовувало права орендаря, підписало додаткову угоду, погодило конкретну нормативну грошову оцінку та конкретну річну плату, виконувало договір у 2019-2021 роках, а 17 квітня 2025 року оплатно відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що спірні умови не перешкоджали існуванню та виконанню орендного правовідношення і не позбавляли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Доказів недодержання сторонами у момент укладення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. У зв`язку із задоволенням первісної позовної вимоги зазначені витрати підлягають стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 701038 від 10 квітня 2019 року щодо земельної ділянки площею 2,0 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0360, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31460971.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 701038 від 10 квітня 2019 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 09 жовтня 2026 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора