Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №650/4293/25 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4293/25

провадження № 2/650/1352/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 16 жовтня 2009 року щодо земельної ділянки площею 3,2700 га з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 32258417, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,2700 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520685200:04:063:0011, розташованої на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності позивача підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

16 жовтня 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 жовтня 2009 року за № 4АА002118-040971500084.

04 вересня 2015 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди орендаря ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» замінено на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а строк дії договору продовжено до 31 грудня 2022 року. 28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700887, відповідно до якої до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» перейшли права та обов`язки орендаря, а умови договору викладено у новій редакції. 14 червня 2019 року додатковою угодою № 700887-2 строк дії договору продовжено до 31 грудня 2029 року.

За умовами договору у редакції додаткових угод нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн. Орендна плата встановлена у грошовій формі у розмірі 4,18 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди. Виходячи з указаного розміру нормативної грошової оцінки, річна орендна плата без урахування подальшої індексації становить 9 950,86 грн. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься орендарем у період з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума трьох річних платежів, обчислена позивачем без урахування індексації, становить 29 852,58 грн, однак вимога про стягнення цієї суми у даній справі не заявлена. Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для дострокового розірвання договору.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011. Згідно з умовами цього правочину до покупця перейшли права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем за записом про інше речове право № 32258417 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на той час брало участь у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Товариство факту невиплати орендної плати за 2022-2024 роки по суті не заперечувало, однак вказало, що з 2022 року господарська діяльність на орендованих землях Бериславського району була припинена або істотно обмежена у зв`язку з повномасштабною збройною агресією рф, тимчасовою окупацією, втратою доступу до майна, його викраденням і знищенням, мінною небезпекою та обстрілами.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що територія Новорайської сільської територіальної громади з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а після деокупації була віднесена до територій можливих бойових дій. На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, в якому зафіксовані відомості про заволодіння майном з бази товариства у селищі Новорайськ та втрату доступу до майна під час окупації.

Також товариство посилалося на рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надало розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо надання пільг із місцевих податків і зборів, лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки та внутрішні накази товариства про припинення або заборону обробітку земель, які не пройшли процедуру обстеження чи розмінування.

У додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на інтерактивну карту територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а також на відстань від Новорайської громади до тимчасово окупованої території. Товариство вважало, що сукупність цих обставин виключала можливість безпечного проведення польових робіт і відповідно звільняла його від орендної плати на підставі частини шостої статті 762 ЦК України.

23 квітня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав додаткові пояснення та нові докази. Зокрема, товариство надало лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, відповідно до якого на частині зазначених у адвокатському запиті земельних ділянок роботи з розмінування проводилися, водночас спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011 у переліку таких ділянок не зазначена. Херсонська ОВА також повідомила, що визначення факту імовірного забруднення інших земельних ділянок належить до компетенції центру протимінної діяльності та центру гуманітарного розмінування, а Новорайська сільська територіальна громада відносилася та/або відноситься до районів ведення воєнних (бойових) дій.

Крім того, надано лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року, у якому зазначено, що після деокупації громади земельні ділянки обстежувалися та очищувалися від вибухонебезпечних предметів, однак акти обстеження складалися безпосередньо військовими-саперами, у них не зазначалися кадастрові номери земельних ділянок, у зв`язку з чим військова адміністрація не може підтвердити чи спростувати проведення очищення щодо конкретних кадастрових номерів. Одночасно повідомлено, що заходами з обстеження та очищення охоплено близько 60 % території громади, за винятком території, яка не входила до двадцятикілометрової зони від лінії бойового зіткнення.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також надало лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року, у якому викладено порядок проведення нетехнічного обстеження, формування інформації про імовірно забруднені та очищені території та зазначено обмеження щодо проведення процесів гуманітарного розмінування на ділянках, розташованих у межах двадцяти кілометрів від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону.

На думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», відсутність відомостей про проведене обстеження спірної земельної ділянки у поєднанні з її розташуванням у прифронтовій зоні підтверджує об`єктивну неможливість її безпечного використання у 2023-2024 роках.

18 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 16 жовтня 2009 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», новим орендарем за яким у подальшому стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позов з самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення договору у 2009 році не була проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Товариство вважає, що відсутність належної нормативної грошової оцінки унеможливлювала визначення та індексацію орендної плати, а тому свідчить про недодержання вимог статей 203, 215, 638 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Представник Ярмоліч Х.П. у додаткових поясненнях проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив. Він зазначив, що сторони погодили необхідні умови договору, а у редакції договору, погодженій безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», нормативну грошову оцінку визначено у сумі 238 058,74 грн, а орендну плату - у розмірі 4,18 % цієї оцінки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом тривалого часу виконувало договір і не заявляло про неможливість визначення розміру орендної плати.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження за первісним позовом. Ухвалою від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився. У матеріалах справи наявна його заява про розгляд справи за відсутності позивача та її представника, первісні позовні вимоги підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову з самостійними вимогами, додаткових пояснень та доказів.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства. ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору не подало та електронний кабінет у Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі не зареєструвало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21, з урахуванням відмінностей відповідного процесуального регулювання.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,2700 га, кадастровий номер 6520685200:04:063:0011, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують право власності позивача та існування зареєстрованого права оренди за записом № 32258417.

Первісний договір оренди укладено 16 жовтня 2009 року. У подальшому сторони та правонаступники орендаря неодноразово змінювали його умови. Додатковою угодою № 700887 від 28 грудня 2017 року права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а умови орендного правовідношення були погоджені сторонами у новій редакції. Додатковою угодою № 700887-2 від 14 червня 2019 року строк дії договору продовжено до 31 грудня 2029 року.

У чинній на час виникнення спірної заборгованості редакції договору нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, орендну плату - у розмірі 4,18 % нормативної грошової оцінки за рік, а строк її внесення - з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Отже, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках сторони мали чинне орендне правовідношення, у якому були визначені об`єкт оренди, строк договору, база та розмір орендної плати, порядок її індексації і строк внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не спростувало. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 уточнила, що систематична несплата означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором, і така спеціальна підстава сама по собі є достатньою для розірвання договору. У разі повної систематичної несплати додаткове встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України не є необхідним.

Разом з тим оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 та Верховний Суд у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 і від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 виходили з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України має бути встановлена саме об`єктивна, безпосередня та повна неможливість користування конкретним майном з незалежних від орендаря причин. Обов`язок доведення обставин, які свідчать, що майно не використовувалося і не могло бути використане, покладається на орендаря.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. Окупація охопила переважну частину сільськогосподарського сезону, а матеріали кримінального провадження підтверджують втрату підприємством доступу до бази та майна в селищі Новорайськ, а також факти його викрадення. Такі обставини об`єктивно виключали нормальне здійснення сільськогосподарської діяльності на відповідній території у значній частині 2022 року.

З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання спірної земельної ділянки та встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства, суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації загальний статус території як території можливих бойових дій, її віднесення у певні періоди до районів ведення воєнних (бойових) дій, наявність мінної небезпеки у Херсонській області, обстрілів та інших безпекових ризиків не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього відповідного календарного року.

Суд не применшує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами та близькістю до зони бойових дій. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не загального ризику чи імовірності небезпеки, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Розпорядження органів місцевої влади про надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільг з місцевих податків і зборів підтверджують врахування державними та місцевими органами особливих умов господарювання на відповідній території. Однак такі акти приймалися у межах податкового регулювання та не встановлюють безпосередньо цивільно-правового звільнення від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу. Постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», стосувалася орендної плати за землі комунальної власності та застосування спеціального податкового регулювання, а тому наведений у ній підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року не підтверджує фактичного забруднення вибухонебезпечними предметами земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011. З нього вбачається, що роботи з розмінування проводилися щодо низки інших прямо перелічених земельних ділянок, тоді як спірна земельна ділянка у цьому переліку відсутня. Щодо інших ділянок Херсонська ОВА прямо зазначила, що встановлення їх статусу як імовірно забруднених належить до компетенції інших органів. Отже, відсутність спірної ділянки серед переліку обстежених не є тотожною доказу її забруднення чи повної непридатності до використання.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року також не дозволяє встановити стан саме спірної земельної ділянки. У ньому повідомлено, що після деокупації на території громади проводилися роботи з обстеження та очищення, проте акти не містять кадастрових номерів, а тому адміністрація не може підтвердити або спростувати проведення очищення конкретних ділянок. Саме по собі повідомлення про те, що частина території громади не охоплювалася заходами з очищення у зв`язку з наближеністю до лінії бойового зіткнення, без встановлення місцезнаходження конкретної земельної ділянки відносно меж такої зони, не доводить неможливості використання спірної ділянки протягом повних 2023 та 2024 років.

Лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року описує загальний порядок проведення нетехнічного обстеження, верифікації відомостей та планування гуманітарного розмінування. Обмеження щодо проведення окремих процесів гуманітарного розмінування у межах двадцяти кілометрів від лінії бойового зіткнення саме по собі не є документом, яким встановлено заборону сільськогосподарського використання конкретної земельної ділянки позивача у 2023 та 2024 роках.

Надані товариством викопіювання з відкритих картографічних ресурсів можуть характеризувати загальний просторовий та воєнний контекст, але не замінюють акта технічного чи нетехнічного обстеження конкретної земельної ділянки, документа про виявлення на ній вибухонебезпечних предметів або рішення компетентного органу про заборону її використання.

Національна стратегія протимінної діяльності на період до 2033 року підтверджує масштаб проблеми забруднення територій вибухонебезпечними предметами та необхідність їх системного обстеження. Разом з тим положення Стратегії мають загальний програмний характер і не встановлюють цивільно-правової презумпції повної непридатності до використання кожної земельної ділянки, що зазнала впливу збройної агресії, до моменту отримання індивідуального документа про її безпечність.

Наказ Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій підтверджує загальний воєнний контекст та особливий рівень безпекових ризиків на відповідних територіях, проте сам по собі не встановлює факту мінування або повної неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

За таких обставин суд, оцінивши зазначений лист відповідно до статей 77, 80, 81 та 89 ЦПК України як окремо, так і в сукупності з іншими доказами у справі, дійшов висновку, що він не підтверджує обставин, на які посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як на підставу звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, та не спростовує висновку суду про недоведеність об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Статистична звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують, що товариство декларувало припинення або обмеження сільськогосподарських робіт та фактично не здійснювало обробіток визначених ним земель. Однак ці документи походять від самого орендаря або відображають подані ним статистичні дані і не є зовнішнім підтвердженням того, що саме земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011 об`єктивно не могла бути використана протягом усього 2023 або 2024 року.

Рішення Херсонської обласної ради, розпорядження про включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів, які постраждали від обставин непереборної сили, та загальний лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року підтверджують негативний вплив війни на підприємство в цілому та наявність надзвичайних обставин. Водночас вони не встановлюють причинного зв`язку між такими загальними обставинами та повною неможливістю використання саме спірної земельної ділянки у кожному з 2023 та 2024 років.

У матеріалах справи відсутній акт технічного або нетехнічного обстеження спірної земельної ділянки, акт виявлення чи знищення на ній вибухонебезпечних предметів, відомості Державного земельного кадастру про її забруднення, індивідуальний припис або заборона компетентного органу щодо її використання, чи інший документ, який би дозволяв суду встановити повну та безперервну неможливість її сільськогосподарського використання у 2023 та 2024 роках.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, внутрішніми рішеннями орендаря, заходами держави у сфері протимінної діяльності та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Первісний позов подано 08 липня 2025 року, тоді як строк внесення річної орендної плати за 2025 рік відповідно до договору спливав 31 грудня 2025 року. Для задоволення заявленої вимоги достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

17 квітня 2025 року право оренди було відчужене ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав. Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору.

Верховний Суд у постанові від 02 липня 2026 року у справі № 732/1364/25, аналізуючи наслідки відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виходив із того, що відповідно до частини п`ятої статті 93 ЗК України та частини сьомої статті 7 Закону України «Про оренду землі» право оренди може бути відчужене, а у разі такого відчуження переходить до особи, на користь якої його відчужено. Отже, після державної реєстрації переходу права оренди саме набувач стає носієм прав та обов`язків орендаря у триваючому орендному правовідношенні.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимога про стягнення орендної плати у справі не заявлена. Обставини виконання договору попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинного орендного правовідношення.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимогу тим, що у 2009 році не була проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, внаслідок чого нібито не могли бути належно визначені та індексовані орендні платежі. Проте саме по собі ненадання до матеріалів справи витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку станом на 2009 рік не є достатнім доказом того, що така оцінка взагалі не існувала або що орендна плата не могла бути визначена.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було первісною стороною договору 2009 року. Статус орендаря товариство набуло у подальшому, а 28 грудня 2017 року безпосередньо погодило з ОСОБА_1 нову редакцію умов орендного правовідношення, у якій нормативну грошову оцінку визначено у сумі 238 058,74 грн, орендну плату - у розмірі 4,18 % цієї оцінки, а також погоджено порядок її індексації та строк внесення. 14 червня 2019 року товариство надалі змінило умови договору, продовживши строк оренди до 31 грудня 2029 року.

Отже, на час, коли саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» здійснювало права та виконувало обов`язки орендаря, зміст його грошового зобов`язання був визначений договором однозначно та дозволяв здійснювати розрахунок орендної плати. Довід про неможливість виконання договору через невизначеність розміру орендної плати не узгоджується з умовами правовідношення, які це товариство безпосередньо погодило.

Суд враховує висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23, відповідно до якого при вирішенні спору про недійсність договору оренди землі має значення не лише формальна оцінка окремої умови договору, а й встановлення фактичного порушення права особи, яка звертається з таким позовом. Якщо сторони протягом тривалого часу виконували договір погодженим способом і відсутність певних відомостей фактично не перешкоджала розрахункам та виконанню правочину, саме по собі подальше посилання на таку обставину не свідчить про порушення права в момент укладення договору.

Подібний за змістом підхід щодо правової природи недійсності як способу захисту викладено Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17: недійсність правочину має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а ініціювання спору про недійсність поза таким захистом не відповідає призначенню цього способу захисту.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на практику щодо нормативної грошової оцінки земель державної чи комунальної власності не змінює висновку суду. Вимоги до визначення орендної плати за землі державної та комунальної власності мають спеціальне податкове та публічно-правове регулювання, тоді як у цій справі предметом оренди є земельна ділянка приватної власності, а її власник та орендар у чинній редакції договору погодили конкретну базу, відсоток, порядок індексації та строки внесення плати.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке саме його суб`єктивне право було порушене у момент укладення первісного договору у 2009 році через заявлену ним відсутність нормативної грошової оцінки. Навпаки, набувши статусу орендаря, товариство прийняло орендне правовідношення, погодило його умови, продовжило строк оренди та 17 квітня 2025 року оплатно відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що наведена ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підстава не перешкоджала існуванню та виконанню орендного правовідношення і не позбавляла товариство можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Належних і достатніх доказів недодержання сторонами в момент вчинення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову в електронній формі ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, який у зв`язку із задоволенням первісного позову підлягає стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство. Належних доказів фактичного понесення ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу та їх розміру, які підлягають розподілу при ухваленні цього рішення, матеріали справи не містять, у зв`язку з чим підстав для їх стягнення суд не встановив.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 5, 7, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 16 жовтня 2009 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зареєстрований у Державному реєстрі земель за № 4АА002118-040971500084, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 32258417, щодо земельної ділянки площею 3,2700 га з кадастровим номером 6520685200:04:063:0011.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 16 жовтня 2009 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

У стягненні з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» витрат ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу відмовити у зв`язку з ненаданням доказів їх розміру та фактичного понесення.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 09 вересня 2026 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора