Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №650/3939/25 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/3939/25

провадження № 2/650/1354/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 23 лютого 2007 року щодо земельної ділянки площею 9,08 га з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 59924623, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,08 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520686700:03:038:0005, розташованої на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ХС № 061559.

23 лютого 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 лютого 2007 року за № 4АА002128-040771500001.

18 вересня 2015 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди орендаря ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» замінено на ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс», а строк дії договору продовжено до 31 грудня 2024 року. 28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1100281, відповідно до якої до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» перейшли права та обов`язки орендаря, умови договору викладено у новій редакції, а строк його дії визначено до 31 грудня 2027 року.

За умовами договору у редакції додаткової угоди нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 308 548,91 грн. Орендна плата встановлена у грошовій формі у розмірі 5,91 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди. Виходячи з указаного розміру нормативної грошової оцінки, річна орендна плата без урахування подальшої індексації становить 18 235,24 грн. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься орендарем у період з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума трьох річних платежів, обчислена позивачем без урахування індексації, становить 54 705,72 грн, однак вимога про стягнення цієї суми у даній справі не заявлена. Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору та підставою для його розірвання.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-17 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005. За умовами цього правочину до покупця перейшли права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем за записом про інше речове право № 59924623 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на той час брало участь у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Товариство факту невиплати орендної плати за 2022-2024 роки по суті не заперечувало, однак вказало, що з 2022 року господарська діяльність на орендованих землях Бериславського району була припинена або істотно обмежена у зв`язку з повномасштабною збройною агресією рф, тимчасовою окупацією, втратою доступу до майна, його викраденням і знищенням, мінною небезпекою та обстрілами.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що територія Новорайської сільської територіальної громади, до якої відноситься місце розташування спірної земельної ділянки, з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а після деокупації була віднесена до територій можливих бойових дій. На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, в якому зафіксовані відомості про заволодіння майном з бази товариства у селищі Новорайськ та втрату доступу до майна під час окупації.

Також товариство посилалося на рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надало розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо надання пільг із місцевих податків і зборів, лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки та внутрішні накази товариства про припинення або заборону обробітку земель, які не пройшли процедуру обстеження чи розмінування.

У додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на інтерактивну карту територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а також на близькість території громади до тимчасово окупованої території. Товариство вважало, що сукупність цих обставин виключала можливість безпечного проведення польових робіт і відповідно звільняла його від орендної плати на підставі частини шостої статті 762 ЦК України.

23 квітня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав додаткові пояснення та нові докази. Зокрема, товариство надало лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, відповідно до якого на частині зазначених в адвокатському запиті земельних ділянок роботи з розмінування проводилися, водночас спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005 у переліку таких ділянок не зазначена. Херсонська ОВА також повідомила, що встановлення відомостей про забруднення інших земельних ділянок вибухонебезпечними предметами належить до компетенції центру протимінної діяльності та центру гуманітарного розмінування, а Новорайська сільська територіальна громада відносилася та/або відноситься до районів ведення воєнних (бойових) дій.

Крім того, товариство надало статистичні звіти за формою № 4-сг. У звітах за 2022 та 2023 роки посівні площі сільськогосподарських культур у Новорайській територіальній громаді не задекларовані, водночас у користуванні товариства зазначено відповідно 12 469,53 га та 12 247,96 га сільськогосподарських угідь, повністю взятих в оренду. На думку товариства, це підтверджує фактичне нездійснення посівної діяльності у відповідні роки.

Представник позивача у письмових поясненнях заперечив проти доводів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Він зазначив, що загальні відомості про окупацію, бойові дії, втрату майна товариства та податкові пільги не доводять неможливості використання саме земельної ділянки ОСОБА_1 після деокупації. На його думку, відсутні акти обстеження конкретної ділянки, відомості про виявлення на ній вибухонебезпечних предметів або індивідуальна заборона на її використання.

Позивач також звернув увагу, що лист Херсонської ОВА не містить висновку про забруднення спірної ділянки, а статистична звітність та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відображають рішення і дані самого орендаря, але не встановлюють об`єктивної неможливості використання конкретної земельної ділянки.

15 серпня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подало позов як третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 4АА002128-040771500001 від 23 лютого 2007 року. Товариство вказало, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки при укладенні договору нібито не була проведена, у зв`язку з чим, на його думку, договір не містить належно визначеної істотної умови про орендну плату.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження за первісним позовом. Ухвалою від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився. У матеріалах справи наявна його заява про розгляд справи за відсутності позивача та його представника, первісні позовні вимоги підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову з самостійними вимогами, додаткових пояснень та доказів.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства. ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору не подало та електронний кабінет у Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі не зареєструвало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,08 га, кадастровий номер 6520686700:03:038:0005, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Існування зареєстрованого права оренди на час звернення до суду підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Первісний договір оренди укладено 23 лютого 2007 року. У подальшому сторони та правонаступники орендаря змінювали його умови. Договором про заміну сторони від 18 вересня 2015 року орендарем стало ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс», а додатковою угодою № 1100281 від 28 грудня 2017 року права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», умови орендного правовідношення були погоджені сторонами у новій редакції, строк дії договору визначено до 31 грудня 2027 року.

У чинній на час виникнення спірної заборгованості редакції договору нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 308 548,91 грн, орендну плату - у розмірі 5,91 % нормативної грошової оцінки за рік, а строк її внесення - з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Отже, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках сторони мали чинне орендне правовідношення, у якому були визначені об`єкт оренди, строк договору, база та розмір орендної плати, порядок її індексації і строк внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не спростувало. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 конкретизувала, що систематична несплата означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором, і така спеціальна підстава сама по собі є достатньою для розірвання договору. У разі повної систематичної несплати додаткове встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України не є необхідним.

Разом з тим оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 та Верховний Суд у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 і від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 виходили з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України має бути встановлена саме об`єктивна, безпосередня та повна неможливість користування конкретним майном з незалежних від орендаря причин. Обов`язок доведення обставин, які свідчать, що майно не використовувалося і не могло бути використане, покладається на орендаря.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. Окупація охопила переважну частину сільськогосподарського сезону, а матеріали кримінального провадження підтверджують втрату підприємством доступу до бази та майна у селищі Новорайськ, а також факти його викрадення. Такі обставини об`єктивно виключали нормальне здійснення сільськогосподарської діяльності на відповідній території у значній частині 2022 року.

З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання спірної земельної ділянки та встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства, суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації загальний статус території як території можливих бойових дій, її віднесення у певні періоди до районів ведення воєнних (бойових) дій, наявність мінної небезпеки у Херсонській області, обстрілів та інших безпекових ризиків не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього відповідного календарного року.

Суд не применшує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами та близькістю до зони бойових дій. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не загального ризику чи імовірності небезпеки, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Розпорядження органів місцевої влади про надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільг з місцевих податків і зборів підтверджують врахування державними та місцевими органами особливих умов господарювання на відповідній території. Однак такі акти приймалися у межах податкового регулювання та не встановлюють безпосередньо цивільно-правового звільнення від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу. Постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», стосувалася орендної плати за землі комунальної власності та застосування спеціального податкового регулювання, а тому наведений у ній підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року не підтверджує фактичного забруднення вибухонебезпечними предметами земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005. З нього вбачається, що роботи з розмінування проводилися щодо низки інших прямо перелічених земельних ділянок, тоді як спірна земельна ділянка у цьому переліку відсутня. Щодо інших ділянок Херсонська ОВА прямо зазначила, що встановлення їх статусу як забруднених чи очищених належить до компетенції інших органів. Отже, відсутність спірної ділянки серед переліку ділянок, щодо яких в ОВА наявні акти виконаних робіт, не є тотожною доказу її забруднення чи повної непридатності до використання.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

За таких обставин суд, оцінивши зазначений лист відповідно до статей 77, 80, 81 та 89 ЦПК України як окремо, так і в сукупності з іншими доказами у справі, дійшов висновку, що він не підтверджує обставин, на які посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як на підставу звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, та не спростовує висновку суду про недоведеність об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Статистична звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки підтверджує, що товариство не декларувало посівні площі сільськогосподарських культур у Новорайській територіальній громаді. Разом з тим ці звіти характеризують діяльність товариства у межах громади в цілому, не ідентифікують спірну земельну ділянку та не встановлюють причин невикористання кожної конкретної земельної ділянки. Тому такі відомості підтверджують фактичну відсутність посівної діяльності товариства, але не доводять самі по собі об`єктивну повну неможливість використання саме земельної ділянки ОСОБА_1 протягом усього 2023 або 2024 року.

Наказ Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій підтверджує загальний воєнний контекст та особливий рівень безпекових ризиків на відповідних територіях, проте сам по собі не встановлює факту мінування або повної неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують, що товариство приймало рішення про припинення або обмеження сільськогосподарських робіт. Однак ці документи походять від самого орендаря і не є зовнішнім підтвердженням того, що саме земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005 об`єктивно не могла бути використана протягом усього 2023 або 2024 року.

Рішення Херсонської обласної ради та розпорядження про включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів, які постраждали від обставин непереборної сили, підтверджують негативний вплив війни на підприємство в цілому та наявність надзвичайних обставин. Водночас вони не встановлюють причинного зв`язку між такими загальними обставинами та повною неможливістю використання саме спірної земельної ділянки у кожному з 2023 та 2024 років.

У матеріалах справи відсутній акт технічного або нетехнічного обстеження спірної земельної ділянки, акт виявлення чи знищення на ній вибухонебезпечних предметів, відомості Державного земельного кадастру про її забруднення, індивідуальний припис або заборона компетентного органу щодо її використання, чи інший документ, який би дозволяв суду встановити повну та безперервну неможливість її сільськогосподарського використання у 2023 та 2024 роках.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, внутрішніми рішеннями орендаря, заходами держави у сфері протимінної діяльності та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Первісний позов подано у червні 2025 року, тоді як строк внесення річної орендної плати за 2025 рік відповідно до договору спливав 31 грудня 2025 року. Для задоволення заявленої вимоги достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

Щодо правового значення відчуження права оренди 17 квітня 2025 року суд зазначає, що відповідно до частини п`ятої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем у встановленому законом порядку, а згідно з частиною сьомою статті 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують, що право оренди спірної земельної ділянки після укладення договору № 1704/25-17 від 17 квітня 2025 року зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору.

Верховний Суд у постанові від 02 липня 2026 року у справі № 732/1364/25, аналізуючи наслідки відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виходив із того, що відповідно до частини п`ятої статті 93 ЗК України та частини сьомої статті 7 Закону України «Про оренду землі» право оренди може бути відчужене, а у разі такого відчуження переходить до особи, на користь якої його відчужено. Отже, після державної реєстрації переходу права оренди саме набувач стає носієм прав та обов`язків орендаря у триваючому орендному правовідношенні.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимога про стягнення орендної плати у справі не заявлена. Обставини виконання договору попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинного орендного правовідношення.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимогу тим, що у 2007 році не була проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, внаслідок чого нібито не могли бути належно визначені та індексовані орендні платежі. Проте саме по собі ненадання до матеріалів справи витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку станом на 2007 рік не є достатнім доказом того, що така оцінка взагалі не існувала або що орендна плата не могла бути визначена.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було первісною стороною договору 2007 року. Статус орендаря товариство набуло у подальшому, а 28 грудня 2017 року безпосередньо погодило з ОСОБА_1 нову редакцію умов орендного правовідношення, у якій нормативну грошову оцінку визначено у сумі 308 548,91 грн, орендну плату - у розмірі 5,91 % цієї оцінки, а також погоджено порядок її індексації, строки внесення і строк дії договору до 31 грудня 2027 року.

Отже, на час, коли саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» здійснювало права та виконувало обов`язки орендаря, зміст його грошового зобов`язання був визначений договором однозначно та дозволяв здійснювати розрахунок орендної плати. Довід про неможливість виконання договору через невизначеність розміру орендної плати не узгоджується з умовами правовідношення, які це товариство безпосередньо погодило.

Суд враховує висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23, відповідно до якого при вирішенні спору про недійсність договору оренди землі має значення не лише формальна оцінка окремої умови договору, а й встановлення фактичного порушення права особи, яка звертається з таким позовом.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на практику щодо нормативної грошової оцінки земель державної чи комунальної власності не змінює висновку суду. Вимоги до визначення орендної плати за землі державної та комунальної власності мають спеціальне податкове та публічно-правове регулювання, тоді як у цій справі предметом оренди є земельна ділянка приватної власності, а її власник та орендар у чинній редакції договору погодили конкретну базу, відсоток, порядок індексації та строки внесення плати.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке саме його суб`єктивне право було порушене у момент укладення первісного договору у 2007 році через заявлену ним відсутність нормативної грошової оцінки. Навпаки, набувши статусу орендаря, товариство прийняло орендне правовідношення, погодило його умови та 17 квітня 2025 року оплатно відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що наведена ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підстава не перешкоджала існуванню та виконанню орендного правовідношення і не позбавляла товариство можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Належних і достатніх доказів недодержання сторонами в момент вчинення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, який у зв`язку із задоволенням первісного позову підлягає стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство. Належних доказів фактичного понесення ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу та їх розміру, які підлягають розподілу при ухваленні цього рішення, матеріали справи не містять, у зв`язку з чим підстав для їх стягнення суд не встановив.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 5, 7, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 23 лютого 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зареєстрований у Державному реєстрі земель за № 4АА002128-040771500001, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-17 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 59924623, щодо земельної ділянки площею 9,08 га з кадастровим номером 6520686700:03:038:0005.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 23 лютого 2007 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

У стягненні з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» витрат ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу відмовити у зв`язку з ненаданням доказів їх розміру та фактичного понесення.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 09 жовтня 2026 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора