Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №650/4270/25 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4270/25

провадження № 2/650/1353/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,

за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», про розірвання договору оренди землі, та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 13 грудня 2010 року щодо земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:068:0049, сторонами якого на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право 45145115, а також стягнути з відповідача понесені судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,0500 га, кадастровий номер 6520685200:04:068:0049, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 761229.

13 грудня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 4АА002118-041071500133.

04 вересня 2015 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди орендаря замінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а розмір річної орендної плати визначено у розмірі 3 відсотки, що становило 5 951,47 грн, та продовжено строк дії договору.

28 липня 2017 року додатковою угодою № 700130 права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а умови договору викладено у новій редакції. 01 січня 2018 року додатковою угодою № 700130-2 збільшено розмір орендної плати до 4,18 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки та продовжено строк дії договору.

09 листопада 2021 року сторони уклали додаткову угоду № 700130-7, якою розмір орендної плати встановлено у сумі 6,63 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди, а строк дії договору продовжено до 31 грудня 2031 року. Пунктом 2.4 договору визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у розмірі 238 058,74 грн, а пунктом 4.1 - річну орендну плату у розмірі 15 783,29 грн. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься до 31 грудня відповідного року.

Представник позивача зазначив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки не сплатило. Загальна сума несплаченої орендної плати за три роки за наведеним у позові розрахунком становить 47 349,87 грн. Самостійної вимоги про стягнення цієї заборгованості позивач не заявила, використовуючи факт повної несплати орендної плати за декілька років як підставу для дострокового розірвання договору.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди спірної земельної ділянки. На підставі цього договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відповідні зміни, і орендарем земельної ділянки зареєстровано ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». За умовами пунктів 2.2, 2.3 договору до покупця перейшли всі права та обов`язки орендаря за договорами оренди.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подало відзив, у якому просить відмовити у задоволенні позову. Товариство не заперечує факту несплати орендної плати за 2022-2024 роки, однак вважає, що така несплата обумовлена обставинами, за які воно не відповідає.

У відзиві та додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» посилається на тимчасову окупацію Новорайської сільської територіальної громади у 2022 році, втрату доступу до виробничої бази та майна, викрадення техніки, потенційну забрудненість земель вибухонебезпечними предметами, обстріли та інші наслідки збройної агресії рф. На підтвердження цих обставин надано витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075, рішення і розпорядження Херсонської обласної ради, розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації, лист ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, статистичну звітність за формою № 4-сг, внутрішні накази товариства, лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26, лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235 та інші документи.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню частина шоста статті 762 ЦК України, за якою наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а також посилається на статтю 617 ЦК України щодо обставин непереборної сили.

15 серпня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» звернулося з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 та просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 13 грудня 2010 року.

Самостійні вимоги обґрунтовані тим, що на момент укладення договору нібито не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок чого, на думку третьої особи, відсутня одна з істотних умов договору оренди землі, що унеможливлює належне визначення орендної плати та є підставою для визнання договору недійсним.

Ухвалою суду від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь товариства у справі як третьої особи без самостійних вимог та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник позивача у письмових поясненнях заперечив проти доводів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Зазначив, що загальні обставини воєнного стану, окупації та потенційної мінної небезпеки не підтверджують повної неможливості використання саме земельної ділянки позивача протягом 2023 та 2024 років. Зауважив, що матеріали справи не містять акта обстеження спірної ділянки або іншого індивідуального документа про виявлення на ній вибухонебезпечних предметів.

Заперечуючи проти самостійного позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», представник позивача зазначив, що сторони протягом тривалого часу виконували договір, неодноразово змінювали його умови, погодили нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 238 058,74 грн та конкретний розмір орендної плати, яка сплачувалася до 2021 року включно. Тому саме по собі посилання на відсутність належної нормативної грошової оцінки при первісному укладенні договору не доводить порушення прав ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та не є безумовною підставою для недійсності правочину.

Позивач та її представник на судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, представником подано заяву про розгляд справи за їх відсутності, первісний позов підтримано у повному обсязі, у задоволенні самостійного позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» просив відмовити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином. Позицію товариства викладено у відзиві, позові третьої особи, додаткових поясненнях та долучених доказах.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися за зареєстрованим місцезнаходженням юридичної особи. Відомості про зареєстрований електронний кабінет відповідача відсутні.

З огляду на належне повідомлення учасників справи та достатність наявних у матеріалах справи письмових доказів і пояснень, суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників, які не з`явилися.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини.

ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,0500 га, кадастровий номер 6520685200:04:068:0049, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Між ОСОБА_1 та первісним орендарем укладено договір оренди землі від 13 грудня 2010 року, який у подальшому неодноразово змінювався. У результаті послідовної заміни орендарів права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а 17 квітня 2025 року право оренди відчужено ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», яке зареєстроване поточним орендарем.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтями 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою, орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати, а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на інших підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено систематичну несплату земельного податку або орендної плати як підставу припинення права користування земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 дійшла висновку, що для застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України систематичною є повна несплата орендної плати у двох і більше випадках у строки, визначені договором. Така спеціальна підстава є самостійною та достатньою для розірвання договору. Подальше погашення заборгованості не усуває факту вже допущеного систематичного порушення.

Факт повної несплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечується. Спір між сторонами стосується правової оцінки причин такої несплати та можливості застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Для застосування цієї норми має бути встановлена саме об`єктивна неможливість користування конкретним предметом оренди протягом конкретного періоду, а не лише загальне існування обставин, які ускладнювали господарську діяльність.

Суд враховує, що Новорайська сільська територіальна громада у 2022 році перебувала під тимчасовою окупацією, а наслідки збройної агресії рф об`єктивно створили винятково складні умови для діяльності сільськогосподарських підприємств. Втрата доступу до виробничої бази, викрадення або знищення техніки, мінна небезпека та обстріли є реальними та істотними обставинами.

Разом з тим стаття 762 ЦК України не встановлює автоматичного звільнення від орендної плати лише з огляду на перебування майна на території, яка була окупована або віднесена до території можливих чи активних бойових дій. Вирішальним є доведення фактичної неможливості користування саме відповідним майном.

За 2022 рік наявність окупації протягом значної частини року та відсутність доступу до підприємства підтверджують існування об`єктивних перешкод для використання орендованої землі принаймні протягом частини року. Однак для вирішення питання про систематичність суд оцінює також окремі щорічні зобов`язання за 2023 та 2024 роки.

Лист ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, інтерактивна карта ДСНС, листи Херсонської обласної військової адміністрації, Новорайської сільської військової адміністрації та Центру протимінної діяльності характеризують загальний безпековий стан території, ризики мінної небезпеки та організаційні обмеження проведення гуманітарного розмінування. Водночас вони не містять відомостей про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів саме на земельній ділянці кадастровий номер 6520685200:04:068:0049 у 2023 або 2024 році.

Відсутність у відповідях державних органів відомостей про проведення розмінування саме цієї земельної ділянки також не є тотожною доказу того, що вона була фактично замінована або повністю непридатна до використання. Вона підтверджує лише відсутність документованого факту проведення відповідних робіт.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

За таких обставин суд, оцінивши зазначений лист відповідно до статей 77, 80, 81 та 89 ЦПК України як окремо, так і в сукупності з іншими доказами у справі, дійшов висновку, що він не підтверджує обставин, на які посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як на підставу звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, та не спростовує висновку суду про недоведеність об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Статистична звітність за формою № 4-сг та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують нездійснення самим товариством посівної діяльності та прийняті ним управлінські рішення, однак не є достатнім доказом зовнішньої та об`єктивної неможливості використання конкретної земельної ділянки.

Матеріали справи не містять акта нетехнічного чи технічного обстеження спірної земельної ділянки, акта очищення, офіційного документа про виявлення на ній вибухонебезпечних предметів, індивідуального рішення про заборону її використання або іншого документа, який дозволяв би встановити повну неможливість використання ділянки протягом усього 2023 та 2024 років.

За таких обставин суд дійшов висновку, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довело наявності передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України підстав для повного звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки.

Отже, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки утворює два самостійні завершені випадки невиконання щорічного грошового зобов`язання та має систематичний характер у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Перехід права оренди від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» 17 квітня 2025 року не припиняє дії договору та не усуває завершених порушень його умов, які мали місце до зміни орендаря. Водночас саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на час вирішення спору є поточним носієм зареєстрованого права оренди та стороною чинного орендного правовідношення на стороні орендаря.

Тому заявлена вимога про розірвання договору підлягає задоволенню щодо ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Щодо самостійного позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди недійсним суд виходить з такого.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України для визнання оспорюваного правочину недійсним необхідним є встановлення передбаченої законом підстави недійсності, яка існувала саме на момент його вчинення, а також порушення цивільного права або охоронюваного законом інтересу особи, яка звернулася з відповідною вимогою.

Недійсність правочину як спосіб захисту не може використовуватися абстрактно, без встановлення конкретного порушеного права чи інтересу позивача. Саме по собі формальне порушення вимог до змісту договору не є достатньою підставою для його недійсності, якщо воно не призвело до порушення прав особи, яка оспорює правочин.

З матеріалів справи вбачається, що спірний договір діє з 2010 року, сторони неодноразово змінювали його умови, а ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» набуло права та обов`язки орендаря у 2017 році. У подальшому саме за участю цього товариства укладалися додаткові угоди, якими погоджувалися строк оренди та розмір орендної плати.

Додатковою угодою від 09 листопада 2021 року № 700130-7 сторони прямо визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 238 058,74 грн та розмір орендної плати у сумі 6,63 відсотка такої оцінки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди.

Отже, на час, коли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було орендарем, порядок визначення орендної плати був конкретизований і фактично виконувався сторонами. Товариство не навело, яке саме його суб`єктивне право було порушене через спосіб визначення нормативної грошової оцінки при первісному укладенні договору у 2010 році, і не довело неможливості виконання договору внаслідок цієї обставини.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судову практику щодо нормативної грошової оцінки земель державної або комунальної власності не може бути застосоване механічно до цієї справи, оскільки спірна земельна ділянка перебуває у приватній власності, а сторони у подальшому погодили конкретну нормативну грошову оцінку та похідний від неї розмір орендної плати.

Більше того, тривале виконання договору, прийняття його умов та укладення додаткових угод за участю ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не узгоджується з доводом про те, що саме відсутність належно визначеної нормативної грошової оцінки у 2010 році позбавила товариство можливості належно виконувати договір або порушила його права.

За таких обставин суд не встановив правових підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, для визнання договору оренди землі від 13 грудня 2010 року недійсним, а тому в задоволенні самостійного позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» слід відмовити.

Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог. Оскільки первісний позов задовольняється, з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню сплачений нею судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. Судовий збір, сплачений ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за подання самостійного позову, у зв`язку з відмовою в його задоволенні покладається на цю особу.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 76-83, 89, 141, 223, 247, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 15, 16, 203, 215, 526, 530, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», суд,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 13 грудня 2010 року, зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 4АА002118-041071500133, зі змінами та доповненнями, укладений щодо земельної ділянки площею 3,0500 га, кадастровий номер 6520685200:04:068:0049, орендодавцем за яким є ОСОБА_1 , а право оренди та права і обов`язки орендаря за яким 17 квітня 2025 року на підставі договору № 1704/25-24 перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 45145115.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 13 грудня 2010 року - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, будинок 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 09 жовтня 2026 року.

Суддя: ____________________ О.О. Сікора