Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №650/3992/25 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/3992/25

провадження № 2/650/1350/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 23 листопада 2012 року щодо земельної ділянки площею 3,32 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31721680, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивачки зазначив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,32 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520685200:04:068:0038, розташованої на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 309882.

23 листопада 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 листопада 2012 року № 652060004003019. 07 вересня 2015 року на підставі договору про заміну сторони орендаря замінено на ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс», а 28 грудня 2017 року на підставі додаткової угоди № 700448 права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Додатковою угодою № 700448-2 від 05 квітня 2021 року змінено розмір орендної плати та строк оренди. Додатковою угодою № 700448-7 від 16 грудня 2021 року договір викладено у новій редакції, орендну плату встановлено у грошовій формі в розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди, що становить 15 783,29 грн, а строк оренди продовжено до 31 грудня 2034 року. Пунктом 2.4 договору нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн, а пунктом 4.5 передбачено внесення орендної плати до 31 грудня відповідного року.

За твердженням позивачки, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Виходячи з визначеного договором річного розміру без урахування подальшої індексації, загальна сума трьох річних платежів становить 47 349,87 грн, однак вимога про стягнення цієї суми у даній справі не заявлена. Позивачка вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору, що є підставою для його дострокового розірвання.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038. Згідно з пунктами 2.2, 2.3 цього договору до покупця перейшли всі права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем за записом про інше речове право № 31721680 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на той час було залучено до участі у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Товариство факту невиплати орендної плати за 2022-2024 роки по суті не заперечувало, однак зазначило, що з 2022 року його господарська діяльність на орендованих землях Бериславського району була істотно обмежена внаслідок повномасштабної збройної агресії рф, тимчасової окупації, викрадення та знищення майна, мінної небезпеки, обстрілів і відсутності підтвердження безпечності використання земель після деокупації.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що Новорайська сільська територіальна громада з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а після деокупації відповідна територія була віднесена до територій можливих бойових дій. На думку товариства, такі обставини унеможливили проведення сільськогосподарських робіт та отримання доходу від використання спірної земельної ділянки.

На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, який містить відомості про протиправне заволодіння у квітні 2022 року з бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ автомобілем КАМАЗ, дронами та іншим майном, а також про позбавлення представників підприємства доступу до його бази під час окупації. Крім того, товариство посилалося на рішення господарських судів у справах інших суб`єктів господарювання щодо відшкодування шкоди, завданої рф майну, яке перебувало на території селища Новорайськ.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 про засвідчення військової агресії рф як форс-мажорної обставини, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Також товариство надало розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо надання податкових пільг стосовно земель, які перебували у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, та посилалося на звіти форми № 4-сг за 2022-2024 роки і внутрішні накази товариства про обмеження або припинення польових робіт.

На підтвердження безпекових ризиків ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, за змістом якого піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з гуманітарного розмінування на зазначених товариством територіях не залучалися, роботи з розмінування проводилися іншими фаховими відомствами, а відповідні земельні ділянки ймовірно можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. ДСНС також повідомило, що через обстріли з боку рф не може гарантувати безпеку проведення польових робіт на відповідних територіях.

13 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 23 листопада 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», права орендаря за яким у подальшому перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позов з самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення договору оренди не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038. Товариство вважає, що відсутність належної нормативної грошової оцінки унеможливлювала визначення розміру орендної плати та її індексацію, а тому свідчить про недодержання вимог статей 203, 215, 638 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою суду від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

23 квітня 2026 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подало додаткові пояснення та нові докази. Товариство послалося на лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26, лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235, статистичну звітність за 2022-2024 роки, наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 та викопіювання з карти DeepState.

За змістом наданих документів окремі території Новорайської громади належать до районів, де існують обмеження для проведення гуманітарного розмінування у зв`язку з близькістю до лінії бойового зіткнення. Водночас у відповіді Херсонської обласної військової адміністрації спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038 не зазначена серед ділянок, на яких проводилися роботи з розмінування або щодо яких складено відповідні акти.

28 квітня 2026 року представник ОСОБА_1 подав додаткові пояснення, у яких заперечив проти доводів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Представник зазначив, що відсутність акта обстеження конкретної ділянки не є доказом її фактичного забруднення вибухонебезпечними предметами та повної неможливості використання, а загальний статус території, податкові пільги, внутрішні накази товариства і статистична звітність не підтверджують неможливості використання саме спірної земельної ділянки протягом 2023-2024 років.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» представник ОСОБА_1 зазначив, що пунктом 2.4 договору прямо визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 238 058,74 грн, а пунктом 4.1 - орендну плату у розмірі 6,63 % від цієї оцінки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди. Договір протягом тривалого часу виконувався, орендна плата до 2022 року сплачувалася, а орендар не заявляв про неможливість визначення її розміру.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,32 га, кадастровий номер 6520685200:04:068:0038, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право оренди цієї земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 31721680.

Договір оренди землі укладено 23 листопада 2012 року. Надалі сторони орендного правовідношення змінювалися на підставі договору про заміну сторони від 07 вересня 2015 року та додаткової угоди № 700448 від 28 грудня 2017 року. Додатковою угодою № 700448-7 від 16 грудня 2021 року договір викладено у новій редакції. Пунктом 2.4 договору нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн. Пунктом 4.1 орендну плату визначено у грошовій формі у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди. Пунктом 4.4 передбачено індексацію, а пунктом 4.5 визначено строк внесення орендної плати до 31 грудня відповідного року.

Отже, на час виникнення спірних правовідносин сторони мали чинне орендне правовідношення, у якому були прямо визначені об`єкт оренди, строк договору, нормативна грошова оцінка, відсоткова ставка та грошовий еквівалент орендної плати, порядок її індексації та строк внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 уточнила, що систематична несплата означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором, і така спеціальна підстава сама по собі є достатньою для розірвання договору. У разі повної систематичної несплати додаткове встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України не є необхідним.

Разом з тим оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Верховний Суд у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 виходив з того, що несплата орендної плати за період тимчасової окупації території, коли орендар був об`єктивно позбавлений можливості використовувати земельну ділянку для сільськогосподарської діяльності, не повинна враховуватися як винна поведінка орендаря, що формує систематичність. Водночас саме орендар повинен довести обставини, які унеможливлювали використання конкретного майна у відповідний період.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. Окупація охопила переважну частину сільськогосподарського сезону, а матеріали кримінального провадження підтверджують факти захоплення майна та втрати підприємством доступу до своєї бази в селищі Новорайськ.

З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання спірної земельної ділянки та встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства, суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації загальний статус території як території можливих бойових дій, наявність мінної небезпеки у Херсонській області, обстрілів або складної безпекової ситуації не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього календарного року.

Суд враховує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами та воєнними діями. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не загального ризику, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Надані розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації та рішення органів місцевого самоврядування підтверджують, що органи влади враховували потенційну загрозу забруднення земель вибухонебезпечними предметами та надавали ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» податкові пільги. Однак зазначені акти приймалися у межах податкового регулювання і не містять індивідуального висновку про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельній ділянці з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038 або про її повну непридатність до використання протягом усього 2023 чи 2024 року.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу.

Постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 стосувалася плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, яка регулюється також нормами податкового законодавства, зокрема спеціальним положенням підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу України. Тому наведений у тій справі підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року не підтверджує фактичного забруднення спірної земельної ділянки. З його змісту вбачається, що піротехнічні розрахунки ДСНС до розмінування зазначених територій не залучалися, роботи проводилися іншими відомствами, а земельні ділянки лише ймовірно можуть бути потенційно забрудненими. Неможливість ДСНС гарантувати безпеку польових робіт через обстріли характеризує загальну безпекову ситуацію, але не є актом технічного чи нетехнічного обстеження конкретної земельної ділянки.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року також не містить відомостей про проведення обстеження або розмінування саме земельної ділянки позивачки. Відсутність цієї ділянки у переліку обстежених не є доказом її фактичного забруднення; вона свідчить лише про відсутність у наданій відповіді даних щодо проведення на ній відповідних робіт.

Лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року та лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року підтверджують існування організаційних та безпекових обмежень щодо проведення гуманітарного розмінування на територіях, розташованих у межах 20 км від лінії бойового зіткнення. Проте такі відомості також не встановлюють індивідуальний стан конкретної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках та не підтверджують, що протягом усього цього періоду її використання було об`єктивно неможливим.

Викопіювання з карти DeepState, наказ Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій, а також положення Національної стратегії протимінної діяльності характеризують загальний безпековий контекст і підвищений рівень ризику у відповідному регіоні. Разом з тим вони не є доказами фактичного стану земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038 у конкретні періоди, за які не внесено орендну плату.

У матеріалах справи відсутній акт очищення місцевості, акт технічного або нетехнічного обстеження, акт виявлення чи знищення вибухонебезпечних предметів або інший документ компетентного органу, який би засвідчував, що на спірній земельній ділянці або у конкретному масиві, до якого вона входить, фактично виявлялися вибухонебезпечні предмети чи була встановлена заборона на використання землі протягом повних 2023 та 2024 років.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

За таких обставин суд, оцінивши зазначений лист відповідно до статей 77, 80, 81 та 89 ЦПК України як окремо, так і в сукупності з іншими доказами у справі, дійшов висновку, що він не підтверджує обставин, на які посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як на підставу звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, та не спростовує висновку суду про недоведеність об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Статистичні звіти форми № 4-сг та накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують фактичне нездійснення товариством певної господарської діяльності на території громади, однак сам факт невикористання земельної ділянки не є тотожним юридично значимій неможливості її використання у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України.

Витяг з ЄРДР підтверджує факти злочинного заволодіння майном підприємства під час окупації та неможливість нормального функціонування його бази у 2022 році, але не містить відомостей про фактичний стан спірної земельної ділянки у 2023-2024 роках. Рішення судів у справах інших суб`єктів господарювання про відшкодування шкоди, заподіяної рф, підтверджують загальний характер втрат у селищі Новорайськ, але не встановлюють неможливість використання саме земельної ділянки позивачки.

Рішення Херсонської обласної ради та розпорядження про включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів, які постраждали від обставин непереборної сили, підтверджують негативний вплив війни на підприємство в цілому, однак також не встановлюють повної неможливості користування саме цією земельною ділянкою у 2023 та 2024 роках.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним документом, яким військова агресія рф визнана надзвичайною та невідворотною обставиною. Сам по собі такий лист не підтверджує причинного зв`язку між загальною форс-мажорною обставиною та неможливістю виконання конкретного договору у конкретний період.

За таких обставин суд не встановив належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, відомостями картографічних ресурсів, документами щодо протимінної діяльності та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення орендаря від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

17 квітня 2025 року право оренди було відчужене ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав. Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору. До нього відповідно до умов договору відчуження перейшли права й обов`язки орендаря за договором оренди землі.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимога про стягнення орендної плати у справі не заявлена. Обставини виконання договору попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинного орендного правовідношення.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимогу тим, що під час укладення договору у 2012 році не була проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, внаслідок чого нібито не могли бути визначені та індексовані орендні платежі. Така фактична підстава не узгоджується зі змістом чинної редакції самого договору та подальшою поведінкою сторін.

Пункт 2.4 договору прямо містить нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 238 058,74 грн. Пунктом 4.1 встановлено розмір орендної плати 6,63 % від нормативної грошової оцінки за повний рік оренди, що становить 15 783,29 грн, пунктом 4.4 визначено порядок індексації, а пунктом 4.5 - строки її внесення. Отже, твердження про те, що договір не містив бази для обчислення орендної плати та не дозволяв визначити її розмір, спростовується письмовим змістом правочину.

При цьому навіть якщо припустити, що первісна редакція договору 2012 року не містила певних відомостей щодо нормативної грошової оцінки, надалі сторони неодноразово змінювали договір, у тому числі додатковими угодами 2017, 2021 років, погоджували розмір орендної плати та виконували відповідне зобов`язання. Позивач за самостійними вимогами не довів, яким чином наведені ним обставини порушили його право саме в момент вчинення оспорюваного правочину.

Суд також враховує, що нормативна грошова оцінка не є самостійно названою у статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі. Істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. У спірному договорі відповідні умови погоджені.

Верховний Суд у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23 виходив з того, що навіть посилання на відсутність у договорі певної істотної умови саме по собі не є достатнім для визнання договору оренди недійсним без встановлення, у чому полягає порушення права особи, яка звернулася з таким позовом. Якщо сторони виконували договір погодженим способом і зміст договору дозволяв проводити розрахунки, відсутні підстави для висновку про порушення права в момент укладення правочину.

Подібний підхід узгоджується з висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, відповідно до якого недійсність правочину як приватно-правовий спосіб захисту має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а ініціювання спору про недійсність не з метою такого захисту є неприпустимим.

У даній справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке його суб`єктивне право було порушене під час укладення договору саме через визначення нормативної грошової оцінки та орендної плати. Навпаки, договір протягом тривалого часу виконувався, орендна плата сплачувалася, а орендар до виникнення спору не заявляв про неможливість визначення її розміру.

Крім того, 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» оплатно відчужило право оренди за цим договором ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Така поведінка також не узгоджується з твердженням про те, що договір із моменту укладення не дозволяв визначити зміст орендного правовідношення або був непридатним для виконання.

Доказів недодержання сторонами у момент укладення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано. Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, який у зв`язку із задоволенням первісного позову підлягає стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивачки.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство. Належних доказів фактичного понесення ОСОБА_1 інших судових витрат, які підлягають розподілу при ухваленні цього рішення, матеріали справи не містять.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 23 листопада 2012 року щодо земельної ділянки площею 3,32 га з кадастровим номером 6520685200:04:068:0038, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31721680.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 23 листопада 2012 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 09 жовтня 2026 року.

Суддя: ____________________ О.О. Сікора