Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №733/2604/25 — Ічнянський районний суд Чернігівської області

Ічнянський районний суд Чернігівської області

Провадження № 2/733/171/26

Єдиний унікальний №733/2604/25

Рішення

Іменем України

09 жовтня 2026 року м.Ічня

Ічнянський районний суд Чернігівської області

у складі головуючого – судді Вовченка А.В.,

за участю секретаря Ткаченко В.М.,

представника позивача Ткаченка Д.А. та

представника відповідачки ОСОБА_1 - адвоката Матвійчук А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Ічня у режимі відеоконференції за правилами загального провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Магнат» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , третя особа: Приватний нотаріус Зеленський Сергій Миколайович, про переведення прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу земельної ділянки,

установив:

У грудні 2025 року позивач звернувся до суду із зазначеним вище позовом про переведення з ОСОБА_1 на ТОВ АПК «Магнат» прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,9297 га (кадастровий номер 7421780800:03:000:0411), укладеним 05 серпня 2025 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за ціною 59 287,00 грн, а також визнання за ТОВ АПК «Магнат» права власності на вказану земельну ділянку. Свої вимоги обгрунтовує тим, що 03 січня 2013 року між ТОВ АПК «Магнат» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди спірної земельної ділянки площею 1,9297 га, кадастровий номер 7421780800:03:000:0411. Відповідно до пункту 14.6 та пункту 3.1 договору сторони узгодили, що цей договір набирає чинності після підписання та його державної реєстрації, а 5-річний строк його дії починається з дати такої реєстрації. Державна реєстрація права оренди відбулася 22 серпня 2014 року, запис № 6775675. Тобто, момент початку перебігу строку дії договору сторони правомірно пов`язали з моментом державної реєстрації права. Протягом багатьох років умови даного договору сторонами виконувались, орендодавець ОСОБА_2 отримувала орендну плату, також зверталася до ТОВ АПК «Магнат» із заявами у 2021 р., 2022 р. та 2024 р. щодо виплати орендної плати та благодійної допомоги, підтверджуючи чинність орендно-договірних відносин. 11 липня 2025 року приватний нотаріус Прилуцького районного нотаріального округу Чернігівської області Зеленський С.М. своїм рішенням (індексний номер: 79873624) переніс відомості про право оренди ТОВ АПК «МАГНАТ» на земельну ділянку з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411, згідно договору оренди земельної ділянки від 03 січня 2013 року до відкритого розділу. Договір оренди діє. 05 серпня 2025 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,9297 га з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411, який було посвідчено приватним нотаріусом Прилуцького районного нотаріального округу Чернігівської області Зеленським С.М. та зареєстровано в реєстрі за № 757. Після цього було проведено реєстрацію права власності на зазначену земельну ділянку за ОСОБА_1 . Натомість відповідно до п. 3.3 Договору оренди, у разі небажання продовжувати договір оренди, Орендодавець не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повинен письмово повідомити про це Орендаря. У разі неповідомлення договір вважається продовженим на новий строк на умовах,

передбачених Договором (автоматичне поновлення договору оренди). Жодних заперечень та зауважень, щодо продовження дії договору від ОСОБА_2 не надходимо. Остання не зверталась по позивача з вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.01.2013 року та повернення земельної ділянки. Спірна земельна ділянка не поверталась відповідачці за актом-прийому передачі у відповідності вимог п. 7.3. Договору. Відповідно до п. 12.6 договору оренди земельної ділянки Орендар має право на придбання орендованої земельної ділянки в першочерговому порядку. Орендодавець зобов`язаний попередити Орендаря не пізніше ніж за 1 рік до продажу об`єкта оренди. Тобто, договір купівлі-продажу між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 05 серпня 2025 року, зареєстрований за номером 757, згідно якого була продана спірна земельна ділянка, був укладений під час дії договору оренди земельної ділянки від 03 січня 2013 року з ТОВ АПК «МАГНАТ». Тобто, відчуження даної земельної ділянки відбулося без повідомлення орендаря та з порушенням його переважного права купівлі (ст. 9 Закону України «Про оренду землі», ст. 130-1 ЗК України, ст. 777 ЦК України), в зв`язку з чим підлягає переведення на останнього прав та обов`язків покупця.

Ухвалою судді Ічнянського районного суду Чернігівської області від 15 січня 2026 року відкрите провадження по даній справі, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження (Том 1, а.с. 78); на виконання ухвали судді від 15 січня 2026 року приватним нотаріусом Зеленським С.М. надано копії документів щодо посвідчення договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки (Том 1, а.с. 117-202); 04 лютого 2026 року на виконання ухвали судді від 15 січня 2026 року Головним управлінням ДПС України у Чернігівській області були надані відомості з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків про отримані доходи та утримані податки ОСОБА_2 за період з 01.01.2018 року по 31.12.2025 року (Том 1, а.с. 204-209); 05 лютого 2026 року представником відповідача ОСОБА_1 – адвокатом Матвійчук А.С. подане клопотання про участь у судовому засіданні у режимі відеоконферненції (Том 1, а.с. 211-212), яке було задоволено ухвалою суду від 06 лютого 2026 року (Том 1, а.с. 215); 12 лютого 2026 року представником позивача ОСОБА_3 надані додаткові пояснення та долучення до матеріалів справи копію платіжної інструкції № 780 від 10 лютого 2026 року про сплату ТОВ АПК «МАГНАТ» на депозитний рахунок суду суму в розмірі 59 287,00 грн, яку за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 05 серпня 2025 року повинен сплатити покупець ОСОБА_1 (Том 1, а.с. 216-219); ухвалою суду від 09 квітня 2026 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду (Том 1, а.с. 250-252); ухвалою судді від 30 липня 2026 року прийнято до свого провадження дану справу та призначено до судового розгляду (Том 2, а.с. 24); 30 липня 2026 року представником позивача Ткаченко Д.А. надіслано клопотання про долучення до справи доказів, а саме: копії платіжної інструкції № 5939 від 03 квітня 2026 року про оплату орендної плати за землю за 2025 рік в сумі 1328,57 грн (Том 2, а.с. 25-27); 01 жовтня 2026 року представником відповідача ОСОБА_1 – адвокатом Матвійчук А.С. подане клопотання про участь у судовому засіданні у режимі відеоконферненції (Том 2, а.с. 38-39), яке було задоволено ухвалою суду від 02 жовтня 2026 року (Том 2, а.с. 45).

27 січня 2025 року представником відповідача ОСОБА_1 – адвокатом Матвійчук А.С. через систему «Електронний суд» надісланий відзив на позовну заяву, в якому відповідач не погоджується з позовними вимогами, вважає їх необґрунтованими, безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне. 05 серпня 2025 року між ОСОБА_2 , від імені якої по довіреності діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Зеленським С.М., реєстровий номер 757. Згідно з даними, що містяться у витягу з Держаного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-997297486025, створеного за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру 05 серпня 2025 року, відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення Державного

земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 року за №1051, не зареєстровані. Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки першої черги відсутні. На виконання умов договору купівлі-продажу ОСОБА_1 06.08.2025 року було переховано на розрахунковий рахунок ОСОБА_2 вартість земельної ділянки у сумі 59 287,00 грн, що підтверджується квитанцією №521884051396 від 06.08.2025 року. 05 серпня 2025 року право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411 було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав приватним нотаріусом Зеленським С.М., рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №80229057, номер відомостей про речове право 60987489, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав №438230587 від 05.08.2025. Отже, відповідач ОСОБА_1 набула право власності на спірну земельну ділянку у спосіб, передбачений чинним законодавством України, та є добросовісним набувачем. Щодо строку дії договору оренди земельної ділянки від 03.01.2013 року зазначає наступне. Так, 03 січня 2013 року між ТОВ АПК «МАГНАТ» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, відповідно до п.1.1 якого у порядку та умовах, визначених цим договором орендодавець приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та поліпшення стану і родючості ґрунтів, яка знаходиться на території Бакаївської сільської ради Ічнянського району Чернігівської області та належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серія ЯЄ №796569. У відповідності до пунктів 3.1, 3.2 Договору оренди земельної ділянки договір укладено на 5 років, починаючи з дати його реєстрації з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів (один місяць) до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411 за ТОВ АПК «Магнат» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме було зареєстровано державним реєстратором Реєстраційної служби Прилуцького міськрайонного управління юстиції Чернігівської області 22.08.2014 року. Слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності була властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013 року. Однак з 01.01.2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 №1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону №161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Відтак, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 року договір оренди землі не може бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі. Наведене також узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі №357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами. Отже, зважаючи на те, що договір оренди земельної ділянки сторонами було укладено 03.01.2013 року, то строк дії договору оренди земельної ділянки з урахуванням п.3.1 договору закінчився 03.01.2018 року. Враховуючи те, що даний договір оренди земельної ділянки закінчився 03.01.2018 року, а позивач з відповідним листом-повідомленням звернувся лише 20.05.2019 року, яке, до речі, було направлено за адресою, де відповідач не проживала, то ним було пропущено строк, визначений в п.3.1 Договору оренди земельної ділянки та ст. 33 Закону № 161-XIV. Окремо необхідно звернути увагу, що додаткова угода про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки від 03.01.2013 року сторонами так і не була укладена ані в 2019 році, ані в 2024, як того вимагає чинне законодавство України. Таким чином, зважаючи на те, що ТОВ АПК «МАГНАТ» не

було дотримано процедури поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.01.2013 року, то позивач втратив переважне право на укладення зазначеного договору на новий строк, а строк дії договору припинився. Інформація про реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411 на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня, а тому станом на 05.08.2025 року ТОВ АПК «МАГНАТ» не мало переважного права на купівлю зазначеної земельної ділянки, передбаченого ст. 9 Закону №№161 XIV та ст. 130-1 ЗК України, у зв`язку з чим позовні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу земельної ділянки не підлягає задоволенню (Том 1, а.с. 95-114).

12 лютого 2026 року через систему «Електронний суд» представником ТОВ АПК «МАГНАТ» надіслані додаткові пояснення по справі, в яких вказано, що із наданого відзиву на позовну заяву представник продавця ОСОБА_2 засвідчив, що на момент укладання договору купівлі-продажу земельна ділянка була передана в користування, існувало право оренди. В договорі купівлі-продажу відсутня інформація про перевірку встановлення суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як ще передбачено абзацом четвертим частини третьої статті 130-1 ЗК України. Згідно з інформаційної довідки: №043815135 від 05.08.2025 року 09:47:17 про Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованою приватним нотаріусом Зеленським М.С., була актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису 60684693 від 22.08.2014 року 19:08:48 про діюче право оренди ТОВ АПК «МАГНАТ» на земельну ділянку з кадастровим номером: 7421780800:03:000:0411, згідно договору оренди земельної ділянки від 03.01.2013 року. Таким чином, нотаріус на час укладання зазначеного договору купівлі продажу земельної ділянки від 05.08.2025 року мав достовірні відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про зареєстроване право оренди ТОВ АПК «МАГНАТ» на спірну земельну ділянку. Окрім цього, після надходження договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.08.2025 року, зареєстрованого в реєстрі за №757, ТОВ АПК «МАГНАТ» стало відомо про суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець, а саме: 59 287 гривень 00 копійок. З метою виконання вимог ч. 4 ст. 130-1 Земельного Кодексу України, останнім було сплачено на депозитний рахунок Ічнянського районного суду дану суму. Щодо розміру судових витрат за надання правової допомоги, заявлених представником відповідача Млинець Л.В., вважають його необгрунтованим, так як при визначенні суми відшкодування цих витрат суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (Том 1, а.с. 216-219).

Інших заяв та клопотань від учасників справи не надходило.

Представник позивача ТОВ АПК «МАГНАТ» Ткаченко Д.А. у судовому засіданні позовні вимоги просив задовольнити з викладених у позовній заяві підстав. Докази фактично понесених судових витрат будуть надані суду протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду відповідно до приписів ч.8 ст.141 ЦПК України.

Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокатом Матвійчук А.С. у судовому засіданні позов не визнала та просила відмовити у його задоволенні з підстав, зазначених у відзиві на позов.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилась, будучи повідомленою про час і місце розгляду справи належним чином шляхом розміщення оголошення на веб-сайті

Судової влади України. Також згідно поштового повідомлення остання відсутня за місцем своєї реєстрації та проживання.

Відповідно до п. 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження.

Приватний нотаріус Зеленський С.М. в судове засідання також не з`явився, будучи повідомленимпро час і місце розгляду справи належним чином. В матеріалах справи наявна заява про проведення судового засідання без його участі.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши учасників процесу, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є власницею земельної ділянки площею 1,93 га, кадастровий номер 7421780800:03:000:0411, що знаходиться на території Ічнянської міської ради Прилуцького району Чернігівської області, цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, згідно Свідоцтва про право на спадщину за заповітом серії ВРС № 242192 від 12 січня 2012 року (Том 1, а.с. 120).

03 січня 2013 року між ТОВ АПК «МАГНАТ» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди даної земельної ділянки (Том 1, а.с. 14-15,16).

Пунктом 14.6 Договору сторони передбачили «Цей Договір набирає чинності після підписання Сторонами та його державної реєстрації».

Пунктом 3.1 Договору визначено, що договір укладено на 5 років, починаючи з дати його реєстрації з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою.

Державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки на підставі вказаного вище договору здійснено 22 серпня 2014 року в ДРРП за індексним номером витягу 25958254 (том 1, а.с. 20).

Згідно з ч. 1 ст. 6 та ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 ЦК України закріплено, що зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними.

Відповідно до статті 253 ЦК України, перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

На момент підписання договору оренди - 03.01.2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України № 1878-VI, якими було скасовано державну реєстрацію самих правочинів оренди та запроваджено реєстрацію речового права оренди. Але скориставшись принципом свободи договору, сторони правомірно пов`язали момент набрання чинності договору та початок обчислення 5-річного строку його дії з подією - внесенням до державного реєстру запису про право оренди.

Вказаний висновок повністю узгоджується з усталеною правовою позицією Касаційного цивільного суду та Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, згідно з якою: якщо сторони у договорі оренди землі визначили момент набрання ним чинності та початок перебігу строку з дати державної реєстрації права, то на основі принципу свободи договору саме ця подія є початком перебігу строку орендних правовідносин.

Згідно п. 3.2 Договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів (один місяць) до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 3.3 Договору в свою чергу орендодавець, у разі небажання продовжувати договір оренди, повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити про це орендаря. У разі неповідомлення, несвоєчасного або неналежного повідомлення орендаря, договір вважається продовженим на новий строк на умовах, передбачених Договором.

Таким чином, строк дії договору оренди між ТОВ АПК «МАГНАТ» та ОСОБА_2 розпочався 22.08.2014 року і тривав у межах правомірно узгоджених і пролонгованих сторонами строків.

Згідно наданої позивачем довідки від 30 грудня 2025 року, яка не спростована відповідачами, ТОВ АПК «МАГНАТ» на виконання умов договору нараховано та виплачено ОСОБА_2 орендну плату за 2017 р. – 1928,12 грн, 2018 р. – 1928,12 грн, 2019 р. -1465,80 грн, 2020 р. – 1465,80 грн, 2021 р. – 1465,80 грн, 2022 р. – 1465,80 грн, 2023 р. – 1465,80 грн, 2024 р. – 1540,55 грн (Том 1, а.с. 23).

Відповідно до наданої ГУ ДПС у Чернігівській області інформації станом на 27 січня 2026 року ТОВ АПК «МАГНАТ» були виплачені ОСОБА_2 кошти згідно договору оренди земельної ділянки за період з 01.01.2018 року по 31.12.2025 року (Том 1, а.с. 204-209).

Згідно платіжної інструкції № 5939 від 03 квітня 2026 року ОСОБА_2 була виплачена оплата орендної плати за землю за 2025 рік на підставі договору оренди землі від 03 січня 2013 року в сумі 1 328,57 грн (Том 2, а.с. 27).

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що протягом тривалого часу умови даного договору оренди ТОВ АПК «МАГНАТ» та ОСОБА_2 виконували належним чином, а саме: орендар використовував дану земельну ділянку та сплачував орендну плату, а орендодавець приймала виконання та отримувала орендну плату, а також додатково зверталася із письмовими заявами від 20.12.2021 року, 01.11.2022 року та через представника ОСОБА_4 від 19.11.2024 року щодо перерахунку орендної плати, виплати нецільової благодійної допомоги та видачі документів (Том 1, а.с. 23-29).

Жодних вимог про повернення земельної ділянки ОСОБА_2 не висувала. Отже, своєю поведінкою остання демонструвала орендарю та третім особам, що визнає даний договір чинним.

Листами № 110 від 20 травня 2019 року та № 270 від 02 липня 2024 року ТОВ АПК «МАГНАТ», користуючись переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, на підставі п. 3.2 Договору оренди землі, керуючись ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в тому числі, що діяв на момент укладення договору), повідомляв ОСОБА_2 , як власницю земельної ділянки, про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та направляв для затвердження та підписання Додаткову угоду до Договору (Том 1, а.с. 30-31).

З матеріалів справи вбачається, що 19 листопада 2024 року представник Іващенко Л.М. по довіреності ОСОБА_4 звернувся до ТОВ АПК «МАГНАТ» з заявою про отримання копії угоди до договору оренди (Том 1, а.с. 24-25), якому 23 грудня 2024 року було направлено відповідь та повідомлено про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки від 03 січня 2013 року до 22 серпня 2029 року у відповідності до п. 3.3 даного договору (Том 1, а.с. 33).

А тому твердження відповідача про те, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився і договір вважається припиненим, є безпідставними, адже в період з грудня 2024 (з моменту отримання відповіді) до 05 серпня 2025 року жодних заперечень щодо автоматичного продовження дії договору оренди (до 22 серпня 2029 року) не надходило та сторонами не надано.

Відповідно до п. 6 ст. 3 ЦК України однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність. Добра совість - це стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони.

За правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, не можна вважати неукладеним або припиненим договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично виконувався, суд має розглядати його як чинний.

Крім того, застосуванню підлягає доктрина venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), яка базується на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Як виснував Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постановах від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 та від 07.10.2020 у справі № 450/2286/16-ц: якщо особа своєю поведінкою дала зрозуміти контрагенту, що правочин є чинним і вона прийняла виконання, вона позбавляється права згодом стверджувати протилежне, оскільки така поведінка суперечить добросовісності.

Натомість 05 серпня 2025 року між ОСОБА_2 (через представника ОСОБА_4 ) та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки площею 1,9297 га з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411, який було посвідчено приватним нотаріусом Прилуцького районного нотаріального округу Чернігівської області Зеленським С.М. та зареєстровано в реєстрі за № 757 (Том 1, а.с. 104-107).

Окрім цього, з матеріалів справи вбачається, що 11 липня 2025 року приватним нотаріусом Зеленським С.М. під час перенесення відомостей про право оренди позивача із Державного реєстру земель до відкритого розділу ДРРП, було вчинено реєстраційну дію, а саме: внесено запис про те, що інше речове право (право оренди) є “погашеним” (Том 1, а.с. 21-22).

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державний реєстратор зобов`язаний встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також перевіряти наявність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Судом встановлено, що під час перенесення відомостей про право оренди до відкритого розділу Державного реєстру прав як "погашеного", приватним нотаріусом не було проведено належної перевірки умов договору оренди від 03 січня 2013 року. Останній обмежився виключно формальним (календарним) підрахунком 5-річного строку дії договору, повністю проігнорувавши пункт 3.3 договору, який передбачає його автоматичне поновлення (пролонгацію), оскільки матеріали справи не містять доказів будь-якої перевірки нотаріусом факту припинення орендних відносин (зокрема, наявності письмових заперечень орендодавця, надісланих орендарю у встановлений законом строк та ін.). Позивач продовжував користуватися землею та сплачувати орендну плату, а відповідач отримувала орендну плату та не повідомляла про небажання продовжувати орендні відносини, а тому договір оренди відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) є автоматично поновленим та чинним.

Таким чином, дії приватного нотаріуса щодо погашення запису про право оренди без належної перевірки фактичних та правових підстав є протиправними, вчиненими поза межами наділених повноважень та такими, що порушують законні права позивача (орендаря).

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про оренду землі» та ст. 130-1 Земельного кодексу України, орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором, має переважне право перед іншими особами на придбання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу.

Порядком, визначеним ст. 130-1 ЗК України, на власника покладається обов`язок не пізніше ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу зареєструвати намір щодо продажу в ДРРП та повідомити орендаря через нотаріуса цінним листом про ціну та умови продажу.

Судом з`ясовано, що власник земельної ділянки ОСОБА_2 та приватний нотаріус нотаріус Зеленський С. М., будучи обізнаними про наявність оренди позивача, не направили останньому жодного повідомлення про продаж землі, чим грубо порушили його гарантоване законом переважне право.

Згідно з ч. 4 ст. 130-1 ЗК України, у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб`єкт переважного права має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Відповідно до висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 02.06.2025 року у справі № 192/553/21, єдиним належним та ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) у разі продажу орендованого майна третій особі є переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

Умовами задоволення такого позову є: 1) належне виконання орендарем своїх обов`язків; 2) продаж майна з порушенням його переважного права; 3) внесення орендарем на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець.

На виконання вимог законодавства ТОВ «АПК «МАГНАТ» належно виконував обов`язки орендаря, був протиправно позбавлений можливості реалізувати переважне право купівлі та сплатив на депозитний рахунок Ічнянського районного суду Чернігівської області ціну за договором купівлі-продажу в розмірі 59 287,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 780 від 10 лютого 2026 року (а.с. 219).

Таким чином, щодо позовних вимог про переведення прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу земельної ділянки, суд приходить до висновку про їх повну обґрунтованість. Враховуючи чинність договору оренди земельної ділянки від 03 січня 2013 року, факт несповіщення орендаря про продаж спірної земельної ділянки, а також виконання позивачем вимог закону щодо внесення грошових коштів у розмірі вартості майна на депозитний рахунок суду, переважне право позивача було грубо порушено, а тому позовні вимоги в цій частині підлягають повному задоволенню.

Стосовно позовної вимоги про визнання за ТОВ «АПК «МАГНАТ» права власності на зазначену земельну ділянку, суд зазначає таке.

За висновками Великої Палати Верховного Суду (зокрема, у постановах від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/20 та від 25 січня 2023 року у справі № 910/19018/21),

ухвалення судом рішення про переведення на чинного орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу є самостійною та достатньою правовою підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про зміну власника.

Рішення суду про переведення прав та обов`язків покупця за своєю правовою природою замінює собою правочин відчуження майна та є належним і вичерпним способом захисту порушеного переважного права. Додаткове ухвалення судового рішення про визнання права власності на це ж майно для захисту одного й того самого права є надлишковим та не призведе до реального відновлення прав, які вже захищені шляхом переведення прав покупця. З огляду на це, позовна вимога про визнання права власності задоволенню не підлягає.

Судом встановлено, що ухвалою судді від 02 січня 2026 року з метою забезпечення позову було накладено арешт на спірну земельну ділянку з кадастровим номером 7421780800:03:000:0411 (а.с. 59-63).

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 158 ЦПК України суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Частиною 7 ст.158 ЦПК України передбачено, що у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Оскільки від учасників справи жодних клопотань щодо скасування заходів забезпечення позову не надходило, заходи забезпечення позову вжиті відповідно до вказаної вище ухвали судді продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання цим рішенням законної сили.

Докази фактично понесених судових витрат позивачем ТОВ «АПК «МАГНАТ» будуть надані суду протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду відповідно до приписів ч.8 ст.141 ЦПК України.

Керуючись ст. 3, 6, 207, 210, 626–629, 777, 792 ЦК України, ст. 90, 125, 130-1, 152, 158 ЗК України, ст. 9, 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 2, 4, 12, 13, 76, 81, 89, 141, 142, 259, 263? 264, 265 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «МАГНАТ» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , третя особа: Приватний нотаріус Зеленський Сергій Миколайович, про переведення прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу земельної ділянки, задовольнити частково.

Перевести з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «МАГНАТ» (код ЄДРПОУ 34490542) права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 05 серпня 2025 року, посвідченим приватним нотаріусом Прилуцького районного нотаріального округу Чернігівської області Зеленським Сергієм Миколайович за реєстровим № 757, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 1,9297 га, кадастровий номер 7421780800:03:000:0411, що знаходиться на території Дорогинського старостинського округу Ічнянської територіальної громади Прилуцького району Чернігівської області.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подана апеляційна скарга до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «МАГНАТ», місце розташування: вул. Прилуцька, 125, с. Талалаївка, Ніжинський район, Чернігівська область, ЄДРПОУ 34490542.

Відповідач: ОСОБА_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .

Відповідач: ОСОБА_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Третя особа: Приватний нотаріус Зеленський Сергій Миколайович, місце розташування: вул. Костянтинівська, 97/1, м. Прилуки, Чернігівська область, відомості про реєстраційний номер облікової картки платника податків відсутні.

Текст повного рішення складено 09 жовтня 2026 року.

Суддя А. В. Вовченко