Постанова від 06 травня 2026 р. у справі №359/12691/24 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 359/12691/24

провадження № 22-ц/824/7239/2026

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.

при секретарі Черняк Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Студениківської сільської ради Бориспільського району Київської області про внесення змін до договору оренди землі, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Дряпачка Сергія Івановича на рішення Переяславського міськрайонного суду Київської області від 31 жовтня 2025 року в складі судді Хасанової В. В.,

установив:

25.11.2024 ОСОБА_1 в особі представника Мінаєва Д. Д. звернувся до суду з позовом до Студениківської сільської ради Бориспільського району Київської області про внесення змін до договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивовані тим, 01.02.2009 між Козлівською сільською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться по АДРЕСА_1 .

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 880 696 грн ( п. 5 договору).

Договір оренди укладено на 49 років ( п. 8 договору).

Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 26 420,89 грн на 1 рік, а 2 201,74 грн на місяць, що становить 3% від нормативної грошової оцінки землі через Переяслав-Хмельницьке відділення державного казначейства в Київській області ( п. 9 договору).

Листом №818 від 27.10.2020 відповідачем проінформовано ОСОБА_1 , що для того, щоб зменшити нормативну грошову оцінку за рахунок зменшення коефіцієнту, необхідно внести земельну ділянку до Державного земельного кадастру через проект відведення земельної ділянки або розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, що і було зроблено позивачем.

Листом №824 від 05.09.2023 відповідач розглянув заяву позивача від 14.07.2023 з проханням підписати технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та повернув технічну документацію з погодженням.

Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку, земельна ділянка площею 4,7619 га, кадастровий номер 3223384000:03:007:0021, цільове призначення 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до Витягу №НВ-3200841182024 від 10.07.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 3223384000:03:007:0021 становить 148 378,90 грн.

Відповідно до листа №Б02442/0-2752/6-24 від 08.07.2024, Головне управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області розглянуло звернення від 20.06.2024 щодо надання нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 та повідомило, що за інформацією Відділу №2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області, відповідно до відомостей НКС ДЗК земельна ділянка з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 площею 4,7619 га, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, цільове призначення земельної ділянки - 01.13 Для іншого сільськогосподарського призначення, адреса земельної ділянки : АДРЕСА_1 . Відомості про державну реєстрацію земельної ділянки - 24.01.2024.

22.07.2024 та повторно 28.08.2024 представник ОСОБА_1 - адвокат Д. Мінаєв звернувся до Студениківської сільської ради з клопотанням, в якому просив внести зміни в п. 9 договору оренди землі від 01.02.2009, укладеному між Козлівською сільською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) в частині розміру орендної плати за договором.

Листами №755 від 06.08.2024 та №1124 від 03.09.2024 відповідач повідомив, що відповідно до умов договору розмір орендної плати переглядається у випадках визначених п. 13 договору, серед яких відсутня підстава - у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач зазначав, що п. 13 договору оренди землі передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно в інших випадках, передбачених законом.

Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором.

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни ( постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19) .

Посилаючись на вказані обставини позивач просив внести зміни до пунктів 1, 2, 5, 9.1 договору оренди землі від 01.02.2009, укладеного між Козлівською сільською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 4,7619 га, кадастровий номер 3223384000:03:007:0021, розташованої за адресою: по АДРЕСА_1 , виклавши їх у наступній редакції:

«1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться по АДРЕСА_1 »;

«2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,7619 га, в тому числі земельна ділянка сільськогосподарського призначення для іншого сільськогосподарського призначення»;

«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 05.09.2021 становить 148 378 грн 90 коп.»;

«9.1. Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі 4 451, 37 (чотири тисячі чотириста п`ятдесят одна гривня 37 копійок) грн на 1 (один) рік, а 370,95 (триста сімдесят гривень дев`яносто п`ять коп.) гривень на місяць, що становить 3 % від нормативно грошової оцінки землі через Бориспільське відділення державного казначейства в Київській області».

Рішенням Переяславського міськрайонного суду Київської області від 31 жовтня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що за умовами договору оренди, укладеного 01.02.2009 між Козлівською сільською радою та ОСОБА_1 , останньому в строкове платне користування передано земельну ділянку несільськогосподарського призначення для промислового використання (кадастровий номер 3223384000:03:007:0021). Також умовами Договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду без зміни цільового призначення. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації. Підставою розроблення технічної документації земельної ділянки є рішення № 133 від 17.12.2008.

В технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровий номер 3223384000:03:007:0021, від 15.03.2024 цільове призначення зазначеної земельної ділянки змінено на - «для іншого сільськогосподарського призначення». За змістом пояснювальної записки до технічної документації, вона розроблена на підставі рішення Козлівської сільської ради № 133 від 17.12.2008, яким ОСОБА_1 надано дозвіл на виготовлення технічної документації з укладення договору оренди на земельну ділянку несільськогосподарського призначення для промислового використання.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечував наявність рішення Студениківської сільської ради про зміну цільового призначення спірної земельної ділянки, а також факт затвердження проекту землеустрою щодо відведення цієї ж земельної ділянки, що передбачає зміну її цільового призначення.

Доказів зміни цільового призначення земельної ділянки з категорії несільськогосподарського призначення на категорію - землі сільськогосподарського призначення матеріали справи не містять, під час судового розгляду вказана обставина судом не встановлена.

Посилання, позивача на те, що дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки він отримав у листі № 824 від 05.09.2023 є помилковим, оскільки даним листом відповідач повідомив про погодження технічної документації у відомостях про встановлені межові знаки як суміжного землекористувача, що не відповідає вимогам закону щодо процедури зміни цільового призначення земельної ділянки.

Крім того, пунктом 17 Договору сторонами узгоджено заборону на зміну цільового призначення земельної ділянки, що передається у користування.

Звертаючись у 2024 році до орендодавця із вимогою про внесення змін до спірного правочину, орендар не подав нормативно-грошову оцінку предмету оренди та доказів зміни цільового призначення земельної ділянки з категорії несільськогосподарського призначення на категорію - землі сільськогосподарського призначення.

У свою чергу, в судовому засіданні стороною позивача не було надано жодних доказів, які б свідчили про ту обставину, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 затверджувалась Студениківською сільською радою.

Таким чином, в судовому засіданні представником позивача не доведено належними та допустимими доказами, що зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки та нормативна грошова оцінка земельної ділянки проведені відповідно до вимог законодавства України.

16.01.2026 представник ОСОБА_1 - адвокат Дряпачко С. І. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Переяславського міськрайонного суду Київської області від 31 жовтня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

Посилається на те, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи; взяв до уваги та поклався на однобічні доводи відповідача, які не були ним доведені, але які суд першої інстанції визнав встановленими; висновки, викладені у рішенні суду першої інстанції, не відповідають фактичним обставинам справи; судом порушено норми процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права.

Відповідач умисно та безпідставно заперечує дійсні встановлені фактичні дані щодо визначеного статусу, цільового призначення та встановленої нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки площею 4,7619 га з кадастровим номером: 3223384000:03:007:0021, на якій розташована належна позивачеві на праві особистої приватної власності нежитлова будівля - корівник, 1989 року побудови.

Позивачем на підтвердження заявлених позовних вимог надано технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 15.03.2024, з доказами її погодження відповідачем.

Відповідачем не надано доказів на підтвердження тієї обставини, що рішення Козлівської сільської ради 133 від 17.12.2008, яким було надано дозвіл ОСОБА_1 на зміну цільового призначення орендованої земельної ділянки, не ухвалювалось.

Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку, цільове призначення спірної земельної ділянки - для іншого сільськогосподарського призначення, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення. Державна реєстрація земельної ділянки здійснена на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості) від 05.09.2021. Дата оцінки ділянки 10.07.2024. Дата реєстрації земельної ділянки 24.01.2024.

Із витягу №НВ-3200841182024 від 10.07.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 становить 148 378,90 грн.

Зазначав, що у зв`язку із зміною цільового призначення орендованої земельної ділянки переглянута і нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а тому такі обставини були обов`язковими для перегляду орендної плати за користування земельною ділянкою.

Відповідач, погодивши технічну документацію із землеустрою, не оскаржував висновок Держгеокадастру про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 становить 148 378,90 грн.

16.02.2026 Студениківська сільська рада подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, а рішення Переяславського міськрайонного суду Київської області від 31 жовтня 2025 року без змін.

Зазначає, що позивач звертався з листами лише з проханням про внесення змін до п. 9 договору в частині розміру орендної плати.

Клопотань щодо надання дозволу на зміну цільового призначення орендованої земельної ділянки та внесення змін до договору в частині зміни цільового призначення об`єкту оренди та зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки позивачем заявлено не було.

Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором між органом місцевого самоврядування та орендарем.

Посилається на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі №914/2848/22, яка виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Із системного аналізу приписів Закону України «Про оренду землі» України «Про оцінку земель», Податкового кодексу України , Закону слідує висновок, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати.

Відповідач є розпорядником земель комунальної власності, розташованих на території громади, і вправі приймати рішення щодо передачі земельних ділянок комунальної власності у користування громадянам та здійснювати зміну цільового призначення земельної ділянки.

Відповідач не надавав дозволу позивачу на розробку документів із замлеустрою з метою зміни цільового призначення земельної ділянки.

Доказів зміни цільового призначення земельної ділянки з категорії несільськогосподарського призначення на категорію - землі сільськогосподарського призначення матеріали справи не містять.

Листом №824 від 05.09.2023 відповідач повідомив про погодження технічної документації у відомостях про встановлені межові знаки як суміжного землекористувача, що не відповідає вимогам закону щодо процедури зміни цільового призначення земельної ділянки.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Дряпачко С. І. апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник Студениківської сільської ради Бориспільського району Київської області - Шпанюк А. В. просив в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що рішенням Козлівської сільської ради Переяслав-Хмельницького р-ну Київської області №133 від 17 грудня 2008 року надано дозвіл ОСОБА_1 на виготовлення технічної документації з укладенням договору оренди на земельну ділянку не сільськогосподарського призначення площею 4,75 га для промислового використання , терміном на 49 років, з подальшим правом викупу в АДРЕСА_1 (а.с. 8 т.1).

У 2009 році розроблена технічна документація щодо складання документів, що посвідчують право на дострокову оренду терміном на 49 років земельної ділянки загальною площею 475 га на території Козлівської сільської ради в межах належного пункту по АДРЕСА_1 під об`єктами нерухомого майна, що є власністю ОСОБА_1 , розроблена на підставі рішення Козлівської сільської ради Переяслав-Хмельницького р-ну Київської області №133 від 17 грудня 2008 року та договору з ПП «Дарін» на проведення землевпорядних робіт від 10 грудня 2008 року №713/12/01 (а.с.1-35 т.2).

Рішенням Козлівської сільської ради Переяслав-Хмельницького району Київської області № 139 від 21.01.2009 затверджено матеріали технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельні ділянки ОСОБА_1 на землях не сільськогосподарського призначення під об`єктами нерухомого майна площею 4,7619 га, розташованої в АДРЕСА_1 (а.с.22 т.2).

01 лютого 2009 року між орендодавцем Козлівською сільською радою та орендарем ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Переяслав-Хмельницькому відділі № 19 Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 18.11.2009 за № 040995100863.

За умовами вказаного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться по АДРЕСА_1 ( п.1) .

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,7619 га, у тому числі земельна ділянка несільськогосподарського призначення для промислового використання (п. 2).

На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: будівля корівника, будівля насосної, будівля трансформатора, не житлова будівля, а також асфальтні проїзди, майданчики, лінії електропередач, водопровідно-каналізаційна система ( п. 3).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 880 696.00 грн ( п. 5).

Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 26 420,89 грн на 1 (один) рік, а 2 201,74 грн на місяць, що становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі через Переяслав-Хмельницьке відділення державного казначейства в Київській області ( п. 9).

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 10).

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів;

зміни коефіцієнтів індексації , визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

в інших випадках, передбачених законом ( п.13).

Земельна ділянка передається в оренду для промислового використання ( п. 15).

Цільове призначення земельної ділянки земля несільськогосподарського призначення. Надається для промислового використання ( п.16).

Умови збереження стану об`єкта оренди - без зміни цільового призначення ( а.17).

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації.

Підставою розроблення технічної документації земельної ділянки є рішення №133 від 17 грудня 2008 року ( п.18).

Рішенням сесії Студениківської сільської ради Бориспільського району Київської області № 13-І-VІІ від 02.01.2018 Козлівську сільську раду Переяслав-Хмельницького району Київської області реорганізовано шляхом приєднання до Студениківської сільської ради.

Студениківською сільською радою розглянуто заяву ОСОБА_1 від 14.07.2023 з проханням підписати технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості) та заяву від 25.08.2023 з проханням додатково додати матеріали до попередньої заяви, в т.ч. вищезазначену технічну документацію, а також саму технічну документацію із землеустрою щодо встановлення ( відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в АДРЕСА_1 .

За результатами розгляду листом від 05.03.2023 №824 повідомлено, що надана ОСОБА_1 технічна документація передбачає погодження Студениківської сільської ради, як суміжного землекористувача земельної ділянки, яка знаходиться в АДРЕСА_1 на відомості про встановлені межові знаки. Технічну документацію повертаємо з погодженням Студениківської сільською радою у відомості про встановлені межові знаки, як суміжного землекористувача (а.с.27 т.1).

Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку кадастровий номер 3223384000:03:007:0021, станом на 10.07.2024, цільове призначення земельної ділянки - 01.13 Для іншого сільськогосподарського призначення; категорія земель - землі сільськогосподарського призначення; вид використання - майновий комплекс, форма власності - комунальна; дата оцінки ділянки - 10.07.2024; документація із землеустрою - технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості); дата документації із землеустрою - 05.09.2021; ПІБ інженера-землевпорядника ОСОБА_3 (а.с.28 т.1).

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер 3223384000:03:007:0021, сформованого 18.03.2024 на запит ОСОБА_3 , категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, вид цільового призначення 01.13 Для іншого сільськогосподарського призначення (а.с.29 т.1).

Згідно витягу № НВ-3200841182024 від 10.07.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 становить 148 378,90 грн (а.с. 31 т.1).

22.07.2024 адвокат Мінаєв Д. Д. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Студениківської сільської ради Бориспільського району Київської області з клопотанням про внесення змін до п. 9 Договору оренди землі від 01.02.2009 в частині розміру орендної плати за договором. До клопотання надав копію інформації ДЗК та копію Витягу № НВ-3200841182024 від 10.07.2024 із технічної документації (а.с. 34, 35 т.1).

Листом від 06.08.2024 № 799 Студениківська сільська рада Бориспільського району Київської області повідомила заявника, що відповідно до умов договору оренди землі від 01.02.2009 розмір орендної плати переглядається у випадках визначених п. 13 Договору. Серед зазначених підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні підстави для зміни орендної плати у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Разом з цим, як вбачається із доданого до клопотання листа, що містить інформацію з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, земельна ділянка яка була передана в оренду ОСОБА_1 має цільове призначення - 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення. Відповідно до п. 2 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка несільськогосподарського призначення для промислового використання. Пунктом 17 Договору заборонено змінювати цільове призначення земельної ділянки переданої в оренду. Повідомлено позивача в найкоротший термін вжити заходів щодо припинення та недопущення в подальшому порушення умов Договору оренди (а.с.36 т.1).

Листом від 03.09.2024 № 424 Студениківська сільська рада Бориспільського району Київської області на повторне звернення адвоката Мінаєва Д.Д. про внесення змін в п. 9 Договору оренди в частині зміни розміру орендної плати за земельну ділянку повідомила, що відповідно до умов договору оренди землі від 01.02.2009 розмір орендної плати переглядається у випадках визначених п. 13 Договору. Серед зазначених підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні підстави для зміни орендної плати у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.41 т.1).

Позивачем надано копію Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості) , розробленої у 2024 році на підставі договору на виконання робіт №12 від 15.03.2024 між гр. ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_3 та рішення Козлівської сільської ради Переяслав-Хмельницького р-ну Київської області №133 від 17 грудня 2008 року (а.с.111-133 т.1).

Відповідно до п. 10 Пояснювальної записки до вказаної технічної документації, після затвердження технічної документації земельна ділянка буде віднесена до : категорія земель- землі сільськогосподарського призначення ( код -100); цільове призначення - для іншого сільськогосподарського призначення, шифр згідно класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок -01.13; скла угідь згідно класифікації видів земельних угідь (КВЗУ) - малоповерхова забудова (0,6522 га); землі під сільськогосподарськими та іншими господарськими будівлями і дворами (4,1097 га) ( код -007.01; 013.00) (а.с. 116 т.1).

Згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області за № 18-10-0.223-3571/2-25 від 15.04.2025, на заяву Студениківської сільської ради від 17.03.2025 №345, відповідно до даних Державного земельного кадастру земельну ділянку з кадастровим номером зареєстровано в Державному земельному кадастрі 24.01.2024 державним кадастровим реєстратором відділу № 3 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області на підставі заяви 3В-9700397132024 та технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробником якої є фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , на підтвердження чого сформовано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-6800058142024, згідно якого категорія земель «землі житлової та громадської забудови», цільове призначення земельної ділянки - 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення.

В результаті опрацювання повідомлення про виявлення технічної помилки фізичною або юридичною особою 3В-9200759462024 від ОСОБА_3., державним кадастровим реєстратором Закарпатської області внесені виправлені відомості та сформовано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-2100149232024, в результаті чого змінено категорію земель на «землі сільськогосподарського призначення».

За інформацією наданою Відділом № 2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління в архіві Відділу наявний договір оренди на вищезазначену земельну ділянку, згідно якого цільове призначення земельної ділянки - «несільськогосподарського призначення для промислового використання». Документація із землеустрою в місцевому фонді документації та оцінки земель Відділу відсутня (а.с. 185-187 т. 1) .

Звертаючись до суду з вказаним позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що на підставі затвердження відповідачем відповідної технічної документації нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом договору оренди, змінилась, що в свою чергу є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни, з посиланням на відповідні положення, які містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон №1378-IV).

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону № 1378-IV встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Пунктом 271.2 статті 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону № 1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23) виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23) конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV, пункту 271.2 статті 271 ПК України, викладений у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20), про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, несплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов по суті правильного висновку про відмову в задоволенні позову про внесення змін до договору оренди землі щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Правовідносини, які склалися між сторонами у справі є договірними, які регулюються договором оренди земельної ділянки.

За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі - Закон № 161-XIV) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частини перша та третя статті 626 ЦК України).

У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За вимогами частини першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 629 ЦК України).

Згідно із частинами першою-третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин першої-третьої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

У постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20) Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин першої -третьої статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди

Згідно із частиною другою статті 23 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Згідно з пунктом 13 Договору оренди землі від 01 лютого 2009 року розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря , що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі, позивач посилався на доведеність тієї обставини, що відповідач надав дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою з метою зміни цільового призначення земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки з категорії несільськогосподарського призначення на категорію - землі сільськогосподарського призначення для промислового використання є істотною обставиною для внесення змін до договору в частині розміру орендної плати.

На підтвердження вказаної обставини позивачем надано копію Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості), розробленої у 2024 році на підставі договору на виконання робіт №12 від 15.03.2024 між гр. ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_3 та рішення Козлівської сільської ради Переяслав-Хмельницького р-ну Київської області №133 від 17 грудня 2008 року (а.с.111-133 т.1).

Відповідно до п. 10 Пояснювальної записки до вказаної технічної документації, після затвердження технічної документації земельна ділянка буде віднесена до : категорія земель- землі сільськогосподарського призначення ( код -100); цільове призначення - для іншого сільськогосподарського призначення, шифр згідно класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок -01.13; скла угідь згідно класифікації видів земельних угідь (КВЗУ) - малоповерхова забудова (0,6522 га); землі під сільськогосподарськими та іншими господарськими будівлями і дворами (4,1097 га) ( код -007.01; 013.00) (а.с. 116 т.1).

Разом з тим, рішенням Козлівської сільської ради Переяслав-Хмельницького району Київської області № 139 від 21.01.2009 затверджено матеріали технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельні ділянки ОСОБА_1 на землях не сільськогосподарського призначення під об`єктами нерухомого майна площею 4,7619 га, розташованої в АДРЕСА_1 (а.с.22 т.2).

Доказів того, що відповідним органом місцевого самоврядування було прийнято рішення щодо погодження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з цільовим призначенням - для іншого сільськогосподарського призначення матеріали справи не містять.

Лист Студениківської сільської ради вих. №824 від 05.03.2023 про погодження наданої ОСОБА_1 технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості) у відомості про встановлені межові знаки, як суміжного землекористувача таким доказом не є.

Не є підставою для задоволення позову також внесення державним кадастровим реєстратором Закарпатської області виправлених відомостей до Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-2100149232024 на підставі повідомлення ОСОБА_3 ( розробника технічної документації на підставі договору на виконання робіт №12 від 15.03.2024, укладеного між ним та ОСОБА_1 ) про виявлення технічної помилки, в результаті чого було змінено категорію земель на «землі сільськогосподарського призначення».

Враховуючи наведене, встановивши фактичні обставини справи та оцінивши наявні в матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про не доведення позивачем тієї обставини, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 3223384000:03:007:0021 затверджувалась Студениківською сільською радою, а зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки та нормативна грошова оцінка земельної ділянки проведені відповідно до вимог законодавства України.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судового рішенні, питання вичерпності висновку суду першої інстанції, колегія суддів вважає, що у справі, що розглядається, сторонам надано вмотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.

Судом першої інстанції повно встановлено обставини, що мають значення для справи, висновки суду відповідають наявним у матеріалах справах доказам.

Колегія суддів не вбачає порушень судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.

Згідно з пунктом 1 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до частин першої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Переяславського міськрайонного суду Київської області від 31 жовтня 2025 року без змін, оскільки підстави для скасування судового рішення відсутні.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Дряпачка Сергія Івановича залишити без задоволення.

Рішення Переяславського міськрайонного суду Київської області від 31 жовтня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 09.10.2026.

Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук