Рішення від 08 жовтня 2026 р. у справі №145/942/26 — Тиврівський районний суд Вінницької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" жовтня 2026 р. с-ще Тиврів 145/942/26

2/145/971/2026

Тиврівський районний суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Іванця В. Д. ,

за участю секретаря Урсуляк Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно, третя особа без самостійних вимог на стороні позивача - ОСОБА_3 ,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 02.06.2026 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно, третя особа без самостійних вимог на стороні позивача - ОСОБА_3 .

Позов мотивував тим, що влітку 2013 року він разом з дружиною - ОСОБА_3 , вирішили придбати будинок в с.Борсків Тиврівського району (на той час) Вінницької області.

У зв`язку з цим, ним 09.06.2013 укладено у простій письмовій формі угоду про надання завдатку із продавцем ОСОБА_4 , згідно з умовами якої ним було сплачено продавцю ОСОБА_4 в присутності свідків ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , завдаток у сумі 4000 грн у рахунок сплати вартості житлового будинку з господарськими спорудами, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Договірна ціна купівлі-продажу зазначеного житлового будинку та господарських споруд становила 16000 грн.

Крім того, пунктом 9 угоди про надання завдатку передбачено, що ця угода є невід`ємною частиною нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами.

Згідно з цією угодою, в серпні 2013 року (після збору врожаю картоплі) ОСОБА_4 передав йому ключі від будинку, домову книгу, технічний паспорт на будинок, правовстановлюючі документи на належні йому житловий будинок та господарські споруди, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Разом з цим, у вересні 2013 року він разом з ОСОБА_4 звернулися до приватного нотаріуса Максименко Л.А для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку. Однак, в посвідченні договору було відмовлено, оскільки земельна ділянка під житловим будинком не була приватизована. Нотаріусом було надано перелік необхідних документів для нотаріального посвідчення договору купівлі продажу житлового будинку.

Згідно з цим переліком, наданим нотаріусом Максименко Л.А., якщо земля не приватизована, необхідно виготовити технічну документацію для визначення площі та присвоєння кадастрового номера, а також надати витяг з державного земельного кадастру та довідку, що рішення про приватизацію землі, оформленого договору оренди та зареєстрованого права власності немає.

Він домовився із ОСОБА_4 , що він самостійно оформить документи на землю, після чого вони нотаріально оформлять договір купівлі-продажу даного будинку за його рахунок.

У квітні 2016 року ОСОБА_4 почав наполягати на тому, щоб він повністю розрахувався за придбаний будинок, оскільки йому рішенням Ворошилівської сільради біля будинку виділено земельні ділянки площею 0,25 га та 0,35 гa по АДРЕСА_1 .

У зв`язку з цим, 21.04.2016 він сплатив ОСОБА_4 ще 700 доларів США за продаж житлового будинку АДРЕСА_1 разом із земельними ділянками площею 0,25 га та 0,35 га, про що він власноручно написав розписку в присутності його дружини ОСОБА_3 та дружини ОСОБА_4 - ОСОБА_2 , тобто відповідачки.

У даній розписці ОСОБА_4 власноручно написав про те, що ні він, ні його дружина та діти ніякого відношення до будинку та земельних ділянок не мають, а також претензій в майбутньому пред`являти не будуть.

Разом з цим, 21.04.2016 ОСОБА_4 оформив нотаріально довіреність на рідного брата дружини позивача - ОСОБА_7 та матір позивача - ОСОБА_8 , щодо приватизації на його ім`я зазначених земельних ділянок площею 0,25 га та 0,35 га, а також надав право їм продати за ціну та на умовах на їх розсуд належні йому на праві власності житловий будинок з господарськими будівлями та земельні ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Однак, невдовзі 11.05.2016 брат його дружини ОСОБА_9 ,1962 р.н., помер, а його мати ОСОБА_8 ,1943 р.н., померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , після тяжкої тривалої з 2017 року хвороби.

Разом з цим, у травні 2016 року його матір`ю ОСОБА_8 в ПП "Лендгранд" замовлено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) ОСОБА_4 на території Ворошилівської сільської ради: АДРЕСА_1 .

Згідно з протоколами погодження меж земельних ділянок площею 0,25 га та площею 0,3498 га по АДРЕСА_1 , межі погоджено з власниками - користувачами суміжних земельних ділянок та сільським головою Ворошилівської сільської ради Ліщишиним В.В.

Після закінчення терміну дії довіреності на його матір ОСОБА_8 (21.04.2019), протягом 2019-2024 років він неодноразово в телефонному режимі просив ОСОБА_4 нотаріально оформити договір купівлі-продажу житлового будинку, але він посилався то на коронавірус, то на воєнний стан, то на тяжкий стан здоров`я, в подальшому йому стало відомо про те, що в 2019 році йому дійсно ампутували ногу та він самостійно пересуватися не міг.

Нещодавно від дружини ОСОБА_4 - відповідачки ОСОБА_2 , йому стало відомо про те, що ОСОБА_4 помер ще ІНФОРМАЦІЯ_2 , та похований на кладовищі в с-щі Сутиски. При цьому за життя ОСОБА_4 так і не встиг завершити приватизацію зазначених земельних ділянок, які продав йому 21.04.2016 разом із житловим будинком та господарськими спорудами по АДРЕСА_1 .

Крім того, відповідачка ОСОБА_2 повідомила, що спадщину ні вона, ні їхні діти, які мешкають за межами України, не приймали, до нотаріуса не зверталися, оскільки відсутнє спадкове майно (будинок в Сутисках ще за життя померлий подарував синові, а доньці вони придбали квартиру в Сутисках).

З серпня 2013 року і до даного часу (майже 13 років) позивач та члени його родини проживають та користуються даним житловим глинобитним будинком, 1920 року забудови, зробили там ремонт (оштукатурили зовні глиняні стіни), викопали свердловину 72 м, обробляють земельні ділянки, сплачують за спожиті ними послуги (рахунки приходять досі на прізвище ОСОБА_4 ), а також з березня 2024 року він та його дружина ОСОБА_3 зареєстровані у даному будинку.

Таким чином, в зв`язку зі смертю ОСОБА_4 нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, придбаного ним у 2016 році зазначеного нерухомого майна є неможливим.

Просить визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 21.04.2016 між ним та ОСОБА_4 , згідно з яким він придбав житловий будинок з господарськими будівлями та земельні ділянки площею 0,25 га та 0,35 га за адресою: АДРЕСА_1 . Визнати за ним право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, а також земельні ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , а саме на: глинобитний житловий будинок, житловою площею 33.4 кв.м., загальною площею 57.3 кв.м., з господарськими будівлями та спорудами (відповідно до довідки-характеристики, виданої КП "ВООБТІ" 20.08.2005 за № 119 - глинобитний житловий будинок позначений літерою "А", веранда "а", підвал "п/А"; сарай "Б", баня "В", вбиральня "Г", сарай "б", огорожа № 1-3); земельні ділянки площею 0,6000 га, що знаходяться по АДРЕСА_1 , в межах та згідно з точками координат, визначених виготовленою ПП "Лендгранд" технічною документацією із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) на ім`я ОСОБА_4 на території Ворошилівської сільської ради по АДРЕСА_1 , в т.ч.: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд - 0,2500 га; для ведення особистого селянського господарства - 0,3498 га. Всі судові витрати, пов`язані з розглядом даної справи, залишити за ним.

Ухвалою Тиврівського районного суду Вінницької області від 08.06.2026 відкрито провадження у справі та призначено до розгляду за правилами позовного загального провадження у відкритому судовому засіданні.

Ухвалою Тиврівського районного суду Вінницької області від 01.07.2026 підготовче провадження у справі закрито. Призначено справу до судового розгляду по суті.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, надав заяву, у якій просить розглядати справу за його відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилась, надала заяву, у якій просить розглядати справу за її відсутності, позовні вимоги визнає.

Третя особа без самостійних вимог на стороні позивача ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилась, надала заяву, у якій просить розглядати справу за її відсутності, не заперечує проти задоволення позову.

Згідно з ч. 3 ст. 211 ЦПК України особа, яка бере участь у справі, має право заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Оскільки всі учасники в судове засідання не з`явилися, тому фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу відповідно до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України не здійснюється.

Згідно з ч. 1 ст. 206 ЦПК України позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

За нормами ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Суд, всебічно, об`єктивно, повно та безпосередньо у судовому засіданні дослідивши наявні у справі докази, оцінюючи їх на предмет належності, допустимості, достовірності, кожного окремо, а також достатності і взаємного зв`язку наданих доказів у їх сукупності, дійшов такого висновку.

Так, судом установлено, що відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Максименко Л.А. від 22.09.2005 № 2757 (а.с.25) та витягу з Державного реєстру правочинів (а.с.26) ОСОБА_4 був власником житлового будинку з усіма господарськими будівлями та спорудами, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з реєстраційним посвідченням КП "Вінницьке обласне бюро технічної інвентаризації" (а.с.27) будинковолодіння АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_4 .

Відповідно до рішення 27 сесії Ворошилівської сільської ради Тиврівського району Вінницької області 6 скликання від 29.07.2014 № 287 "Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ОСОБА_4 " (а.с.30) надано дозвіл ОСОБА_4 на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) площею - 0,6000 га, що знаходиться по АДРЕСА_1 , у т.ч.: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд - 0,2500 га; для ведення особистого селянського господарства - 0,3500 га.

ОСОБА_10 замовив та виготовив технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) на території Ворошилівської сільської ради по АДРЕСА_1 (а.с.31-48).

Рішення про затвердження технічної документації та передачу земельних ділянок: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд - 0,2500 га; для ведення особистого селянського господарства - 0,3500 га, у власність ОСОБА_10 матеріали справи не містять.

09.06.2013 позивач ОСОБА_1 (покупець, завдаткодавець) та ОСОБА_10 (продавець, завдаткодержатель) у простій письмовій форму уклали угоду про надання завдатку (а.с.16), щоб виконати договір купівлі-продажу житлового будинку, уклали цю угоду про таке. Відповідно до ст. 570 ЦК України покупець видає продавцю грошову суму у розмірі 4000 грн у рахунок сплати вартості житлового будинку з господарськими будинками, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Договірна ціна купівлі-продажу зазначеного житлового будинку та господарських споруд становить 16000 грн (п.1). Сторони дійшли згоди в тому, що грошова сума в розмірі 4000 грн, сплачена покупцем має статус завдатку і виконує всі функції, визначеним чинним в Україні законодавством для названого способу забезпечення виконання зобов`язань. До укладання у встановленому порядку договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами знаходиться у продавця (п.2). Продавець зобов`язується передати у власність об`єкт нерухомого майна, зазначений в п. 1 даного договору покупцю не пізніше 01.09.2013 (п.3). Витрати пов`язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки несе покупець (п.4). Передача завдатку проводилась в присутності ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 (п.6). Ця угода є невід`ємною частиною нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами, складена у двох примірниках, кожний з яких має однакову юридичну силу (п.9).

ОСОБА_4 отримав від позивача ОСОБА_1 700 доларів США за продаж житлового будинку АДРЕСА_1 , разом із земельними ділянками площею 0,25 га та 0,35 га, що стверджується власноруч написаною ОСОБА_4 розпискою (а.с.28).

У позовній заяві позивач ОСОБА_1 зазначає, що у вересні 2013 року він разом з ОСОБА_4 звернулися до приватного нотаріуса Максименко Л.А для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, однак, в посвідченні договору було відмовлено, оскільки земельна ділянка під житловим будинком не була приватизована.

Разом з тим, матеріали справи не містять постанови про відмову у вчиненні нотаріальної дії.

ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 у с-щі Сутиски Вінницького району Вінницької області, про що свідчить свідоцтво про смерть серії НОМЕР_1 від 25.10.2024 (а.с.76).

Так, згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Згідно зі ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Договір купівлі - продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України).

Також, ураховуючи наведені норми, суд не приймає до уваги посилання позивача на ту обставину, що позивач досяг згоди з продавцем щодо ціни продажу будинку та інших істотних обставин та уклали між собою угоду про надання завдатку, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Крім того, згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 13.02.2013 у справі №6-176цс12 та постанові від 02.09.2015 у справі №6-226цс14, внесення завдатку як способу забезпечення виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання. Якщо договору, який б за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами укладено не було, а сторони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, передана грошова сума є авансом, який підлягає поверненню. Поверненню підлягає й аванс, отриманий за попереднім договором.

Враховуючи вимоги закону до форми договору купівлі-продажу нерухомості, який повинен бути нотаріально посвідчений, попередній договір в такому випадку також має бути нотаріально посвідченим.

Згідно зі ст. 220 ЦК України, у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий правочин є нікчемний. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду № 2-323/2009 від 28.07.2021).

Тобто, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину, проте будь-яких доказів ухилення ОСОБА_4 від нотаріального посвідчення правочину позивач суду не надав.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації, згідно зі статтею 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Згідно з ч. 1-3 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Крім того, згідно з ч. 1, 9 ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Позивач долучив до позову технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж двох спірних земельних ділянок комунальної власності в натурі (на місцевості) в межах населеного пункту, яка не затверджена.

Однак, суд зазначає, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Такий правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 922/1646/20 та від 04 березня 2021 року у справі № 922/3463/19.

Крім того, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 червня 2023 року у справі № 607/10437/20 зазначено, що вирішуючи спір, апеляційний суд на підставі належним чином оцінених доказів дійшов правильного висновку, що спірна земельна ділянка фактично не є сформована як об`єкт цивільних прав та їй не присвоєно окремий кадастровий номер. Позивачі не реалізували свого права на отримання земельної ділянки у власність або користування у порядку, визначеному ЗК України, відтак, вони не позбавлені права на звернення до компетентного органу про передачу земельної ділянки їм у власність або користування відповідно до статті 122 ЗК України.

Водночас у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 вересня 2021 року у справі № 173/1744/19 зазначено, що за правилами статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України до набувачів будівлі переходять права на земельну ділянку, на якій вона розташована, у тих обсягах, які були у попереднього власника. Відповідно, сам факт набуття права власності на будинок не може бути достатньою підставою для висновку про набуття особою у власність земельної ділянки.

Ураховуючи наведене, встановивши всі фактичні обставини справи та дослідивши зібрані у справі докази, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки під час укладання договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами за адресою: АДРЕСА_1 не були додержані вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору та державної реєстрації, тому вказаний правочин є нікчемний в силу закону, а обраний позивачем спосіб захисту своїх прав шляхом визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на земельні ділянки є неналежним та не підлягає захисту.

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог статті 141 ЦПК України, а саме, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи на висновок суду щодо суті позовних вимог, у задоволенні яких відмовлено, судові витрати, понесені в ході розгляду справи в суді першої інстанції, покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 12, 13, 89, 141, 259, 263, 264, 265, 268, 273, 328 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно, третя особа без самостійних вимог на стороні позивача - ОСОБА_3 - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана позивачем до Вінницького апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання рішення в повному обсязі, тобто з 09 жовтня 2026 року.

Учасник справи, якому повне судове рішення не буде вручено в день його складання або проголошення, має право на поновлення строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга на рішення буде подана протягом 30 днів з дня отримання повної копії судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_2 .

Третя особа без самостійних вимог на стороні позивача: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП НОМЕР_4 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Суддя Іванець В. Д.