Рішення від 15 вересня 2026 р. у справі №757/27427/25-ц — Деснянський районний суд міста Києва

Номер провадження 2/754/3009/26

Справа №757/27427/25-ц

РІШЕННЯ

Іменем України

16 вересня 2026 року Деснянський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Зотько Т.А.,

за участі секретаря судових засідань - Юхименко А.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення внесеної передоплати по договору, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Печерського районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення внесеної передоплати по договору. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 26.01.2022 року між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва в об`єкті «Будівництво житлових, будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 ». Як зазначає позивач, основний Договір сторони зобов`язалися укласти протягом 6 місяців із дня отримання Майбутнім Продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться Майно за умови виконання Майбутнім Покупцем вимог пунктів 1.4 та 1.5 цього Договору. Відповідно до квитанції №ПН27310 від 27.01.2022 позивач вніс грошові кошти на рахунок ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» у розмірі 918 801, 50 грн., чим виконав у повному обсязі свої зобов`язання щодо сплати вартості майна, у порядку, передбаченому пунктом 1.4 Попереднього Договору. Разом з тим, ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» свої зобов`язання належним чином виконує. Станом на квітень 2025 року будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_1 черга будівництва в обєкті: «Будівництво житлових, будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 » ПрАТ «Холдингова комп «Київміськбуд» повністю зупинено та відсутня інформація щодо строку відновення будівельних робіт. 21.04.2025 року Позивачем на адресу ПрАТ «Холдингова компанія «Київміські направлено заяву про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, яка була отримана ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд». Оскільки відповідач ніякої відповіді на повідомлення про розірвання договору надав та ігнорує звернення позивача, то такою бездіяльністю відповідач порушує права позивача на односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу, відтак наявні підстави для розірвання даного договору та стягнення з відповідача на його користь сплаченої передоплати, що стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом.

Ухвалою судді Печерського районного суду м. Києва від 16.06.2025 вищевказану позовну заяву передано на розгляд за територіальною підсудністю до Деснянського районного суду м. Києва.

18.11.2025 справа надійшла до Деснянського районного суду м. Києва.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.11.2025 розгляд даної судової справи визначено здійснювати судді Зотько Т. А.

Ухвалою суду від 26.11.2025 було визначено проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначити підготовче засідання.

28.04.2026 та 01.05.2026 від представника позивача Кравченко О.П. надійшли заяви про збільшення розміру заявлених позовних вимог, згідно з якими остаточно позивач просив суд розірвати укладений 26 січня 2022 року між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» в особі віце-президента Бондарева Аркадія Володимировича попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (третя) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 », посвідчений 26 січня 2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 64. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 суму внесених грошових коштів (передоплати) за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 26 січня 2022 року у розмірі 918 801, 50 грн., інфляційну складову боргу в розмірі 65 250, 59 грн., 3 % річних в розмірі 27 639, 56 грн., сплачений Позивачем судовий збір за подання позовної заяви до суду у розмірі 11 328, 12 грн. та понесені позивачем витрати на правничу допомогу під час розгляду справи у розмірі 50 000, 00 грн.

29.04.2026 року до суду надійшов відзив представника відповідача Пержоли В.С. на позовну заяву, згідно з яким представник відповідача проти позовних вимог категорично заперечує, через їх необґрунтованість з наступних підстав. Так, нотаріально-посвідченим попереднім договором купівлі-продажу квартири від 26.01.2022, укладеним між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та гр. ОСОБА_1 визначено, що сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_21 (п. 1.1). У Договорі (пп. 1, 2) сторони чітко визначили, що Компанія стане власником квартири на підставі вказаного у Договорі переліку правовстановлюючих документів (зокрема, витягів з держреєстру речових прав, експертного звіту щодо проектної документації за цим об`єктом будівництва, дозволу на виконання будівельних робіт від 31.12.2020 року, договору № 221/Ф від 16.07.2020 між ТОВ «Милославська» і Компанією та додаткової угоди № 1 до цього договору від 23.12.2020 (тобто підрядних договорів на будівництво). Також, у п. 1.2 Договору сторони визначили одну із істотних його умов про те, що основний договір купівлі-продажу квартири вони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання Компанією поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно (квартира). Згідно із пп. 1.4 та 1.5 цього договору № 221/Ф від 16.07.2020 - завершений будівництвом Об`єкт повинен відповідати проектній документації (зі змінами та доповненнями), а строк будівництва Об`єкта та прийняття його в експлуатацію визначається проектною документацією. Однак, навіть якщо строк прийняття Об`єкта в експлуатацію і закінчився б, то в будь-якому разі початком відліку строку порушення зобов`язання з боку відповідача був би наступний день по закінченню 6 місяців із дня отримання Компанією поштової адреси будинку (Об`єкта). Отже, сторони не встановлювали чіткої конкретної дати з настанням якої починається відлік строку порушення зобов`язання, а обумовили часові рамки в межах 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку. При цьому слід розуміти різницю між "запланованим" та "орієнтовним" строком. Указані поняття не є тотожними. У даному випадку дата виконання зобов`язань за Договором була запланованою, а тому має настати після спливу шестимісячного строку із дня отримання поштової адреси будинку в якому розташована квартира (предмет договору), а відтак цей строк не є орієнтовним, а є чітко визначеним, тоді як орієнтована дата (не прив`язана до дії чи події) може змінитися у силу різних обставин. Порядок присвоєння поштових адрес об`єктам будівництва регулюється статтею 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», постановою КМ України від 07.07.2021 № 690 «Про затвердження Порядку присвоєння адрес об`єктам будівництва, об`єктам нерухомого майна », Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року № 337/9394. Таким чином, строк для укладання між сторонами основного договору купівлі-продажу квартири не настав як не настав у зв`язку з цим і строк (подія) від якого починає свій відлік початок порушення з боку відповідача своїх зобов`язань за Договором і як похідна - нарахування штрафних санкцій відповідно до ст. 625 ЦК України. Отже, укладаючи Договір, позивач усвідомлював свої дії і розумів зміст умов Договору, погодив умови Договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору: «Продавець повертає Майбутньому покупцю...кошти... за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором», а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами Договору. На цій підставі вважаємо, що у разі розірвання Договору, позивачу можуть бути повернуті внесені за його умовами кошти, однак виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором. Тому, відповідач повністю заперечує проти позиції позивача про відсутність підстав для стягнення штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором та повернення позивачу коштів в повному обсязі у розмірі 918 801,50 грн., відтак просив суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

29.04.2026 року через систему «Електронний суд» на адресу суду від представника відповідача надійшла заява про зупинення провадження, у зв`язку з тим, що на даний час на розгляді Великої Палати Верховного Суду перебуває на розгляді справа № 727/6125/23, у якій вирішується питання застосування норм права у подібних правовідносинах. Правовий висновок, який буде сформульований за результатами розгляду зазначеної справи, матиме істотне значення для правильного вирішення даної справи № 757/27427/25-ц, оскільки стосується подібних правовідносин.

У підготовчому судовому засіданні представник відповідача - адвокат Пержола В. С. подане клопотання підтримав у повному обсязі.

Представниця позивача - адвокатка Коваленко О. П. проти задоволення клопотання про зупинення провадження заперечувала.

05.05.2026 представником відповідача Пержолою В.С. подано суду додаткові пояснення на заяви про збільшення розміру позовних вимог, згідно з якими представник зазначив, що подана заява свідчить не про збільшення розміру позовних вимог, а фактично про звернення позивача з новим позовом до суду, в зв`язку із чим просив позовні вимоги залишити без задоволення у повному обсязі.

12.05.2026 року до суду надійшли заперечення на відзив та на клопотання про зупинення провадження у справі, відповідно до яких просила суд задовольнити остаточні вимоги позивача у повному обсязі.

Згідно ухвали суду від 14.05.2026 клопотання представника відповідача - адвоката Пержоли В. С. про зупинення провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення внесеної передоплати по договору залишено без задоволення.

Закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні.

В судовому засіданні представниця позивача - адвокатка Коваленко О. П. остаточні позовні вимоги підтримала та просила суд про їх задоволення.

Представник відповідача Пержола В.С. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі та просив суд відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представників сторін у справі, дослідивши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази, суд дійшов наступного висновку.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно ч.ч. 1, 2, 3, 4 ст. 10 ЦПК України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій (частини 1-4 ст. 12 ЦПК України).

Статтями 15, 16 ЦК України, передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.01.2022 року між позивачем та відповідачем було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва в об`єкті «Будівництво житлових, будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 ».

Відповідно до пункту 1.1 цього договору сторони зобов`язуються, в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва в об`єкті «Будівництво житлових, будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 ».

Пунктом 1.2 договору передбачено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання Майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання Майбутнім покупцем вимог п.1.4 та п.1.5 цього Договору.

Зазначений в пункті 1.1 цього Договору об`єкт нерухомості, щодо якого Сторони зобов`язуються укласти Основний договір, має проектну площу - 38,27 кв. м; кількість кімнат - 1, розташований на 16 поверсі.

Згідно із пунктом 1.4 та п.2.2 договору, майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п.2.2 цього договору протягом 5 банківських днів з дня укладення цього Договору. На дату підписання цього Договору вартість майна складає 918 801,47 грн. без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв. м - 24 008,40 грн..

Пунктом 2.1 цього Договору визначено, що предметом основного Договору є квартира АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва в об`єкті «Будівництво житлових, будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 ».

Як визначено пунктом 4.8 договору, майбутній покупець має право до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

Пунктом 4.8 Попереднього договору передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

За таких умов, Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5 % від суми, внесеної за цим Договором.

Згідно із п. 6.1 Попереднього договору він може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку.

З матеріалів справи вбачається, що 21.04.2025 Позивачем на адресу відповідача направлено заяву про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26 січня 2022 року, яка була отримана ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» 23.04.2025.

Як зазначає позивач, відповідач відповіді на заяву про розірвання договору не надав, кошти з моменту отримання Заяви не повернув.

Судом встановлено, що станом на час звернення з вказаним позовом до суду, будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_1 , ІІІ черга будівництва в об`єкті «Будівництво житлових, будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 », що є предметом договору, відповідачем не проводяться.

Звертаючись до суду із даним позовом, позивач просив задовольнити його вимоги, вказуючи на те, що відповідач свої зобов`язання належним чином не виконує, що полягає у зупиненні будівництва.

Представник відповідача проти даних тверджень заперечував, вважаючи позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними.

Згідно із п. 4 ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно зі ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору ( ст. 95 ЦПК України).

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Згідно ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.

Відповідно до ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Оскільки сторони уклали договір, вони набули взаємних прав та обов`язків.

Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Статтею 599 ЦК України визначено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Згідно з вимогами ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

За змістом ст..ст.655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно із ч.3 ст. 651 ЦК України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до вимог ч.ч.2, 3, 4 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналіз зазначених норм матеріального свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.

Положеннями пункту 4.8 договору передбачено право покупця на розірвання цього договору до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Доказів того, що спірний об`єкт будівництва станом на дату направлення заяви позивача про розірвання договору, чи на дату судового розгляду був прийнятий в експлуатацію матеріали справи не містять.

Отже, укладаючи вказаний договір, сторони погодили можливість припинення договірних відносин за ініціативою покупця до настання визначеної події, введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Користуючись наданим договором правом, позивачі звернулись до відповідача із повідомленням про відмову від договору шляхом його розірвання.

Водночас відповідач, не вчинив жодних дій, спрямованих на реалізацію передбаченого договором механізму розірвання та відмовився від розірвання договору. Таким чином, ігноруючи звернення позивача, ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» порушує права позивача на односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу, а тому наявні підстави для розірвання даного договору в судовому порядку та стягнення з відповідача на користь позивачі сплаченої передоплати на виконання умов попереднього договору в розмірі 918 801, 50 грн.

При цьому суд не вбачає підстав для відрахування із вказаної суми на відповідача користь штрафу у розмірі 5% виходячи з наступного.

Відповідно до частини першої статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник зобов`язаний передати кредиторові у разі порушення ним зобов`язання.

Згідно з положеннями частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Аналіз наведених норм права свідчить, що неустойка за своєю правовою природою є способом забезпечення виконання зобов`язання та водночас формою цивільно-правової відповідальності, яка застосовується виключно у випадку порушення зобов`язання.

Разом із тим, як установлено судом та підтверджується матеріалами справи, позивачі реалізували передбачене пунктом 4.8 попереднього договору право на відмову від договору до введення об`єкта будівництва в експлуатацію, тобто діяли у межах погоджених сторонами умов договору, а не у спосіб, що свідчить про порушення зобов`язання.

Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610,пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).

Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компесанторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.

За таких обставин підстави для застосування до позивача заходів цивільно-правової відповідальності у вигляді штрафу відсутні, оскільки відмова від договору в даному випадку є правомірною та прямо передбаченою сторонами, а не наслідком невиконання чи неналежного виконання зобов`язання.

Аналогічна правова позиція неодноразово висловлювалася Верховним Судом, який зазначав про недопустимість застосування неустойки у випадках правомірної відмови від зобов`язання або реалізації стороною передбаченого договором права на його припинення (див. постанови Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 591/3176/17, від 21 квітня 2021 року № 552/6997/19, від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19, від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19).

Що ж стосується вимог позивача про стягнення інфляційних втрат та 3 % річних, суд зазначає наступне.

За змістом положень частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

У статті 625 ЦК України передбачено відповідальність за порушення грошового зобов`язання.

Так, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входить до складу грошового зобов`язання та є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Передбачена статтею 625 ЦК відповідальність застосовується до правовідносин зобов`язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов`язань.

В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів.

Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання.

Тобто порушенням грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти.

Натомість, стягнення попередньої оплати за договором не є наслідком порушення грошового зобов`язання, оскільки відповідні дії вчиняються не на виконання взятих на себе грошових зобов`язань, а з інших підстав - повернення сплаченого авансу за невиконані роботи. За своєю суттю обов`язок щодо повернення грошових коштів, отриманих як передоплата, не можна розцінювати як грошове зобов`язання.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України, що відображено у постановах від 01 липня 2015 року у справі № 3-357гс15, від 16 вересня 2024 року у справі № 3-90гс14, а також Верховний Суд, що відображено у постановах від 20 листопада 2018 року у справі № 916/75/18, від 17 жовтня 2018 року у справі № 923/1151/17.

Крім того, обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням.

Таким чином, втрати від інфляції та 3 % річних також не є збитками в розумінні положень статті 22 ЦК (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 910/4590/19), а за своєю правовою природою є санкціями за неналежне виконання грошового зобов`язання.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про стягнення з відповідача інфляційних втрат і 3 % річних за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 26.01.2022 року.

Нормами ч. 6 ст. 13 ЗУ "Про судоустрій і статус суддів" визначено, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Згідно з вимогами статті 264 ЦПК під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; та докази на їх підтвердження.

Відповідно до вимог статей 76-79 ЦПК України доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як роз`яснено в п.27 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 червня 2009 року за №2 «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції», виходячи з принципу процесуального рівноправ`я сторін та враховуючи обов`язок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається, необхідно в судовому засіданні дослідити кожний доказ, наданий сторонами на підтвердження своїх вимог або заперечень, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів.

Вирішальним фактором принципу змагальності сторін є обов`язок сторін у доказуванні, які користуються рівними правами щодо надання доказів, їх дослідження та доведення перед судом переконливості цих доказів.

Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, суд робить висновок про її недоведеність.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Прецедентна практика Європейського суду з прав людини виходить з того, що реалізуючи п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя та справедливого судового розгляду кожна держава-учасниця цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, в тому числі й процесуальні заборони і обмеження, змістом яких є не допустити судовий процес у безладний рух.

Таким чином, повно та всебічно з`ясувавши обставини справи у їх сукупності, оцінивши зібрані у справі докази, їх належність, допустимість, достовірність, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Вирішуючи питання про стягнення з відповідача на користь позивача витрат на правову допомогу, суд вважає необхідним зазначити наступне.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, у числі інших, витрати на професійну правничу допомогу (ч. 1,3 ст. 133 ЦПК України).

Згідно ст. 137 ЦПК України, витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Відповідно до ч. 5 ст. 137 ЦПК України у разі недотримання вимог ч. 4 ст. 137 ЦПК суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Відповідно до ч. 6 ст. 137 ЦПК України обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Відповідно до вимог ч.8 ст.141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У постанові Постанові ВП ВС від 19.02.2020 року у справі № 755/9215/15-ц зроблено висновок, що у застосуванні критерію співмірності витрат на оплату послуг адвоката суд користується досить широким розсудом, який, однак, повинен ґрунтуватися на більш чітких критеріях, визначених у частині четвертій статті 137 ЦПК України. Ці критерії суд застосовує за наявності наданих стороною, яка зазначає про неспівмірність витрат, доказів та обґрунтування невідповідності цим критеріям заявлених витрат. Для визначення суми відшкодування необхідно послуговуватися критеріями реальності адвокатських витрат (установлення їхньої дійсності та необхідності) та розумності їхнього розміру, зважаючи на конкретні обставини справи та фінансовий стан обох сторін.

Постанова ВС від 24.01.2019 року у справі № 910/15944/17, від 19.02.2019 року у справі № 917/1071/18, містить висновок, якщо суд під час розгляду клопотання про зменшення розміру судових витрат на професійну правничу допомогу (заперечень щодо розміру стягнення витрат на професійну правничу допомогу) визначить, що заявлені витрати є неспівмірними зі складністю справи, наданим адвокатом обсягом послуг, витраченим ним часом на надання таких послуг, не відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їх розміру та їх стягнення становить надмірний тягар для іншої сторони, що суперечить принципу розподілу таких витрат, суд має дійти висновку про зменшення заявлених до стягнення з іншої сторони судових витрат на професійну правничу допомогу.

Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Так, у справі «Схід/Захід Альянс Лімітед» проти України» (заява № 19336/04) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим. Такий же правовий висновок зробила Велика Палата ВС у справі № 755/9215/15-ц (постанова від 19.02.2020).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 922/1964/21 зроблено висновок, що під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд, за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на адвоката або з власної ініціативи, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу. У такому випадку суд, відмовляє стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею витрат на правову допомогу повністю або частково та відповідно не покладає такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення. При цьому в судовому рішенні суд повинен конкретно вказати, які саме витрати на правову допомогу не підлягають відшкодуванню повністю або частково, навести мотивацію такого рішення та правові підстави для його ухвалення. Зокрема, вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд має враховувати, що розмір відшкодування судових витрат, не пов`язаних зі сплатою судового збору, не повинен бути непропорційним до предмета спору. У зв`язку з наведеним суд з урахуванням конкретних обставин, зокрема ціни позову, може обмежити такий розмір з огляду на розумну необхідність судових витрат для конкретної справи.

З матеріалів справи вбачається, що представництво інтересів позивача здійснювалось адвокаткою Кравченко О.П. на підставі Договору про надання правової допомоги та представницьких послуг в цивільному процесі від 05.06.2025.

На підтвердження понесених витрат на правову допомогу, суду надано копію Договору про надання правової допомоги та представницьких послуг в цивільному процесі від 05.06.2025, Акт виконаних робіт та здійснених сторонами розрахунків до Договору про надання правової допомоги від 05.06.2025 по справі №757/27427/25-ц станом на 22.06.2026 від 22.06.2026.

Таким чином, дослідивши письмові матеріали справи та розподіляючи витрати, понесені на професійну правничу допомогу, суд враховуючи часткове задоволення позовних вимог, вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача витрати на правничу допомогу та витрати по сплаті судового збору пропорційно до частки задоволених позовних вимог, що відповідатиме критерію розумності, встановлені їхньою дійсністю та необхідністю у цій справі.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача на користь позивача витрати по сплаті судового збору, пропорційно до частки задоволених позовних вимог, в сумі 10 288,01 грн., виходячи з наступного розрахунку: 918 801, 50 грн. (розмір задоволених позовних вимог) х 11 328,12 грн. (сума сплаченого судового збору) / 1 011 691,65 грн. (розмір заявлених позовних вимог) = 1 184,91 грн. та витрати на правову допомогу в сумі 45 409,17 грн. = (918 801, 50 грн. х 50 000,00 грн./ 1 011 691,65 грн.).

На підставі викладеного, керуючись ст. 12, 19, 81, 141, 258-260, 263-265, 280 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення внесеної передоплати по договору - задовольнити частково.

Розірвати укладений 26 січня 2022 року між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» в особі віце-президента Бондарева Аркадія Володимировича попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (третя) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_7 », посвідчений 26 січня 2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 64.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 суму внесених грошових коштів (передоплати) за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 26 січня 2022 року у розмірі 918 801, 50 гривень, а також витрати на правову допомогу в розмірі 45 409,17 гривень та витрати по сплаті судового збору у розмірі 10 288,01 гривень.

В задоволенні інших вимог позову - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У випадку проголошення у судовому засіданні лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Дані позивача: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_22 ; фактичне місце проживання: АДРЕСА_23 .

Дані відповідача: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», ЄДРПОУ 23527052, адреса місцезнаходження: м. Київ, вул. Михайла Омельяновича - Павленка,4/6.

Повний текст рішення суду складений 09.10.2026.

Суддя: Т.А.Зотько