Окрема думка від 24 лютого 2026 р. у справі №686/17493/23 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ОКРЕМА ДУМКА (частково розбіжна)

судді Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Гудими Д. А.

Справа № 686/17493/23

Провадження № 61-1632св25

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. У липні 2023 року ОСОБА_1 (далі - позичальниця) та ОСОБА_2 (далі - чоловік позичальниці, а разом - позивачі) звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» (далі - іпотекодержатель), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» (далі - покупець, а разом - відповідачі) за участю приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни як третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору (далі - третя особа). Просили :

1.1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 (далі - квартира), який відповідачі 18 листопада 2021 року уклали на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-ІV), а посвідчила третя особа і зареєструвала у реєстрі за № 2971 (далі - договір купівлі-продажу квартири);

1.2. Витребувати квартиру від покупця у володіння позивачів.

2. Мотивували вимоги так:

- 3 квітня 2008 року позичальниця уклала із Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» кредитний договір. Зобов`язання за цим договором забезпечене іпотекою квартири на підставі іпотечного договору від 3 квітня 2008 року, який посвідчила нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Пруняк Н. М. і зареєструвала у реєстрі за № 487;

- 18 листопада 2021 року відповідачі всупереч закону уклали договір купівлі-продажу квартири;

- іпотекодержатель порушив вимоги частини першої статті 33 та статті 35 Закону № 898-ІV, бо не надіслав жодної письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання позичальницею, але відчужив квартиру;

- іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, тому не мав права продавати квартиру покупцеві. Це є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири;

- станом на 18 листопада 2021 року третя особа не мала права посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, бо іпотекодержатель її продав із порушенням вимог статті 38 Закону № 898-ІV;

- третя особа не дотримала вимог Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 (далі - Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України);

- квартиру оцінили з порушенням норм чинного законодавства, бо суб`єкт оціночної діяльності її не оглянув, що вплинуло на вартість цього майна та зумовило його продаж за заниженою ціною;

- немає нотаріально посвідченої згоди чоловіка позичальниці як співвласника квартири на укладення договору іпотеки..

3. 2 жовтня 2024 року Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області позов задовольнив: визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири; витребував її від покупця у володіння позивачів;. стягнув із відповідачів рівними частинами на користь позивачів 4 294,40 грн судового збору, тобто по 2 147,20 грн кожному. Вказав, зокрема, на те, що чоловік позичальниці не надав згоду на укладення іпотечного договору; договір купівлі-продажу квартири відповідачі уклали з порушенням Закону № 898-ІV, а третя особа не пересвідчилася у наявності всіх необхідних документів для посвідчення договору.

4. 16 жовтня 2024 року Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області ухвалив додаткове рішення, згідно з яким стягнув рівними частинами з відповідачів на користь позичальниці 35 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу - по 17 500,00 грн з кожного; відмовив у задоволенні інших вимог заяви позичальниці про стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

5. 13 січня 2025 року Хмельницький апеляційний суд апеляційну скаргу іпотекодержателя задовольнив частково:

- скасував рішення суду першої інстанції у частині задоволення вимоги про витребування квартири й ухвалив в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову;

- змінив мотиви рішення суду першої інстанції в частині задоволення вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири;

- змінив розподіл судових витрат: стягнув із кожного з відповідачів на користь кожного з позивачів по 536,80 грн судового збору;

- скасував додаткове рішення суду першої інстанції й ухвалив нове судове рішення про відмову у задоволенні заяви позичальниці про стягнення витрат на професійну правничу допомогу;

- стягнув із кожного з позивачів на користь іпотекодержателя по 805,00 грн судового збору.

6. Апеляційний суд мотивував постанову, зокрема, так:

- вимога про витребування квартири є неналежним способом захисту, а належним є визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири;

- в іпотечному договорі сторони не обумовили порядок направлення кореспонденції;

- немає належних і допустимих доказів недбалості позичальниці чи її ухилення від отримання вимоги іпотекодержателя про усунення порушень основного зобов`язання;

- немає доказів отримання позичальницею вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, що унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя;

- обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про неналежне виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону № 898-ІV щодо надсилання іпотекодавцю повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки;

- наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону № 898-ІV обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавця про намір відчужити предмет іпотеки є відшкодування іпотекодержателем збитків;

- чоловік позичальниці надав згоду на укладення іпотечного договору.

7. 27 січня 2025 року апеляційний суд ухвалив додаткову постанову, згідно з якою стягнув із кожного з позивачів на користь іпотекодержателя по 3 500,00 грн витрат на професійну правничу допомогу; у задоволенні інших вимог заяви відмовив.

8. Касаційну скаргу подав іпотекодержатель. Просило судові рішення скасувати у частині задоволення вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири й ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі. Мотивувало, зокрема, так:

- згідно з пунктом 8.3. кредитного договору всі повідомлення за цим договором вважатимуться зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, або вручені особисто, зокрема, за адресою позичальниці, яка вказана у пункті 9 цього договору: АДРЕСА_2 ;

- іпотекодержатель двічі (17 червня та 23 вересня 2020 року) надсилав позичальниці повідомлення про відступлення прав вимоги та вимогу про усунення порушень у порядку, визначеному статтею 35 Закону № 898-ІV, за всіма можливими адресами, в тому числі за адресою, вказаною у кредитному договорі, та за адресою знаходження квартири, переданої в іпотеку. Ці листи позичальниця не отримала. Вони повернулися за закінченням терміну зберігання;

- повідомлення у порядку статті 35 Закону № 898-ІVбуло зроблене належним чином, на підтвердження чого іпотекодержатель надав відповідні докази. Вимоги про усунення порушень він надіслав поштою цінними листами з описом вкладення, що дозволяє встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення;

- на відповідача не покладається тягар доказування недбалості позичальниці чи її ухилення від отримання вимог про усунення порушень, оскільки саме іпотекодавець може спростувати ці обставини. Тому висновки судів першої й апеляційної інстанцій в цій частині є помилковими. Стверджуючи про необхідність надання відповідачами належних і допустимих доказів недбалості позичальниці чи її ухилення від отримання вимог про усунення порушень, суди попередніх інстанцій поклали на іпотекодержателя надмірний тягар доказування, тоді як позичальниця не підтвердила поважність причин неотримання листів;

- вона мала отримати інформацію про надходження до неї листів хоча б за одною з її адрес. Протилежного позичальниця не довела, а також не надала доказів поважності причин неотримання листів (перебування за кордоном, повідомлення про зміну адреси проживання тощо);

9. 25 лютого 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду касаційну скаргу задовольнив:

- скасував рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду прозадоволення вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири;

- відмовив у задоволенні цієї вимоги;

- змінив додаткову постанову апеляційного суду, збільшивши розмір витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції, до 10 000,00 грн, тобто по 5 000,00 грн з кожного позивача;

- стягнув із кожного з позивачів на користь іпотекодержателя по 1 878,80 грн судового збору.

10. Мотивував, зокрема, так:

- кредитний та іпотечний договори уклала позичальниця, а її чоловік був поручителем за кредитним договором і надав нотаріально посвідчену згоду на передання їхньої квартири в іпотеку;

- немає підстав вважати, що у спірних правовідносинах порушуються права чи інтереси чоловіка позичальниці, бо їх вже захищає у цій справі вона як та, хто уклала іпотечний договір і відповідно є учасницею спору. Тому слід відмовити у задоволенні вимоги чоловіка позичальниці про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири;

- сторони іпотечного договору погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій і запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором;

- звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається, зокрема, на підставі права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-ІV;

- 17 червня та 23 вересня 2020 року іпотекодержатель рекомендованими листами з описом вкладення надіслав позичальниці вимоги про усунення порушень, повідомлення про відступлення прав вимоги, в тому числі за договором іпотеки на такі адреси: АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_3 ; АДРЕСА_2 . Іпотекодержатель вимагав усунути порушення за основним зобов`язанням і попереджав про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги;

- усі листи повернулися з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання» або «адресат відсутній за вказаною адресою»(остання стосується адреси у м. Дунаївцях);

- апеляційний суд не звернув увагу на те, що у пункті 8.3 кредитного договору сторони домовилися про те, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, або вручені особисто, зокрема, за адресою позичальниці, яка вказана у пункті 9 цього договору: АДРЕСА_2 . Така ж адреса позичальниці зазначена у договорі іпотеки;

- іпотекодержатель виконав передбачений частиною першою статті 35 Закону № 898-ІV обов`язок належного повідомлення позичальниці про необхідність усунення порушень основного зобов`язання. Оскільки вона не виконала такого зобов`язання, іпотекодержательмав підстави для укладення з покупцем договору купівлі-продажу квартири у порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-ІV. Тому безпідставним є висновок судів попередніх інстанцій щодо неналежного виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону № 898-ІV;

- з огляду на презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя доводи позичальниці про неотримання відповідних вимог не спростовують висновки колегії суддів. Оскільки відсутні докази повідомлення позичальницею іпотекодержателя про зміну адреси свого місця проживання, то відмітки оператора поштового зв`язку про повернення поштового відправлення «за закінченням терміну зберігання» можуть засвідчувати недбалість позичальниці або її ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне їй майно;

- суди зробили помилковий висновок про наявність підстав для задоволення вимоги позичальниці про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.

ІІ. ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИСЛОВЛЕННЯ ОКРЕМОЇ ДУМКИ

11. Із висновком колегії суддів про відмову у задоволенні вимоги чоловіка позичальниці погоджуюся. Однак не можу погодитися з тим, що іпотекодержатель, який надіслав у порядку статті 35 Закону № 898-ІV два листи позичальниці на різні адреси, але вона їх не отримала, набув право через рік після цього відчужити квартиру покупцеві.

12. По-перше, якщо у пункті 8.3 кредитного договору сторони домовилися про те, що всі повідомлення за цим договором будуть «вважатися зробленими належним чином» у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, або вручені особисто, зокрема, за адресою позичальниці, яка вказана у пункті 9 цього договору, то це не означає, що повідомлення, передбачене у статті 35 Закону № 898-ІV, не треба було вручати у разі надсилання рекомендованим листом або кур`єром, і лише за умови передання особисто необхідно підтвердити вручення.

13. По-друге, у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду не вказувала на те, що для виконання іпотекодержателем вимоги частини першої статті 35 Закону № 898-ІV потрібне лише належне надсилання відповідного повідомлення, а його вручення не має значення. Вказала, що виконання цієї вимоги матиме місце, зокрема, у разі, коли іпотекодавець не отримає повідомлення внаслідок його недбалості або ухилення від отримання. Тобто для такого випадку слід встановити факти або недбалості адресата, або його ухилення від отримання.

13.1. Апеляційний суд вказав, що немає належних і допустимих доказів недбалості позичальниці чи її ухилення від отримання вимоги іпотекодержателя про усунення порушень основного зобов`язання; немає доказів отримання позичальницею вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, що унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Тоді як Верховний Суд вважав, що оскільки відсутні докази повідомлення позичальницею іпотекодержателя про зміну адреси свого місця проживання, то відмітки оператора поштового зв`язку про повернення поштового відправлення «за закінченням терміну зберігання» можуть засвідчувати недбалість позичальниці або її ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на квартиру.

13.2. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України Верховний Суд не може оцінювати чи переоцінювати докази, які оцінили суди попередніх інстанцій. Видається, що означений висновок Верховного Суду є не застосуванням припису частини першої статті 35 Закону № 898-ІV, а власне оцінкою доказів - відміток поштового оператора - як таких, що «можуть свідчити про недбалість позивачки або її ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне їй майно».

14. По-третє, сторони кредитного й іпотечного договорів не домовилися про те, що поштові відмітки «закінчення терміну зберігання» та «адресат відсутній за вказаною адресою» засвідчуватимуть належне вручення передбаченого частиною першою статті 35 Закону № 898-ІV повідомлення.

14.1. Навіть якщо припустити, що за певних обставин зазначення поштовим оператором причинами повернення кореспонденції «за закінченням терміну зберігання» й «адресат відсутній за вказаною адресою» може засвідчувати недобросовісну поведінку іпотекодавця, то ці обставини треба встановити. Лише те, що людина певний час, передбачений для зберігання рекомендованих листів поштовим відділенням (1 місяць), не була у місці її проживання або була, але не ходила на пошту (такого юридичного обов`язку немає), не є явною ознакою недобросовісності - недбалості або ухилення адресата від отримання поштових відправлень.

14.2. У постанові Верховний Суд не вказав, які саме обставини підтверджують недобросовісність дій позичальниці щодо неотримання кореспонденції іпотекодержателя. Те, що вона не повідомила про зміну адреси, не завадило йому відправити на всі її адреси відповідні листи. Тому така її поведінка, хоч і не бездоганна, але не є безумовною ознакою недобросовісності щодо отримання пошти. Інакше кажучи, навіть якби позичальниця повідомила іпотекодержателю ті самі адреси, які він уже знав, то це б не вплинуло на можливість повернення листів із відмітками «за закінченням терміну зберігання» й «адресат відсутній за вказаною адресою».

15. По-четверте, слід було врахувати і те, що іпотекодавець надсилав позичальниці повідомлення у червні та вересні 2020 року, а договір купівлі-продажу квартири уклав із покупцем аж 18 листопада 2021 року, тобто більш як через рік після невдалих спроб вручити повідомлення, передбачене статтею 35 Закону № 898-ІV. За таких обставин не виглядає, що й іпотекодавець повівся добросовісно. Достеменно знаючи, що позичальниця не отримала два листи у 2020 році, але не маючи інформації про реальні причини (формальними були відсутність за однією адресою із трьох і закінчення терміну зберігання листів поштовим відділенням), правильним було би надіслати означене повідомлення ще раз.

ІІІ. ВИСНОВОК

16. Вважаю, що Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у частині вимоги позичальниці про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири мав залишити оскаржені судові рішення без змін.

Суддя Д. А. Гудима