Постанова від 22 липня 2025 р. у справі №757/44165/21-ц — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

____________________________________

Справа № 757/44165/21-ц

Апеляційне провадження

№ 22-ц/824/1814/2025

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 липня 2025 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Ящук Т.І.

при секретарі Кононовій Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» на рішення Печерського районного суду міста Києва від 2 квітня 2024 року (суддя Григоренко І.В.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо», третя особа: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіна Юлія Володимирівна, Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

установив:

у серпні 2021 року позивачка звернулась до суду з позовом, у якому просила скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 6 березня 2019 року, індексний номер 45846434, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» та поновити реєстраційний запис про право власності на зазначену квартиру за нею.

Мотивуючи позовні вимоги, позивачка зазначала, що 27 травня 2011 року між нею та ПАТ «Дельта Банк» був укладений кредитний договір № К-3911011, строком на 5 років, сума кредиту відповідно до п. 1.1. договору - 1 600 000грн. Цього ж дня, між нею та ПАТ «Дельта Банк» був укладений іпотечний договір, відповідно до якого на забезпечення виконання основного зобов`язання вона передала в іпотеку іпотекодержателю належне їй на праві власності майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 . У подальшому ПАТ «Дельта Банк» відступило своє право вимоги за кредитним договором ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо», не повідомивши про це позичальника.

Позивачка зазначала, що 6 березня 2019 року ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» звернулось до державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. із заявою про державну реєстрацію та набуло право власності на спірну квартиру.

Позивачка вважала, що державний реєстратор не перевірила повноту поданих їй документів, так як матеріали реєстраційної справи № 1780741680000 містять квитанцію та опис вкладення цінного листа, яким направлялася вимога про усунення порушень виконання зобов`язання, яка нею не отримувалася.

Позивачка зазначала, що така вимога направлялась їй лише один раз, хоча для

законності державної реєстрації права власності такий лист мав би направлятись двічі, з періодичністю не менше як один місяць. Крім цього, серед документів, що містяться в реєстраційній справі, відсутня довідка про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Позивачка вважала, що дії державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. є протиправними, а рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на предмет іпотеки таким, що підлягає скасуванню, оскільки у державного реєстратора не було правових підстав для здійснення державної реєстрації права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо», оскільки будь-яких вимог від відповідача вона не отримувала.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 2 квітня 2024 року позов задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Юлії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 6 березня 2019 року з індексним номером 45846434 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо». В іншій частині позову відмовлено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» на користь ОСОБА_1 908грн у відшкодування витрат по сплаті судового збору.

У поданій апеляційній скарзі представник ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» - адвокат Софіщенко В.А. просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Представник відповідача вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку», при цьому суд першої інстанції не надав належної правової оцінки наданим стороною відповідача доказам.

Також, представник відповідача зазначає, що позовна заява у даній справі була обґрунтована порушеннями пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з підстав відсутності доказів направлення позивачці повідомлення відповідно до вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку», однак суд першої інстанції, в порушення принципу диспозитивності, вийшов за межі підстав позову, самовільно обравши правові підстави та змінивши їх у непередбачений процесуальним законом спосіб, що у свою чергу вплинуло на законність прийнятого рішення.

Представник відповідача зазначає, що за умовами договору № 2019-03-04/К/0.1 від 4 березня 2019 року, що був укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» та ТОВ «Пальчинська та партнери», був виготовлений звіт з незалежної оцінки об`єкта іпотеки від 4 березня 2019 року, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Проте, зазначений звіт не міг бути наданий суду першої інстанції з об`єктивних підстав, оскільки згідно наказу ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» № 24/02/2022 від 24 лютого 2022 року на період дії воєнного стану, до повної стабілізації військових дій, оригінали документів товариства були вивезені до міста Ужгород та 26 лютого 2022 року передані на зберігання адвокату Пітуху В.І. Усі документи передавались без їх детального опису, тому відшукання звіту з незалежної оцінки об`єкта (предмету іпотеки) від 4 березня 2019 року потребувало значного часу. Зазначений звіт було

повернуто ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» за актом приймання-передачі лише 25 червня 2024 року.

Також, представник відповідача вважає, що станом на момент проведення державної реєстрації, звіт про оцінку майна не був обов`язковим документом для проведення державної реєстрації згідно Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року. Натомість, проведення оцінки є необхідним за умовами укладеного 27 травня 2011 року іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим № 2361, вимоги якого було дотримано відповідачем, оскільки звіт від 4 березня 2019 року надавався державному реєстратору КП «Реєстратор» Нікітіній Ю.В., при цьому оригінал звіту був повернутий відповідачу, що відповідає положенням частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Представник відповідача посилається на те, що суд першої інстанції не надав належної правової оцінки доказам, які були надані стороною відповідача на підтвердження того, що іпотекодержателем було належним чином та різними вимогами протягом тривалого часу повідомлено позивачку про порушення зобов`язання на адресу, яка вказана у договорах, а саме: АДРЕСА_2 . Таким чином, неотримання вимоги не є порушенням процедури звернення стягнення на майно, оскільки воно сталось внаслідок недбалості та недобропорядності позивачки, яка в порушення умов іпотечного договору, не повідомила про зміну місця проживання. Крім цього, в порушення умов договору іпотеки, позивачка, без попередження відповідача, як іпотекодержателя, здала спірну квартиру в оренду, отримуючи доходи від майна, однак не виконуючи свої зобов`язання за кредитним договором.

Відзив на апеляційну скаргу не подано.

Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіна Ю.В. про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлялася за наявною у матеріалах справи поштовою адресою, однак судові повістки-повідомлення тричі повернулись до апеляційного суду без вручення з відміткою листоноші «адресат відсутній за вказаною адресою» (с.с.66-68, 83-85, 100-102, т.2).

Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк», будучи належним чином повідомленим про день, час та місце апеляційного розгляду шляхом направлення судових повісток-повідомлень до електронного кабінету у підсистемі "Електронний суд" (с.с.63, 86, 103, т.2), у судові засідання 5 лютого 2025 року, 21 травня 2025 року та 23 липня 2025 року свого представника не направило.

Враховуючи вищевикладене, відповідно до положень ст. 372 ЦПК України, колегія суддів провела судовий розгляд у відсутність державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. та представника Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк».

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника відповідача - адвоката Дейка Є.А., який апеляційну скаргу підтримав і просив задовольнити, пояснення представника позивачки - адвоката Панькової З.Л., яка просила рішення суду залишити без змін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_1 була власницею квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу квартири від 5 червня 1998 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колісник І.Г. за реєстровим № 1025 та копією договору дарування 1/2 частини квартири від 21 листопада 2001 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського

нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим № 8843.

27 травня 2011року між ОСОБА_1 та ПАТ «Дельта Банк» був укладений кредитний договір № К-3911011, відповідно до умов якого ПАТ «Дельта Банк» надало ОСОБА_1 у тимчасове користування на умовах повернення, строковості, платності, забезпеченості та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 1 600 000грн з кінцевим терміном повернення заборгованості до 26 травня 2016 року.

Також 27 травня 2011 року між ПАТ «Дельта Банк» (далі - іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (далі - іпотекодавець) укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим № 2361, відповідно до умов якого іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору № К-3911011 від 27 травня 2011 року, передає, а іпотекодержатель приймає в наступну іпотеку в порядку та на умовах, визначених цим Договором, нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв. м, житловою площею 73,70 кв.м.

22 грудня 2016 року між ПАТ «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія «СІТІ ФІНАНС ГРУП» (далі -ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП») укладено договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським B.C. за реєстровим № 4418, відповідно до умов якого ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» набуло право вимоги до ОСОБА_1 за іпотечним договором від 27.05.2011, укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1

26 грудня 2016 року ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» направило на адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушеного зобов`язання, в якій вимагало сплатити заборгованість за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011, яка станом на 22.12.2016 становила 22 699 626,22 грн.

5 березня 2019 року між ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» (далі - первісний іпотекодержатель) та ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» (далі - новий іпотекодержатель) укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Апатенко М.А. за реєстровим № 356, відповідно до умов якого у зв`язку із укладенням між первісним та новим іпотекодержателем Договору про відступлення права вимоги від 05.03.2019 за кредитним договором № К-3911011 від 27.05.2011, відповідно до якого первісний іпотекодержатель відступив новому іпотекодержателю всі права вимоги за кредитним договором разом з усіма додатковими угодами (договорами) до нього, укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 , первісний іпотекодержатель відступає, а новий іпотекодержатель набуває прав первісного іпотекодержателя, належних первісному іпотекодержателю згідно з іпотечним договором від 27.05.2011.

5 березня 2019 року ТОВ «ФК «СІТІ ФІНАНС ГРУП» направило на адресу ОСОБА_1 повідомлення про відступлення права вимоги.

6 березня 2019 року ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» звернулось до Державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. із заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 158726141 від 06.03.2019, рішенням Державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.03.2019 з індексним номером 45846434 зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо».

Підставою для проведення реєстрації зазначено: договір про відступлення права

вимоги за іпотечним договором № 4418, виданий 22 грудня 2016 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Войтовський В.С.; договір про відступлення прав за іпотечним договором № 356, виданий 5 березня 2019 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Апатенко М .А.; іпотечний договір, дублікат, серія та номер: 2385, виданий 10 березня 2017 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що іпотекодержателем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження належного виконання вимог статей 35, 38 Закону України "Про іпотеку", у тому числі доказів направлення і отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень договору, що свідчить про порушення законодавчої вимоги щодо належного повідомлення іпотекодавця. Суд також дійшов висновку, що при реєстрації права власності на іпотечне майно іпотекодержателем не надано державному реєстратору звіт про оцінку нерухомого майна.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про поновлення реєстраційного запису про право власності позивачки на спірну квартиру, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні правові підстави для задоволення цих вимог, оскільки при внесенні до Державного реєстру прав запису про скасування державної реєстрації прав за відповідачем, державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав, а також поновлює записи про речові права на нерухоме майно, які існували до проведення державної реєстрації прав.

Рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог позивачкою не оскаржується, а апеляційна скарга не містить доводів незаконності рішення суду в цій частині, тому відповідно до положень частини 1 статті 367 ЦПК України апеляційний суд рішення суду в цій частині не переглядає.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд зазначає про наступне.

Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною 1 статті 7 Закону України «Про іпотеку» визначено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку», у редакції на час виникнення спірних правовідносин, передбачає, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову

вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначено, «що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково

повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.»

Пунктом 7.1. іпотечного договору від 27 травня 2011 року сторони визначили, що іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку (терміну) виконання зобов`язань, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладенні цього договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у випадку не виконання та/або неналежного виконання зобов`язань за кредитним договором та цим договором, а також у інших випадках, передбачених кредитним договором, цим договором та чинним законодавством.

Відповідно до пункту 7.2. іпотечного договору, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку" та умовами цього договору; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку" та умовами цього договору.

Пунктом 7.4. іпотечного договору сторони домовилися про те, що іпотекодержа-

тель має право звернути стягнення на майно, згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку, на підставі цього договору, шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання згідно з цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наступних умов, зокрема, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки набуття.

В пункті 10.3. іпотечного договору сторони передбачили, що будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках цього договору, повинні бути здійснені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу сторін.

У пункті 11 договору адреса ОСОБА_1 зазначена: АДРЕСА_2 .

Отже, сторони іпотечного договору досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

З матеріалів справи убачається, що у підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 10.3. іпотечного договору від 27 травня 2011 року ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» надало суду копію вимоги про усунення порушеного зобов`язання, яка датована 26 грудня 2016 року та складена ТОВ «Фінансова компанія «Сіті Фінанс Груп», згідно якої кредитор вимагав від позивачки виконати порушене зобов`язання за кредитним договором та сплатити заборгованість у розмірі 23 699 626,22грн протягом 30 днів з дня отримання вимоги. Також у вимозі зазначено, що у разі невиконання вимоги про усунення порушення по кредитному договору, товариство вправі прийняти рішення про звернення стягнення на майно, передане в іпотеку, в рахунок погашення існуючої заборгованості в позасудовому порядку на підставі положень договору іпотеки або шляхом звернення до суду.

Вказана вимога направлена ОСОБА_1 на адресу спірної квартири цінним листом з описом вкладення, однак поштове повідомлення повернулося без вручення з відміткою поштового відділення "за закінченням встановленого строку зберігання", що підтверджується копією конверту (с.с.98-101 т.1).

Натомість, з копії опису вкладення у лист від 26 грудня 2016 року вбачається, що вимогу направлено цінним листом, а не рекомендованим, як сторони погодили у пункті 10.3. іпотечного договору.

Аналогічна вимога була направлена ОСОБА_1 ТОВ «ФК «Сіті Фінанс Груп» 20 липня 2017 року також цінним листом, проте суду не було надано відомостей про її отримання або повернення (с.с.103-105 т.1).

Доводи апеляційної скарги, що суд першої інстанції не надав належної правової оцінки доказам, які були надані стороною відповідача на підтвердження того, що іпотекодержателем належним чином та різними вимогами протягом тривалого часу повідомлено позивачку про порушення зобов`язання, колегія суддів вважає правомірними, так як відповідачем було надано суду копію вимоги про усунення порушеного зобов`язання № 22/12-17 від 26 грудня 2016 року та докази її направлення цінним листом з описом вкладення (с.с.98-101 т.1), а також копію вимоги № 22/15-49 від 20 липня 2017 року та копії описів вкладень у цінний лист, які підтверджують направлення даної вимоги 21.07.2017, 29.08.2017 та 21.11.2017 (с.с.103-107 т.1) і вказані докази судом першої інстанції оцінені не були.

Проте, з наданих доказів вбачається, що вимоги були направлені на адресу

позивачки цінними листами, а не рекомендованими листами, як сторони погодили у пункті 10.3. іпотечного договору. При цьому, не надано зворотних поштових повідомлень, які підтверджують отримання позивачкою вимоги від 20 липня 2017 року чи не отримання з певних підстав.

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку».

За таких обставин, апеляційний суд вважає, що відповідач не виконав у спосіб, передбачений іпотечним договором, вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» про необхідність усунення порушення основного зобов`язання.

Крім того, у направлених позивачці вимогах про усунення порушення основного зобов`язання, кредитор не повідомив її про прийняте рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, зокрема, шляхом набуття предмета іпотеки у власність.

Апеляційний суд звертає увагу, що відповідачем рішення про придбання предмета іпотеки у власність іпотекодержателя було прийнято 6 березня 2019 року, тобто у день проведення державної реєстрації, і суду не було надано доказів направлення цього рішення іпотекодавцю ОСОБА_1 .

Таким чином, хоча судом першої інстанції і не було взято до уваги вище вказані докази, які на думку відповідача підтверджують належне повідомлення позивачки про усунення порушень зобов`язання, колегія суддів вважає, що вказана обставина не може бути підставою для скасування рішення суду та відмови у задоволенні позову з причин, зазначених вище.

Крім цього, апеляційний суд звертає увагу на порушення вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» при здійсненні відповідачем реєстрації права власності на предмет іпотеки.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» врегульовані питання передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент вчинення реєстрації).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (частина друга статті 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент здійснення реєстрації).

Частина 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це

офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Хоча посилання у апеляційній скарзі на Порядок № 868 від 17 жовтня 2013 року є помилковим, оскільки спірна державна реєстрація була проведена 6 березня 2019 року, коли діяв Порядок № 1127, проте Порядок № 1127 дійсно не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Разом з цим, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зазначено, що «виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.»

Крім того, необхідність визначення вартості предмета іпотеки на момент звернення на нього стягнення іпотекодержателем передбачена і пунктом 7.4. іпотечного договору.

Матеріали справи не містять доказів, що відповідачем здійснювалася оцінка предмета іпотеки на день звернення стягнення на предмет іпотеки і така оцінка надавалася державному реєстратору.

Посилання представника відповідача в апеляційній скарзі на те, що звіт з незалежної оцінки об`єкта іпотеки був виготовлений 4 березня 2019 року, проте, не міг бути наданий суду першої інстанції з об`єктивних підстав, так як всі документи товариства у зв`язку із введенням воєнного стану були вивезені до міста Ужгород і звіт був повернутий товариству лише 25 червня 2024 року, не є підставою для скасування рішення суду та відмови у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до частини другої - четвертої статті 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За змістом статті 83 ЦПК України сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.

Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.

З матеріалів справи вбачається, що ухвалою судді Печерського районного суду міста Києва від 18 серпня 2021 року відкрито провадження у даній справі, призначене підготовче засідання на 24 лютого 2022 року, встановлено відповідачу строк у п`ятнадцять днів з дня вручення копії ухвали для подання відзиву на позовну заяву і всіх

письмових доказів. Судова повістка на адресу відповідача направлена судом 7 жовтня 2021 року.

Відзив на позовну заяву відповідачем подано не було.

Ухвалою суду від 21 вересня 2022 року закрито підготовче провадження та призначений судовий розгляд справи на 9 листопада 2022 року.

2 листопада 2022 року відповідач направив до суду письмові пояснення на позовну заяву, у яких не зазначив про наявність звіту з незалежної оцінки об`єкта іпотеки від 4 березня 2019 року та про неможливість надання його суду з об`єктивних причин, хоча копії інших документів, пов`язаних з даною справою, були додані до письмових пояснень.

Розгляд справи судом завершено у судовому засіданні 2 квітня 2024 року, однак, представником відповідача не було заявлено про наявність доказів про здійснення оцінки предмета іпотеки на час проведення державної реєстрації та про надання звіту про оцінку державному реєстратору.

За правилами частин 1, 3 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

У постанові Верховного Суду від 3 травня 2022 року у справі № 363/4124/15 зазначено, «що відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (частина друга). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя).

Аналіз зазначених положень процесуального законодавства дає підстави для висновку, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від особи, яка подає такий доказ, тягар доведення яких покладений на учасника справи.»

До апеляційної скарги доданий звіт незалежної оцінки від 4 березня 2019 року про вартість квартири АДРЕСА_1 , однак клопотання про прийняття нових доказів на стадії апеляційного перегляду справи заявлено не було.

Під час апеляційного розгляду представником відповідача також клопотання про прийняття нових доказів заявлено не було.

Виходячи з вищевикладеного, апеляційний суд вважає, що правових підстав для прийняття нових доказів на стадії апеляційного перегляду справи не встановлено.

Також під час судового розгляду не було надано належних доказів у підтвердження доводів представника відповідача, що звіт від 4 березня 2019 року надавався державному реєстратору КП «Реєстратор» Нікітіній Ю.В., а внутрішній опис документів реєстраційної справи № 1780741680000 не містить відомостей про звіт оцінки предмета іпотеки.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції в порушення принципу диспозитивності, вийшов за межі підстав позову, самовільно обравши правові підстави та змінивши їх у непередбачений процесуальним законом спосіб, що у свою чергу вплинуло на законність прийнятого рішення, так як позовна заява була

обґрунтована порушеннями пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з підстав відсутності доказів направлення позивачці повідомлення відповідно до вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку», колегія суддів вважає безпідставними.

У позовній заяві позивачка зазначала, що у реєстраційній справі відсутні відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Отже, суд першої інстанції розглянув справу у межах заявлених позовних вимог та їх підстав.

Доводи апеляційної скарги, що в порушенням умов іпотечного договору позивачка без згоди іпотекодержателя здала спірну квартиру в оренду та отримуючи від цього дохід, не виконувала свої зобов'язання за кредитним договором, не є підставою для скасування рішення суду та відмови у задоволенні позовних вимог, оскільки дотримання іпотекодавцем умов кредитного та іпотечного договорів не є предметом розгляду у даній справі.

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи, суд правильно застосував норми матеріального права та не допустив порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, тому правові підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду відсутні.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381- 383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» залишщити без задоволення, рішення Печерського районного суду міста Києва від 2 квітня 2024 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 7 жовтня 2026 року.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.І. Ящук