Постанова від 06 жовтня 2026 р. у справі №908/38/26 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2026 року

м. Київ

cправа № 908/38/26

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,

за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.07.2026, додаткову постанову цього ж суду від 12.08.2026 (Джепа Ю. А. - головуюча, Соп`яненко О. Ю., Фещенко Ю. В.), рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 і додаткове рішення цього ж суду від 28.05.2026 (суддя Педорич С. І.) у справі

за позовом Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області

про стягнення орендної плати, розірвання договору та повернення земельної ділянки.

(у судовому засідання оголошувалась перерва з 30.09.2026 до 07.10.2026)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

1. Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області (далі - Позивач, Сільрада) звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" (далі - Відповідач, Агрофірма), в якому просила:

- стягнути з Відповідача 13 977,70 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га;

- розірвати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) пасовища) від 03.10.2018, укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (далі - Запорізька РДА) та Агрофірмою (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 13.12.2018);

- зобов`язати Агрофірму повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га.

2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Сільрада стверджувала про те, що у спірних правовідносинах Агрофірма сплачувала орендну плату без урахування чинної нормативної грошової оцінки (далі - НГО) орендованої земельної ділянки, у зв`язку із чим, починаючи з 2019 року постійно недоплачувала частину орендних платежів до місцевого бюджету, чим допустила істотне порушення умов договору оренди землі, що в свою чергу є підставою для розірвання цього правочину та припинення орендних правовідносин між сторонами.

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

3. Розглядаючи заявлений позов, місцевий суд встановив, а суд апеляційної інстанції перевірив, що 03.10.2018 Запорізька РДА та Агрофірма уклали договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, із земель колишнього КСП "Степне" невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - пасовища, розташованої на території Сільради за межами населеного пункту, строком на 14 років (далі - спірна земельна ділянка).

4. Право оренди належним чином зареєстровано за Агрофірмою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 28372795).

5. 13.12.2018 Запорізька РДА та Агрофірма уклали додаткову угоду до Договору, якою строк цього договору збільшили до 49 років.

6. В силу законодавчих змін після 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок стали виключно сільські, селищні, міські ради, а тому починаючи з вказаної дати прав орендодавця за Договором набула Сільрада.

7. Згідно з пунктами 4.1. - 4.4. Договору:

"4.1. За користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю оренду плату у грошовій безготівковій формі.

4.2. Річний розмір орендної плати становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 17,9650 га за кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 складає 8211,07 грн (вісім тисяч двісті одинадцять гривні 07 копійок).

4.3. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

4.4. Виплата орендної плати проводиться за перший рік - у п`ятиденний строк після підписання договору оренди, його державної реєстрації та подачі до податкового органу; починаючи з наступного року - відповідно до Податкового кодексу України на рахунок Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця в рівних частинах від загальної суми на рахунок: 33213812008139, одержувач: УК у Запоріз.р-ні/Степненська/18010600, банк Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, ЄДРПОУ 38025393 код платежу 18010600".

8. Відповідно до витягу № НВ-9989444962025 із технічної документації з НГО земельних ділянок від 12.12.2025 НГО спірної земельної ділянки складає 115 613,67 грн.

9. Згідно із листом ГУ ДПС у Запорізькій області від 06.08.2025 № 7510/5/08-01-04-07-07 у спірному періоді Агрофірма нараховувала в податкових деклараціях та сплачувала орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 в наступних розмірах: у 2025 році - 11 598,51 грн; у 2024 році - 10 355,82 грн; у 2023 році - 9 853,30 грн; у 2022 році - 9 853,30 грн; у 2021 році - 9 853,30 грн; у 2020 році - 9 853,30 грн; у 2019 році - 9 853,30 грн.

10. За розрахунком Сільради, здійсненим за НГО спірної земельної ділянки, зазначеною у витязі № НВ-9989444962025 із технічної документації від 12.12.2025, заборгованість Агрофірми з орендної плати за користування цієї ділянкою становить 13 977,70 грн, зокрема, у 2025 році - 2 275,13 грн; у 2024 році - 2 032,62 грн; у 2023 році - 1 933,99 грн; у 2022 році - 1 933,99 грн; у 2021 році - 1 933,99 грн; у 2020 році - 1 933,99 грн; у 2019 році - 1 933,99 грн.

11. Посилаючись на вказані обставини, Сільрада наполягала, що вказана систематична неповна сплата Агрофірмою орендної плати є істотним порушенням умов Договору та, відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), є підставою для його дострокового розірвання і повернення земельної ділянки.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

12. Господарський суд Запорізької області рішенням від 14.05.2026 позов Сільради задовольнив частково. Стягнув з Відповідача на користь Позивача 13 977,70 грн несплаченої орендної плати за Договором. В задоволенні іншої частини вимог відмовив.

13. Рішення мотивував такими аргументами і обставинами.

13.1. Незважаючи на те, що спірна земельна ділянка належить до невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв), її титульним володільцем є орган місцевого самоврядування, а тому правове регулювання виконання Договору оренди цієї ділянки (зокрема сплати орендної плати), а також його розірвання на вимогу однієї зі сторін є тотожним і з правовим регулюванням, встановленим для земель державної чи комунальної власності.

13.2. НГО є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна НГО є підставою для перегляду такого розміру.

13.3. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (далі - ПК України) нового розміру НГО земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

13.4. Таким чином, у зв`язку з введенням з 01.01.2019 загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель сільськогосподарського призначення, з цієї ж дати автоматично змінилися права та обов`язки (в частині розміру орендної плати) сторін Договору, а тому Агрофірма зобов`язана була вносити орендну плату з урахуванням нової НГО без внесення змін у сам Договір, однак цього безпідставно не робила.

13.5. Перевіривши здійснений Позивачем розрахунок недоплаченої Відповідачем за спірний період орендної плати, місцевий суд дійшов висновку про його правильність, а тому, відповідно, констатував обґрунтованість позовних вимог про стягнення з Агрофірми на користь Сільради заборгованості у розмірі 13 977,70 грн та задовольнив ці вимоги.

13.6. Водночас, оцінюючи істотність порушення Агрофірмою Договору, суд дійшов висновку, що в даному випадку хоча і мало місце систематичне порушення цього договору, однак розмір заборгованості, як в гривнях, так і процентах по відношенню до повної орендної плати, з урахуванням критеріїв розумності та справедливості свідчать про відсутність підстав для висновку про істотність такого порушення. При цьому суд взяв до уваги зацікавленість Відповідача у збереженні Договору, а також те, що спірна земельна ділянка має цільове призначення - пасовища, тому є невід`ємною та критично важливою частиною виробничого циклу Агрофірми.

13.7. За цим суд виснував, що такий спосіб захисту як стягнення заборгованості за Договором буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право Позивача як орендодавця та зберігатиме Договір, виходячи з балансу інтересів обох сторін. У задоволенні ж позовних вимог про розірвання Договору та про зобов`язання Відповідача повернути спірну земельну ділянку місцевий суд ухвалив відмовити.

14. 28.05.2026 Господарський суд Запорізької області ухвалив додаткове рішення, яким заяву Сільради про стягнення витрат на професійну правничу допомогу у цій справі задовольнив частково. Стягнув з Відповідача на користь Позивача 13 000 грн вказаних витрат. В задоволенні іншої частини вимог заяви відмовив.

15. За наслідками апеляційного перегляду цієї справи Центральний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 23.07.2026, якою рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 і додаткове рішення цього ж суду від 28.05.2026 залишив без змін.

16. Постанову мотивував такими аргументами і обставинами.

16.1. На відміну від суду першої інстанції, апеляційний суд не висновував про тотожність правового регулювання виконання договорів оренди невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) та договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності.

16.2. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що хоча невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки й не є землями державної або комунальної власності, однак це не означає, що сторони договору можуть довільно визначати розмір орендної плати щодо таких договорів всупереч погодженій у них формулі.

16.3. Відповідно до умов Договору розмір орендної плати встановлено на рівні 12 % від НГО земельної ділянки. Отже у спірних правовідносинах сторони погодили не фіксовану грошову суму орендної плати, а спосіб її визначення, що складається з двох величин: незмінної договірної ставки у розмірі 12 % та змінної величини - НГО земельної ділянки.

16.4. Тому, врахувавши, зокрема вже наведений висновок Великої Палати Верховного Суду із постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, апеляційний суд вказав, що з 01.01.2019, тобто після набрання чинності загальнонаціональною НГО земель сільськогосподарського призначення, розмір орендної плати за Договором, визначений у відсотковому співвідношенні до НГО, підлягав автоматичному обчисленню із застосуванням чинного показника НГО без необхідності внесення сторонами змін до цього договору або укладення додаткової угоди щодо нового грошового розміру орендної плати.

16.5. З таких міркувань, апеляційний суд підтримав рішення місцевого суду в частині задоволених позовних вимог. Підстав для зміни рішення не вбачав.

16.6. Інші ж висновки суду першої інстанції (щодо розрахунку позовних вимог, істотності порушення умов Договору та ін.) суд апеляційної інстанції вважав цілковито обґрунтованими, а тому у цій частині з ними повністю погодився.

16.7. Апеляційний суд визнав правомірними й висновки місцевого суду в частині розподілу судових витрат на професійну правничу допомогу. Як наслідок, додаткове рішення місцевого суду, за наслідками апеляційного провадження також залишив без змін.

17. 12.08.2026 Центральний апеляційний господарський суд ухвалив додаткову постанову, якою відмовив у задоволенні заяв як Сільради, так і Агрофірми про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.

Касаційна скарга

18. Не погодившись із судовими рішеннями, Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про повну відмову у позові, відмову Позивачеві у відшкодуванні витрат на професійну правничу допомогу та про новий розподіл таких витрат на свою користь.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

19. Підставами касаційного оскарження скаржник визначив підстави, передбачені у пунктах 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

20. Обґрунтовуючи наявність вказаних підстав касаційного оскарження узагальнено зазначає про те, що:

20.1. суди неправильно застосували приписи статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 271, 288, 289 ПК України, статей 629, 632 ЦК України;

20.2. суди не врахували висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 28.10.2020 у справі № 923/965/19 та від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19 щодо особливого статусу невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв); у цій частині наполягає, що визнавши, що спірна земельна ділянка не належить до державної чи комунальної власності, суди неправомірно поширили на неї відповідний податковий режим орендної плати;

20.3. відсутній висновок Верховного Суду щодо такого питання: "Чи допускається застосування до договору оренди невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв), які не є землями державної або комунальної власності, імперативних положень ПК України та правового висновку Великої Палати Верховного Суду про автоматичну зміну орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності внаслідок зміни НГО, якщо чинний договір оренди визначає НГО, процентну ставку і грошовий розмір орендної плати, передбачає її індексацію та встановлює окремий погоджувальний порядок перегляду орендної плати у випадку зміни НГО?"; у цій частині наголошує, що у пункті 4.6 Договору сторони домовились про те, що зміна НГО є підставою для перегляду плати за згодою сторін, а не автоматичною зміною її розміру. Такої згоди й додаткової угоди у спірних правовідносинах не було. Агрофірма сплачувала плату за чинними умовами Договору з індексацією, отже, заявленої недоплати та порушення умов Договору у даному випадку взагалі немає;

20.4. суди не дослідили умови Договору в сукупності та не перевірили застосовність НГО з витягу від 12.12.2025 до попередніх років. Посиланням на ненадання Відповідачем альтернативних витягів суди фактично переклали на нього тягар доказування боргу.

Узагальнені доводи інших учасників справи

21. Інші учасники справи своїм правом на подання відзивів на касаційну скаргу не скористалися.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

22. Касаційне провадження у цій справі Верховний Суд відкрив з підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 3 і 4 частини другої статті 287 ГПК України, про що 02.09.2026 постановив відповідну ухвалу.

23. Відповідно до частин першої, другої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

24. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

25. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представника Відповідача (Сердюк Р. В.), дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права і вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з таких міркувань.

26. Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

27. За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

28. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

29. У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

30. Частинами першою та третьою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

31. У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

32. Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

33. Відповідно до частини першої статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

34. Згідно із частинами першою - третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

35. Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

36. Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (частини перша та друга статті 648 ЦК України).

37. Відповідно до частин першої - другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

38. Згідно із частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

39. У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

40. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

41. У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

42. За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

43. Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

44. Згідно із частиною другою статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

45. Частиною третьою статті 22 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

46. За змістом частини четвертої статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

47. У постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

48. В свою чергу, згідно з пунктом "а" частини першої статті 17 ЗК України до повноважень місцевих державних адміністрацій у галузі земельних відносин належить, зокрема розпорядження землями державної власності в межах, визначених цим Кодексом.

49. Складовою реформування земельних відносин, що триває в Україні, є роздержавлення земель, тобто передача останніх із державної та комунальної власності у приватну власність. Землі сільськогосподарського призначення можуть передаватися з державної у приватну власність різними способами, які залежать від організаційно-правової форми сільськогосподарських підприємств, які виступають землекористувачами.

50. Положення щодо паювання земель сільськогосподарського призначення містить, зокрема Указ Президента України від 08.08.1995 № 720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям", пунктом 1 якого визначено, що паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані у колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

51. Організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, особливості розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) регламентовано Законом України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

52. Статтею 13 вказаного Закону (в редакції, чинній на момент укладення Договору) передбачено, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

53. Отже, реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності.

54. Аналізуючи вищенаведені приписи законодавства, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17 дійшла висновку про те, що нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.

55. Вказаний висновок Верховний Суд врахував у постановах від 28.10.2020 у справі № 923/965/19 та від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

56. Таким чином, виходячи з того, що нерозподілені частки (паї) землями державної чи комунальної власності не являються, а подібних норм, які б імперативно регулювали розмір, форму та порядок внесення орендної плати за такі землі при розпорядженні ними органом місцевого самоврядування в порядку статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" чинне законодавство не містить, обґрунтованими є доводи касаційної скарги про помилковість висновків судів попередніх інстанцій в частині поширення на спірні правовідносини відповідного податкового режиму орендної плати, встановленого для державних та комунальних земельних ділянок.

57. Верховний Суд наголошує, що саме по собі укладення договору оренди землі органом місцевого самоврядування не змінює його цивільно-правової природи. Водночас обсяг імперативного регулювання умов такого договору залежить від правового режиму земельної ділянки. Для земель державної та комунальної власності закон установлює спеціальні правила, зокрема щодо визначення орендної плати та нормативної грошової оцінки. Однак, такі правила не можуть автоматично поширюватися на земельні ділянки, які не належать до державної чи комунальної власності, якщо закон прямо цього не передбачає.

58. В свою чергу віднесення власників земельних часток (паїв) до платників земельного податку згідно з ПК України не свідчить про поширення на орендаря невитребуваної земельної ділянки порядку визначення орендної плати, встановленого цим Кодексом для земель державної та комунальної власності. Податковий обов`язок власника паю та обов`язок орендаря сплачувати плату за договором мають різних платників і різні правові підстави. Звідси колегія суддів висновує, що питання зміни розміру спірної договірної плати вирішується за умовами договору та регулюється ЦК України і Законом України "Про оренду землі".

59. За цим на питання, яке скаржник ставить перед Верховним Судом у касаційній скарзі в порядку пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, колегія суддів відповідає негативно.

60. Так, одним із ключових проявів приватноправової автономії є свобода договору, відповідно до якої сторони на власний розсуд, у межах закону, визначають зміст своїх прав та обов`язків. Погоджені сторонами умови договору набувають характеру обов`язкових правил їхньої поведінки та є індивідуальним регулятором відповідних правовідносин. З огляду на приписи статей 525, 526, 627-629, 651 ЦК України одна зі сторін не вправі на власний розсуд змінити погоджені умови зобов`язання, якщо право на таку односторонню зміну прямо не встановлено законом або договором. Обставина, яку сторони визначили лише як підставу для перегляду певної умови договору, сама по собі не змінює такої умови: її зміна потребує реалізації погодженого сторонами механізму та досягнення згоди, а у випадках, установлених законом або договором, - відповідного рішення суду.

61. Отже, виникнення передбаченої договором підстави для перегляду розміру платежу не є тотожним автоматичній зміні його розміру. До зміни умов договору в установленому порядку зобов`язання підлягає виконанню на раніше погоджених умовах.

62. Як вже зазначалося, відповідно до умов укладеного між сторонами Договору, річний розмір орендної плати становить 12% від НГО спірної земельної ділянки і складає 8 211,07 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

63. Суди попередніх інстанцій не встановили, що Договір містить положення про автоматичний перерахунок розміру орендної плати за земельну ділянку у зв`язку із зміною НГО, в той час як саме по собі визначення орендної плати у відсотковому співвідношенні до НГО земельної ділянки не свідчить про погодження сторонами автоматичного перерахунку такого платежу в разі зміни згаданої оцінки.

64. При цьому, як вбачається з встановлених обставин цієї справи в ході виконання Договору Агрофірма взятих на себе зобов`язань щодо внесення орендної плати в узгодженому сторонами розмірі та її індексації не порушувала, спору у цій частині між сторонами немає. Водночас, як також встановили суди, змін у Договір, в передбачений цим правочином спосіб, зокрема й у зв`язку із встановленням нової НГО, сторони не вносили, а виходячи з наведених норм матеріального права та висновків суду касаційної інстанції щодо них, законодавчо обов`язку щодо автоматичного застосування нового розміру НГО при розрахунку орендної плати за користування нерозподіленими (невитребуваними) частками (паями) не встановлено.

65. За таких обставин, обґрунтованими є доводи касаційної скарги про те, що у спірних орендних правовідносинах Орендар взяті на себе зобов`язання щодо повноти внесення орендної плати належним чином виконував, умов Договору не порушував, що в свою чергу повністю спростовувало наведені Сільрадою підстави позову, і відповідно, було підставою для відмови у задоволенні заявлених позовних вимог повністю.

66. Врахування ж судами попередніх інстанцій у цій частині висновків Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 та від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 щодо автоматичного перерахунку розміру орендної плати у зв`язку із зміною НГО є помилковим, адже стосуються такі висновки договорів оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, а отже не підлягають застосуванню до спірних правовідносин у частині автоматичної зміни орендної плати.

67. Ураховуючи наведене, колегія суддів констатує, що в ході здійснення касаційного провадження у цій справі, заявлені у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження судових рішень (пункти 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України) знайшли своє підтвердження. Скаржник довів, що при розгляді цієї справи суди попередніх інстанцій допустили неправильне застосування норм матеріального права та внаслідок цього в частині задоволення позовної вимоги ухвалили неправомірні рішення, а в частині відмови - навели неправильні мотиви.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

68. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

69. Відповідно до частин першої, третьої статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

70. З огляду на викладені у цій постанові висновки, керуючись наведеними приписами ГПК України, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, скасування оскаржених рішення та постанови судів попередніх інстанцій в частині задоволення позовної вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову в позові. У частині ж відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання Договору та повернення земельної ділянки зазначені судові рішення підлягають залишенню без змін, однак з урахуванням мотивів наведених у цій постанові.

71. Також скасуванню підлягають похідні додаткове рішення і додаткова постанова судів попередніх інстанцій щодо розподілу судових витрат із здійсненням їх нового розподілу.

Витрати на професійну правничу допомогу

72. Частина чотирнадцята статті 129 ГПК України приписує, що якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

73. Виконуючи означене положення, колегія суддів зазначає, що з матеріалів цієї справи вбачається, що 27.07.2026 Агрофірма подала до апеляційного суду заяву про ухвалення додаткового рішення про розподіл судових витрат.

74. У вказаній заяві Відповідач зазначив, що під час апеляційного розгляду справи до закінчення судових дебатів він заявив про намір стягнути з Позивача судові витрати та повідомив суд про подання доказів їх остаточного розміру протягом п`яти днів після ухвалення відповідної постанови. Попередній розрахунок витрат наведений в апеляційній скарзі та у відзиві на апеляційні скарги Позивача, а остаточний розмір судових витрат становить 49 900,80 грн, з яких 39 000,00 грн витрати на професійну правничу допомогу, а 10 900,80 грн судовий збір за подання апеляційної скарги.

75. На підтвердження понесених витрат Агрофірма подала витяг від 27.07.2026 з договору про надання правничої допомоги № 491/237/18, акт прийому-передачі виконаних робіт від 27.07.2026 до вказаного договору, довідку про судовий збір та підтвердження обсягу наданих послуг виконаних робіт та їх вартість, які підлягають розподілу за результатами розгляду справи, ордер адвоката Сердюка Р. В. від 05.02.2024.

76. Відповідно до п. 1 договору № 491/237/18 за даним договором та наступними додатками адвокат (Сердюк Р. В.) прийняв на себе обов`язки по представництву, захисту та наданню інших видів правничої допомоги клієнту (Агрофірмі) в судах, правоохоронних органах, підприємствах усіх форм власності та перед фізичними особами, у зв`язку із вирішенням будь-яких правових та процесуальних питань, що стосуються клієнта у справі № 908/38/26 на стадії апеляційного провадження щодо земельної ділянки кад. № 2322188600:04:001:1183.

77. Згідно з п. п. 3, 4, 5 цього ж договору розмір гонорару адвоката остаточно визначений сторонами у суді апеляційної інстанції у фіксованому розмірі 49 900,80 грн, в тому числі 34 900,80 грн вказані у п. 16 апеляційної скарги від 03.06.2026 та 15 000,00 грн вказані у п. 17 відзиву на апеляційну скаргу від 21.07.2026. Факт надання адвокатом правничої допомоги клієнту підтверджується актом прийому-передачі виконаних робіт та довідкою про підтвердження обсягу наданих послуг.

78. В акті прийому-передачі виконаних робіт від 27.07.2026 сторони підтвердили узгоджену у договорі вартість робіт, отримання клієнтом усіх робіт за договором та додатками до нього та виконання відповідних робіт адвокатом. В довідці від 27.07.2026 сторони повторно підтвердили раніше узгоджені суми витрат.

79. Розглядаючи подану Відповідачем заяву, Верховний Суд виходить з того, що за змістом статті 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

80. Відповідно до частин першої та другої статті 126 ГПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

81. Разом із тим розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду (частина восьма статті 129 ГПК України).

82. Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (частина третя статті 126 ГПК України).

83. Водночас за змістом частини четвертої статті 126 ГПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

84. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частини п`ята та шоста статті 126 ГПК України).

85. У розумінні положень частин п`ятої та шостої статті 126 ГПК України зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони. Суд, ураховуючи принципи диспозитивності та змагальності, не має права вирішувати питання про зменшення суми судових витрат на професійну правову допомогу, що підлягають розподілу, з власної ініціативи.

86. Клопотання про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції, як і будь-яких заперечень проти заяви Відповідача про ухвалення додаткового рішення, матеріали цієї справи не містять.

87. Разом з тим, колегія суддів враховує, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити також з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (див. додаткову ухвалу Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03.12.2021 у справі № 927/237/20).

88. Такі самі критерії, як зазначено вище, застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

89. Зокрема, згідно з практикою Європейського суду з прав людини заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (див. рішення у справі "East/West Alliance Limited" проти України", заява № 19336/04).

90. Відповідно до частини п`ятої статті 129 ГПК України під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялись.

91. При цьому на предмет відповідності зазначеним критеріям суд має оцінювати поведінку/дії/бездіяльність обох сторін при вирішенні питання про розподіл судових витрат.

92. Випадки, за яких суд може відступити від загального правила розподілу судових витрат, унормованого частиною четвертою статті 129 ГПК України, також визначені положеннями частин шостої, сьомої та дев`ятої статті 129 цього Кодексу.

93. Отже, під час вирішення питання про розподіл судових витрат господарський суд за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на адвоката або з власної ініціативи, керуючись критеріями, що визначені частинами п`ятою - сьомою та дев`ятою статті 129 ГПК України, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу.

94. У вказаних висновках колегія суддів звертається до правової позиції, викладеної в постанові об`єднаної палати Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 03.10.2019 у справі № 922/445/19.

95. Відповідно до статті 19 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" видами адвокатської діяльності, зокрема, є: надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правовий супровід діяльності юридичних і фізичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування, держави; складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру; представництво інтересів фізичних і юридичних осіб у судах під час здійснення цивільного, господарського, адміністративного та конституційного судочинства, а також в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами.

96. Визначаючи розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації гонорару адвоката іншою стороною, суди мають виходити зі встановленого у самому договорі розміру та/або порядку обчислення таких витрат, що узгоджується з приписами статті 30 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність", враховуючи при цьому положення законодавства щодо критеріїв визначення розміру витрат на правничу допомогу (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21).

97. Не є обов`язковими для суду зобов`язання, які склалися між адвокатом та клієнтом у контексті вирішення питання про розподіл судових витрат. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18).

98. Оцінюючи заявлені до відшкодування у цій справі витрати відповідно до критеріїв, визначених частиною п`ятою статті 129 ГПК України, беручи також до уваги вказані висновки Верховного Суду щодо розподілу судових витрат, колегія суддів враховує, що надана Агрофірмі правнича допомога на стадії апеляційного провадження стосувалася як оскарження судових рішень у несприятливій для неї частині, так і заперечення проти апеляційних скарг Позивача. При цьому значення справи для Відповідача не обмежувалося сумою заявленої до стягнення заборгованості, оскільки предметом спору були також вимоги про розірвання Договору та повернення земельної ділянки, яку Агрофірма використовує у своїй господарській діяльності.

99. Звідси, ураховуючи зміст і обсяг наданої правничої допомоги, характер спірних правовідносин, значення справи для Відповідача та подані на підтвердження витрат документи, колегія суддів вважає заявлені до відшкодування витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 39 000,00 грн пов`язаними з розглядом справи, обґрунтованими та пропорційними до предмета спору. З огляду ж на результат вирішення спору зазначені витрати Верховний Суд покладає на Позивача у повному обсязі.

Судовий збір

100. Оскільки за результатами касаційного перегляду в задоволенні позову відмовлено повністю, з огляду на приписи статті 129 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку, що витрати Відповідача зі сплати судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг підлягають відшкодуванню за рахунок Позивача в повному обсязі.

101. Звідси стягненню з Позивача на користь Відповідача підлягає сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 10 900,80 грн та касаційної скарги у розмірі 14 534,40 грн.

За таких обставин, керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.07.2026 у справі № 908/38/26 в частині задоволення позовної вимоги про стягнення 13 977,70 грн заборгованості з орендної плати скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні зазначеної позовної вимоги.

Додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026, постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.07.2026 у частині залишення зазначеного додаткового рішення без змін та додаткову постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.08.2026 у справі № 908/38/26 скасувати.

В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.07.2026 у справі № 908/38/26 залишити без змін.

3. Здійснити новий розподіл судових витрат таким чином:

3.1. Заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" про розподіл судових витрат у суді апеляційної інстанції задовольнити.

3.2. Стягнути з Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432; ідентифікаційний код юридичної особи 05383342) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" (бул. Центральний, буд. 25, кв. 104, м. Запоріжжя, 69005; ідентифікаційний код юридичної особи 30719778) 39 000,00 грн судових витрат на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанції.

3.3. У задоволенні заяв Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в судах першої та апеляційної інстанцій відмовити.

3.4. Стягнути з Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432; ідентифікаційний код юридичної особи 05383342) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" (бул. Центральний, буд. 25, кв. 104, м. Запоріжжя, 69005; ідентифікаційний код юридичної особи 30719778) 10 900,80 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги та 14 534,40 грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги у цій справі. Судовий збір за подання позову покласти на Степненську сільську раду Запорізького району Запорізької області

4. Доручити Господарському суду Запорізької області видати відповідні накази.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.