Постанова від 04 жовтня 2026 р. у справі №282/1643/25 — Житомирський апеляційний суд

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 282/1643/25 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М.

Категорія 22 Доповідач Миколайчук П.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 жовтня 2026 року м. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Миколайчука П.В.,

суддів Григорусь Н.Й., Панкеєвої В.А.,

при секретарі судового засідання Нестерчук М.Д.,

за участю представника позивача Спесивцева В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович,

на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 21.07.2026, ухвалене під головуванням судді Носача В.М.,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договорів оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

26.12.2025 ОСОБА_1 через свого представника адвоката Спесивцева В.В. звернувся до Любарського районного суду Житомирської області з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договорів оренди землі.

Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер 1823184600:05:002:0014 площею 3,2881 га та кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 площею 3,3789 га, розташованих на території Любарської селищної ради.

25.03.2005 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0014, строк дії якого закінчився 18.03.2013. 26.10.2018 сторони уклали додаткову угоду, якою продовжили строк дії договору до 01.03.2030, визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 148 371 грн та погодили орендну плату в розмірі понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції.

02.08.2019 між сторонами укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 строком на 10 років; нормативна грошова оцінка – 123 326,88 грн, орендна плата – понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції.

23.05.2025 сторони уклали додаткові угоди до обох договорів, якими змінили нормативну грошову оцінку земельних ділянок, встановили орендну плату в розмірі 12 % нормативної грошової оцінки та продовжили строк дії договорів.

Позивач стверджував, що з 2018 року за договором від 25.03.2005 та з 2019 року за договором від 02.08.2019 відповідач не здійснював індексацію орендної плати, що є систематичним порушенням істотних умов договорів та підставою для їх розірвання відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 526, 651 ЦК України.

Позивач просив розірвати договір оренди землі від 25.03.2005 щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0014 площею 3,2881 га (номер запису про інше речове право 29019402 від 14.11.2018) та договір оренди землі від 02.08.2019 (у прохальній частині позовної заяви датою договору зазначено 02.09.2019) щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 площею 3,3789 га (номер запису про інше речове право 33372510 від 18.09.2019).від 02.08.2019 (у прохальній частині позовної заяви датою цього договору зазначено 02.09.2019) щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 площею 3,3789 га, право оренди за яким зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 18.09.2019, номер запису про інше речове право 33372510.

Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 21.07.2026 у задоволенні позову відмовлено, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПСП ім. Пархоменка витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 12 000 грн.

Рішення мотивоване тим, що відповідач у 2019–2024 роках виплачував орендну плату без урахування індексів інфляції, унаслідок чого недонарахував позивачу 26 275,79 грн, що становить 9,89 % від усієї суми зобов`язання за вказаний період. З урахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду у справах № 918/391/23 та № 925/457/23 суд дійшов висновку, що часткова недоплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору лише за ч. 2 ст. 651 ЦК України за умови істотності порушення, проте позивач не довів, що значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, тим більше що договорами визначено розмір орендної плати «понад три відсотки» нормативної грошової оцінки, а фактично її виплачено у значно більших розмірах.

Базовим місяцем для індексації суд визначив щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0014 - січень 2019 року, щодо ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 – січень 2020 року, індексуючи орендну плату в розмірах, які відповідач фактично нараховував. За розрахунком суду орендна плата з урахуванням індексів інфляції мала становити: за 2019 рік – 23 370,96 грн, за 2020 рік – 37 866,37 грн, за 2021 рік – 47 344,61 грн, за 2022 рік – 54 483,15 грн, за 2023 рік – 45 222,35 грн, за 2024 рік – 57 311,60 грн, а недоплата – відповідно 685,88 грн, 1 512,00 грн, 4 310,05 грн, 11 448,59 грн, 2 187,79 грн та 6 131,48 грн.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги

Не погодившись із рішенням, 18.08.2026 представник позивача адвокат Спесивцев В.В. подав апеляційну скаргу, у якій просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову, стягнути на користь позивача судові витрати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення є необґрунтованим та ухваленим на підставі неповно з`ясованих обставин справи.

Апелянт зазначає, що наведений судом першої інстанції розрахунок індексації орендної плати є незрозумілим, з рішення неможливо встановити порядок обчислення недоплачених сум за кожен рік.

Вказує, що висновки у справі № 925/457/23 не підлягають застосуванню, оскільки в тій справі орендна плата вносилася щомісячно, тоді як за спірними договорами (пункт 4.3 договору від 25.03.2005 в редакції додаткової угоди від 26.10.2018, пункт 11 договору від 02.08.2019) – протягом календарного року, але не пізніше 31 грудня.

Вважає помилковим визначення судом базових місяців для індексації (січень 2019 року та січень 2020 року), оскільки орендна плата за 2018 рік сплачена в розмірі 10 % нормативної грошової оцінки (29 674,20 грн), а за 2019 рік – 10,7 % (22 685,08 грн) без прив`язки до щомісячних платежів, а за внесення орендної плати до кінця поточного року слід застосовувати індекс інфляції за попередній рік.

Апелянт наголошує, що відповідач упродовж 2018–2024 років систематично порушував умови договорів щодо індексації, а істотність порушення слід оцінювати не через абсолютний розмір заборгованості, а через пропорційність виконання зобов`язання.

Також апелянт зазначає, що надані відповідачем документи не відповідають вимогам Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»: видатковий касовий ордер від 20.03.2019 не містить підпису отримувача, відомість на видачу коштів – ідентифікуючих ознак земельної ділянки, договору, даних орендодавця та дати виплати, жоден видатковий касовий ордер не містить ідентифікуючих ознак земельної ділянки та договору, тому неможливо встановити, за яким договором і в якому розмірі здійснено виплату. Крім того, відповідач не довів своєчасності сплати, а умова про розмір орендної плати «понад 3 %» є невизначеною, як і сума зобов`язання, від якої суд обчислив частку недоплати.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

08.09.2026 надійшов відзив представника ПСП ім. Пархоменка адвоката Герасимова П.О., у якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення – без змін, стягнути з позивача 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, та розглядати справу без його участі.

Відзив мотивовано тим, що відповідач виплачував орендну плату в розмірі, значно більшому, ніж погоджено договорами. Представник відповідача не погоджується ні з розрахунком позивача, ні з розрахунком суду, оскільки за сплати орендної плати за календарний рік базовим періодом для індексації є рік укладення договору (додаткової угоди). Навіть за даними позивача недоплата за 2020–2024 роки становила б 22 001,39 грн, або близько 10,2 % від нарахованої орендної плати (216 638,18 грн), що не є істотним порушенням.

Дані про суми, дати та періоди виплати наведено відповідачем у відзиві на позов і запереченнях, позивач їх не заперечував, тому вони в силу ч. 1 ст. 82 ЦПК України не потребують доказування. Орендна плата виплачувалася за видатковими відомостями з підписом отримувача та оформленням узагальнюючих видаткових касових ордерів відповідно до Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 № 148; вимог щодо зазначення в них ідентифікуючих ознак земельної ділянки законодавство не містить.

Відповідач вважає, що позивач зловживає правом, оскільки тривалий час отримував орендну плату без заперечень, 23.05.2025 уклав додаткові угоди про зміну розміру орендної плати та продовження строку дії договорів, а позов спрямований не на стягнення орендної плати, а на припинення договорів.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

Ухвалами Житомирського апеляційного суду від 31.08.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження.

Пояснення учасників в судовому засіданні

Представник позивача Спесивцев В.В. у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав з підстав, зазначених у ній.

Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу просив розглядати справу без його участі.

Обставини, встановлені судами першої та апеляційної інстанції

Позивач є власником земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0014 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЖТ № 095320. У державному акті та в договорі оренди площу цієї земельної ділянки зазначено 3,2882 га, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – 3,2881 га.

25.03.2005 між позивачем, як орендодавцем, та ПСП ім. Пархоменка, як орендарем, укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 5 років з річною орендною платою 1,5 % грошової оцінки (651 грн). Додатковою угодою від 15.02.2010 строк дії договору продовжено до 01.03.2020, а орендну плату встановлено в розмірі 3 % грошової оцінки (1 597 грн на рік).

26.10.2018 сторони уклали додаткову угоду, якою строк дії договору продовжено до 01.03.2030; нормативну грошову оцінку визначено в розмірі 148 371 грн (пункт 2.3); орендна плата вноситься в розмірі понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки (пункт 4.1), з урахуванням індексів інфляції (пункт 4.2): грошова та відробіткова – протягом року, натуральна – до 20 числа останнього місяця календарного року, але в будь-якому випадку до 31 грудня поточного року (пункт 4.3). Додаткова угода набирає чинності після її укладення та державної реєстрації (пункт 3); право оренди на її умовах зареєстровано 14.11.2018.

Земельну ділянку кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 площею 3,3789 га позивач успадкував після смерті матері ОСОБА_2 (свідоцтво про право на спадщину за законом від 10.07.2019); право власності зареєстровано 10.07.2019.

02.08.2019 між сторонами підписано договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років (пункт 8) з нормативною грошовою оцінкою 123 326,88 грн (пункт 5) та орендною платою в розмірі понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки (пункт 9) з урахуванням індексів інфляції (пункт 10), що вноситься: грошова та відробіткова – протягом року, натуральна – до 20 числа останнього місяця календарного року (пункт 11). Договір набирає чинності після підписання та державної реєстрації (пункт 43). Ділянку передано за актом від 02.08.2019. Право оренди зареєстровано 18.09.2019, номер запису 33372510; підставою реєстрації зазначено договір оренди землі б/н від 02.09.2019.

23.05.2025 сторони уклали додаткові угоди, якими строк дії договору від 25.03.2005 продовжено до 25.03.2035, а договору від 02.08.2019 (у додатковій угоді – договір б/н від 02.09.2019) – до 02.09.2035; нормативну грошову оцінку ділянок визначено в розмірі 148 222,22 грн та 145 155,74 грн, орендну плату – 12% нормативної грошової оцінки, тобто 17 786,66 грн та 17 418,69 грн на рік відповідно.

Договори та додаткові угоди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (інформаційні довідки від 02.11.2025 № 450287441 та № 450287460). Запис про право оренди ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 є єдиним, відомостей про інший договір оренди цієї ділянки матеріали справи не містять, а сторони в заявах по суті та апеляційній скарзі посилаються на договір від 02.08.2019. Отже, дата 02.09.2019 зазначена лише в Реєстрі та додатковій угоді від 23.05.2025, тому позовна вимога щодо договору від 02.09.2019 стосується саме договору від 02.08.2019, право оренди за яким зареєстровано 18.09.2019.договору оренди цієї земельної ділянки матеріали справи не містять. У заявах по суті справи та в апеляційній скарзі сторони посилаються на договір від 02.08.2019. Отже, договір оренди цієї земельної ділянки укладено 02.08.2019, а 02.09.2019 зазначено як дату договору лише в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та в додатковій угоді від 23.05.2025. Тому колегія суддів виходить з того, що позовна вимога, у якій датою договору зазначено 02.09.2019, стосується саме договору від 02.08.2019, право оренди за яким зареєстровано 18.09.2019.

На підтвердження виплати орендної плати відповідач надав видаткові касові ордери, відомість на видачу коштів, платіжні доручення (інструкції) та банківську виписку, згідно з якими позивачу виплачено (за вирахуванням податків):

у 2018 році – 11 943,86 грн за видатковим касовим ордером від 07.06.2018 (підстава – розрахунок за земельний пай 2018 року) та 11 943,86 грн за видатковим касовим ордером від 11.12.2018 (підстава – розрахунок за земельний пай 2019 року), усього 23 887,72 грн (у розрахунку відповідача та в рішенні суду першої інстанції загальну суму виплат за 2018 рік зазначено 23 886,91 грн);

у 2019 році – 600,00 грн за відомістю на видачу коштів за земельні паї, оформленою зведеним видатковим касовим ордером від 20.03.2019 на загальну суму 1 800,00 грн, та 12 543,86 грн за платіжним дорученням від 14.08.2019 (орендна плата за земельний пай за 2019 рік), усього 13 143,86 грн;

у 2020 році – 12 543,86 грн за платіжним дорученням від 13.03.2020, 2 388,78 грн за видатковим касовим ордером від 15.07.2020 та 14 332,64 грн за видатковим касовим ордером від 02.11.2020, усього 29 265,28 грн;

у 2021 році – 6 182,64 грн за платіжним дорученням від 08.02.2021, 8 150,00 грн за видатковим касовим ордером від 09.02.2021, 6 080,00 грн за видатковим касовим ордером від 15.07.2021 та 14 230,18 грн за платіжним дорученням від 15.07.2021, усього 34 642,82 грн;

у 2022 році – 8 750,00 грн за видатковим касовим ордером від 25.03.2022 та 25 892,82 грн за платіжним дорученням від 20.10.2022, усього 34 642,82 грн;

у 2023 році – 16 721,41 грн за платіжним документом від 22.02.2023 та 17 921,41 грн за платіжним документом від 17.08.2023, усього 34 642,82 грн;

у 2024 році – 6 000,00 грн за видатковим касовим ордером від 05.04.2024, 11 921,41 грн за видатковим касовим ордером від 16.04.2024 та 23 278,59 грн за платіжним документом від 02.09.2024, усього 41 200,00 грн;

у 2025 році – 42 000,00 грн за платіжною інструкцією від 07.04.2025 та 17 400,00 грн 22.12.2025 (призначення платежу – орендна доплата за земельний пай за 2025 рік), усього 59 400,00 грн.

У зазначених документах, крім зведеного ВКО від 20.03.2019, одержувачем зазначено ОСОБА_1 та рік, за який проводиться розрахунок; видаткові касові ордери містять підпис одержувача. У відомості навпроти прізвища позивача зазначено 600,00 грн і міститься його підпис; відомість підписано керівником, головним бухгалтером та касиром. Кадастрових номерів ділянок чи реквізитів договорів документи не містять.

За розрахунком відповідача нарахована орендна плата (до утримання податків) становила: за 2018 рік – 29 674,20 грн, що включає орендну плату за ділянку кадастровий номер 1823184600:05:002:0014 за 2018 рік та наперед за 2019 рік (по 14 837,10 грн, або 10 % нормативної грошової оцінки); за 2019 рік – 22 685,08 грн; за 2020 рік – 36 354,38 грн; за 2021–2023 роки – по 43 034,56 грн; за 2024 рік – 51 180,12 грн; за 2025 рік – 77 142,86 грн. Суми нарахування за 2018, 2020–2025 роки узгоджуються з виплаченими з урахуванням утриманих податків.

Щодо 2019 року, то у відзиві на позов відповідач зазначив нарахування 22 685,08 грн, а в запереченнях від 02.02.2026 – 13 195,98 грн (10,7 % нормативної грошової оцінки) за договором від 02.08.2019. Позивач у відповіді на відзив зазначив, що за 2019 рік за ділянку кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 йому нараховано 15 706,91 грн, утримано 2 563,05 грн податків і виплачено 13 143,86 грн, що збігається з первинними документами.

Мінімальний розмір орендної плати за договорами (3 % нормативної грошової оцінки) становить 4 451,13 грн на рік за договором від 25.03.2005 та 3 699,81 грн на рік за договором від 02.08.2019, разом 8 150,94 грн.

Даних про застосування індексів інфляції розрахунки та первинні документи відповідача не містять; відповідач заперечує порушення договорів, оскільки нарахована орендна плата перевищувала погоджений розмір, у тому числі з урахуванням індексації.

Виплат, здійснених після закінчення календарного року, за який нараховано орендну плату, документи не містять.

Застосовані норми права, мотиви та позиція апеляційного суду

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, ухваленим відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, підтверджених дослідженими доказами, з урахуванням висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Позивач оскаржив рішення в цілому, проте доводи скарги стосуються лише відмови в розірванні договорів; окремих доводів щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу скарга не містить.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скаргу потрібно залишити без задоволення з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 12, 13, ч. 1 ст. 81 ЦПК України суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі поданих доказів; кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність і достатність доказів за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, відповідно до ст. 76–80, ч. 1 ст. 89 ЦПК України.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків; згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 628 ЦК України, його зміст становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, обов`язкові відповідно до актів цивільного законодавства

Відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами та договором оренди землі, що визначено ч. 2 ст. 792 ЦК України, ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі».

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, що встановлено ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, що передбачено абз. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що визначено абз. 7 ч. 2 ст. 25 цього Закону.

За загальним правилом ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Ця норма визначає універсальні засади розірвання договору без згоди сторони, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

Спеціальними є приписи ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», за якою договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, та на підставах, визначених ЗК України та іншими законами, а також п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, за яким підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати, визначені нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки часткової несплати (недоплати) орендної плати та її кваліфікації як істотного порушення договору. Використана в ч. 2 ст. 651 ЦК України формула «та в інших випадках» означає, що це правило не може бути скасоване спеціальним законодавством чи домовленістю сторін, а може бути лише доповнене. Отже, п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України не суперечать, а доповнюють одні одних.

При цьому, коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором», як у ч. 1 ст. 651 ЦК України, правила спеціального закону або домовленість сторін можуть скасувати дію відповідної загальної норми. Натомість у ч. 2 ст. 651 ЦК України використано формулу «та в інших випадках», що свідчить про те, що викладене в ній правило не може бути скасоване ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін, а може бути лише доповнене. Отже, приписи п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та правила ч. 2 ст. 651 ЦК України співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.

Такі висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) та підтримано Верховним Судом у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 (провадження № 61-16354св25).

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, колегія суддів зазначає наступне.

Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, суд має встановити «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Під систематичністю розуміються два та більше випадки несплати орендної плати; разове порушення не є підставою для розірвання договору (постанови Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23).

Поняття «несплата» слід розуміти саме як повну несплату орендної плати та не ототожнювати з поняттям «недоплата». Розмір недоплати може варіюватися від 1 % до 99 % належної суми, а віднесення до підстав розірвання за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України і неповної сплати охоплювало б незначні (неістотні) порушення, порушуючи баланс інтересів сторін на користь власника землі.

До того ж розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, тобто віднесення до підстав розірвання договору за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України і сплати орендної плати не в повному обсязі, навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення. Таке тлумачення норм права порушувало б баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Правова природа оренди землі передбачає тривале використання ділянки і сталість таких відносин; постійна загроза розірвання договору стимулюватиме орендаря ставитися до земельної ділянки у споживацький спосіб, не вкладати кошти в її покращення чи належне утримання.

Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є систематична (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором; у такому разі у застосуванні ч. 2 ст. 651 ЦК України немає потреби.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України колегія суддів зазначає таке.

Істотність порушення суд оцінює за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору, з урахуванням усіх обставин справи. Критерієм істотності закон визначив розмір завданих порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір; вирішальне значення має співвідношення цих втрат із тим, що сторона могла очікувати від виконання договору.

Суд має встановити не лише факт порушення договору, а й завдання ним шкоди, її розмір та те, чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, і тим, що вона насправді отримала (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Неістотні порушення є недостатніми для застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. Згідно з принципом збереження договору (preservation of contract) договірні відносини мають підтримуватися, доки це можливо й економічно доцільно для сторін; протилежне тлумачення порушувало б стабільність цивільного обороту та принцип пропорційності між тяжкістю порушення і відповідальністю за нього.

Протилежне тлумачення істотності порушення може призвести до розірвання договору за найменшого відступу від його умов, що може порушити стабільність цивільного обороту і є несправедливим нехтуванням принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення.

При оцінці істотності порушення береться до уваги й те, наскільки сторона, яка порушила договір, реально заінтересована в його збереженні та чи не спричинить розірвання для неї значної шкоди; розірвання договору як санкція має бути збалансованим і відповідати тяжкості порушення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19). Істотність порушення оцінюється з точки зору справедливості, добросовісності та розумності у відповідності до ст. 3 ЦК України.

У разі часткової несплати (недоплати) орендної плати застосуванню підлягає не п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, а ч. 2 ст. 651 ЦК України. Якщо внаслідок недоплати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної недоплати, а так само спору щодо розміру орендної плати чи порядку платежів, власник має право на позов про стягнення орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки; такий спосіб захисту є ефективним та пропорційним і зберігає договір з огляду на баланс інтересів сторін, що узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та постанові Верховного Суду від 20.05.2026 у справі № 610/986/25).

У постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду визнала неістотною несплату індексації орендної плати, що становила близько 13 % від усієї суми зобов`язання, та зазначила, що належним способом захисту в такому разі є стягнення заборгованості, що забезпечує дотримання принципу збереження договору.

Суди мають враховувати останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду (постанова від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17).

Відповідач щороку нараховував та виплачував позивачу орендну плату, однак без застосування індексів інфляції. Тобто йдеться не про повну несплату, а про часткову недоплату, тому суд першої інстанції обґрунтовано оцінював вимогу за правилами ч. 2 ст. 651 ЦК України з обов`язковим з`ясуванням істотності порушення.

Посилання апелянта на висновок Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц про те, що несплата охоплює і виплату орендної плати без урахування індексації, колегія суддів відхиляє, оскільки від цього висновку Велика Палата Верховного Суду відступила шляхом конкретизації в постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (пункти 110, 111). Постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 289/718/18 та від 03.07.2019 наведені апелянтом лише на підтвердження того, що систематична несплата є підставою за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, зміст якої конкретизовано у справі № 918/391/23. Висновок у справі № 355/385/17 про обов`язковість договору має загальний характер, а висновок у справі № 531/1882/22 стосується обов`язку індексувати орендну плату, однак не звільняє суд від оцінки істотності порушення.

Колегія суддів відхиляє доводи про неподібність правовідносин у цій справі та у справі № 925/457/23. Подібність оцінюється за змістом спірних правовідносин, при цьому суб`єктний склад, предмети, підстави позовів і правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, що висновано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19). В обох справах спір виник з договорів оренди землі, що передбачали обов`язок індексувати орендну плату, та стосується вимоги про розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням цього обов`язку. Періодичність внесення орендної плати не змінює ані критерію істотності порушення, ані висновку про пріоритет стягнення недоплачених сум у разі неістотної недоплати.

Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги щодо визначення базового періоду для індексації.

Індексація спрямована на компенсацію знецінення коштів між визначенням розміру орендної плати та її сплатою. Орендну плату за 2018 рік щодо ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0014 позивач отримав 07.06.2018, тобто до укладення додаткової угоди від 26.10.2018 та реєстрації права оренди на її умовах (14.11.2018), тому підстав для індексації за 2018 рік на підставі цієї угоди немає. Орендну плату за 2019 рік щодо цієї ділянки позивач отримав наперед 11.12.2018, знецінення цих коштів не відбулося; дострокове виконання прийнято кредитором, що відповідає ч. 1 ст. 531 ЦК України, зобов`язання припинилося виконанням, що узгоджується зі ст. 599 ЦК України, а зміна ціни після виконання договору не допускається, відповідно до ч. 3 ст. 632 ЦК України). Умов про донарахування індексації на орендну плату, сплачену наперед, договір не містить. За договором від 02.08.2019 основну частину орендної плати за 2019 рік (12 543,86 грн) виплачено 14.08.2019, тобто в місяці підписання договору. Сплата орендної плати до початку року, за який її сплачено річним платежем цих висновків не спростовує; знецінення цих коштів до моменту їх отримання не відбулося. Боржник має право виконати свій обов`язок достроково, відповідно до ч. 1 ст. 531 ЦК України. Позивач дострокове виконання прийняв, а тому зобов`язання зі сплати орендної плати за 2019 рік щодо цієї земельної ділянки припинилося виконанням, що визначено ст. 599 ЦК України; зміна ціни в договорі, відповідно до ч. 3 ст. 632 ЦК України, після його виконання не допускається. Умов про донарахування індексації на орендну плату, сплачену наперед, договір не містить. Договір щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823184600:05:002:0015 підписано 02.08.2019, а основну частину орендної плати за 2019 рік (12 543,86 грн) виплачено 14.08.2019, тобто в місяці підписання договору. Та обставина, що орендна плата за 2018 та 2019 роки сплачувалася як річний платіж, а не щомісячно, цих висновків не спростовує.

Суд першої інстанції орендну плату за 2018 рік та виплачену наперед за 2019 рік до розрахунку недоплати не включив, однак проіндексував усю суму, нараховану за 2019 рік (22 685,08 грн), визначивши недоплату 685,88 грн. Виключення цієї суми зменшило б недоплату до 25 589,91 грн, тобто доводи щодо базового періоду на оцінку істотності порушення не впливають.

Стаття 21 Закону України «Про оренду землі» та умови договорів не передбачають застосування до орендної плати за поточний рік індексу інфляції за попередній рік. Відсутність окремої оцінки цих доводів позивача (додаткові пояснення від 22.05.2026) не призвела до неправильного вирішення справи, тим більше що розрахунок позивача у такий спосіб дає співмірну суму недоплати.

Верховний Суд у постанові від 26.05.2021 у справі № 540/544/18 (провадження № 61-13979св19) дійшов висновку, що за відсутності домовленості про врахування сукупного індексу інфляції з часу укладення договору коефіцієнт інфляції для орендної плати за відповідний рік обчислюється як добуток індексів інфляції за період, визначений договором для її внесення. Спірними договорами передбачено внесення орендної плати протягом календарного року, тому застосування індексів того року, за який нараховано орендну плату, цьому висновку відповідає.

Хоча в мотивувальній частині рішення зазначено про індексацію щомісячних платежів, фактично суд проіндексував річні суми орендної плати на індекс інфляції, накопичений за відповідний календарний рік, що відповідає умовам договорів, тому відповідний довід скарги не є підставою для скасування рішення.

Щодо доводів про незрозумілість розрахунку суду першої інстанції колегія суддів зазначає таке.

Як убачається з оскаржуваного рішення, суд навів місячні індекси споживчих цін за лютий 2019 року – грудень 2024 року та суми орендної плати, нараховані за кожен рік. Колегія суддів перевірила розрахунок: наведені суми відповідають добутку нарахованої орендної плати на накопичений індекс відповідного року (2019 рік – 1,0302, 2020 рік – 1,0416, 2021 рік – 1,1002, 2022 рік – 1,2660, 2023 рік – 1,0508, 2024 рік – 1,1198). Загальна сума недоплати (26 275,79 грн) становить 9,89% від орендної плати з урахуванням індексації за 2019–2024 роки (265 599,04 грн). Отже, порядок обчислення з рішення вбачається, а розрахунок є арифметично правильним.

Договорами погоджено лише мінімальний розмір орендної плати – понад 3% нормативної грошової оцінки (понад 4 451,13 грн та 3 699,81 грн на рік), тому суд обґрунтовано індексував орендну плату в розмірах, фактично нарахованих відповідачем. Такий підхід є найбільш сприятливим для позивача, оскільки нарахована орендна плата (у 2020–2024 роках – від 36 354,38 грн до 51 180,12 грн на рік) у кілька разів перевищує сукупний мінімальний розмір (8 150,94 грн) навіть з урахуванням його індексації.

Неврахування індексу інфляції за березень 2020 року (100,8 %) збільшило б недоплату за 2020 рік лише приблизно на 303 грн, а частка недоплати залишалася б у межах 10 %. За розрахунком позивача (з індексами за попередній рік та з включенням 2018 року) недоплата за 2018–2024 роки становить 27 606,02 грн, з яких 4 065,36 грн – за 2018 рік і 1 539,27 грн – за 2019 рік; за розрахунком відповідача на підставі даних позивача за 2020–2024 роки – 22 001,39 грн. Отже, за будь-яким розрахунком недоплата становить близько десятої частини нарахованої орендної плати; розбіжності щодо 2019 року (685,88 грн за розрахунком суду та 1 539,27 грн за розрахунком позивача) на цей висновок не впливають.

Визначаючи базові місяці, суд виходив із підходу у справі № 925/457/23, за яким базовим є період, у якому востаннє визначено розмір орендної плати. Обраний порядок розрахунку прав позивача не порушив: проіндексовано орендну плату за всі роки після визначення її розміру, включно з 2019 роком, а недоплата за методикою позивача є співмірною.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що недоплата індексації не є істотним порушенням договорів у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідач щороку виплачував орендну плату, що значно перевищувала погоджений мінімум; недоплачена частина стосується лише індексації і є меншою, ніж у справі № 925/457/23 (близько 13%).

Верховний Суд у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 зазначив, що систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента. Проте у цій справі відповідач щороку виплачував орендну плату, поступово збільшував її розмір (з 36 354,38 грн за 2020 рік до 51 180,12 грн за 2024 рік), уклав додаткові угоди про продовження строку дії договорів, що свідчить про його заінтересованість у збереженні договорів. Розірвання договорів не відповідало б тяжкості порушення та порушило б баланс інтересів сторін.

Шкода позивача обмежується сумою недоплаченої індексації. Всупереч ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України позивач не довів, що внаслідок цього значною мірою позбавився того, на що розраховував, і що стягнення недоплаченої індексації є недостатнім способом захисту.

Колегія суддів також ураховує, що 23.05.2025, тобто після спливу всього спірного періоду (2018–2024 роки), позивач продовжив строк дії обох договорів до 2035 року без застережень щодо заборгованості, що не узгоджується з його твердженням про істотність порушення. До того ж за 2025 рік відповідач нарахував 77 142,86 грн за погодженого розміру 35 205,35 грн (12 % нормативної грошової оцінки), а 22.12.2025, до звернення позивача до суду, доплатив 17 400,00 грн.

Висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 918/119/21 та постанові Верховного Суду від 28.01.2026 у справі № 441/3106/24 про пропорційність розірвання договору оренди землі стосуються випадків встановленого порушення, достатнього для розірвання, і не скасовують вимоги щодо істотності часткової недоплати.

Доводи про невизначеність умови щодо розміру орендної плати «понад 3 %» свідчать лише про відсутність у позивача підстав розраховувати на орендну плату в конкретному розмірі понад погоджений мінімум, який відповідач значно перевищував. Вимог про визнання договорів неукладеними чи недійсними позивач не заявляв, а невизначеність умови сама по собі не є підставою для розірвання договору.

Відхиляються й доводи про неналежність та недостатність документів про виплату орендної плати.

Підставою позову є не неотримання орендної плати, а її нарахування без індексації. Позивач не заперечував отримання орендної плати в сумах, наведених відповідачем, не посилався на інші договори, за якими могли здійснюватися ці виплати, і сам виходив із цих сум у власному розрахунку недоплати (за 2019 рік – із суми 15 706,91 грн, з якої виплачено 13 143,86 грн, що збігається з первинними документами). Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України, визнані учасниками обставини не підлягають доказуванню. Заперечень проти факту отримання цих коштів скарга не містить.

Оскільки обидва договори укладено з позивачем, а сукупна сума щорічних виплат у кілька разів перевищувала сукупний мінімальний розмір орендної плати, відсутність у платіжних документах зазначення ділянки чи договору не свідчить про недоведеність виплат і не впливає на висновок про неістотність недоплати.

Видатковий касовий ордер від 20.03.2019 на 1 800 грн є зведеним документом до відомості, тому підпису окремого одержувача не містить; підпис позивача про одержання 600 грн міститься у відомості, підписаній керівником, головним бухгалтером та касиром. Видачу готівки за видатковими відомостями передбачено п. 26, 27 Положення № 148, дату виплати зазначено у видатковому касовому ордері. Прізвища ОСОБА_3 , на якого посилається апелянт, відомість не містить; ця особа не є учасником справи.паї, тому підпису окремого одержувача він не містить. Підпис позивача про одержання 600 грн міститься у самій відомості навпроти його прізвища; відомість підписано керівником, головним бухгалтером та касиром підприємства. Видачу готівки за видатковими відомостями передбачено п. 26, 27 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 № 148. Дату виплати зазначено у видатковому касовому ордері, оформленому до відомості. Прізвища ОСОБА_3 , на якого посилається апелянт, відомість не містить; ця особа не є учасником справи. Решта видаткових касових ордерів і платіжних документів містять прізвище позивача, суму, дату та рік, за який проводиться розрахунок, а видаткові касові ордери – також підпис позивача про одержання коштів.

Посилання на постанови Верховного Суду у справах № 193/805/20, № 614/805/16-ц та № 607/16519/21 не є релевантними, оскільки факт отримання позивачем орендної плати не є спірним.

Доводи про недоведеність своєчасності сплати також безпідставні: позивач не зазначив жодного випадку порушення строку внесення орендної плати, а позов ґрунтувався на відсутності індексації; виплат після закінчення відповідного календарного року документи не містять.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 376 ЦПК України недоліки мотивування рішення суду першої інстанції в частині розрахунку індексації не є підставою для його скасування, оскільки до неправильного вирішення справи не призвели.

Отже, рішення суду першої інстанції ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права та повно встановлених обставинах справи, відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, і підстав для його скасування немає.

Доводи відзиву про неправильність розрахунку індексації та відсутність будь-якого порушення договорів колегія суддів не оцінює як підставу для зміни рішення, оскільки відповідач рішення не оскаржував (ч. 1 ст. 367 ЦПК України); водночас вони підтверджують висновок про відсутність істотного порушення. Доводи про зловживання позивачем правом як самостійну підставу для відмови в позові окремо не оцінюються; поведінку позивача враховано при оцінці істотності порушення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та зводяться до незгоди з оцінкою обставин справи, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення – без змін.

Висновки щодо розподілу судових витрат

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Оскільки рішення суду першої інстанції залишається без змін, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у суді першої інстанції, немає. Судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на позивача.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з ч. 1, 2, 4, 5 ст. 137 ЦПК України витрати на професійну правничу допомогу підлягають розподілу між сторонами; їх розмір визначається згідно з договором та доказами щодо обсягу і вартості наданих послуг і має бути співмірним зі складністю справи, часом, обсягом робіт, ціною позову та значенням справи для сторони. Суд з власної ініціативи перевіряє, чи є витрати неминучими, реальними, розумними, фактично понесеними та пропорційними (постанова Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 466/4361/20).

Відповідач надав договір про надання правової допомоги від 20.08.2026 з адвокатом Герасимовим П.О. (гонорар 4 000 грн з розрахунку 1 000 грн за годину), детальний опис послуг (вивчення апеляційної скарги – 1 година, 1 000 грн; складання та направлення відзиву – 3 години, 3 000 грн), ордер та докази оплати.

Оскільки скаргу залишено без задоволення, витрати відповідача підтверджені, співмірні зі складністю справи та обсягом робіт, а клопотання про їх зменшення позивач не заявляв, з позивача на користь відповідача слід стягнути 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст. 133, 137, 141, 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381–384, 389, 390 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович, - залишити без задоволення.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 21.07.2026 у справі № 282/1643/25 - залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка (код ЄДРПОУ 03744853) 4 000 (чотири тисячі) гривень витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 08.10.2026.

Судді

П.В. Миколайчук Н.Й. Григорусь В.А. Панкеєва