Постанова від 29 вересня 2026 р. у справі №522/14614/25 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/3016/26

Справа № 522/14614/25

Головуючий у першій інстанції Ярема Х. С.

Доповідач Громік Р. Д.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.09.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого – Громіка Р.Д.,

суддів – Драгомерецького М.М., Роїка Д.Я.,

за участю секретаря – Скрипченко Г.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за відсутності учасників справи апеляційну скаргу ОСОБА_1 на заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 листопада 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,

ВСТАНОВИВ:

1. ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог.

30 червня 2025 року ОСОБА_7 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , в якому просить визнати дійсним Договір № 95/2141 купівлі-продажу нерухомого майна від 29.12.1995, укладений на Одеській універсальній товарній біржі GIP.

Позовна заява вмотивована тим, що 29 грудня 1995 року позивач купив на товарній біржі у продавців ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , яка діяла від свого імені та в інтересах неповнолітньої ОСОБА_8 , ОСОБА_5 та ОСОБА_9 , який діяв від імені ОСОБА_6 , 765/1000 частки квартири АДРЕСА_1 .

Право власності на квартиру зареєстроване в Одеському МБТІ.

Наразі вчинити будь-які дії з квартирою неможливо, оскільки договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19 листопада 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги.

В апеляційній ОСОБА_7 просить скасувати оскаржуване судове рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги, посилаючись при цьому на порушення норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що у позовній заяві, ОСОБА_7 вказав, що нотаріус, до якого він звернувся з приводу розпорядження квартирою, в письмовій формі звернув його увагу на те, що Договір не відповідає правовим нормам законодавства, які діяли на час реєстрації договору, та на те, що у договорі в числі учасників є малолітня дитина.

Відмовляючи у позові про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного на товарній біржі, суд першої інстанції, зосередився на мотивуванні того, що укладення договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення, у зв`язку з чим дійшов до висновку, що договір є дійсним в силу закону і що нотаріуси враховуючи норми пп. 1.2 п. 1 глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року №296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку» мають право при оформленні відчуження нерухомості приймати до уваги договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі. У разі відмови нотаріуса у вчиненні відповідної нотаріальної дії, позивач може оскаржити таку відмову згідно зі ст. 50 Закону України «Про нотаріат».

Оскільки у розумінні Закону України «Про товарну біржу» членом біржі не можуть бути неповнолітні особи, які відповідно до ст. 11 ЦК УРСР 1963 року не мають цивільної дієздатності і не можуть виконувати обов`язки члена біржи, невідповідність зареєстрованого 29.12.1995 року на товарній біржі GIP Договору купівлі-продажу нерухомого майна №95/2141, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_8 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 продали, а ОСОБА_7 купив 765/1000 частки квартири за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 103,4 кв. м., яка складається з чотирьох кімнат, житловою площею 72,6 кв. м. за 700 млн крб., отриманих продавцями до підписання договору, полягає у тому, що продавцями квартири зі статусом членів біржі зазначені неповнолітня ОСОБА_8 , 1988 року народження.

При таких обставинах, висновок суду першої інстанції про відповідність зареєстрованого 29.12.1995 року на товарній біржі GIP Договору купівлі-продажу нерухомого майна №95/2141, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_8 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 продали, а ОСОБА_7 купив 765/1000 частки квартири за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 103,4 кв. м., яка складається з чотирьох кімнат, житловою площею 72,6 кв. м. за 700 млн крб., вимогам Закону України «Про товарну біржу» у редакції на час його укладення, і як наслідок, про наявність у нотаріуса права для прийняття його до уваги без судового рішення про дійсність даного договору, є помилковим.

Сповіщення сторін та заяви у справі.

Про судове засідання, призначене на 30 вересня 2026 року, сторони були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи, однак у судове засідання не з`явились.

Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.

Повний текст судового рішення складено 06 жовтня 2026 року.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши доповідача, розглянувши матеріали справи і доводи, викладені в апеляційній скарзі, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню за таких підстав.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно з ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що 29 грудня 1995 року на Одеській універсальній товарній біржі GIP укладено Договір №95/2141 купівлі-продажу нерухомого майна за яким ОСОБА_10 , який є членом біржі, купив у ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , яка діяла від свого імені та в інтересах неповнолітньої ОСОБА_8 , ОСОБА_5 та ОСОБА_9 , який діяв від імені ОСОБА_6 , які є членами біржі, 765/1000 частки квартири АДРЕСА_1 .

Зазначена квартира належала відповідачам, а саме: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_8 380/1000 частин на підставі Свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 , видане Управлінням житлово-комунального господарства Одеського міськвиконкому 27.12.1995; ОСОБА_5 - 177/1000 частин на підставі Договору купівлі-продажу№95/0454, виданого ОУТБ GIP 16.12.1995; ОСОБА_6 - 208/1000 частин на підставі свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_2 від 11.12.1995, виданого УЖКХ Одеського міськвиконкому (п.3 Договору).

Продаж вчинено за 700 000 000 кар., які отримані продавцями до підписання даного договору (п.6 Договору).

У п. 9 Договору зазначено, що відповідно до ст. 227 ЦК України даний договір підлягає реєстрації в МБТІ м. Одеси.

У договорі зазначено, що він на виконання вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстрований на товарній біржі в «Журналі реєстрації біржових операції з нерухомістю» 29.12.1995 за №95/2141. В договорі зазначено, що він подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.

Договір зареєстровано у КП «ОМБТІ та РОН» 11.01.1996 на ім`я ОСОБА_10 , підстава реєстрації – договір купівлі-продажу №95/2141 від 29.12.1995.

Предметом спору є визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, що не був нотаріально посвідченим, а його підставами - ухилення продавців від посвідчення договору.

Позивач посилається на те, що сторонами договору було досягнуто згоди за усіма істотними умовами договору, гроші за придбання квартири покупець передала продавцям до підписання договору, відбулася передача майна і її мати фактично вступила у володіння квартирою, а тому набула право власності на квартиру. При цьому договір ніхто не й оспорює, не вважає недійсним.

У вирішенні спору про визнання біржових угод дійсними, суд першої інстанції правильно виходив з висновків Об`єднаної палати Верховного Суду (постанова від 25.03.2024 справа №336/6023/20), який переглядав зазначену категорію справ та вирішив відступити від висновку щодо норм ЦК УРСР 1963 року у подібних правовідносинах, сформулювавши новий висновок:

«За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

Правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання;

саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення; в ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору;

правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;

на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;

у частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;

спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (ст. 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».

Отже, укладення договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі не потребувало нотаріального посвідчення.

Відтак договір купівлі-продажу №95/2141 від 29.12.1995 на товарній біржі 765/1000 частки квартири про визнання якого дійсним позивач власне звернувся до суду з цим позовом, є дійсним в силу закону та не потребує визнання його ще раз дійсним в судовому порядку.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Скаржник не довів обставини, на які посилався як на підставу своєї апеляційної скарги, жодного належного та допустимого доказу на спростування висновків суду першої інстанції не надав.

Щодо доводів апеляційної скарги, то колегія суддів звертає увагу на таке.

У постанові від 25 березня 2024 року у справі №336/6023/200 ОП КЦС ВС зазначала, що:

«вимоги щодо змісту та форми правочинів визначаються законодавством, чинним на момент їх вчинення. Це саме положення стосується також підстав визнання правочинів недійсними. При розгляді справи про визнання правочину недійсним він оцінюється на предмет відповідності до вимог законодавства, чинного під час його укладення. Отже, на правочини вчинені до моменту набуття чинності Цивільним кодексом України від 16 січня 2003 року, тобто до 01 січня 2004 року, поширюється законодавство, чинне на момент їх укладення, зокрема Цивільний кодекс Української РСР від 18 липня 1963 року (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі №478/708/19 (провадження № 61-2680св20), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 травня 2023 року в справі №205/1783/20 (провадження № 61-480св23), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 вересня 2023 року в справі №203/4638/20 (провадження № 61-4402ск23));

у статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. В ЦК УРСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі № 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2019 року в справі №903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі №183/900/17 (провадження №61-9101св21));

термін «нікчемність правочину», передбачений ЦК України 2003 року, до прийняття цього Кодексу у законодавстві не вживався. ЦК УРСР узагалі не передбачав поділу правочинів на нікчемні та оспорювані за характером їх недійсності. Однак відсутність нотаріальної форми правочину у випадках, коли вона є обов`язковою, призводила до наслідків, які є подібними до сучасного тлумачення поняття «нікчемність» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі №478/708/19 (провадження №61-2680св20));

Цивільний кодекс Української РСР не встановлював інституту нікчемності правочину, який запровадили аж у ЦК України, що набрав чинності 1 січня 2004 року. Єдиним механізмом підтвердження недійсності угоди, що існував до появи вказаного інституту, було визнання такої недійсності за рішенням суду (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (провадження №14-53цс21));

підстава недійсності правочину має існувати в момент вчинення правочину (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 квітня 2020 року в справі №522/25151/14-ц (провадження №61-101св19));

в чинному ЦК України 2003 року передбачено поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. В ЦК України 2003 року закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі № 473/1878/19 (провадження № 61-20469сво19)). Оспорюваний правочин визнається недійсним на підставі рішення суду за позовом сторони чи заінтересованої особи. Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Визнання недійсним нікчемного правочину чи встановлення нікчемності правочину не є належним способом захисту права чи інтересу. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. пункти 53 - 54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19), пункти 69 - 70 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 року у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21))».

Колегія суддів також акцентує увагу на тому, що якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності (частина третя статті 5 ЦК України).

За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі № 671/22/19 (провадження № 61-9511сво19)).

Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК УРСР).

Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (частина перша статті 48 ЦК УРСР).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення (частина перша статті 59 ЦК УРСР).

Аналізуючи положення цивільного законодавства, які діяла на момент вчинення біржової угоди, колегія суддів доходить висновку, що угода/правочин міг бути визнаний недійсним виключно за рішенням суду, зокрема, якщо б дана угода зменшувала особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Водночас жодного судового рішення про визнання недійсним договору №95/2141 купівлі-продажу нерухомого майна від 29.12.1995, укладений на Одеській універсальній товарній біржі GIP, немає.

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що Договір №95/2141 купівлі-продажу нерухомого майна від 29.12.1995, укладений на Одеській універсальній товарній біржі GIP, є дійсним в силу положень ЦК УРСР від 1963 року, а положення ЦК України від 2003 року на нього не розповсюджуються.

Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.

Одночасно апеляційний суд зазначає, що доводи апеляційної скарги щодо порушення судом норм матеріального та процесуального права зводяться до незгоди з висновками суду, особистого тлумачення норм матеріального і процесуального права та не впливають на фактичні обставини справи, які встановлені судом відповідно до законодавства та на законність судового рішення.

Крім того судова колегія вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року. Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Справа розглянута по суті правильно, законних підстав для скасування чи зміни рішення суду першої інстанції немає.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд,

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з моменту її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 06 жовтня 2026 року.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді: М.М. Драгомерецький

Д.Я. Роїк