Постанова від 01 жовтня 2026 р. у справі №644/850/24 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2026 року

м. Київ

справа № 644/850/24

провадження № 61-2734св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - акціонерне товариство «Сенс Банк»,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Індустріального районного суду м. Харкова від 21 липня 2025 року у складі судді Бабенко Ю. П. та постанову Харківського апеляційного суду від 29 січня 2026 року у складі колегії суддів: Пилипчук Н. П., Мальованого Ю. М., Тичкової О. Ю.,

Короткий зміст позовних вимог

1. У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Т. А., про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та поновлення права власності.

2. Позов обґрунтовано тим, що він був власником квартири АДРЕСА_1 , в якій проживає разом із сином та малолітнім онуком, які були в ній зареєстровані.

3. Між ним як позичальником і ПАТ «Укрсоцбанк» 24 березня 2008 року укладено договір кредитної лінії строком до 05 березня 2029 року. Крім того, 24 березня 2008 року між ним та банком укладено іпотечний договір, відповідно до якого він передав в іпотеку банку зазначену квартиру.

4. Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 01 червня 2011 року звернуто стягнення на зазначену вище квартиру як предмет іпотеки і установлено спосіб реалізації предмету іпотеки - шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження.

5. Зазначав, що квартира використовується ним, його сином та малолітнім онуком у якості єдиного житла, як місце постійного проживання, будь-якого іншого житла у родини не має.

6. Вказував, що відповідач не отримував дозволу органів опіки та піклування на вчинення правочинів щодо квартири чи зняття дітей з реєстрації. Нотаріус повинен був витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування для вчинення такого правочину.

7. Також посилався на те, що відповідачем не було направлено та вручено на його адресу вимогу іпотекодержателя, яка б відповідала вимогам закону. Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.

8. При цьому стан об`єкту нерухомості, його дійсна ринкова вартість не враховані, а визначені договором іпотеки суперечать дійсності як такі, що надані без дослідження нерухомого майна та без врахування стану нерухомості в цілому. Ніде не зазначено відомостей щодо проведеної оцінки чи потенційної вартості майна. Звіт про оцінку майна повинен відповідати вимогам законодавства в частині ознайомлення з об`єктом оцінки, особистого огляду об`єкта оцінки. Натомість, до об`єкту нерухомості ніякі експерти не приходили.

9. Враховуючи викладене просив суд визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т. А. від 08 лютого 2022 року, індексний номер 63310909, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа Банк»; припинити в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності АТ «Сенс Банк», номер відомостей про речове право - 46575094, на квартиру АДРЕСА_1 та поновити його за ОСОБА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

10. Рішенням Індустріального районного суду м. Харкова від 21 липня 2025 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 29 січня 2026 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

11. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом визнання права власності на предмет іпотеки відбулося у передбаченому законом порядку.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

12. У березні 2026 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 .

13. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 31 березня 2026 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

14. У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та задовольнити позовні вимоги.

15. Підставою касаційного оскарження заявниця зазначає:

суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

16. Касаційна скарга мотивована тим, що подані відповідачем докази разом із відзивом не можна вважати достовірними, оскільки вони не підтверджують факту належного направлення позивачу листа або його отримання ним, або не отримання.

17. Зазначає, що банком направлялись листи на адресу, якої не існує.

18. Також посилається на неврахування інтересів дитини, а саме ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

19. Вказує, що судами не враховано різницю між вартістю майна, вказаного у висновку про вартість майна у розмірі 620 966 грн, та у повідомленні про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 16 серпня 2021 року у розмірі 459 270,99 грн.

Відзиву на касаційну скаргу не подано

Фактичні обставини справи, встановлені судами

20. На підставі договору купівлі-продажу квартири від 21 червня 2006 року ОСОБА_1 є власником квартири за адресою: АДРЕСА_2 .

21. 24 березня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір відновлювальної кредитної лінії № 840/4-27/16/1/8-015 в сумі 239 000 грн зі сплатою 14,5 % річних, зі зниженням максимального ліміту заборгованості згідно графіку.

22. 24 березня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 840/5- 27/16/10/8-118, в якому ОСОБА_1 є іпотекодавцем, а зазначений банк є іпотекодержателем. ОСОБА_1 передав банку в іпотеку у якості забезпечення виконання договору відновлювальної кредитної лінії №840/4- 27/16/1/8-015 нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Загальна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 299 843 грн. Договором іпотеки було забезпечено повернення кредиту в сумі 239 000 грн.

23. Згідно з пунктом 4.1. вказаного договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

24. Згідно з пунктом 4.2. вказаного договору іпотеки у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

25. Відповідно до пункту 4.6. вказаного договору іпотеки іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

26. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішенні суду, а саме: шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження (пункт 4.7 цього договору).

27. У пункті 6.2. іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

28. Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 01 червня 2011 року у справі № 2029/2-125/11 позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за договором відновлювальної кредитної лінії № 840/4-27/16/1/8-015 від 24 березня 2008 року в розмірі 335 938,20 грн звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 840/5-27/16/10/8-118 від 24 березня 2008 року - квартиру, що знаходиться: АДРЕСА_2 . Установлено наступний спосіб реалізації спірної квартири як предмету іпотеки - шляхом продажу його на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження, вирішено питання щодо судових витрат.

29. Відповідно до копій довідок КП «Жилкомсервіс» від 14 грудня 2007 року, від 20 грудня 2007 року та від 17 березня 2008 року за адресою: АДРЕСА_2 станом на час видачі довідок були зареєстровані ОСОБА_1 і його син ОСОБА_4 , 1991 року народження.

30. З копії паспорту ОСОБА_1 вбачається, що він зареєстрований за вказаною адресою з 30 листопада 2006 року.

31. З копії паспорту ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , вбачається, що він зареєстрований за вказаною адресою з 14 грудня 2007 року.

32. Згідно з довідкою про реєстрацію місця проживання особи від 12 серпня 2019 року за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровано ОСОБА_3 з 12 серпня 2019 року.

33. Також матеріали справи свідчать про те, що з 23 лютого 2022 року ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 знято з реєстрації за адресою: АДРЕСА_2 за заявою нового власника житла.

34. Згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб акціонерне товариство «Сенс Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк».

35. 01 листопада 2019 року АТ «Альфа-Банк» складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 397 595,65 грн. В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 вказаного Закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 07 листопада 2019 року направлено ОСОБА_1 13 листопада 2019 року цінним листом з описом вкладення.

36. 16 серпня 2021 року АТ «Альфа-Банк» складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк», і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459 270,99 грн. В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 вказаного Закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 16 серпня 2021 року направлено ОСОБА_1 18 серпня 2021 року року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а. с.182-190, т. 1).

37. 05 листопада 2021 року АТ «Альфа-Банк повторно складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк», і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459 270,99 грн. В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 вказаного Закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 05 листопада 2021 року направлено ОСОБА_1 16 листопада 2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а. с.191-207, т. 1).

38. Згідно висновку про вартість майна, виконаного ТОВ «Незалежна експертна компанія», на підставі заявки АТ «Альфа-Банк», 15 грудня 2021 року складено звіт про оцінку квартири АДРЕСА_1 . Мета оцінки - визначення вартості об`єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Вартість об`єкта оцінки, без ПДВ, визначена - 620 966,00 грн (а. с.181, т. 1).

39. Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 363909878 від 31 січня 2024 року 03 лютого 2022 року проведено державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на квартиру АДРЕСА_1 на підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т. А. від 08 лютого 2022 року, індексний номер 63310909. Для державної реєстрації надано договір іпотеки №840/5-27/16/10/8- 118 від 24 березня 2008 року.

40. За змістом копії реєстраційної справи для здійснення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» подано наступні документи: іпотечний договір № 840/5-27/16/10/8-118, виконавчий напис від 03 лютого 2014 року, в якому зазначено розмір вимог банку в сумі 362 386,37 грн; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 05 листопада 2021 року з доказами його надсилання ОСОБА_1 , повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 16 серпня 2021 року з доказами його надсилання ОСОБА_1 , звіт про незалежну оцінку майна від 15 грудня 2021 року, довіреність (а. с.1-29, т. 2).

Позиція Верховного Суду

41. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

42. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

43. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

44. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

45. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

46. Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

47. У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

48. Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.

49. За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).

50. Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.

51. Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).

52. Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

53. Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.

54. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

55. Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

56. Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

57. Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

58. Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки (19 жовтня 2021 року).

59. Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

60. Такі ж правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року у справі № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).

61. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

62. Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на жовтень 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

63. Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

64. У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

65. У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

66. Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

67. У пункті 6.2. іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

68. Аналіз пункту 6.2 іпотечного договору від 24 березня 2008 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

69. Судами встановлено, що 16 серпня 2021 року АТ «Альфа-Банк» складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459 270,99 грн. В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 вказаного Закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 16 серпня 2021 року направлено ОСОБА_1 18 серпня 2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а. с.182-190, т. 1).

70. 05 листопада 2021 року АТ «Альфа-Банк повторно складено повідомлення та направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 про те, що АТ «Альфа-Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» і висунуто вимогу про сплату боргу за вказаним вище кредитним договором в розмірі 459 270,99 грн. В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання вказаної вимоги протягом тридцяти денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 вказаного Закону. Вказане повідомлення згідно реєстру цінних відправлень від 05 листопада 2021 року направлено ОСОБА_1 16 листопада 2021 року цінним листом з описом вкладення і повернулося не врученим адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а. с.191-207, т. 1).

71. Вказані листи було направлено боржнику за адресою, вказаною в договорі іпотеки, а саме:

АДРЕСА_3 . Враховуючи те, що банк дотримався вимог щодо надсилання повідомлення про усунення порушень, визначених пунктом 6.2 іпотечного договору та пунктом 61 Порядку № 1127, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відхилення вказаних доводів позивача.

73. Посилання заявника на відсутність здійснення оцінки майна також відхиляються колегією суддів, оскільки спростовуються матеріалами реєстраційної справи, наданої приватний нотаріусом на вимогу суду.

74. Доводи заявника щодо відсутності адреси, на яку банком надсилались вимоги, а саме: АДРЕСА_2 , є безпідставними, оскільки таке зазначення адреси є скороченим і цілком зрозумілим для працівників Укрпошти, відповідає загальним вимогам до написання адреси.

75. Також відсутні підстави вважати, що реєстрацією права власності на квартиру за банком було порушено права ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , оскільки ОСОБА_1 є його дідом та не є законним представником ОСОБА_3 , мати останнього у спірній квартирі не зареєстрована та має інше місце проживання. Сам ОСОБА_3 на час укладення договору іпотеки не був у ній зареєстрований, доказів наявності згоди іпотекодержателя на його реєстрацію позивачем надано не було. Проведення вказаної реєстрації суперечить пункту 1.6 договору іпотеки.

76. Посилання заявника на недопустимість доказів, поданих відповідачем, відхиляються колегією суддів. Так, відповідно до статті 78 ЦПК України, що регулює правила допустимості доказів, суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Заявником не надано доказів порушення порядку їх отримання чи існування встановленої чинним законодавством заборони використання для підтвердження обставин, що включені до предмету доказування у цій справи. При цьому докази, на підставі яких суди ухвалили судові рішення, містяться в реєстраційній справі, наданій приватним нотаріусом.

77. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).

78. Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

79. Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.

80. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.

2. Рішення Індустріального районного суду м. Харкова від 21 липня 2025 року та постанову Харківського апеляційного суду від 29 січня 2026 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: Н. Ю. Сакара

О. М. Осіян

В. В. Сердюк