Постанова від 06 жовтня 2026 р. у справі №650/3362/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2026 року м. Херсон

Єдиний унікальний номер справи: 650/3362/25

Номер провадження: 22-ц/819/1275/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого Радченка С.В.

суддів: Бездрабко В.О.,

Приходько Л.А.

секретар: Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року, ухваленого під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції

У травні 2025 року представник позивача звернулася до суду із зазначеним позовом. В обґрунтування позовних вимог зазначила, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,2748 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027, яка розташована за межами селища Новорайськ на території Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності на земельну ділянку набуто позивачем у порядку спадкування та підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 19 березня 2020 року № 174, а також інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

01 лютого 2010 року було укладено договір оренди землі щодо зазначеної земельної ділянки, який зареєстровано 01 лютого 2010 року за № 4АА002118-041071500034. Надалі умови договору змінювалися додатковими угодами.

23 квітня 2020 року у зв`язку з переоформленням спадщини між ОСОБА_1 як новим власником земельної ділянки та орендодавцем і Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як орендарем укладено додаткову угоду № 700648-4, відповідно до якої позивач вступила у права та обов`язки орендодавця земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027.

21 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700648-7, якою договір оренди землі викладено в новій редакції. Саме ця редакція договору, за твердженням позивача, була чинною у спірний період.

Відповідно до розділів І та ІІ договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 3,2748 га з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027, розташовану на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з пунктом 3.1 договору строк його дії визначено до 31 грудня 2029 року. За пунктом 2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Відповідно до пункту 4.1 договору орендна плата складає 6,63 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто 15 783,29 грн за повний рік оренди. Пунктом 4.5 договору передбачено внесення орендної плати до 31 грудня кожного року.

Представник позивача зазначила, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виконало обов`язок зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Річний розмір орендної плати становить 15 783,29 грн, а загальна сума заборгованості за три роки складає 47 349,87 грн, виходячи з розрахунку: 15 783,29 грн х 3 роки = 47 349,87 грн.

Позивач зверталася телефоном на гарячу лінію підприємства-орендаря з питання погашення заборгованості, однак відповіді щодо виплати орендної плати не отримала, а питання виконання договору в добровільному порядку врегульовано не було.

Посилаючись на те, що тривалий час земельні ділянки не використовуються за цільовим призначенням, не оброблені, перебувають в сильно забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості, крім того має місце систематична несплата орендної плати, що свідчить про істотне порушення умов договорів оренди, просили розірвати договір оренди землі б/н від 01 лютого 2010 року, зареєстрований 01 лютого 2010 року за № 4АА002118-041071500034, зі змінами, у редакції згідно з додатковою угодою від 21 грудня 2021 року № 700648-7, укладений між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 3,2748 га з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027; стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки в загальному розмірі 47 349,87 грн згідно з указаним договором оренди землі, а також витрати, понесені позивачем на сплату судового збору.

Рішенням Великоолександрівського районного Херсонської області від 31 липня 2026 року позовні вимоги задоволено частково. Розірвано договір оренди землі б/н від 01 лютого 2010 року, зареєстрований 01 лютого 2010 року за № 4АА002118-041071500034, зі змінами, у редакції згідно з додатковою угодою від 21 грудня 2021 року № 700648-7, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 36004852, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 3,2748 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027, що розташована за межами селища Новорайськ на території Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки в загальному розмірі 31 566,58 грн.

У задоволенні позовної вимоги про стягнення орендної плати за 2022 рік у розмірі 15 783,29 грн - відмовлено.

Вирішено питання щодо судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем доведено, що мала місце несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та підставою, передбаченою законом, для його розірвання. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

При цьому суд врахував ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно користуватися земельною ділянкою, оскільки територія на якій земельна ділянка розміщена протягом більшої частини сільськогосподарського сезону перебувала у тимчасовій окупації. Підприємство було позбавлене доступу до майна, частина техніки була викрадена, а проведення посівної кампанії та збирання врожаю об`єктивно унеможливлювалися обставинами, за які орендар не відповідав.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати і ухвалити нове яким відмовити в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу скаржник вказував на те, що суд першої інстанції належним чином не оцінив докази та обставини по справі, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог. Зазначає, що відповідач, загалом, не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, але причиною такої несплати спочатку була виключно неможливість використання земельних ділянок, переданих в оренду, у зв`язку із перебуванням їх в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому: з листопада 2022 року і на кінець 2024 року (період несплати відповідно до позовних вимог) - імовірне забруднення вибухонебезпечними предметами та безпосередня близькість до території бойових дій. Унаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації відповідач був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства та виконання договірних зобов`язань. Так, рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23.12.2022 №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», затверджено перелік суб`єктів, що постраждали внаслідок таких обставин, серед яких є відповідач. Зазначає, що згідно «Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376 (в редакції наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 26 травня 2026 р. № 987) територія Новорайської сільської ради (територіальної громади) з 09.04.2022 по 11.11.2022 визнана тимчасово окупована російською федерацією територія України, а з 11.11.2022 – визнана територією можливих бойових дій. Так, судом не надано оцінку обставинам того, яким чином має відбутися повернення до безпечного використання території, яка зазнала окупації рф, бойових дій, що відносить таку територію (на якій знаходиться земельна ділянка позивача) до території імовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Після деокупації території Новорайської сільської ради (територіальної громади) на якій знаходиться земельна ділянка позивача, що зазнала впливу збройної агресії рф, мають відбутися заходи направлені на обстеження території визнання її безпечності та повернення до її використання. Однак судом не надана належна оцінка того як після деокупації має відбутися процес повернення до використання земельної ділянки позивача. Вказує, що надані до суду докази в сукупності підтверджують об`єктивну неможливість використання Відповідачем орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та дії обставин непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань за договором оренди землі. Звертає увагу, що матеріали справи не містять доказів того, що на земельній ділянці позивача було проведено обстеження ділянки для визнання її придатною до використання. Суд першої інстанції не врахував, що статус «території можливих бойових дій» де-юре означає наявність щоденної, реальної (а не абстрактної) загрози обстрілів та системних атак ворожих FPV-дронів. Географічне розташування земельної ділянки (близько 20 км. від тимчасово окупованого лівого берега рф) робить її потенційної ціллю для засобів ураження рф. Крім того, скаржник послався на неврахування судом першої інстанції наявність обставин непереборної сили, встановлених постановою Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24.

Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,2748 га з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована за межами селища Новорайськ на території Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності позивача на зазначену земельну ділянку підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 19 березня 2020 року № 174 та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

01 лютого 2010 року укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027, який зареєстровано 01 лютого 2010 року за № 4АА002118-041071500034.

23 квітня 2020 року укладено додаткову угоду № 700648-4, якою у зв`язку з набуттям позивачем права власності в порядку спадкування ОСОБА_1 вступила у права та обов`язки орендодавця.

21 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700648-7, якою договір оренди викладено в новій редакції. Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 36004852.

Відповідно до нової редакції договору в оренду передано земельну ділянку площею 3,2748 га з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2029 року.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки за пунктом 2.4 договору становить 238 058,74 грн. Орендна плата за пунктом 4.1 договору складає 6,63 відсотка від нормативної грошової оцінки за один повний рік оренди та підлягає сплаті до 31 грудня кожного року.

Річний розмір орендної плати становить 15 783,29 грн, виходячи з розрахунку: 238 058,74 грн х 6,63 відсотка = 15 783,29 грн.

Розмір орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки становить 47 349,87 грн, виходячи з розрахунку: 15 783,29 грн х 3 роки = 47 349,87 грн.

Матеріали справи не містять платіжних доручень, касових документів, банківських виписок, відомостей про поштові перекази чи інших доказів нарахування та виплати ОСОБА_1 орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Відповідач факт невиплати орендної плати по суті не заперечує.

З відповіді Новорайської сільської військової адміністрації вбачається, що земельні ділянки громадян, які перебувають в оренді відповідача, орендарем не використовуються, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються. За наявною в адміністрації інформацією відповідач не брав участі в обстеженні й розмінуванні орендованих земель, тоді як інші землекористувачі співпрацювали з відповідними групами та після проведення необхідних заходів продовжили господарське використання земель.

З витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань і судових рішень, наданих відповідачем, вбачається, що в період окупації у 2022 році мало місце захоплення та викрадення майна, розташованого на території підприємства у селищі Новорайськ.

Відповідно до розпоряджень начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29 та від 18 квітня 2024 року № 154 Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надавалися пільги з окремих місцевих податків і зборів, зокрема щодо земель комунальної власності, єдиного податку четвертої групи та мінімального податкового зобов`язання, у зв`язку з потенційною загрозою забруднення значного масиву земель вибухонебезпечними предметами.

Згідно листа Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 26 травня 2026 року, в інформаційній системі IMSMA Core відсутня інформація про забруднення або ймовірне забруднення вибухонебезпечними предметами земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:061:0027. Водночас відсутні відомості про проведення на цій ділянці сертифікованими операторами гуманітарного розмінування та відповідні акти.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів приходить до наступних висновків.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що саме на відповідача у справі покладено обов`язок доказування відсутності вини у невиконанні зобов`язання за договором оренди з внесення орендної плати або ж доведення факту виконання ним цього зобов`язання. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не надало суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що позивач відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату протягом 2023, 2024 років у строки та на умовах, що встановлені договором оренди, не доведено відсутності вини у порушенні зобов`язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів щодо внесення орендної плати за договором оренди щороку. Порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується із вказаним висновком виходячи з наступного.

Щодо позовних вимог про стягнення орендної плати

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.

Колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з березня по листопад 2022 року, що обумовлено окупацією Херсонської області, а тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про стягнення заборгованості за 2023-2024 роки.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Таким чином, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає, зокрема, об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21.

Так, об`єкт оренди в даній справі розташований на території Новорайської сільської територіальної громади.

Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 25.04.2022 №75 (у редакції наказу Мінреінтеграції від 28.04.2022 №80) року було затверджено Перелік територіальних громад, що розташовані в районах проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні), до якого увійшла й Новорайська сільська територіальна громада (станом на квітень 2022 року).

Згідно розділу ІІ Наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року була територією України, тимчасово окупованою російською федерацією.

Також в розділі І вказаного Наказу № 309 визначено території, на яких ведуться (велися) бойові дії, серед яких значиться Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району як територія, на якій ведуться бойові дії з 11.11.2022 і до березня 2025 року (втрата чинності наказу).

В силу положень частини третьої статті 82 ЦПК України, обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

Так, військова агресія рф проти України, як і тимчасова окупація російською федерацією території Бериславського району, а також проведення бойових дій на зазначеній території є загальновідомими фактами, а відтак не потребують доказування відповідачем. За таких обставин, посилання відповідача на неможливість використання ним за призначенням об`єкту оренди в 2022 році не потребує доказуванню.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своїх тверджень про неможливість використовувати об`єкт оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років. Також відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість використовувати об`єкт оренди в зазначений період часу, чи будь-яких доказів, підтверджуючих намагання відповідача здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці, зокрема, після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення на території Новорайської сільської територіальної громади.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що звільнення від орендної плати не може бути застосовано, якщо не доведено факт неможливості використовувати об`єкт оренди. Орендарю необхідно довести прямий причино-наслідковий зв`язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном. Тобто необхідно довести, що саме конкретні обставини, за які орендар не відповідає, унеможливили користування таким орендарем цим майном. Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати.

Колегія суддів вважає, що підстав для застосування ч.6 ст.762 ЦК України до правовідносин, які виникли між сторонами на підставі договору оренди за період 2023- 2024 років не вбачається.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини 1 статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установивши, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату за 2023 та 2024 роки (тобто, після деокупації території, на якій розташована земельна ділянка) у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, та такими, що позбавили позивача права на те, на що вона розраховувала погоджуючись на укладення договору оренди (стаття 651 ЦК України). Отже, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договору оренди.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати у строки обумовлені договором є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини 4 статті 263 ЦПК України.

Зокрема, такий правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, за яким підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідач визнав факт невиплати орендної плати за вказані періоди у строки передбачені договором, при цьому посилався на те, що заборгованість по орендній платі за 2022-2024 року виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року.

За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі №757/58385/16-ц).

Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі №180/1735/16-ц).

У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.

Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».

З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1статті 81 ЦПК України).

У справі, що переглядається, сторони у пункті 13.1 додаткової угоди домовились, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Тобто будь-яких обставин, які сторони вважають форс-мажорними, вони у договорі оренди не визначили.

Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги посилається на те, що відсутність сплати орендної плати Відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

Так, в листі від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей14,14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02 грудня 1997 року № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань.

З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислової палати в Україні із засвідченням таких обставин.

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачці орендної плати за 2023 та 2024 роки.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: несвоєчасного виконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі та повернення позивачці орендованих земельних ділянок.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що в 2023-2024 роках підприємство не могло використовувати орендовану земельну ділянку позивача через її можливе замінування оскільки підприємство не повідомляло орендаря про неможливість виконання своїх обов`язків.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року№ 376.

Матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).

При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Так, загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік.

Позиція відповідача, що ініціювання обстеження та розмінування земельних ділянок не є виключною компетенцією орендаря, а навпаки передбачає активні дії з боку місцевих державних адміністрації та органів місцевого самоврядування, а також орендодавець в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до уповноважених органів з приводу обстеження належної йому земельної ділянки, а сподівався, що його права будуть реалізовані іншою особою орендарем, - має оцінюватися з точки зору захисту права власності у його (захисту) широкому змісту з застосуванням положень ст.1 Першого Протоколу Конвенції. Так, позивач, як власник земельної ділянки, вже протягом декілька років (з 2023 року) позбавлений можливості отримувати дохід від своєї власності та розпоряджатися нею з метою отримання доходу, а дії апелянта, як правильно зазначив суд першої інстанції, свідчать про його пасивну поведінку у порушеному питанні.

Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ із місцевих податків та зборів, колегією суддів до уваги не приймаються, оскільки зазначені документи свідчить про надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів, а не про звільнення відповідача від сплати орендної плати орендодавцем. Доказів віднесення уповноваженим органом орендованої земельної ділянки до категорії земель непридатних для використання за призначенням, тобто унеможливлення використання об`єкту оренди за незалежних від орендаря причин, апелянтом не надано.

Що стосується посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки та не звільняють товариства від виконання зобов`язання за договором оренди.

Доводи апелянта про не надання належної оцінки листу ГУ ДСНС України в Херсонській області №6603-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, інформація у якому свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки не є такими, що ґрунтуються на інформації викладеній у цьому листі. Так, у наведеному листі заступником начальника Головного управління з реагування на надзвичайні ситуації зазначено таке: «провівши аналіз наданих Вами (ТОВ «ЮТС Агропродукт») кадастрових номерів земель сільськогосподарського призначення встановлено, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, вищевказані ділянки можуть бути потенційно забрудненими».

Також Розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ «ЮТС-Агропродукт» визнано суб`єктом господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, свідчить лише про наведений у ньому факт, а не свідчить про звільнення відповідача від сплати орендної плати.

Колегія суддів вважає необґрунтованим посилання скаржника на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, оскільки обставини, правовідносини у цій справі та у справі, що переглядається апеляційним судом, не є релевантними, стосуються іншого періоду невиконання умов договорів оренди, території розташування земельних ділянок та ґрунтуються на доказах, наявних в матеріалах справи № 650/3776/24, які є відмінними від даної справи.

Разом з цим, суд у кожній справі виходить з конкретних обставин та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

При цьому, слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц виснувала, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду. Докази та обставини, на які посилається представник апелянта, були предметом дослідження суду попередньої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми процесуального права.

Будь-яких інших доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, апелянтом не наведено.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування або зміни відсутні.

Керуючись статтями 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» залишити без задоволення, а рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий С.В. Радченко

Судді В.О. Бездрабко

Л.А. Приходько