Постанова від 29 вересня 2026 р. у справі №686/20193/25 — Хмельницький апеляційний суд

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2026 року

м. Хмельницький

Справа № 686/20193/25

Провадження № 22-ц/820/1312/26

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: П`єнти І.В. (суддя-доповідач), Гринчука Р.С., Талалай О.І.,

секретар судового засідання Сурник І.О.

за участю: позивача ОСОБА_1 , представника відповідача – адвоката Ксьондзика Ю.Ю.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс Вишневий-2», Приватного виробничо-комерційного малого підприємства «Оміс», треті особи – Приватне мале підприємство «Лідер», Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, про визнання права власності на нерухоме майно, витребування майна з незаконного володіння та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов`язати вчинити дії, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 10 березня 2026 року (суддя Стефанишин С.Л.).

Заслухавши доповідача, пояснення учасника справи та представника учасника справи, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, суд

в с т а н о в и в:

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс Вишневий-2», Приватного виробничо-комерційного малого підприємства «Оміс», треті особи: Приватне мале підприємство «Лідер», Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради про визнання права власності на нерухоме майно, витребування майна з незаконного володіння, скасування рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов`язати вчинити дії.

В обґрунтування позову зазначав, що 02 червня 2020 року між ним та Приватним малим підприємством «Лідер» укладено договір купівлі-продажу майнових прав №3/02-06/2020, за умовами якого він купив майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Зазначав, що 02 червня 2020 року йому видано довідку про те, що згідно з договором купівлі-продажу майнових прав №3/02-06/2020 від 02.06.2020 квартира АДРЕСА_2 , оплачена повністю.

Вказував, що будівництво зазначеного будинку здійснювалося Приватним малим підприємством «Лідер» на підставі договору про організацію будівництва від 17 січня 2018 року, укладеного між ПМП «Лідер» та Приватним виробничо-комерційним малим підприємством «Оміс». За умовами договору ПМП «Лідер», як забудовник-інвестор, зобов`язувався організувати фінансування та проведення всього об`єму будівельних та інших робіт, необхідних ля будівництва та введення в експлуатацію об`єкту з інженерними спорудами, мережами, благоустроєм земельної ділянки, а також здійснити реалізацію майнових прав на житлові і нежитлові приміщення, та інше.

Разом з тим, за взаємною згодою ПМП «Лідер» та ПВКМП «Оміс» 30 січня 2024 року розірвано договір про організацію будівництва від 17 січня 2018 року.

У липні 2024 року він отримав від ОК «Житловий комплекс Вишневий-2» лист в якому вказано, що замовник будівництва ПВКМП «Оміс» передав обов`язки завершення виконання будівельних робіт на об`єкті «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудинковими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 » та введення його в експлуатацію ОК «Житловий комплекст Вишневий-2». Та вказано, що з метою закінчення будівництва і в майбутньому отримання позивачем права власності на квартиру АДРЕСА_4 на 1 поверсі в 1-й секції об`єкту позивачу пропонується вступити до кооперативу шляхом написання заяви про вступ до кооперативу та підписання договору про сплату пайових внесків терміном до 24 липня 2024 року. також повідомлялося, що у відповідності з рішенням Загальних зборів кооперативу від 29.06.2024, у випадку, якщо позивач не виконає зазначені умови, а саме у випадку не вступу до кооперативу та непідписання договору, квартира АДРЕСА_4 на першому поверсі об`єкту буде відчужена.

Вказував, що у травні 2025 року до Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс Вишневий-2» було направлено адвокатський запит з посиланням на норми законодавства, що захищають право позивача та підтверджують його законне володіння та розпорядження квартирою АДРЕСА_4 у відповідному об`єкті будівництва з проханням надати документи, що підтверджують повноваження кооперативу на видачу документів для реєстрації права власності квартир власників майнових прав у багатоквартирному житловому будинку. Проте, ОК «Житловий комплекс Вишневий-2» у відповіді від 28.05.2025 зазначив, що запитувана інформація міститься у запитувальних документах і стосується виключно членів кооперативу, а оскільки ОСОБА_1 таким не являється, тому він не має права на отримання такої інформації та вказано, що кооператив не має перед ним «жодних цивільно-правових зобов`язань, в тому числі і в питанні оформлення ним права власності».

Зауважував, що згідно з інформації, що міститься на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, 27 березня 2025 року зареєстровано сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів № ІУ122250325715 та зазначено датою завершення будівництва об`єкта «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 » - 10.02.2025, забудовник – Приватне виробничо-комерційне мале підприємство «Оміс».

З метою реалізації свого права на оформлення права власності на об`єкт нерухомості звернувся до ПВКМП «Оміс» для отримання інформації та документів, проте, з отриманої відповіді йому повідомлено, що жодні договірні відносини не пов`язують його з ПВКМП «Оміс», тому він не має права на отримання інформації з обмеженим доступом.

Крім того, за період врегулювання питання в досудовому порядку, без його відома та згоди, квартира, за яку ним було повністю сплачено кошти, фактично вибула з його володіння. Зокрема, з даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вбачається, що 23 травня 2025 року право власності на дану квартиру було зареєстроване за ОСОБА_2 на підставі довідки про її членство в кооперативі та внесення пайового внеску в поновному обсязі від 21.05.2025 ОК «Житловий комплекс Вишневий-2».

Вказує, що дані дії є свідченням недобросовісності, зловживанням повноваженнями ОК «Житловий комплекс Вишневий-2» та фактично навмисного позбавлення ОСОБА_1 права власності. Дані обставини є свідченням прямого умислу, адже при наявності інформації про існування укладеного договору з ОСОБА_1 , надання довідки на ту ж квартиру іншій особі не могло бути вчинено помилково чи з необізнаності та свідчить про порушене право позивача на приватну власність на майно.

Звертав увагу суду, що факт реєстрації права власності за іншою особою без письмового договору між інвесторами порушує виключне право позивача на об`єкт, набуте внаслідок виконання ним зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав.

Враховуючи викладене вище, просив суд витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_5 на користь ОСОБА_1 , скасувати рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 79112046 від 27.05.2025 та зобов`язати Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_2 та визнати за ОСОБА_1 право власності на вище зазначену квартиру.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 10 березня 2026 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову. При цьому, посилається на порушення судом норм процесуального та матеріального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи.

Зазначає, що судом першої інстанції не взято до уваги той факт, що, виходячи з суті правовідносин, які склалися між позивачем, замовником будівництва та забудовником в особі ПМП «Лідер», незважаючи на хитромудрі схеми, закладені в договорі про організацію будівництва від 17 січня 2018 року щодо уникнення відповідальності перед мною, як інвестором будівництва, саме ПВКМП «Оміс», як єдиний замовник будівництва, має нести перед позивачем, як перед інвестором відповідальність за вибір ним підрядника. А тому, і сплата позивачем підряднику 100% вартості майнових прав на вищевказану квартиру була і є гарантією позивача того, що ні ПМП «Лідер», ні ПВКМП «Оміс» не мали права передавати ці майнові права на вказану квартиру будь-яким іншим фізичним чи юридичним особам та зобов?язані були враховувати факт 100% оплати скаржником вищевказаної квартири при розірванні чи укладенні будь-яких інших договорів про організацію будівництва чи про купівлю майнових прав.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 , через свого представника – адвоката Ксьондзика Ю.Ю., просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Вказувала, що позивач жодним чином не заявляв про свої права на майнові права щодо квартири АДРЕСА_4 , не скористався своїм правом на накладення обтяження щодо майбутнього об`єкта нерухомості, не проявив розумної обачності щодо захисту належного. на його думку, майнового права. А відтак ОСОБА_2 не знала і не могла знати про обставини повідомлені позивачем у позові як на підставу своїх вимог, що робить відповідачку добросовісним набувачем, у якого неможливо витребувати спірне майно. Більше того, саме право власності первинно зареєстровано за ОСОБА_2 , натомість позивач ніколи не був власником спірної квартири, що унеможливлює застосування конструкції статей 387, 388 ЦК України.

Зважаючи на ту обставину, що правовідносини між ОСОБА_3 та ОК «Житловий комплекс Вишневий-2» не набули статусу кредитор-боржник, вважає, що саме пред`явлення позовної вимоги про відшкодування збитків до ПМП «Лідер» є належним та ефективним способу, оскільки саме останній недобросовісно відмовився від виконання своїх зобов`язань, не повідомив кооператив про отримання від позивача коштів та припинив правовідносини щодо виконання своїх зобов`язань перед позивачем.

Зауважує, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 підтримав доводи апеляційної скарги.

Представник відповідача – адвокат Ксьондзик Ю.Ю. заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Інші учасники в судове засідання не з`явилися, про день, місце і час слухання повідомлені належним чином.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Частинами 1, 2, 5 статті 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції не відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що Приватне мале підприємство «Лідер» не уповноважене видавати будь-які документи особам для державної реєстрації ними права власності на квартири та нежитлові приміщення у будинку по АДРЕСА_3 , оскільки це право набуло ОК «ЖК Вишневий-2»; позивачем не доведено, що відповідачка ОСОБА_2 неправомірно здійснила державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, та не обґрунтовано чому позивач не здійснив державну реєстрацію спірної квартири на підставі довідки про сплату пайового внеску на квартиру, не навів аргументів, що визнання права власності на квартиру є належним способом захисту, так як передумовою для застосування ст. 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового шляху для відновлення порушеного права; позивачем не доведено та не представлено доказів у чому полягає незаконне володіння ОСОБА_2 спірною квартирою та правові підстави для витребування її у добросовісного набувача; відповідно до пункту 3.2. та 3.3 Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/02-06/2020 року від 02.06.2020 року, оформлення права власності здійснюється після здачі об`єкта в експлуатацію, виготовлення документації на об`єкт та представлення пайовиком довідки про здійснення повної оплати пайового внеску, підписання сторонами акта приймання-передачі квартири, що підтверджують його право на отримання квартири. Оскільки між позивачем та продавцем не було дотримано зазначених вимог договору, тому відсутні, на думку суду, правові підстави для реєстрації права власності; беручи до уваги ОК «ЖК Вишневий-2» набуло право видачі правовстановлюючих документів для реєстрації права власності на спірну квартиру та позивачу їх не видало через відмову останнього щодо доплати майнового внеску суд вважає, що наявність у позивача довідки про повну сплату паю в порядку, передбаченого договором купівлі продажу майнових прав з ПМП «Лідер», не є підставою для витребування майна з незаконного володіння, реєстрації та визнання права власності за останнім.

З такими висновками суду першої інстанції не можна погодитися з огляду на наступне.

Встановлено, що 17 січня 2018 року між Приватним виробничо-комерційним малим підприємством «Оміс», як замовником, та ПМП «Лідер», як забудовник-інвестор. укладено договір про організацію будівництва, яким сторони врегулювали правовідносин щодо здійснення будівництва багатоповерхового 87-квартирного житлового будинку вбудовано-прибудованими приміщеннями магазинів, СПА-салону, салону-перукарні, тренажерних залів по АДРЕСА_3 , фінансування (інвестування) будівництва об`єкту; розподіл площ об`єкту між особами, які прийматимуть участь в інвестуванні будівництва об`єкту та замовником. (т. 1 а.с. 27-29)

Будівництво здійснюється на земельній ділянці, площею 1800 кв.м., за адресою АДРЕСА_3 , кадастровий номер 6810100000:07:001:0116, наданої в оренду замовнику згідно з рішенням Хмельницької міської ради №58 від 18.05.2016 та договору оренди землі №041074200009 від 22.02.2010 із внесеними змінами №1258/02 від 19.07.2016. Підставою для здійснення будівництва є декларація про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованою ДАБІ у Хмельницькій області 20.12.2016 за №083163553333 (п. 1.2 договору)

Відповідно до пункту 1.3. договору, забудовник-інвестор зобов`язується на умовах передбачених цим договором, організувати фінансування та проведення всього об`єму будівельних та інших робіт, необхідних для будівництва та введення в експлуатацію об`єкту з інженерними спорудами, мережами та благоустроєм земельної ділянки площею 1800 кв.м. по АДРЕСА_3 , а також здійснити реалізацію майнових прав на житлові і нежитлові приміщення, та передати замовнику з метою набуття останнім прав власності, частину приміщення в об`єкті, визначеному договором, а замовник зобов`язується ля цього забудовнику-інвестору будівельний майданчик, всі необхідні документи для проведення будівництва, а також функції, повноваження, обсяг яких визначний цим договором. Замовник залишає за собою виконання функцій замовника будівництва об`єкта у розумінні Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності».

Згідно з пунктом 1.4. договору, забудовнику-інвестору надається право на здійснення всіх проєктних та будівельних робіт, вибір субпідрядників, постачальників, виконавців, тощо, укладення із ними відповідних договорів від власного імені, реалізацію майнових прав на житлові та нежитлові приміщення і площі. Сторони (ПМП «Лідер» та ПВКМП «Оміс») домовились, що на підставі цього договору забудовник-інвестор вважається генеральним підрядником об`єкта, набуває всі відповідні функції та повноваження.

Відповідно до пункту 7.1. договору, після завершення будівництва об`єкта та документального введення замовником його в експлуатацію забудовник-інвестор зобов`язаний – передати замовнику частину об`єкту, визначену відповідно до п.3.1. та додатку № 1 до цього договору; - передати третім особам відповідні закріплені за ними житлові та нежитлові приміщення, з якими забудовник-інвестор укладав відповідні договори (т. 1 а.с. 27-29).

02 червня 2020 року між Приватним малим підприємством «Лідер» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 3/02- 06/2020 (т.1 а.с.23-25).

Договором визначено, що об`єкт капітального будівництва – багатоповерховий 87-квартирний житловий будинок з вбудовано - прибудованими приміщеннями магазинів, СПА-салону, салону-перукарні та тренажерних залів за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер земельної ділянки 6810100000:07:001:0116, право на спорудження якого виникло у продавця на підставі Договору про організацію будівництва від 17.01.2018, укладеного між Приватним виробничо-комерційним малим підприємством «Оміс» та Приватним малим підприємством «ЛІДЕР» та декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Управлінням ДАБІ у Хмельницькій області за номером ХМ 083163553333 від 20.12.2016.

Згідно з пунктом 2.1. вказаного договору, продавець продає, а покупець купляє майнові права на Об`єкт нерухомості в порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , з наступними характеристиками: об`єкт: квартира АДРЕСА_4 , кількість кімнат: 1 (одна), загальна площа кв.м.: 56,64 кв.м., поверх: 1, секція: 1 (перша); примітки: вказана площа проєктна, номер квартири будівельний (п. 2.2 договору).

Плановий термін введення в експлуатацію – ІV квартал 2020 року (п.2.9. договору).

Згідно з пунктом 3.1. договору, майнові права на об`єкт нерухомості закріпляються за покупцем у момент видачі довідки про оплату 100% майнових прав на загальну проєктну площу об`єкта, яка підписується продавцем не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у пункті 4.7. договору та довідки про оплату 100% внутрішнього оздоблення та внутрішніх оздоблювальних робіт, що визначені в договорі про надання консалтингових послуг та виконання супутніх робіт, який є похідним від даного договору, після проведення технічної інвентаризації та здійснення остаточних розрахунків, довідки замінюються на нові.

Майнові права на об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі об`єкта нерухомості, що засвідчує відсутність претензій до продавця (п. 3.3 договору).

Відповідно до пункту 4.7. договору, на момент укладення договору вартість майнових прав з врахуванням площі об`єкту нерухомості згідно з проєктом становить 566400,00 грн, остаточна вартість майнових прав об`єкту нерухомості, що підлягає сплаті покупцем, визначається відповідно до фактичної загальної площі об`єкту нерухомості, яка буде встановлена незалежним замірювачем за результатами технічної інвентаризації об`єкту нерухомості, а також із врахуванням положень п.4.2., 4.3. цього договору, якщо такі положення будуть застосовані продавцем.

Згідно із пунктом договору 4.12 договору, після сплати покупцем повної вартості майнових прав, визначених у порядку передбаченому цим договором, продавець надає покупцю остаточну довідку про здійснення повної оплати вартості майнових прав на квартиру.

02 червня 2020 року ПМП «Лідер» Карпцю В.Ф. видано довідку №693 про те, що згідно з договором купівлі–продажу майнових прав №3/02-06/2020 від 02.06.2020, квартира АДРЕСА_6 оплачена повністю (т.1 а.с.26).

Згідно з прибутковими касовими ордерами, ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №3/02-06/2020 від 02.06.2020, вносив кошти ПМП «Лідер», зокрема: згідно з прибутковим касовим ордером № 0206 від 02.06.2020 на суму 141600,00 грн; № 20/07 від 20.07.2020 на суму 141600,00 грн; 28.08.2020 на суму 141600,00 грн; 25.09.2020 на суму 141600,00 грн (т.1. а.с.108-111).

30 січня 2024 року між Приватним малим підприємством «Лідер» та Приватним виробничо-комерційним малим підприємством «Оміс» укладено договір про розірвання договору про організацію будівництва від 17 січня 2018 року було розірвано (т. 1 а.с. 30).

У зв`язку з фінансовою неспроможністю забудовника-інвестора самостійно завершити будівництво об`єкту, а також тим, що відповідно до п. 2.1. договору про організацію будівництва, об`єкт мав бути побудований та зданий в експлуатацію ще у 4 кварталі 2019 року, сторони прийшли до взаємної згоди розірвати договір про організацію будівництва з 30 січня 2024 року (п. 2 договору).

Згідно з пункту 3 зазначеного договору, будівництво об`єкту надалі мало здійснюватися і фінансувати замовником або залученим ним юридичними та/чи фізичними особами, відповідно до укладених договорів про забудову земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:07:001:0116, площею1800 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 .

Відповідно до пункту 4 договору, забудовник-інвестор зобов`язався не пізніше 5 робочих днів з моменту укладення цього договору надати замовнику вичерпну та повну інформацію про осіб, які укладали будь–які договори пов`язані з будівництвом об`єкту та надати відповідні підтверджуючі документи в оригіналах. Вказана інформація підлягає оформленню у додатках до цього договору про розірвання. Усі зобов`язання щодо об`єкту, які не будуть відображені у додатках, підлягають виконанню виключно забудовником-інвестором у чому б вони не полягали та кого б не стосувались.

Згідно з пунктами 5, 6 забудовник–інвестор гарантував, що надасть замовнику вичерпну та достовірну інформацію про осіб, які укладали будь – які договори пов`язані з будівництвом об`єкту, розміри внесків/інвестицій/інших оплат, здійснених для будівництва об`єкту юридичними та фізичними особами, що пов`язані з будівництвом об`єкту. У разі подання неповної та/або недостовірної інформації щодо кількості/обсягів/будь-яких інших видів інформації зазначених в пункті 6, відповідальність (юридична і фінансова) за виконання зобов`язань несе забудовник-інвестор.

На підставі пункту 9 договору, забудовник-інвестор гарантує, що на момент підписання цього договору повідомив забудовника про всі наявні правовідносини з третіми особами (позичальниками, іншими контрагентами), які виникли внаслідок виконання договору про організацію будівництва.

Відповідно до витягу з переліку інвесторів квартир багатоповерхового 87-ми квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_3 , сформованому ПМП «Лідер», ОСОБА_1 значиться, як інвестор квартири АДРЕСА_4 , 56,6 кв.м. згідно з договором № 3/02-06/2020 від 02.06.2020 (т.1 а.с.31).

Проте, у додатку №6 до договору про розірвання договору про організацію будівництва від 17 січня 2018 року, укладеного 30.01.2024 – Перелік покупців, які здійснили повну сплату за договорами купівлі-продажу майнових прав, позивач як покупець не зазначений. (т. 2 а.с. 109-112)

Обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс Вишневий-2» листом від 10.07.2024 №7 повідомлено ОСОБА_1 про те, замовник будівництва ПВКМП «Оміс» передав обов`язок завершення виконання будівельних робіт на об`єкті «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано – прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 » та введення його в експлуатацію ОК «Житловий комплекс Вишневий-2». З метою закінчення будівництва і в майбутньому отримання ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_4 на 1 поверсі в 1-й секції об`єкту йому пропонується вступити до кооперативу шляхом написання заяви про вступ до кооперативу та підписання договору про сплату пайових внесків терміном до 24 липня 2024 року. Також повідомлялось, що у відповідності з рішенням Загальних зборів членів кооперативу від 29.06.2024 року, у випадку, якщо він не виконає зазначені умови, а саме у випадку не вступу до кооперативу та не підписання Договору, квартира АДРЕСА_4 на першому поверсі об`єкту буде відчужена (т.1 а.с. 36).

01 лютого 2024 року між Приватним виробничо-комерційним малим підприємством «Оміс» та Обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс Вишневий -2» укладено договір про забудову земельної ділянки, предметом якого є завершення виконання будівельних робіт на об`єкті «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 » та введення його в експлуатацію ОК «Житловий комплект Вишневий-2» (т.1 а.с.156-157).

Цим договором ПВКМП «Оміс» делегувало Обслуговуючому кооперативу «Житловий комплекс Вишневий -2» функції замовника об`єкту в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (п. 2.2 договору)

Відповідно до пункту 2.3 вказаного договору, ПВКМП «Оміс» зобов`язане забезпечити передачу покупцям майнових прав на приміщення в об`єкті будівництва, які були ними набуті, шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з Приватним малим підприємством «Лідер», вичерпний перелік яких, разом із вартістю сплачених ними коштів за приміщення, викладений у Додатку № 1 до цього Договору про забудову земельної ділянки. Передача покупцем майнових прав на приміщення відбуватиметься, шляхом укладення договорів про сплату пайових внесків з Обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс Вишневий -2».

Разом з тим, у переліку покупців, що здійснили повну сплату за договорами купівлі-продажу майнових прав від 01.02.2024 – додаток №9 до договору про забудову земельної ділянки, укладеного 01.02.2024, позивач ОСОБА_1 не зазначений.

Згідно з протоколом №1/2024 загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу «Житловий Комплекс Вишневий-2» від 02 лютого 2024 року, члени даного кооперативу вирішили наповнити фонд для закінчення будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 , за рахунок внесків членів кооперативу, які здійснюються в розмірах та в порядку, визначеному в договорі про сплату пайових внесків, наведено розрахунок внесків кожного члена кооперативу.

25 жовтня 2024 року між Обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс Вишневий-2» та ОСОБА_2 укладено договір про сплату пайових внесків №3-Кв, за умовами якого кооператив зобов`язався забезпечити організацію нового будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 , а пайовик зобов`язується дотримуватись вимог Статуту Кооперативу, сплатити в повному обсязі пай, який підлягає поверненню пайовику на умовах, визначених цим договором та Статутом Кооперативу, зокрема у вигляді прав на квартиру, будівельний номер АДРЕСА_4 , загальною проектною площею 56,64 кв.м., на 1 поверсі, в 1-й секції Об`єкту, загальний розмір паю (пайових внесків) становить 894912 грн. На виконання умов договору ОСОБА_2 сплатила пайовий внесок. (т. 2 а.с. 184-189)

29 червня 2024 року відбулися загальні збори членів Обслуговуючого кооперативу «Житловий Комплекс Вишневий-2», за результатами яких за п. 3 порядку денного вирішили додатково запропонувати особам, які уклали в свій час договори купівлі-продажу майнових прав з ПМП «Лідер» щодо квартир АДРЕСА_4 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 та нежитлового приміщення на технічному поверсі № 3, але не вступили до ОК «Житловий Кооператив Вишневий-2», вступити до ОК «Житловий Комплекс Вишневий-2» та сплатити пайові внески для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 . Надати вказаним особам чотирнадцяти денний строк для надання відповіді з моменту направлення на їх адресу відповідного повідомлення. Укласти договори про сплату пайових внесків щодо квартир АДРЕСА_12 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 та нежитлового приміщення на технічному поверсі № 3 з особами, які виявлять бажання внести відповідні пайові внески з метою завершення будівництва об`єкта. Після укладення відповідних договорів такими особами, розглянути можливість виплати коштів особам, які уклали договори купівлі-продажу майнових прав на вищевказані об`єкти з ПМП «Лідер» та сплатити передбачені цими договорами кошти, що підтверджується відповідними фінансовими документами (квитанціями) (т.1 а.с.158-160).

Відповідно до Акту готовності об`єкта до експлуатації від 27.12.2024, закінчений будівництвом об`єкт «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 » вважати закінченим будівництвом, об`єкт готовий до експлуатації (т. 2 а.с. 20-25).

23.05.2025 здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_5 , підставою реєстрації зазначено довідку про членство особи в кооперативі та внесення пайового внеску в повному обсязі (т. 2 а.с. 200)

Згідно з сертифікатом №ІУ122250325715, виданим Державною інспекцією архітектури та містобудування України 27.03.2025, засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, найменування об`єкта «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 »; замовник будівництва Приватне виробничо-комерційне мале підприємство «Оміс» (т. 2 а.с. 15-17)

Відповідно до наказу Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради №249/01-26 від 09.04.2025, прийнятому до експлуатації багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями (сертифікат №ІУ122250325715, виданий 27.03.2025, місце розташування об`єкта будівництва та адреса відповідно до сертифікату: АДРЕСА_3 , ідентифікатор об`єкта будівництва за реєстраційним номером: 01.2699403.4941385.20240830.73.0000.26) присвоєно адресу: АДРЕСА_13 (т.1 а.с.47).

Дані обставини підтверджуються матеріалами справи.

За змістом статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі статтею 177 ЦК України, до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно зі статтею 179 ЦК України, річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Згідно з положеннями частини першої статті 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

У частині першій статті 331 ЦК України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За змістом частини першої статті 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України).

Статтями 526, 527, 530-532 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог-відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов`язки для виконання сторонами.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність», основним правовим документом, що регулює відносини між суб`єктами інвестиційної діяльності є договір (угода).

Інвестор є особою, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування та якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №2-383/2010 зроблено висновок, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору, всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Відповідно до статті 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді (статті 15, 16 ЦК України). Шляхом здійснення правосуддя суд захищає осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені, не визнані або оспорюються. Розпорядження правом на захист є фундаментальним приписом цивільного законодавства і полягає у наданні особі можливості застосувати визначені законом або договором способи захисту.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та інтересів, а також вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного чи оспорюваного права. Такі способи мають бути доступними та ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Суд повинен захистити право у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права, характеру його порушення та спричиненим наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.

Правомірність способу захисту означає його відповідність правовій природі відносин, що виникли між сторонами, тоді як ефективність характеризує дієвість такого способу у відновленні порушеного права.

Згідно із частиною другою статті 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків; 9) відшкодування моральної шкоди; 10) визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів влади. Суд може захистити право й іншим способом, встановленим договором, законом або судом у визначених законом випадках.

Відповідно до статті 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних (а так само інших зобов`язальних) відносин, і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У такому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, визначених частиною першою статті 388 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що власник може витребувати належне йому майно від останнього набувача незалежно від кількості попередніх відчужень. При цьому оспорювання ланцюга договорів чи рішень органів влади не є ефективним способом захисту. Якщо має бути застосована вимога про витребування майна (віндикація), то вимоги про визнання права власності чи інші преюдиційні вимоги є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 та інших.

Для застосування такого ефективного та правомірного способу захисту права власності, як віндикація, не вимагається дезавуювати (скасовувати, визнавати незаконними, недійсними тощо) усі проміжні рішення та правочини, на підставі яких чи у зв`язку з виконанням яких попередні набувачі спірного майна ставали їх зареєстрованими власниками (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі № 911/906/23).

14 вересня 2021 року Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанову у справі № 359/5719/17, в якій позивач (інвестор) захищав своє речове право на нерухоме майно (квартиру) в об`єкті, що будувався. Спір полягав у тому, що відповідач відчужив майнові права на нерухоме майно, що належали позивачу, іншій особі. За результатами розгляду справи Велика Палата дійшла висновків, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має вчинити дії, щоб трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, за умови завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

З огляду на викладене, позивач, як інвестор, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

У постанові від 23.07.2026 у справі №737/6125/23 Велика палата Верховного Суду виснувала, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому, не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

У даній справі встановлено, що позивач ОСОБА_1 виконав свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 02.06.2020 на квартиру АДРЕСА_5 , повністю сплативши вартість об`єкта будівництва, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на цей об`єкт (тотожних праву власності на цей об`єкт).

Таким чином, на момент розірвання між ПВКМП «Оміс» та ПМП «Лідер» договору про організацію будівництва 30.01.2024 та укладення 01.02.2024 договору про забудову земельної ділянки між ПВКМП «Оміс» та ОК «Житловий комплекс Вишневий-2», ОСОБА_1 вже отримав майнове право на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_5 , будівництво якої у складі багатоповерхового будинку продовжувало здійснювати ОК «Житловий комплекс Вишневий-2». В подальшому, як вбачається з матеріалів справи, між Обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс Вишневий-2» та ОСОБА_2 стосовно квартири АДРЕСА_5 25 жовтня 2024 року укладено договір про сплату пайових внесків №3-Кв, на виконання якого ОСОБА_4 сплатила пайові внески та набула у власність спірну квартиру.

Отже, спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею, у зв`язку з чим порушені права позивача підлягають захисту шляхом витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_5 .

З огляду на викладене вище, позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання майнового права на квартиру та витребування її від відповідачки є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Натомість, позовні вимоги в частині скасування рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень та зобов`язання скасувати запис щодо реєстрації права власності є неефективним способом захисту порушеного права, який не призведе до реального відновлення порушених прав, відповідно, такі позовні вимоги задоволенню не підлягають.

А тому, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням апеляційним судом нового судового рішення про часткове задоволення позову.

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З урахуванням пропорційності розміру задоволених позовних вимог майнового характеру, з відповідачів в дохід держави підлягає стягненню судовий збір в розмірі 16992 грн (6796,80+10195,20), по 5664,00 грн з кожного.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 10 березня 2026 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов задовольнити частково.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .

Витребувати від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_5 .

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (місце проживання: АДРЕСА_14 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ), Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс Вишневий-2» (місце знаходження: місто Хмельницький, вулиця Козацька, 40; ЄДРПОУ: 45260409), Приватного виробничо-комерційного малого підприємства «Оміс» (місце знаходження: місто Хмельницький, вулиця Львівське шосе,14; ЄДРПОУ: 21312293) в дохід держави судовий збір по 5664,00 грн з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення..

Повне судове рішення складено 06 жовтня 2026 року.

Суддя-доповідач І.В. П`єнта

Судді: Р.С. Гринчук

О.І. Талалай