Постанова від 05 жовтня 2026 р. у справі №650/6403/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

06 жовтня 2026 року м. Херсон

Єдиний унікальний номер судової справи: 650/6403/25

Номер провадження: 22-ц/819/1260/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.

секретар Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 17 липня 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О.), у справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє представник – адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договорів оренди землі,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2025 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Бєліков А.А.., звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», в якому просив:

-Розірвати договір оренди землі № б/н від 09.11.2016 укладений між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та спадкодавцем позивачів ОСОБА_3 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 31954494 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:028:0009.

- Розірвати договір оренди землі № б/н від 09.11.2016 укладений між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та спадкодавцем позивачів ОСОБА_3 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 31951543 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:023:0018

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 09 червня 2016 року укладено договір оренди землі №б/н між спадкодавцем позивачів ОСОБА_3 та ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».

25 липня 2017 року змінено сторону орендаря з ПП «ЮТС –Агропродукт Плюс» на ТОВ «ЮТС-Агропродукт».

17 квітня 2025 року змінено сторону орендаря з ТОВ «Ютс Агропродукт» на ТОВ «Перемога Плюс » на підставі договору купівлі продажу права оренди до якого перейшли права та обов`язки орендаря

Відповідно до Додаткової угоди від 06 травня 2019 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі у розмірі 5,91% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 30 листопада 2029 року.

Однак в порушення умов договору орендар не виконує належним чином обов`язки щодо своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку за 2022, 2023 та 2024 рік.

Оскільки має місце факт систематичної несплати орендної плати протягом періоду дії договору оренди землі, то відповідно до ст.24,25, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.141 Земельного кодексу України, ст.651 ЦК України та умов договору оренди землі, достатньою правовою підставою для розірвання договорів оренди землі

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 17 липня 2026 року позов задоволено частково.

Суд ухвалив:

-Розірвати договір оренди землі № б/н від 09 листопада 2016 року, укладений між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (новий орендар — ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року) та спадкодавцем позивачів ОСОБА_3 , номер запису про право (номер запису в Державному реєстрі прав) 31954494, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:028:00094;

-Розірвати договір оренди землі № б/н від 09 листопада 2016 року, укладений між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (новий орендар — ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року) та спадкодавцем позивачів ОСОБА_3 , номер запису про право (номер запису в Державному реєстрі прав) 31951543, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:023:0018;

-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 968,96 грн.;

-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 968,96 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі.

Аргументи учасників справи

(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В обґрунтування доводів апеляційної скарги, незгодою з висновками суду першої інстанції зазначено, що суд першої інстанції порушив приписи частини 4 статті 263 ЦПК України та не враховано висновки Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права у подібних правовідносинах, а саме постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року №650/3776/24.

Апелянтом виснувано, що з урахуванням правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 21.01.2026 у справі № 650/3776/24, а також положень ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини наявності непереборної сили, що унеможливили використання земельних ділянок та виконання зобов`язань за договорами оренди ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», уже встановлені судом та не підлягають повторному доказуванню. За таких обставин, на думку апелянта, відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі з мотивів систематичної несплати орендної плати, оскільки така несплата зумовлена об`єктивною неможливістю виконання зобов`язань унаслідок обставин непереборної сили.

Також посилаючись на висновки викладені в постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 адвокатом вказано, що сертифікат ТПП не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин.. Апелянтом вказано, що у даній справі наявність форс-мажорних обставин, які перешкоджали господарській діяльності ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», підтверджується розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року № 163, рішенням Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, яким затверджено перелік суб`єктів господарювання, що постраждали від обставин непереборної сили, серед яких знаходиться і ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ». Згідно з положеннями ст.140 Конституції України, ст.ст. 8,12 ЗК України, п.21 ст.43 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» та п.27 ст.4 ЗУ «Про військово-цивільні адміністрації» вирішення питання щодо посвідчення факту неможливості використання земельних ділянок з причин непридатності внаслідок потенційної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами належить до компетенції сільських рад та їх виконавчих комітетів. А тому вищезазначені докази про наявність обставин непереборної сили є достатніми та допустимими докази наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. (крім того зазначене узгоджується з вищезгаданою правовою позицією Верховного Суду у постанові від 21 січня 2026 року у справі №650/3776/24).

Апелянтом зауважено, що судом першої інстанції не встановлено конкретної дати з якої наслідки окупації перестали впливати на можливість господарської діяльності, оскільки сам фат деокупації не означає відновлення безпечного використання земельної ділянки.

Також в апеляційній скарзі вказано, що відсутність документа про проведення очищення або передачі очищеної території не дає підстави вважати землю безпечною для перебування працівників та виконання польових робіт.

Крім того адвокатом зауважено, що господарська діяльність ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021» не може підтверджувати можливість використання земель з кадастровими номерами 6520686700:03:028:0009 та 6520686700:03:023:0018.

Щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального права апелянтом вказано, що суд першої інстанції розглянув кожний доказ відповідача окремо, однак саме сукупність цих обставин (окупація, втрата майна і техніки, порушення виробничого циклу, мінне забруднення, відсутність підтвердження очищення земель, обстріли та небезпека для працівників) підтверджують об`єктивну неможливість безпечного використання земель за цільовим призначенням.

Апелянтом виснувано, що оскільки матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищення території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрації, органів місцевого самоврядування, суд першої інстанції дійшов до передчасного висновку щодо відсутності обставин непереборної сили, які за приписами статті 617 ЦК України не лише мають звільнити ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» від відповідальності за порушення зобов`язань, а і в порядку частини шостої статті 762 ЦК України звільняють від сплати за весь час протягом якого майно не могло бути використане орендарем через обставини, за які він не відповідає.

Позиція інших учасників справи.

У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А. вказав, що надані відповідачем докази не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованих земельних ділянок за їх цільовим призначенням у розумінні частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, зокрема у частині забезпечення доступу до майна, фактичного перебування на орендованих земельних ділянках чи можливості забезпечення їх належного утримання.

Адвокатом вказано, що чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду унормовано те, що підтвердженням настання дії форс-мажорних обставин, як умови можливості звільнення від відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, є саме сертифікат Торгово-промислової палати України. Сертифікат, який би був виданий за зверненням сторони орендаря відсутній , а тягар доказування повної неможливості користування об`єктом оренди внаслідок дії обставин непереборної сили покладається на орендаря, однак відсутня інформація, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлене можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди.

Також, звернено увагу суду на те, що на території, де за позицією відповідача неможливо здійснювати господарську діяльність, інші суб`єкти господарювання проводять господарську діяльність.

Крім того, орендар жодним чином та жодного разу не повідомив орендодавців, про неможливість використання ним земельних ділянок .

Адвокат зауважив суд, що орендар жодним чином не комунікує з орендодавцями за більш ніж 3 роки, та не надав жодної інформації про сплату заборгованості за орендовані земельні ділянки, при тому наявні факти продажу права оренди відповідачем (розрахунок 100 гривень за 1 гектар), що свідчить про відсутність у відповідача бажання проводити господарську діяльність на орендованих ділянках. Також про це свідчить бездіяльність відповідача в частині визначення взагалі можливості використовувати земельні ділянки.

У відзиві на апеляційну скаргу виснувано, що вказане може свідчити лише про недобросовісне відношення відповідача до своїх обов`язків як орендаря згідно договорів оренди, про відсутність будь-якого наміру виконати в майбутньому такі обов`язки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ніяким чином не заперечує факт несплати орендної плати, проте всіляким чином уникає відповідальності за невиконанням своїх обов`язків, при цьому, не пропонує будь-яких шляхів вирішення вказаної ситуації. Заперечуючи проти розірвання договорів оренди, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» фактично створює умови для того, щоб земельні ділянки, належні позивачам, і в подальшому не використовувалася згідно їх цільового призначення, а позивачі і в подальшому були позбавлені можливості отримання матеріальних благ, на які розраховували при укладені Договорів оренди землі.

Звернув увагу суду, що викладені відомості в розпорядженнях військової адміністрації, також самі по собі не є достатніми для висновку про відсутність у Відповідача повної можливості володіти чи користуватись об`єктом оренди у спосіб, що унеможливлює його експлуатацію взагалі. Вказаними розпорядженнями фактично надається пільга зі сплати податків і не звільняє сторону від сплати орендної плати. Рішення місцевих військових адміністрацій в частині визнання непридатними земельних ділянок, які перебувають на праві оренди в ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» приймаються виключно в контексті сплати за землю (земельний податок та орендна плата за землі комунальної/державної власності ) у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами (пункт 283.2 статті 283, пункт 283 прим.1.3 статті 283 прим.1, пункт 288.8 статті 288 ПКУ ) у зв`язку з нововведеннями Закону України від 11 квітня 2023 року № 3050-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно». Для таких земельних ділянок підставою для звільнення від оподаткування є рішення, що приймається на підставі заяви платника податків.

Також адвокатом вказано, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) у межах території, де знаходяться земельні ділянки, відсутня інформація (позначки) про підтверджені або непідтверджені небезпечні зони/скупчення таких зон. Крім того, вказана мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, на думку адвоката, відповідачем не доведено той факт, що орендовані ним земельні ділянки є забрудненими вибухонебезпечними предметами, оскільки доводи, наведені відповідачем, ніяким чином не підтверджують вказане.

Разом із цим, у відзиві наголошено на тому, що орендарем допущено систематичну несплату орендної плати відповідно до договорів оренди землі . Як наслідок, позивачі вважають, що розмір завданих порушенням Договорів втрат не дозволяє їм як орендодавцям у значному розмірі отримати те, на що вони очікували, укладаючи договори.

Також адвокат звернув увагу суду, що 17.04.2025 ТОВ «ЮТС-Агропродукт» продано право оренди ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі продажу права оренди, що унеможливлює будь-який намір використовувати земельні ділянки в господарській діяльності власне ТОВ «ЮТС-Агропродукт».

Щодо посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди, вважає, що правовідносини, які були предметом розгляду у вказаній справі, не є подібними до правовідносин, які є предметом розгляду у цій справі, і взагалі стосуються різних періодів несплати орендної плати.

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Судом першої інстанції встановлено наступне.

Матеріалами справи підтверджено існування двох окремих договірних правовідносин оренди землі, первісним орендодавцем у яких була ОСОБА_3 , а первісним орендарем – ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». Предметом кожного договору є окрема земельна ділянка сільськогосподарського призначення, передана у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За договором оренди землі б/н від 09 листопада 2016 року в оренду передано земельну ділянку з кадастровим номером 6520686700:03:028:0009 площею 2,6732 га, розташовану на території колишньої Степнянської сільської ради, яка нині входить до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – 31954494.

За іншим договором оренди землі б/н від 09 листопада 2016 року в оренду передано земельну ділянку з кадастровим номером 6520686700:03:023:0018 площею 6,3595 га, розташовану на тій самій території. Номер запису про інше речове право – 31951543.

25 липня 2017 року сторона орендаря за договорами була змінена з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». 17 квітня 2025 року право оренди за договорами передано ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди, внаслідок чого до нового орендаря перейшли права та обов`язки, пов`язані з чинними договорами оренди.

Відповідно до додаткових угод від 06 травня 2019 року орендна плата за кожним договором визначена у грошовій формі у розмірі 5,91 відсотка від нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки за один рік оренди та підлягає внесенню до 31 грудня кожного року. Строк дії обох договорів визначено до 30 листопада 2029 року.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:028:0009 становить 92 561,90 грн, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:023:0018 – 215 977,76 грн.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Знаходження орендованої земельної ділянки у 2022 році на території, Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка переобувала під тимчасово окупацією рф визначено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 , а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.

При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.

Суд першої інстанції виходив з того, що територія Новорайської сільської територіальної громади упродовж значної частини 2022 року перебувала в умовах тимчасової окупації та безпосереднього впливу воєнних дій. Внаслідок цього нормальний доступ суб`єктів господарювання до виробничих баз, техніки та сільськогосподарських земель був істотно обмежений або відсутній. Оцінивши всі наведені відповідачем обставини у сукупності, суд першої інстанції визнав доведеними складність і небезпечність здійснення господарської діяльності на відповідній території після де окупації, однак не вважає доведеною повну, об`єктивну та безперервну неможливість використання саме обох спірних земельних ділянок протягом усього 2023 року та всього 2024 року. За відсутності належних індивідуальних доказів такої неможливості підстав для повного звільнення орендаря від орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України суд першої інстанції не встановив. Отже, невнесення орендної плати за 2023 рік у загальному розмірі 18 234,69 грн та за 2024 рік у такому ж розмірі є двома окремими випадками повної несплати орендної плати за договорами. Сукупний розмір несплаченої орендної плати за ці два роки становить 36 469,38 грн. Наявність двох окремих випадків повної несплати відповідає критерію систематичності у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. З урахуванням висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23 суд першої інстанції виснував, що така систематична повна несплата є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.

Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.

Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.

З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з якого, факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.

Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.

Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина перша статті 617 ЦК, частина друга статті 218 Господарського кодексу України та стаття 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).

Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.

Отже, наведеним листом відповідач наявність для нього тієї обставини, яка звільняє його від виконання зобов`язання не довів.

Колегія суддів вважає за можливе зазначити, що фактично доводи апеляційної скарги зводяться до необхідності застосувати правові висновки Верховного Суду в аналогічних справах.

Разом з тим, відповідно до Податкового кодексу України, повне звільнення від сплати орендної плати передбачене виключно для земельних ділянок державної та комунальної власності .

У Державному земельному кадастрі відображаються чіткі просторові дані (координати, контури, площі) про фактично забруднені ділянки. Вони реєструються як офіційне «обмеження у використанні земель» на підставі інформації від сертифікованих операторів протимінної діяльності.

Таких даних, відповідач не надав, та за наданими ним доказами підтвердження здійснення операторами протимінної діяльності обстеження спірної земельної ділянки, відсутні.

Таким чином, «потенційна загроза забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами» має оцінюватися у кожному конкретному випадку як обставина для звільнення від відповідальності за несплату орендної плати.

Урядом прийнята постанова від 04 березня 2026 року №306 «Про затвердження Порядку та критеріїв визначення зон ризикованого землеробства» в якій визначення зон ризикованого землеробства здійснюється зокрема за критеріями: для територій ведення бойових дій - знаходження земельної ділянки в межах 20-ти та від 20-ти до 50-кілометрової зони від лінії державного кордону з державою-агресором та/або лінії зіткнення, а також територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Наведене, надає підстави вважати, що землеробство може здійснюватися за земельній ділянці позивача, а неможливість його здійснення в силу вимог ч.6 ст. 672 ЦК України, має доводитися відповідачем.

Доводи апелянта свідчать, що товариство вважає пріоритетним своє право оренди земельної ділянки, як виду його господарської діяльності без її здійснення за наведених ним обставин протягом декількох років, праву приватної власності власника земельної ділянки на використання його права власності у як найкорисніший для нього спосіб, тобто без отримання доходу від власності, невикористання земельної ділянки.

Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним.

Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції розглянув кожен доказ відповідача ізольовано, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.

Таким чином, наведене не надає підстав для скасування рішення з зазначеної апелянтом підстави.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.

Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 17 липня 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 06 жовтня 2026 року.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова

В.В. Майданік