Постанова від 05 жовтня 2026 р. у справі №650/6366/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний номер справи: 650/6366/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.

Номер провадження: 22-ц/819/1289/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Манько К.М.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ;

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 серпня 2026 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного рішення – 11 серпня 2026 року, у справі за позовом адвоката Бєлікова Андрія Андрійовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

06 жовтня 2025 року адвокат Бєліков Андрій Андрійович, який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду через підсистему "Електронний суд" з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс", в якому просив:

--- розірвати договір оренди землі № 652060004000612 від 08.08.2011, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та спадкодавцем позивача – ОСОБА_2 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 30982346 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010;

--- стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача витрати, понесені на сплату судового збору та правничу допомогу.

Позов обґрунтований наступним.

08 серпня 2011 року між спадкодавцем позивача – ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди землі № 652060004000612 щодо земельної ділянки площею 9,8703 га з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010, розташованої на території Максимогорківської сільської ради Бериславського району Херсонської області (на даний час – Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області), для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

19 грудня 2014 року сторону орендаря за договором змінено з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" на ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс", 28 липня 2017 року – на ТОВ "Ютс-Агропродукт", а 17 квітня 2025 року право оренди відчужено на користь ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договору купівлі-продажу права оренди.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 292 542,16 грн.

Відповідно до додаткової угоди від 28 липня 2017 року орендна плата визначена у грошовій формі в розмірі 6,65 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди та підлягає внесенню до 31 грудня кожного року. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою не нараховувалася та не виплачувалася за 2022, 2023 та 2024 роки. За розрахунком позивача річний розмір орендної плати становить 19 454,05 грн, а загальний розмір несплаченої орендної плати за три роки – 58 362,15 грн.

Самостійної вимоги про стягнення цієї суми у даній справі не заявлено; факт повної несплати орендної плати наводиться як підстава для розірвання договору.

На підтвердження невиконання зобов`язання зі сплати орендної плати представник позивача зазначив, що в інтересах позивача до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс" направлялися адвокатські запити з вимогою надати інформацію та копії документів про нарахування і виплату орендної плати за 2022–2024 роки та сплатити заборгованість, однак відповіді на запити і документів, які підтверджували б здійснення відповідних платежів, позивачу не надано.

Представник позивача вважає, що відповідачем допущено повну несплату орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, а несплата за 2023 та 2024 роки утворює два окремі випадки невиконання основного обов`язку орендаря та є систематичною несплатою орендної плати у розумінні п."д" ч.1 ст.141 ЗК України. При цьому 2022 рік охоплював період тимчасової окупації території, де розташована земельна ділянка.

Щодо 2023 та 2024 років представник позивача заперечує наявність передбачених ч.6 ст.762 ЦК України підстав для повного звільнення орендаря від внесення орендної плати. Зазначає, що відповідач не надав доказів фактичного забруднення вибухонебезпечними предметами саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010, не підтвердив проведення її індивідуального огляду чи існування заборони на використання цієї ділянки, а також не повідомляв орендодавця про неможливість користування нею.

Представник позивача послався на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 23 вересня 2025 року № 01-12/2934/25, у якому інформація надана, зокрема, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010. За доводами позивача, окремих розпоряджень про визнання цієї земельної ділянки непридатною для використання не приймалося, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебували у його оренді, тоді як окремі інші землекористувачі співпрацювали з групами розмінування або вживали заходів до обстеження земель з метою швидшого повернення їх до господарського використання.

Крім того, позивач зазначив, що розпорядження військових адміністрацій щодо надання ТОВ "Ютс-Агропродукт" пільг зі сплати місцевих податків і зборів приймалися у сфері публічно-правових відносин з огляду на потенційну загрозу забруднення значних масивів земель вибухонебезпечними предметами та не припиняють приватноправового обов`язку орендаря сплачувати орендну плату власнику приватної земельної ділянки.

На підтвердження того, що після деокупації господарська діяльність на території Бериславського району не була абсолютно неможливою, представник позивача послався на відповіді ТОВ "Агро-Лайф 2023" та ТОВ "Додола 2021", відповідно до яких окремі суб`єкти господарювання здійснювали обстеження земель, за можливості відновлювали сільськогосподарську діяльність та сплачували орендну плату власникам земельних ділянок.

До позовної заяви також долучено нотаріально посвідчені письмові заяви ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , у яких містяться відомості про здійснення ТОВ "Ютс-Агропродукт" сільськогосподарських робіт у Бериславському районі у 2023 та 2024 роках із залученням техніки та працівників.

Посилаючись на статті 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 526, 530, 629, 651 ЦК України та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, представник позивача зазначив, що повна несплата орендної плати протягом кількох послідовних років є систематичним та істотним порушенням договору, яке позбавляє власника землі того, на що він розраховував при укладенні договору, та є підставою для його дострокового розірвання.

Ухвалою суду першої інстанції від 21.10.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

У відзиві представник ТОВ "Ютс-Агропродукт" просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, зазначивши наступне.

Новорайська сільська територіальна громада, на території якої розташована спірна земельна ділянка, у 2022 році перебувала під тимчасовою окупацією рф. Унаслідок військової агресії підприємство було позбавлене можливості здійснювати господарську діяльність у повному обсязі, частина майна була знищена або розграбована, а після деокупації використання сільськогосподарських земель залишалося небезпечним через потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами та загрозу обстрілів.

Відповідач послався на ст.617 та ч.6 ст.762 ЦК України, вважаючи, що обставини збройної агресії, тимчасової окупації, мінної небезпеки та неможливості безпечного доступу до земель є обставинами, за які орендар не відповідає, а тому виключають обов`язок сплачувати орендну плату за період, коли земельна ділянка не могла використовуватися.

На підтвердження своєї позиції ТОВ "Ютс-Агропродукт" послалося на дані інтерактивної карти ДСНС України, відповідно до яких територія Новорайської громади належить до територій, де виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети, а також на Перелік територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які були тимчасово окуповані рф.

Відповідач також послався на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29, від 18 квітня 2024 року № 154 та від 11 лютого 2025 року № 58, якими ТОВ "Ютс-Агропродукт" надавалися пільги з окремих місцевих податків і зборів у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земель вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача, такі рішення підтверджують непридатність земель до господарського використання.

Окремо відповідач послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року. За позицією відповідача, з цього листа вбачається потенційне забруднення відповідних територій вибухонебезпечними предметами, неможливість гарантувати безпеку проведення польових робіт у зв`язку з обстрілами, а також те, що піротехнічні розрахунки ДСНС до розмінування земель підприємства не залучалися, тоді як роботи могли проводитися іншими фаховими відомствами.

Представник ТОВ "Ютс-Агропродукт" також послався на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 та на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, вважаючи, що відповідні судові висновки підтверджують відсутність обов`язку зі сплати орендної плати за період об`єктивної неможливості використання землі.

Також відповідач вважає ТОВ "Ютс-Агропродукт" неналежним відповідачем, оскільки 17 квітня 2025 року право оренди було відчужено ТОВ "Перемога-Плюс". На думку відповідача, після переходу права оренди саме новий орендар має нести відповідальність за зобов`язаннями за договором.

Щодо листа Новорайської сільської військової адміністрації та письмових заяв ОСОБА_3 і ОСОБА_4 відповідач висловив заперечення стосовно їх належності та допустимості, а у разі оцінки письмових заяв як показань свідків просив викликати зазначених осіб до судового засідання для безпосереднього допиту.

У відповіді на відзив представник позивача наполягав на задоволенні позову та зазначив, що наведені відповідачем докази не підтверджують повної неможливості використання саме спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років. На його думку, загальна інформація про бойові дії, потенційну мінну небезпеку та податкові пільги не є достатньою для застосування ч.6 ст.762 ЦК України без доказів об`єктивної та безпосередньої неможливості користування конкретним об`єктом оренди.

Представник позивача звернув увагу, що справа № 908/929/24 стосувалася орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності і застосування спеціального податкового режиму, тому висновки у тій справі не можуть автоматично поширюватися на приватноправовий обов`язок зі сплати орендної плати власнику приватної земельної ділянки.

Щодо листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області представник позивача зазначив, що він отриманий за зверненням ТОВ "Ютс-Агропродукт" вже після відчуження права оренди та не містить відомостей про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів саме на земельній ділянці з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010. Саме по собі повідомлення про неможливість гарантувати абсолютну безпеку на території громади, на думку позивача, не доводить повної неможливості користування конкретною земельною ділянкою протягом двох років.

Представник позивача також наголосив, що лист Новорайської сільської військової адміністрації від 23 вересня 2025 року № 01-12/2934/25 містить інформацію безпосередньо щодо спірної земельної ділянки та підтверджує відсутність окремого рішення про визнання її непридатною для використання, а також відсутність участі ТОВ "Ютс-Агропродукт" в обстеженні та розмінуванні орендованих земель.

Стосовно доводу про неналежного відповідача представник позивача зазначив, що саме ТОВ "Ютс-Агропродукт" було орендарем у період 2022–2024 років, коли виникло порушення обов`язку зі сплати орендної плати, а відчуження права оренди у 2025 році не припиняє наслідків допущених до цього порушень та не усуває необхідності участі попереднього орендаря у справі.

Щодо письмових заяв ОСОБА_3 та ОСОБА_4 представник позивача просив врахувати викладені в них відомості, посилаючись на те, що зазначені особи є колишніми працівниками ТОВ "Ютс-Агропродукт" та повідомляють про здійснення сільськогосподарських робіт у Бериславському районі у 2023–2024 роках.

У судове засідання позивач не з`явився, його представник надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

У судове засідання представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився.

Суд розглянув справу за відсутністю її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 серпня 2026 року позов було задоволено. Суд вирішив:

--- розірвати договір оренди землі № 652060004000612 від 08.08.2011, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та спадкодавцем позивача – ОСОБА_2 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 30982346 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 484,48 грн;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 484,48 грн;

--- у задоволенні вимоги про стягнення витрат на професійну правничу допомогу відмовити.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010 за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за вказану земельну ділянку становить 6,65% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 292 542,16 грн, що становить 19 454,05 грн за рік. А тому орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки в розмірі 58 362,15 грн за вказану земельну ділянку, однак цього не виконав.

Суд погодився, що у 2022 році тимчасова окупація території, позбавлення підприємства доступу до його бази та майна, викрадення техніки і загальна небезпека об`єктивно унеможливили повноцінне використання земельної ділянки та здійснення господарської діяльності. Тому, на думку суду, несплата орендної плати за 2022 рік не може враховуватися як винне порушення договору та самостійна складова систематичної несплати. Тому 2022 рік суд виключив з періоду, який береться до уваги для встановлення систематичного порушення обов`язку зі сплати орендної плати.

Водночас, зазначив суд, виключення 2022 року не вирішує спору в цілому, оскільки позивач посилається також на повну несплату орендної плати за 2023 та 2024 роки, а два самостійні випадки повної несплати можуть утворювати систематичність у розумінні п."д" ч.1 ст.141 ЗК України. Для звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідач повинен довести, що спірна земельна ділянка фактично не могла використовуватися протягом кожного з цих років через конкретні незалежні від нього обставини.

На думку суду, після деокупації у листопаді 2022 року загальна безпекова ситуація на території Бериславського району залишалася складною, а ризик забруднення значних територій вибухонебезпечними предметами був реальним. Проте для застосування ч.6 ст.762 ЦК України щодо 2023 та 2024 років необхідно встановити не загальну небезпеку регіону, а об`єктивну повну неможливість використання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010 у відповідний період.

Оцінивши наведені докази у їх сукупності, суд дійшов висновку, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не довело наявності у 2023 та 2024 роках таких обставин, які б повністю звільняли орендаря від внесення орендної плати за користування спірною земельною ділянкою відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України.

Суд також враховував відсутність доказів того, що у 2023 або 2024 році ТОВ "Ютс-Агропродукт" повідомляло ОСОБА_1 чи його спадкодавця про повну неможливість користування конкретною земельною ділянкою, пропонувало змінити умови договору, зменшити або відстрочити орендну плату, ініціювало спільне обстеження ділянки чи передавало орендодавцю документи компетентних органів про її фактичну непридатність.

Посилання відповідача на підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України та на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 суд оцінив з урахуванням предмета тих правовідносин. Суд вказав, що вказане регулювання стосується насамперед плати за землю як податкового платежу та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. А спір у цій справі виник із приватного договору оренди земельної ділянки фізичної особи, тому сам факт застосування податкових пільг не означає автоматичного звільнення від договірної орендної плати.

Також суд виходив з того, що дані інтерактивної карти ДСНС України також не є достатнім доказом повної неможливості користування конкретною земельною ділянкою у 2023–2024 роках. Суд зазначив, що така карта відображає території, забруднені або ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами, та характеризує загальний або поточний рівень ризику, однак не встановлює фактичної наявності вибухонебезпечних предметів у межах кожної окремої кадастрової ділянки у визначений минулий період.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, на думку суду, також не містить відомостей про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельній ділянці з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010. Повідомлення про те, що піротехнічні розрахунки ДСНС не залучалися до розмінування та що через мінну небезпеку й обстріли неможливо гарантувати абсолютну безпеку польових робіт, характеризує загальну безпекову ситуацію, але не встановлює повної неможливості використання конкретного об`єкта оренди.

Також суд враховував, що матеріали цієї справи не містять акта розмінування, акта очищення, акта технічного чи нетехнічного обстеження або іншого індивідуалізованого документа щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010, який би засвідчував виявлення на ній мін, боєприпасів чи інших вибухонебезпечних предметів, визначав конкретний період її повної непридатності або встановлював заборону на використання цієї ділянки у 2023 чи 2024 році.

При цьому, зазначив суд, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 23 вересня 2025 року № 01-12/2934/25, на який посилається позивач, містить інформацію щодо спірної земельної ділянки та не підтверджує прийняття окремого розпорядження про визнання саме цієї ділянки непридатною для використання. Також із наведеної сторонами інформації вбачається, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не брало участі в обстеженні та розмінуванні орендованих ним земельних ділянок. Загальна інформація про здійснення обстеження й очищення земель на території громади військовими групами не дозволяє встановити, чи охоплювали такі роботи саме земельну ділянку з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010, коли вони проводилися та яким був їх результат.

Щодо нотаріально посвідчених письмових заяв ОСОБА_3 та ОСОБА_4 суд зазначив, що не покладає їх в основу висновків про фактичне використання спірної земельної ділянки у 2023–2024 роках. Нотаріальне посвідчення справжності підпису на письмовій заяві не засвідчує достовірності викладених у ній обставин та не замінює допиту свідка з можливістю поставити йому запитання. Тому зазначені письмові заяви не використовуються судом як доказ того, що саме ТОВ "Ютс-Агропродукт" фактично обробляло земельну ділянку з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010. Висновок суду про недоведеність повної неможливості користування цією земельною ділянкою у 2023–2024 роках ґрунтується на оцінці інших доказів та на недостатності поданих відповідачем індивідуалізованих доказів для застосування ч.6 ст.762 ЦК України.

Також суд виходив з того, що загальний лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 та розпорядження Херсонської обласної ради про включення ТОВ "Ютс-Агропродукт" до переліку суб`єктів господарювання, які постраждали від обставин непереборної сили, підтверджують існування надзвичайних обставин у зв`язку зі збройною агресією рф. Однак такі документи не ідентифікують спірний договір і не доводять, що саме земельна ділянка з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010 об`єктивно не могла використовуватися протягом усього 2023 та 2024 років.

Також посилання ТОВ "Ютс-Агропродукт" на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 суд першої інстанції враховував як приклад правозастосування за конкретних фактичних обставин тієї справи. Водночас фактичний стан іншої земельної ділянки, склад доказів та період невиконання зобов`язань у іншому провадженні не мають преюдиційного значення для встановлення стану спірної земельної ділянки у цій справі.

Відтак, зазначив суд, невнесення орендної плати за 2023 рік у розмірі 19 454,05 грн та невнесення орендної плати за 2024 рік у розмірі 19 454,05 грн є двома окремими завершеними випадками повної несплати орендної плати. Загальна сума невнесеної орендної плати за ці два роки становить 38 908,10 грн. На думку суду, навіть після виключення 2022 року з періоду, що враховується для встановлення систематичності порушення, залишаються два послідовні випадки повної несплати орендної плати.

Як вказав суд, така несплата є систематичною у розумінні п."д" ч.1 ст.141 ЗК України та становить самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі". Власник земельної ділянки протягом двох послідовних років був повністю позбавлений погодженого сторонами майнового результату – отримання орендної плати за передану у користування земельну ділянку.

Довід ТОВ "Ютс-Агропродукт" про те, що воно є неналежним відповідачем, суд відхилив, адже саме це товариство було орендарем у 2023 та 2024 роках, коли допущені два випадки повної несплати орендної плати. Отже, на думку суду, оцінка правомірності його поведінки та наслідків порушення договору безпосередньо стосується прав і обов`язків ТОВ "Ютс-Агропродукт".

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій просить це рішення в частині задоволення позову про розірвання договору оренди землі та розподілу судового збору скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема, вказав, що суд не врахував правовий висновок Верховного Суду у справі № 650/3776/24, сформований у подібних правовідносинах.

Також зазначив, що суд неправильно застосував ч.6 ст.762 ЦК України та фактично звузив її зміст до вимоги про наявність індивідуального акта щодо конкретної земельної ділянки. Адже, вказав, суд визнав, що після деокупації загальна безпекова ситуація в Бериславському районі залишалася складною, а ризик забруднення значних територій вибухонебезпечними предметами був реальним. Водночас суд відмовив у застосуванні ч.6 ст.762 ЦК України переважно через відсутність акта розмінування, акта очищення, технічного/нетехнічного обстеження або іншого індивідуалізованого документа саме щодо кадастрового номера 6520683600:02:030:0010. Такий підхід не випливає зі змісту ч.6 ст.762 ЦК України.

Також вказав, що суд надав неналежну оцінку розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації та листу ДСНС. Суд установив, що розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації від 31.10.2023 № 163, 06.02.2024 № 29, 18.04.2024 № 154 та 11.02.2025 № 58 відповідачу ТОВ "Ютс-Агропродукт" надавалися пільги з окремих місцевих податків і зборів у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земель вибухонебезпечними предметами. Проте суд фактично нівелював доказове значення цих актів, пославшись на їх публічно-правовий характер. Адже, вказав, сам по собі податковий характер правового наслідку такого розпорядження не усуває доказового значення фактичних обставин, які стали підставою для його прийняття: потенційного забруднення земель, неможливості або істотного обмеження їх безпечного використання.

Також зазначив, що висновок суду про можливість господарської діяльності через поведінку інших землекористувачів не доводить можливості використання саме спірної ділянки.

Також вказав, що суд не врахував, що форс-мажор (ст.617 ЦК України про підстави звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання) та ч.6 ст.762 ЦК України про звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає мають різні правові наслідки.

Також зазначив, що висновки суду не відповідають вимогам статей 89, 263–265 ЦПК України щодо оцінки доказів та мотивованості рішення.

Також, вказав, що суд не врахував постанову Верховного Суду від 25.02.25 року по справі № 908/929/24, в якій міститься висновок про відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій.

Також скаржник послався на висновки, викладені в постановах Верховного Суду по справах №№ 911/255/23, 914/1248/18, 914/2264/17, 910/13158/20, 911/3067/20, 911/654/21, 916/599/23.

У відзиві адвокат Бєліков Андрій Андрійович, який діє від імені ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення – без змін, вказуючи на наступне.

Щодо посилання скаржника на неможливість користуватися орендованим майном вказав, що надані відповідачем докази не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України, зокрема у частині забезпечення доступу до майна, фактичного перебування на орендованій земельній ділянці чи можливості забезпечення її належного утримання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

Сертифікат, який би був виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", відсутній, а тягар доказування повної неможливості користування об`єктом оренди внаслідок дії обставин непереборної сили покладається на орендаря, однак відсутня інформація, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлене можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Також, на території, де за позицією відповідача неможливо здійснювати господарську діяльність, інші суб`єкти господарювання проводять господарську діяльність. Крім того, орендар жодним чином та жодного разу не повідомив орендодавців, про неможливість використання ним земельної ділянки. Орендар жодним чином не комунікує з орендодавцями за більш ніж 3 роки та не надав жодної інформації про сплату заборгованості за орендовану земельну ділянку, що свідчить про відсутність у відповідача бажання проводити господарську діяльність на орендованій ділянці.

Викладені відомості в розпорядженнях військової адміністрації, також самі по собі не є достатніми для висновку про відсутність у відповідача повної можливості володіти чи користуватись об`єктом оренди у спосіб, що унеможливлює його експлуатацію взагалі. Звернув увагу на те, що вказаними розпорядженнями фактично надається пільга зі сплати податків і не звільняє сторону від сплати орендної плати. Рішення місцевих військових адміністрацій в частині визнання непридатними земельних ділянок, які перебувають на праві оренди в ТОВ "ЮТС-Агропродукт" приймаються виключно в контексті сплати за землю (земельний податок та орендна плата за землі комунальної/державної власності ) у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами (пункт 283.2 статті 283, пункт 283 прим.1.3 статті 283 прим.1, пункт 288.8 статті 288 ПКУ) у зв`язку з нововведеннями Закону України від 11 квітня 2023 року № 3050-ІХ "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно".

Послався на позицію Верховного Суду викладену у постанові від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23, в частині застосування положень ст.762 ЦК України.

Щодо посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24, вважає, що правовідносини, які були предметом розгляду у вказаній справі, не є подібними до правовідносин, які є предметом розгляду у цій справі, і взагалі стосуються різних періодів несплати орендної плати.

Щодо посилання скаржника на постанову КГС ВС від 25.02.25р. по справі №908/929/24 зазначив, що позиція Верховного суду в зазначеній справі не є релевантна до спірних відносин, адже у зазначеній справі і висновках Верховного суду предметом спору була заборгованість по сплаті орендної плати за користування земельними ділянками комунальної форми власності, а отже судом при прийнятті рішення здійснено покликання на підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 06.10.2026 року о 08:15 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 як правонаступнику спадкодавця ОСОБА_2 належить земельна ділянка площею 9,8703 га з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010, розташована на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

08 серпня 2011 року між ОСОБА_2 як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Югтранзитсервіс-Агропродукт" як орендарем укладено договір оренди землі № 652060004000612 щодо вказаної земельної ділянки.

19 грудня 2014 року сторону орендаря за договором змінено на Приватне підприємство "ЮТС-Агропродукт Плюс", а 28 липня 2017 року – на ТОВ "Ютс-Агропродукт".

Таким чином, у 2022, 2023 та 2024 роках саме ТОВ "Ютс-Агропродукт" було орендарем спірної земельної ділянки та несло перед орендодавцем обов`язки, встановлені договором оренди землі.

17 квітня 2025 року право оренди спірної земельної ділянки було передано ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договору купівлі-продажу права оренди.

Перехід зареєстрованого права оренди до нового орендаря не припиняє необхідності оцінки виконання договору у попередні періоди та не усуває правових наслідків порушень, допущених особою, яка була орендарем у відповідний час.

Умовами договору та додаткових угод встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 292 542,16 грн, орендна плата визначена у грошовій формі у розмірі 6,65 % нормативної грошової оцінки за один рік оренди та має бути внесена до 31 грудня кожного року. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року.

Факт повної несплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ "Ютс-Агропродукт" по суті не заперечується. Відповідно до погодженого сторонами розміру орендної плати 19 454,05 грн за рік, за 2022, 2023 та 2024 роки сума невнесеної орендної плати становить 58 362,15 грн.

Сторонами не заперечується наявність Витягу з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, який підтверджує факти заволодіння майном та втрати доступу до бази підприємства під час окупації у 2022 році. Ці відомості безпосередньо характеризують становище ТОВ "Ютс-Агропродукт" у період окупації. Однак вони не містять даних про стан конкретної земельної ділянки після деокупації.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 засвідчує військову агресію рф та введення воєнного стану як надзвичайні обставини загального характеру. Водночас цей лист не містить відомостей про конкретний договір, конкретну земельну ділянку та період фактичної неможливості її використання.

Розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо податкових пільг регулюють публічно-правові відносини з оподаткування.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "ЮТС-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Водночас лист не містить висновку про фактичне забруднення земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 та не встановлює період, протягом якого користування нею було неможливим.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Лайф 2023" від 10 травня 2025 року у 2023 році та на час надання відповіді зазначене товариство використовує земельні ділянки на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад, на правах користування (оренда, емфітевзис тощо).

У листі також зазначено, що у разі наявності підстав проводився огляд земельних ділянок на предмет виявлення вибухонебезпечних предметів, при цьому на переважній більшості таких ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були.

Крім того, з початку 2023 року із залученням відповідних фахівців проводилися обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання.

Також у листі вказано, що з 2023 року здійснюється виплата орендної плати орендодавцям земельних ділянок, які перебувають у користуванні товариства на території зазначених територіальних громад, та заборгованість з орендної плати перед орендодавцями відсутня.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Додола 2021" від 12 травня 2025 року у користуванні цього товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонської області 11 листопада 2022 року товариство відновило господарську діяльність на зазначеній території та продовжило її здійснення.

У разі виявлення потенційної загрози безпечному використанню земельних ділянок проводився огляд таких ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів із залученням фахівців. Для проведення відповідних обстежень товариство співпрацювало на договірній основі з дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» – Державним підприємством «Укроборонсервіс», а також користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади. На переважній більшості обстежених земельних ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. Вказані обстеження проводилися з початку 2023 року.

Також у листі зазначено, що орендна плата згідно з договорами оренди земельних ділянок приватної та комунальної власності за 2023–2024 роки, а в окремих випадках і за 2025 рік, виплачена у повному обсязі.

Матеріали справи не містять не містять акта розмінування, акта очищення, акта технічного чи нетехнічного обстеження або іншого індивідуалізованого документа щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010, який би засвідчував виявлення на ній мін, боєприпасів чи інших вибухонебезпечних предметів, визначав конкретний період її повної непридатності або встановлював заборону на використання цієї ділянки у 2023 чи 2024 році.

Інтерактивна карта ДСНС України та викопіювання з ресурсу DeepState відображають загальну або актуальну безпекову ситуацію на значній території, але не містять ретроспективних відомостей про фактичний стан конкретної земельної ділянки протягом усього спірного періоду.

Також встановлено, що сертифікат Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань за договором оренди землі відповідачем не отримувався. Повідомлень орендодавцю про неможливість використання земельної ділянки або про настання обставин непереборної сили відповідачем не надсилалося.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010 та розміру орендної плати у процентному відношенні до нормативної грошової оцінки земельних ділянок (6,65% та 292 542,16 грн), сума орендної плати складає 19 454,05 грн за рік і 58 362,15 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки).

Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату в загальному розмірі 58 362,15 грн, однак цього не виконав.

У справі встановлено, що спірні земельні ділянки розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської област, яка перебувала в тимчасовій окупації з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі за 2022-2024 роки. По суті відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_7 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказані земельні ділянки були тимчасово окупованими в 2022 році, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельних ділянок.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки, після деокупації 11.11.2022 року, були вільні від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Як правильно зазначив суд, для звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідач повинен довести, що спірна земельна ділянка фактично не могла використовуватися протягом кожного з цих років через конкретні незалежні від нього обставини.

Суд обґрунтовано вважав, що віднесення Новорайської громади до території можливих бойових дій, загальна мінна небезпека та близькість до окупованої території є істотними обставинами, які підлягають врахуванню. Однак самі по собі вони не встановлюють факту повної неможливості користування кожною земельною ділянкою громади протягом усього 2023 та 2024 років. Суд правильно не встановив факту забруднення саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:030:0010 вибухонебезпечними предметами, існування індивідуальної заборони доступу до неї, розміщення на ній фортифікаційних споруд, вирв, боєприпасів або інших конкретних перешкод.

Також суд правомірно виходив з того, що матеріали справи не містять доказів того, що у 2023 або 2024 році ТОВ "Ютс-Агропродукт" зверталося до орендодавця з повідомленням про конкретну небезпеку на земельній ділянці, ініціювало зміну умов договору, пропонувало тимчасово зупинити його виконання, погодити інший порядок розрахунків або достроково припинити правовідносини. Крім того, відсутні докази звернень у 2023 чи 2024 році до компетентних органів саме щодо спірної ділянки, отримання відмови у проведенні обстеження або встановлення на місцевості конкретних ознак небезпеки.

Суд апеляційної інстанції враховує й те, що довід відповідача фактично ґрунтується на припущенні, що будь-яка необстежена земельна ділянка на деокупованій території повинна вважатися непридатною до використання до отримання офіційного підтвердження протилежного. Проте, ч.6 ст.762 ЦК України вимагає встановлення фактичної неможливості користування майном, а не лише відсутності документа про його обстеження.

Апеляційний суд також враховує й те, що інші землекористувачі на території громади вживали активних заходів для з`ясування стану земель, взаємодіяли з фаховими підрозділами, відновлювали господарську діяльність та виплачували орендну плату.

Також суд обґрунтовано виходив з того, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювало посівів, не сплачувало орендну плату, не підтримувало належної комунікації з орендодавцем та не запропонувало реального механізму врегулювання ситуації. Апеляційний суд також виходить з того, що будь-які нутрішні накази про призупинення діяльності підтверджують рішення самого підприємства, але не перетворюють його на об`єктивну зовнішню неможливість виконання зобов`язання.

Апеляційний суд враховує постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, в якій Верховний Суд погодився з оцінкою конкретної сукупності доказів. Водночас, зазначена постанова не встановлює загальної та неспростовної презумпції того, що будь-яка земельна ділянка на території Новорайської громади автоматично не могла використовуватися після деокупації незалежно від її місця розташування, індивідуальних доказів та конкретного періоду. Тобто, не доведено той факт, що правовідносини у цій справі є подібними з правовідносинами в зазначеній справі № 650/3776/24.

Таким чином, суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" довело об`єктивну неможливість користування земельною ділянкою у 2022 році, але не довело такої неможливості упродовж 2023 та 2024 років, що є порушенням, утворює два окремі випадки порушення строкового грошового обов`язку, тобто є систематичною несплатою у розумінні п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також є істотним порушенням у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України та достатнім для дострокового розірвання договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі".

Суд першої інстанції правомірно вважав, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" є належним відповідачем, оскільки несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки мала місце у період, коли саме це товариство було орендарем і стороною договору. Водночас і ТОВ "Перемога-Плюс" є належним відповідачем як поточний носій зареєстрованого права оренди, на яке безпосередньо впливає вирішення вимоги про розірвання договору.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірної земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу ТОВ "ЮТС-Агропродукт", очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4 років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Апеляційний суд вважає, що за обставинами справи також наявне істотне порушення орендарем умов договору, адже, як зазначено, внаслідок несплати орендної плати орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом доведення факту неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі, оскільки, як вказав скаржник, це підтверджується тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, відповідними розпорядженнями військової адміністрації, якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення, листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3. При цьому апеляційний суд враховує те, що самі по собі вказані посилання без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Також, наведені розпорядження місцевої військової адміністрації (якими надавались податкові пільги із сплати місцевих податків та/або зборів у зв`язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через імовірну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами) не звільняють ані ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ані ТОВ "Перемога-Плюс", як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. Крім того, зміст листа ГУ ДСУНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Що ж до посилань скаржника на неможливість використання земельної ділянки через її забрудненість, то вони підлягають відхиленню, оскільки, як вже було зазначено, процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Апеляційний суд враховує, що потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі.

Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій слід зазначити, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/) необхідно враховувати те, що з неї неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Вказана карта не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, в цій частині відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України.

Також, слід залишити поза увагою посилання на немотивованість рішення, неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації, неврахування різних правових наслідків, які передбачають ст.617 ЦК України та ч.6 ст.762 ЦК України.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що встановлені судом обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість для відповідача використання у вказаний період земельної ділянки у своїй господарській діяльності. Розпорядження місцевої адміністрації стосуються питання надання пільг і зовсім не встановлюють як доведений факт неможливості виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди землі протягом 2023-2024 років. Матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій вказав, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/) суд апеляційної інстанції враховує те, що з неї неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Вказана карта не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, в цій частині відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України.

Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на постанову ВС від 25.02.25 року по справі №908/929/24, а саме про відсутність, як вважає скаржник, обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказана постанова суду касаційної інстанції стосується виключно земель державної та комунальної власності, і зміни в Податковий кодекс України вносилися саме в частині земель державної та комунальної власності.

Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом правової позиції Верховного Суду, зробленої у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24. При цьому, як вже вказувалось, апеляційний суд не встановив подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Також, слід залишити поза увагою й посилання на постанови Верховного Суду по справах №№ 911/255/23, 914/1248/18, 914/2264/17, 910/13158/20, 911/3067/20, 911/654/21, 916/599/23. При цьому апеляційний суд враховує те, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах в частині, на яку посилається скаржник як на таку, що не була прийнята до уваги судом першої інстанції, не є подібними.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржувані частині, а саме в частині задоволення вимоги про розірвання договору оренди землі залишити без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 серпня 2026 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови – 06 жовтня 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська