Постанова від 05 жовтня 2026 р. у справі №650/7099/25 — Херсонський апеляційний суд

ЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний номер справи: 650/7099/25 Головуючий в І інстанції: Хомик І.І.

Номер провадження: 22-ц/819/1272/26 Д оповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Манько К.М.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт";

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 серпня 2026 року, ухвалене у складі судді Хомик І.І., дата складення повного тексту рішення – не зазначено, у справі за позовом адвоката Іщук Надії Ростиславівни, яка діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по виплаті орендної плати за землю,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

14 листопада 2025 року адвокат Іщук Надія Ростиславівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулася до суду через підсистему "Електронний суд" з вказаним позовом, в якому просила:

--- розірвати договір оренди землі б/н від 09.12.2016 року зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди від 28.07.2017 року №700207, укладений між орендарем ТОВ "Ютс-Агропродукт" та орендодавцем ОСОБА_1 з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-24 до ТОВ "Перемога-Плюс" та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 18006695), яка належить позивачу площею 2,07 га з кадастровим номером 6520685200:04:050:0026, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області;

--- розірвати договір оренди землі б/н, від 09.12.2016 року зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди від 28.07.2017 року №700206, укладений між орендарем ТОВ "Ютс-Агропродукт" та орендодавцем ОСОБА_1 з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-24 до ТОВ "Перемога-Плюс" та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 18006677), яка належить позивачу площею 2,1552 га з кадастровим номером 6520685200:04:049:0047, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області;

--- розірвати договір оренди землі зареєстрований за №652060004001019, від 21.12.2011 року зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди від 03.08.2021 року №700168-4, укладений між орендарем ТОВ "Ютс-Агропродукт" та орендодавцем ОСОБА_1 з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-24 до ТОВ "Перемога-Плюс" та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 42844199), яка належить позивачу площею 4,2001 га з кадастровим номером 6520685200:04:049:0046, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області;

--- стягнути з ТОВ "Перемога-Плюс" заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 45 992,94 грн на користь орендодавця ОСОБА_1 , згідно договорів оренди землі та витрати понесені на сплату судового збору в сумі 3 875,84 грн.

Позов обґрунтований наступним.

Позивач є власником земельних ділянок площею 2,07 га з кадастровим номером 6520685200:04:050:0026, площею 2,1552 га кадастровий номер 6520685200:04:049:0047, площею 4,2001 га кадастровий номер 6520685200:04:049:0046, які розташовані на території Новорайської ОТГ, Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

09.12.2016 року позивач уклала договір оренди земельних ділянок з кадастровим номером 6520685200:04:049:0047 та з кадастровим номером 6520685200:04:050:0026 з ПП "Ютс-Агропродукт". Договір укладено строком на 10 років, з орендною платою 3% від нормативної грошової оцінки землі.

28.07.2017 року на підставі додаткової угоди до договору оренди землі №700206 та №700207 сторони залучили нового орендаря ТОВ "Ютс-Агропродукт", виклавши договір оренди у новій редакції. Відповідно до нової редакції договору оренди строк дії договору продовжено до 17 грудня 2026 року.

Згідно п.4.1. додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Нормативна грошова оцінка кожної земельної ділянки на момент укладення додаткової угоди складала 119 029,37 грн. Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції і вноситься орендарем з 01 серпня по 31 грудня кожного року.

03.08.2021 року ОСОБА_1 у зв`язку з переоформленням спадщини уклала з ТОВ "Ютс-Агропродукт" додаткову угоду №700168-4 до договору оренди землі №652060004001019 від 21.12.2011 року, строком до 31.12.2028 року, передавши товариству в оренду земельну ділянку площею 4,2001 га з кадастровим номером 6520685200:04:049:0046. Орендна плата складає 5,48% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 13 045,62 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Орендна плата вноситься орендарем у строк до 31 грудня кожного року.

У подальшому ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі договору відчуження права оренди від 17.04.2025 року №1704/25-24 передав право оренди вказаних земельних ділянок новому орендарю ТОВ "Перемога-Плюс".

Незважаючи на умови договору, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснило сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки в зв`язку з чим заборгованість по обох земельних ділянках склала 45 992,94 грн.

Позивач зверталася телефоном на гарячу лінію підприємства відповідача з вимогою сплатити заборгованість з орендної плати, однак питання до цього часу так і залишилося не вирішеним, орендну плату не виплачено.

Є посилання на ст.651 ЦК України, ст.32 Закону України "Про оренду землі", п."в" ч.1 ст.96, п."д" ч.1 ст.141 ЗК України.

У зв`язку з викладеним, позивач вважає, що допущене відповідачем систематичне невиконання договірних обов`язків, а саме несплата орендної плати протягом кількох бюджетних періодів, ненарахування інфляційних втрат свідчить про істотне порушення умов договорів оренди.

Такі дії є підставою для його дострокового розірвання відповідно до положень ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, в зв`язку з чим позивач просить задовольнити позов.

Ухвалою суду від 03.12.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження, з викликом сторін у судове засідання.

Ухвалою суду від 12.02.2026 року було задоволено клопотання представника позивача адвоката Іщук Надії Ростиславівни й суд постановив розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження, було призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 19.03.2026 року підготовче провадження було закрито й призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" у судове засідання не з`явився, надав відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими, та такими, що не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Орендована земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка була окупована з 10.03. 2022 року по 09.11. 2022 року

Внаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації товариство , яке здійснювало свою діяльність на цій території, було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене або зруйноване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов`язань.

Внаслідок бойових дій територія, на якій розташовані земельні ділянки, є забрудненими вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання.

Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася. Перебуввання працівників на такій території та здійснення діяльності без проведення відповідного розмінування становить пряму загрозу для їх життя та здоров`я.

З урахуванням викладеного необхідно врахувати постанову Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 року у справі №650/3776/24.

Крім того, територія Новорайської селищної ради, Бериславського району Херсонської області є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Слід звернути увагу на ту обставину, що відстань між Новорайською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області , яка на сьогодні є окупованою рф, становить близько 20 км.

Крім того ТОВ "Ютс-Агропродукт" не є належним відповідачем по справі.

Представник позивача надала відповідь на відзив, у якому зазначила, що наведені відповідачем обставини та додані докази є такими, що не доводять неможливість здійснення господарської діяльності та неможливість виконання зобов`язань за договором оренди, укладеним з позивачем.

У відзиві відповідач не заперечує проти існування договірних відносин з позивачем, а також факт невиплати орендної плати, посилаючись при цьому на відсутність можливості здійснювати господарську діяльність через збройну агресію, а також обставини непереборної сили, як на підставу для звільнення від виконання зобов`язань.

Товариством не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаних земельних ділянок, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Зважаючи на викладене вважає що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" у судове засідання не з`явився.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, просив задовольнити позовні вимоги.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 серпня 2026 року позов було задоволено. Суд вирішив:

--- розірвати договір оренди землі від 09.12.2016 року, зі змінами в редакції додаткової угоди від 28.07.2017 року №700207, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 18006695, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:050:0026, загальною площею 2.07 га., з урахуванням переходу права оренди згідно договору від 17.04.2025 року №1704/25-24 до ТОВ "Перемога-Плюс";

--- розірвати договір оренди землі від 09.12.2016 року зі змінами в редакції додаткової угоди від 28.07.2017 року №700206, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 18006677, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0047, загальною площею 2.1552 га, з урахуванням переходу права оренди згідно договору від 17.04.2025 року №1704/25-24 до ТОВ "Перемога-Плюс";

--- розірвати договір оренди землі, зареєстрований за №652060004001019 від 21.12.2011 року, зі змінами в редакції додаткової угоди від 03.08.2021 року №700168-4, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 42844199, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0046, загальною площею4.2001 га, з урахуванням переходу права оренди згідно договору від 17.04.2025 року №1704/25-24 до ТОВ "Перемога-Плюс";

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати за 2023-2024 роки в сумі 45992.94 грн. та судові витрати по сплаті судового збору в сумі 3875,84 грн.

Задовольняючи позов з підстав того, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за вказані земельні ділянки за 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав. Загальна сума боргу становить 45 992,94 грн.

Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, представник позивачки послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

Також суд не погодився з наведеними у відзиві доводами відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" (несплата орендної плати через обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташовані спірні земельні ділянки, неможливість їх використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов`язку сплачувати орендну плату за вказані періоди), зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками.

Також суд виходив з того, що ТОВ "Ютс-Агропродукт", обґрунтовуючи свої заперечення посиланням, зокрема, на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд враховував, що той факт, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, що також не підтверджено належними та допустимими доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.

Крім того, як зазначив суд, з боку представників ТОВ "Ютс-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Суд прийняв до уваги лист -довідку Новорайської СВА Бериславського району Херсонської області від12.05.2025 року № 01-11/1052/25, згідно з яким станом на 09.05.2025 року земельні ділянки які перебувають в користуванні товариства, не використовуються, тобто обробіток їх не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються. Деякі інші користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення використовують свої власні або орендовані земельні ділянки. З огляду на викладене суд вважав, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023-2024 роки.

Отже, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельних ділянок та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, суд вважав, що підстави для звільнення його від орендної плати відсутні.

А тому суд вважав, що позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки ТОВ "ЮТС-Агропродукт" систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас, вважав суд, у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

Суд також враховував, що відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. На думку суду, така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Як вказав суд, такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

Суд не врахував позицію Херсонського апеляційного суду у справі №650/3776/24, вказавши, що вона не є позицією Верховного Суду у розумінні ч.4 ст.263 ЦПК України.

Щодо посилання відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, суд зазначив, що відповідне розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати, адже воно носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак, як вказав суд, воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.

Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органу місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, то, на думку суду, вказане розпорядження не звільняє ТОВ "Ютс-Агропродукт" від обов`язку сплати орендної плати саме за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності. Крім того, вказав суд, сприяння суб`єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій просить це рішення в частині розірвання договору оренди землі скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема вказав, що суд першої інстанції неправильно застосував положення ст.617 ЦК України та не врахував ч.6 ст.762 ЦК України. Послався на постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24 з подібними правовідносинами, яка, на думку скаржника, є актуальною практикою щодо земель, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Також зазначив, що суд помилково вказав, що відсутність сертифікату ТПП свідчить про відсутність форс-мажору. Так, у постанові Верховного Суду від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 прямо зазначено, що навіть за відсутності сертифіката ТПП сторона не позбавлена можливості доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами.

Також вказав, що суд неправильно оцінив лист ДСНС. Суд фактично встановив наявність офіційного документа компетентного державного органу, який підтверджує неможливість гарантувати безпеку проведення польових робіт, але не надав цьому доказу належного значення.

Також зазначив, що суд встановив, що земельні ділянки фактично не використовувалися, але не зробив із цього належних правових висновків. Адже, вважає, що матеріали справи містять інформацію ДСНС про неможливість гарантувати безпеку польових робіт.

Також вказав, що суд не врахував, що фактична неможливість використання земельної ділянки є самостійною підставою для звільнення від орендної плати.

Також зазначив, що є помилковим висновок суду про "істотне порушення" договору, адже суд мав встановити не лише: "не сплатив двічі", а й: чи є ця несплата таким порушенням, яке за конкретних обставин справи призвело до позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, з урахуванням того, що саме невиконання було спричинене обставинами, незалежними від волі орендаря. У цій справі суд цього аналізу належним чином не здійснив.

Також вказав, що суд не врахував, що військова агресія та мінна небезпека мали безпосередній зв`язок із неможливістю використання землі. При цьому суд неправильно посилається на те, що інші користувачі нібито обробляли землю адже ця обставина не доводить можливість використання саме земельних ділянок ОСОБА_1 . Кожна земельна ділянка має індивідуальне місцезнаходження, стан, рівень небезпеки та фактичні умови доступу.

Також вказав, що, вирішуючи питання про стягнення із ТОВ "Ютс-Агропродукт" 45 992,94 грн орендної плати, суд повинен був перш за все встановити: 1) чи виник обов`язок сплачувати орендну плату за кожен конкретний період; 2) чи могла орендована земельна ділянка бути фактично використана; 3) чи існували обставини, передбачені ч. 6 ст. 762 ЦК України; 4) який конкретно період земельні ділянки не могли використовуватися; 5) яка сума орендної плати припадає саме на цей період. Однак, цього належним чином зроблено не було.

Також зазначив, що суду необхідно було врахувати, що: земельні ділянки розташовані на території Херсонської області; територія зазнала окупації та бойових дій; існує потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами; ДСНС не гарантує безпеку польових робіт; фактичне використання земель було припинене; Верховний Суд уже визнавав подібні обставини юридично значущими для звільнення орендаря від плати. Тому висновок про істотне порушення договорів є передчасним.

Також вказав, що суд не дав належної оцінки правовим наслідкам переходу права оренди до ТОВ "Перемога-Плюс" для можливості розірвання договору саме з первісним орендарем, адже на момент ухвалення рішення ТОВ "Ютс-Агропродукт" уже не було фактичним користувачем земельних ділянок за переданим правом оренди.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 06.10.2026 року о 08:00 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровим № 6520685200:04:050:026 загальною площею 2,07 га, з кадастровим номером 6520685200:04:049:0046 загальною площею 4,2001 га, з кадастровим номером 6520685200:04:049:0047 загальною площею 2,1552 га, які розташовані на території Новорайської ОТГ, Бериславського району Херсонської області. Право власності зареєстроване в державному реєстрі речових прав за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 1109704065206, 2401751665206, 1109748365206, номер відомостей про речове право 178865503,42843659, 178887468.

09.12.2016 року позивач уклала договір оренди земельних ділянок з кадастровим номером 6520685200:04:049:0047 та з кадастровим номером 6520685200:04:050:0026, з ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс". Договір укладено строком на 10 років, з орендною платою 3% від нормативної грошової оцінки землі.

28.07.2017 року на підставі додаткової угоди до договору оренди землі №700206 та №700207 сторони залучили нового орендаря, ТОВ "ЮТС-Агропродукт", виклавши договір оренди у новій редакції. Відповідно до нової редакції договору оренди строк дії договору продовжено до 17 грудня 2026 року.

Згідно п.4.1. додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Нормативна грошова оцінка кожної земельної ділянки на момент укладення додаткової угоди складала 119 029,37 грн. Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції і вноситься орендарем з 01 серпня по 31 грудня кожного року.

03.08.2021 року ОСОБА_1 у зв`язку з переоформленням спадщини уклала з ТОВ "ЮТС-Агропродукт" додаткову угоду №700168-4 до договору оренди землі №652060004001019 від 21.12.2011 року, строком до 31.12.2028 року, передавши товариству в оренду земельну ділянку площею 4,2001 га з кадастровим номером 6520685200:04:049:0046. Орендна плата складає 5,48% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 13 045,62 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Орендна плата вноситься орендарем у строк до 31 грудня кожного року.

У подальшому ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на підставі договору відчуження права оренди від 17.04.2025 року №1704/25-24 передав право оренди вказаних земельних ділянок новому орендарю ТОВ "Перемога-Плюс".

Сторонами не заперечується наявність листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", про те, що піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України – порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки – зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 – на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що за 2023-2024 роки він не сплатив позивачу орендну плату за землю за вказані три земельні ділянки в розмірі 45 992,94 грн.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом наявності обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок та розмір орендної плати (119 029,37 грн та 4,18% щодо кожної з земельних ділянок, а саме з кадастровим номером 6520685200:04:049:0047 та з кадастровим номером 6520685200:04:050:0026) сума орендної плати за кожну з вказаних двох ділянок складає 4 975,42 грн за рік (119 029,37 грн х 4,18%) і 9 950,85 грн за два роки (2023, 2024 роки). Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0046, то з огляду на розмір нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки та розмір орендної плати (238058,74 грн та 5,48%) сума орендної плати за вказану ділянку складає 13 045,62 грн за рік (238 058,74 грн х 5,48%) і 26 091,24 за два роки (2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2023 та 2024 роки за вказані три земельні ділянки орендну плату в загальному розмірі 45 992,94 грн, однак цього не виконав.

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області.

У період із початку повномасштабного вторгнення з 01.03.2022 року по 11.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі щодо спірної земельної ділянки за 2023 та 2024 роки. Відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як одна з підстав позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. З матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вказав суд, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Апеляційний суд враховує, що відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд правомірно зазначив про те, що наведених відповідачем обставин не підтверджує й розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", відповідно до якого до відповідного переліку було включено і відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт", оскільки вказане розпорядження саме по собі не свідчить про неможливість виконання вказаним товариством своїх зобов`язань за договором оренди протягом 2023-2024 років, воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.

Також апеляційний суд враховує те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також суд апеляційної інстанції не вважає таким, що підтверджує відсутність наявність для покладення обов`язку на орендаря щодо сплати орендної плати за 2023-2024 роки, наявність загальновідомого Витягу з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12.04.2022, в якому зазначаються обставини про те, що військовими рф здійснено проникнення до Товариства за адресою: Херсонська область, Бериславський район, с. Новорайськ, вул. Промислова, 3 (довоєнне місцезнаходження) у зв`язку із чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належному йому майну; а після деокупації території більша частина майна Товариства була розкрадена або знищена, офіс зруйнований. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказаний Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. На це підставно звернув увагу й суд першої інстанції.

Апеляційний суд враховує й те, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Також суд апеляційної інстанції вважає, що є підставним посилання позивача на ч.2 ст.651 ЦК України, адже при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже, у зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, позивач був позбавлений можливості отримання матеріальних благ, на які розраховував при укладені Договору оренди землі. Це також є підставою для розірвання договору оренди.

Також суд обґрунтовано враховував, що той факт, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, що, як підставно вказав суд, також не підтверджено належними доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.

Суд апеляційної інстанції вважає обгрунтовними посилання суду першої інстанції на те, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

Таким чином, встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про стягнення вказаної заборгованості та розірвання договору оренди.

При цьому слід враховувати, що вказана заборгованість підлягає стягненню без врахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством, оскільки у матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати, яка належить до сплати позивачу (підпункт l6.1.4 пункту 16.1 статті 16, пункти 36.1, 36.4 статті 36, підпункт 170.1.1. пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України).

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірних земельних ділянок. Як орендодавець він передав їх в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірних земельних ділянок є отримання відповідного доходу: або в результаті передання їх в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельних ділянок від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельні ділянки будуть належати на праві оренди орендареві і позивач їх не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельних ділянок, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4 років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові повністю призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про стягнення орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки та розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про стягнення орендної плати за 2023 та 2024 роки в розмірі 45 992,94 грн та розірвання договору оренди землі, а тому рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом того, що право оренди земельної ділянки ТОВ "Ютс-Агропродукт" було відчужено на користь ТОВ "Перемога-Плюс" і таким чином на момент ухвалення рішення ТОВ "Ютс-Агропродукт" уже не було фактичним користувачем земельних ділянок за переданим правом оренди.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що вимоги позивача пред`явлені до обох відповідачів. Предметом позову є обставини, які виникли у 2022-2024 роках, тобто до укладення 17.04.2025 року відповідного договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок та подальшої реєстрації за новим орендарем права оренди. Обов`язки нового орендаря наступають з часу реєстрації його права оренди, а тому скаржник (ТОВ "Ютс-Агропродукт") в частині вимоги про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати за землю має відповідати за порушення умов договору оренди в частині несплати орендної плати, допущені ним у 2023-2024 роках.

Також слід залишити поза увагою й посилання скаржника на неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується військовою агресією та мінною небезпекою, які мали безпосередній зв`язок із неможливістю використання землі, підтверджується відповідним листом ДСНС.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також, матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. З приводу посилань на те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, апеляційний суд звертає увагу, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Що ж до посилань скаржника на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як на доказ, що підтверджує наявність обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, тобто як на доказ неможливості використання спірних земельних ділянок за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років, то апеляційний суд враховує те, що зміст вказаного листа не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі.

Отже, є необґрунтованими посилання скаржника на неправомірне незастосування судом положення ч.6 ст.762 ЦК України.

Також, підлягають залишенню поза увагою посилання скаржника на неврахування правових висновків Верховного Суду у справі № 650/3776/24. При цьому апеляційний суд виходить з того, що не є подібними правовідносини у цій справі та вказаній справі № 650/3776/24.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 серпня 2026 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови – 06 жовтня 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська