Постанова від 15 квітня 2026 р. у справі №369/16274/19 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 369/16274/19

провадження № 22-ц/824/376/2026

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.,

при секретарі Черняк Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьов Іван Сергійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сташкова Анастасія Григорівна, про встановлення обставин не підписання договору позики, визнання неукладеним і недійсним договору позики, визнання недійсним іпотечного договору, визнання недійсними договору купівлі-продажу земельної ділянки і жилого будинку, витребування майна з чужого незаконного володіння, зобов`язання виключення з державного реєстру іпотек запису про обтяження нерухомого майна, внесення відомостей про зняття заборони на відчуження нерухомого майна, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3 - адвоката Мещанінова Анатолія Михайловича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 вересня 2024 року в складі судді Янченка А. В.,

установив:

17.12.2019 ОСОБА_1 в особі адвоката Штепи Р. П. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьов І. С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сташкова А. Г. про визнання недійсними договору позики, іпотечного договору, договорів купівлі-продажу та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовні вимоги мотивував тим, що 03 липня 2017 року між ОСОБА_2 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір, який зареєстровано в реєстрі за №2619 та посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С.

Цей договір іпотеки забезпечує виконання зобов`язань іпотекодавця та вимог іпотекодержателя за договором позики від 03 липня 2017 року, який укладено між іпотекодавцем та іпотекодержателем у простій письмовій формі, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені в майбутньому, стосовно повернення отриманої суми позики, несплачених пені, неустойок і штрафів, а також відшкодування збитків у повному обсязі ( основне зобов`язання) (п. 1.1 договору).

Предметом іпотеки є нерухоме майно:

житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;

земельна ділянка для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер земельної ділянки 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Білогородка.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно він довідався, що вказані об`єкти нерухомого майна належать на праві власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки №2526 та договору купівлі-продажу житлового будинку №2525, виданих 09.08.2018 приватним нотаріусом Сташковою А. Г.

Зазначав, що договір позики між ним та ОСОБА_2 не укладався, з його умовами він не був ознайомлений, свій екземпляр такого договору він не отримував.

Оскільки договір позики між ним та ОСОБА_2 не укладався, то таке зобов`язання не може забезпечуватися дійсним договором іпотеки.

Посилаючись на вказані обставини, просив суд:

визнати недійсним договір позики від 03.07.2017, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С.;

визнати недійсним іпотечний договір №2619 від 03.07.2017, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С.;

визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки №2526 та договір купівлі-продажу житлового будинку №2525, виданих 09.08.2018 приватним нотаріусом Сташковою А.Г.;

витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 у власність ОСОБА_1 житловий будинок , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , житловою площею 98,6 кв.м, загальною площею 35,4 кв.м та земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер - 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Білогородка;

зобов`язати приватного нотаріуса Леденьова І. С. виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою нерухомого майна відповідно до іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрованого за реєстровим № 2619;

внести до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відомості про зняття заборони на відчуження нерухомого майна, зареєстрованого за реєстровим №2619 відповідно до іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від 03.07.2017 р.

Матеріали справи містять заяву про уточнення та збільшення розміру вимог позовної заяви від 07.10.2021.

Позивач зазначив, що оформлення договору іпотеки відбувається шляхом укладення іпотечного договору. Сам по собі іпотечний договір не спрямований на відчуження іпотекодавцем майна, що передається в іпотеку, отже, договір іпотеки не може бути за своєю суттю юридичною підставою для виникнення у іпотекодавця права власності на та не може передбачати перехід права власності на предмет іпотеки. Він лише надає можливість іпотекодержателю у рані невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, відшкодувавши свої збитки за рахунок предмету іпотеки.

Як було з`ясовано, спершу ОСОБА_5 набуває право власності на спірне нерухоме майно шляхом прийняття предмета іпотеки у власність 26.12.2017, потім 08.06.2018 продає такі об`єкти нерухомості ОСОБА_4 , а останній 09.08.2018 продає ці об`єкти нерухомості ОСОБА_3 .

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач довідався, що спірні об`єкти нерухомого майна належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки №2526 та договору купівлі-продажу житлового будинку №2525, виданих 09.08.2018 приватним нотаріусом Сташковою А. Г.

З огляду на те, що ОСОБА_2 не надає суду оригінал договору позики від 03.07.2017 р., вимогу суду про надання цього доказу не виконує, жодних клопотань з приводу надання йому додаткового строку для надання такого доказу не подає, а звертається лише до суду з листом про неможливість надання оригіналу договору позики від 03.07.2017 через його відсутність, позивач просив суд:

визнати встановленою ту обставину, що договір позики 03.07.2017 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ніколи не підписувався ОСОБА_1 ;

визнати неукладеним та недійсним договір позики від 03.07.2017 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ;

визнати недійсним іпотечний договір від 03.07.2017, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , який зареєстровано в реєстрі за №2619 та посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С.;

визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер - 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Білогородка, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 від 08.06.2018, який зареєстровано в реєстрі за № 1267 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенком М. О.;

визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 98,6 кв.м., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 від 08.06.2018, який зареєстровано в реєстрі за №1264 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенком М. О.;

визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер - 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Білогородка, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 від 09.08.2018, який зареєстровано в реєстрі за № 2526 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А. Г.;

визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 98,6 кв.м., укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 від 09.08.2018, який зареєстровано в реєстрі за №2525 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А. Г.;

витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 у власність ОСОБА_1 житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 98,6 кв.м. та земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер земельної ділянки - 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Білогородка;

зобов`язати державного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьова І. С. виключити з державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою нерухомого майна відповідно до іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрованого за реєстровим №2619. Внести до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відомості про зняття заборони на відчуження нерухомого майна, зареєстрованого за реєстровим №2619 відповідно до іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 вересня 2024 року вказаний позов задоволено частково.

Визнано недійсним іпотечний договір від 03.07.2017, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , який зареєстровано в реєстрі за № 2619 та посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га., кадастровий номер 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 від 08.06.2018, який зареєстровано в реєстрі за № 1267 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенком М. О.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 98,6 кв.м., укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 від 08.06.2018, який зареєстровано в реєстрі за № 1264 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенком М. О.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 від 09.08.2018 року, який зареєстровано в реєстрі за № 2526 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А. Г.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 98,6 кв.м., укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 від 09.08.2018 року, який зареєстровано в реєстрі за № 2525 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А. Г.

Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 у власність ОСОБА_1 житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 98,6 кв.м. та земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер земельної ділянки 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка.

Зобов`язано приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьова І. С. виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою нерухомого майна відповідно до іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрованого за реєстровим № 2619; внести до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відомості про зняття заборони на відчуження нерухомого майна, зареєстрованого за реєстровим № 2619 відповідно до іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 03.07.2017 року.

В решті позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Суд мотивував своє рішення тим, що відповідач ОСОБА_2 не надав суду для огляду оригінал договору позики від 03.07.2017 року, тому перевірити відповідність копії документу його оригіналу суд позбавлений можливості. Згідно з частиною четвертою статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання. Отже, неукладене зобов`язання (зобов`язання, що не виникло) не може забезпечуватись дійсним договором іпотеки, що є підставою для визнання договору іпотеки недійсним.

Окрім того, ОСОБА_2 не долучив до матеріалів справи як письмової вимоги про усунення порушення так і доказів надсилання такої вимоги на адресу ОСОБА_1 , що свідчить про те, що договір позики між такими особами не укладався, а відповідно у ОСОБА_1 відсутнє будь-яке грошове зобов`язання перед ОСОБА_2 .

Недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

У справі відсутні належні та допустимі докази виконання іпотекодержателем положень частини першої статті 35, частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Враховуючи вищенаведене та те, що на переконання суду договір позики від 03.07.2017 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не укладався, то таке зобов`язання не може забезпечуватись дійсним договором іпотеки.

Щодо визнання договору позики неукладеним суд зазначив, що такий спосіб захисту не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.

Вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу (якими вчинено правочини з переходу права власності), витребування майна з чужого незаконного володіння та зобов`язання вчинити певні дії є похідними від вимоги про визнання недійсним іпотечного договору, а тому також підлягають задоволенню.

30.10.2024 представник ОСОБА_3 - адвокат Мещанінов А. М. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 вересня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити. Стягнути з позивача судові витрати по сплаті судового збору в сумі 14 407,50 грн, а також витрати на правову допомогу в розмірі 20 000 грн.

Доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що договір позики, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , нотаріально не посвідчувався, а був укладений у простій письмовій формі, що підтверджується довідкою приватного нотаріуса Леденьова І. В., який також зазначив, що оригінал даного договору знаходиться в матеріалах іпотечної справи.

Отже, суд витребував у ОСОБА_2 документ, якого не може існувати та не існувало у такій формі, як постановив його витребувати суд. Відтак, посилання суду першої інстанції на невиконання вимоги ухвали суду від 17 вересня 2020 року про надання договору позики від 03.07.2017 не відповідають дійсності.

На виконання ухвали суду від 17 вересня 2020 року приватним нотаріусом Леденьовим І.В. було надано суду належним чином завірені копії іпотечного договору від 03.07.2017 та інших документів нотаріальної справи, в тому числі договору позики від 03.07.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в простій письмовій формі.

В той же час, позивачем не було вчинено жодних дій, спрямованих на отримання у приватного нотаріуса Леденьова І. В. відповідного договору позики від 03.07.2017 та дослідження цього документу в суді. Суд першої інстанції не сприяв цьому, а навпаки протягом всього часу розгляду справи притримувався позиції позивача про відсутність договору позики від 03.07.2017, укладеного між сторонами.

Зазначав, що оригінал договору позики від 03.07.2017 знаходиться у приватного нотаріуса Леденьова І. С. Дані обставини спростовують доводи позивача про те, що договір позики від 03.07.2017 не укладався.

Звертає увагу, що в матеріалах справи знаходиться належним чином завірена копія іпотечної справи щодо іпотечного договору від 03.07.2017 на 53 аркушах, з якої вбачається, що договір позики від 03.07.2017 підписаний позивачем власноручно, та оформлений в простій письмовій формі, що відповідає вимогам ст. 1047 ЦК України.

Розписка про отримання позивачем коштів від ОСОБА_2 також міститься в матеріалах іпотечної справи щодо іпотечного договору від 03.07.2017, копія якої була надана приватним нотаріусом Леденьовим І. В.

Зазначив, що станом на 13.10.2017 позивачем були порушені умови договору позики від 03.07.2017 та кошти згідно встановленого у п. 2. 7 договору позики графіку їх повернення не були повернуті позикодавцю, у зв`язку з чим останній звернувся до позивача із вимогою від 13 жовтня 2017 року про усунення порушень договору позики від 03.07.2017 та погашення заборгованості за цим договором позики, посвідченою приватним нотаріусом Ігнатовим О. В.

Вказана письмова вимога, а також повідомлення про її відправлення ОСОБА_2 на адресу позивача міститься в матеріалах справи.

У зв`язку з подальшим невиконанням умов договору позики від 03.07.2017, позикодавець на підставі ст. 35-38 Закону України «Про іпотеку» та відповідно до п. 4 іпотечного договору від 03.07.2017 прийняв рішення про прийняття іпотеки у свою власність та направив про це позивачу відповідне повідомлення.

Суд першої інстанції не надав належної правової оцінки вказаним обставинам, не навів належного обґрунтування, чому не прийняв відповідні докази, які і не навів мотиви їх відхилення.

Поза увагою суду першої інстанції залишився правовий висновок, який зробила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17, відповідно до якої неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними чи витребування майна, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Висновки суду першої інстанції в частині договорів купівлі-продажу недійсними не узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеної в постанові від 17 грудня 2014 року, справа №6-140 цс14, відповідно до якої захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення індикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Не враховано судом першої інстанції також правові висновки викладені в постанові Верховного Суду від 27 травня 2020 року у справі №641/9904/16-ц, де суд зазначив, що покладаючись на добросовісність дій другого продавця, відповідач законним шляхом набув своє майно, є добросовісним набувачем, тому це майно у нього на підставі ст. 388 ЦК України витребувано бути не може. Конструкція, за якої добросовісний набував втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, у цьому випадку, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.

Отже, ОСОБА_3 є добросовісним набувачем, яка набула майно законним шляхом, а відтак у неї це майно витребувано бути не може.

Звернувшись з заявою про уточнення та збільшення розміру позовної заяви з вимогами про встановлення обставин не підписання договору позики, визнання неукладеним і недійсним договору позики, визнання недійсним іпотечного договору визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельної ділянки і жилого будинку, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , позивачем фактично змінив предмет позову, тому що це нові вимоги, а відтак це є порушенням вимог ст. 49 ЦПК України та не узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 09.07.2020 у справі №922/404/19.

22.03.2025 представник ОСОБА_1 - адвокат Штепа Р. П. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 вересня 2024 року залишити без змін.

Посилається на те, що у ОСОБА_2 було витребувано оригінал договору позики від 17.09.2020 року, а не ксерокопія такого договору у приватного нотаріуса Леденьова І. С. Представник ОСОБА_2 - адвокат Голушко І. В. в клопотанні від 17.06.2021 зазначив, що оригінал договору позики від 03.07.2017 було передано новому власнику ОСОБА_4 .

Суд першої інстанції не долучав до матеріалів справи жодних доказів, які б підтверджували виконання обов`язку щодо надсилання іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Все що було надіслано на адресу позивача - це лист -повідомлення про прийняття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя. Листів-вимог щодо дострокового погашення заборгованості через порушення нібито умов договору позики від відповідача ОСОБА_2 позивач ОСОБА_1 не отримував, що унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Інші учасники справи правом надання відзиву на апеляційну скаргу не скористались.

В судовому засіданні представник ОСОБА_3 - адвокат Мещанінов А. М. апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник ОСОБА_1 - адвокат Штепа Р. П. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, оглянувши оригінал договору позики від 03 липня 2017 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , засвідчену копію якого було надано суду першої інстанції приватним нотаріусом Леденьовим І. С. на запит суду від 17.09.2020 (а.с. 68, 69 т. 2), перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 03 липня 2017 року між ОСОБА_2 , від імені якого діяв ОСОБА_6 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С. Заборона відчуження зазначеного в договорі нерухомого майна зареєстрована в реєстрі за №2620, 2621.

За умовами вказаного договору, цей договір іпотеки забезпечує виконання зобов`язань іпотекодавця та вимог іпотекодержателя за договором позики від 03 липня 2017 року, який укладено між іпотекодавцем та іпотекодержателем у простій письмовій формі, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені в майбутньому, стосовно повернення отриманої суми позики, несплачених пені, неустойок і штрафів, а також відшкодування збитків у повному обсязі ( «основне зобов`язання») (п. 1.1 договору).

В забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавця за основним договором, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно: житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0275 га, кадастровий номер земельної ділянки 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Білогородка ( п. 1.2 договору).

Суть та розмір забезпечених іпотекою зобов`язань: виконання іпотекодавцем перед іпотекодержателем зобов`язань, а саме : повернення позики в сумі 282 880 грн, що є еквівалентом суми 10 880 доларів США; строк повернення позики -03 липня 2018 року, сплата пені за прострочення повернення суми позики у розмірі 10 відсотків за день віл несплаченої суми позики; інші витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги (п.1.5 договору).

Іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання та/або цього договору, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або основним зобов`язанням та/або законодавством України. У цьому випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цій вимозі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання/виправлення порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк від дня направлення вимоги на адресу іпотекодавця, вказану в цьому договорі, або повідомлену іпотекодержателю в порядку, встановленому цим договором та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель з наступного дня після закінчення зазначеного терміну набуває право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація здійснюється або за рішенням суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з домовленістю сторін про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно умов пп.4.2.1, 4.2.2, 4.2.3 п. 4.1 цього договору (застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя), якщо інше не встановлено законом. Крім випадків, передбачених законом, право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя, визначеному цим договором, належить іпотекодержателю ( п.4.1. договору) ( п.4.1 договору).

У випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки та прийняття іпотекодержателем рішення про набуття предмета іпотеки у власність, іпотекодавець передає іпотекодержателю, а іпотекодержатель набуває у власність предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за основним зобов`язанням та інших витрат передбачених цим договором.

Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за власним одноосібним рішенням іпотекодержателя про набуття предмета іпотеки у власність ( п. 4.2.1 договору).

До відзиву на позовну заяву ОСОБА_2 надано копію договору позики від 03 липня 2017 року, укладеного між ОСОБА_2 , від імені якого діє ОСОБА_6 ( позикодавець), та ОСОБА_1 ( позичальник) в простій письмовій формі, за змістом якого позичальник отримав від позикодавця, а позикодавець передав у власність позичальникові гроші в сумі 282 880 грн, що еквівалентно 10 880 доларів США за середнім курсом продажу долара США комерційними банками на дату укладення цього договору ( п. 1).

Позика повертається частинами у наступному порядку : в строк до 03.08.2017 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.09.2017 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.10. 2017 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.11.2017 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.12.2017 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.01.2018 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.02.2018 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.03.2018 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.04.2018 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.05.2018 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.06.2018 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору; в строк до 03.07.2017 року поверненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалента 8 240 доларів США за курсом, визначений в порядку, передбаченому пунктом 2.3 цього договору ( п. 2.7).

Позикодавець має право у разі порушення позичальником строків виплати будь-якого з платежів, передбачених пунктом 2.7 більш ніж на 5 календарних днів достроково вимагати повернення всієї суми позики, що залишилася ( п. 6).

Позивачем також надано копію розписки ОСОБА_1 , за змістом якої ОСОБА_1 отримав від ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 10 880 доларів США згідно договору позики від 03.07.2017 р., укладеного в простій письмовій формі (а.с. 154 т.1)

На виконання ухвали суду першої інстанції від 17.09.2020 (а.с. 38 т.2), приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьовим І. С. надано належним чином засвідчені копії іпотечного договору від 03.07.2017 за реєстровим №2619, та документів, наданих для вчинення нотаріальної дії - на 53 арк., в тому числі договору позики від 03 липня 2017 року (а.с. 53 -106 т. 2).

На запит суду від 19.02.2021 приватний нотаріус Леденьов І.С. надав належним чином засвідчену копію іпотечного договору від 03.07.2017 за реєстровим №2619 та копії документів, наданих для вчинення нотаріальної дії - на 40 арк. Зазначив, що договір позики між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 03.07.2017 був укладений в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення (а.с 156-199 т.2).

Клопотання представника ОСОБА_3 - адвоката А. М. Мещанінова про приєднання до матеріалів справи копії заяви ОСОБА_6 , який діяв від імені ОСОБА_2 , від 13.10.2017, якою останній просить приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ігнатова О. В. передати ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення; копії рекомендованого повідомлення Укрпошти про вручення, номер 0407130159128; копій банківських виписок по картковому рахунку ОСОБА_6 , яке було подано до суду 27.02.2023 (а.с. 209 - 214 т. 3) судом першої інстанції було залишено без задоволення, оскільки було порушено порядок надання процесуальних документів відповідно до вимог ЦПК України.

26.12.2017 державним реєстратором Гореницької сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Шостаком В. М. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Підстава виникнення права власності : копія письмової вимоги про усунення порушень, серія та номер: 438,439, виданий 13.10.2017, видавник Ігнатов О. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ; іпотечний договір , серія та номер :2619, виданий 03.07.2017, видавник : Леденьов І.С., приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області; повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер : 0407130159128, виданий 13.10.2017, видавник Укрпошта (а.с. 120-121 т.5).

26.12.2017 державним реєстратором Гореницької сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Шостаком В. М. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на земельну ділянку, кадастровий номер 3222480401:01:083:5062. Підстава виникнення: іпотечний договір, серія та номер :2619 , виданий 03.07.2017, видавник : Леденьов І.С., приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області; копія письмової вимоги про усунення порушень, серія та номер: 438,439, виданий 13.10.2017, видавник Ігнатов О. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ; повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер : 0407130159128, виданий 13.10.2017, видавник Укрпошта (а.с. 122-123 т.5).

На адресу ОСОБА_1 надіслано повідомлення від ОСОБА_6 (по довіреності від ОСОБА_2 ) про прийняття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя.

За змістом вказаного повідомлення, станом на 13.10.2017 (на момент відправлення листа вимоги про порушення умов договору) загальний розмір заборгованості за договором позики щодо повернення коштів становив 20 432 дол. США. Оскільки систематично порушувались умови договору позики, а також не була виконана вимога іпотекодержателя, викладена в заяві ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ігнатова О. В. від 13.10.2017 про погашення простроченої заборгованості за договором позики зареєстрована в реєстрі під №438, позикодавцем було прийнято рішення про прийняття предмету іпотеки у власність відповідно до п. 4 договору іпотеки. Предмет іпотеки було прийнято позикодавцем у свою власність 20.12.2017 за ринковою вартістю будинку 289 800 грн та земельної ділянки 113 700 грн, визначеною відповідно до Звіту про проведення незалежної оцінки майна від 28.12.2016 р. Повідомлено, що станом на 20.12.2017 усі зобов`язання за договором позики від 03 липня 2017 р. є виконаними, а дія договору позики та договору іпотеки є припиненою (а.с. 37 т.1).

08 червня 2018 року між ОСОБА_2 (продавець) від імені якого діяв ОСОБА_6 та ОСОБА_4 ( покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки , кадастровий номер 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, який зареєстровано в реєстрі за № 1267 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенком М. О. (а.с. 155-157 т.1)

08 червня 2018 року між ОСОБА_2 (продавець) від імені якого діяв ОСОБА_6 та ОСОБА_4 ( покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який зареєстровано в реєстрі за №1264 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенком М. О. (а.с. 158-160 т.1).

09 серпня 2018 року між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 3222480401:01:083:5062, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, який зареєстровано в реєстрі за № 2526 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А. Г. (а.с. 55 т. 3).

09 серпня 2018 року між ОСОБА_4 ( продавець) та ОСОБА_3 (покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який зареєстровано в реєстрі за №2525 та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А. Г. (а.с. 32 т.3).

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до статті 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

Згідно зі статтею 1047 ЦК України договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми. На підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.

Письмова форма договору позики унаслідок його реального характеру є доказом не лише факту укладення договору, але й факту передачі грошової суми позичальнику (постанови Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 686/18121/21, від 19 травня 2021 року у справі № 128/891/20-ц).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша та третя статті 12 ЦПК України).

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами, є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З матеріалів справ убачається, що ОСОБА_1 обґрунтовував свої позовні вимоги тим, що 03 липня 2017 року він уклав з ОСОБА_2 іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Леденьовим І. С. на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 03 липня 2017 року, який був укладений у простій письмовій формі. Разом з тим, договір позики між ним та ОСОБА_2 не укладався, він не був ознайомлений з його умовами, свій екземпляр такого договору не отримував. За умови неукладення договору позики, оспорюваний договір іпотеки, який укладався на забезпечення його виконання, є недійсним.

На спростування позиції позивача до відзиву на позовну заяву ОСОБА_2 надав копію договору позики від 03 липня 2017 року та розписку ОСОБА_1 про отримання від ОСОБА_2 суми в розмірі 10 880 доларів від 03 липня 2018 року (а.с. 151-154 т.1).

На виконання ухвали суду першої інстанції від 17.09.2020 приватним нотаріусом Леденьовим І. С. надано засвідчені копії іпотечного договору від 03.07.2017 та договору позики від 03 липня 2017 року.

З метою з`ясування суттєвих обставин справи, які мають істотне значення для її об`єктивного розгляду, апеляційний суд дійшов висновку про необхідність огляду в судовому засіданні оригіналу договору позики від 03 липня 2017 року, засвідчену копію якої було надано приватним нотаріусом Леденьовим І. С. суду першої інстанції, та яку було поставлено під сумнів позивачем.

В суді апеляційної інстанції учасниками справи було оглянуто оригінал договору позики, який було надано представником приватного нотаріуса Леденьова І. С. для огляду. Встановлено, що наявна в матеріалах справи копія договору позики від 03 липня 2017 року відповідає його оригіналу.

У судовому засіданні представник позивача - адвокат Штепа Р. П. відмовився від клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи вказаного документу.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) викладено правовий висновок, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати (постанова Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17, провадження № 61-30435сво18).

Якщо договір позики укладений у письмовій формі, то факт передачі грошових коштів може бути спростований у разі оспорення договору позики (постанова Верховного Суду від 5 жовтня 2022 року у справі № 463/9914/20, провадження № 61-1664св22).

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Виходячи із презумпції правомірності правочину (стаття 204 ЦК України, частина третя статті 215 ЦК України) обов`язок доказування недійсності правочину покладається на сторону, яка його оспорює.

Стандарт доказування є важливим елементом змагального процесу. Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, то суд робить висновок про її не доведення.

У постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13 Велика Палата Верховного Суду наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, це принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний. Тобто певна обставинам не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.

Аналогічні висновки викладені Верховним Судом у постановах від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17.

За загальним правилом доказування тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову покладається на позивача, за таких умов доведення не може бути належним чином реалізоване шляхом спростування позивачем обґрунтованості заперечень відповідача. Пріоритет у доказуванні надається не тому, хто надав більшу кількість доказів, а в першу чергу їх достовірності, допустимості та достатності для реалізації стандарту більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний.

Колегія суддів вважає, що надані відповідачем докази у їх сукупності є переконливими для висновку про відсутність підстав для визнання договору позики та договору іпотеки недійсними.

У справі, яка переглядається, судом апеляційної інстанції встановлено, що передаючи нерухоме майно в іпотеку в рахунок забезпечення виконання зобов`язань за договором позики, ОСОБА_1 визнавав наявність у нього грошового зобов`язання та отримання ним грошових коштів, що також підтверджується п. 1.1 нотаріально посвідченого іпотечного договору від 03 липня 2017 року.

Апеляційний суд вважає за доцільне звернути увагу, що одними із основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

Ефективний захист прав особи має бути спрямованим на відновлення справедливості.

Тлумачачи закон під час його застосування до конкретних правовідносин та вирішуючи спір, суд повинен керуватися як завданням судочинства так і загальними засадами цивільного законодавства.

Верховний Суд у постанові від 08 липня 2020 року у справі №522/3541/15 (провадження № 61-31599св19), дійшов правового висновку про те, що згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відкидає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.

Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб.

Аналізуючи зазначені норми процесуального та матеріального права, правові висновки Великої палати Верховного Суду та Верховного Суду, застосовуючи Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, з`ясовуючи наведені обставина справи, що мають значення для правильного вирішення спору, наявні у справі докази, колегія суддів вважає, що на підставі наданих доказів твердження позивача про неукладеність договору позики не заслуговують довіри.

При вирішенні спору суд першої інстанцій не сприяв учасникам справи у здійсненні ними своїх прав, не звернув уваги на те, що доводи позивача про неукладеність договору позики спростовуються як наданою з матеріалів нотаріальної справи копією договору позики, посвідченою нотаріально, так і умовами укладеного іпотечного договору.

З огляду на встановлені апеляційним судом обставини та вищенаведені норми матеріального права колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги та уважає, що висновки суду першої інстанції про неукладеність договору позики та недійсність у зв`язку з цим договору іпотеки є помилковими та такими, що зроблені без повного та всебічного дослідження матеріалів справи та змісту укладених між сторонами договорів.

За встановлених обставин, позовні вимоги про визнання недійсним договору позики від 03.07.2017, визнання недійсним іпотечного договору від 03.07.2017, зобов`язання приватного нотаріуса виключити з Державного реєстру іпотек запису про обтяження іпотекою нерухомого майна та до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відомостей про зняття заборони на відчуження нерухомого майна, зареєстрованого відповідно до іпотечного договору від 03.07.2017 року, є необґрунтованими та не підлягають задоволенню. Визнання договору позики неукладеним також не є належним способом захисту права у разі його порушення.

Щодо позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельної ділянки та договорів купівлі-продажу житлового будинку та витребування майна з чужого незаконного володіння

Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно зі статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

На виконання вимог вказаної статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення оспорених у цій справі рішень) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Пунктом 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з частиною другою статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника, щоб надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 127/23288/18, від 21 квітня 2021 року у справі № 569/14618/13-ц, від 21 квітня 2021 року у справі № 711/1100/20.

Суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_2 не долучив до матеріалів справи письмової вимоги про усунення порушення, а тому іпотекодавець не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Як вбачається з матеріалів справи, судом першої інстанції винесено ухвалу від 20 квітня 2021 року про витребування у Гореницької сільської ради Київської області належним чином засвідченої копії матеріалів реєстраційної справи щодо реєстрації 26 грудня 2017 року в Державному реєстрі речових прав права власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку.

Згідно відповіді Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області, як правонаступника Гореницької сільської радим, у неї немає можливості надати запитувані документи, оскільки вчинення зазначених дій відноситься до компетенції ЦНАП Бучанського району Київської області (а.с. 29, 30 т. 3).

Інших дій, спрямованих на з`ясування обставин наявності письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя судом першої інстанції здійснено не було, учасники справи з відповідним клопотанням до суду не звертались.

Наявна в матеріалах справи копія заяви іпотекодержателя до приватного нотаріуса Ігнатова О. В. та копія повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер : 0407130159128 (а.с. 213, 214 т.3) не є належними доказами на підтвердження існування умов для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Як пояснив представник ОСОБА_3 , оригіналів вказаних документів він не має, жодних доказів на їх витребування судом першої інстанції заявлено ним не було.

З огляду на викладене, доводи позивача про те, що ОСОБА_2 не було дотримано процедури, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», а тому право власності на спірну квартиру до ОСОБА_2 перейшло з порушенням вимог законодавства спростовано не було.

Оскільки матеріали справи не містять належних доказів надіслання ОСОБА_2 іпотекодавцю вимог щодо усунення порушень боргових зобов`язань за договором позики від 03 липня 20187 року, вбачається наявність підстав для захисту прав неволодіючого власника шляхом витребування квартири у добросовісного набувача.

Щодо обрання правомірного та ефективного способу захисту порушеного права слід зазначити наступне

Звертаючись до з цим позовом суду, ОСОБА_1 вказував, що його право порушене зокрема тим, що право власності на спірну квартиру зареєстроване за ОСОБА_3 , а тому вважав, що належне його право підлягає захисту шляхом визнання недійсними договорів купівлі-продажу, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Суд першої інстанції виходив із того, що задоволення позовних вимог про визнання недійсним договорів купівлі-продажу може забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права.

Однак із таким висновком погодитися не можна, виходячи із наступного.

Відповідно до частини першої статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) зроблено висновки про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Отже, застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц (провадження № 14-636цс18), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19), від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц (провадження № 14-396цс19) та у постановах Верховного Суду від 08 липня 2020 року у справі № 462/5536/16-ц (провадження № 61-34501св18), від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц (провадження № 61-39342св18), від 26 лютого 2020 року у справі № 263/16124/17 (провадження № 61-5121св19), від 01 грудня 2021 року у справі №463/2340/17 (провадження № 61-16441св20).

Отже, за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки не є ефективним способом захисту права власника. Такі висновки узгоджуються також з висновками Великої Палати Верховного Суду, зробленими, зокрема, у постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку щодо неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права при вирішенні позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна.

Висновки суду першої інстанції у вказаній частині суперечать усталеній судовій практиці Верховного Суду, згідно з якою якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, правомірним та ефективним способом захисту є позов про витребування нерухомого майна.

Судом першої інстанції допущено неправильне застосування норм матеріального права, а тому судове рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню також в частині задоволення позову про визнання недійсними договорів купівлі-продажу з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні зазначених позовних вимог.

Щодо позовних вимог про витребування майна із чужого незаконного володіння

Задовольняючи позовні вимоги у зазначеній частині, суд першої інстанції виходив, в тому числі з того, що реєстрація права власності за ОСОБА_3 на спірне нерухоме майно була здійсненна за відсутності належних доказів надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, яка мала бути подана в обов`язковому порядку.

За таких обставин суд вважав, що спірне нерухоме майно вибуло із володіння позивача не з його волі, а тому воно має бути витребуване у добросовісного набувача на його користь.

Проте, з такими висновком суду першої інстанції колегія суддів не погоджується з таких підстав.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Відповідно до частин першої та третьої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач).

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

У пунктах 6.5-6.7, 6.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) зазначено, що: «Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього…Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно)».

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункт 38), від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.2), від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункт 7.15), від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21, пункт 5.61)).

У пункті 6.50 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що: «Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей».

Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України (див. пункт 5.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21)).

Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20 (пункт 40)).

На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року в справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що: «5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.

5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла до висновку про неможливість витребування спірного нерухомого майна у ОСОБА_3 , оскільки задоволення позову про витребування майна у цій справі матиме наслідком покладення на добросовісного набувача індивідуального й надмірного тягаря, що призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Матеріалами справи підтверджується та не спростовано позивачем, що на момент укладення правочину ОСОБА_3 не була і не могла бути обізнана про те, що вказане нерухоме майно раніше вибуло з власності з порушенням закону чи поза волею власника.

Будь-яких відомостей про її неправомірну поведінку під час купівлі майна матеріали справи не містять.

За таких обставин, відповідачка є добросовісним набувачем, а задоволення позову про витребування спірного нерухомого майна за рахунок особи, яка законно розраховувала на стабільність цивільного обороту, покладе на неї надмірний індивідуальний тягар та становитиме непропорційне втручання у право на мирне володіння майном, що є прямим порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Встановивши вказані обставини справи, апеляційний суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Отже, висновки суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи, не ґрунтуються на наявних у справі доказах, зроблені з порушенням норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи та що, у відповідності до ст. 376 ЦПК України є підставою до скасування рішення та ухвалення нового рішення по суті даних позовних вимог.

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При подачі апеляційної скарги ОСОБА_3 сплатила за подання апеляційної скарги в сумі 20 970, 60 грн.

Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення вимог апеляційної скарги, сплачений відповідачем судовий збір підлягає стягненню на її користь з позивача.

Згідно з частинами першою - шостою статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг) 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може за клопотанням іншої сторони зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 826/1216/16 зроблено висновок, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.

На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Витрати на професійну правничу допомогу в разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою, чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини другої статті 137 ЦПК України).

З матеріалів справи відомо, що 10 жовтня 2024 року між Мещаніновим А. М. ( далі - адвокат) і ОСОБА_3. (далі - клієнт) укладено договір про надання правової допомоги №51/2024, за умовами якого клієнт доручає, а адвокат приймає на себе зобов`язання щодо надання правової допомоги та представництва її інтерерсів в Київському апеляційному суді у справі №369/16274/19 , а клієнт в свою чергу прийняти надані послуги та належним чином здійснити за них оплату, на умовах і в порядку, визначеним даним договором.

Сторони домовились про те, що розмір гонорару за підготовку апеляційної скарги та представництво інтересів клієнта в суді апеляційної інстанції буде складати 20 000 грн.

Суду надано детальний опис виконаних робіт ( розрахунок суми гонорару за надання правової допомоги) від 10.10.2024.

У постанові від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за результатами аналізу частини третьої статті 141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Із запровадженням з 15 грудня 2017 року змін до ЦПК України законодавцем принципово по новому визначено роль суду у позовному провадженні, а саме як арбітра, що надає оцінку тим доказам та доводам, що наводяться сторонами у справі, та не може діяти на користь будь-якої із сторін, що не відповідатиме основним принципам цивільного судочинства. Принцип змагальності втілено, зокрема, у положеннях частин п`ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявності підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності. Тому при вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку тільки тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення. Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

У додатковій постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18 лютого 2022 року у справі № 925/1545/20 вказано, що для вирішення питання про розподіл судових витрат суд має враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.

Беручи до уваги характер правовідносин у цій справі, проаналізувавши обсяг наданих адвокатом Мещаніновим А. М. послуг, відсутність заперечень щодо розміру витрат на правничу допомогу, колегія суддів вважає, що заява про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції підлягає задоволенню, а витрати на правничу допомогу - стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 в сумі 20 000 грн.

Зазначений розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідає критерію реальності наданих адвокатських послуг, їх обсягу з урахуванням складності справи, необхідних процесуальних дій сторони.

Керуючись ст. 353, 367, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 - адвоката Мещанінова Анатолія Михайловича задовольнити.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 вересня 2024 року скасувати.

Ухвалити нове судове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Леденьов Іван Сергійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сташкова Анастасія Григорівна, про встановлення обставин не підписання договору позики, визнання неукладеним і недійсним договору позики, визнання недійсним іпотечного договору, визнання недійсними договору купівлі-продажу земельної ділянки і жилого будинку, витребування майна з чужого незаконного володіння, зобов`язання виключення з державного реєстру іпотек запису про обтяження нерухомого майна, внесення відомостей про зняття заборони на відчуження нерухомого майна відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 20 970, 60 грн, а також витрати на професійну правничу допомогу в сумі 20 000 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 02 жовтня 2026 року.

Суддя-доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук