Постанова від 04 жовтня 2026 р. у справі №726/2420/25 — Чернівецький апеляційний суд

ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 жовтня 2026 року

м. Чернівці

справа № 726/2420/25

провадження № 22-ц/822/1810/26

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Одинака О. О.

суддів: Кулянди М. І., Литвинюк І. М.

секретар Тодоряк Г. Д.

позивач – ОСОБА_1

відповідачка – ОСОБА_2

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Будинковий комітет № 2

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , на рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 29 червня 2026 року

головуючий у суді першої інстанції суддя Асташев С. А.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 .

Просила суд визнати укладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» від 03 січня 2023 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у запропонованій позивачкою редакції.

Позов обґрунтований тим, що на підставі рішень Жовтневого районного суду міста Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року та від 03 лютого 2006 року у справі

№ 2-596/06, які набрали законної сили, за нею зареєстровано право власності на виділене в натурі нерухоме майно, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, їй належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, об`єднані в блок АДРЕСА_2 , 210, АДРЕСА_3 , 310, АДРЕСА_4 , 410, АДРЕСА_5 (А, Б) «а, б», 509 «а», 509 «б», АДРЕСА_6 .

Вказує на те, що рішенням Садгірського районного суду міста Чернівців від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21, яке має преюдиційне значення для розгляду цієї справи, встановлено, що будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , має статус гуртожитку.

Посилається на те, відповідачка безоплатно та безпідставно користується жилим блоком № НОМЕР_1 , який перебуває у її (позивачки) власності, а тому 03 січня 2023 року вона направила на адресу відповідачки пропозицію укласти Договір найму житлових приміщень у гуртожитку, до якої додала два примірники договору від 03 січня 2023 року та інші докази, перелічені в додатку до пропозиції.

Відповідачка на пропозицію не відреагувала, оформлений примірник договору на її адресу не повернула, оплату за користування житловим приміщенням в гуртожитку не здійснює.

Враховуючи те, що ОСОБА_2 безоплатно користується власністю позивачки протягом більш ніж двадцяти років та незаконно відмовляється від договірного оформлення відносин користування житлом, ОСОБА_1 , з посиланням на відповідні правові норми та висновки Верховного Суду, просила суд визнати укладеним між нею та ОСОБА_2 договір найму житлових приміщень у гуртожитку у запропонованій позивачкою редакції.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Садгірського районного суду міста Чернівців від 29 червня 2026 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 задоволено.

Визнано укладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , у запропонованій позивачкою редакції, а саме:

Договір

найму житлових приміщень в гуртожитку

м. Чернівці датою укладення договору є дата

набрання чинності рішення суду

Власник житлового приміщення в гуртожитку ОСОБА_1 , яка надалі іменується «Наймодавець», з однієї сторони та ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 ), яка надалі іменується «Наймач» з другої сторони, уклали цей Договір про наступне.

1.Загальні положення

В порядку та на умовах, викладених цим Договором та «Положенням про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 », наймодавець передає в строкове платне користування, а Наймач приймає у строкове платне користування блок № 308 (А, Б), загальною площею 35,9 кв. м, який складається з двох кімнат та допоміжних приміщень, розташованих на п`ятому поверсі гуртожитку за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно поповерхового плану на будівлю літ. А жилий блок складається з: з двох кімнат площею 18,30 кв. м.; 11,60 кв. м. та побутових приміщень площею 3,30 кв. м.; 1,70 кв. м.; 1,70 кв. м., всього 35,7 кв. м.

Стан жилого блоку, що передається в найм, на момент передання в найм: придатний для проживання; недоліки – відсутні.

2. Мета найму

2.1. Жилий блок, що наймається, надається Наймачу для проживання.

Наймач вселився в зазначений блок на підставі ордеру № 153 від 17.01.1990, виданого ВАТ «Чернівецький цукровий завод».

Наймач свідчить, що між ним та ВАТ «Чернівецький цукровий завод» договір, передбачений ст.130 ЖК України, - не укладався.

3. Плата за користування жилою площею в гуртожитку та за комунальні послуги

3.1. Згідно ст.ст. 810, 820 Цивільного кодексу України договір найму житла є оплатним.

Наймач зобов`язаний своєчасно щомісячно вносити плату Наймодавцю за користування житлом, а також самостійно та своєчасно сплачувати за комунальні послуги.

Відповідно до Рішення Садгірської районної ради м. Чернівці від 29.07.2004 року № ?97 в гуртожитку за адресою: АДРЕСА_1 створено орган самоорганізації населення - Будинковий комітет № 2.

З 2004 року договори з постачальниками комунальних послуг, які надаються мешканцям гуртожитку, укладає Будинковий комітет № 2.

Розрахунки за надані та отримані послуги здійснюються наступним чином:

Облік наданих комунальних послуг (світло, вода, газ) здійснюється загальнобудинковими та особистими лічильниками, встановленими мешканцями гуртожитку за свій рахунок в кожному жилому приміщенні.

Показники знімають інспектори підприємств, які надають комунальні послуги.

За показниками особистих лічильників – мешканці здійснюють оплату.

Договори про користування тепловою енергією укладені особисто кожною сім`єю з МКП «Чернівцітеплокомуненерго».

Плата за вивіз сміття здійснюється з розрахунку відповідно до договору про надання послуг з управління побутовими відходами, розраховується Будинковим комітетом № 2 відповідно до кількості проживаючих осіб (лист за підписом голови Будинкового комітету № 2 «про порядок проведення розрахунків з постачальниками послуг» від 28.08.2025 року є невід`ємною частиною Договору).

Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 (три цілих шість десятих) долара США за один квадратний метр.

Плата за найм житла вноситься Наймачем у грошовій формі у гривнях, за офіційним курсом Національного Банку України, встановленим для долара США на дату укладення цього договору. Розмір орендної плати становить 7 000 (сім тисяч) гривень щомісячно.

Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при офіційному курсі долара США до гривні – 43,17 гривень за 1 долар США.

При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, Наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку Наймачу.

Плата за найм житла вноситься Наймачем на особистий картковий рахунок Наймодавця НОМЕР_3 в Райффайзен Банк Аваль щомісячно до 20 числа місяця наступного за тим, що підлягає оплаті.

У разі невнесення плати за найм житла у строки, визначені договором, сплачується пеня в розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

3.2. Плата за користування, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується відповідно до чинного законодавства України.

3.3. На вимогу однієї із сторін договору найму може проводитись звірка нарахування плати за користування. Зайво перерахована сума зараховується в рахунок наступних платежів за користування житлом.

4. Права та обов`язки Наймодавця

4.1. Наймодавець зобов`язаний:

- забезпечити безперешкодне користування Наймачем жилим блоком та допоміжними приміщеннями, на умовах цього Договору;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали Наймачу користуватися найманим майном на умовах цього Договору.

4.2. Наймодавець має право:

- контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання жилого блоку, переданого в найм за цим Договором;

- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання;

- здійснювати контроль за станом жилого блоку шляхом візуального обстеження, але з обов`язковим попередженням Наймача про таке обстеження;

- достроково припинити (розірвати) Договір в односторонньому порядку у випадку порушення Наймачем умов Договору;

- забезпечувати виконання «Положення про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою АДРЕСА_1 , затвердженого власником гуртожитку;

- інформувати осіб, які проживають в гуртожитку про прийняття рішень, які стосуються їх проживання та організації побуту в гуртожитку.

4.3.Кімнати (блоки) в гуртожитку не підлягають обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом, а також заселенню тимчасовими мешканцями.

5. Обов`язки Наймача

5.1.Наймач зобов`язаний:

- використовувати надану жилу площу до її призначення;

- забезпечувати схоронність житла;

- зберігати чистоту та порядок у жилих приміщеннях, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування;

- суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;

- своєчасно вносити плату за користування житлом і оплачувати комунальні послуги відповідно до п. 3.1 цього Договору;

- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання гуртожитку, порушують умови проживання інших осіб.

5.2.Особи, які вибувають з гуртожитку, а також особи, з якими припинено договір найму, зобов`язані передати (повернути) житло власнику (або його представнику) протягом 30 (тридцяти) днів у стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, та у будь-якому разі у стані, не гіршому, ніж воно було отримано в користування.

При несвоєчасному поверненні переданого в користування житла або його псуванні, Наймач відшкодовує Наймодавцю усі заподіяні збитки.

Наймачу забороняється:

- проводити самовільно переобладнання й перепланування житлового блоку;

- захаращувати предметами домашнього вжитку пожежні проходи, коридори, сходові клітинні запасні виходи;

- зберігати в житловому блоці, на сходових клітинах горючі рідини, вибухонебезпечні матеріали та речовини, що забруднюють повітря;

- самовільно переселятися з одного житлового блоку в інший;

- утримувати тварин.

Переселення у разі необхідності громадян з одного житлового блоку гуртожитку в інший провадиться за рішенням власника.

Наймач самостійно укомплектовує наданий у найм житловий блок у гуртожитку меблями та предметами домашнього вжитку.

На час проведення капітального ремонту кімнат (квартир) гуртожитку наймачу не надається інше житло.

Поточний ремонт житла, наданого у найм (побілка, фарбування, обклеювання шпалерами стін, вставлення шибок, реставрація підлог, ремонт електропроводки тощо) здійснюється за власний рахунок Наймача без погодження з Наймодавцем.

Витрати, які Наймач поніс на проведення капітального та/або поточного ремонту житла, Наймодавцем не відшкодовується.

Наймач має право:

- користуватися приміщеннями загального користування, обладнання інвентарем гуртожитку та житлово-комунальними послугами;

- Наймачі, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відокремленому користуванні, мають право вселити своїх неповнолітніх дітей.

Вселення інших членів сім`ї у ці приміщення допускається лише з дозволу Наймодавця.

Переселення, в разі необхідності, громадян з одного житлового приміщення в інше в межах гуртожитку, проводиться за рішенням власника.

Наймач має право у будь-який час відмовитися від договору найму письмово попередивши про це Наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив приміщення без попередження, Наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо Наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Наймодавця у разі:

1) невнесення Наймачем плати за найм житла за шість місяців;

2) руйнування або псування житла Наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Договір найму кімнати (квартири) може бути розірваний на вимогу Наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого Наймодавця та членів його сім`ї.

Наймодавець повинен попередити Наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо Наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, Наймодавець попереджає Наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права чи інтересів сусідів, Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

6. Виселення з гуртожитку

У разі припинення (дострокового розірвання з ініціативи Наймача/Наймодавця) договору найму житла Наймач та члени його родини, які проживали у помешканні (без урахування їх віку та соціального статуту), підлягають виселенню без надання їм іншого житла.

Особи, з якими не укладено договір найму житла, підлягають виселенню в порядку, визначеному чинним законодавством України.

Наймачі, які мають заборгованість за комунальні послуги перед обслуговуючими підприємствами, не мають права на продовження договору найму та підлягають виселення без надання їх іншого житла.

Громадяни, які самостійно, без достатніх правових підстав зайняли жилу площу в гуртожитку і притримують її, виселяються з неї в порядку, передбаченому чинним законодавством без надання їм іншого житла, з відшкодуванням власнику усіх заподіяних збитків.

Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку також в інших випадках передбачених діючим законодавством України.

7. Відповідальність мешканців гуртожитку

7.1. Особи, винні у порушенні правил користування гуртожитком, несуть відповідальність відповідно до діючого законодавства України.

За невиконання умову Договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час його дії.

7.2. Наймодавець не несе відповідальності за збереження майна Наймача та не забезпечує збереження майна Наймача у разі його виселення /вибуття із гуртожитку.

7.3. У разі заподіяння збитків майну Наймодавця, житловим приміщенням, місця загального користування, інвентарю, обладнанню, іншому майну, Наймач зобов`язаний відшкодувати їх у повному обсязі згідно з законодавством України.

7.4. У разі порушення умов Договору Наймачу може виноситися письмове попередження. У разі повторного порушення умов Договору протягом 6 місяців з дати винесення попередження Наймач може бути виселений з гуртожитку як такий, що не виконує умов Договору.

8. Заключні положення. Строк дії договору

8.1. Усі спірні питання, що пов`язанні з цим Договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.

8.2. Наймодавець залишає за собою право в односторонньому порядку вносити зміни до цього Договору.

8.3.Всі зміни до Договору, в тому числі зміна вартості орендної плати, набувають чинності через 10 календарних днів з моменту повідомлення про них (в тому числі направлення рахунків на оплату).

8.4. Наймач вважається повідомленим про зміни за умови направлення йому рекомендованої кореспонденції, підтвердженою поштовою квитанцією.

8.5. Строк дії Договору – три роки з моменту його укладання.

Після закінчення дії Договору, при відсутності заяв однієї із сторін про відмову від подальшої дії договору, він вважається укладеним на наступні три роки.

9. Інші умови

Даний Договір укладено в 2-х примірниках, по одному для кожної сторони.

У випадках, не передбачених даним Договором, сторони керуються діючим законодавством України.

НАЙМОДАВЕЦЬ ОСОБА_1 АДРЕСА_7 Паспорт серії НОМЕР_4 , виданий 09.04.1998 року Шевченківським РВ УМВС України в Запорізькій області РНОКПП: НОМЕР_5 НАЙМАЧ ОСОБА_2 АДРЕСА_8 ) РНОКПП: НОМЕР_2

____________/ ОСОБА_1 / __________/Куляк І. М./

«__»__________року «__»__________року

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що право власності ОСОБА_1 на житловий блок № НОМЕР_1 (А, Б) у гуртожитку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , обтяжене проживанням у ній відповідачки на підставі ордеру виданого колишнім роботодавцем. Однак гарантоване позивачці Положенням про гуртожитки, Законом про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України право на отримання від відповідачки плати за користування жилою площею порушується останньою.

На переконання суду, з огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини, відмова у задоволенні позовних вимог буде невідповідним заходом втручання держави в право власності ОСОБА_1 на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.

Судом перевірено та встановлено, що запропонований позивачем проект договору найму житлового приміщення у гуртожитку відповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.

Встановлено, що відповідачка має обов`язок, обумовлений законом, перед власником майна на укладення такого договору.

Суд також виснував, що позивачкою обрано належний спосіб захисту свого порушеного права. Відтак, враховуючи викладене, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Разом із тим, суд вказав, що днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 29 червня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові ОСОБА_1 відмовити повністю.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

ОСОБА_2 посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Стверджує, що позивачка не є власником житлового приміщення, розташованого на АДРЕСА_1 , їй належать нежитлові приміщення, що в свою чергу, спростовує обґрунтованість рішення суду щодо визнання укладеним договором у запропонованій редакції.

Звертає увагу, що у договорі відповідачці передано у найм кімнати, що розташовані на п`ятому поверсі будинку на АДРЕСА_1 .

Однак такий висновок суду не відповідає дійсним обставинам справи, оскільки відповідачка проживає та користується жилим блоком № НОМЕР_1 у гуртожитку, а не квартирою.

Стверджує, що визнання такого договору укладеним суперечить положенням статті 810 ЦК України, а в матеріалах справи відсутні докази несплати відповідачкою витрат на оплату житлово-комунальних послуг.

Зазначає, що примусовий порядок укладення такого договору суперечить принципу свободи договору, визначеному статтею 627 ЦК України, оскільки вона не приймала пропозицію (оферту) позивачки щодо укладення цього правочину.

Вказує, що запропонований проект договору безпідставно встановлює плату за найм у розмірі 7000 гривень щомісяця з урахуванням індексу інфляції, а також покладає на неї обов`язок самостійно сплачувати за комунальні послуги.

Звертає увагу суду на те, що вона є особою з інвалідністю ІІ групи довічно, отримує лише пенсію по інвалідності, а тому об`єктивно не має можливості сплачувати такі суми за проживання в гуртожитку.

Стверджує, що за відсутності поквартирного (покімнатного) обліку в гуртожитку, самостійна сплата нею комунальних послуг є неможливою, а відповідні умови договору суперечать пункту 15 Положення про гуртожитки.

Наголошує, що в порушення вимог статті 323 та статті 772 ЦК України суд безпідставно поклав на неї як на наймачку ризик випадкового знищення або пошкодження майна, хоча за загальним правилом цей ризик повинен нести власник.

Вважає незаконним покладення на неї обов`язків брати участь в озелененні прилеглої території та здійснювати капітальний ремонт гуртожитку, оскільки згідно із законодавством це є прямим обов`язком власника будівлі.

Додатково звертає увагу на те, що судом першої інстанції невірно визначено коло учасників справи, оскільки залучений до участі як третя особа Будинковий комітет № 2 не є зареєстрованою юридичною особою і взагалі не може бути стороною у даній цивільній справі.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу. Просила апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 29 червня 2026 року залишити без змін. Посилається на те, що рішення суду є законним та обґрунтованим.

Стверджує, що доводи апеляційної скарги спотворюють дійсні обставини справи та мають на меті подальше безоплатне й безпідставне користування приватною власністю позивачки.

Вказує, що право власності ОСОБА_1 на будівлю по АДРЕСА_1 , а також статус цієї будівлі як гуртожитку вже достовірно встановлені судовими рішеннями в інших справах (зокрема у справі № 726/876/21). Ці обставини мають преюдиційне значення і не підлягають повторному доказуванню.

Наголошує, що відповідно до вимог законодавства (зокрема Положення про гуртожитки та статті 810 ЦК України), користування жилою площею у гуртожитку здійснюється виключно на підставі договору найму (оренди). При цьому мешканці, які проживають у гуртожитку, зобов`язані своєчасно вносити плату за користування житлом та комунальні послуги.

Звертає увагу на те, що відповідачка протягом понад двадцяти років (із 2004 року) безпідставно та абсолютно безоплатно користується жилим блоком загальною площею 36,2 кв. м. Доказів здійснення будь-якої оплати за користування цим належним позивачці приміщенням апелянтка не надала.

Зазначає, що посилання апелянтки на наявність у неї інвалідності ІІ групи та невелику пенсію як на підставу для безоплатного користування майном є необґрунтованим, оскільки сама позивачка також є особою з інвалідністю ІІ групи (встановленою безстроково). У позивачки об`єктивно відсутній будь-який законний обов`язок утримувати відповідачку за власний рахунок.

Стверджує, що відповідність запропонованого проекту договору найму вимогам закону вже неодноразово перевірялася та була підтверджена правовими позиціями Верховного Суду й Чернівецького апеляційного суду у подібних справах. Якщо ж відповідачка не бажає укладати договір найму на таких умовах, вона має можливість звільнити приміщення або звернутися за отриманням соціального житла.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03 березня 2009 року № 22043858 та Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28 лютого 2024 року № 367728591 ОСОБА_1 , згідно з рішенням Жовтневого районного суду міста Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року є власником нерухомого майна – приміщень за адресою: АДРЕСА_1 .

ОСОБА_1 належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв.м, об`єднані в блок АДРЕСА_2 , 210, АДРЕСА_3 , 310, АДРЕСА_4 , 410, АДРЕСА_9 .

У справі № 726/876/21 Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про зобов`язання передати гуртожиток на АДРЕСА_1 у комунальну власність на безкомпенсаційній основі.

Рішенням Садгірського районного суду міста Чернівців від 02 грудня 2021 року у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено, встановлено зокрема, що ОСОБА_4 та ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна на АДРЕСА_1 загальною площею 2 924, 6 кв.м.

Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийняте в експлуатацію як п`ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць.

Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей.

Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 .

Рішенням Садгірського районного суду міста Чернівців від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21, крім іншого, встановлено, що «…спірна будівля на АДРЕСА_1 є жилим будинком і має статус гуртожитку…».

Згідно із даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців державна реєстрація юридичної особи ВАТ «Чернівецький цукровий завод» припинена 16.07.2009 у зв`язку із визнанням її банкрутом.

Відповідно до даних Списку зареєстрованих проживаючих осіб відповідно до карток реєстрації ОСОБА_2 проживає та користується блоком № НОМЕР_1 , що розташований у будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Наразі відповідачка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_10 , що підтверджується отриманими судом відомостями з адресно-довідкового підрозділу органу ДМС у Чернівецькій області.

На виконання ухвали суду відповідачка ОСОБА_2 подала копію ордеру на зайняття житлової площі у гуртожитку ВАТ «Чернівецький цукровий завод» № 153 від 17.01.1990, виданого їй як працівниці заводу.

Відповідно до даних Витягу із Рішення XV сесії XXIV скликання Садгірської районної ради міста Чернівці № 97 від 29.07.2004 надано дозвіл на створення органу самоорганізації населення в Садгірському районі, а саме будинкового комітету АДРЕСА_11 .

Згідно із даними Довідки № 504 Будинковий комітет № 2 включено до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, код 33173560.

Відповідно до копії листа Голови Будинкового комітету № 2 від 28 серпня 2025 року, вказано про порядок проведення розрахунків з постачальниками комунальних послуг. Зокрема, з 2004 року договори з постачальниками комунальних послуг, які надаються мешканцям гуртожитку, укладає Будинковий комітет № 2. Облік наданих послуг (світло, вода, газ) здійснюється загальнобудинковими та особистими лічильниками, встановленими мешканцями гуртожитку за свій рахунок в кожному жилому блоці, і за їх показниками мешканці самостійно здійснюють оплату. Договори про користування тепловою енергією укладені особисто кожною сім`єю з МКП «ЧЕРНІВЦІТЕПЛОКОМУНЕНЕРГО».

Крім того, плата за вивіз сміття здійснюється з розрахунку відповідно до договору про надання послуг з управління побутовими відходами (а саме 39 795,84 гривень на рік) та розраховується відповідно до кількості проживаючих осіб.

ОСОБА_1 долучила до позову пропозицію укласти Договір найму житлових приміщень в гуртожитку від 03 січня 2023 року надіслану разом із долученими до неї документами, зокрема Договором найму житлових приміщень в гуртожитку, ОСОБА_2 за адресою проживання.

До пропозиції також долучено Положення Про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 ; Звіт про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна при здачі в оренду, відповідно до якого на підставі аналізу результатів обстеження, проведених розрахунків і враховуючи місце розташування, функціональне призначення, етажність, фізичний стан, наявність оздоблення, середньо ринкова вартість 1 кв.м виділеного в натурі нерухомого майна про передачі в оренду, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , на дату оцінки без урахування ПДВ, складає 27,00 гривень.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вище вимогам закону з огляду на наступне.

Щодо загальних положень про укладення договору найму житлових приміщень у гуртожитку

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) вказала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Верховний Суд у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 909/324/19 дійшов висновку, що виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, меж здійснення особою цивільних прав і виконання цивільних обов`язків (статей 3, 6, 12-15, 20 ЦК України) можна дійти висновку про те, що у разі ухилення сторони від підписання договору, який відповідає усім передбаченим законодавством вимогам, таке право підлягає захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України саме шляхом визнання договору укладеним на умовах, визначених стороною. Такий спосіб захисту є належним, оскільки максимально ефективно поновлює порушене право заявника та убезпечує таке право від майбутніх порушень.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття (частина перша статті 641 ЦК України).

Відповідно до статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції.

Згідно із статтею 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.

Проте у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов`язком в силу вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов`язкової дії.

Примусовий порядок укладення договору за рішенням суду регулюється статтею 649 ЦК України.

Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (частина перша статті 649 ЦК України).

Переддоговірний спір може полягати у розбіжностях між сторонами щодо змісту (спір про врегулювання розбіжностей) або виникати у разі відмови чи ухиленні від його укладення (спір про спонукання укласти договір).

У переддоговірному спорі, який виник щодо договору, укладення якого є обов`язковим у силу закону, фактично судовим рішенням утверджуються права та обов`язки для сторін цього договору, зміст яких є обов`язковим на підставі вимог закону.

У постановах Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 зазначено, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.

Постанови Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 ухвалені у подібних до цієї справи правовідносинах, тому є застосовними до вирішення спору.

Зазначене узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 28 лютого 2024 року у справі № 726/1063/23 (провадження № 61-17636св23).

У справі, що переглядається, між сторонами виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку, відповідно до статей 810, 811–813 ЦК України, Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 04 вересня 2008 року № 500-VI (далі – Закон № 500-VI), Примірного положення про користування гуртожитками, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 червня 2018 року № 498 (далі – Положення про гуртожитки).

Згідно із частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (частина 1 статті 812 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Колегія суддів враховує, що преюдиціальне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

У пункті 7.10 постанови від 01 вересня 2020 року у справі № 907/29/19 (провадження № 12-17гс20) Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, – це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків.

У справі № 726/876/21 Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_4 , ОСОБА_1 про зобов`язання передати гуртожиток на АДРЕСА_1 у комунальну власність на безкомпенсаційній основі.

Рішенням Садгірського районного суду міста Чернівців від 02 грудня 2021 року у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено, та встановлено, зокрема, що ОСОБА_4 та ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна на АДРЕСА_1 загальною площею 2 924, 6 кв. м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п`ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 .

Отже, судовим рішенням у справі № 726/876/21 встановлено, що будинок на АДРЕСА_1 є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванню повторно на підставі частини четвертої статті 82 ЦПК України.

Відповідно до пункту 14 частини першої статті 1-1 Закону № 500-VI проживання у гуртожитку на правових підставах – це проживання у гуртожитку (використання жилої площі в гуртожитку як житла) відповідно до цього Закону, а саме у гуртожитках колишніх державних і комунальних підприємств та організацій, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі масової приватизації та корпоратизації: до включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств та після передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону – виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР; після включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств до передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону – за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР, або на підставі договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810, 811–813 ЦК України на вимогу власника гуртожитку (його представників), за умови, що мешканець гуртожитку або його сім`я були вселені у гуртожиток на підставі спеціального ордера та проживали у гуртожитку за договором найму жилого приміщення.

Згідно з абзацом 1 пункту 1 Положення про гуртожитки дія цього положення поширюється на всі гуртожитки незалежно від форми власності.

Згідно з пунктом 7 Положення про гуртожитки Користування жилою площею здійснюється: у гуртожитках державної та комунальної форми власності – виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера; у гуртожитках, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації, – за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера, або на підставі договору оренди житла.

З урахуванням вищевикладеного колегія суддів приходить до висновку, що норми ЦК України, Закону № 500-VI, Положення про гуртожитки зобов`язують користувачів житла у гуртожитку укласти договір найму із власником житлового приміщення.

Зазначене узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 28 лютого 2024 року у справі № 726/1063/23 (провадження № 61-17636св23).

За вищенаведених обставин при вирішенні цього спору судам належить надати оцінку запропонованим позивачкою умовам проекту договору найму житлових приміщень в гуртожитку на предмет їх відповідності нормам ЦК України, Закону № 500-VI, Положення про гуртожитки.

Щодо відповідності запропонованого ОСОБА_1 проекту договору вимогам ЦК України, Закону № 500-VI, Положення про гуртожитки

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

За змістом статті 810 ЦК України договір найму (оренди) житла є оплатним, а відтак розмір плати за користування житлом (ціна договору) є його обов`язковою істотною умовою. Згідно з частиною першою статті 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла.

Вирішуючи спір про спонукання укласти договір (визнання його укладеним), суд повинен перевірити запропоновані позивачем істотні умови на предмет їх відповідності закону, вимогам розумності та справедливості. Суд не може визнати договір укладеним, якщо запропонована редакція істотних умов суперечить імперативним нормам права.

За змістом пункту 10 Положення про гуртожитки наймачі жилої площі в гуртожитку та члени їх сімей, які проживають разом з ними, мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством.

Згідно з пунктом 15 Положення про гуртожитки особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору.

Плата за проживання у гуртожитку включає:

– витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами);

– інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі).

Із системного аналізу зазначених вище положень нормативно-правових актів вбачається, що обов`язковою істотною умовою цього договору є його ціна, тобто плата за проживання у гуртожитку. Законодавець імперативно визначив, що така плата за своєю структурою не може формуватися довільно, а обов`язково включає у себе витрати на оплату житлово-комунальних послуг та інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання.

Відповідно до запропонованих ОСОБА_1 в проекті договору умов наймач зобов`язаний своєчасно щомісячно вносити плату наймодавцю за користування житлом, а також самостійно та своєчасно сплачувати за комунальні послуги.

Договори з постачальниками комунальних послуг, які надаються мешканцям гуртожитку, укладає Будинковий комітет № 2.

Розрахунки за надані та отримані послуги здійснюються наступним чином:

– облік наданих комунальних послуг (світло, вода, газ) здійснюється загальнобудинковими та особистими лічильниками, встановленими мешканцями гуртожитку за свій рахунок в кожному жилому приміщенні. Показники знімають інспектори підприємств, які надають комунальні послуги. За показниками особистих лічильників – мешканці здійснюють оплату.

– договори про користування тепловою енергією укладені особисто кожною сім`єю з МКП «ЧЕРНІВЦІТЕПЛОКОМУНЕНЕРГО».

– плата за вивіз сміття здійснюється з розрахунку відповідно до договору про надання послуг з управління побутовими відходами, розраховується Будинковим комітетом № 2 відповідно до кількості проживаючих осіб (лист за підписом голови Будинкового комітету № 2 «про порядок проведення розрахунків з постачальниками послуг» від 28.08.2025 року є невід`ємною частиною Договору).

Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 (три цілих шість десятих) долара США за один квадратний метр.

Плата за найм житла вноситься наймачем у грошовій формі у гривнях, за офіційним курсом Національного Банку України, встановленим для долара США на дату укладення цього договору. Розмір орендної плати становить 7 000 (сім тисяч) гривень щомісячно.

Плата за найм житла вноситься наймачем на особистий картковий рахунок наймодавця НОМЕР_3 в Райффайзен Банк Аваль щомісячно до 20 числа місяця наступного за тим, що підлягає оплаті.

Також в пункті 5.2 проекту договору передбачено, що наймачі зобов`язані своєчасно вносити плату за користування житлом і оплачувати комунальні послуги відповідно до пункту 3.1 цього Договору.

Тобто позивачка у запропонованій редакції договору (зокрема у пункті 3.1) передбачила, що плата за користування житлом сплачується виключно їй як наймодавцю. Натомість за спожиті комунальні послуги, послуги з теплопостачання, водо- та електропостачання, вивезення побутових відходів наймач зобов`язаний сплачувати індивідуально та окремо.

Колегія суддів наголошує, що оскільки запропонована позивачкою істотна умова договору щодо розміру та структури плати (ціни договору) сформульована з порушенням вимог спеціального законодавства, такий договір не може бути визнаний судом укладеним у примусовому порядку. Вирішуючи спір про спонукання укласти договір (визнання його укладеним), суд не вправі визнавати його укладеним у редакції, істотні умови якої суперечать імперативним нормам права, що є самостійною і достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.

Крім цього, за змістом пункту 2 частини першої статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» комунальні послуги – це послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» індивідуальний споживач зобов`язаний укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом.

Відповідно до пункту 10 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572 (в редакції, затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 року № 45) мешканці квартири, житлового приміщення у гуртожитку, в яких проживає два і більше співвласники, наймачі (орендарі) розподіляють за узгодженням загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг.

За умови відсутності поквартирного (покімнатного) обліку та відсутності згоди між мешканцями квартири, житлового приміщення у гуртожитку щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:

– за електроенергію при загальному лічильнику – пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);

– за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень – за чисельністю зареєстрованих осіб, що проживають у квартирі, житловому приміщенні у гуртожитку;

– за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій – за встановленими тарифами відповідно до опалювальної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).

В матеріалах справи відсутні докази облаштування поквартирного (покімнатного) обліку комунальних послуг в гуртожитку, що розташований на АДРЕСА_1 та зокрема в житловому приміщенні, в якому проживає ОСОБА_2 , що не дає змоги суду об`єктивно встановити можливість наймача самостійно сплачувати за комунальні послуги.

При цьому не відповідає вимогам пункту 15 Положення про гуртожитки умова про самостійну оплату наймачем комунальних послуг та послуг з утримання гуртожитку за укладеними ним договорами, оскільки відповідна плата входить до плати за проживання у гуртожитку та підлягає сплаті на користь особи, з якою укладено договір найму.

Вказане узгоджується із пунктом 10 Положення про гуртожитки, відповідно до якого наймачі жилої площі в гуртожитку та члени їх сімей, які проживають разом з ними, мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством, якому також кореспондує обов`язок власника гуртожитку забезпечити наймачів такими послугами.

Більше того, ані запропонований позивачкою проект договору, ані інші долучені нею документи не свідчать про узгодження сторонами порядку визначення розміру комунальних послуг, які підлягатимуть сплаті наймачем. Оскільки в силу імперативних приписів пункту 15 Положення про гуртожитки витрати на комунальні послуги є обов`язковою та невід`ємною частиною загальної плати за проживання, відсутність чіткого механізму їх обчислення в структурі платежів свідчить про те, що сторонами фактично не погоджено розмір плати, тобто договір не містить положень щодо узгодження такої істотної умову як ціна договору.

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку, що пункт 3.1 запропонованого договору не відповідає вимогам Положення про гуртожитки, а відтак і ЦК України, оскільки не містить належним чином узгодженої істотної умови щодо ціни договору, що виключає можливість визнання такого договору укладеним у примусовому судовому порядку.

При цьому колегія суддів враховує висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, відповідно до яких за наслідками розгляду позовної вимоги про визнання укладеним договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

Оскільки суд позбавлений можливості самостійно змінювати істотні умови запропонованого позивачем проекту договору (зокрема щодо ціни), а сама запропонована редакція пункту 3.1, як встановлено вище, прямо суперечить імперативним вимогам спеціального законодавства, у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень в гуртожитку суду першої інстанції слід було відмовити.

На зазначене суд першої інстанції уваги не звернув, неправильно застосував норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, внаслідок чого дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову і визнання укладеним договору найму житлових приміщень у гуртожитку в редакції запропонованій позивачкою.

Разом із цим, помилковими та безпідставними є доводи апеляційної скарги про те, що пункти 3.5 та 5.2 запропонованого договору не відповідають вимогам Положення про гуртожитки, оскільки у викладеній в оскаржуваному рішенні суду редакції договору пункт 3.5 взагалі відсутній, а пункт 5.2 викладено у відмінній від зазначеної в апеляційній скарзі редакції, яка не містить вказаних апелянткою обтяжливих умов щодо несення ризиків випадкової знищення майна, а передбачає лише обов`язок повернути житло у належному стані при вибутті та відшкодувати збитки у разі його псування з вини наймача, що цілком узгоджується із загальними засадами цивільного законодавства.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції від 29 червня 2026 року ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у позові.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 377, 381, 382 ЦПК України, Чернівецький апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 29 червня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень у гуртожитку, в запропонованій позивачем редакції, відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 05 жовтня 2026 року.

Суддя-доповідач Олександр ОДИНАК

Судді : Мирослава КУЛЯНДА

Ірина ЛИТВИНЮК