Постанова від 21 вересня 2026 р. у справі №904/5963/25 — Центральний апеляційний господарський суд

Суд: Центральний апеляційний господарський суд

Інстанція: Апеляційна

Юрисдикція: Господарське

Категорія: Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, з них

Дата: 21 вересня 2026 р.

Справа: №904/5963/25

Суддя: Кошля Андрій Олександрович

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.09.2026 м.Дніпро

Справа № 904/5963/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Кошлі А.О. (доповідач) суддів: Кучеренко О.І., Стефанів Т.В.,

за участі:

секретаря судового засідання Ігнатенко Г.В.

прокурор - Бурлаченко О.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» та Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 (суддя Бажанова Ю.А.) у справі № 904/5963/25

за позовом: Криворізької центральної окружної прокуратури (вулиця Книжна, 1А, місто Кривий Ріг, Дніпропетровська область, 50074; ідентифікаційний код юридичної особи 0290993829)

до відповідача-1: Криворізької міської ради (площа Молодіжна, 1, місто Кривий Ріг, Дніпропетровська область, 50101; ідентифікаційний код юридичної особи 33874388)

до відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» (вулиця Набережна, будинок 17, село Мар`янівка, Криворізький район, Дніпропетровська область, 53022; ідентифікаційний код юридичної особи 44007760)

про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, визнання незаконним та скасування рішення міської ради, скасування права оренди на земельну ділянку та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад змісту рішення господарського суду першої інстанції:

Криворізька центральна окружна прокуратура звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою, в якій просила суд: скасувати державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Комфорт Таун КР» на нерухоме майно, яке розташоване за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, проспект Поштовий, 18Б (реєстраційний номер 1578749312110) шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1578749312110; визнати незаконним та скасувати рішення Криворізької міської ради «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду» №1036 від 14.12.2021 в частині затвердження проекту землеустрою земельної ділянки 1211000000:08:354:0017 і надання її в оренду ТОВ «Комфорт Таун КР»; скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017, проведену за ТОВ «Комфорт Таун КР»; зобов`язати ТОВ «Комфорт Таун КР» повернути Криворізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що первинна державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Кривий Ріг, пр. Поштовий, 18Б здійснена на підставі підроблених документів, а передача в оренду земельної ділянки без проведення земельних торгів є незаконною. Криворізька міська рада безпідставно, керуючись частиною другою статті 134 Земельного кодексу України, своїм рішенням надала земельну ділянку під спірне майно в оренду ТОВ «Комфорт Таун КР» без застосування конкурентних засад, у зв`язку з чим укладений договір оренди земельної ділянки №2022178 від 21.06.2022 є нікчемним.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 позов задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Комфорт Таун КР» на нерухоме майно за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, проспект Поштовий, 18Б (реєстраційний номер 1578749312110) шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1578749312110. Скасовано державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017, проведену за ТОВ «Комфорт Таун КР». Зобов`язано ТОВ «Комфорт Таун КР» повернути Криворізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017. Стягнуто з ТОВ «Комфорт Таун КР» на користь Дніпропетровської обласної прокуратури судовий збір у розмірі 8 478,40 грн. В решті позовних вимог відмовлено.

Приймаючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою: м. Кривий Ріг, пр. Поштовий, 18Б за ТОВ «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» була здійснена на підставі договору купівлі-продажу від 25.08.1995, який містить неправдиві відомості. Зокрема, суд встановив, що відомості про Орендне підприємство «Машремонт» (продавця) в органах статистики відсутні, директором ТОВ «СКБ «Вісат» станом на 25.08.1995 був Джулай Е.В., а не Петренко С.І., поштова адреса (пр. Поштовий, 18Б) органами місцевого самоврядування не присвоювалася жодному об`єкту нерухомого майна, рішення Фонду державного майна України №540 від 08.12.1993, на підставі якого нібито було передано майно на баланс ОП «Машремонт», не існує. Суд також встановив, що технічний паспорт, датований 2020 роком, фактично не виготовлявся ФОП Ткачовим М.Г. у 2020 році. З огляду на це суд дійшов висновку, що державна реєстрація права власності проведена за відсутності належних правових підстав та підлягає скасуванню. Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Криворізької міської ради №1036 від 14.12.2021, суд, послідовно навівши правову позицію Великої Палати Верховного Суду про неефективність оскарження виконаного рішення органу місцевого самоврядування, відмовив у задоволенні цієї вимоги. Водночас суд визнав договір оренди земельної ділянки №2022178 від 21.06.2022 нікчемним як такий, що укладений без дотримання конкурентних засад та спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, і задовольнив вимоги про скасування державної реєстрації права оренди та повернення земельної ділянки як застосування наслідків нікчемності правочину.

Не погодившись з рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026, Товариство з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог прокурора відмовити в повному обсязі.

Не погодившись з рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026, Криворізька міська рада подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати в повному обсязі та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог прокурора відмовити в повному обсязі.

Зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Узагальнення доводів апеляційної скарги ТОВ «Комфорт Таун КР»:

Суд першої інстанції допустив грубе порушення норм процесуального права, позбавивши відповідача-2 права на справедливий суд, захист та подання заяв і доказів. Ухвала про відкриття провадження від 04.11.2025 направлялася на паперових носіях і повернулася з відміткою пошти «адресат відсутній за вказаною адресою», однак суд констатував належність сповіщення, проігнорувавши, що за умов воєнного стану така відмітка не є безумовним доказом реальної обізнаності сторони про судовий процес. ТОВ «Комфорт Таун КР» не отримало ухвалу суду, що унеможливило подання відзиву з належними доказами на початковому етапі. Суд розглянув справу без участі відповідача-2, не прийняв подані ним докази разом із письмовими поясненнями, не надав їм належної оцінки, чим позбавив права «бути почутим», що є порушенням засад рівності сторін та права на справедливий судовий розгляд відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про незаконність вибуття майна з власності держави, поклавши в основу рішення твердження прокурора про «підробку» договору купівлі-продажу від 1995 року. Висновки суду ґрунтуються виключно на інформаційних листах архівного відділу та ФДМУ, зібраних переважно у межах досудового розслідування кримінальних проваджень. Факт фальсифікації чи підробки документа в господарському процесі мав бути підтверджений або вироком суду в кримінальному провадженні, який набрав законної сили (ст. 75 ГПК України), або висновком судової експертизи документів. Жодного вироку суду чи експертного висновку матеріали справи не містять. Суд самостійно встановив факт підроблення документа за відсутності обвинувального вироку або належного експертного дослідження, чим вийшов за межі предмета доказування у господарському процесі. Крім того, судом не надано належної оцінки та не спростовано чинність наступних цивільно-правових угод, на підставі яких майно відчужувалося наступним власникам, чим порушено презумпцію правомірності правочинів (ст. 204 ЦК України).

Судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини щодо правового статусу ТОВ «Комфорт Таун КР» як набувача майна. Суд не встановив жодної обставини, яка б свідчила про недобросовісність товариства, обізнаність про можливі дефекти правового титулу чи участь у будь-яких неправомірних діях. Апелянт придбав комплекс будівель у 2020 році на підставі легітимних оплатних угод, на момент набуття у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні будь-які записи про обтяження, арешти чи наявність судових спорів. Суд повністю проігнорував закріплений у практиці Великої Палати Верховного Суду принцип «реєстрової довіри» (постанови від 26.06.2019 у справі №669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі №922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19), відповідно до якого ризик помилок державного реєстру не може автоматично перекладатися на приватного добросовісного набувача.

Суд першої інстанції не здійснив аналізу пропорційності втручання у право мирного володіння майном за критеріями, напрацьованими ЄСПЛ (рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції», «Рисовський проти України» та інших). Суд не оцінив баланс публічного та приватного інтересу, не встановив наявності «справедливого балансу». Рішенням у відповідача-2 безкоштовно вилучається майно та скасовується право оренди без надання будь-якої альтернативної компенсації чи відшкодування. Покладення на добросовісного приватного набувача негативних наслідків у вигляді позбавлення майна через помилки чи бездіяльність державних органів, які тривали з 1995 року, є порушенням принципу належного урядування та створює для апелянта індивідуальний та надмірний тягар.

Висновки суду першої інстанції є внутрішньо суперечливими, оскільки суд одночасно навів правову позицію Великої Палати Верховного Суду про неефективність оскарження виконаного рішення органу місцевого самоврядування та задовольнив саме такі позовні вимоги. Обраний прокурором спосіб захисту не забезпечує реального та повного відновлення порушеного права. Спірне майно перебуває у фактичному володінні ТОВ «Комфорт Таун КР», а тому належним і єдиним способом захисту прав власника є пред`явлення віндикаційного позову (витребування майна на підставі ст. ст. 387, 388 ЦК України), а не скасування реєстраційних записів. Задоволення вимоги про повернення земельної ділянки, на якій розташоване капітальне нерухоме майно, без вирішення питання правового статусу самого майна робить судове рішення завідомо невиконуваним.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про протиправність рішення Криворізької міської ради №1036 від 14.12.2021. На момент прийняття оскаржуваного рішення за ТОВ «Комфорт Таун КР» у Державному реєстрі речових прав було офіційно зареєстровано право приватної власності на будівлі, а відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані будівлі та споруди, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не підлягають продажу на конкурентних засадах. Криворізька міська рада діяла формально законно, у межах своїх повноважень та у повній відповідності до закону.

У прокурора були відсутні правові підстави для набуття статусу «самостійного позивача». Прокурор не довів усвідомленого, тривалого та недобросовісного ігнорування Криворізькою міською радою своїх обов`язків. Уповноважені органи не могли знати про обставини, встановлені в рамках кримінального провадження, що виключає факт «пасивності» міської ради. Матеріали листування свідчать про активну та добросовісну поведінку Криворізької міської ради.

Судом першої інстанції не надано належної оцінки факту спливу строків позовної давності. Держава в особі міської влади мала повну об`єктивну можливість дізнатися про реєстрацію майна вже у червні 2018 року, оскільки Державний реєстр речових прав є відкритим і публічним, а матеріали справи містять акт обстеження будівлі, складений виконкомом Центрально-Міської районної у місті ради 20.06.2018. Трирічний строк давності сплив у червні 2021 року, тоді як прокурор звернувся з позовом лише 20.10.2025. Наявність кримінального провадження не є підставою для зупинення чи переривання позовної давності відповідно до ст. ст. 263, 264 ЦК України. Апелянт просить суд застосувати наслідки спливу позовної давності до позовних вимог прокурора.

Узагальнення доводів апеляційної скарги Криворізької міської ради:

Криворізька міська рада вважає, що прокурор не мав правових підстав для здійснення представництва інтересів держави у даній справі. Прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у виключних випадках, прямо передбачених законом, а розширене тлумачення підстав для такого представництва не відповідає принципу змагальності. Міська рада зазначає, що ст. 18-1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» надає органу місцевого самоврядування саме право, а не обов`язок звернення до суду. Прокурор, визнавши міську раду відповідачем за вимогою, яка є неефективним способом захисту, намагався штучно уникнути необхідності повідомлення міської ради та надання їй можливості самостійно відреагувати на стверджуване порушення. Враховуючи відсутність заперечень з боку власника земельної ділянки проти знаходження нерухомого майна на земельній ділянці та принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі (ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України), прокурором не доведено порушення інтересів громади м. Кривий Ріг укладенням оспорюваного договору оренди.

Щодо фактичних обставин справи міська рада зазначає, що рішенням Криворізької міської ради від 14.12.2021 №1036 затверджено проект землеустрою та надано в оренду ТОВ «Комфорт Таун КР» земельну ділянку площею 0,1207 га з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017 під існуючим комплексом будівель та споруд. На підставі зазначеного рішення укладено договір оренди від 21.06.2022 №2022178, право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.07.2022. Міська рада посилається на те, що відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не підлягають продажу на конкурентних засадах, а прокурором не наведено належних доказів, які конкретизують та доводять наявність порушень норм Цивільного кодексу України.

Криворізька міська рада вважає, що обраний прокурором спосіб захисту не забезпечує реального та повного відновлення порушеного права. Спірне майно перебуває у фактичному володінні ТОВ «Комфорт Таун КР», а тому єдиним ефективним способом захисту є віндикація (витребування майна за ст. 388 ЦК України), а не скасування реєстраційних записів. Задоволення вимоги про повернення земельної ділянки, на якій розташоване капітальне нерухоме майно, без вирішення питання правового статусу самого майна робить судове рішення завідомо невиконуваним. Прокурором заявлені вимоги щодо скасування реєстрації права оренди земельної ділянки, за користування якою територіальна громада отримує орендну плату, на підставі припущення стосовно порушення норм, що не має відношення до земельних відносин.

Позиція учасників справи, викладена у відзиві на апеляційну скаргу

Криворізька центральна окружна прокуратура подала відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Комфорт Таун КР», згідно якого заперечує проти апеляційної скарги та вважає її безпідставною, посилаючись на наступне.

Щодо доводів про порушення норм процесуального права прокурор зазначає, що Господарський суд Дніпропетровської області неодноразово вживав заходи для повідомлення ТОВ «Комфорт Таун КР» про розгляд справи, надсилав документи за адресою реєстрації, відкладав розгляд справи для надання відповідачу можливості подати відзив та докази. 26.01.2026 представник відповідача подав заяву про вступ як представника, а 27.01.2026 — заяву про ознайомлення з матеріалами справи, що свідчить про обізнаність ТОВ про наявність судового спору щонайменше з січня 2026 року. Протягом чотирьох місяців (з 18.02.2026 по 21.04.2026) представник відповідача п`ять разів подавав заяви про відкладення розгляду справи з причин зайнятості в інших справах, не подавши жодного процесуального документа з викладенням правової позиції. Тільки 21.04.2026, під час розгляду справи по суті, представник подав пояснення разом із документами без клопотання про поновлення процесуальних строків, у зв`язку з чим суд обґрунтовано не прийняв подані докази.

Щодо доводів про недоведеність незаконності набуття майна прокурор зазначає, що під час розгляду справи судом встановлено, що договір купівлі-продажу від 25.08.1995 містить неправдиві відомості: ОП «Машремонт» ніколи не існувало, ОСОБА_1 не був директором ТОВ «СКБ «Вісат» на момент підписання договору, поштова адреса (пр. Поштовий, 18Б) не присвоювалася жодному об`єкту нерухомого майна, рішення ФДМУ №540 від 08.12.1993 не існує. Технічний паспорт, датований 2020 роком, фактично не виготовлявся ФОП Ткачовим М.Г. у 2020 році. Прокурор посилається на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові від 14.12.2022 у справі №477/2330/18, згідно якої докази, зібрані у межах кримінального провадження, можуть бути використані як докази у цивільній справі, якщо відповідні дані стосуються предмета доказування.

Щодо добросовісності набувача прокурор зазначає, що ТОВ «Комфорт Таун КР», проявивши розумну обачність, могло перевірити факт присвоєння поштової адреси та з`ясувати, що така адреса ніколи не присвоювалася жодному об`єкту нерухомості. ОСОБА_2 вчиняла ряд дій, спрямованих на маскування незаконності державної реєстрації права власності на спірне майно та передала його у статутний капітал ТОВ «Комфорт Таун КР», не будучи його учасником, що свідчить про недобросовісність відповідача-2. Прокурор посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2023 у справі №607/15052/16, згідно якої підтвердження добросовісності покладається на набувача.

Щодо пропорційності втручання прокурор зазначає, що звернення до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності, забезпеченні правомірного режиму платного користування комунальними землями, дотримання порядку набуття у користування земельних ділянок комунальної власності. ТОВ отримало спірне майно безоплатно, як внесок у статутний капітал, від особи, яка навіть не була учасником товариства, з метою заволодіння земельною ділянкою для будівництва житлового будинку.

Щодо позовної давності прокурор зазначає, що ним заявлено негаторний позов, спрямований на припинення триваючого правопорушення та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою комунальної форми власності, до якого позовна давність не застосовується. Крім того, під час розгляду справи у суді першої інстанції відповідачем не подавалася заява про застосування строку позовної давності, а відповідно до ч. 3 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Прокурор посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 11.10.2023 у справі №756/8056/19, згідно якої подання заяви про застосування позовної давності в апеляції є процесуально неприпустимим, крім випадку коли відповідач не був належним чином повідомлений про час розгляду справи в суді першої інстанції.

Криворізька центральна окружна прокуратура подала відзив на апеляційну скаргу Криворізької міської ради, згідно якого заперечує проти апеляційної скарги та вважає її безпідставною, посилаючись на наступне.

Щодо підстав представництва прокурором інтересів держави прокурор зазначає, що Криворізька міська рада, незважаючи на незаконну реєстрацію права власності на нерухоме майно, фактично потурала передачі у користування земельної ділянки без проведення земельних торгів, що позбавляє територіальну громаду права на найбільш ефективне використання земельної ділянки комунальної форми власності. Прокурор повідомляв міську раду про виявлені порушення листами №04/59-10308вих-23 від 12.10.2023, №04/59-11559вих-23 від 10.11.2023, №59-2167вих-25 від 05.03.2025, однак міська рада жодного разу не повідомила про самостійне вжиття заходів або намір вжити заходи для захисту інтересів територіальної громади. Прокурор посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі №925/1133/18.

Щодо незаконності надання спірної земельної ділянки в оренду прокурор зазначає, що з урахуванням того, що первинна державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна зареєстрована на підставі підроблених документів, передавати в оренду земельну ділянку без проведення земельних торгів є незаконним. Прокурор посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №923/196/20, згідно якої укладений без дотримання конкурентних засад договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташований об`єкт самочинного будівництва, є нікчемним.

Щодо доводів про неефективний спосіб захисту прокурор зазначає, що позиція міської ради фактично зводиться тільки до твердження про отримання коштів за користування земельною ділянкою від відповідача. Факт сплати або несплати коштів за користування земельною ділянкою ніяким чином не впливає на нікчемність правочину та застосування наслідків нікчемності. Річний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою складає 319,30 грн, що ніяким чином не свідчить про ефективне розпорядження спірною земельною ділянкою.

Процесуальні дії суду апеляційної інстанції під час перегляду справи

Згідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.05.2026 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Кошля А.О., судді: Стефанів Т.В., Кучеренко О.І.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.05.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 по справі 904/5963/25 залишено без руху та надано апелянту строк для усунення недоліків. На виконання ухвали суду апелянтом подано заяву про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 по справі 904/5963/25. Розгляд справи призначено у судовому засіданні на 07.07.2026 об 11:00 годині.

Згідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.05.2026 за апеляційною скаргою Криворізької міської ради визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Кошля А.О., судді: Стефанів Т.В., Кучеренко О.І.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 01.06.2026 апеляційну скаргу Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 по справі 904/5963/25 залишено без руху. Надано апелянту строк для усунення недоліків шляхом подання доказів сплати судового збору у розмірі 14 534,40 грн. На виконання ухвали апелянт 03.06.2026 подав заяву про усунення недоліків.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 по справі 904/5963/25. Об`єднано в одне апеляційне провадження апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» та Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 по справі 904/5963/25. Розгляд справи призначено у судовому засіданні на 07.07.2026 об 11:00 год.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026 відкладено розгляд справи на 22.09.2026 об 11.30 год.

21.09.2026 до Центрального апеляційного господарського суду надійшла заява представника ТОВ «Комфорт Таун КР», якою просить суд відкласти розгляд справи на іншу дату у зв`язку з зайнятістю останнього у проведенні слідчих дій в рамках кримінального провадження.

22.09.2026 до Центрального апеляційного господарського суду представником Криворізької центральної прокуратури подано заперечення на клопотання (заяву) представника відповідача-2.

Представник відповідача-1 в судове засідання не з`явився, відомостей про причини неявки до суду не надав, про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином.

За приписами ч. 11 ст. 270 ГПК України, яка встановлює порядок розгляду апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення справи у відповідному судовому засіданні.

Оцінивши наведені представником відповідача-2 причини неявки, колегія суддів не вбачає підстав для відкладення розгляду справи. Учасники справи належним чином повідомлені про судове засідання, їхню явку обов`язковою не визнано, а наявних матеріалів достатньо для розгляду апеляційної скарги. З огляду на викладене, колегія суддів відмовляє в задоволенні заяви представника відповідача-2 та вбачає можливість розгляду справи в даному судовому засіданні за наявними матеріалами.

Відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 22.09.2026 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені в апеляційному порядку

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна номер 448360810 від 20.10.2025, об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1578749312110, тип об`єкта Комплекс будівель та споруд, об`єкт житлової нерухомості: Так, опис об`єкта: Опис: Господарська будівля з житловими приміщеннями «А», загальною площею 82,1 кв.м., господарська будівля з житловими приміщеннями «Б», загальною площею 321,1 кв.м., огорожа №1, огорожа №2, ворота №3. Адреса: АДРЕСА_1 перебуває у праві власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР», код ЄДРПОУ: 44007760, розмір частки: 1/1, дата, час державної реєстрації: 25.12.2020 11:53:22, Державний реєстратор: приватний нотаріус Рукавіцин Ігор Анатолійович, Криворізький районний нотаріальний округ, Дніпропетровська обл. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55950646 від 28.12.2020 09:59:03, приватний нотаріус Рукавіцин Ігор Анатолійович, Криворізький районний нотаріальний округ, Дніпропетровська обл. Документи, подані для державної реєстрації: акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: -, виданий 23.12.2020, видавник: справжність підписів на якому, директора Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР» Лічман Тетяни Вікторівни та фізичної особи ОСОБА_2 , засвідчено Рукавіциним Ігорем Анатолійовичем, приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області за реєстровими №№ 1591, 1592; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 14.12.2020, видавник: ФОП Ткачов М.Г.; Відомість про технічний стан нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 14.12.2020, видавник: ФОП Ткачов М.Г., виконав: Інженер з інвентаризації нерухомого майна Ярошевич О.В.

25.08.1995 року між Орендним підприємством «Машремонт» (продавець) в особі директора Мельмана Михайла Владимировича та Товариством з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» (покупець) в особі директора Петренка Сергія Івановича було укладено договір купівлі-продажу від 25.08.1995 року відповідно до пункту 1 якого продавець зобов`язується передати у власність, а покупець прийняти та оплатити наступне майно: нежилі приміщення А-2 площею 82,1 кв.м., б-1 площею 133,8 кв.м загальною площею 215, 9 кв.м з прилеглою територією площею 581 кв.м по проспекту Карла Маркса 18 Б.

Відповідно до пункту 2 договору загальна площа нежитлових приміщень та прилеглих територій складає 796, 9 кв.м.

Відповідно до пункту 3 договору вказане вище приміщення перебуває у стані, який потребує капітального ремонту.

Відповідно до пункту 4 договору покупець зобов`язується до передачі майна сплатити вартість майна в розмірі 111 811,00 карбованців.

Відповідно до пункту 5 договору право власності у покупателя виникає з момента передачі вказаного в пункті 1 майна. Передача майна оформлюється актом приймання-передачі.

Вказаний договір підписаний директором Орендного підприємства «Машремонт» Мельманом Михайлом Владимировичем та директором Товариства з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» Петренко Сергієм Івановичем.

22.05.2025 Криворізька центральна окружна прокуратура звернулась до Фонду державного майна України із листом №59-4670ВИХ25 від 22.05.2025 в якому зазначає, що на запит прокурора Комунальне підприємство «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради» було надано копію реєстраційної справи щодо нерухомого майна. Згідно з даними документами нерухоме майно за адресою м. Кривий Ріг, пр. Поштовий, 18Б, належало Фонду державного майна України та перебувало на балансі Орендного підприємства «Машремонт» на підставі рішення №540 від 08.12.1993, просило надати інформацію про прийняття Фондом державного майна України або його регіональним відділенням рішення №540 від 08.12.1993 про передачу вказаного нерухомого майна на баланс Орендного підприємства «Машремонт».

Листом № 10-24-13716 від 28.05.2025 року Фонд державного майна України повідомив, що в архіві Фонду відсутній наказ Фонду державного майна України від 08.12.1993 № 540. Також повідомили, що відповідно до акту приймання-передавання документів на постійне зберігання від 26.11.2019 № 46 (копія додається) Центральний державний архів вищих органів влади та управління України прийняв документи Фонду за 1991-2001 роки.

Листом №1678/6-18 від 04.06.2025 Центральний державний архів вищих органів влади та управління України повідомив, що у документах Фонду державного майна України зберігається наказ № 540 від 03 грудня 1993 року «Про представника Фонду державного майна в комісії з інвентаризації майна Стаханівського вагонобудівного заводу, що підлягає корпоратизації», у переглянутих документах Фонду державного майна України за 1993 рік рішення від 08 грудня 1993 року № 540 не виявлено.

Листом №10-09-02206 від 20.05.2023 року Регіональне відділення фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградських областях повідомило, що згідно з листом ФДМУ від 16.05.2025 №10-62-12668 відомості про нерухоме майно за місцезнаходженням: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, просп Поштовий (Карла Маркса), 18 Б, від суб`єктів управління до Фонду державного майна України з метою внесення до Єдиного реєстру об`єктів державної власності не надавалися.

Листом №02.4-22/2070-23 від 18.10.2023 року Головне управління статистики у Дніпропетровській області №02.4-22/2070-23 від 18.10.2023 повідомило, що станом на 17.04.2023 в ЄДРПОУ по Дніпропетровській області суб`єкт з найменуванням «Орендне підприємство «Машремонт» не значиться.

Листом №02.2-02/85-23 від 17.10.2023 Головне управління статистики у місті Києві повідомило, що керівником Товариства з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» у період з 30.05.1994 по 11.11.1997 значився Джулай Е.В.

Листом №12/25-01/246 від 20.04.2023 Архівний відділ виконкому Криворізької міської ради повідомив, що в документах архівних фондів «Виконком Криворізької міської Ради народних депутатів» за 1977-2017 роки, «Виконком Центрально-Міської районної Ради народних депутатів» за 1976-2014 роки, рішення про присвоєння об`єктам нерухомого майна поштових адрес: пр-т Поштовий (Карла Маркса), 18Б, вул. Олександра Поля (Жовтнева/Октябрська), 1, вул. Олександра Поля (Жовтнева/Октябрська), 1А відсутнє.

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області листом №34361/5/04-36-04-05-11 від 15.07.2025 повідомило, що Товариства з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» перебуває за основним місцем обліку в Лівобережній ДПІ ГУ ДПС у м. Києві. В державних податкових інспекціях ГУ ДПС у Дніпропетровській області ТОВ «СКБ`ВІСАТ» не перебувало на обліку як платник по окремих податках і зборах. Товариства з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» не сплачувало та не надавало податкову звітність на 2018 рік до державних податкових інспекцій ГУ ДПС у Дніпропетровській області по податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Відповідно до довідки Комунального підприємства Дніпропетровської обласної Ради «Криворізьке бюро технічної інвентаризації» № 36901-ю від 05.06.2018 року виданої Товариству з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» нежитлова будівля за адресою: місто Кривий Ріг, проспект Маркса Карла, 18б зареєстроване на праві власності 23.07.1996 року в Комунальному підприємстві Дніпропетровської обласної Ради «Криворізьке бюро технічної інвентаризації» в реєстровій справі №3’’H’’, сторінка 311, запис 911 за:

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» на підставі договору купівлі-продажу від 25.08.1995 року.

14.12.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» та Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» було підписано Акт приймання-передачі майнового вкладу до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» відповідно до якого у відповідності до рішення №1 від 12.12.2018р. учасника товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» (ідентифікаційний код 35600450), та рішення №10 від 12.12.2018р. учасника товариства з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «ВІСАТ» (ідентифікаційний код 21596422), Товариство з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «ВІСАТ» в особі директора ОСОБА_3 передало, а директор товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» ОСОБА_4 , прийняла майновий вклад до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР»: найменування майна: Нежитлові будівлі, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 . Опис майна: будівля контори А-2 загальною площею 82,1 кв.м., будівля майстерні Б-1 загальною площею 296,1 кв.м. Підстава виникнення права власності: Договір купівлі-продажу від 25.082.1995р., укладений між АП «Машремонт» та ТОВ «СКБ «ВІСАТ», вартість 120000,00 грн. Зареєстровано в реєстрі за №№ 4840, 4841.

Відповідно до рішення №2 учасника товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» (ідентифікаційний код 35600450) від 06.11.2020 року учасник товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» який володіє 100% статутного капіталу: - ОСОБА_5 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), за присутності запрошеної: ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), яка є колишнім учасником товариства з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» (володіла 26,8 % статутного капіталу та вийшла, відповідно до поданої нею заяви) ухвалив рішення:

1. У зв`язку з виходом ОСОБА_2 з ТОВ «ТОГА-КР» враховуючи, що вартість частки статутного капіталу, яка їй належала, становить 113 000,00 (сто тринадцять тисяч) гривень, та за її згодою, виплату вартості частки статутного капіталу: грошовими коштами змінити на передання майна аналогічної вартості, а саме: нежитлові будівлі, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та складаються з І будівлі контри А-2 загальною площею 82,1 кв.м., будівлі майстерні Б-1 загальною площею | 296,1 кв.м. Рішення прийнято.

Рішення зареєстроване в реєстрі за №3923.

06.11.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» та ОСОБА_2 було складено Акт приймання-передачі нерухомого майна від 06.11.2020 року відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» (ідентифікаційний код 35600450) передало, а ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) прийняла нерухоме майно: назва майна: Нежитлові будівлі: будівля контори А-2 загальною площею 82,1 кв.м, будівля майстерні Б-1 загальною площею 296,1 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , Акт приймання-передачі майнового вкладу до статутного капіталу Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОГА-КР» від 14.12.2018 року, вартість 113000,00 грн.

Вказаний акт зареєстровано в реєстрі за №№ 3921,3922.

В матеріалах справи міститься технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий Фізичною особою - підприємцем Ткачовим Максимом Григоровичем 16.11.2020, замовник Король Катерина Олександрівна та відомість про технічний стан нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 16.11.2020, видавник: ФОП Ткачов М.Г, замовник Король Катерина Олександрівна, адреса об`єкта: АДРЕСА_1 .

Листом-відповіддю №025/04-23 від 07.04.2023 року Фізична особа-підприємець Ткачов Максим Григорович повідомив, що він виготовляв технічний паспорт на комплекс будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 . Даний технічний паспорт виготовлено станом на 08.06.2018 року за номером інвентарної справи №2018-0245. Замовник технічної інвентаризації - Товариство з обмеженою відповідальністю «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат». У 2020 році технічна інвентаризація даного комплексу будівель та споруд Фізичною особою-підприємцем Ткачовим Максимом Григоровичем не виконувалася.

23.12.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» та ОСОБА_2 було підписано Акт приймання-передачі об`єкту нерухомого майна - комплексу будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» прийняло, а ОСОБА_2 передала об`єкт нерухомого майна, а саме: комплекс будівель та споруд що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначений об`єкт складається з: господарська будівля «А», загальною площею приміщень 82,1 кв.м., господарська будівля «Б», загальною площею приміщень 321,5 кв.м., огорожа №1, огорожа №2, ворота №3.

Право власності на вказаний об`єкт зареєстровано за власником Король Катериною Олександрівною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.11.2020 року приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Русавською Тамарою Василівною за номером запису про право власності: 39071108, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна: 157 8749312110.

Грошова оцінка вказаного об`єкта нерухомого майна, відповідно до прийнятих рішень учасника №2/2020 товариства з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР» від 23.12.2020 року, становить 1500,00 грн. (одна тисяча п`ятсот гривень 00 копійок).

Рукавіцин І.А., приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу, засвідчив справжність підписів Директора Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР» ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , які підписали документ, встановлено, їх дієздатність та повноваження перевірено. Зареєстровано в реєстрі за №№ 1591, 1592.

Відповідно до акту про результати обстеження виявленої покинутої нежитлової будівлі, розташованої біля буд. №16 на просп. Поштовому від 20.06.2018 складеного представниками виконкому Центрально-Міської районної у місті ради у результаті обстеження встановлено, що у результаті обстеження встановлено, що вказана нежитлова будівля має загальну площу близько 90,0 м2, перебуває у незадовільному стані, одна частина будівлі одноповерхова, стіни змуровані з каменю та цегли, має окремий вхід (прибудова), вхідні двері відсутні. Друга частина будівлі має 2 поверхи, стіни змуровані з цегли, вхідні двері до приміщень відсутні, частково відсутні віконні рами, дах будівлі частково вкритий шифером. До внутрішньої сторони будинку прилягає територія, огороджена парканом і металевими воротами, але внаслідок відсутності металевої двері на воротах, вхід на територію вільний (фото додається). Прилегла територія знаходиться у занедбаному стані з осередками будівельного та побутового сміття. Всередині будівлі також наявне побутове сміття. Висновки: розглянути акт на засіданні районної робочої групи та вжити заходи щодо виявлення власника чи визнання будівлі безхазяйним нерухомим майном відповідно до діючого у місті Порядку.

Рішенням Криворізької міської ради №1036 від 14.12.2021 Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду Криворізька міська рада вирішила:

Затвердити заявникам (додатки 1, 2) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок за обумовленими цільовими призначеннями. (пункт 1 рішення)

Зареєструвати за Криворізькою міською територіальною громадою (код юридичної особи 33874388) право комунальної власності на земельні ділянки за обумовленими цільовими призначеннями згідно з додатками 1, 2, відповідно до вимог чинного законодавства України. (пункт 2 рішення)

Надати заявникам в оренду земельні ділянки без зміни їх меж та цільового призначення відповідно до:

додатка 1 - на 5 років з можливістю поновлення договорів оренди з урахуванням вимог ст. 126» 1 Земельного кодексу України; (пункт 3.1 рішення)

додатка 2 - на 2 роки з можливістю поновлення договору оренди на умовах, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі». (пункт 3.2 рішення)

Визначити розмір плати за користування земельними ділянками відповідно до Податкового кодексу України та рішення міської ради від 26.05.2021 №506 «Про встановлення ставок плати за землю та пільг із земельного податку на території м. Кривого Рогу». (пункт 4 рішення)

Заявникам згідно з додаткам 1, 2:

Виступити замовниками виконання робіт щодо винесення та закріплення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок згідно з планами їх відведення, що є частиною проекту землеустрою. (пункт 5.1 рішення)

Укласти з міською радою договори оренди земельних ділянок. (пункт 5.2 рішення)

Зареєструвати право оренди, що підлягає державній реєстрації, відповідно до закону. (пункт 5.3 рішення)

У разі видалення зелених насаджень, забезпечити виконання вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 01 серпня 2006 року №1045 «Про затвердження Порядку видалення дерев, кущів, газонів і квітників у населених пунктах» (пункт 5.4 рішення)

Виконувати обов`язки землекористувачів відповідно до вимог ст. 9 Земельного кодексу України. (пункт 5.5 рішення)

Відповідно до Списку заявників, яким затверджуються проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок і надаються в оренду земельні ділянки з можливістю поновлення договорів оренди з рахуванням вимог статті 126-1 Земельного кодексу України, Землекористувач: Товариство з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР», Категорія земель, цільове призначення та вид використання земельної ділянки: Землі житлової та громадської забудови, для іншої житлової забудови (код 02.07), для розміщення існуючого комплексу будівель та споруд (господарські будівлі з житловими приміщеннями А, Б, огорожі 1, 2, ворота 3), Район міста, адреса та кадастровий номер ділянки: Центрально-Міський район, пр-т Поштовий, 18Б, 1211000000:08:354:0017, Площа земельної ділянки: 0, 1207 га, Підстава для розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, правоустановчі документи на нерухоме майно: Рішення міської ради від 24.02.2021 №336 «Про надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок під існуючими забудовами будівлями, спорудами)», правоустановчий документ на нерухоме майно, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.12.2020 за №39936219.

21.06.2022 року між Криворізької міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки №2022178 від 21.06.2022 року відповідно до пункту 1 якого орендодавець на підставі рішень Криворізької міської ради: від 14.12.2021 №1036 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду» надає, а «орендар» приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови - за цільовим призначенням - для іншої житлової забудови (02.07), для розміщення існуючого комплексу будівель та споруд (господарські будівлі з житловими приміщеннями А, Б, огорожі 1, 2, ворота 3) з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017, яка розташована на пр-т Поштовий, 18Б в Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу.

Відповідно до пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0, 1207 га.

Відповідно до пункту 3 договору на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: комплекс будівель та споруд, згідно запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 25.12.2020 №3986219, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1578749312110; а також інші об`єкти інфраструктури: інженерні мережі.

Відповідно до пункту 4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 03.06.2022 №8113/301-22 становить 3 547 747,17 гривень (три мільйони п`ятсот сорок сім тисяч сімсот сорок сім грн. 17 коп.).

Відповідно до пункту 6 договору земельна ділянка вважається переданою «орендодавцем» «орендареві» з дати внесення відомостей в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 7 договору договір укладено строком на 5 років з можливістю поновлення з урахування вимог ст.126-1 Земельного Кодексу України. Дата закінчення дії договору оренді обчислюється від дати його укладання.

Договір оренди земельної ділянки, що містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, поновлюється на такий же строк та на тих же умовах без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення. Сторона договору, яка має намір скористатися правом відмови від поновлення договору оренди земельної ділянки, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення договору, державна реєстрація речового права продовжується на той же строк.

Відповідно до пункту 14 договору земельна ділянка передається в оренду для: розміщення існуючого комплексу будівель та споруд (господарські будівлі з житловими приміщеннями А, Б, огорожі 1, 2. ворота 3).

Відповідно до пункту 15 договору цільове призначення земельної ділянки: для іншої житлової забудови (02.07).

Відповідно до пункту 16 договору умови збереження стану об`єкта оренди «орендар» зобов`язаний забезпечити збереження стану земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до пункту 26 договору на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження): охоронна зона інженерних мереж 0,0158га; 0,0027га; 0,0003га;

Земельна ділянка, що передається в оренду, обмежена іншими правами третіх осіб.

Відповідно до пункту 42 договору цей договір вважається укладеним з дати його підписання сторонами та набирає чинності з моменту реєстрації права оренди згідно діючого законодавства.

Відповідно до інформаційної довідки №448361292 від 20.10.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, Кадастровий номер земельної ділянки: 1211000000:08:354:0017, Площа: 0.1207 (га), право власності: Криворізька міська рада, код ЄДРПОУ: 33874388, розмір частки 1/1, Дата, час державної реєстрації: 30.12.2021 10:33:51. Право оренди земельної ділянки, Дата, час державної реєстрації: 15.07.2022, Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР», код ЄДРПОУ: 44007760, Документи, подані для державної реєстрації: договір оренди земельної ділянки, серія та номер: №2022178, виданий 21.06.2022, видавник: сторони: Криворізька міська рада, ТОВ «КОМФОРТ ТАУН КР», Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64234447 від 20.07.2022.

03.10.2022 Товариство з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР» звернулось до Департаменту регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради із заявою, якою просив надати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: назва об`єкта будівництва: Реконструкція житлових приміщень у складі комплексу будівель та споруд за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, проспект Поштовий 18б. Вид будівництва: Реконструкція Дніпропетровська область. Місце розташування об`єкта: Дніпропетровська область., м. Кривий Ріг, проспект Поштовий 18б. Кадастровий номер земельної ділянки: 12l 1000000:08:354:0017.

Департамент регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради наказом №130 від 06.10.2022 року «Про затвердження містобудівних умов та обмежень» затвердив містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: «Реконструкція житлових приміщень у складі комплексу будівель та споруд за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, проспект Поштовий, будинок 18Б», замовник - товариство з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ТАУН КР» (код ЄДРПОУ - 44007760).

Відділу містобудівного кадастру департаменту регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради внести відповідні відомості згідно Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 р. № 681 та до Реєстру містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва не пізніше п`яти робочих днів з дати видання наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень. (пункт 2 наказу).

Відповідно до Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, Реєстраційний номер ЄДЕССБ MU01:2839-9808-1843-3113, Реєстраційний номер 130 від 06.10.2022, Реконструкція житлових приміщень у складі комплексу будівель та споруд за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, проспект Поштовий, будинок 18Б, кадастровий номер: 1211000000:08:354:0017. Площа: 0.1207 га. цільове призначення: 02.07. Граничнодопустима висотність будинків, будівель та споруд у метрах: 26.5 м (з врахуванням пункту 4.9 ДБН В.1.1.-7:2016 «Пожежна безпека об`єктів будівництва», максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки: 45 % (Згідно з п. 6.1.14 табл. 6.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» (підрозділ 7.17 пояснювальної записки містобудівної документації «Актуалізація плану зонування м. Кривий Ріг», затвердженої рішенням Криворізької міської ради від 30.06.2021 №591), максимально допустима щільність населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці (кварталу, мікрорайону): 450 осіб/га (відповідно до п. 6.1.16 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» граничні показники щільності населення мікрорайону слід приймати 150-450 осіб/га.).

Відповідно до протоколу огляду від 04.01.2024, місто Кривий Ріг, проведеного в рамках кримінального провадження №12023041230000621, встановлено об`єкт огляду: земельна ділянка з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017, площею 0, 1207 га, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, проспект Поштовий, 18Б. Під час огляду було встановлено: на вказаній земельній ділянці перебуває дві будівлі в напіврозваленому стані. Під час огляду поряд із вказаними будівлями було встановлено наявність будівельних матеріалів.

Правові підстави та норми права, застосовані судом апеляційної інстанції

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Предметом апеляційного оскарження є рішення суду першої інстанції, яким частково задоволено позов Криворізької центральної окружної прокуратури про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, скасування права оренди на земельну ділянку та повернення земельної ділянки, а також відмовлено у задоволенні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Криворізької міської ради №1036 від 14.12.2021.

Суд апеляційної інстанції, переглянувши справу в межах доводів та вимог апеляційних скарг, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції фактичних обставин справи, правильність наданої їм юридичної оцінки, а також правильність застосування норм матеріального та процесуального права, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційних скарг та скасування оскаржуваного рішення з огляду на таке.

Щодо наявності підстав для звернення прокурора з даним позовом

За статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У статті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до абз. 1-3 ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із ч. 4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово висновувала правові висновки, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні компетентні органи, а не Прокурор.

Прокурор не повинен вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати компетентний орган, який може і бажає захищати інтереси держави.

Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 826/13768/16, від 05.03.2020 у справі № 9901/511/19, від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 - пункти 45, 47; від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20 - пункт 8.39, 8.40; від 21.06.2023 у справі № 905/1907/21 - пункт 8.56, 8.57).

Також у постанові від 07.11.2018 у справі № 916/749/17 Верховний Суд вказав, що безпосередність звернення до суду прокуратури без зазначення компетентного органу, який здійснює функції держави в спірних відносинах, правомірно обґрунтовується перевищенням органом місцевого самоврядування, що здійснює правомочності власника майна, належного територіальній громаді, встановлених законом меж її владних повноважень, а також необхідністю захисту інтересів держави в частині забезпечення права місцевої громади розпоряджатися землею, яка їй належить.

Захист інтересів держави в особі територіальної громади має здійснювати відповідна рада, проте, у разі якщо саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення, яке є незаконним та порушує інтереси держави в особі територіальної громади, правомірним є звернення прокурора та визначення ради відповідачем, поза як іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади не існує.

Як вказав Верховний Суд в постанові від 08.02.2019 у справі № 915/20/18, «інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.

Надмірна формалізація «інтересів держави», особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 зі справи N 806/1000/17).

Інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також захист прав та свобод місцевого самоврядування, яке не носить загальнодержавного характеру, але направлене на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання.

Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 8.11 постанови від 28.09.2022 у справі №483/448/20 дійшла такого висновку: «У кожному випадку звернення до суду в інтересах держави перед тим, як визначити коло відповідачів, прокурор має встановити насамперед: а) суб`єкта, якому належать повноваження звертатися до суду за захистом відповідного права або інтересу; б) ефективний спосіб захисту такого права чи інтересу; в) залежно від установленого - коло відповідачів.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 розмежувала випадки звернення прокурора в інтересах держави в особі компетентного органу та звернення як самостійного позивача. Зокрема, прокурор звертається як самостійний позивач, якщо орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є їх учасником і сам порушує інтереси держави.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народ. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

У цій справі прокурор обґрунтовує порушення інтересів держави незаконним оформленням права приватної власності на нерухоме майно та використанням відповідної державної реєстрації як підстави для одержання земельної ділянки комунальної власності без проведення земельних торгів. Отже, заявлений позов спрямований на захист інтересів територіальної громади у законному розпорядженні належною їй землею та дотриманні встановленого законом порядку передачі її у користування.

Такі інтереси не обмежуються отриманням орендних платежів від конкретного землекористувача, а охоплюють забезпечення законності розпорядження комунальним майном, рівності учасників земельних відносин та недопущення одержання прав на землю за відсутності передбачених законом підстав.

При цьому Криворізьку міську раду визначено відповідачем у зв`язку з оспорюванням прийнятого нею рішення та правових наслідків передачі земельної ділянки в оренду. Тому в межах заявленого спору міська рада є органом, правомірність дій якого підлягає судовій перевірці.

За таких обставин доводи апелянтів про те, що наявність у міської ради повноважень щодо розпорядження комунальними землями сама собою виключає можливість звернення прокурора як самостійного позивача, є необґрунтованими. Визначення процесуального статусу прокурора залежить також від змісту порушення, заявлених вимог і ролі відповідного органу у спірних правовідносинах.

Як установлено судом першої інстанції, прокурор звертався до міської ради листами від 12.10.2023 №04/59-10308вих-23, від 10.11.2023 №04/59-11559вих-23 та від 05.03.2025 №59-2167вих-25 щодо вжиття заходів для скасування державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, скасування права оренди та повернення земельної ділянки територіальній громаді.

У відповідях на зазначені звернення виконавчий комітет міської ради висловлював заперечення щодо обґрунтування прокурором порушення інтересів держави, а юридичне управління повідомило про створення комісії з перевірки фактів, викладених у зверненнях органів прокуратури. Водночас наведене листування не підтверджує звернення компетентного органу до суду або іншого усунення порушень, які стали підставою цього позову.

Надання документів на запити прокурора та створення відповідної комісії свідчать про реагування на його звернення, проте самі собою не означають здійснення захисту інтересів територіальної громади від оспорюваних правових наслідків передачі землі у користування.

Повернення земельної ділянки міській раді, яка є відповідачем у справі, також не створює процесуальної суперечності. Земельна ділянка повертається територіальній громаді, від імені якої відповідні повноваження здійснює міська рада. Процесуальний статус цього органу як відповідача не змінює належності земельної ділянки територіальній громаді та не перешкоджає відновленню її майнових прав.

Таким чином, підстав для залишення позову без розгляду у зв`язку з відсутністю у прокурора повноважень на звернення до суду колегія суддів не встановила.

Щодо правових підстав державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає підстави вважати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Верховний Суд у постанові від 21.10.2020 у справі № 910/2939/19 висловив таку правову позицію: “зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного” (див. також постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; постанову Верховного Суду від 20.09.2018 у справі № 910/19726/17).

Виключно державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).

З матеріалів справи вбачається, що первинна державна реєстрація права власності за ТОВ «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» проведена у червні 2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 25.08.1995, укладеного від імені Орендного підприємства «Машремонт» та зазначеного товариства.

На підтвердження походження права на майно наведено відомості про його передачу Орендному підприємству «Машремонт» на підставі рішення Фонду державного майна України від 08.12.1993 №540. Однак Фонд державного майна України повідомив про відсутність відповідного документа у своєму архіві та передачу документів за 1991-2001 роки на постійне зберігання до Центрального державного архіву вищих органів влади та управління України.

Крім того, відомості органу статистики щодо керівника ТОВ «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» у період з 30.05.1994 до 11.11.1997 не узгоджуються із зазначенням у договорі від 25.08.1995 іншої особи як директора цього товариства.

Крім того, згідно з листом Головного управління статистики у місті Києві від 17.10.2023 №02.2-02/85-23 керівником ТОВ «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат» у період з 30.05.1994 до 11.11.1997 був Джулай Е.В. Натомість договір купівлі-продажу від 25.08.1995 від імені цього товариства підписано Петренком С.І., зазначеним у договорі як його директор. Отже, відомості договору щодо особи керівника товариства не узгоджуються з інформацією органу статистики.

Колегія суддів враховує, що відсутність окремого документа в архіві, відомостей про підприємство у реєстрі станом на 2023 рік, рішення про присвоєння поштової адреси або податкової звітності сама собою не доводить відсутності права власності на нерухоме майно. Водночас зазначені обставини підлягають оцінці у сукупності та взаємному зв`язку з іншими доказами щодо підстав первинного набуття права власності та його подальшого переходу до відповідача-2.

Окремій оцінці підлягають документи, на підставі яких здійснено державну реєстрацію права власності за ТОВ «Комфорт Таун КР».

Як убачається з матеріалів справи, для проведення зазначеної реєстрації подано, зокрема, технічний паспорт та відомість про технічний стан нерухомого майна від 14.12.2020, у яких зазначено ФОП Ткачова М.Г. як особу, що виготовила відповідну документацію. Проте листом від 07.04.2023 №025/04-23 ФОП Ткачов М.Г. повідомив, що технічний паспорт на цей комплекс будівель та споруд виготовляв станом на 08.06.2018 на замовлення ТОВ «Спеціальне конструкторське бюро «Вісат», а у 2020 році технічної інвентаризації зазначеного об`єкта не проводив.

Таким чином, інформація, надана особою, зазначеною як розробник технічної документації, суперечить відомостям документів, використаних для державної реєстрації права власності за відповідачем-2. Наведена невідповідність свідчить про суперечливість відомостей, зазначених у документах, поданих для державної реєстрації права власності, а наявність відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно сама собою не підтверджує достовірності цих документів

Крім того, під час державної реєстрації права власності за відповідачем-2 змінено характеристики спірного об`єкта: будівлі контори та майстерні зазначено як господарські будівлі з житловими приміщеннями, а надалі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про належність комплексу до житлової нерухомості.

Таким чином, установлені невідповідності стосуються як документів щодо первинного набуття права власності на спірне майно, так і технічної документації, поданої для державної реєстрації права власності за відповідачем-2 зі зміненими характеристиками об`єкта. Саме для розміщення цього комплексу товариству надалі надано земельну ділянку в оренду.

Оцінивши наведені докази у сукупності та взаємному зв`язку відповідно до статей 73-79, 86 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність належних правових підстав для державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Комфорт Таун КР». Такий висновок ґрунтується на сукупності встановлених обставин щодо первинного набуття права власності, його подальшого переходу та достовірності документів, поданих для державної реєстрації права за відповідачем-2.

Доводи товариства про те, що недостовірність документів, використаних для державної реєстрації права власності, може бути встановлена виключно обвинувальним вироком або висновком експерта у кримінальному провадженні, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.

Частина шоста статті 75 ГПК України визначає межі обов`язковості для господарського суду судового рішення у кримінальному провадженні: обвинувальний вирок є обов`язковим лише в питанні, чи мали місце відповідні дії та чи вчинені вони певною особою. Із цієї норми не випливає, що відсутність обвинувального вироку перешкоджає господарському суду самостійно встановлювати на підставі наданих доказів обставини цивільного правопорушення, які входять до предмета доказування в господарській справі.

У межах цього спору суд перевіряє правові підстави набуття та переходу права власності на спірне майно, а також достовірність документів, поданих для його державної реєстрації. Встановлення зазначених обставин не є вирішенням питання про винуватість конкретної особи у вчиненні кримінального правопорушення та не потребує обов`язкової наявності обвинувального вироку чи висновку експерта у кримінальному провадженні.

Отримання письмових доказів у межах кримінального провадження саме собою не зумовлює їх недопустимості у господарській справі. Такі докази підлягають оцінці за загальними правилами господарського судочинства щодо їх належності, допустимості, достовірності та вірогідності у сукупності з іншими доказами.

Посилання товариства на презумпцію правомірності правочину, встановлену статтею 204 Цивільного кодексу України, також не спростовує необхідності перевірки правових підстав набуття речового права, державну реєстрацію якого оспорено. Засвідчення нотаріусом справжності підписів на акті приймання-передачі підтверджує належність цих підписів відповідним особам, проте саме собою не підтверджує достовірності всіх викладених в акті відомостей та не усуває встановлених суперечностей щодо підстав набуття права власності й характеристик переданого майна

Колегія суддів звертає увагу, що добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (постанови від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).

Відповідач-2 обґрунтовує свою добросовісність оплатним характером набуття спірного майна та відсутністю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження чи оспорювання права попереднього власника.

Водночас документальною підставою державної реєстрації права власності за відповідачем-2 є акт приймання-передачі від 23.12.2020, підписаний його представником та Король К.О., у якому грошову оцінку об`єкта визначено в розмірі 1 500,00 грн. Саме зазначення такої оцінки не підтверджує оплатного характеру передання майна.

Колегія суддів також враховує, що для державної реєстрації права власності за відповідачем-2 використано технічну документацію від 14.12.2020. Проте ФОП Ткачов М.Г., зазначений як її розробник, повідомив, що у 2020 році технічної інвентаризації спірного комплексу не проводив. Отже, установлені невідповідності стосуються документів, використаних для оформлення права безпосередньо за відповідачем-2, а не лише документів його попередніх власників.

Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності попереднього власника та відсутність зареєстрованих обтяжень не підтверджують достовірності документів, поданих для державної реєстрації права за відповідачем-2. Водночас недостовірність цих документів сама собою не доводить обізнаності відповідача-2 про відповідні порушення.

Таким чином, колегія суддів відхиляє посилання відповідача-2 на реєстраційні відомості як достатнє підтвердження правомірності набуття спірного майна, оскільки вони не спростовують установлених судом невідповідностей у документах, на підставі яких проведено державну реєстрацію його права власності.

Перевіряючи правомірність передачі спірної земельної ділянки в оренду відповідачу-2, колегія суддів керується положеннями статей 116, 122, 124, 134 Земельного кодексу України у редакціях, чинних на час її передачі.

Відповідно до частини другої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

До таких випадків належить розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, застосування передбаченого частиною другою статті 134 Земельного кодексу України винятку з конкурентного порядку передачі землі передбачає наявність у набувача права власності на розташований на ній об`єкт нерухомості.

Як установлено у справі, за договором оренди від 21.06.2022 №2022178 відповідачу-2 передано земельну ділянку площею 0,1207 га з кадастровим номером 1211000000:08:354:0017 для розміщення існуючого комплексу будівель та споруд. Підставою її передачі без проведення земельних торгів було зареєстроване за відповідачем-2 право власності на зазначений комплекс.

Оскільки належні правові підстави набуття відповідачем-2 права власності на спірний об`єкт спростовано сукупністю досліджених доказів, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність передбаченої частиною другою статті 134 Земельного кодексу України підстави для передачі земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів.

Посилання апелянтів на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості зазначеного висновку не спростовує. Цей принцип застосовується у зв`язку із законним набуттям права на нерухомість та не усуває необхідності перевірки підстав його виникнення.

Так само наявність на дату прийняття рішення міської ради чинного реєстраційного запису не перешкоджає судовій перевірці матеріально-правових підстав передачі землі. Така перевірка не означає застосування нових вимог до раніше вчинених дій, оскільки обов`язковість земельних торгів та умови застосування винятків із цього правила були встановлені законом на час спірної передачі.

За сукупністю встановлених обставин оформлення права на нерухоме майно та використання відповідної реєстрації для одержання комунальної землі без торгів колегія суддів погоджується з висновком про спрямованість договору оренди на набуття права користування земельною ділянкою всупереч установленому законом конкурентному порядку.

Відповідно до частин першої, другої статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Згідно із частиною другою статті 215 цього Кодексу окремого визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У постанові від 20.07.2022 у справі №923/196/20 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що договір купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності, укладений без дотримання конкурентних засад за відсутності підстави, передбаченої абзацом другим частини другої статті 134 Земельного кодексу України, є нікчемним відповідно до частин першої, другої статті 228 Цивільного кодексу України як спрямований на незаконне заволодіння такою земельною ділянкою.

Колегія суддів враховує зазначений правовий висновок у частині правових наслідків одержання комунальної землі без проведення земельних торгів за відсутності законних підстав для застосування позаконкурентного порядку. У цій справі такою підставою було визначено право власності відповідача-2 на розташований на земельній ділянці комплекс будівель та споруд, належні правові підстави набуття якого спростовано сукупністю досліджених доказів.

За змістом статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім пов`язаних із його недійсністю. Тому виконання сторонами договору, зокрема передання земельної ділянки та внесення платежів за користування нею, не усуває нікчемності правочину.

Доводи міської ради про отримання територіальною громадою орендної плати не спростовують установленого порушення порядку розпорядження комунальною землею.

Колегія суддів відхиляє доводи апелянтів про неналежність обраного прокурором способу захисту та необхідність пред`явлення виключно віндикаційного позову на підставі статей 387, 388 Цивільного кодексу України.

У цій справі вимога про повернення земельної ділянки обґрунтована нікчемністю договору оренди від 21.06.2022 №2022178, на виконання якого її передано відповідачу-2. Отже, прокурор вимагає повернення одержаного за нікчемним правочином, правові наслідки недійсності якого визначено статтею 216 Цивільного кодексу України. Посилання апелянтів на необхідність застосування віндикації не враховує зазначеної підстави позову.

Вимога про скасування державної реєстрації права власності на спірний комплекс спрямована на усунення реєстраційного підтвердження права, належні підстави набуття якого спростовано дослідженими доказами. Прокурор не заявляє вимоги про витребування цього комплексу у державну або комунальну власність.

Відповідно до абзацу другого частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, відповідні права припиняються.

Зареєстроване право власності на спірний комплекс було використано як підставу для одержання відповідачем-2 земельної ділянки без проведення земельних торгів. Водночас державна реєстрація права оренди засвідчує право користування землею, набуте на підставі нікчемного договору. Скасування державної реєстрації права оренди у поєднанні з поверненням земельної ділянки усуває правові наслідки виконання цього договору та відновлює можливість територіальної громади розпоряджатися землею відповідно до закону.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про належність та ефективність вимог про скасування державної реєстрації права оренди та повернення земельної ділянки.

Колегія суддів відхиляє доводи апелянтів про неможливість виконання рішення у зв`язку з розташуванням на спірній земельній ділянці будівель. Оскаржуваним рішенням вирішено питання щодо правових підстав державної реєстрації права власності на спірний комплекс та права оренди земельної ділянки. Сам факт розташування будівель на цій ділянці не підтверджує законності набуття відповідачем-2 права користування нею та не спростовує підстав для повернення одержаного за нікчемним договором оренди.

При цьому відсутність належних правових підстав для державної реєстрації права власності на спірний комплекс не означає фізичної відсутності будівель на земельній ділянці. Згідно з протоколом огляду від 04.01.2024 на ній розташовані дві будівлі у напівзруйнованому стані. Зазначена обставина не спростовує встановлених судом порушень щодо оформлення права власності на комплекс та передачі земельної ділянки в оренду.

Колегія суддів відхиляє довід відповідача-2 про суперечність між наведеною судом правовою позицією щодо неефективності оскарження виконаного рішення органу місцевого самоврядування та результатом вирішення спору, оскільки у задоволенні вимоги про скасування рішення міської ради суд першої інстанції відмовив.

Рішення Криворізької міської ради від 14.12.2021 №1036 у спірній частині реалізовано шляхом укладення договору оренди від 21.06.2022 №2022178. Його окреме скасування не забезпечує повернення земельної ділянки територіальній громаді. Водночас відмова у задоволенні цієї вимоги не перешкоджає оцінці законності передачі земельної ділянки та застосуванню наслідків нікчемності договору оренди. Отже, задоволення вимог про скасування державної реєстрації права оренди та повернення земельної ділянки не суперечить відмові у скасуванні рішення міської ради.

Доводи відповідача-2 про порушення його права на справедливий суд та позбавлення можливості подати докази колегія суддів відхиляє з таких підстав.

Ухвалу про відкриття провадження у справі направлено за місцезнаходженням відповідача-2, зазначеним у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Поштове відправлення повернуто з відміткою про відсутність адресата за вказаною адресою. Відомостей про повідомлення суду іншої адреси матеріали справи не містять.

Відповідно до пункту 5 частини шостої статті 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси. Отже, повернення зазначеного відправлення з наведеною відміткою не свідчить про неналежне повідомлення відповідача-2.

Посилання на дію воєнного стану без наведення конкретних обставин, які перешкоджали отриманню кореспонденції або участі у справі, цього висновку не спростовує.

Матеріали справи також підтверджують участь представника відповідача-2 у розгляді справи. Він подавав клопотання про відкладення розгляду, звертався із заявою про ознайомлення з матеріалами справи, подав письмові пояснення від 21.04.2026, а в судовому засіданні 06.05.2026 заперечував проти задоволення позову. Зазначені обставини свідчать про обізнаність відповідача-2 щодо провадження та реалізацію ним права викласти свою позицію до ухвалення рішення.

Колегія суддів ураховує звернення представника від 10.03.2026 щодо відсутності позовної заяви та додатків в електронних матеріалах справи. Однак зазначене звернення саме собою не підтверджує відмови суду в ознайомленні з матеріалами справи чи неможливості підготувати заперечення. Після цього звернення суд неодноразово оголошував перерви в розгляді справи, відповідач-2 подав письмові пояснення, а рішення ухвалено 06.05.2026. За наведених обставин доводи про позбавлення відповідача-2 можливості бути почутим не підтверджуються.

Щодо неприйняття доказів, доданих до пояснень від 21.04.2026, колегія суддів зазначає, що відповідно до частини восьмої статті 80 Господарського процесуального кодексу України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Суд першої інстанції встановив, що відповідач-2 подав зазначені докази після закінчення встановленого строку та не обґрунтував неможливості їх своєчасного подання з причин, які не залежали від нього. Посилання на відсутність документів в електронних матеріалах справи без пояснення того, як ця обставина перешкоджала своєчасному поданню конкретних доказів, не є достатнім обґрунтуванням пропуску строку.

Отже, неприйняття цих доказів є наслідком застосування встановлених процесуальним законом правил їх подання та за встановлених у справі обставин не свідчить про надмірний формалізм, порушення рівності сторін або права відповідача-2 на справедливий суд.

З приводу заяви відповідача-2 про застосування позовної давності колегія суддів ураховує висновок Верховного Суду, викладений у пункті 5.47 постанови від 01.11.2023 у справі №910/7987/22. Суд апеляційної інстанції вправі прийняти до розгляду таку заяву, якщо відповідач не був належним чином повідомлений про розгляд справи судом першої інстанції або існували інші поважні причини, які об`єктивно позбавляли його можливості подати відповідну заяву до ухвалення рішення.

У цій справі відповідач-2 заявив про застосування позовної давності вперше в апеляційній інстанції. Водночас, як установлено вище, він був належним чином повідомлений про провадження, подавав письмові пояснення та через свого представника брав участь у судовому засіданні 06.05.2026. Інших поважних причин, які об`єктивно перешкоджали заявити про застосування позовної давності до ухвалення рішення судом першої інстанції, відповідач-2 не довів.

Отже, підстав для прийняття до розгляду заяви відповідача-2 про застосування позовної давності, поданої вперше під час апеляційного перегляду, немає.

Щодо доводів про порушення права на мирне володіння майном колегія суддів зазначає, що скасування державної реєстрації права власності та права оренди земельної ділянки становить втручання у майнові права відповідача-2. Тому таке втручання має бути законним, переслідувати легітимну мету та забезпечувати справедливий баланс між суспільним інтересом і захистом прав відповідача-2.

У цьому спорі втручання ґрунтується на положеннях законодавства щодо набуття речових прав, їх державної реєстрації, передачі комунальних земель у користування та наслідків недійсності правочинів. Його метою є відновлення можливості територіальної громади розпоряджатися конкретною земельною ділянкою з дотриманням установленого законом порядку.

Оцінюючи співмірність втручання, колегія суддів ураховує взаємний зв`язок установлених обставин: відсутність належного підтвердження набуття права на спірний комплекс, суперечності в документах, використаних для реєстрації права безпосередньо за відповідачем-2, та одержання на підставі цієї реєстрації комунальної земельної ділянки без проведення земельних торгів.

Задоволені вимоги спрямовані на припинення зареєстрованих прав, належні підстави набуття яких спростовано, та повернення земельної ділянки територіальній громаді. Оскаржуване рішення не передбачає передання спірних будівель у комунальну власність або їх знесення. Зазначені обставини характеризують обсяг застосованого заходу, хоча самі собою не виключають втручання у майнові права відповідача-2.

Водночас відповідач-2 не підтвердив доказами заявленого оплатного характеру набуття комплексу та розміру понесених у зв`язку із цим витрат. Грошова оцінка майна, зазначена в акті приймання-передачі, сама собою не підтверджує його оплати. Доказів інших конкретних майнових втрат, які свідчили б про покладення на відповідача-2 індивідуального та надмірного тягаря внаслідок задоволення позову, також не наведено.

Принцип належного урядування вимагає враховувати наслідки виправлення помилок органів влади для особи, яка покладалася на правомірність їхніх дій.

Однак у цій справі встановлені порушення стосуються не лише рішення міської ради про передачу землі, а й документальних підстав реєстрації права на об`єкт, яким відповідач-2 обґрунтовував одержання земельної ділянки без торгів. Посилання на зазначений принцип не усуває необхідності оцінити ці обставини та наслідки застосованого заходу в сукупності.

Ураховуючи підстави втручання, його мету, обсяг задоволених вимог та відсутність доказів конкретних втрат, які становили б надмірний тягар для відповідача-2, колегія суддів дійшла висновку, що задоволення позову в цій частині забезпечує справедливий баланс між захистом його майнових інтересів та інтересів територіальної громади.

Таким чином, доводи апеляційних скарг не спростовують установлених судом першої інстанції обставин та висновків щодо наявності підстав для часткового задоволення позову

Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 у справі № 904/5963/25 є законним та обґрунтованим, ухваленим із додержанням норм матеріального та процесуального права, з повним і всебічним з`ясуванням обставин справи та належною оцінкою зібраних у справі доказів.

У справі «Руїз Торіха проти Іспанії», ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р.).

Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі суд дійшов висновку, що Скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

З огляду на приписи ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006 р.» Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на наведене, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 у справі № 904/5963/25 ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» та Криворізької міської ради не спростовують правильності висновків суду першої інстанції та не дають підстав для скасування чи зміни оскаржуваного рішення. У зв`язку з цим апеляційні скарги задоволенню не підлягають.

Вирішення питання щодо розподілу судових витрат

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційних скарг покладаються на відповідних скаржників.

Керуючись ст. ст.129, 269, 270, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Таун КР» та Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 у справі № 904/5963/25 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.05.2026 у справі № 904/5963/25 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду в порядку та строки, визначені ст. ст. 287 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений 06.10.2026.

Головуючий суддя А.О. Кошля

Суддя О.І. Кучеренко

Суддя Т.В. Стефанів

Оригінал: reyestr.court.gov.ua