Постанова від 07 вересня 2026 р. у справі №522/17307/22 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/2469/26

Справа № 522/17307/22

Головуючий у першій інстанції Федчишена Т. Ю.

Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.09.2026 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Сєвєрової Є.С., Таварткіладзе О.М.

за участю секретаря: Турик А.Ф.к.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка Ігоря Володимировича, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського Артема Едуардовича про визнання протиправним і скасування запису про право власності та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Федчишеної Т.Ю. 10 березня 2025 року у м. Одеса, -

встановила:

У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до АТ «Альфа-Банк», державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В., приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського А. Е., про визнання протиправним і скасування запису про право власності та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що квартира АДРЕСА_1 належала ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та позивачці на праві спільної часткової власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Управлінням житлово-комунального господарства Одеської міської ради за №8-18394 від 24.02.2006 року. Крім того, 244/1000 частин указаної квартири належали ОСОБА_1 на праві приватної спільної часткової власності на підставі договору дарування від 14.05.2003 року, 765/1000 частин квартири належали на праві спільної часткової власності ОСОБА_4 на підставі договору міни від 25.10.2006 року.

Спірна квартира використовується як місце постійного проживання позивача та її неповнолітніх дітей.

18.09.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк») та ОСОБА_5 було укладено кредитний договір № 661/19-302.

Також 18.09.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , на забезпечення виконання зобов`язань позичальника за вищевказаним кредитним договором, було укладено договір іпотеки квартири АДРЕСА_1 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_3 і ІНФОРМАЦІЯ_2 померла ОСОБА_2 .

У 2018 році, у зв`язку із заборгованістю за кредитним договором № 661/19-302 від 18.09.2007 року, АКБ «Укрсоцбанк» у позасудовому порядку звернувся до державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І. В. для реєстрації права власності на іпотечне майно на підставі договору іпотеки квартири від 18.09.2007 року.

На підставі наданих банком документів, державним реєстратором Бурлаченком І. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 44656741 від 17.12.2018 року, відповідно до якого АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», стало власником квартири АДРЕСА_1 .

Позивач ОСОБА_1 вважала, що такий перехід права власності відбувся з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На підставі наведеного, ОСОБА_1 просила: визнати протиправним та скасувати запис про право власності № 44656741 від 17.12.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк»; скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_2 , дата прийняття рішення про державну реєстрацію: 21.02.2020 року, власник» АТ «Альфа-Банк», форма власності – приватна, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51250135 від 21.02.2020 року, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чапський А.Е.

01.12.2022 року Рішенням НБУ АТ «Альфа-Банк» було перейменовано на АТ «Сенс Банк» (т.1 а.с.55).

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 10.03.2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 було відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції, а також скасувати ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 25.10.2023 року, прийняти та розглянути уточнення до позовної заяви, а також ухвалити нове судове рішення, яким уточнені позовні вимоги задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції не надано правової оцінки тому факту, що державний реєстратор, здійснюючи реєстраційні дії, не пересвідчився в отриманні ані позивачем, ані іншими іпотекодавцями письмової вимоги про усунення порушень основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та/або повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім того, державний реєстратор не прийняв до уваги, що на час здійснення реєстраційних дій щодо оформлення права власності на предмет іпотеки діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», що прямо забороняє звернення стягнення на квартиру, яке є єдиним житлом апелянта.

Сторони про розгляд справи на 08.09.2026 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явилась ОСОБА_1 .

Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ч.1, 2 ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як вбачається з матеріалів справи, 18.09.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_5 було укладено договір кредиту № 661/119-302, за умовами якого банк надав ОСОБА_5 на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання кредит у сумі 40000 доларів США, зі сплатою 13,5% річних та комісій, в розмірі та порядку, визначеними Тарифами на послуги по наданню кредитів, які містяться в Додатку 1 до цього договору, з кінцевим терміном погашення заборгованості за кредитом не пізніше 17.09.2022 року.

18.09.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , що є майновими поручителями за зобов`язаннями ОСОБА_5 , було укладено іпотечний договір (з майновим поручителем), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В., згідно якого іпотекодавцями передано в іпотеку іпотекодержателю, у якості забезпечення виконання позичальником основного зобов`язання, трикімнатну квартиру, загальною площею 87,1 кв.м., житловою площею 55,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , яка належить іпотекодавцям на праві спільної часткової власності. Вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 712000,00 грн., що в еквіваленті складає суму в розмірі 140990,10 доларів США.

З указаного договору слідує, що ОСОБА_1 належить 244/1000 частки квартири на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Селезньовою Т. М. від 14.05.2003 року за реєстром № 945, право власності на яку зареєстроване КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 04.07.2003 року, номер запису 240 в книзі 370пр-159.

Згідно з п. 4.1 іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підпунктом 4.5.3 пункту 4.5 іпотечного договору передбачено, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 149858075 від 17.12.2018 року, квартира АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності Акціонерному товариству «Укрсоцбанк», підстава виникнення права власності: рекомендоване поштове повідомлення, серія та номер: 1400040938992, виданий 18.10.2018 року, видавник: УкрПошта; повідомлення про звернення стягнення, серія та номер: -, виданий 03.11.2007 року, видавник: ПАТ «Укрсоцбанк»; іпотечний договір, серія та номер: 2080, виданий 18.09.2007 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Трофімець В. В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44656741 від 17.12.2018 року 15:09:29, Бурлаченко Ігор Володимирович, Комунальне підприємство «Агенція державної реєстрації», Одеська обл.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 3179813011 від 17.12.2022 року слідує, що квартира АДРЕСА_1 на праві приватної власності належить Акціонерному товариству «Альфа-Банк», підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51250135 від 21.02.2020 року 08:57:53, приватний нотаріус Чапський А. Е.. Одеський міський нотаріальний округ. Підстава для державної реєстрації: передавальний акт, серія та номер: б/н, виданий 11.10.2019 року, видавник: АТ «Альфа-Банк» та АТ «Укрсоцбанк».

Щодо позовних вимог про визнання протиправним та скасування запису про право власності № 44656741 від 17.12.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк».

Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ч. 1 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 05.06.2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-186гс18), від 30.01.2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 04.06.2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Таким чином, належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні: гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020 року, ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Відповідно до п. 1, 2, 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16.01.2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 1 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Тобто відповідно до цієї норми права у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення судом першої інстанції оскаржуваного судового рішення у справі), на відміну від положень ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, з 16.01.2020 року законодавство вже не містило такого способу захисту порушених речових прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а тому ОСОБА_1 необґрунтовано зазначено про необхідність застосування позивачем способу судового захисту, який у практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права.

Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 04.11.2020 року у справі № 910/7648/19, від 16.09.2020 року у справі № 352/1021/19.

З огляду на наведене, вимоги ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування запису про право власності № 44656741 від 17.12.2018 року на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк» є неефективним способом захисту права позивача, оскільки не дозволяють їй реалізувати свої права щодо такого майна, на підставі чого колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову у вказаній частині.

Щодо позовних вимог, пред`явлених до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського А.Е. та державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 року у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) вказано, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (ст. 48 ЦПК України).

Суд першої інстанції має право, за клопотанням позивача, до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (ст. 51 ЦПК України).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за заявою особи шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 року у справі № 520/17304/15 (провадження № 14-94цс19) зазначено, що нотаріус є спеціальним суб`єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно. Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права власності на квартиру має розглядатися як спір, який пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на квартиру іншою особою, за якою зареєстроване відповідне право. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої внесений відповідний запис у Держреєстр. Приватний нотаріус не може бути належним відповідачем за заявленими позовними вимогами.

Такого ж висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 24.04.2019 року у справі № 521/18393/16 (провадження № 14-661цс18) за позовом іпотекодавця до нотаріуса, третя особа - особа, право на майно якої оспорюється, зазначивши, що у вказаних правовідносинах належним відповідачем є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої прийнято оскаржуване рішення про реєстрацію права власності.

Правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи), викладені у постановах від 04.09.2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18, пункт 36), від 12.12.2018 року у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18, пункт 53) та від 0.02.2020 року у справі № 910/7781/19 (провадження № 12-150гс19, пункт 37).

На підставі викладеного суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В. та приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чапський А. Е. є неналежними відповідачами у цій справі, а належним відповідачем є особа, щодо якої були здійснені відповідні реєстраційні дії.

Відтак, колегія суддів погоджується із доводами суду, що у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , пред`явлених до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка І.В. та приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського А.Е. має бути відмовлено з підстав, викладених вище.

Щодо позовних вимог про визнання протиправною та скасування державної реєстрації права власності Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_2 , дата прийняття рішення про державну реєстрацію: 21.02.2020 року, власник Акціонерне товариство «Альфа-Банк», форма власності – приватна, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51250135 від 21.02.2020 року.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто грудень 2018 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у п. 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з п. 4.1 іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підпунктом 4.5.3 п. 4.5 іпотечного договору передбачено, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) вказувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

У справі, що переглядається, судом апеляційної інстанції встановлено, що у п. 6.2 ст. 6 Іпотечного договору зазначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Частиною 1 ст. 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Аналіз п. 6.2. ст. 6 Іпотечного договору від 18.09.2007 року у взаємному зв`язку з положеннями ст. 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбачені ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення відправника.

На підтвердження виконання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку», АТ «Укрсоцбанк» надало суду першої інстанції копію вимоги про усунення порушень зобов`язання за кредитним договором від 18.09.2007 року, адресовану, у тому числі, позивачу ОСОБА_1 (т.1 а.с.89).

Також Банком надано копію рекомендованого повідомлення, яке було направлено на ім`я одержувача ОСОБА_1 за адресою, вказаною у відправленні, яке повернуто із відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання» (т.1 а.с. 95).

Крім того, Банком надано повідомлення про вручення кур`єрського відправлення від 17.09.2018 року, з якого вбачається, що відправлення не було вручено по причині відмови ОСОБА_1 у його отриманні (т.1 а.с.101).

У п. 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Із матеріалів справи вбачається, що Банк надсилав на адресу позивача-майнового поручителя вимогу про сплату боргу за Кредитним договором.

У порядку ст. ст. 35, 36 Закону України «Про іпотеку» боржника попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги, протягом 30-денного строку, фінансова установа має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 цього Закону. Вказані вимоги повернулися «за закінченням терміну зберігання».

Відтак, колегія суддів доходить висновку, фінустановою був дотриманий порядок надсилання боржнику ОСОБА_1 вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Схожі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 07.05.2025 року у справі № 523/19348/21, від 21.05.2025 року у справі № 570/3057/23 (провадження № 61-1014св25).

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає недоведеними позовні вимоги ОСОБА_1 про факт неналежного виконання іпотекодержателем АТ «Укрсоцбанк» вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також колегія суддів приймає до уваги, що ОСОБА_1 є власником лише 244/1000 спірної квартири, а відтак, не може ставити питання про скасування права власності Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 в цілому.

Аналогічно матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_1 є правонаступником померлих ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , та успадкувала належні їм на праві власності частки у нерухомому майні, а відтак, у позивача відсутнє право надавати правову оцінку факту належного/неналежного надсилання Банком вимоги про усунення порушень за кредитним договором від 18 вересня 2007 року, адресовану ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Співвласник іншої 765/1000 частин квартири - ОСОБА_4 , позивачем до участі у справі в суді першої інстанції не залучався.

Щодо способу захисту.

Відмовляючи у задоволенні позову про задоволення позову про скасування рішення державного реєстратора, яким за банком зареєстровано право власності на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», суд першої інстанції вказав, що належним способом захисту прав позивача, з урахуванням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, чинній з січня 2020 року, є задоволення позову про витребування майна, що в свою чергу є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Однак, такого позову ОСОБА_1 не заявила.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Державна реєстрація - офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття права власності на майно

Позивач звернулась до суду з позовом про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за відповідачем. Відповідач, у свою чергу, вважає такий спосіб захисту неналежним.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV).

Як вже вказувалось вище, державна реєстрація прав - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону № 1952-IV).

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону № 1952-IV).

У ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення до суду з позовом) встановлено, що право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Тобто, державна реєстрація права власності закріплена законом як елемент позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

У практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно. Відомості Державного реєстру прав на нерухоме майно презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 12.03.2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18) та інші).

Таким чином, державна реєстрація права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Сенс Банк» - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття права власності на таке майно за Банком та водночас елемент позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Внаслідок цього право позивача було порушено та між сторонами виник спір про право цивільне.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1 ст. 15 ЦК України).

У ст. 16 ЦК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених ст. ст. 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (п. 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 488/5027/14-ц; (провадження № 14-256цс18) п. 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Таким чином, оскільки ОСОБА_1 заявлено вимоги до АТ «Сенс Банк» про визнання протиправним і скасування запису про право власності на нерухоме майно та скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (надалі - Закон № 1304-VII).

07..06.2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII (чинний на час здійснення оспорюваної реєстрації права власності), п.п. 1 п. 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами-резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв.м. для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Водночас, ч. 6 Закону № 1304-VII передбачено, що дія цього Закону не поширюється на осіб, які є суб`єктами Закону України «Про запобігання корупції».

У свою чергу, у п.п.в) п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону України «Про запобігання корупції» зазначено, що суб`єктами, на яких поширюється дія цього Закону, є, зокрема, державні службовці, посадові особи місцевого самоврядування.

З наявної у відкритому доступі у мережі Інтернет Щорічної декларації особи, уповноваженої на виконання функцій держави або місцевого самоврядування - ОСОБА_1 за 2020 рік вбачається, що остання займала посаду в органах місцевого самоврядування, а отже, станом на момент здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно за Банком, у 2020 році, на спірні правовідносини не поширювалась дія Закону № 1304-VII.

Також безпідставними є доводи позовної заяви ОСОБА_1 про те, що АТ «Укрсоцбанк» нібито замовив оцінку іпотечного майна, яка є необ`єктивною, оскільки на підтвердження вказаного доводу позивачем не надано жодного доказу.

Щодо доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 .

Так, апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить суд апеляційної інстанції, зокрема, скасувати ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 25.10.2023 року про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду, прийняти судом апеляційної інстанції та розглянути уточнення до позовної заяви, а також ухвалити нове судове рішення, яким уточнені позовні вимоги задовольнити.

З приводу викладеного колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Згідно із ч. 1 ст. 197 ЦПК України для виконання завдання підготовчого провадження в кожній судовій справі, яка розглядається за правилами загального позовного провадження, проводиться підготовче засідання.

Згідно з ч. 2 ст. 189 ЦПК України, підготовче провадження починається відкриттям провадження у справі і закінчується закриттям підготовчого засідання.

Відповідно до ст. 189 ЦПК України завданнями підготовчого судового засідання є: 1) остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; 2) з`ясування заперечень проти позовних вимог; 3) визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; 4) вирішення відводів; 5) визначення порядку розгляду справи; 6) вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті.

За результатами підготовчого засідання суд постановляє ухвалу про: 1) залишення позовної заяви без розгляду; 2) закриття провадження у справі; 3) закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті (ч. 2 ст. 200 ЦПК України).

Розгляд справи в порядку загального позовного провадження передбачає проходження всіх передбачених ЦПК України стадій судового процесу, а саме: подання до відповідного суду позову, який відповідає вимогам процесуального закону; вирішення питання про відкриття провадження у справі (або залишення позовної заяви без руху, повернення позову, відмова у відкритті провадження); підготовче провадження, за результатами якого суд може залишити позов без розгляду, закрити провадження у справі або закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті. У випадку визнання позову відповідачем суд може у підготовчому засіданні ухвалити рішення по суті спору. Розгляд справи по суті включає такі етапи: відкриття розгляду справи по суті, з`ясування обставин справи та дослідження доказів, судові дебати, ухвалення судом рішення по суті справи.

Між тим, Верховний Суд в постанові від 16.12.2021 у справі № 910/7103/21 зазначив, що суди першої інстанції, за наявності певних обставин, можуть прийняти рішення про повернення до стадії підготовчого провадження після його закриття для вчинення тих чи інших процесуальних дій, які можуть бути реалізовані лише на стадії підготовчого провадження. Такі обставини мають бути вагомими, оскільки можливість повернення до стадії підготовчого провадження з будь-яких підстав нівелює саме значення стадій судового процесу: як підготовчого провадження, так і стадії розгляду справи по суті.

Заявляючи клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження, заявник має навести вагомі обставини необхідності повернення на стадію підготовчого провадження, для вчинення процесуальних дій, невчинення яких суттєво вплине на права сторін в майбутньому та які можуть бути реалізовані лише на стадії підготовчого провадження.

Однак, у даному випадку, позивачем не надано суду першої інстанції належних доказів необхідності повернення на стадію підготовчого провадження, на підставі чого суд дійшов обґрунтованого висновку про закриття підготовчого провадження та призначення даної справи до розгляду.

Жодної правової підстави для скасування ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 25.10.2023 року про закриття підготовчого провадження у апеляційній скарзі не наведено, доводи апеляційної скарги в цій частині ґрунтуються виключно на припущеннях ОСОБА_1 та на власному тлумаченні останньої норм права, що не може бути підставою для скасування оскаржуваного судового рішення.

Щодо прийняття та розгляду судом апеляційної інстанції уточнених вимог позовної заяви, то колегія суддів звертає увагу апелянта, що відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч. 6 ст. 367 ЦПК України, в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Таким чином, оскільки уточнені позовні вимоги ОСОБА_1 не були предметом розгляду в суді першої інстанції, то у суду апеляційної інстанції відсутні передбачені законом повноваження для розгляду таких вимог та надання їх правової оцінки.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10.03.2025 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2025 року — залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 02 жовтня2026 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Є.С. Сєвєрова

О.М. Таварткіладзе