Рішення від 04 жовтня 2026 р. у справі №529/755/26 — Диканський районний суд Полтавської області

Справа № 529/755/26

Провадження № 2/529/666/26

РІШЕННЯ

іменем України

05 жовтня 2026 року Диканський районний суду Полтавської області в складі:

головуючого - судді Петренко Л.Є.,

секретаря – Звягольської В.А.,

з участю:

представника позивача – адвоката Пелих Н.М.

представника відповідача – Іванової О.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Дружба» про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі,

встановив:

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Пелих Н.М. 06.07.2026 звернулась до суду з позовом у якому просить розірвати договір оренди землі, укладений між його довірителем та відповідачем у справі, стягнути з останнього недоотриману оренду плату за договором оренди за період з 2018-2025 роки, а також понесені позивачем судові витрати.

В обгрунтування позовних вимог вказує, що після смерті матері, якій належала земельна ділянка, позивач, як спадкоємець уклав із ТОВ «Дружба» додаткову угоду від 10.11.2017, якою договір оренди землі від 29.12.2015 викладений у новій редакції і строк дії договору продовжено до 31.12.2035. Розмір орендної плати встановлений 29 100, з якої ще утримується податок з доходів фізичних осіб та військовий збір. З 2017 року розмір орендної плати не переглядався. Орендна плата виплачувалась у розмірі, встановленому у договорі. При підписанні додаткової угоди позивачу було обіцяно, що розмір орендної плати буде збільшуватися, відповідне положення було визначено і у договорі (п.4.4). У грудні 2025 року позивач звернувся до ТОВ «Дружба» із заявою в якій запропонував внести зміни до договору оренди та збільшити розмір орендної плати з урахуванням інфляції та зростання цін. У відповідь на заяву відповідач запропонував збільшити орендну плату до 56 500 грн але одночасно із продовженням строку дії договору ще на 7 років. Проте у проекті додаткової угоди відсутні положення про гарантії підвищення розміру орендної плати протягом строку оренди, а також містить положення про те, що орендодавець не матиме права без письмової згоди орендаря продати чи в інший спосіб відчужити належну йому земельну ділянку. Після звернення позивача до адвоката, відповідачу було запропоновано інші умови договору, але відповідач у листі від 12.03.2026 відмовився вносити зміни до додаткової угоди. Також відповідач відмовився перерахувати орендну плату за період з 2018-2025 роки з урахуванням росту цін, як це передбачено п.4,4 діючої угоди. Позивач вважає, що порушені його права, зокрема, на належний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою. Нарахування орендної плати за чинним договором проводиться без урахування індексу інфляції. За період з 2018 по 2025 роки було недонараховано 100 495,11 грн (без податків). Таким чином на протязі 7 років відповідач систематично не виконував умови договору, а саме п.4.4, яким передбачено перегляд орендної плати щорічно, а також у разі підвищення цін і тарифів. Враховуючи це позивач просить позовні вимоги задовольнити.

06.07.2026 ухвалою судді позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.

15.07.2026 суддею відкрито провадження у справі, визначено порядок її розгляду за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

31.07.2026 представником відповідача подано відзив на позовну заяву, в якому позов не визнає у повному обсязі. Вказує, що умовами договору передбачено перегляд розміру орендної плати за наявності існування вказаних обставин, але за умови погодження сторонами. Вказані дії вимагають дій від обох сторін, а не одностороння ініціатива виключно орендаря. У випадку якщо сторони відповідно не узгодять зміни щодо розміру орендної плати, умови залишаються не змінними до закінчення строку оренди земельної ділянки згідно з Додатковою угодою від 10.11.2017 р. до Договору оренди землі від 29.12.2015. У зв`язку із неприйняттям пропозиції укладення додаткової угоди від 2026 року позивачем істотні умови Додаткової угоди від 10.11.2017 залишаються чинними і без змін. Щодо здійсненого самостійного розрахунку розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, то категорично з ним не погоджується, оскільки відповідно до умов п. 4.2. Додаткової угоди від 10.11.2017 до Договору оренди землі від 29.12.2015, сторони домовились, що розрахунок орендної плати здійснюється без врахування індексу інфляції, тому вказівка позивачем щодо змін індексів споживчих цін взагалі не заслуговує на увагу та не може розцінюватися як порушення умов договору. Відтак відсутні підстави для стягнення недоотриманої орендної плати. Відповідач належним чином виконує умови договору оренди, в тому числі здійснює виплату орендної плати, тому відсутні підстави для дострокового розірвання договору. Також просить стягнути з позивача витрати на правничу допомогу в розмірі 20 000 грн.

14.09.2026 закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті.

Представник позивача Пелих Н.М. в судовому засіданні підтримала позовну заяву з підстав у ній зазначених. Також вказала, що позивач, підписуючи Додаткову угоду в 2017 році правомірно очікував, на підставі п.4.4. Додаткової угоди, що один раз на рік розмір орендної плати буде переглядатися в бік збільшення, оскільки внаслідок інфляційних процесів в країні зростає рівень життя. Проте відповідач не переглядав розмір орендної плати з 2017 року і не збільшував її. У 2026 році в ході переписки позивача з відповідачем згоди на укладення Додаткової угоди не досягнуто. Вважає, що п.4.2 та п.4.4 Додаткової угоди суперечать одна одній, так як у п.4.2 вказано, що розмір орендної плати виплачується без урахування індексів інфляції, а у п.4.4 вказано, що розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі підвищення цін та тарифів. З 2017 року значно зросли ціни і тарифи, зросли інфляційні процеси, тому на підставі п.4.4 відповідач повинен був здійснити перегляд розміру орендної плати, але цього не зробив. Тому з 2018 по 2025 роки, за підрахунком позивача, недоплачена орендна плата в розмірі 100 495,11 грн, яка обчислена з урахуванням індексу споживчих цін за кожен рік. Просить позовні вимоги задовольнити.

Представник відповідача Іванова О.І. в судовому засіданні, в режимі відео конференції, позовні вимоги не визнала. Вказала, що Додаткова угода від 10.11.2017 підписана позивачем добровільно, в ній погоджено сторонами усі істотні умови договору, в тому числі і розмір орендної плати, яка виплачується у визначеному розмірі без урахування індексів інфляції. Натомість п.4.4 Додаткової угоди передбачає умови для перегляду розміру орендної плати, але тільки за взаємною згодою сторін, про що зазначено у вказаному пункті Додаткової угоди. Позивач на протязі 7 років не звертався до відповідача із заявами, пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати. В свою чергу відповідач кожен рік своєчасно сплачував орендну плату позивачу в розмірі, що визначений договором. Тому вважає, що відсутні підстави для задоволення позову.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 29.12.2015 між ТОВ «Дружба» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий № 5321084500:00:003:0050 для ведення товарного господарства, площею 5,65 га, що знаходиться на території Петро-Давидівської селищної ради Полтавської області, строк оренди 7 років (а.с.17-18).

Згідно п.8 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 12 874,18 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції – п.9 Договору.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації – п.34 Договору.

Договір зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.03.2016.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 01.11.2017 ОСОБА_1 успадкував після смерті матері ОСОБА_2 земельну ділянку з кадастровим номером 5321084500:00:003:0050 для ведення товарного господарства, площею 5,65 га (а.с.35)

10.11.2017 між ТОВ «Дружба» та ОСОБА_1 укладено Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 29.12.2015 кадастровий № 5321084500:00:003:0050, відповідно до якої внесено зміни до договору оренди від 29.12.2015, зокрема, строк дії договору до 31.12.2035, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 257 470,70 грн, річний розмір орендної плати 29 100 грн, до виплати орендодавцю належить сума за вирахуванням податків та зборів (а.с.11-13)

Пунктом 4.2 Додаткової угоди погоджено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексів інфляції. За ініціативою орендаря орендна плата може індексуватися за порядком, визначеним орендарем.

Пунктом 4.4 Додаткової угоди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз у рік та в разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством; проведення нормативно грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законом і за погодженням сторін.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Отже, закон пов`язує виникнення та реалізацію договірних правовідносин з погодженням сторонами, зокрема, істотної умови щодо орендної плати, включаючи порядок її індексації та перегляду.

Згідно з частинами першою та другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Таким чином, законодавець безпосередньо передбачає індексацію орендної плати з урахуванням індексів інфляції як загальне правило, водночас надаючи сторонам договору право погодити інший порядок.

При цьому необхідно розрізняти індексацію орендної плати та індексацію нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За змістом статті 289 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення, зокрема, розміру орендної плати за земельні ділянки з урахуванням відповідного коефіцієнта індексації.

Верховний Суд у постанові від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначив, що «зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками», однак «зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати»; при цьому «індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати». «Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23 розмежувала індексацію нормативної грошової оцінки земельної ділянки та індексацію орендної плати. Суд зазначив, що «за загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди», а якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки договором не визначена, «обчислення орендної плати відбувається відповідно до частини третьої статті 21 Закону № 161-XIV (індексується лише орендна плата)».

Таким чином, за наявності у договорі умови про обчислення орендної плати з урахуванням індексів інфляції орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату з урахуванням індексу інфляції споживчих цін, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Отже, якщо договором не встановлено іншого механізму зміни розміру орендної плати, її перегляд щодо земельної ділянки приватної власності потребує погодження сторонами.

При цьому відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а в разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку. Зміна умов договору оренди землі має здійснюватися з дотриманням вимог цивільного законодавства щодо форми та порядку зміни договору.

Як вбачається зі змісту п. 4.2 Додаткової угоди від 10.11.2017 до Договору оренди від 29.12.2015 обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. За ініціативою орендаря орендна плата може індексуватися за порядком, визначеним орендарем.

Позивач у період з 2018 року до кінця 2025 року з вимогами до орендаря про зміну чи перегляду умов Додаткової угоди від 10.11.2017 в частині зміни розміру орендної плати не звертався, жодних письмових домовленостей із цього приводу між сторонами не досягалося.

З огляду на те, що сторони Додаткової угоди від 10.11.2017 погодили порядок обчислення розміру орендної плати без урахування індексів інфляції, що не заборонено ст. 21 Закону України «Про оренду землі», така угода є діючою та чинною, іншої Додаткової угоди між сторонами не досягнуто, тому доводи представника позивача про недоотримання орендної плати з використанням індексів інфляції за 2018-2025 є безпідставними.

Натомість матеріалами справи підтверджено, що ТОВ «Дружба» виконувала умови Додаткової угоди від 10.11.2017 до Договору оренди від 29.12.2015 в тому числі і в частині виплати позивачу орендної плати, в розмірі, яка погоджена сторонами угоди, що підтверджується, як представником позивача так і оборотно-сальдовою відомостю про виплату орендної плати ОСОБА_1 (а.с.109)

При цьому доводи представника позивача про те, що п.4.2 Додаткової угоди суперечить п.4.4 Додаткової угоди є помилковими.

Так у п.4.2 Додаткової угоди зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції.

Індекс інфляції (індекс споживчих цін) — це статистичний показник, який характеризує зміну цін (тарифів) на споживчі товари та послуги у часі. Інакше кажучи, він відображає зміну вартості фіксованого набору споживчих товарів та послуг у поточному періоді до його вартості у базисному періоді.

У п.4.4. Додаткової угоди зазначено, що розмір орендної плати переглядається один раз у рік та у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством; проведення нормативно грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законом і за погодженням сторін.

Представник позивача наполягає на необхідності перегляду розміру орендної плати у зв?язку із підвищенням цін і тарифів.

Разом з тим підвищення цін і тарифів — це економічний процес збільшення вартості товарів, послуг або комунальних ресурсів через інфляцію та зростання витрат на їх виробництво.

Тож поняття «індекс інфляції» не тотожне поняттю «підвищення цін і тарифів», останнє є складовою інфляції, а сам індекс інфляції (індекс споживчих цін) — це статистичний показник, який лише відображає відсоткову зміну вартості фіксованого споживчого кошика за певний період.

Таким чином посилання представника позивача на необхідність застосування індексу споживчих цін, на підставі п.4.4 Додаткової угоди є помилковим, оскільки підвищення цін і тарифів не є тотожним індексу споживчих цін.

Відтак відсутні правові підстави для задоволення вимоги про стягнення з відповідача недоотриманої суми орендної плати в розмірі 100 495,11 грн.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди землі, суд зазначає наступне.

Згідно ч.1 ст.32 Закону «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Як зазначено у постанові ВП ВС від 20.11.2024, справа № 918/391/23, під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року, у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23 та інші).

Як вбачається з матеріалів справи, позивачу орендна плата за земельну ділянку за період 2018-2025 роки, виплачувалась в розмірі, визначеному в Додатковій угоді. Доводи представника позивача про недоотримання орендної плати за вказаний період визнано судом безпідставними.

Таким чином за відсутності систематичної несплати орендної плати, передбаченої договором, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.

Що стосується розподілу судових витрат, суд зазначає наступне.

За правилами ч.1 ст. 141 ЦПК України у разі відмови у позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись статтями 263-265, 268, 354-355 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Дружба» про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Головуюча Л.Є. Петренко