Постанова від 29 вересня 2026 р. у справі №756/11649/22 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2026 року

м. Київ

справа № 756/11649/22

провадження № 61-13283св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Шиповича В. В. (суддя-доповідач)

суддів: Коломієць Г. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Приватне акціонерне товариство «Трест Київміськбуд-1», Публічне акціонерне товариство «Банк Столиця»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Пономаренко Валерій Ігорович, на постанову Київського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., Яворського М. А., від 17 вересня

2025 року,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У грудні 2022 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» (далі - ОСББ «Оазис 4») звернулось до суду з позовом до

ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю. В., Приватне акціонерне товариство «Трест Київміськбуд-1»

(далі - ПрАТ «Трест Київміськбуд-1»), Публічне акціонерне товариство «Банк Столиця», (далі - ПАТ «Банк Столиця»), про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів недійсними.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на обслуговуванні у ТОВ «Експлуатаційна компанія» перебував багатоквартирний будинок (комплекс будівель), що складається з квартир власників та нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 .

3. ОСББ «Оазис 4» створено 08 червня 2016 року і на підставі акту приймання-передачі від 30 листопада 2016 року ТОВ «Експлуатаційна компанія» передало в управління позивачу вказаний житловий комплекс, який складається з дев`яти корпусів на АДРЕСА_1 .

4. Технічною інвентаризацією будівель, проведеною ОСББ «Оазис 4», встановлено, що у підвальному приміщенні корпусу 4 передбачені місця загального користування.

5. Під час розгляду в суді справи про стягнення заборгованості за договором оренди частини підвалу в корпусі 4 будинку АДРЕСА_1 , було встановлено, що з 19 серпня 2021 року власником нежитлового приміщення № 109 (підвальний поверх), загальною площею

206,6 кв. м, є ОСОБА_1 на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю. В.

6. Також було встановлено, що у реєстраційній справі наявні: договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП

від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 з ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1»; акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування (нежитлове приміщення № 109 у АДРЕСА_2 ) між ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» від 14 жовтня 2007 року; додаткова угода № 1 від 15 лютого 2012 року до договору від 29 жовтня 2006 року; довідка ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» від 12 липня 2020 року щодо сплати ОСОБА_1 100% вартості нежитлового приміщення № 109 у

АДРЕСА_2 ; акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

7. Зокрема, актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 10 вересня 2007 року вводилось в експлуатацію вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_5 - салон краси, загальна площа 212,9 кв. м. Однак, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, було здійснено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення, загальною площею 206,6 кв. м.

8. На замовлення ОСББ «Оазис 4» експертом було складено висновок

№ 0511/22, який підтверджує, що спірні приміщення мають ознаки допоміжних та є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку.

9. Позивач звертає увагу, що спірне майно є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку, подані для державної реєстрації документи не підтверджують набуття права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх), загальною площею 206,6 кв. м, приміщення АДРЕСА_3 , а рішення від 19 серпня 2021 року прийнято приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю. В за відсутності документів, які підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

10. Посилаючись на викладене, ОСББ «Оазис 4» просить суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю. В. від 19 серпня

2021 року № 59927723 про державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх), об`єкт нежитлової нерухомості, загальною площею 206,6 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , приміщення 109;

- визнати недійсним договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1».

11. Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 31 травня 2023 року замінено процесуальний статус третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» і ПАТ «Банк Столиця» на співвідповідачів у справі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

12. Рішенням Оболонського районного суду м. Києва, у складі судді Майбоженко А. М., від 24 лютого 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

13. Суд першої інстанції виходив із недоведеності позивачем того факту, що спірне приміщення належить до категорії допоміжних, а також недоведеності порушення матеріально-правового інтересу співвласників будинку та неправомірності вибуття цього майна з їхньої власності. Суд вважав, що право власності ОСОБА_1 на спірне приміщення набуто нею на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майном №4/4-2-ВПП-ПП, недійсність якого прямо не передбачена законом, а належних доказів права власності співвласників багатоквартирного будинку на це майно не надано.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

14. Постановою Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року апеляційну скаргу ОСББ «Оазис 4» задоволено частково, рішення Оболонського районного суду м. Києва від 24 лютого 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позову.

Визнано недійсним договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та Закритим акціонерним товариством «Трест Київміськбуд-1».

Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю. В. від 19 серпня 2021 року № 59927723 про державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх), об`єкт нежитлової нерухомості, загальною площею

206,6 кв. м, розташований за адресою АДРЕСА_4 .

В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання про судові витрати.

15. Колегія суддів виходила з того, що забудовник ЗАТ «Трест

Київміськбуд-1» 26 жовтня 2006 року, тобто після закінчення будівництва в 2005 році та введення будинку в експлуатацію, уклав інвестиційний договір з

ОСОБА_1 , за умовами якого, без згоди співвласників багатоквартирного будинку, відчужив майнові права на спірне приміщення, яке фактично за своїми характеристиками є допоміжним.

16. Суд вважав, що ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» не було уповноважене на відчуження спірного майна.

17. ОСОБА_1 на власний розсуд прийняла рішення щодо придбання допоміжних приміщень в житловому будинку, що прямо заборонено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відтак несприятливі наслідки, які настають для неї, у вигляді реституції в зв`язку з визнанням договору купівлі-продажу недійсним, не є підставою для відмови ОСББ «Оазис 4» у доведеному та обґрунтованому позові.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

18. У касаційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат

Пономаренко В. І., просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року, залишивши в силі рішення Оболонського районного суду м. Києва від 24 лютого 2025 року.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

19. 24 жовтня 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Пономаренко В. І., подала касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року у справі № 756/11649/22.

20. Ухвалою Верховного Суду від 28 листопада 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , витребувано із суду першої інстанції матеріали справи № 756/11649/22, які надійшли у грудні 2025 року.

21. Ухвалою Верховного Суду від 01 вересня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

22. Підставою касаційного оскарження судового рішення заявниця зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15, постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 29 вересня 2021 року у справі № 760/34774/19, від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21,

від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21 (пункт 1 частини другої

статті 389 ЦПК України).

23. Крім того, посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування положень статті 382 ЦК України у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

24. Також вказує на порушення апеляційним судом норм процесуального права та наявність передбачених пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підстав для скасування оскарженого судового рішення (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

25. Стверджує, що апеляційний суд не врахував акт державної приймальної комісії від 10 вересня 2007 року, який свідчить про введення в експлуатацію самостійного комерційного об`єкта («салону краси», площею 212,9 кв. м), а не допоміжного приміщення. Намір створити комерційний об`єкт підтверджено також договором інвестування від 29 жовтня 2006 року, укладеним до введення приміщення в експлуатацію. Заважує, що житловий будинок було введено в експлуатацію у 2006 році, а спірне приміщення - окремим актом у 2007 році. При цьому допоміжні приміщення є невід`ємною частиною будинку, а тому їх окреме введення в експлуатацію, пізніше за сам будинок, неможливе.

26. Звертає увагу, що спірне приміщення із самого початку будувалось за іншим (комерційним) призначенням, а тому воно не підпадає під правовий режим допоміжного приміщення. У цьому випадку має значення первинна проєктна документація.

27. Вважає, що апеляційний суд безпідставно врахував висновок експерта № 0511/22, який досліджував інші приміщення, а саме групу приміщень

№ XI-XXVI, площею 235 кв. м, тоді як предметом спору у цій справі є приміщення

№ 109, площею 206,6 кв. м.

28. Також апеляційний суд не з`ясував індивідуальні технічні характеристики приміщення № 109 (наявність мереж комунікацій, окремого входу тощо) та не встановив дійсний правовий статус спірного об`єкта.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

29. У грудні 2025 року ОСББ «Оазис 4» подало відзив на касаційну скаргу, в якому, посилаючись на законність та обґрунтованість оскарженої постанови апеляційного суду, просить скаргу залишити без задоволення. Вказує, що договір, укладений після введення будинку в експлуатацію, не є інвестиційним, при цьому відчуження майнових прав забудовником після завершення будівництва, без згоди співвласників будинку, є протиправним. Долучений ОСОБА_1 консультативний висновок підтверджує, що приміщення № 109 за своїми зовнішніми характеристиками повністю відповідає групі підвальних приміщень № XI-XXVI. У спірному приміщенні розміщені інженерні комунікації, які необхідні для експлуатації будинку. Забудовник видав відповідачці довідку про повну оплату лише у 2020 році замість управителя (ПАТ «Банк Столиця»), а ліквідатор цього банку підтвердив відсутність в архівах будь-яких договорів інвестування, рахунків чи акредитивів на ім`я ОСОБА_1 .

Обставини справи, встановлені судами

30. 29 жовтня 2006 року ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» (забудовник), ТОВ «Комерційний банк «Столиця» (управитель) та ОСОБА_1 (установник управління) уклали договір інвестування у нерухомість та управлінням майном № 4/402-ВПП-ПП, за умовами якого забудовник зобов`язується своїми силами і засобами збудувати, ввести в експлуатацію та передати об`єкт інвестування установнику. Установник зобов`язується сплатити забудовнику грошові кошти за закріплений об`єкт інвестування та передати на період будівництва придбане майно у довірчу власність управителю. Управитель зобов`язується від свого імені та в інтересах установника здійснювати управління майном, отриманим у довірчу власність, яке полягає у виконанні своїх зобов`язань за цим договором, контролі за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за цим договором та попередженні ризикових ситуацій під час будівництва об`єкту інвестування.

31. Згідно з пунктом 2.5 договору, об`єктом інвестування є вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_5 , строк закінчення спорудження об`єкту інвестування - 31 жовтня 2007 року.

32. У матеріалах реєстраційної справи на приміщення АДРЕСА_3 наявна копія акту від 10 вересня 2007 року державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Акт зареєстровано в Управлінні ДАБК м. Києва

28 вересня 2007 року № 383. Згідно з цим актом, повна адреса розташування об`єкта та назва об`єкта: АДРЕСА_2 , вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на діл.

АДРЕСА_6 , салон краси. Загальна площа за проєктом 151,61 кв. м, за архітектурно-технічним паспортом (довідкою БТІ) - 212,9 кв. м.

33. 14 жовтня 2007 року ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» та ОСОБА_1 підписали акт прийому-передачі майнових прав на об`єкт інвестування, за яким забудовник передає, а інвестор приймає майнові права на вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_7 , типу будівлі багатоповерхова житлова з вбудованими приміщеннями, поверх - підвальне, загальна площа 212,9 кв. м, призначення - салон краси.

34. 15 лютого 2012 року ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» (забудовник), ПАТ «КБ «Столиця» (управитель) та ОСОБА_1 (установник) уклали додаткову угоду

№ 1 до договору інвестування у нерухомість та управлінням майном № 4/402-ВПП-ПП, згідно з якою, у зв`язку з уточненням площі об`єкту інвестування за технічним паспортом БТІ та присвоєнням будинку поштової адреси, перший абзац пункту 2.5 договору викладено в такій редакції: «Об`єкт інвестування: нежитлове вбудоване приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа вбудованого нежитлового приміщення складає 212,9 кв. м, з функціональним призначенням « Салон краси ».

35. Згідно з довідкою ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» від 12 липня 2020 року, ОСОБА_1 сплатила 100 % вартості вбудованого нежитлового приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці

АДРЕСА_7 , загальною площею 212,9 кв. м.

36. 22 липня 2021 року на замовлення ОСОБА_1 виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення № 109 за адресою: АДРЕСА_2 , із графічним зображенням приміщення.

Згідно з експлікацією нежитлового приміщення № 109 за адресою: АДРЕСА_2 , приміщення знаходиться в підвалі літ. «А», складається з приміщень: 1 (сходи), площа 10 кв. м; 2 (основне), площа 7 кв. м, 3 (коридор), площа 2,6 кв. м, 4 (підсобне), площа 4,6 кв. м, 5 (санвузол), площа 1,7 кв. м, 6 (коридор), площа 3,4 кв. м, 7 (санвузол), площа 1,1 кв. м, 8 (основне), площа 5,5 кв. м, 8 (основне), площа 5,5 кв. м, 9 (санвузол), площа 1,2 кв. м,

10 (основне), площа 20,3 кв. м, 11 (основне), площа 6,2 кв. м, 12 (основне), площа 4,8 кв. м, 13 (підсобне), площа 27,4 кв. м, 14 (основне), площа 6,8 кв. м, 15 (основне), площа 26,7 кв. м, 16 (підсобне), площа 39,6 кв. м, 17 (санвузол), площа 2,2 кв. м, 18 (підсобне), площа 5,5 кв. м, 19 (основне), площа 5,4 кв. м,

20 (основне), площа 17,6 кв. м, 21 (основне), площа 4,1 кв. м, 22 (роздягальня), площа 2,9 кв. м, всього по нежитловому приміщенню № 109 - 206,6 кв. м, основна площа 104,4 кв. м, допоміжна площа 102,2 кв. м, рік спорудження - 2005.

37. Згідно з довідкою ТОВ «Компанія «Надійний партнер» від 22 липня

2021 року № 31, проведено технічну інвентаризацію нежитлового приміщення № 109 за адресою: АДРЕСА_2 , яке належить ОСОБА_1 . Внаслідок проведеного обстеження та підрахунку площі об`єкту нерухомості встановлено, що загальна площа нежитлового приміщення № 109 змінена та складає 206,6 кв. м. Зміни в розмірі загальної площі внесені внаслідок поточного ремонту, поліпшеного оздоблення стін, встановлення некапітальних перегородок, перемірів та уточнення.

38. 18 серпня 2021 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59927723

від 19 серпня 2021 року, яким за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення (підвальний поверх), загальною площею 206,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 . Документи, подані для державної реєстрації: технічний паспорт, серія та номер б/н, видавник ТОВ «Компанія «Надійний партнер»; акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту, серія та номер б/н, виданий 10 вересня 2007 року, видавник Управління ДАБК

м. Києва, затверджено розпорядженням Оболонської РДА № 867

від 14 вересня 2007 року; довідка, серія та номер б/н, виданий 12 липня

2021 року, видавник ПрАТ «Трест Київміськбуд-1»; договір інвестування у нерухомість та управління майном, серія та номер 4/4-2-ВПП-ПП, виданий

29 жовтня 2006 року, видавник ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», ПАТ «Банк Столиця», ОСОБА_1 ; додаткова угода, серія та номер 1, виданий 15 лютого 2012 року, видавник ПП «Трест Київміськбуд-1», ПАТ «Банк Столиця», ОСОБА_1 ; акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер б/н, виданий 14 жовтня 2007 року, видавник ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», ОСОБА_1 .

39. Згідно зі статутом ОСББ «Оазис 4», затвердженим протоколом № 35

від 04 березня 2019 року, об`єднання створене власниками квартир та нежитлових приміщень корпусів 1-9, підвал літ. «А» багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Будинок являє собою єдину забудову, яка утворена з дев`яти корпусів.

40. На замовлення ОСББ «Оазис 4» виготовлено технічний паспорт на багатоповерховий житловий будинок АДРЕСА_2 , станом на 05 лютого

2006 року, в якому зазначено рік побудови будинку - 2005.

41. Відповідно до експлікації до плану приміщень громадського призначення, вбудованих в житловий будинок по АДРЕСА_2 , в підвалі літ. «А», з призначенням «місця загального користування» знаходяться приміщення, позначені римськими літерами, з І до ХХVІ, загальною площею 395,5 кв. м, з призначеннями приміщень: І (12,2 кв. м) - «сходи», ІІ (27,4 кв. м), ІV (27,4 кв. м), VІ (4,1 кв. м), VІІ (14,1 кв. м), VІІІ (25,7 кв. м), ХІ (21,5 кв. м), ХІІ (5,4 кв. м), ХІІІ (4 кв. м), ХІV (39,8 кв. м), ХV (29,1 кв. м), ХVІ

28,2 кв. м), ХVІІ (8,7 кв. м), ХVІІІ (30,5 кв. м), ХІХ (6,6 кв. м), ХХ (7,8 кв. м), ХХІ

(11,5 кв. м), ХХІV (8,8 кв. м), ХХV (13,7 кв. м), ХХVІ (27,8 кв. м) - «підсобне приміщення», ІІІ (10,8 кв. м), V (10,6 кв. м), ІХ (8,8 кв. м), Х (10,2 кв. м) - «коридор», ХХІІ (1,5 кв. м), ХХІІІ (1,9 кв. м) - «венткамера».

42. 01 грудня 2019 року ОСББ «Оазис 4» та ФОП ОСОБА_2 уклали договір оренди № 01-12/19, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлове приміщення (допоміжне приміщення будинку) - об`єкт оренди, частину підвалу в корпусі 4 під`їзду 2, площею 151,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , під`їзд 2, з метою облаштування оздоровчого комплексу.

43. Додатком до договору оренди є план-схема орендованого приміщення, на якій кілька приміщень графічно відокремлені в одну групу та мають на плані позначення римськими літерами: ХІ, площа 21,5 кв. м, ХV, площа 29,1 кв. м, ХVІІ, площа 6,7 кв. м, ХІХ, площа 6,6 кв. м, ХХІ, площа 11,5 кв. м, ХХІІІ, площа 1,9 кв. м, ХХV, площа 13,7 кв. м, ХІV, площа 39,6 кв. м, ХVІ, площа 28,1 кв. м, ХVІІІ, площа 30,5 кв. м, ХХ, площа 7,8 кв. м, ХХІІ, площа 1,5 кв. м, ХХІV, площа 8,6 кв. м, ХХVІ, площа 27,8 кв. м, разом 235 кв. м.

44. Згідно з довідкою ФОП ОСОБА_2 , в орендованому ним підвальному нежитловому приміщенні за адресою: АДРЕСА_8 , здійснюється діяльність із забезпечення фізичного комфорту згідно КВЕД 96.04.

45. Рішенням Господарського суду м. Києва від 01 грудня 2022 року у справі № 910/19102/21 за позовом ОСББ «Оазис 4» до ФОП ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_1 , про стягнення орендної плати, встановлено, що спірне майно з 18 серпня 2021 року зареєстроване на праві власності за ОСОБА_1 .

46. Представником позивача наданий суду оригінал висновку судового експерта Таран О. С. № 0511/22, складений 14 листопада 2022 року, згідно з яким група нежитлових приміщень підвалу № XI, XIV, XV, XVI, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII, XXIV, XXV, XXVI, загальною площею 235 кв. м, які розташовані в другому під`їзді житлового будинку літ. «А» на АДРЕСА_2 , належать до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

47. Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

48. Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

49. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

50. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

51. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

52. Згідно з положеннями статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

53. За змістом частин першої-третьої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

54. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (частина перша

статті 391 ЦК України).

55. Згідно з частиною першої статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

56. Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

57. Згідно з частиною другою статті 369 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

58. Відповідно до статті 1, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

59. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

60. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

61. У постанові Верховного Суду від 30 червня 2022 року у справі

№ 922/1406/21 зазначено, що: «Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17,

від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі

№ 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру».

62. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц вказано, що: «… у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання».

63. Частиною першою статті 215 ЦК України установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

64. У відповідності до частин першої, другої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

65. Верховний Суд у постанові від 22 січня 2025 року у справі

№ 760/33583/21 вказав на те, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим і такий спосіб захисту, як визнання недійсним правочину, так і оспорювання рішень та записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

66. У розглядуваній справі апеляційним судом встановлено, що підвальне приміщення № 109 є вбудованим, тобто є частиною внутрішнього об`єму будівлі, а не утворене за рахунок зовнішніх прибудов. При цьому спірне приміщення утворене за рахунок перебудови і встановлення некапітальних перегородок в підвальних приміщеннях, загальною площею 235 кв. м, з цільовим призначенням підсобне приміщення, сходи, коридор, венткамера, які раніше були передані в оренду ФОП ОСОБА_2 .

67. При цьому на час укладення договору інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПП-ПП від 29 жовтня 2006 року між ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» (забудовник), ТОВ «Комерційний банк «Столиця» (управитель) та ОСОБА_1 (установник управління), багатоквартирний будинок вже було збудовано та введено в експлуатацію разом з усіма приміщеннями, які є його невід`ємною частиною, і співвласники багатоквартирного будинку набули право власності на допоміжні приміщення, у тому числі й на приміщення підвального поверху (з цільовим призначенням підсобне приміщення, сходи, коридор, венткамера), які в подальшому утворили приміщення № 109.

68. Вказане підтверджено, зокрема й висновком експерта № 0511/22, відповідно до якого група нежитлових приміщень підвалу ХІ, ХІV, ХV, ХVІ, ХVІІ, ХVІІІ, ХІХ, ХХ, ХХІ, ХХІІ, ХХІІІ, ХХІV, ХХV, ХХVІ, загальною площею 235 кв. м, належить до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.

69. Із цього висновку експерта також вбачається, що у спірному приміщенні наявні інженерні комунікації, які необхідні для експлуатації будинку та обслуговування його мешканців.

70. Висновок експерта № 0511/22 складений для подання до суду, а експерт обізнаний про кримінальну відповідальність, передбачену статтею 384 КК України за надання завідомо неправдивого висновку.

71. ОСОБА_1 до суду з клопотанням про призначення повторної чи додаткової експертизи не зверталась, іншого висновку експерта, складеного на її замовлення щодо цих обставин, суду не надала.

72. За змістом статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

73. За цих обставин, апеляційний суд, встановивши, що забудовник ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» 26 жовтня 2006 року, тобто після закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію уклав інвестиційний договір з ОСОБА_1 , за умовами якого, без згоди співвласників багатоквартирного будинку, відчужив майнові права на нежитлове приміщення, яке за своїми характеристиками є допоміжним, дійшов правильного висновку про те, що ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» не було уповноважене на відчуження спірного майна.

74. При цьому апеляційний суд обґрунтовано звернув увагу, що ОСОБА_1 на власний розсуд прийняла рішення щодо придбання допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що прямо заборонено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

75. Твердження заявниці про те, що апеляційний суд проігнорував договір інвестування від 29 жовтня 2006 року та акт державної приймальної комісії

від 10 вересня 2007 року (про введення в експлуатацію «салону краси», площею 212,9 кв. м), підлягають відхиленню. Зі змісту оскарженої постанови вбачається, що апеляційний суд надав цим документам правову оцінку. Зокрема, суд обґрунтовано врахував, що вони відображають події, які відбулися вже після завершення будівництва будинку у 2005 році та введення його в експлуатацію, а укладення договору інвестування щодо вже збудованого приміщення та його окреме введення в експлуатацію не змінили первинного правового статусу допоміжного приміщення.

76. Також звертає на себе увагу і той факт, що процедура реєстрації права власності на спірне майно за відповідачкою була ініційована нею у 2021 році, тобто більш ніж через 10 років після укладення договору інвестування та введення будинку в експлуатацію.

77. Доводи касаційної скарги про те, що висновок експерта № 0511/22 не стосується спірного приміщення є помилковими.

78. Апеляційний суд правильно зауважив, що абрис та розташування приміщень, які передавались в оренду ФОП ОСОБА_2 , загальною площею

235 кв.м., згідно з додатком № 1 до договору оренди, та план приміщення

№ 109 у технічному паспорті, виготовленому на замовлення ОСОБА_1 , загальною площею 206,6 кв. м, є тотожними.

79. Зміни до площі спірного приміщення, а саме зменшення площі до

206,6 кв. м, внесені внаслідок поточного ремонту, встановлення некапітальних перегородок, перемірів та уточнень.

80. З огляду на встановлені у цій справі обставини, висновки апеляційного суду по суті вирішення спору не суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі

№ 598/175/15, постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі

№ 915/1096/18, від 29 вересня 2021 року у справі № 760/34774/19, від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21, від 12 квітня 2023 року у справі

№ 638/5304/21, на які заявниця посилається у касаційний скарзі.

81. Інші доводи касаційної скарги переважно спрямовані на необхідність Верховному Суду здійснити переоцінку доказів у справі, що виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції, визначені статтею 400 ЦПК України.

82. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду

від 16 січня 2019 року в справі № 373/2054/16-ц).

83. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.

84. Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.

85. Оскаржувана постанова апеляційного суду є достатньо вмотивованою та містить висновки суду щодо питань, які мають значення для вирішення справи.

86. В межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховним Судом не встановлено підстав для висновку, що апеляційний суд ухвалив оскаржену постанову із неправильним застосуванням норм матеріального права або із порушенням норм процесуального права.

87. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального прав.

88. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 415, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Пономаренко Валерій Ігорович, залишити без задоволення.

2. Постанову Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді: В. В. Шипович Г. В. Коломієць О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Сердюк