Постанова від 30 вересня 2026 р. у справі №916/1094/16 — Південно-західний апеляційний господарський суд

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_____________________________________________________________________________________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/1094/16

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Савицького Я.Ф., Ярош А.І.

секретар судового засідання (за дорученням головуючого) Ісмаілова А.Н.

за участю представників учасників справи:

від позивача: Одеської міської ради - Вінюков В.М., на підставі самопредставництва

від відповідача-1: Юридичного департаменту Одеської міської ради – не з`явився

від відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю „Басарі” - Єгоров Д.С., на підставі ордеру

від відповідача-3: Дочірнього підприємства „Компроміс”- не з`явився

від відповідача-4: ОСОБА_1 - Приміч Д.В., на підставі ордеру

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Одеської міської ради, м. Одеса

на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року суддя першої інстанції суддя Погребна К.Ф., суддя Нікітенко С.В., суддя Смелянець Г.Є., повний текст складено та підписано 23.04.2026

у справі № 916/1094/16

за позовом: Одеської міської ради, м. Одеса

до відповідачів:

1. Юридичного департаменту Одеської міської ради, м. Одеса

2. Товариства з обмеженою відповідальністю „Басарі”, м. Одеса

3. Дочірнього підприємства „Компроміс”, м.Одеса

4. ОСОБА_1 , м.Одеса

про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

Одеська міська рада звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом (з урахуванням заяви від 05.06.2025 за вх.№17954/25 про зміну предмета позову) до відповідачів: Юридичного департаменту Одеської міської ради, м. Одеса; Товариства з обмеженою відповідальністю „Басарі”, м.Одеса; Дочірнього підприємства „Компроміс”, м.Одеса; ОСОБА_1 , м.Одеса, в якому просила суд:

- визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нерухоме майно №43147687 від 02.09.2015 року, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області на об`єкт нерухомого майна – вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі, розташовані за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення 101, загальною площею 3236,05 кв.м., із закриттям розділу № 391224551101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нерухоме майно №43163736 від 02.09.2015 року, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області на об`єкт нерухомого майна – вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі, розташовані за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення 201, загальною площею 2739,5 кв.м.

- визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений 18.03.2016 року між Дочірнім підприємством “Компроміс” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Басарі”, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Харитоновою Тетяною Євгенівною, зареєстрований в реєстрі за № 115, із закриттям розділу №391266451101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення 101, загальною площею 3236,05 кв.м.

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, Дочірнє підприємство “Компроміс” звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення 201, загальною площею 2739,5 кв.м.

Зокрема, обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що підземний паркінг на Грецькій площі у м. Одесі збудовано Фірмою «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) на земельній ділянці комунальної власності без належного відведення земельної ділянки для будівництва та без згоди Одеської міської ради, як її власника, у зв`язку з чим позивач вважає цей об`єкт самочинним будівництвом у розумінні статті 376 Цивільного кодексу України.

У подальшому спірний паркінг було поділено на два окремі нежитлові приміщення, право власності на які зареєстровано за фізичними особами, а згодом передано ними до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса, за яким зареєстровано право власності на зазначені об`єкти. На переконання позивача, така подальша державна реєстрація та передача майна не усувають первинного самочинного характеру його будівництва та порушення прав територіальної громади на земельну ділянку.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.04.2016 порушено провадження по справі №916/1094/16.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.05.2016 провадження по справі №916/1094/16 зупинено до вирішення справ №815/2965/14 адміністративним судом та №916/457/16 Вищим Господарським судом України.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.06.2018 поновлено провадження у справі, розгляд справи №916/1094/16 вирішено здійснювати за правилами Господарського процесуального кодексу України (в редакції Закону України №2147-VIII від 03.10.2017) в порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження.

31.01.2019 до Господарського суду Одеської області від Юридичного департаменту Одеської міської ради, м. Одеса надійшло клопотання про розгляд справи спочатку, яке задоволено ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.02.2019.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.03.2019 справу №916/1094/16 призначено до колегіального розгляду.

04.11.2019 року до Господарського суду Одеської області надійшло клопотання позивача про призначення судової земельно-технічної експертизи, проведення якої останній просив доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. На вирішення експертизи позивач просить поставити наступне питання: яка конфігурація, проміри та площа земельної ділянки, яку фактично займають об`єкти «приміщення №101» загальною площею 3 236,05 кв.м. ( свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43147687 від 02.09.2015 року ) та «приміщення №201» загальною площею 2 739,5 кв. м. (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43163736 від 02.09.2015 року), розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Грецька, 1-А?

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.11.2019 клопотання Одеської міської ради від 04.11.2019 за вх. №2-5384/19 про призначення у справі земельно-технічної експертизи задоволено, призначено по справі комплексну земельно-технічну та оціночну експертизу, провадження по справі зупинено.

15.01.2020 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі» до Господарського суду Одеської області надійшло клопотання про призначення судової експертизи, відповідно якого відповідач просить суд до вже призначеної у справі №916/1094/16 земельно-технічної експертизи поставити наступне питання: Чи розташовані «приміщення №101» загальною площею 3236,05 кв.м. (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43147687 від 02,09.2015 року) та «приміщення №201» загальною площею 2739,5 кв. м. (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43163736 від 02.09.2015 року), що розташовані за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А. в межах встановленого рішенням Господарського суду м. Києва від 21.12.2005 №6/883 земельного сервітуту.

12.02.2020 до Господарського суду Одеської області від Одеської міської ради надійшло клопотання про витребування доказів, згідно якого позивач просив суд витребувати у Юридичного департаменту Одеської міської ради матеріали реєстраційної справи на об`єкти нерухомого майна приміщення №101 та приміщення №201, розташованих за адресою: м.Одеса, площа Грецька, 1А. Уповноважити представника Одеської міської ради на одержання витребуваних документів та надати їх до суду.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.02.2020 клопотання Одеської міської ради від 12.02.2020 про витребування доказів по справі №916/1094/16 задоволено частково. Витребувано у Юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи на об`єкти нерухомого майна приміщення №101 та приміщення №201, розташованих за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.02.2020 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі» від 15.01.2020 задоволено. Доповнено перелік питань судової комплексної земельно-технічної та оціночної експертизи, призначеної ухвалою суду від 14.11.2019 з урахуванням ухвали суду від 05.02.2020, наступним питанням: - Чи розташовані «приміщення №101» загальною площею 3236,05 кв.м. (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43147687 від 02,09.2015 року) та «приміщення №201» загальною площею 2739,5 кв. м (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43163736 від 02.09.2015 року), що розташовані за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А. в межах встановленого рішенням Господарського суду м. Києва від 21.12.2005 по справі №6/883 земельного сервітуту?

28.02.2020 до Господарського суду Одеської області від Юридичного департаменту Одеської міської ради на виконання вимог ухвали Господарського суду Одеської області від 12.02.2020 надійшли належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи на об`єкти нерухомого майна: приміщення №101 та приміщення №201, розташовані за адресою: м.Одеса, площа Грецька, 1А.

15.03.2023 до Господарського суду Одеської області від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України разом зі супровідним листом надійшов висновок експерта №20-2295/2296 від 24.02.2023 та матеріали господарської справи.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.03.2023 провадження по справі №916/1094/16 поновлено із призначенням до розгляду в засіданні суду.

20.06.2023 до Господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса надійшло клопотання про призначення повторної судової земельно-технічної експертизи, в якому відповідач просив суд призначити по справі №916/1094/16 повторну судову земельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, та на вирішення якої поставити наступне питання: - Чи розташовані приміщення №101 загальною площею 3236,05 кв.м (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43147687 від 02,09.2015 року) та приміщення №201 загальною площею 2739,5 кв.м (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43163736 від 02.09.2015 року), що розташовані за адресою: м.Одеса, площа Грецька, 1-А, в межах встановленого рішенням Господарського суду м. Києва від 21.12.2005 по справі №6/883 земельного сервітуту.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.07.2023 в задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса про призначення повторної земельно-технічної експертизи було відмовлено; призначено по справі № 916/1094/16, за власною ініціативою суду, земельно-технічну експертизу, проведення якої доручено спеціалістам Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України; на вирішення судової експертизи поставлено наступне питання: - Чи знаходяться приміщення №101 загальною площею 3236,05 кв.м (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43147687 від 02,09.2015 року) та приміщення №201 загальною площею 2739,5 кв.м (свідоцтво про право власності на нерухоме майно 43163736 від 02.09.2015 року), що розташовані за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А, на земельній ділянці в межах встановленого рішенням Господарського суду м. Києва від 21.12.2005 у справі №6/883 земельного сервітуту; витрати на проведення судової експертизи в частині додаткового питання покладено на Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса; провадження по справі №916/1094/16 зупинено; матеріали справи №916/1094/16 скеровані до Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

15.01.2024 до Господарського суду Одеської області суду Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса надійшло клопотання, відповідно до якого останній, серед іншого, керуючись ст. 81, 102 Господарського процесуального кодексу, просив суд витребувати у Господарського суду міста Києва матеріали справи №6/883 за позовом Фірми «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю до Одеської обласної ради, Одеської міської ради про встановлення особистого земельного сервітуту та зобов`язання вчинити дії, в яких мають знаходитись витребувані експертом документи.

Ухвалою Господарського суду Одеської області суду від 30.01.2024 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса від 15.01.2024 в частині витребування доказів задоволено; витребувано з Господарського суду міста Києва копії матеріалів справи №6/883 за позовом Фірми «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю до Одеської обласної ради, Одеської міської ради про встановлення особистого земельного сервітуту та зобов`язання вчинити дії, в яких мають знаходитись витребувані експертом документи.

06.03.2024 до Господарського суду Одеської області з Господарського суду міста Києва надійшли копії матеріалів справи №6/883.

18.03.2024 до Господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса надійшло клопотання про витребування доказів.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.03.2024 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Київ від 18.03.2024 про витребування доказів, витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма ЮРІКС , Фірми «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради копію проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Фірмі «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю для реконструкції, експлуатації й обслуговування адміністративно-торгівельного паркінгу, торгівельних приміщень та благоустрою території за адресою: м. Одеса, Грецька площа, 1А у повному обсязі, у т.ч. з каталогом координат (в державній системі координат), що розроблений Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма ЮРІКС у 2005 році на замовлення Фірми «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю.

09.04.2024 до Господарського суду Одеської області від Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради надійшов лист, з якого вбачається, що у володінні Департаменту відсутня вищевказана документація із землеустрою, відтак, надання витребуваного судом доказу є неможливим.

17.04.2024 до Господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса надійшло клопотання про витребування доказів.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.04.2024 частково задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса від 17.04.2024 про витребування доказів, витребувано у Головного управління Держгеокадастру в Одеській області з Місцевого фонду Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель та з Регіонального фонду Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель - копію проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Фірмі «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю для реконструкції, експлуатації й обслуговування адміністративно-торгівельного паркінгу, торгівельних приміщень та благоустрою території за адресою: м.Одеса, Грецька площа, 1А у повному обсязі, у т.ч. з каталогом координат (в державній системі координат), що розроблений Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма ЮРІКС у 2005 році на замовлення Фірми «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю.

10.05.2024 до Господарського суду Одеської області від Головного управління Держгеокадастру в Одеській області надійшов лист - відповідь на ухвалу суду про витребування доказів, з якого вбачається що у останнього відсутні документи, витребувані судом ухвалою від 18.04.2024.

11.09.2024 до Господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса надійшла заява про залучення до матеріалів справ копії рішення Господарського суду м. Києва від 21.05.2005, копії договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 12.11.2021 та копії плану з кресленнями земельної ділянки. Крім того у відповідній заяві Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса просить суд залучити до проведення експертизи штатного інженера-геодезиста для проведення топографо-геодезичних робіт.

04.03.2025 до Господарського суду Одеської області від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшло повідомлення про неможливість проведення судової експертизи №23-5434.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.03.2025 провадження по справі №916/1094/16 поновлено та призначено судове засідання.

05.06.2025 до Господарського суду Одеської області суду від Одеської міської ради надійшла заява про зміну предмету позову.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.07.2025 заяву Одеської міської ради від 05.06.2025 за вх.17954/25 про зміну предмету позову прийнято до розгляду; задоволено клопотання Одеської міської ради, яке викладене в заяві про зміну предмету позову від 05.06.2025 за вх.17954/25, про залучення до участі у справі співвідповідача; залучено до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_1 , м. Одеса; повідомлено ОСОБА_1 , м.Одеса про можливість подання клопотання про розгляд справи спочатку.

10.07.2025 до Господарського суду Одеської області від ОСОБА_1 , м.Одеса надійшло клопотання в порядку ч.4 ст. 183 Господарського процесуального кодексу України про розгляд справи спочатку. В судовому засідання 04.09.2025 в протокольній формі постановлено ухвалу без оформлення окремого процесуального документа про задоволення клопотання ОСОБА_1 , м. Одеса від 10.07.2025 за вх.№27378/25 про розгляд справи спочатку.

06.11.2025 до Господарського суду Одеської області від Одеської міської ради надійшло клопотання про призначення по справі судової будівельно-технічної експертизи, згідно якої останній просить суд призначити у справі №916/1094/16 судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити наступне питання: - Чи відповідають об`єкти нерухомого майна – вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі, приміщення №101, загальною площею 3236,05 кв.м., та вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі, приміщення №201, загальною площею 2739,5 кв.м., розташовані за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНіП, стандартам, технічним умовам тощо), у тому числі вимогам щодо безпеки при їх експлуатації? Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності?; проведення судової будівельно-технічної експертизи доручити Одеському науково- дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

В подальшому, судом 19.12.2025 в протокольній формі було постановлено ухвалу без оформлення окремого процесуального документу про відмову в задоволенні відповідного клопотання на підставі п.2 ч.1 ст.99 Господарського процесуального кодексу України.

З матеріалів справи вбачається, що судове провадження у цій справі неодноразово зупинялось та поновлювалось, змінювався суб`єктний склад сторін у зв`язку з правонаступництвом та залученням співвідповідачів у справі, тощо.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 у справі №916/1094/16 відмовлено повністю в задоволенні позову Одеської міської ради, м.Одеса до Юридичного департаменту Одеської міської ради, м.Одеса, Товариства з обмеженою відповідальністю „Басарі”, м.Одеса, Дочірнього підприємства „Компроміс”, м.Одеса, ОСОБА_1 , м.Одеса. Судові витрати покладені на позивача. Скасовані заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.05.2016 у справі №916/1094/16.

Відмовляючи у задоволенні позову в повному обсязі, суд першої інстанції виходив із того, що заявлені Одеською міською радою вимоги в частині визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності на спірне нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу не відповідають належному способу захисту порушеного права.

Так, суд зазначив, що за змістом статті 376 Цивільного кодексу України та правових висновків Верховного Суду належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення такого нерухомого майна або визнання права власності на нього. Натомість, скасування правовстановлюючих документів, державної реєстрації права чи визнання недійсними правочинів щодо такого майна саме по собі не вирішує юридичної долі самочинно збудованого об`єкта та не забезпечує відновлення прав власника земельної ділянки. З огляду на це суд визнав обраний позивачем спосіб захисту в цій частині неналежним, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Стосовно вимог про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення вбудованих приміщень № 101 та № 201 на площі Грецькій, 1-А у м. Одесі, суд виходив із того, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом, застосування якого можливе після використання інших передбачених законом заходів реагування та за умови неможливості перебудови об`єкта або відмови особи від її проведення.

При цьому суд врахував висновок судової будівельної експертизи, відповідно до якого технічна можливість приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення спірних приміщень відсутня, оскільки проведення демонтажних робіт може спричинити зміну гідрогеологічних умов, порушення цілісності ґрунтів, активізацію зсувних процесів та негативно вплинути на стійкість прилеглої забудови. Крім того, частина конструкцій спірних об`єктів виконує функції несучих та огороджувальних конструкцій сусідньої будівлі. З огляду на це суд визнав знесення спірних приміщень передчасним та неспівмірним заходом захисту порушеного права позивача.

Додатково суд першої інстанції урахував, що площа Грецька розташована в межах об`єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Історичний центр Одеси», тоді як позивачем не надано відомостей щодо інформування Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО про можливе проведення відповідних архітектурних, ландшафтних та земляних робіт, а також рекомендацій цього Комітету, необхідність яких суд пов`язав зі специфікою розташування спірних об`єктів та можливими негативними наслідками їх демонтажу для історичного центру міста.

За сукупністю наведених обставин суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення заявлених Одеською міською радою позовних вимог у повному обсязі.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Одеська міська рада, м. Одеса з рішенням суду першої інстанції не погодилась, тому звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просила суд скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі №916/1094/16, ухвалити нове рішення у справі №916/1094/16, яким задовольнити повністю позовну заяву.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Зокрема, обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник, зазначає, що на Грецькій площі у м. Одесі Фірмою «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) у період 2008-2014 років здійснювалося будівництво підземного паркінгу, на здійснення якого забудовником не було отримано згоди Одеської міської ради, як власника земельної ділянки, яка забудовувалася, та яка не була відведена для будівництва, що свідчить про те, що таке будівництво є самочинним, виходячи з приписів ст. 376 Цивільного кодексу України, що проігноровано судом першої інстанції у даній справі внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, закріплених у вищенаведеній статті, а також в порушення ст. 86, 236 Господарського процесуального кодексу України.

Так, скаржник зауважує, що рішенням Господарського суду Одеської області від 20.12.2013 року у справі №916/2953/13 зобов`язано замовника будівництва – Фірму «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) подати до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області повідомлення про зміну даних у зареєстрованому дозволі на виконання будівельних робіт від 26.12.2008 року №1094 про передачу права на будівництво об`єкта іншому замовнику – Товариству з обмеженою відповідальністю «Фірма «Київ» (код ЄДРПОУ: 38786307). Судом у цій справі встановлено, що після виділу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Київ» з Фірми «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) новостворене Товариство стало її правонаступником у частині прав та дозволів, пов`язаних із будівництвом і експлуатацією нерухомості на Грецькій площі, 1 у м. Одесі, та прийняло на баланс об`єкт незавершеного будівництва.

28.02.2014 Фірмою «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) подано та зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації підземного паркінгу на Грецькій площі у м. Одесі. У подальшому збудований паркінг було поділено на два самостійні нежитлові (гаражні) приміщення площею 2535,3 кв.м та 2462,7 кв.м, яким присвоєно адресу: м. Одеса, площа Грецька, 1А, а 23.06.2014, право власності на них зареєстровано відповідно за ОСОБА_1 , м.Одеса. на підставі документів щодо їх участі у фінансуванні будівництва та передачі відповідного нерухомого майна.

У подальшому, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 передали належні їм нежитлові (гаражні) приміщення площею 2462,7 кв.м та 2535,3 кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса. У зв`язку з цим 04.09.2014 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса зареєстровано право власності на зазначені об`єкти, як на приміщення №201 та №101 відповідно, з видачею відповідних свідоцтв про право власності.

Так, скаржник зауважує, що Одеська міська рада, діючи в інтересах територіальної громади, як власника земельної ділянки, звернулася до суду з позовом щодо самочинно збудованого на ній підземного паркінгу, заявивши вимоги про визнання протиправними дій щодо його будівництва, скасування свідоцтв про право власності та визнання за територіальною громадою права власності на спірні об`єкти на підставі статті 376 Цивільного кодексу України, та рішенням Господарського суду Одеської області у справі № 916/457/15-г від 18.08.2015 у задоволенні вимог щодо протиправності будівництва підземного паркінгу та визнання за територіальною громадою права власності на приміщення № 101 і №201 відмовлено, а провадження в частині оскарження свідоцтв про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса припинено.

Однак, постановою Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 у справі №916/457/15-г рішення в частині припинення провадження скасовано та прийнято нове рішення, яким визнано незаконними і скасовано свідоцтва про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса на приміщення № НОМЕР_1 площею 2535,3 кв.м та №201 площею 2462,7 кв.м; в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Постановою Вищого господарського суду України від 31.05.2016 зазначену постанову апеляційного суду залишено без змін.

При цьому судами встановлено, що підземний паркінг збудовано Фірмою «Київ» у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю без належно оформленого права власності чи користування земельною ділянкою, у зв`язку з чим будівництво є самочинним. Відповідно, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не набули право власності на спірні приміщення та, не будучи їх власниками, безпідставно передали їх до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса, а відповідні акти приймання-передачі визнано нікчемними.

Скаржник також зазначає, що у подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса звернулося із заявою про перегляд постанови Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 у справі № 916/457/15-г за нововиявленими обставинами, посилаючись, зокрема, на скасування судових рішень в адміністративних справах №815/2965/14 та № 522/4591/14-а, якими було скасовано реєстрацію декларації про готовність підземного паркінгу до експлуатації, а також на подальшу реконструкцію спірного об`єкта у торговельний центр.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 у задоволенні заяви відмовлено, а постанову від 19.01.2016 залишено в силі. Суд зазначив, що скасовані рішення адміністративних судів не були єдиною та визначальною підставою для висновків про самочинність будівництва, оскільки спір, насамперед, стосувався правомірності забудови земельної ділянки комунальної власності. При цьому, Фірмою «Київ» не доведено належного оформлення права користування земельною ділянкою для будівництва підземного паркінгу, зокрема, державної реєстрації земельного сервітуту чи оформлення права суперфіцію. Відтак, скасування судових рішень щодо декларації про готовність об`єкта до експлуатації не спростовувало встановленої судами відсутності у забудовника належного права на земельну ділянку та не було підставою для перегляду постанови від 19.01.2016 за нововиявленими обставинами. Ухвалою Верховного Суду від 15.10.2019 у відкритті касаційного провадження за скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса відмовлено.

Одеська міська рада зазначає, що встановлені у справі №916/457/15-г обставини спростовують доводи відповідачів про наявність у Фірми «Київ» належного права користування земельною ділянкою для будівництва підземного паркінгу, оскільки державна реєстрація земельного сервітуту не підтверджена, а право суперфіцію не оформлювалося. Відтак, забудовник не мав належного права на забудову земельної ділянки, що було встановлено судовими рішеннями, які набрали законної сили.

Також, скаржник наголошує, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не набули права власності на первісно збудовані гаражні приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 , як об`єкти самочинного будівництва, а їх передача до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса здійснена на підставі нікчемних актів приймання-передачі. У зв`язку із цим Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса не набуло права власності на зазначене майно, а видані йому свідоцтва про право власності були скасовані судом.

Крім того, міська рада посилається на те, що здійснене Товариством з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса під час дії судового арешту відчуження ОСОБА_1 , м.Одеса 1/10000 частки приміщення №101 у подальшому визнано судом недійсним, а тому відповідний правочин не створив для ОСОБА_1 , м.Одеса правових наслідків у вигляді набуття права власності на цю частку.

Щодо проведеної у 2015 році реконструкції підземного паркінгу у приміщення громадського призначення для торгівлі скаржник зазначає, що реєстрація декларацій про початок та готовність реконструйованих об`єктів до експлуатації і подальша реєстрація права власності не усунули їх первісного правового режиму, як об`єктів самочинного будівництва. Скасування у подальшому наказів органу ДАБІ щодо анулювання відповідних декларацій також не свідчить про законність будівництва, оскільки в адміністративній справі питання правомірності забудови земельної ділянки комунальної власності не вирішувалося.

Таким чином, за позицією Одеської міської ради, реконструкція спірних приміщень не призвела до створення нових, відмінних об`єктів нерухомості та не легалізувала самочинне будівництво. Тому, висновок суду першої інстанції про те, що у справі №916/457/15-г вирішувався спір щодо інших об`єктів нерухомого майна, є помилковим, оскільки йдеться про ті самі об`єкти, які в подальшому були лише реконструйовані.

Скаржник не погоджується з висновком суду першої інстанції про відмінність спірних об`єктів від об`єктів, які були предметом розгляду у справі № 916/457/15-г, та зазначає, що матеріали реєстраційних справ такого висновку не підтверджують. При цьому, на думку апелянта, місцевий господарський суд фактично залишив поза увагою ключове для вирішення спору питання щодо наявності у забудовника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій здійснено будівництво.

Апелянт наголошує, що використання земельної ділянки для забудови за відсутності відповідних правовстановлюючих документів порушує права її власника та, з урахуванням положень статті 376 Цивільного кодексу України і практики Верховного Суду, може бути підставою для приведення земельної ділянки у попередній стан, у тому числі, шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.

Крім того, скаржник зазначає, що суд першої інстанції безпідставно виходив із відомостей про державну реєстрацію прав відповідачів, як підтвердження наявності у них права власності на спірне майно. За доводами апеляційної скарги, ОСОБА_1 , м.Одеса не набув права власності на 1/10000 частки приміщення №101, оскільки не був власником відповідного об`єкта до його реконструкції, а правочин, на підставі якого він набував відповідну частку, визнано недійсним. Водночас, Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса у подальшому відчужило 1/10000 частки приміщення №201 на користь Дочірнього підприємства «Компроміс», м. Одеса.

Посилаючись на практику Верховного Суду, апелянт зауважує, що державна реєстрація речового права не є самостійною підставою його набуття, а лише офіційно підтверджує право, яке має виникнути на відповідній правовій підставі. Тому, сама наявність у Державному реєстрі речових прав записів про право власності відповідачів не підтверджує законності набуття ними права на спірні об`єкти, які, за позицією скаржника, мають статус самочинного будівництва.

З огляду на положення частини другої статті 376 Цивільного кодексу України скаржник вважає, що право власності на самочинно збудовані об`єкти у відповідачів не виникло, а тому відповідні реєстраційні записи та відкриті щодо них розділи Державного реєстру речових прав не можуть легалізувати таке право. У разі задоволення позовних вимог спірні речові права підлягають припиненню із відповідним закриттям розділів Державного реєстру, чого, на переконання апелянта, суд першої інстанції не врахував.

Також, скаржник зазначає, що суд першої інстанції при вирішенні спору штучно ухилився від встановлення того, чи відповідають спірні об`єкти нерухомого майна, розташовані за адресою: Одеська область, м.Одеса, площа Грецька, 1-А, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНіП, стандартам, технічним умовам тощо), у тому числі вимогам щодо безпеки при їх експлуатації, зокрема, шляхом призначення у справі відповідної будівельно-технічної експертизи.

Скаржник не погоджується з відмовою суду першої інстанції у призначенні судової будівельно-технічної експертизи, вважаючи відповідну протокольну ухвалу від 19.12.2025 передчасною та необґрунтованою. Одеська міська рада зазначає, що для вирішення спору істотне значення має встановлення відповідності спірних приміщень №101 та №201 будівельним нормам, правилам і вимогам безпеки, що потребує спеціальних знань та не може бути встановлено судом самостійно.

Апелянт наголошує, що необхідність проведення експертизи виникла після надходження відзиву Товариству з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса, в якому відповідач послався на відсутність доказів порушення будівельних норм і правил. Після цього, міська рада без зволікань заявила відповідне клопотання, а тому, на думку скаржника, суд першої інстанції безпідставно обґрунтував відмову у призначенні експертизи ненаданням позивачем відповідного висновку експерта самостійно.

Крім того, скаржник зазначає, що наявний у справі висновок експерта від 03.09.2025 №816 складений з іншого питання та не встановлює відповідності спірних об`єктів вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва і безпеки їх експлуатації. Отже, на думку апелянта, були наявні передбачені статтею 99 Господарського процесуального кодексу України умови для призначення експертизи: встановлення відповідних обставин потребувало спеціальних знань, а висновок експерта саме з цих питань сторонами не надавався.

При цьому апелянт наголошує, що необхідність спростування доводів Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса щодо відсутності доказів порушення будівельних норм виникла після прийняття його відзиву 09.10.2025, тоді як уже 06.11.2025 Одеською міською радою заявлено клопотання про призначення експертизи. На переконання скаржника, такого проміжку часу було об`єктивно недостатньо для самостійного замовлення та проведення будівельно-технічної експертизи, що суд першої інстанції безпідставно не врахував.

Відтак, апелянт вважає, що для повного та всебічного з`ясування обставин справи і забезпечення можливості позивача спростувати доводи відповідача суд мав призначити відповідну будівельно-технічну експертизу. Водночас, на момент ухвалення оскаржуваного рішення у матеріалах справи були відсутні докази дотримання при здійсненні спірного будівництва будівельних норм, правил і технологій, а також його безпечності для навколишнього середовища та громадян.

Скаржник не погоджується з висновком суду першої інстанції про неефективність обраного способу захисту, зазначаючи, що суд вибірково застосував правові висновки Верховного Суду та не врахував характер спірних правовідносин. Одеська міська рада звернулася за захистом права територіальної громади на земельну ділянку комунальної власності, яка, за її твердженням, самовільно зайнята шляхом здійснення на ній самочинного будівництва. Основною вимогою позову є звільнення земельної ділянки шляхом знесення такого будівництва, тоді як вимоги про скасування свідоцтв про право власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу мають похідний характер і спрямовані на усунення наслідків державної реєстрації права власності на спірні об`єкти.

Апелянт наголошує, що державна реєстрація права власності сама по собі не є підставою його набуття, а лише підтверджує право, яке виникло на законних підставах. Оскільки особа, яка здійснила самочинне будівництво, відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України не набуває права власності на нього, реєстрація такого права за відповідачами, на переконання скаржника, не може легалізувати самочинно збудовані об`єкти.

При цьому скаржник вважає помилковим посилання місцевого господарського суду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22. На відміну від зазначеної справи, у якій не заявлялася вимога про знесення самочинного будівництва, у цій справі Одеська міська рада одночасно заявила основну вимогу про звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів та похідні вимоги щодо документів, на підставі яких зареєстровано право власності на них. Тому, на думку апелянта, наведена правова позиція не підтверджує неефективність обраного способу захисту, а навпаки передбачає необхідність оцінки законності державної реєстрації права власності при вирішенні вимоги про знесення самочинного будівництва.

За доводами апеляційної скарги, скасування свідоцтв про право власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу у сукупності з вимогою про знесення забезпечить реальне відновлення порушеного права територіальної громади та усуне правові наслідки реєстрації права власності на самочинне будівництво. Натомість, залишення відповідних правовстановлюючих документів чинними, на думку скаржника, не забезпечить повного та ефективного захисту права власника земельної ділянки.

Крім того, апелянт вважає нерелевантною частину судової практики, на яку послався суд першої інстанції, з огляду на відмінність фактичних обставин та характеру правовідносин. Натомість, скаржник посилається на правові висновки Верховного Суду, відповідно до яких належним відповідачем за вимогою власника земельної ділянки про знесення самочинного будівництва є особа, за якою зареєстровано право власності на відповідний об`єкт, або останній набувач, який фактично створює перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Скаржник не погоджується з висновком суду першої інстанції про передчасність вимог щодо знесення спірних об`єктів та необхідність попереднього застосування заходів, спрямованих на їх перебудову. На його переконання, суд неправильно визначив характер спірних правовідносин та помилково застосував положення частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України, не врахувавши, що Одеська міська рада звернулася до суду не як орган державного архітектурно-будівельного контролю, а як власник земельної ділянки комунальної власності, право якого порушено її самовільною забудовою.

Апелянт зазначає, що порядок, передбачений частиною сьомою статті 376 Цивільного кодексу України, за яким знесенню передує вирішення питання про можливість перебудови об`єкта, застосовується у випадках істотного відхилення від проєкту або істотного порушення будівельних норм і правил. Натомість у цій справі підставою позову є самочинне будівництво на земельній ділянці, яка не відводилася відповідачам для такої мети, та відсутність згоди її власника на забудову, а тому спірні правовідносини, на думку скаржника, регулюються частиною четвертою статті 376 Цивільного кодексу України.

За доводами апеляційної скарги, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на самочинно збудоване на ній майно, таке майно підлягає знесенню без необхідності попереднього зобов`язання забудовника здійснити перебудову. Скаржник посилається на практику Верховного Суду, відповідно до якої можливість знесення об`єкта, збудованого на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, не ставиться в залежність від можливості його перебудови.

Скаржник також наголошує, що міська рада раніше вже реалізовувала інший передбачений статтею 376 Цивільного кодексу України спосіб захисту — заявляла вимогу про визнання права власності на спірні об`єкти, у задоволенні якої було відмовлено. Тому, на її думку, вимога про знесення самочинного будівництва фактично залишається належним способом відновлення порушеного права власника земельної ділянки.

На підтвердження своєї позиції апелянт посилається на практику Верховного Суду, згідно з якою правовий порядок знесення залежить від конкретної підстави віднесення об`єкта до самочинного будівництва: необхідність попереднього з`ясування можливості перебудови стосується випадків, передбачених частиною сьомою статті 376 Цивільного кодексу України, тоді як у разі будівництва на невідведеній для цього земельній ділянці та заперечення її власника застосуванню підлягає частина четверта цієї статті, яка допускає знесення без попереднього вирішення питання про перебудову.

Скаржник заперечує належність, допустимість та достовірність висновку судової будівельно-технічної експертизи від 03.09.2025 № 816, покладеного судом першої інстанції в основу рішення щодо відсутності технічної можливості знесення спірних об`єктів. На його думку, цей висновок є неповним, необ`єктивним та необґрунтованим, оскільки складений без дослідження всіх матеріалів справи та без урахування встановлених судовими рішеннями обставин щодо самочинного характеру спірного будівництва.

Апелянт зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса не надало договору, на підставі якого було замовлено експертизу, та відповідного звернення до експерта, що, на його переконання, не дає можливості перевірити дотримання порядку залучення експерта. Також скаржник наголошує, що експерту не було надано матеріалів, які підтверджують встановлений у судовому порядку факт самочинного будівництва, а окремі вихідні дані, використані експертом, не відповідають встановленим судами обставинам. Зокрема, не було враховано скасування рішення виконавчого комітету Одеської міської ради, на підставі якого здійснювалася реконструкція, а також судові рішення, якими встановлено відсутність належно оформлених прав на земельну ділянку та самочинний характер будівництва.

Окремо апелянт звертає увагу, що поставлене перед експертом питання про можливість приведення земельної ділянки до попереднього стану не відповідає предмету позову, оскільки міська рада просить саме про знесення об`єктів самочинного будівництва, а не про повне відновлення земельної ділянки до стану, який існував до забудови.

Крім того, на думку скаржника, сам висновок не підтверджує абсолютної технічної неможливості демонтажу, оскільки допускає існування різних способів проведення таких робіт, однак експерт не дослідив альтернативні варіанти знесення. Висновки про можливі негативні наслідки демонтажу сформульовані, як припущення про те, що відповідні роботи «можуть» спричинити певні зміни та деформації, а не як категоричне твердження про неможливість їх проведення.

Апелянтом ставиться під сумнів Технічний звіт, на якому значною мірою ґрунтується експертний висновок, оскільки використані при його складанні вихідні документи належним чином не ідентифіковані, не долучені до матеріалів справи, а сам звіт, за твердженням скаржника, не внесений до Реєстру будівельної діяльності. У зв`язку із цим апелянт вважає такий звіт, а відповідно й заснований на ньому експертний висновок, неналежними та недопустимими доказами.

Також скаржник зазначає, що питання технічної можливості та способу демонтажу стосується, передусім, порядку виконання судового рішення у разі задоволення позову та саме по собі не спростовує встановленого факту самочинного будівництва. Водночас, суд першої інстанції, поклавшись на експертний висновок, на думку апелянта, не надав належної оцінки наведеним міською радою запереченням щодо його повноти, об`єктивності, обґрунтованості та допустимості.

На думку апелянта, вирішення питання щодо інформування Комітету ЮНЕСКО про проведення відповідних робіт є передчасним до набрання законної сили судовим рішенням про задоволення позову, оскільки до цього моменту відсутні підстави стверджувати про фактичне проведення будь-яких архітектурних, земляних чи інших робіт на Грецькій площі.

Крім того, скаржник посилається на правову позицію Верховного Суду, відповідно до якої на об`єкт самочинного будівництва, що підлягає знесенню на підставі частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України, не поширюється встановлена законодавством про охорону культурної спадщини заборона знесення, оскільки такий об`єкт не набуває статусу об`єкта культурної спадщини, що охороняється державою.

Відтак, на переконання апелянта, розташування спірних об`єктів у межах території, включеної до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, саме по собі не спростовує самочинного характеру їх будівництва та не може бути підставою для відмови у задоволенні вимоги про їх знесення.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 року у справі №916/1094/16 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради, м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі №916/1094/16, справу призначено до судового розгляду.

10.06.2026 року до Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса надійшов відзив, у якому відповідач просить апеляційну скаргу Одеської міської ради, м.Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі № 916/1094/16 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року залишити без змін.

Так, на переконання відповідача, Одеською міською радою в частині вимог про скасування свідоцтв про право власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу обрано неналежний та неефективний спосіб захисту.

Відповідач у відзиві посилається на правові висновки Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, відповідно до яких порушення прав власника земельної ділянки у разі самочинного будівництва пов`язується саме з фактом такого будівництва, а не з державною реєстрацією права власності на відповідне майно. Скасування свідоцтв про право власності чи визнання недійсним договору купівлі-продажу саме по собі не призведе до звільнення земельної ділянки та не відновить порушене право позивача. Належним способом захисту в такому випадку є вимога про знесення самочинного будівництва. Тому суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні вимог про скасування свідоцтв та визнання недійсним договору, на думку відповідача, дійшов правильного висновку про неефективність обраного способу захисту в цій частині.

Також у відзиві наголошено, що відмова у позові з підстав неналежного способу захисту не потребує встановлення судом обставин та надання правової оцінки, які можуть мати преюдиційне значення у разі звернення позивача з іншим позовом.

Також у відзиві Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса заперечує проти задоволення позовних вимог про звільнення земельної ділянки шляхом знесення спірних об`єктів та зазначає, що позивачем не доведено наявності передбачених законом підстав для застосування такого способу захисту.

Відповідач посилається на висновок судової будівельно-технічної експертизи №816 від 03.09.2025, згідно з яким технічна можливість приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення приміщень №101 та №201 відсутня, оскільки демонтаж може спричинити негативні наслідки для ґрунтів, активізацію зсувних процесів та вплинути на міцність і безпечність прилеглих будівель. Частина конструкцій спірних приміщень також виконує несучі та огороджувальні функції сусідньої будівлі.

З огляду на правові висновки Верховного Суду, наведені у відзиві, знесення самочинного будівництва є крайнім заходом та можливе лише за умови доведеності порушення прав позивача, істотного порушення будівельних норм, а також неможливості усунення таких порушень шляхом перебудови або відмови забудовника від її проведення.

На думку відповідача, Одеська міська рада не наводить доводів стосовно порушень свого права та/або суспільного інтересу за результатом будівництва та реконструкції спірних приміщень за адресою: м. Одеса, пл. Грецька, буд. 1-А. Одеська міська рада не надає доказів того, що будівництво/реконструкція нежитлових приміщень були здійснені з порушеннями будівельних норм і правил,. При цьому відповідних приписів органами державного архітектурно-будівельного контролю не виносилося.

Відповідач звертає увагу, що Одеською міською радою не були заявлені позовні вимоги про здійснення перебудови нежитлових приміщень, які позивач просить знести. Як вже зазначалося вище, жодних приписів органами державного архітектурно-будівельного контролю щодо порушень при будівництві, реконструкції приміщень №101, №201 винесено не було. Усі декларації про початок виконання будівельних робіт, про готовність об`єкту експлуатації стосовно приміщень №101, №201 за адресою: м. Одеса, пл. Грецька 1-А є чинними. Позивачем також жодним чином не надана оцінка можливих наслідків такого знесення і можливого порушення прав суміжних землевласників та власників будівель, у разі знесення вбудованих приміщень №101 та №201. У зв`язку з цим відповідач вважає позовні вимоги про знесення необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

У відзиві Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса заперечує проти доводів апеляційної скарги щодо неналежності та недопустимості висновку експерта від 03.09.2025 №816. Відповідач зазначає, що висновок містить необхідні відомості про замовника, об`єкти та питання дослідження, а його складення здійснено відповідно до вимог законодавства та Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень. На думку відповідача, відсутність у матеріалах справи окремих документів щодо замовлення експертного дослідження сама по собі не свідчить про недопустимість його результату.

Також у відзиві зазначено, що використання експертом науково-технічних та інших інформаційних джерел, які не входять до рекомендованого переліку, не суперечить законодавству, оскільки такий перелік не є вичерпним. Доводи апелянта про необ`єктивність та неповноту експертного дослідження, на думку відповідача, ґрунтуються лише на припущеннях.

Відповідач наголошує, що предметом експертного дослідження було визначення технічної можливості та наслідків знесення спірних приміщень, а не встановлення їх юридичного статусу чи законності користування земельною ділянкою, що належить до компетенції суду. Тому ненадання експерту документів щодо правового статусу об`єктів не впливає на результати дослідження.

Щодо скасування рішення виконкому Одеської міської ради №118 від 26.02.2004, відповідач посилається на судові рішення у справі №6/883, зазначаючи, що подальше скасування цього рішення не впливає на правовідносини, які виникли під час його дії, та на результати проведеного експертного дослідження.

Крім того, у відзиві зазначено, що технічний звіт 08/25-ДВПГП-ТЗ-ПС використовувався, як матеріал експертного дослідження, а тому доводи апелянта щодо його нереєстрації в Реєстрі будівельної діяльності не свідчать про недопустимість самого висновку експерта в якості належного доказу по справі.

Відповідач наголошує, що експертним дослідженням встановлено реальність негативних наслідків демонтажу спірних приміщень, зокрема, можливість деформації ґрунтів, активізації зсувних процесів та впливу на прилеглу забудову. При цьому позивач, на думку відповідача, не надав іншого експертного висновку чи інших доказів, які б спростовували зазначені висновки.

У зв`язку з наведеним Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса вважає доводи апеляційної скарги щодо недопустимості або неналежності висновку експерта № 816 необґрунтованими та просить врахувати його, як належний доказ у справі.

Також Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса зазначає, що спірні об`єкти розташовані на території історичного центру Одеси, який у 2023 році внесено до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО та до Списку всесвітньої спадщини під загрозою. У зв`язку з цим відповідач посилається на спеціальні вимоги Закону України «Про охорону культурної спадщини» щодо проведення будівельних, архітектурних, ландшафтних та земляних робіт на території об`єкта всесвітньої спадщини.

На думку відповідача, Одеська міська рада, заявляючи вимогу про знесення спірних об`єктів, не надала оцінки можливим наслідкам таких робіт для історичного центру Одеси, прилеглих будівель та земельних ділянок, а також не підтвердила здійснення передбаченого законом інформування Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО та наявності відповідних рекомендацій.

Також у відзиві зазначено, що наведена апелянтом судова практика щодо знесення нерухомого майна не є подібною до спірних правовідносин, оскільки у цій справі відповідна територія має спеціальний статус об`єкта всесвітньої спадщини.

Крім того, відповідач посилається на необхідність дотримання балансу між публічним та приватним інтересами і принципу пропорційності, з урахуванням практики ЄСПЛ. З огляду на висновок експерта № 816 про можливі негативні наслідки демонтажу, у відзиві наголошено на ризику порушення прав третіх осіб та заподіяння шкоди прилеглій забудові й території історичного центру Одеси.

У зв`язку з наведеним Товариство з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса вважає, що вимоги про знесення не можуть бути задоволені без належної оцінки наслідків таких робіт, дотримання спеціального законодавства у сфері охорони культурної спадщини та забезпечення балансу публічних і приватних інтересів.

Відзив колегією суддів долучено до матеріалів господарської справи.

10.06.2026 року до Південно-західного апеляційного господарського суду від Дочірнього підприємства «Компроміс», м. Одеса надійшов відзив, у якому відповідач просить апеляційну скаргу Одеської міської ради, м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі № 916/1094/16 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року залишити без змін.

Дочірнє підприємство «Компроміс», м. Одеса заперечує проти доводів Одеської міської ради щодо законності та обґрунтованості заявлених позовних вимог, посилаючись, зокрема, на неналежність обраного позивачем способу захисту. За доводами відповідача, заявлені Одеською міською радою вимоги про звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта нерухомого майна одночасно з вимогами про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності на нерухоме майно і визнання недійсним договору купівлі-продажу не відповідають критеріям ефективного способу захисту, оскільки самі по собі вимоги щодо державної реєстрації права власності чи правочину не вирішують питання щодо юридичної долі об`єкта нерухомого майна та звільнення земельної ділянки.

Також відповідач звертає увагу суду на те, що обставини, встановлені судовими рішеннями у справі № 916/457/15-г, на які посилається Одеська міська рада, на його думку, не можуть мати преюдиційного значення у цій справі, оскільки склад учасників відповідних справ не є тотожним. У зв`язку з цим відповідач вважає, що такі обставини підлягають оцінці судом у загальному порядку з урахуванням доказів, поданих саме у справі №916/1094/16.

Окремо у відзиві наведено заперечення щодо послідовності поведінки Одеської міської ради та її органів у спірних правовідносинах. Відповідач посилається на те, що у попередні періоди органами місцевого самоврядування та відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю приймалися рішення та видавалися дозвільні документи, пов`язані з користуванням земельною ділянкою, реконструкцією Грецької площі та будівництвом підземного паркінгу. Зокрема, відповідач посилається на договір користування землею від 20.11.2001, рішення суду у справі №6/883, рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.07.2008 № 954 та дозвіл на виконання будівельних робіт від 26.12.2008 №1094.

За твердженнями відповідача, звернення Одеської міської ради з вимогами про звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта після вчинення зазначених дій органами місцевого самоврядування та отримання відповідних дозвільних документів ставить питання щодо послідовності поведінки органу місцевого самоврядування, правової визначеності та дотримання принципу належного урядування.

У цьому контексті відповідач посилається на практику Верховного Суду та Європейського суду з прав людини щодо принципів належного урядування, правової визначеності, добросовісності та заборони суперечливої поведінки суб`єктів владних повноважень, зазначаючи, що поведінка органу публічної влади має бути послідовною та передбачуваною, а зміна його позиції повинна оцінюватися з урахуванням прав та законних інтересів приватних осіб.

Відзив колегією суддів долучено до матеріалів господарської справи.

07.08.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Одеської міської ради, м. Одеса надійшли письмові пояснення, які судовою колегією не прийняті та залишені без розгляду, оскільки подані з порушенням встановленого ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 року строку, що відповідно до норм ст.207 Господарського процесуального кодексу України є підставою для цього та не витребовувались у апелянта судом.

В судовому засіданні представник позивача підтримав свої доводи та вимоги з мотивів, викладених письмово в апеляційній скарзі, просив суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу задовольнити, оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача-2 підтримав заперечення проти доводів апеляційної скарги з мотивів, викладених письмово у відзиві. Представник відповідача-4 усно висловив заперечення проти апеляційної скарги. Просили суд апеляційної інстанції оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

В судове засідання представники інших учасників справи не з`явилися, будь-яких клопотань або заяв суду апеляційної інстанції не надали, про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином, про що свідчать наявні у матеріалах справи довідки про доставку до електронного кабінету ухвали апеляційного господарського суду про призначення засідання суду.

Згідно із нормами ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Вказане узгоджується з рішенням Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнов проти України», відповідно до якого в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

В своїх рішеннях Європейський суд також наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

З урахуванням викладеного, та враховуючи, що судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи, явка сторін до суду ухвалами не визнавалася обов`язковою, враховуючи, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін, строк розгляду апеляційної скарги закінчується, учасники справи мали можливість подати всі необхідні клопотання та заяви, висловити свої позиції щодо суті спору та вимог і доводів апеляційної скарги, а затягування строку розгляду скарги в даному випадку може призвести до порушення прав осіб, які з`явилися до суду апеляційної інстанції, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності інших учасників справи.

Господарським судом Одеської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

Так, як вказує позивач, протягом тривалого часу на Грецькій площі у м. Одесі Фірмою “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) у період 2008-2014 років здійснювалося будівництво підземного паркінгу, на здійснення якого забудовником не було отримано згоди Одеської міської ради, як власника земельної ділянки, яка забудовувалася, та яка не була відведена для будівництва, що свідчить про те, що таке будівництво є самочинним, виходячи з приписів ст. 376 Цивільного кодексу України.

Як зазначає позивач, рішенням Господарського суду Одеської області від 20.12.2013 у справі № 916/2953/13 зобов`язано замовника будівництва – Фірму “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) подати до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області повідомлення про зміну даних у зареєстрованому дозволі на виконання будівельних робіт від 26.12.2008 року № 1094 про передачу права на будівництво об`єкта іншому замовнику - Товариству з обмеженою відповідальністю “Фірма “Київ” (код ЄДРПОУ: 38786307).

У вказаному рішенні Господарським судом Одеської області встановлено, що після виділу Товариства з обмеженою відповідальністю “Фірма “Київ” (код ЄДРПОУ: 38786307) з Фірми “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) (код ЄДРПОУ: 20946498) на підставі рішення засновників та згідно з п. 1.1, п. 1.2 Статуту Товариства з обмеженою відповідальністю “Фірма “Київ” стала правонаступником Фірми “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) в частині прав і дозволів з будівництва та експлуатації нерухомості на Грецькій площі, 1, у м. Одесі, в т.ч. дозволу на будівництво, земельний сервітут, договір оренди земельної ділянки, договір на поставку за даною адресою електроенергії, води, теплової енергії. Як зазначено у рішенні Господарського суду Одеської області від 20.12.2013 року, вказаний факт відображено у протоколі №3 загальних зборів учасників Фірми “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) від 27.06.2013 року та розподільчому балансі від 25.06.2013 року та зазначене незавершене будівництво було прийнято позивачем на баланс згідно з довідкою від 30.11.2013 року № 1.

Однак, як зазначає позивач, Фірмою “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) не було виконано зазначене рішення суду.

За посиланнями позивача, 28.02.2014 Фірмою “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД), як замовником будівництва, було подано до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області декларацію про готовність об`єкта до експлуатації “Комплексна реконструкція Грецької площі у м. Одеса (перший пусковий комплекс), будівництво підземного паркінгу у південному крилі площі Грецька, 1, у м. Одеса”. Декларація була зареєстрована Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області 28.02.2014 за № ОД 143140590763.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 23.06.2014 державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 13972028, яким вирішено провести державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2535,3 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А, за ОСОБА_1 , м. Одеса та на підставі цього рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором було видано свідоцтво від 23.06.2014 №23360388 про право власності Дурача С.В. на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2535,3 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А.

Крім того, як вказує позивач, 23.06.2014 державним реєстратором реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 13973290, яким вирішено провести державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2462,7 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 та на підставі цього рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором було видано свідоцтво від 23.06.2014 № 23362715 про право власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2462,7 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Одеська міська рада наголошує, що таким чином збудований Фірмою “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) підземний паркінг у південному крилі площі Грецька, 1А, у м. Одесі, був розділений на два самостійні об`єкти нерухомого майна, а саме: приміщення 101 та приміщення 201, яким присвоєно нову адресу: АДРЕСА_1 , право власності, на які було зареєстровано за фізичними особами – ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

В подальшому, як вбачається з протоколу №1 зборів засновників Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса від 26.06.2014 року, ОСОБА_2 були ухвалені наступні рішення: створити Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”; затвердити статут Товариства; сформувати статутний капітал в розмірі 10 200 000 грн за рахунок вкладу ОСОБА_2 нерухомого майна – нежитлового приміщення (гаражне приміщення) загальною площею 2462,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить йому на підставі свідоцтва про право власності від 23.06.2014 року № НОМЕР_3 , що становить 100% статутного капіталу; призначити директором Товариства ОСОБА_2 ; провести державну реєстрацію Товариства.

Згідно з актом прийому-передачі майна від 01.07.2014 №1 ОСОБА_2 передав до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса нежитлове приміщення (гаражне приміщення) загальною площею 2462,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить йому на підставі свідоцтва про право власності від 23.06.2014 року № НОМЕР_3 .

Також, як зазначає позивач, рішенням загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса, оформленим протоколом від 23.07.2014 року №2, було ухвалено: прийняти до складу учасників Товариства ОСОБА_1 ; збільшити розмір статутного капіталу на 10 300 000 грн за рахунок внеску нового учасника, який вносить до статутного капіталу Товариства нежитлове приміщення (гаражне приміщення) загальною площею 2535,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності від 23.06.2014 року № НОМЕР_4 ; розподілити частки кожного із учасників наступним чином: розмір вкладу ОСОБА_2 становить 10 200 000 грн – 49,8% статутного капіталу, розмір вкладу ОСОБА_1 становить 10 300 000 грн – 50,2% статутного капіталу; затвердити нову редакцію статуту Товариства та державну реєстрацію змін доручити провести директору Товариства.

Відповідно до акту прийому-передачі майна від 01.08.2014 року №2 ОСОБА_1 передав до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса нежитлове приміщення (гаражне приміщення) загальною площею 2535,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А, та належить йому на підставі свідоцтва про право власності від 23.06.2014 року № 23360388.

Як зазначає позивач, на підставі вищенаведених актів приймання-передачі нерухомого майна від 01.07.2014 року №1 та від 01.08.2014 року №2 державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції 04.09.2014 року були прийняті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №15587372 та №15586929, якими вирішено провести державну реєстрацію права власності на вищенаведені нежитлові приміщення (гаражні приміщення), що розташовані за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А, за Товариством з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса, та на підставі цих рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області видано:- свідоцтво від 04.09.2014 року № 26418217 про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса на нежитлове приміщення (гаражне приміщення) загальною площею 2535,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А, приміщення 101;- свідоцтво від 04.09.2014 року № 26417340 про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2462,7 кв.м., приміщення 201, що розташоване за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А.

Поряд з цим, як вказує позивача, Одеська міська рада, захищаючи права територіальної громади, як власника безпідставно забудованої земельної ділянки, звернулась до господарського суду із позовом про визнання протиправними дій щодо будівництва підземного паркінгу за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А, скасування вищевказаних свідоцтв про право власності та визнання права власності на вищенаведені об`єкти самочинного будівництва на підставі ст. 376 Цивільного кодексу України. Рішенням Господарського суду Одеської області від 18.08.2015 року у справі № 916/457/15-г у задоволенні позову Одеської міської ради було відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 року (з урахуванням ухвали про виправлення описки від 25.01.2016 року), апеляційну скаргу Одеської міської ради задоволено частково, рішення Господарського суду Одеської області від 18.08.2015 року у справі № 916/457/15-г в частині припинення провадження у справі щодо позовних вимог про визнання незаконними та скасування свідоцтв від 04.09.2014 року (видавник Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції Одеської області) про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса на об`єкти нерухомого майна – приміщення 101 та 201, розташовані за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А, скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково, зокрема: - визнано незаконним та скасовано свідоцтво про право власності на нерухоме майно № 26418217 від 04.09.2014 року, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області, згідно з яким Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса є власником нежитлового приміщення (гаражного приміщення), загальною площею 2535,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, площа Грецька, буд. 1-А, приміщення 101;- визнано незаконним та скасовано свідоцтво про право власності на нерухоме майно №26417340 від 04.09.2014 року, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області, згідно з яким Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі” є власником нежитлового приміщення (гаражного приміщення), загальною площею 2462,7 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, площа Грецька, буд. 1-А, приміщення 201;- в решті рішення Господарського суду Одеської області від 18.08.2015 року у справі №916/457/15-г залишено без змін з урахуванням викладеного у мотивувальній частині даної постанови.

Постановою Вищого господарського суду України від 31.05.2016 року постанову Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 року у справі № 916/457/15-г залишено без змін.

Позивач наголошує, що у постанові Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 року, залишеній без змін постановою Вищого господарського суду України від 31.05.2016 року у справі № 916/457/15-г, встановлено, що комплексна реконструкція Грецької площі у м. Одеса (перший пусковий комплекс), будівництво підземного паркінгу у південному крилі площі Грецька, 1, у м. Одеса здійснені Фірмою “Київ” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю без належно оформленого права власності чи користування земельною ділянкою, тобто є самочинним будівництвом , а тому гр. ОСОБА_1 та гр. ОСОБА_2 не набули права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, безпідставно зареєстрували за собою право власності на це майно на підставі протиправно зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно будівельного контролю в Одеській області 28.02.2014 року за № ОД143140590763 декларації про готовність об`єкта до експлуатації, реєстрація якої на той час була скасована в судовому порядку (згідно із судовими рішеннями у справах №815/2965/14 та № 522/4591/14-а), та, не будучи його власниками, незаконно внесли ці об`єкти нерухомого майна до статутного фонду Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса за актами приймання - передачі від 01.07.2014 року № 1 та від 01.08.2014 року № 2, які є нікчемними відповідно до положень ст. 317, 319 Цивільного кодексу України.

Крім того, позивач звертає увагу суду, що ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 року у справі № 916/457/15-г у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса про перегляд за нововиявленими обставинами постанови Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 року у справі № 916/457/15-г відмовлено, а вказану постанову залишено в силі. При цьому, ухвалою Верховного Суду від 15.10.2019 року відмовлено у відкритті касаційного провадження у справі № 916/457/15-г за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса на ухвалу Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 року.

Таким чином, як зазначає позивач, в судовому порядку у справі № 916/457/15-г встановлено, що, зокрема, ОСОБА_1 не набув право власності на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2535,3 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що є об`єктом самочинного будівництва, а акт приймання - передачі від 01.08.2014 року №2, за яким це майно передано до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса, є нікчемним та аналогічно в судовому порядку у справі №916/457/15-г встановлено, що, зокрема, ОСОБА_2 не набув право власності на нежитлове приміщення (гаражне приміщення) загальною площею 2462,7 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1А, що є об`єктом самочинного будівництва, а акт приймання передачі від 01.07.2014 року № 1, за яким це майно передано до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса, також є нікчемним.

При цьому, як вказує позивач, слід врахувати, що відповідно до ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Також, згідно з ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Отже, на переконання позивача, Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса неправомірно набуло право власності на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2535,3 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, площа Грецька, буд. 1-А, приміщення 101, та на нежитлове приміщення (гаражне приміщення), загальною площею 2462,7 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , з огляду на що постановою Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 року у справі № 916/457/15-г визнано незаконними та скасовані свідоцтва про право власності на нерухоме майно № 26418217 та № 26417340 від 04.09.2014 року, видані Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області, згідно з якими Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса було власником вказаних об`єктів нерухомого майна.

Також позивач зазначає, що ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.02.2015 року, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 07.04.2015 року та постановою Вищого господарського суду України від 22.09.2015 року у справі №916/457/15-г, накладено арешт на об`єкт нерухомого майна – нежитлове приміщення (гаражне приміщення), розташоване на площі Грецькій, 1-А, приміщення 101 в м.Одесі, а також на об`єкт нерухомого майна– нежитлове приміщення (гаражне приміщення), розташоване на площі Грецькій, 1 А, приміщення 201 в м. Одесі.

Однак, як наголошує позивач, незважаючи на існуючий арешт, Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса здійснило відчуження 1/10000 частки нежитлового приміщення (гаражного приміщення), загальною площею 2535,3 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , на користь ОСОБА_1 згідно із договором купівлі-продажу від 17.02.2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Несвітайлом І.І., зареєстрованим в реєстрі за № 83. Це обумовило звернення Одеської міської ради до суду щодо оскарження вказаного договору купівлі-продажу. Проте, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23.03.2016 року у справі №522/11281/15-ц відмовлено у задоволенні позову Одеської міської ради до Товариства з обмежено відповідальністю “Басарі”, м.Одеса ОСОБА_1 , м.Одеса, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів – приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Несвітайло І.І., про визнання недійсним вищенаведеного договору купівлі продажу.

Рішенням Одеського апеляційного суду від 18.05.2017, залишеним без змін постановою Верховного Суду від 09.12.2019 у справі № 522/11281/15-ц, позов Одеської міської ради було задоволено, визнано недійсним договір купівлі-продажу 1/10000 частини приміщення № 101, розташованого за адресою: м. Одеса, площа Грецька, будинок 1 А, укладений 17.02.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса та ОСОБА_1 , м.Одеса, а також встановлено, що судове рішення по даній справі є підставою для скасування запису державного реєстратора про реєстрацію права власності ОСОБА_1 , м.Одеса на 1/10000 нежитлового приміщення (гаражного приміщення) № НОМЕР_1 , розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, як вважає позивач, з огляду на вищенаведене, а також, виходячи з приписів ч. 1 ст. 216 та ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України, вказаний договір купівлі-продажу є недійсним з моменту його вчинення та не створює юридичних наслідків. Отже, ОСОБА_1 , м.Одеса не є таким, що набув право власності на 1/10000 нежитлового приміщення (гаражного приміщення) № НОМЕР_1 , розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в силу закону.

Поряд з цим, як вказує позивач, під час розгляду № 916/457/15-г встановлено, що у 2015 році Товариством з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса здійснено реконструкцію нежитлових приміщень підземного паркінгу у вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі.

Так, 16.07.2015 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт №ОД083151970043 стосовно приміщення 101 (замовник: Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”).

13.08.2015 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ОД143152250712 “Реконструкція підземного паркінгу під вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів плані” (замовник: Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”).

Відповідно до зареєстрованої декларації реконструйовані вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі мають площу 3236,05 кв.м. (приміщення 101), та на підставі вказаної декларації про готовність об`єкта до експлуатації Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції видано нове свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 02.09.2015 року індексний номер 43147687, відповідно до якого право власності на 9999/10000 належить Товариству з обмеженою відповідальністю “Басарі”, а право власності на 1/10000 об`єкта належить ОСОБА_1 (з урахуванням договору купівлі -продажу, за яким ОСОБА_1 придбав 1/10000 об`єкта).

При цьому позивач звертає увагу суду, що 28.08.2015 року державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в Одеській області Приваловою Є.Є. на підставі рішення від 02.09.2015 року за індексним номером 24049453 здійснено реєстрацію змін до відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме, у підрозділі “Документи, подані для державної реєстрації” видалено “договір купівлі-продажу, серія та номер: 83, виданий 17.02.2015, видавник: Несвітайло І.І., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу”, а замість нього додано “свідоцтво про право власності, серія та номер: 43147687, виданий 02.09.2015, видавник: Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції”.

На переконання позивача, відбулася штучна зміна правовстановлюючого документа 28.08.2015 року, адже станом на день звернення ОСОБА_1 до державного реєстратора із заявою щодо реєстрації змін до відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно оскаржуваного у цій справі свідоцтва про право власності від 02.09.2015 року № НОМЕР_5 , виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції, навіть не існувало.

Крім того, 16.07.2015 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт № ОД083151970050 стосовно приміщення 201 (замовник: Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”).

13.08.2015 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ОД143152250715 “Реконструкція підземного паркінгу під вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів плані” (замовник: Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”).

Відповідно до зареєстрованої декларації реконструйовані вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі мають площу 2739,5 кв.м. (приміщення 201) та на підставі вказаної декларації про готовність об`єкта до експлуатації Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції видано нове свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 02.09.2015 року індексний номер 43163736, відповідно до якого власником об`єкта в цілому є Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса.

За посиланнями позивача, наказом Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 14.03.2016 року №131 на підставі рішення головного інспектора будівельного нагляду Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області постановлено вважати скасованою реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД083151970043 стосовно приміщення 101 та декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД143152250712 “Реконструкція підземного паркінгу під вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів плані”.

Крім того, наказом Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 14.03.2016 року №132 на підставі рішення головного інспектора будівельного нагляду Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області постановлено вважати скасованою реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД083151970050 стосовно приміщення 201 та декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ОД143152250715 “Реконструкція підземного паркінгу під вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх плані”.

Отже на переконання позивача, на даний час відсутня зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації стосовно вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі №101 та №201.

Позивач зауважує, що з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса здійснило відчуження 1/10000 частки об`єкта нерухомого майна – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення №201, загальною площею 2739,5 кв.м., на користь Дочірнього підприємства “Компроміс”, м. Одеса згідно із договором купівлі-продажу від 18.03.2016 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Харитоновою Т.Є., зареєстрованим в реєстрі за № 115.

З посиланням на приписи статей 203 та 215 Цивільного кодексу України позивач зазначає, що на момент укладання договору між Товариством з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса та Дочірнім підприємством “Компроміс”, м. Одеса була чинною постанова Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 по справі №916/457/15-г, якою було визнано незаконними та скасовано первинний правовстановлюючий документ на приміщення №201, а саме, свідоцтво про право власності від 04.09.2014 року за №26417340, у зв`язку з чим незаконним є похідне свідоцтво про право власності від 02.09.2015 за №43163736.

Крім того, як зазначає позивач, на момент укладання оспорюваного договору купівлі-продажу вже був прийнятий наказ Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 14.03.2016 року № 132 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Отже, на переконання позивача, з урахуванням висновків, викладених у постанові Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 по справі №916/457/15-г, Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса на момент укладання договору та відчуження майна не було власником та не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності щодо вчинення таких дій, з урахуванням чого відповідний договір має бути визнаний судом недійсним.

Крім того, як зазначає позивач, виходячи з актуальної практики Верховного Суду, з метою забезпечення повного та ефективного захисту прав та інтересів територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради необхідним є також заявлення вимог щодо зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса, ОСОБА_1 , м. Одеса звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: Одеська область, м.Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення №101, загальною площею 3236,05 кв.м. та зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса, Дочірнє підприємство “Компроміс”, м. Одеса звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення №201, загальною площею 2739,5 кв.м.

Отже посилаючись на вищенаведені обставини, Одеська міська рада звернулась до суду з відповідним позовом за захистом порушеного права.

В свою чергу, відповідачі посилаються на безпідставності таких тверджень позивача та зазначають про наявність таких документів: договору на право тимчасового користування землею від 20.11.2001; дозволу Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю м.Одеси Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради на виконання будівельних робіт №183/04 від 13.04.2004; наявності земельного сервітуту відповідно до рішення Господарського суду м. Києва від 21.12.05. №6/883 шляхом укладення договору на право тимчасового користування землею; рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 954 від 29.07.2008 року; договору пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси від 29.07.2008; листування з органом місцевого самоврядування; дозвілу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області на виконання будівельних робіт №1094 від 26.12.2008 року; постанови Одеського апеляційного господарського суду від 01.06.2016 року у справі №916/3989/15, якою тільки з цієї дати розірвано договір на право користування спірною земельною ділянкою; рішення судів в адміністративних справах №522/4591/14-а, №815/2965/14; рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року по справі №826/5673/16; висновку експерта від 03.09.2025 року № 816 судової будівельно-технічної експертизи по справі № 916/1094/16; Технічного звіту з оцінки можливості демонтажу об`єкту 08/25-ДВПГП-ТЗ-ПС; Рішення 18-ї позачергової сесії Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО №18EXT.COM.5.2 24-25 січня 2023 року.

Інших належних та допустимих письмових доказів на підтвердження наявних між сторонами спірних правовідносин, матеріали господарської справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для задоволення позовних вимог у даній справі про: визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності на нерухоме майно, а саме, на вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі, розташовані за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення №101 та №201, визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного відповідачами 18.03.2016 року щодо одного з цих об`єктів, а також зобов`язання відповідачів звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України „Про судоустрій і статус суддів” є, зокрема, забезпечення гарантованих Конституцією України та законами, прав і законних інтересів кожного. Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003).

При здійсненні судочинства суди застосовують Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини як джерело права (ст. 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини”). У відповідності до приписів ст.6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Відповідно до ст. 13 Конвенції кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

При цьому Європейський суд з прав людини у рішенні від 29 червня 2006 року у справі “Пантелеєнко проти України” зазначив, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

У рішенні від 31 липня 2003 року у справі “Дорани проти Ірландії” Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття “ефективний засіб” передбачає запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Причому, як наголошується у рішенні Європейського суду з прав людини у справі ефективний засіб - це запобігання тому, щоб відбулося виконання заходів, які суперечать Конвенції, або настала подія, наслідки якої будуть незворотними.

При вирішенні справи “Каіч та інші проти Хорватії” (рішення від 17 липня 2008 року) Європейський Суд з прав людини вказав, що для Конвенції було б неприйнятно, якби стаття 13 декларувала право на ефективний засіб захисту, але без його практичного застосування.

Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. За положеннями ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Відповідно до частини першої статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно із частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

В силу частини першої статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Реалізуючи визначене право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19), а право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05.06.2018 у справі №338/180/17), відтак суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право на доступ до правосуддя, а статтею 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний спосіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Європейський суд вказав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

У справі "Белеш та інші проти Чеської Республіки" Європейський суд з прав людини зауважив, що право на справедливий судовий розгляд, що гарантується статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, має здійснюватися відповідно до норм закону, що передбачають наявність у сторін судового розгляду ефективного судового захисту з метою захисту їх цивільних прав та обов`язків.

Згідно з рішенням Європейського суду з прав людини від 04.12.1995 у справі "Белле проти Франції" для того щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітку фактичну можливість оскаржити діяння, що становить втручання у її права.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права, оскільки обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Неналежність або неефективність обраного позивачем способу захисту права є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд повинен встановити, на що саме спрямований позов та вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту в обраний позивачем спосіб.

Як убачається з матеріалів справи, Одеська міська рада обґрунтовує звернення до господарського суду необхідністю захисту інтересів територіальної громади, як власника земельної ділянки, забудову якої було здійснено самочинно, обставини чого встановлені у постанові від 19.01.2016 у справі №916/457/15-г, залишеній без змін постановою Вищого господарського суду України від 31.05.2016.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Отже, правові норми та судова практика підлягають застосуванню таким чином, яким вони є найбільш очевидними та передбачуваними для учасників цивільного обороту в Україні.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що особа може скористатися не будь-яким, а конкретним належним способом захисту свого права чи інтересу, який має відповідати змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам такого порушення. Застосування відповідного способу захисту має бути об`єктивно виправданим та забезпечувати реальне поновлення порушеного права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17). При цьому належність способу захисту визначається з урахуванням конкретних правовідносин та встановлених судом обставин, а його застосування має призводити до фактичного відновлення порушеного права, а не лише до встановлення певного факту чи надання оцінки діям учасників правовідносин.

З огляду на наведене, суд при вирішенні спору має встановити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту характеру порушеного права та чи є він ефективним для досягнення мети, з якою особа звернулася до суду.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з приписами статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

В силу статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо неналежності та неефективності обраних позивачем способів захисту порушеного права щодо скасування свідоцтв про право власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу одного з об`єктів нерухомості, виходячи з такого.

Як правильно встановлено місцевим господарським судом, правовий режим самочинного будівництва врегульований статтею 376 Цивільного кодексу України, положення якої безпосередньо пов`язані із здійсненням та захистом права власності на земельну ділянку.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 звернула увагу на те, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, на якій воно здійснене, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. При цьому порушення прав власника земельної ділянки виникає саме внаслідок факту самочинного будівництва. Державна реєстрація права власності на таке майно не становить самостійного порушення права власника земельної ділянки, а лише створює додаткові юридичні обмеження у здійсненні ним своїх правомочностей щодо земельної ділянки.

З огляду на наведене, при вирішенні спорів щодо самочинного будівництва визначальним є не лише встановлення факту державної реєстрації права власності на відповідний об`єкт нерухомості, а, насамперед, визначення належного способу усунення порушення прав власника земельної ділянки та відновлення єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Відповідно до частин третьої-п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України законодавством визначено спеціальні способи врегулювання правовідносин, пов`язаних із самочинним будівництвом. Зокрема, у випадку заперечення власника (користувача) земельної ділянки проти визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно таке майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок. Водночас за певних умов на вимогу власника земельної ділянки за ним може бути визнано право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Отже, саме положення статті 376 Цивільного кодексу України визначають належні способи захисту прав власника земельної ділянки у випадку здійснення на ній самочинного будівництва.

При цьому Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що обрання особою способу захисту має відповідати змісту права чи інтересу, за захистом якого вона звертається до суду, характеру його порушення, невизнання або оспорення та наслідкам такого порушення. Спосіб захисту є ефективним лише за умови, що його застосування забезпечує реальне поновлення порушеного права, а не створює необхідність повторного звернення до суду для остаточного вирішення спору.

У цій справі позивачем заявлено вимоги про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності на нерухоме майно, а також про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Разом з тим задоволення зазначених вимог саме по собі не призведе до усунення наслідків самочинного будівництва, звільнення земельної ділянки від відповідного нерухомого майна чи відновлення можливості власника земельної ділянки вільно здійснювати свої правомочності щодо неї.

Сама по собі недійсність правочину або скасування державної реєстрації права власності не вирішує питання юридичної долі об`єкта самочинного будівництва та не забезпечує відновлення стану, який існував до порушення прав власника земельної ділянки.

У зв`язку з цим, як вже було зазначено вище за текстом постанови, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що заявлені позивачем вимоги не є належними способом захисту у спірних правовідносинах.

Такий висновок узгоджується зі сталою судовою практикою Верховного Суду у подібних правовідносинах, відповідно до яких у разі самочинного будівництва на земельній ділянці власник такої земельної ділянки може захищати свої права, зокрема, шляхом заявлення вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна або вимоги про визнання за ним права власності на таке майно за наявності передбачених законом умов (постанови від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22; від 19.03.2024 року у справі №915/1439/21; від 29 травня 2024 року у справі №753/5575/20; від 26 лютого 2025 року у справі № 522/18134/20 тощо).

Водночас, вимоги про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, свідоцтв про право власності, а також про визнання недійсними правочинів щодо відчуження такого майна самі по собі не забезпечують усунення порушення, спричиненого самочинним будівництвом, і тому не можуть вважатися ефективним способом захисту у відповідних правовідносинах.

Колегія суддів також враховує, що відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову (постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16 (пункт 77), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року у справі №910/12525/20 (пункт 148)). При цьому у такому випадку суд не зобов`язаний надавати правову оцінку іншим обставинам спору, якщо встановлена неналежність обраного способу захисту є достатньою підставою для відмови у позові.

Судова колегія зауважує, що відмовляючи у позові через неналежний спосіб захисту, суд має утриматися від встановлення фактів та надання правових оцінок, які створять преюдицію для сторін конфлікту у разі звернення з іншим позовом (постанови Верховного Суду від 11.09.2025 у справі №916/4532/24, від 13.06.2024 у справі №924/620/23 та від 07.02.2024 у справі №925/1368/22).

Таким чином, встановивши невідповідність заявлених позивачем вимог належному способу захисту прав власника земельної ділянки у спірних правовідносинах, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову в цій частині.

Доводи апеляційної скарги наведених висновків не спростовують та не свідчать про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, оскільки доводи стосуються розгляду цих позовних вимог по суті, що в даному випадку, як вже було виснувано вище, не може робити суд, аби уникнути встановлення будь-яких фактів для майбутнього розгляду судом інших позовних вимог у разі такого звернення позивача до суду.

Причому скаржник також не звернув увагу на те, що застосований спосіб захисту права чи інтересу повинен бути ефективним - таким, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект, повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам (пункт 74 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2024 у справі №757/23249/17).

Водночас, у пункті 34 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Matthews v. the United Kingdom") від 18.02.1999, заява №24833/94, йдеться про те, що право на доступ до суду має бути "практичним та ефективним", а не "теоретичним або ілюзорним".

Згідно з абзацом 6 пункту 9 мотивувальної частини рішення від 30.01.2003 №3-рп/2003 Конституційний Суд України наголосив, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.

Щоб бути якісним, судове рішення повинно сприйматися сторонами та суспільством у цілому як таке, що може бути ефективно реалізоване (пункт 31 висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень).

Отже, звернення до суду з позовною вимогою, задоволення якої не здатне поновити порушені права позивача, не буде практичним та ефективним, а суди, розглядаючи таку вимогу, фактично здійснюватимуть "розгляд заради розгляду".

Таким чином, розгляд по суті позову, який пред`явлений з обранням неефективного способу захисту, може не узгоджуватися з вимогами реального поновлення порушених прав, реалізації (виконання) судового рішення. Це також створює невиправдане навантаження на судові органи, які вимушені розглядати справи, що завчасно позбавлені юридичної перспективи. Вочевидь, вказане не відповідає принципу процесуальної економії, породжує питання ефективності використання ресурсів правосуддя та часового параметру ефективності судового захисту.

За таких обставин колегія суддів не вбачає підстав для переоцінки висновків місцевого господарського суду та погоджується з ними в повному обсязі.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про помилковість посилання суду першої інстанції на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, оскільки посилання скаржника на відмінність предмета позову у справі № 916/1174/22 від предмета спору у цій справі саме по собі не спростовує можливості врахування сформульованих Великою Палатою Верховного Суду правових висновків, оскільки визначальним є не тотожність заявлених позовних вимог, а правовідносини, щодо яких сформульовано відповідний висновок, та правова проблема, яку вирішено судом касаційної інстанції.

Як убачається зі змісту постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, предметом її розгляду було саме спірне питання належного способу захисту прав власника земельної ділянки у випадку здійснення на ній самочинного будівництва та державної реєстрації права власності на таке майно. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання встановленого статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, вимога про скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації прав або припинення права власності сама по собі не вирішує юридичну долю самочинно побудованого майна та не відновлює стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Належними способами захисту в такому випадку Велика Палата визначила, зокрема, вимогу про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимогу про визнання права власності на нього.

Колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що скасування свідоцтв про право власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу у сукупності з вимогою про знесення спірних об`єктів є необхідними для забезпечення ефективного захисту прав територіальної громади, з огляду на те, що саме по собі існування зареєстрованого права власності на об`єкт, щодо якого заявлено вимогу про знесення як самочинного будівництва, не перешкоджає вирішенню судом питання про наявність передбачених законом підстав для такого знесення. Вимога про знесення самочинного будівництва спрямована безпосередньо на усунення порушення права власника земельної ділянки, тоді як скасування правовстановлюючих документів не є самостійною передумовою для досягнення такого правового результату.

Крім того, задоволення вимоги про знесення самочинного будівництва має наслідком припинення існування відповідного об`єкта нерухомого майна, а, відтак, правові наслідки щодо зареєстрованих речових прав на нього підлягають вирішенню з урахуванням наслідків виконання такого судового рішення. Отже, доводи скаржника про те, що без попереднього скасування свідоцтв та визнання недійсним договору купівлі-продажу неможливо забезпечити реальне поновлення прав територіальної громади, ґрунтуються на неправильному розумінні співвідношення заявлених способів захисту.

Відтак, сама по собі наявність правовстановлюючих документів на спірні об`єкти не свідчить про неефективність вимоги про знесення самочинного будівництва та не зумовлює необхідності обов`язкового одночасного скасування всіх документів, на підставі яких було зареєстровано право власності.

Щодо позовних вимог про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м. Одеса, ОСОБА_1 , м. Одеса звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення 101, загальною площею 3236,05 кв.м. та зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Басарі”, м.Одеса, Дочірнє підприємство “Компроміс”, м. Одеса звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва – вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі, розташованих за адресою: Одеська область, м. Одеса, площа Грецька, 1-А, приміщення 201, загальною площею 2739,5 кв.м., колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України самочинним є будівництво, здійснене, зокрема, на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, без належного дозволу чи затвердженого проєкту або з істотним порушенням будівельних норм і правил. За наявності заперечень власника (користувача) земельної ділянки проти визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно таке майно підлягає знесенню особою, яка здійснила будівництво, або за її рахунок. При цьому знесення самочинного будівництва є крайнім заходом та застосовується за умови неможливості усунення допущених порушень в інший спосіб, зокрема шляхом перебудови об`єкта.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 12 квітня 2021 року у справі №653/104/19, постанові Верховного Суду у складі колегії судів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 27.11.2024 у справі №924/38994/20.

Європейський суд з прав людини у справі “Іванова і Черкезов проти Болгарії” (№46577/15) від 21 квітня 2016 року, підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 31.05.2021 у справі №320/1889/17-ц.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до висновку судової будівельної експертизи від 03.09.2025 № 816, складеного на замовлення відповідача, встановлено відсутність технічної можливості приведення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А до попереднього стану шляхом знесення вбудованих приміщень громадського призначення для торгівлі (приміщення № 101 площею 3236,05 кв.м та приміщення № 201 площею 2739,5 кв.м).

Експертне дослідження свідчить, що проведення демонтажних робіт зумовлює ризик настання вкрай негативних наслідків для навколишньої забудови. Зокрема, такі роботи під вібраційним впливом техніки можуть призвести до зміни гідрогеологічних умов, коливання рівня ґрунтових вод, порушення цілісності ґрунту, деформації основи території та активізації зсувних процесів. Крім того, частина конструкцій досліджуваного об`єкта виконує функцію несучих та огороджувальних елементів для сусідньої будівлі «Зірка Еллади» (пров. Івана Луценка /Віце-Адмірала Жукова/, 17/19), що робить їх знесення технічно неможливим без загрози руйнування суміжних споруд.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вимога Одеської міської ради про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса, ОСОБА_1 , м. Одеса та Дочірнього підприємства «Компроміс», м.Одеса звільнити земельну ділянку за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1-А шляхом знесення спірних торгівельних приміщень № 101 (площею 3236,05 кв.м) та № 201 (площею 2739,5 кв.м) є передчасним та неспівмірним заходом, у зв`язку з чим позов у цій частині задоволенню не підлягає. Позивач не вичерпав усі передбачені законодавством України альтернативні заходи реагування до застосування такого радикального способу захисту, як знесення об`єкта.

Доводи апелянта щодо неналежності та недопустимості висновку судової будівельної експертизи, як доказу, судовою колегією відхиляються, оскільки спірний висновок складений атестованим судовим експертом, попередженим про кримінальну відповідальність за статтями 384, 385 Кримінального кодексу України. Крім того, матеріали справи свідчать, що позивач на стадії підготовчого провадження належними та допустимими доказами висновки експерта жодним чином не спростував.

Колегія суддів критично оцінює аргументи позивача про те, що спірний експертний висновок стосується виключно питання можливого виконання судового рішення у разі задоволення позову.

Обов`язковість судового рішення є однією з основних засад судочинства та організації судової влади в Україні (пункт 9 частини другої статті 129, частини друга та третя статті 129-1 Конституції України, пункт 5 частини третьої статті 2 Господарського процесуального кодексу України, стаття 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»). Виконання судового рішення, яке забезпечується державою та контролюється судом, є невід`ємною стадією судового процесу

За таких обставин задоволення позову у заявлений позивачем спосіб є неможливим. Реалізація вимоги про знесення об`єктів призведе до неминучих вкрай негативних наслідків для всієї прилеглої території, що фактично унеможливить виконання такого рішення суду та змусить зацікавлену особу знову звертатися до суду за додатковим захистом порушеного права. Це суперечитиме принципу правової визначеності та завданням господарського судочинства.

Апеляційний суд також звертає увагу на особливий міжнародно-правовий статус території, на якій розташовані спірні приміщення. Рішенням 18-ї позачергової сесії Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО від 24-25 січня 2023 року №18EXT.COM.5.2 об`єкт «Історичний центр Одеси» внесено до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО та до Списку всесвітньої спадщини під загрозою. Уся територія площі Грецької у м. Одесі (разом із суміжними вулицями й будівлями) віднесена безпосередньо до меж цього об`єкта.

Відповідно до статті 37-2 Закону України «Про охорону культурної спадщини», об`єкт всесвітньої спадщини має правовий статус пам`ятки національного значення. Нормами цієї статті чітко регламентовано, що проведенню будь-яких містобудівних, архітектурних, ландшафтних перетворень, а також земляних робіт на такому об`єкті чи в його буферній зоні обов`язково передує інформування Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, а його рекомендації є обов`язковими для виконання.

Заявляючи позовні вимоги про знесення об`єктів на території площі Грецької, позивач не надав суду першої інстанції доказів інформування Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО про заплановані архітектурні та ландшафтні перетворення чи проведення земляних робіт, як і не надав відповідних обов`язкових Рекомендацій цього міжнародного органу. З огляду на специфіку розташування спірних об`єктів та високий ризик настання незворотних негативних наслідків для Історичного центру м. Одеси, наявність таких відомостей і рекомендацій на стадії розгляду справи є суттєвою та обов`язковою умовою для оцінки можливості задоволення позову.

Наявність відповідних відомостей/рекомендацій на стадії розгляду справи є необхідним з огляду на специфіку розташування спірних об`єктів та як зазначено вище, настання негативних наслідків для історичного центру м. Одеси.

Колегія суддів також не погоджується з доводами апеляційної скарги в частині, в якій скаржник посилається на обставини, встановлені судовими рішеннями у справі №916/457/15-г, як на безумовну та достатню підставу для висновку про незаконність свідоцтв про право власності №43147687 та № 43163736 від 02.09.2015 року, з огляду на таке.

Як встановлено судом, у справі № 916/457/15-г предметом судового розгляду, зокрема, були свідоцтва про право власності від 04.09.2014 року № 26418217 та № 26417340, відповідно до яких Товариством з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса було зареєстровано право власності на гаражні приміщення №101 загальною площею 2535,3 кв.м. та №201 загальною площею 2462,7 кв.м.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 19.01.2016 року у справі №916/457/15-г зазначені свідоцтва №26418217 та № 26417340 були визнані незаконними та скасовані. При цьому судом надано правову оцінку обставинам набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Басарі», м. Одеса права власності саме на зазначені первісні об`єкти нерухомого майна та правовим підставам видачі саме цих свідоцтв.

Водночас, у справі, що розглядається, предметом оскарження є інші правовстановлюючі документи - свідоцтва про право власності №43147687 та № 43163736 від 02.09.2015 року, якими посвідчено право власності на вбудовані приміщення громадського призначення для торгівлі №101 загальною площею 3236,05 кв.м. та № 201 загальною площею 2739,5 кв.м.

Отже, сам по собі факт скасування судом у справі № 916/457/15-г свідоцтв № 26418217 та № 26417340 не означає автоматичної незаконності свідоцтв №43147687 та №43163736, оскільки останні видані в інший час, мають інші реєстраційні номери та стосуються об`єктів з іншими технічними характеристиками, зокрема, іншою площею.

При цьому різниця у площі об`єктів є істотною та не може бути визнана суто технічною: щодо приміщення №101 первісно зазначалася площа 2535,3 кв.м., тоді як у свідоцтві №43147687 від 02.09.2015 року зазначена площа 3236,05 кв.м.; щодо приміщення №201 — відповідно 2462,7 кв.м. та 2739,5 кв.м.

З матеріалів справи вбачається, що збільшення площі та зміна характеристик об`єктів пов`язані з проведенням їх реконструкції. Саме після проведення реконструкції та оформлення відповідної декларації про готовність об`єкта до експлуатації були видані свідоцтва №43147687 та № 43163736 від 02.09.2015 року.

Таким чином, для правильного вирішення цього спору необхідним є встановлення правового значення проведеної реконструкції, тотожності або нетотожності первісних та реконструйованих об`єктів, правових підстав виникнення права власності на реконструйовані об`єкти та правомірності видачі саме свідоцтв № 43147687 та № 43163736.

Колегія суддів звертає увагу, що преюдиційне значення судового рішення полягає у звільненні учасників справи від доказування встановлених судом обставин, а не у поширенні правових висновків суду на інші правовідносини, інші об`єкти нерухомого майна чи інші правовстановлюючі документи без встановлення їх тотожності.

У справі № 916/457/15-г судом було встановлено обставини щодо здійснення будівництва підземного паркінгу Фірмою «Київ» без належно оформленого права користування земельною ділянкою, а також надано оцінку правомірності набуття ОСОБА_1 та ОСОБА_2 права власності на первісні гаражні приміщення та їх подальшої передачі до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Басарі», м.Одеса.

Однак із наведеного не випливає, що судом у справі № 916/457/15-г досліджувалася та вирішувалася правомірність набуття права власності саме на об`єкти площею 3236,05 кв.м. та 2739,5 кв.м., право на які посвідчено свідоцтвами №43147687 та № 43163736 від 02.09.2015 року. Більше того, сама послідовність виникнення відповідних правовстановлюючих документів свідчить про необхідність розмежування первісних та реконструйованих об`єктів.

Первісні свідоцтва № 26418217 та № 26417340 від 04.09.2014 року були видані на гаражні приміщення відповідною площею. Після цього, за матеріалами справи, здійснювалася реконструкція зазначених приміщень, унаслідок якої виникли об`єкти з іншими технічними характеристиками та площею, на які 02.09.2015 року було видано нові свідоцтва № 43147687 та № 43163736.

Отже, правова оцінка законності первісних свідоцтв не може без додаткового встановлення відповідних юридичних фактів бути автоматично перенесена на правовідносини щодо нових свідоцтв, виданих після реконструкції майна тощо.

Щодо доводів скаржника про відсутність у Фірми «Київ» права користування земельною ділянкою судова колегія суддів бере до уваги, що у справі № 916/457/15-г судом досліджувалося питання правових підстав здійснення Фірмою «Київ» будівництва підземного паркінгу. Водночас для вирішення спору у цій справі необхідно встановити не лише обставини первісного будівництва, а й обставини подальшої реконструкції об`єктів, правові підстави її проведення, правовий статус створених у результаті реконструкції об`єктів та підстави державної реєстрації права власності на них. Саме по собі посилання на відсутність зареєстрованого земельного сервітуту або оформленого суперфіцію на момент здійснення первісного будівництва не звільняє суд від обов`язку дослідити правовий статус об`єктів, які є безпосереднім предметом спору у цій справі. Колегія суддів враховує, що у справі №916/1094/16 досліджуються об`єкти, характеристики яких після реконструкції відрізняються від характеристик об`єктів, щодо яких були видані свідоцта № 26418217 та № 26417340. Отже, висновок про відсутність належного права користування земельною ділянкою у забудовника на певному етапі будівництва сам по собі не є тотожним висновку про незаконність кожного наступного правовстановлюючого документа, виданого щодо реконструйованого об`єкта, без встановлення правового зв`язку між відповідними об`єктами та документами.

За таких обставин доводи апеляційної скарги про те, що сам факт скасування свідоцтв №26418217 та №26417340 у справі № 916/457/15-г безумовно свідчить про незаконність свідоцтв № 43147687 та № 43163736, відхиляються, як передчасні.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04.06.2020 року за результатом розгляду справи №522/7758/14-ц, встановив, що якщо у справі беруть участь нові особи, то преюдиційний характер рішення втрачається: Суб`єктивними межами є те, що в двох справах беруть участь одні й ті самі особи чи їх правонаступники, чи хоча б одна особа, щодо якої встановлено ці обставини. Об`єктивні межі стосуються обставин, встановлених рішенням суду. Преюдиційні обставини не потребують доказування, якщо одночасно виконуються такі умови: обставина встановлена судовим рішення; судове рішення набрало законної сили; у справі беруть участь ті ж особи, які брали участь у попередній справі.

При цьому, оскільки обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ лише в тому разі, коли в них беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, чи їх правонаступники, то в інших випадках - ці обставини встановлюються на загальних підставах.

В даному випадку рішення у вищевказаній справ було прийнято з іншим суб`єктним складом сторін і щодо інших об`єктів нерухомості. Сама суперечлива поведінка органу місцевого самоврядування в цьому випадку (якщо позивач вважає, що йому вже було відмовлено в захисті шляхом визнання права власності на це ж майно, але визнані недійсними свідоцтва, то незрозуміло заявлення до суду знову вимог про скасування актів та правочину, які він вважає нікчемними) свідчить про те, що у даній справі предметом розгляду є інші обставини, які потребують доказування в загальному порядку при її розгляді по суті.

Отже, колегія суддів виходить із того, що судові рішення у справі № 916/457/15-г не мають преюдиційного значення в даному випадку, бо не є такими в силу норм ст.75 Господарського процесуального кодексу України, але обставини, встановлені у них, можуть бути предметом розгляду при зверненні позивача до суду з належним та ефективним способом захисту його порушеного права.

Таким чином, наведені скаржником посилання на обставини, встановлені у справі №916/457/15-г, самі по собі не спростовують доводів відповідачів та не є достатніми для задоволення апеляційної скарги в цій частині.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у призначенні судової будівельно-технічної експертизи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до частини першої статті 99 Господарського процесуального кодексу України суд призначає експертизу за сукупності умов, зокрема, якщо для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо. Отже, призначення експертизи не є безумовним процесуальним наслідком заявлення відповідного клопотання учасником справи, а залежить від встановлення судом необхідності використання спеціальних знань для з`ясування обставин, які входять до предмета доказування у конкретній справі.

Як убачається з матеріалів справи, Одеська міська рада обґрунтовувала необхідність проведення будівельно-технічної експертизи необхідністю встановлення відповідності спірних об`єктів нерухомого майна вимогам ДБН, СНіП, стандартів, технічних умов та вимогам безпеки при їх експлуатації. Разом з тим, наведені обставини самі по собі не свідчать про те, що проведення експертизи є необхідним для вирішення заявленого спору. Скаржником не наведено належного обґрунтування того, які саме юридично значимі для предмета спору обставини неможливо встановити на підставі наявних у справі письмових та інших доказів без залучення спеціальних знань.

При цьому питання про відповідність об`єкта будівельним нормам має значення для вирішення спору лише за умови, що встановлення такої відповідності є складовою предмета доказування за заявленими позовними вимогами. Саме по собі посилання на необхідність перевірки технічного стану та безпечності експлуатації спірних об`єктів не розширює предмет доказування у справі та не створює обов`язку суду призначати експертизу.

Крім того, відповідно до статті 99 Господарського процесуального кодексу України питання, що ставляться перед експертом, та його висновок не можуть виходити за межі спеціальних знань експерта, а питання, з яких проводиться експертиза, визначаються судом. Таким чином, експертиза має бути спрямована на встановлення конкретних фактичних обставин, а не використовуватися для загального дослідження об`єкта нерухомості без визначення його зв`язку з предметом доказування.

Колегія суддів також враховує, що відповідно до статті 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта не має для суду заздалегідь встановленої сили та підлягає оцінці поряд з іншими доказами. Отже, саме по собі отримання експертного висновку не визначає наперед правову оцінку встановлених обставин та не замінює обов`язку сторони довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

При цьому доводи апеляційної скарги фактично зводяться до незгоди з процесуальним рішенням суду першої інстанції про недоцільність проведення експертизи, однак самі по собі не спростовують висновку суду про відсутність необхідності у використанні спеціальних знань для встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

Не наведено скаржником і конкретних доказів того, що без проведення будівельно-технічної експертизи суд позбавлений можливості встановити обставини, які входять до предмета доказування, або що наявні у справі докази є недостатніми чи суперечливими саме щодо тих обставин, для встановлення яких пропонувалося призначити експертизу.

За таких обставин колегія суддів вважає, що відмова суду першої інстанції у задоволенні клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи не свідчить про неповне з`ясування обставин справи, а доводи апеляційної скарги в цій частині не дають підстав для висновку про незаконність чи необґрунтованість оскаржуваного рішення.

Колегія суддів також відхиляє доводи апеляційної скарги щодо неналежності, недопустимості, недостовірності та необґрунтованості висновку судової будівельно-технічної експертизи від 03.09.2025 № 816.

Як убачається зі змісту зазначеного висновку, експертом досліджувалося питання технічної можливості знесення спірних об`єктів та пов`язаних із таким знесенням технічних наслідків. Встановлення правомірності будівництва, наявності чи відсутності у забудовника права користування земельною ділянкою, а також надання правової оцінки судовим рішенням не належить до компетенції експерта та не може бути предметом експертного висновку. Такі питання належать виключно до повноважень суду.

Водночас, встановлені судовими рішеннями обставини щодо правового режиму земельної ділянки та самочинного характеру будівництва не виключають необхідності встановлення за допомогою спеціальних знань інших обставин, що входять до предмета доказування у цій справі, зокрема, технічної можливості знесення спірних об`єктів. Отже, посилання апелянта на те, що експертом не враховано обставини щодо самочинного характеру будівництва, саме по собі не свідчить про неповноту або необґрунтованість висновку, якщо такі обставини не були предметом поставлених перед експертом питань.

При цьому відповідно до статті 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта не має для суду заздалегідь встановленої сили та підлягає оцінці разом з іншими доказами за правилами статті 86 цього Кодексу. Верховний Суд також послідовно виходить із того, що висновок експерта є одним із засобів доказування та не має переваги над іншими доказами у справі.

Доводи апелянта про ненадання відповідачем договору, на підставі якого замовлялося експертне дослідження, та звернення до експерта також не спростовують змісту висновку. Сам по собі факт ненадання зазначених документів не свідчить про недопустимість висновку як доказу та не підтверджує наявності таких порушень під час його складення, які унеможливлювали б його оцінку судом. При цьому скаржником не наведено конкретних положень законодавства, порушення яких при проведенні експертного дослідження призвело до недопустимості висновку як доказу.

Не є переконливим і посилання скаржника на те, що експерту не були надані матеріали щодо самочинного характеру будівництва. Зміст висновку свідчить про те, що експерт досліджував саме технічні характеристики спірних об`єктів та можливість їх знесення. Правова кваліфікація будівництва як самочинного та встановлення правових наслідків відповідних обставин не входять до предмета експертного дослідження.

Так само посилання апелянта на скасування рішення виконавчого комітету Одеської міської ради та на судові рішення щодо самочинного будівництва не спростовують висновків експерта щодо технічної можливості знесення об`єктів, оскільки зазначені обставини стосуються правової оцінки підстав виникнення та існування відповідних об`єктів нерухомості, а не їх фактичних технічних характеристик.

Таким чином, наведені в апеляційній скарзі заперечення фактично зводяться до незгоди скаржника з результатами експертного дослідження, однак самі по собі не підтверджують неповноти проведеного дослідження, суперечності між дослідницькою частиною та висновками експерта або невідповідності висновку іншим доказам у справі. За таких обставин підстав для відхилення висновку судової будівельно-технічної експертизи від 03.09.2025 №816 колегія суддів не вбачає.

Крім того, суд апеляційної інстанції ще раз звертає в даному випадку увагу позивача на питання ефективності виконання судового рішення та питання реалізації статті 129 Конституції України, яка, серед іншого, гарантує, що судове рішення є обов`язковим до виконання; держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку; контроль за виконанням судового рішення здійснює суд.

Обов`язковість судового рішення означає, що таке рішення повинно бути виконано своєчасно (у розумні строки), належним чином (у спосіб, визначений судом) та у повному обсязі (у точній відповідності до приписів мотивувальної та резолютивної частин рішення).

Забезпечуючи ефективність виконання судового рішення, суд також має враховувати, що покладання обов`язку виконання судового рішення на сторону у справі шляхом зобов`язання відповідача вчинити певні дії (зокрема, повернути майно) ставить таке виконання рішення суду в залежність від волевиявлення відповідача.

Звертаючись до практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) колегія суддів враховує що, ЄСПЛ неодноразово наголошував на тому, що пункт 1 статті 6 Конвенції гарантує кожному право на звернення до суду або арбітражу з позовом стосовно будь-яких його цивільних прав та обов`язків. Таким чином, ця стаття проголошує "право на суд", одним з аспектів якого є право на доступ, тобто право подати позов з приводу цивільно-правових питань до суду. Однак це право було б ілюзорним, якби правова система держави допускала, щоб остаточне судове рішення, яке має обов`язкову силу, не виконувалося на шкоду одній зі сторін. Було б незрозуміло, якби стаття 6 детально описувала процесуальні гарантії, які надаються сторонам у спорі, а саме: справедливий, публічний і швидкий розгляд, - і водночас не передбачала виконання судових рішень (див. наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Шмалько проти України" (заява № 60750/00, пункт 43), справа "Юрій Миколайович Іванов проти України" (заява № 40450/04, пункт 51) та інші).

Отже виконання судового рішення, яке може бути виконане від імені боржника іншою особою, тобто якщо обов`язок боржника не має особистого характеру не може бути покладено на самого боржника, який не виконав його добровільно, а підлягає примусовому виконанню. Протилежний висновок суперечив би статті 6 Конвенції.

Тобто, заявлені позовні вимоги саме про зобов`язання відповідачів здійснити певні дії без заявлення до суду вимог примусового характеру в даному випадку вказують на їх неефективність в частині виконання судового рішення в подальшому, що не відповідає вищезазначеній сталій практиці ЄСПЛ і може в даному випадку знову призвести до негативних наслідків для держави, враховуючи, що по даній справі вже було прийнято рішення Європейським судом з прав людини щодо строків її розгляду.

Судова колегія наголошує, що оскільки позивач вважає за потрібне захистити своє порушене право, оскільки нові учасники цивільних правовідносин оформили нові документи на спірне майно, то на думку суду, в даному випадку, для запобігання настання негативних наслідків знесення цього майна на території, що розташована в «Історичному центр Одеси», яка внесена до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО та до Списку всесвітньої спадщини під загрозою (уся територія площі Грецької у м. Одесі (разом із суміжними вулицями й будівлями) віднесена безпосередньо до меж цього об`єкта), може бути вимога про визнання права власності територіальної громади на самочинно збудоване (реконструйоване) нове майно у випадку встановлення судом таких обставин.

У зв`язку з тим, що в даній справі відмовлено у позовних вимогах з причини обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту його порушених прав, судовою колегією не досліджується питання неналежного суб`єктного складу сторін у спорі, визначеного позивачем самостійно, зокрема, щодо визначення саме відповідачем Юридичного департаменту Одеської міської ради, м.Одеса, як правонаступника Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, що здійснив реєстраційні дії (оскільки державний реєстратор за сталою судовою практикою Верховного Суду у спорах про речове право не може бути відповідачем).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 09.12.1994, серія A, №303-A, п.29). Названий Суд зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України»).

У відповідності до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Одеської міської ради, м.Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі №916/1094/16 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі №916/1094/16 відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради, м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі №916/1094/16 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2026 року у справі №916/1094/16 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Вступна і резолютивна частини постанови проголошені в судовому засіданні 01.10.2026 року.

Повний текст постанови складено 01.10.2026 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва

Судді Я.Ф. Савицький

А.І. Ярош