Постанова від 29 вересня 2026 р. у справі №907/1411/25 — Західний апеляційний господарський суд

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2026 року Справа № 907/1411/25

місто Львів

Західний апеляційний господарський суд у складі

головуючий суддя:Рим Т. Я.,

судді:Манюк П. Т.,

Прядко О. В.,

за участю секретаря судового засідання Кришталь М. Б., розглянув у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу: Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради,

на рішення:Господарського суду Закарпатської області від 10.06.2026 (повний текст рішення складено 11.06.2026, суддя Пригуза П. Д.),

у справі:№ 907/1411/25,

за позовом:Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (надалі - Департамент, Позивач або Апелянт),

до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю "Фора 1" (надалі - ТОВ "Фора 1" або Відповідач),

третя особа:Товариство з обмеженою відповідальністю "Закарпатська будівельна компанія" (надалі - ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" або Третя особа),

про:стягнення коштів.

У судовому засіданні взяли участь представники:

позивача:Середенко Д. Д.,

відповідача:не з`явився,

третьої особи:не з`явився.

I. ПРОЦЕДУРИ

Історія розгляду справи

1. Департамент звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом до ТОВ "Фора 1" про стягнення коштів.

2. Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням Відповідачем зобов`язань за договором оренди землі, а саме несплатою орендної плати за період з вересня 2022 року до 18.01.2024 та неповерненням земельної ділянки після закінчення строку дії договору.

3. Предметом позову є 1'667'242,13 грн, з яких:

3.1. 366'516,68 грн - заборгованість за період 01.09.2022-18.01.2024.

3.2. 1'026'111,45 грн - неустойка за період 19.01.2024-30.11.2025.

3.3. 274'614,00 грн - штраф.

4. Підставою позову є неналежне виконання Відповідачем договірних зобов`язань, що полягає у несвоєчасній та неповній сплаті орендної плати, а також у неповерненні Земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди.

5. Рішенням від 10.06.2026 місцевий суд відмовив у задоволенні позовних вимог. Своє рішення суд мотивував тим, що 23.12.2019 ТОВ "Фора 1" відчужило розташований на спірній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва на користь ТОВ "Закарпатська будівельна компанія". У зв`язку з набуттям права власності на цей об`єкт до нового власника перейшло й право оренди земельної ділянки, тому у період, за який Позивач нарахував орендну плату, штраф та неустойку, ТОВ "Фора 1" уже не було її землекористувачем. Оскільки позов пред`явлено до неналежного відповідача, а клопотання про його заміну або залучення належного відповідача Позивач не подав, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

6. Не погодившись із указаним рішенням, Департамент подав апеляційну скаргу до Західного апеляційного господарського суду.

7. Ухвалою від 29.06.2026 Західний апеляційний господарський суд відкрив апеляційне провадження у справі та призначив справу до розгляду на 29.07.2026.

8. Позивач отримав ухвалу про відкриття апеляційного провадження у справі 30.06.2026, про що свідчить долучена до матеріалів справи довідка про доставку електронного листа (том 2, а. с. 28).

9. Відповідач не отримав цю ухвалу та така повернулась на адресу апеляційного суду за закінченням терміну зберігання (том 2, а. с. 43-44 ).

10. Для належного повідомлення Відповідача про розгляд справи апеляційний суд додатково вчинив такі дії:

10.1. Скерував ухвалу про відкриття апеляційного провадження на його офіційну електронну адресу, що зазначена у витязі з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (group1955@gmail.com) (том 2, а. с. 46).

10.2. Скерував ухвалу про відкриття апеляційного провадження керівнику ТОВ "Фора 1" (том 2, а. с. 63). Однак така повернулась на адресу суду за закінченням терміну зберігання (том 2, а. с. 70, 90-93).

10.3. Скеровував Відповідачу телефонограму від 30.07.2026 на номер телефону +38093-387-65-64, що зазначений в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (том 2, а. с. 69). Телефонограму прийнято особою, яка повідомила, що не є працівником ТОВ "Фора 1".

10.4. Ухвалою від 30.07.2026 витребував в АТ "Укрпошта" пояснення щодо вжитих заходів та причин невручення поштового відправлення R06721494996. У відповідь на цю ухвалу АТ "Укрпошта" листом № 1.30.002.-27392-26 від 14.08.2026 (том 2. а. с. 84) повідомило, що рекомендований лист без позначки "Судова повістка" R06721494996 на адресу ТОВ "Фора 1" надійшов 05.07.2026 до відділення м. Суми із індексом 40000 та наступного дня доставлялось листоношою до адреси адресата. Оскільки під час доставки листоноші ніхто не відчинив двері, вручити лист не надалось можливим, тому на дверях за адресою залишено повідомлення про надходження.

11. Ухвалою від 29.07.2026 апеляційний суд залучив до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні Позивача Товариство з обмеженою відповідальністю "Закарпатська будівельна компанія" та відклав розгляд справи на 02.09.2026.

12. Ухвалою від 02.09.2026 апеляційний суд відклав розгляд справи в межах розумних строків на 30.09.2026.

13. В судовому засіданні 30.09.2026 апеляційний суд ухвалив цю постанову, проголосивши її вступну та резолютивну частини.

II. АРГУМЕНТИ СТОРІН

Позиція Апелянта

14. Суд першої інстанції, не встановивши всі обставини справи, не дослідивши і не надавши належну оцінку всім наявним у справі доказам, неправильно застосувавши норми матеріального права, ухвалив необґрунтоване рішення від 10.06.2026, яке підлягає скасуванню.

15. Суд першої інстанції помилково визнав ТОВ "Фора 1" неналежним відповідачем, при цьому не визначивши, яка саме особа повинна відповідати за заявленими вимогами.

16. Суд не врахував, що наслідки відчуження об`єкта незавершеного будівництва 23.12.2019 потрібно було визначати за законодавством, чинним саме на цю дату. Тому застосуванню підлягали частина 2 статті 120 Земельного кодексу України у редакції від 17.11.2019 та частина 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" у редакції від 21.10.2019, а не норми у редакціях, чинних на час розгляду справи. Законодавство, чинне у 2019 році, вимагало оформлення заміни орендаря, однак новий власник із відповідною заявою не звертався, міська рада рішення про таку заміну не приймала, а додаткова угода до договору не укладалася.

17. Суд першої інстанції не взяв до уваги, що право оренди земельної ділянки зареєстроване за ТОВ "Фора 1", а відомості про його перехід до ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" у Державному реєстрі речових прав відсутні. Натомість у 2020 році між цими товариствами було укладено договір суборенди, який розірвано 22.11.2021. Укладення такого договору підтверджує, що ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" користувалося ділянкою як суборендар, тоді як орендарем залишалося ТОВ "Фора 1".

18. Суд першої інстанції не надав оцінки доказам того, що після відчуження нерухомого майна ТОВ "Фора 1" продовжувало до грудня 2021 року сплачувати орендну плату за договором. Такими діями Відповідач визнавав себе орендарем земельної ділянки. При цьому ТОВ "Фора 1" не повідомило орендодавця про відчуження майна, а його новий власник не повідомив про намір стати стороною договору.

19. Суд першої інстанції безпідставно пов`язав належність Відповідача зі зміною його місцезнаходження, відсутністю електронного кабінету та неотриманням судової кореспонденції. Ці обставини не припиняють зобов`язань ТОВ "Фора 1" за договором та не спростовують його статусу орендаря.

Відзив

20. Відповідач не подав відзиву на апеляційну скаргу.

Пояснення третьої особи

21. Третя особа не подала пояснень щодо апеляційної скарги.

III. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

22. Відповідно до приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

23. Рішення від 10.06.2026 Господарського суду Закарпатської області у цій справі оскаржується відповідачем в повному обсязі.

Договірні відносини сторін

24. Ужгородська міська рада є власником земельної ділянки площею 0,40 га для будівництва торгово-розважального центу по вул. Баб`яка, кадастровий номер 2110100000:23:001:0010 (надалі - Земельна ділянка), шо підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (том 1, а. с. 105).

25. Відповідно до частин 1 та 2 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

26. Згідно з статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

27. Рішенням Ужгородської міської ради від 23.11.2007 № 531 (том 1, а. с. 25) затверджено ТОВ "Фора 1" проєкт відведення та надано в оренду Земельну ділянку строком на 10 років.

28. Управління майном міста Ужгородської міської ради (правонаступником якого є Департамент) та ТОВ "Фора 1" уклали Договір оренди землі від 24.12.2007 (том 1, а. с. 17-22) строком на 10 років.

29. Позивач передав Відповідачу Земельну ділянку згідно з актом приймання-передачі № 878 від 24.12.2007 (том 1, а. с. 24).

30. Пунктом 8 Договору оренди землі від 24.12.2007 передбачено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

31. Пунктом 40 Договору оренди землі від 24.12.2007 передбачено, що він набирає чинності після його підписання сторонами та держаної реєстрації.

32. Договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 15.01.2008, отже він діяв до 15.01.2018.

33. Після закінчення дії Договору оренди землі від 24.12.2007 Ужгородська МР прийняла рішення № 1408 від 18.01.2019 (том 1, а. с. 42), яким поновила ТОВ "Фора 1" цей договір на 5 років - до 18.01.2024.

34. Сторони 20.01.2019 уклали Додаткову угоду (надалі - Додаткова угода від 20.01.2019 (том 1, а. с. 33-38), якою Договір оренди землі від 24.12.2007 виклали в новій редакції (надалі - Додаткова угода від 20.01.2019). Відповідно до пункту 8 цієї угоди строк оренди Земельної ділянки встановлено до 18.01.2024.

35. Згідно з пунктом 3 Додаткової угоди від 20.01.2019 на Земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: незавершене будівництво комерційно-житлового комплексу - 10 % готовності.

36. Згідно з пунктом 30 Додаткової угоди від 20.02.2019 орендар зобов`язаний здійснити у 20-денний термін державну реєстрацію права оренди… Таке право оренди зареєстровано 27.03.2019, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (том 1, а. с. 105-106).

37. У пункті 40 Додаткової угоди від 20.02.2019 сторони дійшли згоди, що при підписанні договору оренди землі його дія розповсюджується на період від 18.01.2019 до завершення строку його дії, визначеного рішенням сесії Ужгородської міської ради про поновлення договору оренди землі … (див. пункт 32 цієї постанови).

38. Позивач передав Відповідачу Земельну ділянку за актом приймання-передачі від 20.02.2019 (том 1, а. с. 40).

Об`єкт незавершеного будівництва

39. За договором купівлі-продажу від 23.12.2019 ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" придбало у Відповідача розташований на Земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва (том 1, а. с. 190-194). Того ж дня право власності набувача на цей об`єкт зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

40. Між ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" та ТОВ "Фора 1" укладено договір суборенди Земельної ділянки від 23.04.2020, право суборенди за яким зареєстровано 29.04.2020. Угодою від 22.11.2021 цей договір розірвано, а 29.11.2021 зареєстровано припинення права суборенди.

41. Надалі 01.11.2021 будівництво об`єкта було завершено та об`єкт прийнято в експлуатацію, що підтверджується відомостями Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (том 1, а. с. 174-176).

42. Спір у цій справі виник у зв`язку з тим, що, за твердженням Позивача, у період дії Договору оренди землі Відповідач неналежним чином виконував обов`язок зі сплати орендної плати, у зв`язку з чим утворилася заборгованість, а після закінчення строку дії договору не повернув Земельну ділянку. З огляду на це Позивач просить стягнути з Відповідача заборгованість з орендної плати, штраф та неустойку.

43. Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки вважав, що після відчуження Відповідачем об`єкта незавершеного будівництва він перестав бути орендарем Земельної ділянки, а тому є неналежним відповідачем у справі.

44. З огляду на доводи апеляційної скарги суд апеляційної інстанції перевірить, чи спричинило відчуження об`єкта незавершеного будівництва перехід прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі, та, відповідно, чи є ТОВ "Фора 1" належним відповідачем у цьому спорі.

Щодо належності відповідача

45. Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд виходив із того, що після відчуження 23.12.2019 об`єкта незавершеного будівництва право оренди земельної ділянки перейшло від ТОВ "Фора 1" до ТОВ "Закарпатська будівельна компанія". З огляду на це суд дійшов висновку, що у спірний період Відповідач уже не був орендарем та землекористувачем, а тому позов пред`явлено до неналежного відповідача.

46. Колегія суддів із таким висновком не погоджується, оскільки місцевий суд визначив правові наслідки відчуження майна за нормами, чинними на час розгляду справи, та не врахував правового статусу відчуженого об`єкта.

47. Згідно з частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на 23.12.2019) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

48. Відповідно до статті 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 23.12.2019) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

49. Отже, законодавство, чинне на час укладення договору купівлі-продажу, передбачало перехід права користування земельною ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. Об`єкт незавершеного будівництва до таких об`єктів не належав.

50. Натомість 23.12.2019 ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" набуло право власності на незавершене будівництво комерційно-житлового комплексу готовністю 10 %.

51. Відповідно до частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

52. Положеннями статті 331 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 23.12.2019) унормовано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

53. У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

54. За змістом частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 23.12.2019) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

55. Верховний Суд у постанові від 01.04.2026 у справі № 904/3733/22, аналізуючи приписи статті 120 Земельного кодексу України у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж" від 15.07.2021, враховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду та власні висновки, зазначив:

"Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (аналогічні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, на яку також звертає увагу Скаржник, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

У постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19, від 13.08.2025 у справі № 918/2/24 наголошено, що об`єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів і наявність судового рішення про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ - об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 Цивільного кодексу України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.12.2019 у справі № 200/22329/14-ц, аналізуючи положення статті 331 Цивільного кодексу України в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, наголосила, що відповідно до частини другої цієї статті право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Окрім цього, Верховний Суд у постанові від 14.09.2022 у справі № 904/4933/15, здійснюючи тлумачення статті 120 Земельного кодексу України в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, у контексті питання про те, чи зумовлює набуття особою права власності на об`єкт незавершеного будівництва виникнення у неї права користування земельною ділянкою, наголосив, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, не є підставою для переходу права на земельну ділянку у розумінні статті 120 Земельного кодексу України.

Крім того, факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) у розумінні статті 181 та частини другої статті 331 Цивільного кодексу України.

Тобто, з урахуванням правової позиції Верховного Суду щодо застосування статей 331, 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час набуття особою права власності на об`єкт незавершеного будівництва, слід дійти висновку, що державна реєстрація за особою права власності на такий об`єкт, розміщений на земельній ділянці державної чи комунальної власності, сама по собі не змінювала правового статусу цього майна та не зумовлювала переходу права на земельну ділянку у розумінні статті 120 Земельного кодексу України і статті 377 Цивільного кодексу України.

З огляду на наведене Суд погоджується з доводами Скаржника про те, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_1 на момент її здійснення не зумовлювала переходу до нього права користування земельною ділянкою в розумінні статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України".

56. Незважаючи на те, що у справі № 904/3733/22 предметом спору були вимоги про скасування рішення міської ради щодо відмови у поновленні договору оренди землі та визнання цього договору укладеним на новий строк, колегія суддів вважає наведений висновок Верховного Суду релевантним до цієї справи. Він стосується того самого правового питання - наслідків набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва до внесення до законодавства змін, якими перехід права користування земельною ділянкою було поширено на такі об`єкти.

57. Верховний Суд у постанові від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15, переглядаючи висновки судів попередніх інстанцій щодо припинення права користування земельною ділянкою внаслідок відчуження об`єктів незавершеного будівництва у спорі про визнання недійсними рішення органу місцевого самоврядування та договору оренди земельної ділянки, а також визнання права постійного користування нею, у пункті 43 постанови зазначив:

- правила переходу та припинення прав на земельну ділянку, що передбачені обома редакціями статті 120 та доповненим пунктом "е" частини 1 статті 141 ЗК України можуть застосовуватись виключно у випадку набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, тобто об`єкт нерухомості, який знаходиться на такій земельній ділянці;

- факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України;

- таким чином, у випадку відчуження розміщених на земельній ділянці об`єктів незавершеного будівництва, наведені приписи статей 120, 141 ЗК України не застосовуються».

58. У пункті 49 постанови Верховний Суд зазначив: "Неправильне застосовування судами статей 120, 141 ЗК України, в результаті призвело до помилкового висновку про те, що з моменту відчуження об`єктів незавершеного будівництва за Позивачем припинилося право користування спірною земельною ділянкою".

59. Отже, відчуження 23.12.2019 об`єкта незавершеного будівництва не припинило орендних правовідносин між Позивачем і ТОВ "Фора 1" та не зумовило переходу права оренди до набувача цього об`єкта.

60. Поведінка ТОВ "Фора 1" після відчуження об`єкта незавершеного будівництва також свідчить про те, що воно продовжувало вважати себе орендарем Земельної ділянки, оскільки 23.04.2020 уклало з ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" договір її суборенди, право за яким було зареєстровано 29.04.2020 (а. с. 172-173), а також до 2021 року сплачувало орендну плату (а. с. 180-186).

61. Доказів набуття ТОВ "Закарпатська будівельна компанія" права користування Земельною ділянкою матеріали справи не містять.

62. За таких обставин саме ТОВ "Фора 1" залишалося орендарем Земельної ділянки, а тому висновок місцевого суду про неналежність Відповідача є помилковим.

Наявність підстав для стягнення заявлених сум

Орендна плата

63. Відповідно до пункту "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати … орендну плату.

64. Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

65. Згідно з статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

66. У Додатковій угоді від 20.01.2019 сторони погодили умови сплати орендної плати, зокрема:

66.1. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 217'086,00 грн на рік (пункт 10).

66.2. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 18'090,50 грн (пункт 11).

66.3. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (пункт 12).

66.4. Розмір орендної плати переглядається щороку у разі … зміни нормативно-грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміни ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством … (пункт 13).

67. Відповідно до пункту 27 Додаткової угоди від 20.01.2019 орендодавець має право в односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів інфляції (визначених у відповідності до вимог чинного законодавства) ставок земельного податку та ставок орендної плати відповідно до змін чинного законодавства шляхом відповідних повідомлень.

68. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 зазначила, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. З моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

69. Згідно з розрахунком Позивача орендна плата становила:

69.1. За 2022 рік - 19'899,55 грн на місяць, з розрахунку: 7'236'200,00 грн х 3 % : 12 х 1,1, де: 7'236'200,00 грн - нормативна грошова оцінка Земельної ділянки (витяг із технічної документації від 15.01.2019 № 54/0/192-19) (том 1, а. с. 41), 3 % - ставка орендної плати, а 1,1 - коефіцієнт індексації (лист Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 12.01.2023 № 6-28-0.222-323/2-23) (том 1, а. с. 87-90).

69.2. За 2023 та 2024 роки - 22'884,50 грн на місяць, з розрахунку: 9'153'800, грн х 3 %: 12, де: 9'153'800,00 грн - нормативна грошова оцінка Земельної ділянки (витяг із технічної документації від 02.02.2023) (том 1, а. с. 91), 3 % - ставка орендної плати.

70. За твердженням Позивача Відповідач неналежно виконував зобов`язання зі сплати орендної плати, здійснюючи її лише частково до 2021 року, що підтверджується банківськими виписками (том 1, а. с. 180-186). У зв`язку з наявністю заборгованості рішенням Ужгородської міської ради № 1610 від 22.12.2023 Відповідачу відмовлено у поновленні договору оренди Земельної ділянки (том 1, а. с. 50).

71. Згідно з розрахунком Позивача (том 1, а. с. 49), за період 01.09.22-18.01.24 заборгованість Відповідача з орендної плати становить 366'516,68 гривень.

72. Перевіривши цей розрахунок, колегія погоджується з таким.

73. Отже, позовні вимоги про стягнення з Відповідача 366'516,68 грн основного боргу є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Неустойка

74. Після припинення дії договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 22 Додаткової угоди від 20.02.2019).

75. Відповідач після закінчення дії договору (18.01.2024) цього обов`язку не виконав.

76. Відповідно до частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

77. Неустойка згідно з частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України розглядається як законна неустойка і застосовується незалежно від погодження сторонами цієї форми відповідальності в договорі найму (оренди) (постанова Верховного Суду від 19 квітня 2021 року у справі № 910/11131/19).

78. Відповідно до поданого Позивачем розрахунку за неповернення Земельної ділянки у період з 19.01.2024 по листопад 2025 року ним нараховано Відповідачу неустойку у загальному розмірі 1'026'111,45 грн (том 1, а. с. 49).

79. Перевіривши поданий Позивачем розрахунок, колегія суддів не виявила помилок при його обчисленні. Тому позовна вимога про стягнення з Відповідача 1'026'111,45 грн неустойки є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Штраф

80. Згідно з частиною 2 статті 549 Цивільного кодексу України штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

81. Відповідно до пункту 14 Додаткової угоди від 20.02.2019 у разі невнесення орендної плати у строки, встановлені цим договором у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором.

82. Згідно з розрахунком Позивача у зв`язку з простроченням сплати орендної плати Відповідачу нараховано штраф у розмірі 274'614,00 грн (том 1, а. с. 49).

83. Перевіривши поданий Позивачем розрахунок, колегія суддів не виявила помилок у його обчисленні. Відтак позовна вимога про стягнення з Відповідача 274'614,00 грн штрафу є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

IV. ВИСНОВКИ

84. Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

85. Рішення Господарського суду Закарпатської області від 10.06.2026 у справі № 907/1411/25 прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення.

V. СУДОВІ ВИТРАТИ

Розподіл витрат на оплату судового збору

86. Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

87. Оскільки апеляційний суд скасовує рішення місцевого суду, витрати на оплату судового збору покладаються на Відповідача на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 282, Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Закарпатської області від 10.06.2026 у справі № 907/1411/25 скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фора 1" (адреса: 40009, Сумська область, місто Суми, вулиця Мазепи Гетьмана, будинок 16/1; ідентифікаційний код 32890985) на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (адреса: 88000, Закарпатська область, місто Ужгород, площа Поштова, будинок 3; ідентифікаційний код 36541721) 366'516,68 грн заборгованості, 1'026'111,45 грн неустойки, 274'614,00 грн штрафу, 25'008,63 грн відшкодування витрат на оплату судового збору за подання позовної заяви та 30' 010,36 грн відшкодування витрат на оплату судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції в порядку та строки, визначені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України. Касаційну скаргу подають безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено та підписано 02.10.2026.

Головуючий суддяРим Т. Я.

СуддіМанюк П. Т.

Прядко О. В.