Постанова від 01 вересня 2026 р. у справі №910/113/24 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" вересня 2026 р. Справа№ 910/113/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Буравльова С.І.

Шапрана В.В.

секретар судового засідання - Король Д.А.

учасники справи:

від позивача : Адаманов А.Д.;

від відповідача : Андрійко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Отато"

на рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2024

у справі № 910/113/24 (суддя Мандичев Д.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Отато"

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк"

про виселення з нежитлового приміщення

УСТАНОВИВ:

У січні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Отато" (далі - ТОВ "Отато") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" (далі - ОСББ "Централ Парк") про усунення перешкод у здійсненні права власності ТОВ "Отато" шляхом виселення ОСББ "Централ Парк" з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна, буд. 7, приміщення 449Б, загальною площею 12,9 м2.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із недоведеності позивачем обставин фактичного користування відповідачем спірним нежитловим приміщенням, що свідчить про відсутність підстав для застосування такого правового механізму як виселення.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 скасовано. Позов задоволено. Усунуто перешкоди у здійсненні права власності ТОВ "Отато" шляхом виселення ОСББ "Централ Парк" із нежитлового приміщення 449Б, загальною площею 12,9 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Дона Маккейна, буд. 7. Здійснено розподіл судових витрат.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.03.2025 касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" задоволено частково. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 у справі № 910/113/24 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Відповідно до частини першої статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги.

Згідно із частиною другою статті 269 ГПК України апеляційний суд досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та запереченнях на неї.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 ГПК України за результатами розгляду апеляційної скарги суд апеляційної інстанції має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

За змістом статті 276 ГПК України апеляційна скарга залишається без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо суд апеляційної інстанції встановить, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Перевіривши в межах доводів і вимог апеляційної скарги матеріали справи, дослідивши наявні докази та надавши оцінку аргументам скаржника, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування або зміни оскаржуваного судового рішення з огляду на таке.

19.10.2017 між ТОВ "Отато" та ТОВ "БУДЖИТЛОСТАНДАРТ" укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 449, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), буд. 7.

У подальшому, приміщення № 449 було поділено на № 449А і № 449Б (12,9 м2).

19.07.2018 на підставі договору купівлі-продажу приміщення № 449Б продано ТОВ "Отато" ОСОБА_1 . Також в цей же день між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки об`єкта нерухомого майна.

У подальшому, 20.02.2023 між ТОВ "Отато" та ОСОБА_1 укладено договір про розірвання договору іпотеки об`єкта нерухомого майна та договір про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до витягу із Державного реєстру речових прав від 20.02.2023 індексний номер 323408118, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1570068580000, позивач з 20.02.2023 є власником нежитлового приміщення № 449Б, загальною площею 12,9 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна (вул. Івана Кудрі), буд. 7.

У листах від 17.08.2023 № 1 і від 31.10.2023 позивач пропонував відповідачеві укласти договір оренди та сплатити орендні платежі та комунальні витрати за попередній період.

Доказів направлення листа від 17.08.2023 № 1 до матеріалів справи не надано, а з долученої позивачем роздруківки з веб-сайту АТ "Укрпошта" щодо пошуку поштового відправлення № 0216015200157 неможливо встановити, що за цим номером відправлення позивачем направлено саме вказаний лист.

Згідно з даними трекінгу з веб-сайта АТ "Укрпошта" лист від 31.10.2023 отриманий відповідачем 17.11.2023.

01.11.2023 позивач в одноосібному порядку склав акт № 1 щодо фактичного користування відповідачем нежитловим приміщенням із 21.02.2023 та наявністю в приміщенні обладнання відповідача.

22.12.2023 позивач направив відповідачу лист-вимогу про термінове залишення приміщення.

Предметом позову у цій справі є вимога ТОВ "Отато" про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення ОСББ "Централ Парк" з нежитлового приміщення № 449Б, загальною площею 12,9 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна, буд. 7.

Позивач стверджує, що відповідач за відсутності відповідних правових підстав продовжує користуватися належним позивачу нежитловим приміщенням, що є порушення прав позивача на володіння, користування та розпорядження майном.

Відповідач свою правову позицію мотивує тим, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним приміщенням для загального користування, а позивачем до матеріалів позовної заяви не долучено жодних доказів, якими би підтверджувалося, що незаконне користування відповідачем приміщенням розпочалося з 21.02.2023. Також відповідач навів заперечення проти наданих позивачем доказів направлення претензій відповідачу та складеного позивачем акту від 01.11.2023.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, не заборонених законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності, яка може бути спростована лише у випадках, коли інше прямо випливає із закону або незаконність набуття такого права встановлена судом.

За змістом статті 317 ЦК України власнику належать правомочності щодо володіння, користування та розпоряджання належним йому майном. Водночас місце проживання власника та місцезнаходження майна не впливають на зміст його права власності.

Положеннями статті 391 ЦК України передбачено право власника майна вимагати усунення перешкод у здійсненні ним правомочностей щодо користування та розпоряджання належним йому майном.

Зазначена норма визначає правові підстави застосування такого способу захисту права власності, як негаторний позов, предметом якого є вимога про усунення перешкод у користуванні або розпоряджанні майном.

За своєю правовою природою негаторний позов становить вимогу власника, який зберігає фактичне володіння майном, до особи, дії якої перешкоджають здійсненню правомочностей щодо користування чи розпоряджання цим майном. У межах такого позову власник вправі вимагати як усунення вже наявних перешкод, так і зобов`язання відповідача утриматися від дій, здатних спричинити їх виникнення. Отже, негаторний позов є способом захисту права власності від порушень, які не супроводжуються позбавленням власника володіння належним йому майном.

Частиною другою статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» встановлено, що власники квартир у багатоквартирних будинках та житлових приміщень у гуртожитках є співвласниками допоміжних приміщень відповідного будинку чи гуртожитку, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою. На таких співвласників покладається обов`язок брати участь у загальних витратах на утримання будинку та прибудинкової території пропорційно до їхньої частки у спільному майні. Водночас допоміжні приміщення, зокрема комори, сараї та інші приміщення аналогічного призначення, передаються у власність безоплатно та не підлягають окремій приватизації.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до допоміжних належать приміщення, функціональним призначенням яких є забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку та побутового обслуговування його мешканців, зокрема колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення. Натомість нежитловим приміщенням є ізольоване приміщення у багатоквартирному будинку, яке не належить до житлового фонду та становить самостійний об`єкт нерухомого майна.

Офіційне тлумачення положень частини другої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» надано Конституційним Судом України в рішенні від 02.03.2004 № 4-рп/2004, з урахуванням рішення від 09.11.2011 № 14-рп/2011. Відповідно до сформульованого Конституційним Судом України висновку допоміжні приміщення багатоквартирних будинків, зокрема підвали, сараї, комори, горища та колясочні, безоплатно переходять у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир. При цьому виникнення права власності на такі приміщення не потребує вчинення додаткових юридичних дій, у тому числі створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку або вступу до нього.

Отже, системний аналіз положень частини другої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» свідчить, що допоміжні приміщення набувають статусу спільного майна співвласників багатоквартирного будинку безпосередньо внаслідок приватизації квартир. Виникнення такого права не обумовлюється необхідністю його додаткового оформлення чи вчинення інших юридично значущих дій. Зокрема, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не є передумовою набуття права спільної власності на допоміжні приміщення.

Відповідне правове регулювання закріплено також у частині другій статті 382 ЦК України, за змістом якої власникам квартир у дво- або багатоквартирному житловому будинку на праві спільної сумісної власності належать приміщення загального користування, у тому числі допоміжні, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, розташоване всередині або за межами квартир, якщо воно обслуговує більше однієї квартири. До складу такого майна належать також будівлі та споруди, призначені для забезпечення потреб власників квартир і нежитлових приміщень, розташованих у відповідному житловому будинку.

При визначенні правового статусу приміщень багатоквартирного будинку необхідно виходити насамперед із їхнього функціонального призначення. До допоміжних належать приміщення, призначені для обслуговування будинку та його мешканців, забезпечення належних побутових умов і задоволення потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням, незалежно від наявності чи відсутності в них інженерного обладнання або комунікацій. Водночас приміщення, які від початку проєктувалися та будувалися для самостійного використання з іншим функціональним призначенням, зокрема як магазини, перукарні, офіси чи поштові відділення, не охоплюються правовим режимом допоміжних приміщень.

Наведений підхід до визначення правового статусу допоміжних приміщень відображено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц, а також у постановах Верховного Суду від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17 та від 31.01.2023 у справі № 914/379/21.

Правовий режим допоміжних приміщень характеризується тим, що право спільної власності на них виникає у власників квартир безпосередньо на підставі закону та не залежить від вчинення ними будь-яких додаткових дій, спрямованих на підтвердження такого права. З огляду на це набуття окремою особою права власності на допоміжне приміщення як на самостійний об`єкт цивільних прав виключається. Відповідний правовий висновок сформульовано Верховним Судом у постанові від 16.12.2020 у справі № 914/554/19.

Таким чином, для правильного вирішення спору першочергове значення має встановлення правового статусу спірних приміщень з урахуванням їхніх технічних характеристик та функціонального призначення. Зокрема, необхідно з`ясувати, чи належать ці приміщення до допоміжних, що перебувають у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку, чи становлять нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Аналогічний підхід до встановлення обставин, які мають визначальне значення для розмежування допоміжних і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, викладено у постанові Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18.

Як убачається з матеріалів справи, на підтвердження своїх доводів позивач подав копію технічного паспорта на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок, а саме нежитлові приміщення групи № 449 у будинку за адресою: АДРЕСА_1. Зазначений технічний паспорт виготовлено ТОВ «Риман Бюро» станом на 05.06.2018 на замовлення позивача.

Водночас відповідачем подано витяг із Журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями літера 2А, розташованими на першому поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1. Згідно із зазначеним документом група приміщень № 449 загальною площею 155,4 кв. м визначена як «приміщення ЖКГ» та включає тамбур, диспетчерську, коридор, санвузол, вбиральню, кабінет головного інженера, інженерний відділ, приміщення майстрів, інвентарну, бухгалтерію, архів і кабінет директора.

При цьому з відомостей зазначеного Журналу вбачається, що приміщення, визначені як «приміщення офісів» та «закладу торгівлі», віднесені до інших груп приміщень відповідного будинку, а саме № 447 та № 448 відповідно.

Разом із тим матеріали справи не містять відомостей, які б підтверджували, що спірне приміщення під час первинного проєктування та будівництва передбачалося як нежитлове приміщення, призначене для самостійного використання як окремий об`єкт нерухомого майна.

Колегія суддів відзначає, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів перебування відповідача у спірних нежитлових приміщеннях.

Зокрема, позивач долучив до матеріалів справи адресовані відповідачу листи від 17.08.2023 № 1 та від 31.10.2023, зміст яких свідчить про пропозицію укласти договір оренди приміщення за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна, буд. 7, приміщення 449Б, а також сплатити орендні платежі та відшкодувати комунальні витрати за попередній період користування цим приміщенням.

22.12.2023, позивач направив відповідачу лист-вимогу, в якому наполягав на терміновому звільненні спірного приміщення протягом трьох календарних днів із моменту отримання відповідної претензії.

Разом із тим матеріали справи не містять доказів, які б належним чином підтверджували направлення відповідачу листа від 17.08.2023 № 1. Зокрема, надана позивачем роздруківка з офіційного вебсайту АТ «Укрпошта» щодо відстеження поштового відправлення № 0216015200157 не дає можливості ідентифікувати зміст такого відправлення та встановити, що ним було направлено саме зазначений лист.

Оцінюючи акт від 01.11.2023 № 1, складений на підтвердження фактичного користування відповідачем спірним нежитловим приміщенням із 21.02.2023 та перебування в ньому належного відповідачу обладнання, колегія суддів звертає увагу на обставини складання цього документа та його доказове значення.

Із дослідженого акта від 01.11.2023 № 1 вбачається, що його складено позивачем в односторонньому порядку та засвідчено виключно підписом директора позивача, без участі представників відповідача чи інших осіб, які могли б підтвердити зафіксовані в ньому обставини. Крім того, хоча зазначений акт складено 01.11.2023, у ньому відображено обставини, які, за твердженням позивача, мали місце протягом значного попереднього періоду, починаючи з 21.02.2023. Отже, документ містить відомості про користування приміщенням у минулому, а не лише про обставини, безпосередньо встановлені на дату його складання.

При цьому будь-яких інших доказів, які б підтверджували фактичне користування відповідачем спірним нежитловим приміщенням у період із 21.02.2023 до 01.11.2023, позивач не надав.

За наведених обставин колегія суддів доходить висновку, що позивач не довів достатніми, належними та допустимими доказами факту користування відповідачем нежитловим приміщенням за адресою: м. Київ, вул. Джона Маккейна, буд. 7, приміщення 449Б, починаючи з 21.02.2023.

Колегія суддів відзначає, що відсутність належного доказового підтвердження зазначеної обставини виключає можливість застосування до спірних правовідносин такого способу захисту, як виселення.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).

Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду та вважає їх законними й обґрунтованими.

Доводи апеляційної скарги не підтверджені належними та допустимими доказами, не спростовують установлених у справі обставин і не свідчать про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права.

Отже, підстави для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 у справі № 910/113/24 відсутні, а апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Отато" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 у справі № 910/113/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 у справі № 910/113/24 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Отато".

4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 29.09.2026

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді С.І. Буравльов

В.В. Шапран