Постанова від 08 вересня 2026 р. у справі №910/13094/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2026 р. Справа№ 910/13094/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Гончарова С.А.

суддів: Тищенко О.В.

Сибіги О.М.

за участю секретаря судового засідання Кузьмінській О.Р.,

за участю представника (-ів) згідно протоколу судового засідання від 09.09.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик"

на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 (повний текст складено 12.05.2026)

у справі №910/13094/25 (суддя Морозов С.М.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик"

про усунення перешкод власнику у користуванні земельною ділянкою

ВСТАНОВИВ:

Київська міська рада (надалі - позивач, Київрада) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МП Більшовик» (надалі - відповідач, скаржник, ТОВ «МП Більшовик») про усунення перешкод власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, яка знаходиться за адресою: місто Київ, Оболонський район, проспект Оболонський, 29, шляхом знесення розташованого на ній об`єкта самочинного будівництва загальною площею 44,2 кв.м, право власності на яке зареєстровано на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.05.2020, індексний номер 52237663, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 252933280000.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 позовні вимоги задоволено в повному обсязі. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Київ, Оболонський район, просп. Оболонський, 29, шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва загальною площею 44,2 кв.м., право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташковою А.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.05.2020, індексний номер: 52237663, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 252933280000. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" на користь Київської міської ради суму судового збору в розмірі 2 422, 40 грн.

Не погодившись із прийнятим рішенням, 29.05.2026 (згідно дати звернення до системи "Електронний суд") Товариство з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 у справі №910/13094/25, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 року по справі № 910/13094/25 і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Київської міської ради - відмовити у повному обсязі.

Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив, що він є добросовісним набувачем права власності на об`єкт нерухомого майна, оскільки при укладенні договору купівлі-продажу діяв, покладаючись на офіційні достовірні дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що унеможливлює витребування у нього такого майна.

Апелянт вказує, що суд першої інстанції безпідставно ототожнив добросовісного набувача майна із особою, яка здійснила самочинне будівництво, хоча стаття 376 Цивільного кодексу України не передбачає можливості покладення обов`язку щодо знесення об`єкта на особу, яка не є забудовником.

Також, обґрунтовуючи апеляційну скаргу скаржник просив застосувати до даних правовідносин наслідки спливу строку позовної давності.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.06.2026, апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Гончаров С.А., судді Тищенко О.В., Сибіга О.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 у справі №910/13094/25. Витребувано матеріали справи № 910/13094/25 у Господарського суду міста Києва. Призначено до розгляду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 у справі №910/13094/25 у судовому засіданні 01.07.2026.

Судові засідання призначені до розгляду 24.06.2026, 29.07.2026 не відбулись, у зв`язку з перебуванням головуючого судді Гончарова С.А. у відрядженнях та у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2026 призначено до розгляду у судовому засіданні справу №910/13094/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 на 29.07.2026.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2026 призначено до розгляду у судовому засіданні справу №910/13094/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 на 09.09.2026.

У судове засідання, що відбулось 09.09.2026 з`явились обидва представники сторін, надали свої пояснення щодо суті спору та просили задовольнити вимоги викладені в їх процесуальних документах.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.

Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 26.02.2025 головним спеціалістом Департаменту територіального контролю м. Києва складено припис № 202507161 у зв`язку з виявленими порушеннями ФОП Кочмарук Т.С. п. 13.1.1 Правил благоустрою міста Києва та запропоновано надати копії дозвільної документації на розміщення тимчасової споруди.

Листом № 27 від 27.02.2025 ТОВ «МП Більшовик» направило до Департаменту територіального контролю м. Києва копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як підтвердження права власності на об`єкт нерухомого майна.

Також ТОВ «МП Більшовик» направлено до Департаменту територіального контролю м. Києва копію договору купівлі-продажу від 14.05.2020, укладеного між ТОВ «Рекламне МІА» та ТОВ «МП Більшовик», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А.Г. 14.05.2020, зареєстрованого у реєстрі за № 1083, як підтвердження права власності на об`єкт нерухомого майна.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 057-10352 від 08.08.2025 на запит Департаменту територіального контролю м. Києва повідомив, що запитувана територія входить в межі земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 на просп. Оболонському, 29 Б в Оболонському районі м. Києва площею 841 кв.м, яка обліковується без оформленого відповідно до законодавства України права власності чи користування.

Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 073-2785 від 15.08.2025 на запит Департаменту територіального контролю м. Києва повідомив, що до Департаменту не надходили документи, визначені Законом, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461, щодо об`єкта будівництва - споруди (павільйону) за адресою: м. Київ, Оболонський район, просп. Оболонський, 29.

Відповідно, як зазначив позивач, Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом зазначеного вище об`єкта.

Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 055-11202 від 19.08.2025 на запит Департаменту територіального контролю м. Києва повідомив, що у Реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» відсутні відомості про документи щодо присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва.

Згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи «Містобудівний кадастр м. Києва»: забезпечення містобудівної діяльності містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за адресою: вул. Оболонський проспект, 29 у Оболонському районі м. Києва (відповідно до наданої схеми) не надавались; відсутні відомості про реєстрацію схеми генерального плану об`єкта будівництва на просп. Оболонському, 29 в Оболонському районі м. Києва.

Департамент територіального контролю м. Києва за результатом отриманої інформації листом № 064-14340 від 26.08.2025 звернувся до Київської міської прокуратури щодо вжиття заходів для захисту законних прав та інтересів територіальної громади.

Київська міська прокуратура листом №15/1-538ВИХ-25 від 27.08.2025 направила зібрані Департаментом документи на адресу Київради через систему електронного документообігу для вжиття заходів цивільно-правового характеру.

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно первинна реєстрація на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м здійснена за ПП «А.С.К.-ГРУП» 24.12.2013 на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2013 у справі № 908/3936/13.

В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу № 1167 від 24.12.2013, укладеного між ПП «А.С.К.-ГРУП» та ТОВ «ВАЙТ-2013» право власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м зареєстровано за ТОВ «ВАЙТ-2013».

Між ТОВ «ВАЙТ-2013» та ТОВ «Рекламне МІА» укладено договір купівлі продажу № 79 від 30.01.2014, згідно з яким право власності на нежитлове торгове приміщення перейшло до ТОВ «Рекламне МІА».

Право власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м. зареєстровано за ТОВ «МП Більшовик» 14.05.2020 на підставі договору купівлі-продажу № 1083 від 14.05.2020, який було укладено між ТОВ «Рекламне МІА» та ТОВ «МП Більшовик».

Зазначені відомості про перехід права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна підтверджуються інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 448624096 від 21.10.2025.

Відповідно до листа КП КМР «КМ БТІ» № 062/14-9295 від 02.10.2025 за даними реєстрових книг Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 29, у Оболонському районі не проводилась.

Згідно листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 073-3519 від 03.10.2025, до Департаменту не надходили документи, визначені Законом, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, щодо об`єкта будівництва за адресою: м. Київ, Оболонський район, просп. Оболонський, 29 (кадастровий номер 8000000000:78:042:0105).

Відповідно до листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 055-13458 від 03.10.2025, згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності «Містобудівний кадастр м. Києва» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за адресою: просп. Оболонський, 29 у Оболонському районі міста Києва (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:78:042:0105) не надавались.

У реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» відсутні відомості про документи щодо присвоєння адреси будь-яким об`єктам нерухомого майна в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105, зокрема адреси: просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва.

Відповідно до листа Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 062/06-13-5536 від 15.10.2025 нерухоме майно - нежитлові приміщення за адресами, зокрема просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва (нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м) не належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Позивач також вказав, що приватизація об`єктів нерухомості за вказаними адресами Департаментом не здійснювалась, договори оренди не укладались, а Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресом: проспект Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва у власність чи користування фізичним та/або юридичним особам не приймала.

Таким чином, позовні вимоги обґрунтовано тим, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом зазначеного вище об`єкта, а Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки у власність чи користування фізичним та/або юридичним особам не приймала, тому позивач, звертаючись до суду з даним позовом, просив суд усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: місто Київ, Оболонський район, проспект Оболонський, 29, шляхом зобов`язання ТОВ «МП Більшовик» знести об`єкт самочинного будівництва загальною площею 44,2 кв.м., право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.05.2020 індексний номер: 52237663, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 252933280000.

Суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги виходив з того, що територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради, як власник земельної ділянки, має право вимагати від відповідача усунення перешкод у користуванні своєю земельною ділянкою, з приведенням її у придатний для використання стан, шляхом знесення самочинно збудованого майна з припиненням права володіння самочинно збудованим майном, у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Суд першої інстанції, враховуючи принцип "вірогідності доказів" дійшов висновку, що докази, надані прокурором на підтвердження факту створення відповідачем перешкод Київській міській раді у користуванні самовільно зайнятою відповідачем земельною ділянкою, є достатньо вірогідними, тобто факти, які розглядаються щодо створення відповідачем перешкод Київській міській раді у користуванні самовільно зайнятою відповідачем земельною ділянкою, є більш вірогідними порівняно з доказами, наданими відповідачем на їх спростування.

Проте, колегія суддів дослідивши матеріали даної справи, вважає правові висновки суду першої інстанції помилковими та такими, що не відповідають обставинам справи, з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1 та 2 статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Частиною 1 статті 374 Цивільного кодексу України визначено, що суб`єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (частина 3 статті 78 Земельного кодексу України).

Згідно із статтею 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають: усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (частини 3 та 4 статті 79-1 Земельного кодексу України).

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (частина 10 статті 79-1 Земельного кодексу України).

Докази державної реєстрації речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 у матеріалах справи відсутні.

Згідно з листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 057-10352 від 08.08.2025 земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 на просп. Оболонському, 29 Б в Оболонському районі м. Києва площею 841 кв.м обліковується без оформленого відповідно до законодавства України права власності чи користування.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 акцентував увагу на тому, що у разі виникнення спору щодо приналежності земельної ділянки в межах населеного пункту до комунальної власності або відповідних доводів особи, яка заперечує це, судам слід виходити з того, що за умов правового регулювання статті 83 ЗК України право власності територіальної громади (комунальної власності) на земельні ділянки в межах населених пунктів є спростовною презумпцією. Обов`язок щодо спростування цієї презумпції належними, допустимими та достовірними доказами покладається саме на ту особу, яка її заперечує, а оцінка таких доказів здійснюється судами з урахуванням вимог статті 86 ГПК України. При цьому для особи, яка заперечує цю обставину, не достатньо лише послатися на те, що спірна земельна ділянка не є комунальною власністю, переклавши тягар доведення на орган місцевого самоврядування (у цій справі Міськраду), а необхідно саме спростувати зазначену презумпцію».

Розташування земельної ділянки на території відповідного міста свідчить про те, що така земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста в силу закону через її територіальне розташування в межах населеного пункту, атому право власності на таку земельну ділянку та право розпорядження нею шляхом прийняття відповідного рішення належить органу місцевого самоврядування, який діє у відповідних правовідносинах від імені територіальної громади міста, - міській раді. Тобто, право власності територіальної громади виникає на відповідні землі комунальної власності в силу їх територіального розташування в межах населеного пункту (постанова Верховного Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.03.2019 у справі № 910/6317/18).

Як слідує із змісту відзиву на позовну заяву, ТОВ «МП Більшовик» не заперечує право власності територіальної громади міста Києва на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 та розташування у межах вказаної земельної ділянки об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 252933280000.

Отже, Київраді належить право вимоги усунення перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва, у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, яка розташована за адресою: місто Київ, Оболонський район, проспект Оболонський, 29.

Відповідач просить суд застосувати наслідків спливу позовної давності. Зазначає, що Київрада, як орган місцевого самоврядування та власник землі, наділений відповідними повноваженнями щодо контролю за використанням та забудовою земельних ділянок, не могла не знати про зведення будівлі площею 44,2 кв.м на своїй земельній ділянці в Оболонському районі м. Києва у 2013 році. Більше того, з моменту первинної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у 2013 році ця інформація стала публічною та загальнодоступною. Отже, позивач мав реальну можливість довідатися про порушення свого права щонайменше з 2013 року.

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю (частина 1 статті 258 Цивільного кодексу України).

Водночас положення статті 268 Цивільного кодексу України передбачають наявність вимог, на які позовна давність не поширюється.

Зокрема, відповідно до усталеної практики Верховного Суду, до позовів про усунення перешкод у здійсненні права володіння та розпорядження майном позовна давність не застосовується, адже такий позов є негаторним і може бути пред`явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення. Негаторний позов може бути подано незалежно від моменту виникнення права на нього.

Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц зазначено, що звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення.

Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Отже, враховуючи негаторний характер позову Київради, вимога про приведення земельної ділянки у придатний для використання стан шляхом знесення об`єкта нерухомого майна може бути пред`явлена впродовж усього часу, поки триває правопорушення.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Згідно із частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

У справі, що розглядається, Київрада у якості способу захисту порушеного права власника земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 - територіальної громади міста Києва в особі Київради просить суд зобов`язати ТОВ «МП Більшовик» знести об`єкт самочинного будівництва - нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, розташоване за адресою: просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 252933280000.

Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Водночас, державна реєстрація права власності не породжує права власності (в силу державної реєстрації право власності не виникає), вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту. Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 зазначено, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має; до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам).

Оскільки реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного, якщо власник земельної ділянки прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутись до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень, зокрема, частини 4 статті 376 ЦК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду наголошує, якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини 1 статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

Отже, проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: місто Київ, Оболонський район, проспект Оболонський, 29, не виключає можливість звернення Київради до суду з вимогою про усунення перешкоди власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, однак обумовлює необхідність надання належної оцінки законності такої державної реєстрації.

Позовні вимоги Київради про усунення перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва у володінні та розпорядженні земельною ділянкою адресовані ТОВ «МП Більшовик» як останньому набувачу, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво загальною площею 44,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 252933280000.

Матеріально-правовою підставою позову Київради є частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України, згідно з якою якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Зазначена норма права як спосіб захисту порушеного права власника земельної ділянки, допускає знесення самочинного будівництва саме особою, яка його здійснила (здійснює) або за її рахунок.

З огляду на фактичні обставини справи, положення частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України належить застосовувати у сукупності зі статтею 212 Земельного кодексу України.

Відповідно до частини другої статті 212 Земельного кодексу України, яка визначає особливості повернення самовільно зайнятих земельних ділянок, приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Виходячи із положень зазначеної норми, частиною другою статті 212 Земельного кодексу України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди.

У постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 Великою Палатою Верховного Суду були зроблені висновки, що вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

При цьому, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва.

З урахуванням викладеного належним відповідачем у цій справі за вимогою Київради про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є ТОВ «МП Більшовик», оскільки саме ця особа є останнім набувачем прав на об`єкт, який позивач вважає самочинним будівництвом, та чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 територіальній громаді міста Києва.

Водночас ТОВ «МП Більшовик» є носієм права та інтересів щодо нежитлового торгового приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, розташованого за адресою: просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва, добросовісність набуття яких та пропорційність втручання в які також входить до предмета доказування у справах за позовами про знесення самочинного будівництва, які ґрунтуються положеннях не лише частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України, а й частини другої статті 212 Земельного кодексу України.

Згідно статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Аналогічно, частиною 1 статті 321 ЦК України закріплено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до частини 2 статті 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), статтею першою якого передбачено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

У практиці Європейського суду з прав людини напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує таке втручання легітимну мету; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним такій меті.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів. Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення загального («суспільного», «публічного») інтересу, яким може бути, зокрема, інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів.

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо добросовісна особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки пропорційності Європейський суд з прав людини, як і з питань наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку сферу розсуду, за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах.

Суд звертає увагу, що заява, яка була предметом розгляду Європейського суду з прав людини у справі «ТОВ «Одеська Бутербродна Компанія» проти України», стосувалась визнання недійсним права власності підприємства-заявника на майно у судовому провадженні, ініційованому проти нього прокурором, на тій підставі, що майно було самочинною забудовою, зведеною на земельній ділянці, яка перебувала у комунальній власності. Підприємство-заявник стверджувало, що втручання у права власності підприємства-заявника не було законним і пропорційним. Зокрема, воно стверджувало, що було добросовісним власником кафе, а тому кафе не могло бути відчужене у нього жодною особою, не кажучи вже про державу. У будь-якому випадку підприємство-заявник не могло нести відповідальність за помилки органів державної влади.

Європейського суду з прав людини у справі «ТОВ «Одеська Бутербродна Компанія» проти України» дійшов висновку про порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з таких міркувань:

« 23. Загальні принципи щодо захисту власності добре узагальнені у практиці Суду та наведені, серед інших джерел, в рішенні у справі «Кривенький проти України» (Kryvenkyy v. Ukraine), заява № 43768/07, пункти 41, 42 і 45, від 16 лютого 2017 року.

... Уряд ... доводить, що підприємство-заявник не володіло «майном» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки відповідне майно було придбано незаконно, Суд зазначає, що ніщо в матеріалах справи не дозволяє припустити, що підприємство-заявник - або, якщо на те пішло, його засновники та учасники, пан і пані Є. - порушили закон або брали участь у будь-яких шахрайських діях. Пан і пані Є. придбали кафе у пана М., право власності якого було належним чином зареєстроване органами державної влади на підставі чинного на той момент рішення суду. ... Суд пам`ятає про нестандартну процедуру, яка призвела до визнання права власності пана М. на кафе ..., але вважає, що цим не можна дорікнути підприємству-заявнику. Право власності підприємства-заявника на кафе також було належним чином зареєстроване органами державної влади, і воно володіло кафе без жодних перешкод щонайменше два роки .... Тому Суд вважає, що відповідне кафе було «майном» підприємства-заявника... Отже, визнання недійсним права власності підприємства- заявника на кафе становило втручання в його майнові права. ... Зокрема, щоб захід, який становить втручання, відповідав статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має бути доведено, що він був законним, здійсненим «відповідно до загальних інтересів» і існував розумний зв`язок пропорційності між застосовними засобами та метою, якої прагнули досягти.

У цій справі, навіть припустивши, що оскаржуване втручання було передбачене законодавством і переслідувало мету, яка відповідала суспільному інтересу, воно в будь-якому випадку не відповідало вимозі пропорційності, з причин наведених далі.

Суд повторює, що необхідність виправити стару «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися у нове право, добросовісно набуте особою, яка покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки органу державної влади має покладатися на саму державу і помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавлених осіб. У контексті скасування помилково наданого права власності принцип належного урядування може не лише покладати на органи державної влади обов`язок діяти невідкладно при виправленні своєї помилки, але й може також вимагати виплати колишньому добросовісному власнику належної компенсації або іншого виду відповідного відшкодування (рішення у справі «МПП «Фортеця» проти України»).

... Суд також зазначає, що навіть після того, як право власності підприємства- заявника на кафе було визнано недійсним і було знову видано наказ про знесення кафе у 2016 році, жодних дій для виконання цього рішення вжито не було, а виконавче провадження досі триває, хоча минуло вісім років. Причину невиконання протягом такого тривалого періоду Уряд не пояснив.

... Суд вважає це ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв`язати її (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Онериїлдиз проти Туреччини» [ВП] () [GC], заява № 48939/99, пункт 127, ЄСПЛ 2004-ХІІ, та згадане рішення у справі «Зела проти Албанії» (Zela v. Albania), пункт 94).

У зв`язку з цим Суд не може залишити поза увагою той факт, що з липня 2011 року по березень 2012 року кафе тричі змінювало власників, але жодного разу органи державної влади під час реєстрації прав власності не виявили жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігли вчиненню правочинів стосовно нього, хоча їм мало бути відомо ..., що це майно було самочинною забудовою (див. згадане рішення у справі «Зела проти Албанії» (Zela v. Albania), пункт 92)».

Критеріями допустимості заходу втручання у право на мирне володіння майном та його співвідношення із гарантіями, передбаченими у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало воно легітимну мету (суспільний, загальний інтерес), що випливає зі змісту зазначеної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

втручання держави у право власності повинне мати нормативну основу в національному законодавстві, яке повинне бути доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, легітимна мета такого втручання може полягати в контролі за користуванням майном відповідно до загальних інтересів;

втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом та з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними із цим втручанням, та інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

Суд повинен відповідно до принципу індивідуального підходу в кожному випадку вирішувати питання пропорційності з урахуванням фактичних обставин конкретної справи, оскільки в одному випадку обмеження буде пропорційним, а в іншому випадку те саме обмеження пропорційним не вважатиметься.

Особливості застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції та практики її застосування Європейським судом з прав людини у спорі за вимогами власника земельної ділянки про знесення об`єкта самочинного будівництва, заявленими до останнього набувача права власності на такий об`єкт, були предметом дослідження Верховним Судом у постанові від 09.12.2025 у справі № 904/5799/23.

У вказаній справі суди встановили, що з матеріалів справи не вбачається, що втручання держави у право на мирне володіння відповідачем належним йому майном у наведеному випадку має легітимну мету та здійснюється з метою захисту суспільного, публічного чи загального інтересу, а також є пропорційним між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами відповідача, який втрачає належне йому майно без будь-якої компенсації. З огляду на викладене, а також за встановлених обставин законності та добросовісності набуття у власність відповідачем спірного нерухомого майна та не спростування цього позивачем, суди прийшли до висновку, що задоволення позову у цій справі призведе до порушення європейських стандартів «правомірності втручання у право власності», що є недопустимим.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

За змістом частин 4, 5 статті 376 Цивільного кодексу України майно, яке є об`єктом самочинного будівництва, може бути знесено особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок; на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Знесення самочинно побудованого об`єкта нерухомості не може розглядатися як єдиний належний та ефективний спосіб захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, зокрема у випадках, якщо позовні вимоги власника земельної ділянки ґрунтуються не лише на положеннях частини 4 статті 376 ЦК України (яка допускає знесення майна саме особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок), а й на положеннях частини другої статті 212 Земельного кодексу України (якою встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди на момент звернення до суду, тобто до останнього набувача майна).

Звернення до суду з позовом про знесення приміщення є належним способом захисту прав та інтересів власника земельної ділянки (про що неодноразово зазначав Верховний Суд). Водночас належність такого способу захисту як звернення до суду з позовом про знесення об`єкта нерухомого майна, ще не означає його необхідності, адже належить також з`ясувати чи існує менш обтяжливий для добросовісного набувача такого майна спосіб, у який можна так само ефективно захистити права громади.

Належний спосіб захисту прав у спірних правовідносинах повинен також забезпечувати реалізацію принципу єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів.

Також, враховуючи факт реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, який є об`єктом самочинного будівництва, відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, слід надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Переглядаючи рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 в контексті зазначених критеріїв обґрунтованості позовних вимог власника земельної ділянки про знесення об`єкта нерухомого майна, заявлених до останнього набувача майна, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову Київради, адже вони зроблені без урахування впливу фактичних обставин цієї справи на результати вирішення спору по суті заявлених вимог.

Відповідач набув право власності на об`єкт нерухомого майна, який фактично розташований на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва. Матеріали справи не містять доказів правомірності користування відповідачем земельною ділянкою за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 29, на якій знаходиться належний йому на праві власності об`єкт нерухомого майна.

Реєстрації за відповідачем права власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, передували такі події.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 09.12.2013 у справі № 908/3936/13 за позовом ПП «А.С.К.-Груп» до ТОВ «Ітекосейл» про визнання права власності та зобов`язання вчинити певні дії було, зокрема, визнано за ПП «А.С.К.-Груп» право власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А», розташоване за адресою: просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва, загальною площею 44,20 кв.м., що розташоване на земельній ділянці площею 49,1 кв.м, кадастровий номер кварталу 8000000000:78:042.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. 24.12.2013 на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2013 у справі № 908/3936/13 здійснено державну реєстрацію права власності ПП «А.С.К.-Груп» на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 252933280000.

Між ПП «А.С.К.-Груп» та ТОВ «ВАЙТ-2013» 24.12.2013 укладено договір купівлі- продажу зазначеного нежитлового торгового приміщення, що зареєстрований за № 1167 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. 24.12.2013 на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2013, укладеного між ПП «А.С.К.- Груп» та ТОВ «ВАЙТ-2013», здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна за ТОВ «ВАЙТ-2013».

Між ТОВ «ВАЙТ-2013» та ТОВ «Рекламне МІА» 30.01.2014 укладено договір купівлі- продажу об`єкта нерухомого майна, що зареєстрований за № 79 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Агарковою А.М.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Агарковою А.М. 30.01.2014 на підставі договору купівлі-продажу від 30.01.2014, укладеного між ТОВ «ВАИТ-2013» та ТОВ «Рекламне МІА», здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна за ТОВ «Рекламне МІА».

Між ТОВ «Рекламне МІА» та ТОВ «МП Більшовик» 14.05.2020 укладено договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що зареєстрований за № 1083 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А.Г.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сташковою А.Г. 14.05.2020 на підставі договору купівлі-продажу від 14.05.2020, укладеного між ТОВ «Рекламне МІА» та ТОВ «МП Більшовик», здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна за ТОВ «МП Більшовик».

Отже, відповідач набув направо власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м за відплатним нотаріально посвідченим договором, укладеним із продавцем, право власності якого на предмет договору купівлі-продажу було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Частинами 2, 3 статті 209 Цивільного кодексу України передбачено, що нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Договір купівлі-продажу від 14.05.2020, що укладений між ТОВ «Рекламне МІА» та ТОВ «МП Більшовик» є чинним та недійсним у встановленому законом порядку не визнавався, докази протилежного в матеріалах справи відсутні.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу від 14.05.2020, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 1 статті 10, частини 6 статті 32-1 зазначеного Закону державним реєстратором є, зокрема, нотаріус. Нотаріус у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно зі вчиненням такої нотаріальної дії, самостійно формує та реєструє заяву про державну реєстрацію прав та проводить державну реєстрацію прав у порядку, передбаченому цим Законом.

Набуваючи право власності на об`єкт нерухомості, відповідач добросовісно покладався на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації права власності на такий об`єкт за продавцем, що слугувало підставою для формування у ТОВ «МП Більшовик» впевненості у законності отримання права власності на нерухомість.

У постанові від 09.12.2025 у справі № 904/5799/23 Верховний Суд зазначив, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, пункт 7.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17).

Водночас добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном (пункти 6.50, 6.53 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

Добросовісність та недобросовісність характеризують насамперед ступінь обізнаності набувача про правомірність набуття майна в особи, яка немає права на його відчуження. Водночас такі категорії, як «добросовісність», яка належить до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України), а також недобросовісність не можуть тлумачитися або застосовуватися формально, ґрунтуватися на припущеннях. Добросовісність набувача презумується, тобто набувач буде вважатися добросовісним доки не буде доведено протилежне. Добросовісність дій набувача визначається судом у кожному конкретному випадку (постанова Верховного Суду від 18.09.2025 у справі № 922/82/20).

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Київрада не зазначила обставин, які з точки зору розумного спостерігача мали викликати у відповідача сумнів у достовірності відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації права власності на такий об`єкт за продавцем.

Очевидних ознак незаконності розташування нежитлового торгового приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 позивачем не зазначено та судом не встановлено.

Матеріали справи не містять доказів, які б вказували на розташування об`єкта нерухомого майна у межах прибережної захисної смуги, земель водного фонду, інших охоронних зон, у межах яких встановлено заборону на спорудження об`єктів нерухомого майна торгівельного призначення.

Натомість, відповідно до Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, сформованої станом на 21.10.2025, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 має цільове призначення 03.07 - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі.

Протиправність проведення державної реєстрації права власності на нежитлове торгове приміщення за відповідачем позивач обґрунтовує відсутністю правових підстав для первинної реєстрації такого права за ПП «А.С.К.-Груп».

Водночас, первинну реєстрацію права власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м за ПП «А.С.К.-Груп» було здійснено рішення суду, рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2013 у справі № 908/3936/13, яким визнано за ПП «А.С.К.-Груп» право власності, зокрема, на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, розташованої за адресою: просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва, загальною площею 44,20 кв.м, що розташований на земельній ділянці площею 49,1 кв.м., кадастровий номер кварталу 8000000000:78:042. Також ухвалено, що право власності ПП «А.С.К.-Груп» на об`єкти нерухомого майна, зокрема нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, розташованої за адресою: просп. Оболонський, 29 в Оболонському районі м. Києва, загальною площею 44,20 кв.м, що розташований на земельній ділянці площею 49,1 кв.м, кадастровий номер кварталу 8000000000:78:042 підлягає державній реєстрації у Реєстраційній службі Головного управління юстиції у м. Києві.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2013 у справі № 908/3936/13 набрало законної сили, в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувалось, докази протилежного в матеріалах справи відсутні.

Відповідно до частини 1 статті 129-1 Конституції України суд ухвалює рішення іменем України. Судове рішення є обов`язковим до виконання.

Факт первинної реєстрації права власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м на підставі рішення суду, що набрало законної сили, також слугував підставою для формування у відповідача впевненості у законності отримання ним права власності на нерухомість.

Крім того, державними реєстраторами неодноразово здійснювалася державна реєстрація права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна.

Держава, в особі державних реєстраторів (нотаріусів як спеціальних суб`єктів, на яких покладені функції державного реєстратора прав на нерухоме майно) протягом тривалого періоду, неодноразово здійснюючи державну реєстрацію права власності на нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м, який наразі перебуває у власності ТОВ «МП Більшовик», не виявила порушень щодо статусу майна та підстав для відмови у вчиненні правочинів стосовно нього.

Зазначені обставини у сукупності вказують на те, що станом на момент придбання спірного нерухомого майна у відповідача не було передумов для виникнення закономірних припущень щодо наявності будь-яких перешкод, котрі могли б унеможливити придбання та подальше використання ним нерухомого майна.

Також, як встановлено судом, первинна реєстрація права власності нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м здійснена за ПП «А.С.К.-ГРУП» у 2013 році на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2013 у справі № 908/3936/13, проте позов про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою подано Київрадою лише у 2025 році.

Строк позовної давності не поширюється на негаторні позови про усунення перешкод власнику у володінні та користуванні земельною ділянкою. Однак залишення поза увагою фактору строку, що минув з дати порушення права Київради як власника землі, є невиправданим.

Як встановлено судом при розгляді даної справи № 910/13094/25, ні Київрада, ні будь- які інші органи державної влади протягом тривалого часу не вживали заходів з метою захисту порушеного права власника - територіальної громади міста Києва у володінні та розпорядженні земельною ділянкою.

Суд вважає це ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади та місцевого самоврядування до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв`язати її.

Задоволення позову землевласника про усунення перешкод у володінні та користуванні земельною ділянкою шляхом знесення майна іншої особи у тому випадку, коли прямо він (землевласник) не давав згоди на здійснення будівництва на належній йому земельній ділянці, що перебувала у сфері його володіння та актуального контролю, але, будучи обізнаним про таке будівництво (а також у разі, коли він повинен був знати про це), протягом розумного строку не вжив заходів щодо перешкоджання йому. Особливо у випадку, якщо зволікання землевласника зі зверненням до суду призвело до зміни власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна з особи, яка здійснила будівництво (особи, прямо передбаченої ч. 4 ст. 376 ЦК України), на особу, яка придбала майно за відплатним нотаріально посвідченим договором і обмежена у можливості доводити інші обставини, окрім як добросовісність своїх дій щодо набуття права власності та непропорційності втручання у набуте право власності.

Визначені Європейським судом з прав людини критерії оцінки пропорційності скасування помилково наданого права власності є релевантними для оцінювання пропорційності позову Київради про покладення на ТОВ «МП Більшовик» обов`язку знести об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності.

Покладення на відповідача обов`язку усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва у володінні та розпорядженні земельною ділянкою саме шляхом знесення приміщення становить непропорційне втручання у добросовісно набуте право власності.

Практична реалізація принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній споруди може бути забезпечена шляхом вирішення питання щодо надання відповідачу - особі, яка законно набула у власність нерухоме майно, права користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.

У такий спосіб може бути досягнуто необхідний баланс інтересів територіальної громади, яка впродовж тривалого часу жодним чином не реагувала на публічно зареєстрований об`єкт нерухомого майна, який вважає самочинним будівництвом, та власника такого майна, який добросовісно набув і впродовж тривалого часу відкрито користувався правами власника.

Так, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:042:0105 має код цільового призначення 03.07 - для будівництва і обслуговування будівель торгівлі.

Позивачем не повідомлено суду обставин, які б виключали використання землі для цілей обслуговування нежитлове торгове приміщення будівлі літери «А» загальною площею 44,2 кв.м з огляду на статус, площу та цільове призначення ділянки.

Київрадою не повідомлено суду реального публічного інтересу територіальної громади, який потребував би саме знесення об`єкта нерухомого майна та виключав можливість врегулювання правовідносин із фактичним користувачем земельної ділянки, який є власником розташованого на ній майна у менш обтяжливий для нього спосіб.

Позивачем не обґрунтовано необхідність саме у фізично вільній ділянці та у чому полягає інтерес територіальної громади міста Києва, який виправдовує знищення розташованого на ній економічно цінного об`єкта нерухомого майна відповідача, який, як встановлено судом, є добросовісним набувачем права власності на такий об`єкт.

Земельний кодекс України прямо допускає передачу без проведення торгів ділянки, необхідної для обслуговування належної заявнику будівлі, що дозволило б: оформити право користування, визначити точні межі та обмежити площу об`єктивно необхідною територією, одержувати орендну плату у майбутньому та стягнути безпідставно збережені кошти за минулі періоди, контролювати використання землі та припинити будь-яке подальше самовільне розширення меж землекористування, а також зберегти майно добросовісного набувача.

Отже, існує визначена законом можливість врегулювання питання щодо користування відповідачем земельною ділянкою комунальної форми власності без знесення об`єкта нерухомого майна, право власності на який наразі зареєстровано за добросовісним набувачем.

Перевіривши надані сторонами докази та наведені ними доводи і заперечення, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог Київради, адже задоволення позову з підстав, зазначених у позові та за встановлених судом обставин справи призведе до неправомірного та непропорційного втручання держави у право власності відповідача, що не відповідатиме критеріям законності, суспільної необхідності та пропорційності. Також, задоволення позовних вимог Київради призведе до позбавлення відповідача майна без належної компенсації, що Європейський суд з прав людини послідовно кваліфікує як покладення непропорційного тягаря на особу - власника майна, а також призведе до недотримання принципу правової визначеності та відсутності належного захисту добросовісного набувача майна.

Інші доводи, на які посилалися сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позову.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позовних вимог Київради усунення перешкод власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва.

Колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення судом першої інстанції мало місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, тому рішення міста Києва від 21.04.2026 у справі № 910/13094/25 підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

З огляду на викладене, судова колегія приходить до висновку про те, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" на рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 у справі № 910/13094/25 є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

З урахуванням задоволення апеляційної скарги, понесені судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної та першої інстанції (судовий збір) покладається на відповідача в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 2, 129, 269, 270, п. 2 ч. 1 ст. 275, ст. 277, 281, 282 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" - задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2026 у справі № 910/13094/25 - скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Київської міської ради - відмовити.

Стягнути з Київської міської ради (01044, Україна, м. Київ, вул. Хрещатик 36, ідентифікаційний код юридичної особи 22883141) на користь на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "МП Більшовик" (04073, Україна, м. Київ, проспект Степана Бандери, 10-Б, оф. 29, ідентифікаційний код юридичної особи 19254134) 3 633 три тисячі шістсот тридцять три) грн 60 коп. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.

Матеріали справи повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 28.09.2026

Головуючий суддя С.А. Гончаров

Судді О.В. Тищенко

О.М. Сибіга