Постанова від 28 вересня 2026 р. у справі №915/1386/24 — Південно-західний апеляційний господарський суд

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_____________________________________________________________________________________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 вересня 2026 рокум. ОдесаСправа № 915/1386/24

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Богацької Н.С., Ярош А.І.

секретар судового засідання за дорученням головуючого: Ісмаілова А.Н.

за участю представників учасників справи:

від Миколаївської міської ради, м. Миколаїв – Юзвак Є.М. на підставі самопредставництва

від Товариства з обмеженою відповідальністю «Кристмас.», м. Миколаїв – Власенко С.О. на підставі ордеру

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Миколаївської міської ради, м. Миколаїв

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року, суддя першої інстанції Ільєва Л.М., повний текст складено та підписано 12.06.2026

у справі №915/1386/24

за позовом Миколаївської міської ради, м. Миколаїв

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кристмас.», м. Миколаїв

про стягнення заборгованості в загальній сумі 9 004 074 грн 27 коп.

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції

У листопаді 2024 року Миколаївська міська рада звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кристмас.», м. Миколаїв про стягнення 9 112 974 грн 27 коп. заборгованості з плати за договором про встановлення суперфіція від 06.03.2014 №2 за користування у період з 01.01.2020 по 06.03.2024 земельною ділянкою площею 40 000 кв. м, кадастровий номер 4810136900:02:009:0003, розташованою за адресою: м. Миколаїв, вул. 8 Повздовжня, 2-в, для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що рішенням Миколаївської міської ради від 21.08.2012 № 19/42 земельну ділянку площею 40 000 кв. м було надано Комунальному підприємству Миколаївської міської ради «Міське ринкове господарство» у постійне користування для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс по вул. 8 Поздовжній, 2-в у м. Миколаєві. Рішенням Миколаївської міської ради від 04.02.2014 № 37/43 відповідний пункт рішення від 21.08.2012 № 19/42 викладено у новій редакції та передбачено право на укладення договору суперфіцію з Товариством з обмеженою відповідальністю «Кристмас.».

На підставі рішення Миколаївської міської ради від 04.02.2014 №37/43 між Миколаївською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кристмас.» укладено договір про встановлення суперфіція від 06.03.2014 № 2, посвідчений приватним нотаріусом за реєстровим № 321, за умовами якого відповідачу передано у строкове платне користування спірну земельну ділянку для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс. Договором про внесення змін № 1 від 01.12.2014 строк дії договору було продовжено до десяти років з моменту державної реєстрації права суперфіція, у зв`язку з чим договір діяв до 06.03.2024.

Позивач послався на пункти 4.1– 4.3 договору, якими передбачено обов`язок суперфіціарія сплачувати плату за користування землею у грошовій формі. Відповідно до пункту 4.2 договору річна плата встановлена у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На час укладення договору нормативна грошова оцінка згідно з витягом з технічної документації від 27.07.2012 № 1162-05 становила 7 522 400 грн, а річна плата без ПДВ – 225 672 грн. Також у пункті 4.2 договору зазначено, що розмір грошової оцінки земель не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації відповідно до вимог законодавства та інших нормативних документів, при цьому розмір грошової оцінки земельної ділянки змінюється без внесення змін та доповнень до договору.

За твердженням позивача, з 01.01.2020 набула чинності нова нормативна грошова оцінка земель міста Миколаєва, затверджена рішенням Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва». Відповідно до витягу з технічної документації від 04.02.2020 № 2097/0/205-20 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 81 271 200 грн.

Позивач вказав, що відповідач у період з 01.01.2020 по 06.03.2024 продовжував сплачувати плату за суперфіцій, виходячи з попередньої нормативної грошової оцінки, та без урахування її щорічної індексації. На думку позивача, оскільки сторони визначили річну плату саме у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, після набрання чинності новою нормативною грошовою оцінкою для розрахунку плати мала застосовуватися актуальна нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Згідно з поданим разом із позовною заявою розрахунком позивач визначив загальний розмір недоотриманої плати за суперфіцій за період з 01.01.2020 по 06.03.2024 у сумі 9 112 974 грн 27 коп. Позивач також наголосив, що спірна земельна ділянка належить територіальній громаді міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, а тому саме міська рада є належною особою для звернення з вимогою про стягнення заборгованості за користування цією земельною ділянкою.

Під час розгляду справи судом першої інстанції позивач на вимогу суду подав додатковий розрахунок плати за суперфіцій без урахування нової нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням міської ради від 10.07.2019 №52/18, але з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки, визначеної витягом від 27.07.2012 № 1162-05. За цим розрахунком заборгованість відповідача становила 218 019 грн 62 коп.

Відповідач визнав заборгованість у сумі 218 019 грн 62 коп., що виникла внаслідок несплати плати за суперфіцій з урахуванням щорічної індексації, та під час розгляду справи сплатив 108 900 грн, з яких 79 200 грн – за платіжною інструкцією від 05.02.2026 та 29 700 грн – за платіжною інструкцією від 13.02.2026.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 провадження у справі в частині вимог про стягнення 108 900 грн закрито у зв`язку з відсутністю предмета спору.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 позов задоволено частково; стягнуто з ТОВ «Кристмас.» на користь Миколаївської міської ради 109 119 грн 62 коп. заборгованості з плати за договором суперфіція від 06.03.2014 № 2 та 1 636 грн 79 коп. судового збору; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Задовольняючи позов у частині 109 119 грн 62 коп., суд першої інстанції виходив із того, що пунктом 4.2 договору прямо передбачено щорічну індексацію грошової оцінки земельної ділянки без необхідності внесення змін до договору. Виходячи з нормативної грошової оцінки, визначеної витягом від 27.07.2012 №1162-05, з урахуванням щорічної індексації, заборгованість відповідача становила 218 019 грн 62 коп. З огляду на сплату відповідачем під час розгляду справи 108 900 грн та закриття провадження у цій частині, суд визнав обґрунтованою вимогу про стягнення залишку заборгованості у сумі 109 119 грн 62 коп.

Відмовляючи у стягненні 8 894 954 грн 65 коп., нарахованих у зв`язку із застосуванням нової нормативної грошової оцінки, суд першої інстанції зазначив, що суперфіцій та оренда є окремими правовими інститутами, які регулюються різними нормами законодавства. Суд послався, зокрема, на висновки Верховного Суду у справах № 922/672/21, № 905/1436/20 та № 923/474/17 щодо самостійності правової природи суперфіцію та оренди.

Суд першої інстанції врахував висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, про автоматичну зміну розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності, якщо орендна плата визначена у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Водночас суд дійшов висновку, що такий підхід стосується правовідносин оренди землі, оскільки обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки при визначенні орендної плати прямо встановлена законом, тоді як щодо плати за суперфіцій такого законодавчого припису немає.

Суд виходив з того, що положення Податкового кодексу України та Закону України «Про оцінку земель» у редакції, чинній у спірний період, не передбачали обов`язковості проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданих у користування на праві суперфіцію, та не встановлювали автоматичної зміни розміру плати за договором суперфіція з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки.

Крім того, суд першої інстанції зазначив, що пункт 4.2 договору передбачає зміну грошової оцінки без внесення змін до договору саме у зв`язку з проведенням її щорічної індексації. Умови про автоматичну зміну плати за суперфіцій у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки рішенням міської ради договором не передбачено.

Суд також врахував положення пункту 4.5 договору, згідно з яким умови про розмір плати переглядаються на вимогу однієї зі сторін у разі внесення законодавством змін до мінімального або максимального розміру річної плати шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди, а також пункту 11.1 договору, відповідно до якого зміни та доповнення до договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладення договору про зміни.

З огляду на відсутність укладених сторонами додаткових угод щодо зміни розміру річної плати суд дійшов висновку, що нова нормативна грошова оцінка, затверджена рішенням Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18, могла бути застосована для розрахунку плати за договором суперфіція лише після внесення відповідних змін до договору. Тому розрахунок позивача, здійснений на підставі нормативної грошової оцінки 81 271 200 грн, суд визнав таким, що не узгоджується з умовами договору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції в частині відмови у стягненні 8 894 954 грн 65 коп., Миколаївська міська рада звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення у відповідній частині та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі. В іншій частині рішення суду першої інстанції позивач не оскаржує.

В апеляційній скарзі позивач наполягає, що сторони у пункті 4.2 договору чітко та однозначно визначили формулу річної плати – 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На думку апелянта, базою розрахунку сторони визначили саме нормативну грошову оцінку як правове поняття, а не її фіксований розмір станом на 2012 рік.

Апелянт зазначає, що у першому реченні пункту 4.2 договору не встановлено жодних темпоральних обмежень щодо нормативної грошової оцінки, зокрема, не вказано «нормативна грошова оцінка за 2012 рік», «нормативна грошова оцінка станом на момент укладення договору» чи інше подібне формулювання. Наведений у наступних реченнях пункту 4.2 розрахунок, здійснений із застосуванням нормативної грошової оцінки 7 522 400 грн, апелянт вважає лише арифметичним розрахунком плати станом на момент укладення договору, а не встановленням цієї оцінки, як незмінної бази на весь строк дії договору.

Позивач вважає, що сторони, керуючись принципом свободи договору та статтею 6 Цивільного кодексу України, мали право добровільно визначити порядок розрахунку плати за суперфіцій на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Після такого погодження відповідна умова договору є обов`язковою для сторін відповідно до статей 11, 509, 626– 629 Цивільного кодексу України.

На думку апелянта, після використання сторонами поняття «нормативна грошова оцінка» при визначенні бази розрахунку плати до цього поняття підлягають застосуванню положення статей 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», які визначають порядок встановлення та періодичного проведення нормативної грошової оцінки, а також пункт 271.2 статті 271 Податкового кодексу України щодо набрання чинності рішеннями рад про нормативну грошову оцінку.

Апелянт посилається на те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлюється не договором, а шляхом затвердження відповідної технічної документації органом місцевого самоврядування. Тому, на його думку, сторони не могли зафіксувати у договорі нормативну грошову оцінку 7 522 400 грн, як незмінну на весь строк договору, оскільки її розмір визначається та змінюється у встановленому законом порядку.

Міська рада вказує на неправильне застосування судом першої інстанції частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» і статті 632 Цивільного кодексу України та незастосування частини третьої статті 13, статей 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», статей 6, 11, 509, 626– 629 Цивільного кодексу України та пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України. Також апелянт зазначає про незастосування судом рішення Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18, яке є обов`язковим на території Миколаївської міської територіальної громади.

Апелянт не погоджується з висновком суду про відсутність підстав для автоматичної зміни розміру плати за договором суперфіція та вказує, що суд змішав питання добровільного застосування нормативної грошової оцінки сторонами договору з питанням законодавчого порядку встановлення та зміни її розміру. За доводами скарги, сторони добровільно обрали нормативну грошову оцінку як базу розрахунку, але сам її розмір визначається виключно у порядку, передбаченому законом.

На підтвердження своєї позиції апелянт посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22. Міська рада звертає увагу, що у тій справі договір оренди також не містив прямої умови про автоматичну зміну орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки, містив конкретний розмір нормативної грошової оцінки на момент укладення договору та передбачав її індексацію, однак Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про автоматичну зміну прав та обов`язків сторін у частині розміру орендної плати з моменту початку застосування нової нормативної грошової оцінки.

Апелянт вважає, що правове регулювання у спірних правовідносинах за своїм змістом є подібним: у правовідносинах оренди обов`язковість застосування нормативної грошової оцінки встановлена законом, тоді як у спірному договорі суперфіція така обов`язковість встановлена самими сторонами у пункті 4.2 договору.

Окремо апелянт посилається на порушення судом першої інстанції норм процесуального права. Зазначає, що у рішенні суд при викладенні змісту пункту 4.2 договору після першого речення «Річна плата за договором встановлюється у розмірі 3% (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки» поставив двокрапку, тоді як в оригінальному тексті договору після цього речення стоїть крапка.

На думку апелянта, така відмінність має суттєве значення для тлумачення змісту пункту 4.2 договору, оскільки крапка свідчить про завершеність сформульованої сторонами умови щодо формули розрахунку плати, тоді як двокрапка може вказувати на те, що подальший розрахунок є безпосереднім продовженням та конкретизацією попередньої умови. Міська рада вважає, що неправильне відтворення судом тексту письмового доказу могло вплинути на оцінку волевиявлення сторін та призвести до неправильного вирішення спору.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.08.2026 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 та призначено розгляд справи на 29.09.2026 року о 15:00 год.

25.08.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Товариство з обмеженою відповідальністю «Кристмас.», м. Миколаїв заперечує проти її задоволення та просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 залишити без змін.

Відповідач зазначає, що відповідно до статей 628 та 632 Цивільного кодексу України зміст договору і ціна визначаються за домовленістю сторін, а зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. При цьому, ані пункт 4.2 договору, ані інші його умови не передбачають зміни річної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки після укладення договору.

На думку відповідача, законодавство, що регулює відносини суперфіцію, також не встановлює обов`язку змінювати розмір річної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки. Зокрема, частина перша статті 13 Закону України «Про оцінку земель» не передбачає обов`язкового застосування нормативної грошової оцінки для визначення плати у правовідносинах суперфіцію, а статті 414, 415 Цивільного кодексу України та стаття 102-1 Земельного кодексу України не містять правил про автоматичну зміну плати за суперфіцій.

Відповідач вказує, що за умовами пункту 4.2 договору для формування річної плати було застосовано конкретну нормативну грошову оцінку – 7 522 400 грн згідно з витягом з технічної документації від 27.07.2012 № 1162-05. Відтак, доводи апелянта про автоматичну зміну річної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки, на переконання відповідача, суперечать частині другій статті 632 Цивільного кодексу України.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кристмас.», м. Миколаїв також звертає увагу, що договір припинив дію 06.03.2024, тоді як позов подано 11.11.2024. На думку відповідача, вимоги міської ради фактично спрямовані на зміну умов уже виконаного договору, що суперечить частині третій статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни у договорі після його виконання не допускається.

Щодо посилань апелянта на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, відповідач зазначає, що висновок у цій справі зроблено стосовно договору оренди земельної ділянки та ґрунтується на спеціальних нормах Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель» та Податкового кодексу України, якими встановлено обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки при визначенні орендної плати за землю державної та комунальної власності.

Відповідач вважає, що пункт 102 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі №914/2848/22 підтверджує правильність висновків суду першої інстанції, оскільки автоматична зміна орендної плати пов`язана саме з тим, що обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки під час визначення орендної плати прямо встановлена законом. У правовідносинах суперфіцію такого законодавчого припису немає.

Щодо пункту 101 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/2848/22, відповідач зазначає, що цей висновок означає лише неможливість встановлення самого розміру нормативної грошової оцінки за домовленістю сторін, оскільки нормативна грошова оцінка визначається у процедурі, передбаченій статтями 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель». За твердженням відповідача, сторони спірного договору не встановлювали нормативну грошову оцінку самостійно, а використали офіційні дані витягу від 27.07.2012 № 1162-05.

Заперечуючи проти доводів про порушення норм процесуального права, відповідач вказує, що проставлення судом двокрапки замість крапки під час відтворення першого речення пункту 4.2 договору є технічною помилкою, яка не вплинула на вирішення справи. Відповідач наголошує, що суд першої інстанції обґрунтував рішення аналізом норм матеріального права, правової природи суперфіцію, висновків Великої Палати Верховного Суду та змісту договору в цілому, а не значенням конкретного розділового знаку у пункті 4.2 договору.

За таких обставин відповідач вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим і просить залишити апеляційну скаргу Миколаївської міської ради без задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 у справі № 915/1386/24 – без змін.

В судовому засіданні 29.09.2026, представник скаржника підтримав свої доводи та вимоги, викладені письмово в апеляційній скарзі, просив суд апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати.

Представник відповідача заперечував проти вимог апеляційної скарги та просив суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення – без змін.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Заслухавши пояснення представника апелянта, обговоривши доводи та вимоги апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 в оскаржуваній частині не потребує скасування, виходячи з наступного.

Господарським судом Миколаївської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та не оспорено учасниками справи наступні обставини.

Рішенням Миколаївської міської ради №19/42 від 21.08.2012 «Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Ленінському району м. Миколаєва» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування загальною площею 40000 кв.м, у тому числі 603 кв.м під капітальною забудовою, 4655 кв.м під тимчасовою забудовою, 2312 кв.м під спорудами, 32246 кв.м під проїздами, проходами та площадками, 184 кв.м під зеленими насадженнями, за рахунок земельної ділянки КП ММР “Миколаївелектротранс", зарахувавши її до земель комерційного використання, для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс по вул. 8 Поздовжній, 2в. Земельна ділянка має обмеження у використанні згідно з КООВЗД: на частину земельної ділянки площею 1743 кв.м діють обмеження типу 01.06.23 - "інші обмеження" (водопровід). (п. 1. вказаного рішення №19/42).

Також вказаним рішенням міськради припинено КП ММР “Миколаївелектротранс” право користування земельною ділянкою площею 40000 кв. м по вул. 8 Поздовжній, 2 (п. 1.1. рішення №19/42), внесено зміни до Державного акта на право постійного користування землею №365 від 16.10.2000 (п. 1.2. рішення №19/42), надано комунальному підприємству Миколаївської міської ради "Міське ринкове господарство" в постійне користування земельну ділянку загальною площею 40000 кв.м для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс по вул. 8 Поздовжній, 2в (п. 1.3. рішення №19/42).

В подальшому, згідно з рішенням Миколаївської міської ради №37/43 від 04.02.2014 «Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Ленінському району м. Миколаєва» пункт 1.3 розділу 1 рішення міської ради від 21.08.2012 №19/42 викладено в новій редакції: "1.3.Надати Комунальному підприємству Миколаївської міської ради "Міське ринкове господарство" в постійне користування земельну ділянку загальною площею 40000 кв.м для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс по вул. 8 Поздовжній, 2в з правом укладання договору суперфіцію з Товариством з обмеженою відповідальністю "Кристмас.". (п. 6. вказаного рішення №37/43).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 394677825 від 12.09.2024) земельна ділянка з кадастровим номером 4810136900:02:009:0003 площею 4 га, з цільовим призначенням для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс, що знаходиться за адресою Миколаївська область, м. Миколаїв, вул. Поздовжня восьма, земельна ділянка 2-в (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 229312548101) на праві власності належить Територіальній громаді міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради (номер відомостей про речове право 3647241).

Так, 06.03.2014 між Миколаївською міською радою (суперфіціар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кристмас.» (суперфіціарій) було укладено договір про встановлення суперфіція від 06.03.2014 № 2, який посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ласурією С.А. 06.03.2014 за реєстровим № 321 та зареєстрований у Миколаївській міській раді в книзі реєстрації договорів про встановлення суперфіція вчинено запис від 06.03.2014 р. за № 2, відповідно до умов п. 1.1 якого суперфіціар встановлює право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та надає, а суперфіціарій приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 40000 кв.м з кадастровим № 4810136900:02:009:0003, розташовану за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, Ленінський район, вул. 8 Поздовжня, 2-в, яка є власністю територіальної громади м. Миколаєва (об`єкта нерухомого майна № 229312548101) та знаходиться у постійному користуванні у Комунального підприємства Миколаївської міської ради «Міське ринкове господарство» відповідно до державного акта на право постійного користування земельною ділянкою серії ЯЯ № 193867, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі 27.09.2012 р. за № 481010003000063 (надалі - земельна ділянка), для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс (надалі об`єкти нерухомості).

Згідно з п. 2.1. договору суперфіцій встановлюється на земельну ділянку площею 40000 кв.м без її вилучення з постійного користування у Комунального підприємства Миколаївської міської ради «Міське ринкове господарство» для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс з дотриманням цільового призначення земельної ділянки.

Відповідно до п. 2.2. договору розташування та межі земельної ділянки, що надається у користування, визначені проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування, затвердженим рішенням Миколаївської міської ради від 21.08.2012 року № 19/42 зазначені на плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Пунктом п. 2.3. договору визначено, що земельна ділянка, яка надається у користування суперфіціарію, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Миколаєва, від імені якої, у відповідності до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Земельного кодексу України, діє Миколаївська міська рада.

Відповідно до п. 2.4. договору на час укладення цього договору на земельній ділянці знаходяться нежитлові будівлі та споруди, що належать на праві комунальної власності територіальній громаді м. Миколаєва Миколаївської області згідно зі свідоцтвом про право власності на нерухоме майно серії САЕ № 463237, виданим Виконавчим комітетом Миколаївської міської ради 16.11.2011 р., та закріплені на праві повного господарського відання за Комунальним підприємством Миколаївської міської ради «Міське ринкове господарство» на підставі розпорядження Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради від 17.10.2011 № 431р.

Згідно з п. 2.5. договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що надається у користування суперфіціарію, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2012 року №1162-05 становить 7 522 400,00 (сім мільйонів п`ятсот двадцять дві тисячі чотириста) гривень 00 копійок.

Пунктом 3.1. договору визначено, що договір укладено строком на 5 (п`ять) років з моменту державної реєстрації права суперфіція.

Згідно з п. 3.3. договору у разі продовження строку дії договору (поновлення договору), його умови можуть бути змінені за необхідності, зокрема у разі змін в законодавстві, що регулює відповідні правовідносини.

Пунктом 4.1. договору визначено, що за користування землею суперфіціарій сплачує плату у грошовій формі шляхом перерахування суперфіціарієм грошових коштів у національній валюті України.

Відповідно до п. 4.2. договору річна плата за договором встановлюється у розмірі 3% (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

7 522 400 грн. х 3% = 225 672 грн.,

де 7 522 400 грн. - нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки 27.07.2012 №1162-05. Розмір грошової оцінки земель не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації відповідно до вимог діючого законодавства та інших нормативних документів. Розмір грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору;

3% - умови договору про розмір плати за встановлення суперфіція;

ПДВ: 225 672 x 20% = 45 134 грн 40 коп.;

Усього річна плата з ПДВ: 225 672 грн + 45 134 грн 40 коп. = 270 806 грн 40 коп.

Відповідно до п. 4.3. договору термін і порядок внесення плати: плата за договором вноситься суперфіціарієм з дати державної реєстрації права суперфіцію щомісячно з розрахунку щомісяця, як 1/12 (одна дванадцята) від розміру річної плати з ПДВ (якщо термін оренди менше місяця, розмір плати встановлюється пропорційно строку користування землею у місяці), протягом 30 днів місяця наступного за звітним на розрахунковий рахунок вказаний у договорі.

Згідно з п. 4.5. договору умови цього договору про розмір плати (3%) переглядаються на вимогу однієї із сторін у разі внесення чинним законодавством змін до мінімального або максимального розміру річної плати, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору.

Пунктом 4.7. договору визначено, що у разі продовження дії договору умови договору про розмір плати можуть бути змінені.

Відповідно до п. 5.2. договору цільове призначення земельної ділянки: для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс.

Згідно з пп. 9.1.2. договору суперфіціар має право одержувати від суперфіціарія плату за користування земельною ділянкою, що є предметом даного договору, в порядку та в строки, передбачені розділом 4 цього договору.

Підпунктом 9.4.6. договору передбачено, що суперфіціарій зобов`язаний своєчасно вносити плату за користування об`єктом користування в порядку та строки, передбачені розділом 4 цього договору.

Згідно з п. 11.1. договору зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання договору про зміни до даного договору, який після підписання його сторонами стає невід`ємною частиною цього договору.

Відповідно до п. 11.8.2. договору у разі продовження строку договору (поновлення договору) його умови можуть бути змінені, з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього договору.

Пунктом 14.2. договору передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.

Невід`ємними частинами даного договору є: план відведення земельної ділянки в постійне користування Комунальному підприємству Миколаївської міської ради «Міське ринкове господарство»; план зон обмежень у використанні земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки, на яку поширюється право суперфіцію, в натурі (на місцевості); креслення перенесення меж земельної ділянки в натуру; акт приймання-передачі об`єкта користування; схема земельної ділянки.

Договір підписано та скріплено печатками сторін.

Також, між сторонами по справі складено та підписано акт приймання-передачі об`єкту суперфіція від 06.03.2014, згідно з яким суперфіціар, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 04.02.2014 №37/43, передав, а суперфіціарій у день укладення договору прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс, розташовану за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, Ленінський район, вул. 8 Поздовжня, 2-в, загальною площею 40000 кв.м.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 18683961 від 06.03.2014 до реєстру внесено запис №4897118 від 06.03.2014 про інше речове право, а саме, про право забудови земельної ділянки (суперфіцій), яке виникло у суперфіціарія Товариства з обмеженою відповідальністю «Кристмас.» на підставі договору про встановлення суперфіція №321 від 06.03.2014.

В подальшому, 01.12.2014 між Миколаївською міською радою (суперфіціар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кристмас.» було укладено договір про внесення змін №1 до договору, згідно з яким пп. 3.1. розділу 3 договору викладено в наступній редакції: «Договір укладено строком на 10 (десять) років з моменту державної реєстрації права суперфіція». Договір про зміни підписано сторонами та скріплено печатками сторін, а також посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ласурією С.А. за реєстровим № 1832 та зареєстрований у Миколаївській міській раді в Книзі реєстрації договорів про встановлення суперфіція, про що вчинено запис від 01.12.2014 за № 01.

Відомості про внесення змін до договору було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, що підтверджується витягом з вказаного реєстру №30252880 від 01.12.2014.

Як вбачається з наявних у матеріалах справи виписок по рахунку Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради, відповідачем на виконання умов договору протягом 2020-2024 років було сплачено грошові кошти у загальній сумі 1 926 658 грн 72 коп. з призначенням платежу «орендна плата за земельну ділянку згідно договору про встановлення суперфіція від 06.03.2014», зокрема:

- 21.01.2020 сплачено 36 714 грн 63 коп.;

- 21.01.2020 сплачено 6 100 грн;

- 24.02.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 17.03.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 21.04.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 21.05.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 10.06.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 07.07.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 28.08.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 10.09.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 08.10.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 06.11.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 07.12.2020 сплачено 42 814 грн 63 коп.;

- 14.01.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за грудень 2020);

- 10.02.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за січень 2021);

- 11.03.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за лютий 2021);

- 09.04.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за березень 2021);

- 13.05.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за квітень 2021);

- 10.06.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за травень 2021);

- 08.07.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за червень 2021);

- 06.08.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за липень 2021);

- 15.09.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за серпень 2021);

- 11.10.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за вересень 2021);

- 12.11.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за листопад 2021);

- 14.12.2021 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за грудень 2021);

- 25.01.2022 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за січень 2022);

- 18.02.2022 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за лютий 2022);

- 19.06.2023 сплачено 85 629 грн 26 коп. (за січень та лютий 2023);

- 14.07.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за червень 2023);

- 12.07.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за березень 2023);

- 12.07.2023 сплачено 85 629 грн 26 коп. (за квітень та травень 2023);

- 17.08.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за липень 2023);

- 01.09.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за серпень 2023);

- 13.10.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за вересень 2023);

- 06.11.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за жовтень 2023);

- 11.12.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за листопад 2023);

- 22.12.2023 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за грудень 2023);

- 09.02.2024 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за січень 2024);

- 18.03.2024 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за лютий 2024);

- 11.04.2024 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за березень 2024);

- 08.05.2024 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за квітень 2024);

- 07.06.2024 сплачено 42 814 грн 63 коп. (за травень 2024);

- 01.08.2024 сплачено 3 565 грн. (за червень 2024);

- 01.08.2024 сплачено 39 250 грн. (за червень 2024);

- 07.08.2024 сплачено 42 814 грн 63 коп.

Вказані обставини щодо сплати відповідачем зазначених сум сторонами визнаються.

Як вбачається з доданого до позовної заяви розрахунку плати за суперфіцій щодо користування земельною ділянкою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кристмас.», який виконано з врахуванням нової нормативної грошової оцінки земель міста, затвердженої рішенням міської ради від 10.07.2019 №52/18 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва», розмір заборгованості відповідача, заявлений до стягнення позивачем, становить 9 112 974 грн 27 коп., а саме:

- за період з 01.01.2020 по 01.01.2021 – розмір плати становить 2 925 777 грн 60 коп.;

- за період з 01.01.2021 до 01.01.2022 – розмір плати становить 2 925 777 грн 60 коп.;

- за період з 01.01.2022 до 01.01.2023 – розмір плати становить 536 392 грн 56 коп.;

- за період з 01.01.2023 до 01.01.2024 – розмір плати становить 3 701 108 грн 66 коп.;

- за період з 01.01.2024 по 06.03.2024 – розмір плати становить 700 594 грн.

При цьому, при здійсненні вказаного розрахунку позивачем було враховано, що протягом 2020 року та до 06.03.2024 року відповідачем було сплачено грошові кошти у розмірі 1 676 676 грн 15 коп., у т.ч. сплачено у 2020 році – 470 960 грн 93 коп.; у 2021 році – 513 775 грн 56 коп; у 2022 році – 85 629 грн 26 коп.; у 2023 році – 513 775 грн 56 коп.; з 01.01.2024 до 06.03.2024 – 92 534 грн 84 коп. (у т.ч. 42 814 грн 63 коп. – 09.02.2024, 42 814 грн 63 коп. – 18.03.2024, 6 905 грн 58 коп. - 11.04.2024).

При цьому, для перевірки вказаних доводів сторін щодо сплати відповідачем плати без урахування індексації на вимогу суду позивачем було надано розрахунок плати за суперфіцій щодо користування земельною ділянкою Товариством з обмеженою відповідальністю «Кристмас.» (вх. №1296/26 від 28.01.2026), який виконано на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 27.07.2012 №1162-05 з урахуванням щорічної індексації, згідно з яким розмір заборгованості відповідача становить 218 019 грн 62 коп. (1 894 695 грн 77 коп. (розмір плати, який підлягав сплаті відповідачем) – 1 676 676 грн 15 коп. (розмір сплачених відповідачем коштів), а саме:

- за період з 01.01.2020 по 01.01.2021 – розмір плати становить 513 775 грн 54 коп.;

- за період з 01.01.2021 до 01.01.2022 – розмір плати становить 513 775 грн 54 коп.;

- за період з 01.01.2022 до 01.01.2023 – розмір плати становить 94 192 грн 18 коп.;

- за період з 01.01.2023 до 01.01.2024 – розмір плати становить 649 926 грн 05 коп.;

- за період з 01.01.2024 по 06.03.2024 – розмір плати становить 123 026 грн 46 коп.

Вказаний розрахунок здійснено також з урахуванням сплачених відповідачем протягом 2020 року та до 06.03.2024 року грошових коштів у розмірі 1 676 676 грн 15 коп., як зазначалось вище.

Відповідач, в ході розгляду справи, визнав суму заборгованості перед позивачем в сумі 218 019 грн 62 коп., яка виникла внаслідок несплати відповідачем плати за суперфіцій з урахуванням індексації, також відповідачем частково було сплачено заборгованість по договору з урахуванням індексації у розмірі 108 900 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними інструкціями з призначенням платежу «плата індексації згідно договору суперфіція від 06.03.2014 за період з 01.01.2020 до 06.03.2024 від ТОВ «Кристмас», а саме: платіжною інструкцією №1.518346269.1 від 05.02.2026 на суму 79 200 грн та платіжною інструкцією № 1.530140097.1 від 13.02.2026 на суму 29 700 грн.

З огляду на часткову сплату відповідачем заборгованості за договором у розмірі 108 900 грн., ухвалою суду від 02.03.2026 закрито провадження в частині позовних вимог Миколаївської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Кристмас.”, м. Миколаїв про стягнення заборгованості в розмірі 108 900 грн у зв`язку з відсутністю предмета спору.

Інших належних та допустимих доказів щодо спірних правовідносин, які виникли між сторонами у даній справі, матеріали справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин щодо стягнення 9 112 974 грн 27 коп. заборгованості з плати за договором про встановлення суперфіція від 06.03.2014 № 2 за користування відповідачем у період з 01.01.2020 по 06.03.2024 земельною ділянкою площею 40 000 кв. м, кадастровий номер 4810136900:02:009:0003, розташованою за адресою: м. Миколаїв, вул. 8 Повздовжня, 2-в, для реконструкції та подальшого обслуговування нежитлових приміщень під муніципальний торговий комплекс.

Оскільки рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 оскаржується лише в частині відмови у стягненні 8 894 954 грн 65 коп., при цьому, висновок суду першої інстанції про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості у розмірі 109 119 грн 62 коп. з плати за договором суперфіція від 06.03.2014 № 2 апелянтом не оскаржується, а суд апеляційної інстанції, відповідно до вимог ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, тому апеляційним господарським судом в апеляційному порядку переглядається оскаржуване рішення тільки в частині доводів апеляційної скарги щодо відмови у стягненні вищевказаної заборгованості.

В іншій частині оскаржуване рішення колегією суддів в апеляційному порядку не переглядається.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції.

Так, згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина 1 статті 202 Цивільного кодексу України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

При цьому за правилами статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Згідно з частиною 1 статті 175 Господарського кодексу України (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

За статтями 11, 509, 525, 526, 626, 627, 628 та 629 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення зобов`язання, його умови визначаються сторонами в межах свободи договору та є обов`язковими для виконання. Одностороння зміна умов зобов`язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Отже, сама по собі зміна зовнішнього для договору показника не може змінити обов`язок землекористувача зі сплати погодженої ціни, коли такий наслідок не передбачено договором або законом.

Водночас за частинами першою – третьою статті 632 Цивільного кодексу України ціна встановлюється за домовленістю сторін, а її зміна після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, установлених договором або законом. Відповідно до статей 651 та 654 цього Кодексу зміна договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, і вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється. Аналогічне правило містила стаття 188 Господарського кодексу України. Ці приписи мають значення для з`ясування того, чи передбачили сторони або закон підставу для зміни плати без укладення письмового договору про зміни.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та землекористувачем (стаття 102-1 Земельного кодексу України, стаття 413 Цивільного кодексу України). Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею, а землекористувач зобов`язаний вносити таку плату в обсязі та на умовах, визначених договором і законом (статті 414, 415 Цивільного кодексу України). Отже, в цих правовідносинах закон передбачає право власника на плату, однак не встановлює імперативної формули її визначення або автоматичної зміни у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Судова колегія звертає увагу скаржника на те, що такий підхід узгоджується з правовими висновками Верховного Суду. Так, у постанові від 28.03.2018 у справі № 923/474/17 (ЄДРСР № 73081684, пункти 17– 19) зазначено, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами, а плата за договором суперфіція не є орендною платою. У постанові від 07.02.2023 у справі № 922/672/21 (ЄДРСР № 109046104, пункти 5.36– 5.37) Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду повторно наголосив на відмінності правової природи суперфіцію й оренди та на неприпустимості застосування до одного з цих інститутів норм, що регулюють інший.

Колегією суддів при цьому не приймаються до уваги посилання апелянта на незастосування судом першої інстанції правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (ЄДРСР № 120396090, пункти 90– 103, 118– 123), яка дійшла висновку про автоматичну зміну прав та обов`язків сторін договору оренди в частині орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, оскільки цей висновок сформульовано саме для договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, правове регулювання якого має спеціальний та більш імперативний характер.

Як роз`яснила Велика Палата Верховного Суду, висновок у справі № 914/2848/22 ґрунтується на сукупності частини п`ятої статті 5, статті 13, статей 18 і 23 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 та пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України. Саме ці приписи встановлюють обов`язковість нормативної грошової оцінки як бази для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Тобто, у відносинах оренди закон безпосередньо визначає обставину, з настанням якої змінюється розмір орендної плати; саме тому Велика Палата Верховного Суду пов`язала цей наслідок із частиною другою статті 632 Цивільного кодексу України.

Суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що наведений висновок не має універсального характеру для будь-якого договору, у якому сторони використали нормативну грошову оцінку, як елемент розрахунку. Для плати за суперфіцій закон не встановлює аналогічного імперативного регулювання. Тому сама чинність рішення Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18 та визначення ним нового розміру нормативної грошової оцінки не означають автоматичної зміни погодженої сторонами ціни за договором суперфіція. Відповідний наслідок міг настати лише за прямою умовою договору або за спеціальним приписом закону, якого у спірних правовідносинах немає.

Отже, правовий висновок у справі № 914/2848/22 не може бути застосований до спірних правовідносин без урахування їх різної правової природи та відмінного нормативного регулювання. Посилання на використання нормативної грошової оцінки у формулі плати саме по собі не усуває ці відмінності. Застосування висновку Великої Палати Верховного Суду поза межами передумов, на яких він сформульований, фактично прирівняло б плату за суперфіцій до орендної плати, що суперечить наведеній практиці Верховного Суду у справах № 923/474/17 та № 922/672/21 з подібних правовідносин.

Посилання апелянта на те, що нормативна грошова оцінка не може встановлюватися договором, не спростовує цього висновку. Колегія суддів погоджується, що нормативна грошова оцінка є публічно-правовим показником, який визначається у процедурі, встановленій Законом України «Про оцінку земель», а не волевиявленням сторін правочину. Проте, за пунктом 4.2 договору сторони не встановили нормативну грошову оцінку самостійно, а використали її офіційне значення, зазначене у витягу з технічної документації від 27.07.2012 № 1162-05, як базовий показник для визначення договірної плати. Відмінність між установленням нормативної грошової оцінки та погодженням способу визначення ціни договору є істотною.

Водночас, неможливість установлення нормативної грошової оцінки договором не надає новому значенню такого показника властивості автоматично змінювати будь-яку договірну ціну. Норми Закону України «Про оцінку земель» про проведення, затвердження та набрання чинності нормативною грошовою оцінкою визначають правовий режим самого показника. Вони не містять припису про зміну плати за договором суперфіція. Можливість використання грошової оцінки за домовленістю сторін також не є нормою про зміну ціни та не замінює погоджений сторонами порядок її коригування у спосіб, обумовлений сторонами в договорі.

Рішення Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18 є актом, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста. Прийняття такого акту місцевою радою, як органом місцевого самоврядування, не є водночас домовленістю з відповідачем, як стороною договору про встановлення суперфіція. Тому це рішення може визначати правовий режим нормативної грошової оцінки як публічно-правового показника, але за відсутності спеціальної норми закону або прямої умови договору не замінює письмової згоди сторін на зміну ціни у конкретному цивільно-правовому зобов`язанні.

Отже, вирішальним для спору є встановлення змісту пункту 4.2 договору в системному зв`язку з іншими його положеннями. Згідно зі статтями 213 та 637 Цивільного кодексу України тлумачення умов договору здійснюється передусім з урахуванням однакового для всього правочину значення слів і понять, а якщо цього недостатньо – шляхом порівняння відповідної умови з іншими частинами договору, намірами та подальшою поведінкою сторін.

Частина третя статті 213 Цивільного кодексу України передбачає перший рівень тлумачення – з`ясування однакового для всього правочину значення слів і понять. Якщо буквальне значення не дає можливості однозначно з`ясувати зміст окремої умови, застосовується другий рівень – порівняння цієї умови з іншими частинами договору, усім його змістом і намірами сторін. На третьому рівні беруться до уваги мета правочину, попередні переговори, усталена практика відносин та подальша поведінка сторін. Такі правила виключають можливість надати одному реченню пункту договору самостійне значення всупереч змісту решти його положень.

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.07.2026 у справі № 915/1038/25 (ЄДРСР № 138716152, пункти 5.3– 5.5) за позовом тих самих сторін щодо тлумачення пункту 4.2 цього самого договору зазначено, що саме в межах справи №915/1386/24 належить оцінити зміст договору, особливості його виконання, застосування окремих пунктів та виникнення прав і обов`язків сторін. Верховний Суд також виклав послідовність тлумачення умов правочину за статтями 213 та 637 Цивільного кодексу України. Ця постанова не вирішує наперед питання про наявність чи розмір заборгованості, проте підтверджує, що зміст пункту 4.2 має бути встановлений саме у цьому спорі на підставі всього договору, а не лише його окремого речення.

У першому реченні пункту 4.2 договору сторони передбачили, що річна плата встановлюється у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Проте ця умова не вичерпується лише зазначеним реченням. У межах того самого пункту сторони визначили конкретне базове значення нормативної грошової оцінки – 7 522 400,00 грн згідно з витягом від 27.07.2012 № 1162-05, здійснили розрахунок 7 522 400 грн Ч 3 відсотки = 225 672,00 грн, визначили суму податку на додану вартість та загальний розмір річної плати. Саме сукупність цих положень дає змогу встановити зміст погодженої сторонами ціни та способу її обчислення.

Розмір 3 відсотки є погодженим сторонами коефіцієнтом, але сам по собі не вичерпує змісту умови про ціну. Для визначення суми плати необхідно встановити також базу розрахунку та порядок її зміни. Саме ці елементи сторони окремо визначили в подальших реченнях пункту 4.2. Тому відсутність у першому реченні часового обмеження для застосування відсоткової ставки не означає, що сторони погодили використання будь-якого нового розміру нормативної грошової оцінки без врахування наступних умов цього ж пункту.

Надалі, пункт 4.2 договору прямо передбачає, що розмір грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації відповідно до вимог законодавства та інших нормативних документів, а в такому випадку розмір грошової оцінки земельної ділянки змінюється без внесення змін і доповнень до договору. Сторони не лише назвали можливість зміни показника, а й визначили конкретну підставу такої зміни – щорічну індексацію – та наслідок у вигляді відсутності необхідності укладати договір про зміни. Отже, саме щорічна індексація є погодженим сторонами механізмом автоматичного коригування базового показника.

Зі змісту цього положення вбачається, що слова «в такому випадку» стосуються саме попередньо названої підстави – проведення щорічної індексації. Поширення цього наслідку на кожну можливу зміну нормативної грошової оцінки позбавляло б умову про щорічну індексацію самостійного змісту. Таке прочитання не узгоджується з правилами статті 213 Цивільного кодексу України, за якими кожному положенню правочину має бути надано зміст у системному зв`язку з іншими його частинами.

Щорічна індексація нормативної грошової оцінки та затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки є різними юридичними фактами. Пункт 4.2 договору передбачає автоматичне коригування лише внаслідок першого з них. Натомість, рішення Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18, на яке посилається позивач, стосується затвердження нової технічної документації та визначення нового розміру нормативної грошової оцінки. У тексті договору відсутня умова, за якою така подія безпосередньо змінює базу обчислення плати за суперфіцій, правовідносини за яким, як вже зазначалося вище за текстом постанови, є іншими, ніж орендні правовідносини і регулюються різними нормами матеріального права.

Зміст інших положень договору підтверджує наведене розуміння. За пунктом 4.5 умови договору щодо розміру плати переглядаються на вимогу однієї зі сторін у разі зміни законодавчо встановлених меж річної плати шляхом укладення додаткової угоди. Пункт 4.7 передбачає можливість зміни умов щодо розміру плати при продовженні дії договору. За пунктом 11.1 зміни та доповнення до договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладення договору про зміни, а пункт 11.8.2 також пов`язує можливість зміни умов договору з його поновленням. Наведені умови розмежовують випадок автоматичної щорічної індексації та інші зміни параметрів плати, для яких сторони передбачили письмове погодження.

Таким чином, сам договір містить спеціальне правило про автоматичне коригування – щорічну індексацію, а також загальний порядок зміни інших його умов – письмова взаємна згода сторін. Застосування запропонованого апелянтом підходу означало б, що істотна зміна бази обчислення плати могла відбуватися поза цими договірними правилами, хоча такого винятку сторони не погодили. Це суперечило б пунктам 4.5, 4.7, 11.1 та 11.8.2 договору, а також статтям 632, 651 і 654 Цивільного кодексу України та статті 188 Господарського кодексу України, який був чинний на час виникнення спірних правовідносин.

Ізольоване тлумачення першого речення пункту 4.2, на якому наполягає апелянт, позбавляло б юридичного значення не лише наступні речення цього пункту, а й погоджений сторонами порядок зміни умов договору. Такий підхід не відповідає статті 213 Цивільного кодексу України, за якою окрема частина правочину не може розглядатися відокремлено від усього його змісту. Натомість, тлумачення, застосоване судом першої інстанції, надає юридичне значення кожній частині пункту 4.2 та узгоджує її з іншими умовами договору.

Матеріали справи не містять договору про зміни, яким сторони погодили б застосування для розрахунку плати за суперфіцій нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18. Не встановлено і правової норми, яка б у відносинах суперфіцію замінила волевиявлення сторін та зобов`язала землекористувача застосувати нову нормативну грошову оцінку незалежно від змісту договору. Відтак, позивач не довів наявності передбаченої частиною другою статті 632 Цивільного кодексу України підстави для зміни ціни у спірному зобов`язанні.

Відповідно до частин третьої та четвертої статті 13, частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, і несе ризик настання наслідків, пов`язаних з невчиненням процесуальних дій. Обравши вимогу про стягнення плати в підвищеному розмірі, позивач мав довести наявність обов`язку відповідача сплачувати її саме з урахуванням нової нормативної грошової оцінки. Доказів укладення договору про зміни, прямої умови договору або спеціальної норми закону, які б підтверджували такий обов`язок, позивач не надав.

Предметом цього спору не є перевірка чинності рішення Миколаївської міської ради від 10.07.2019 № 52/18 чи правильності визначеної ним нормативної грошової оцінки. Для вирішення спору достатньо встановити, чи породжує цей акт за змістом договору та нормами, що регулюють суперфіцій, обов`язок відповідача сплачувати іншу договірну плату. Суд першої інстанції правильно дійшов висновку, що такого наслідку не встановлено. До того ж, дійсно зміна ціни договору після його виконання неможлива в силу вимог закону.

Колегія суддів також відхиляє довід апелянта про те, що заміна в рішенні суду першої інстанції крапки після першого речення пункту 4.2 договору на двокрапку має наслідком неправильне вирішення спору. В оригінальному тексті договору після цього речення справді вжито крапку, що враховано апеляційним господарським судом при оцінці умов договору. Проте всі наведені вище положення є частинами одного пункту 4.2 та підлягають системному тлумаченню незалежно від такого розділового знаку. Суд першої інстанції обґрунтував оскаржуваний висновок не пунктуацією, а відмінністю правової природи суперфіцію та оренди, спеціальним характером щорічної індексації у пункті 4.2, а також вимогою письмової форми для інших змін умов договору шляхом укладення сторонами додаткових угод тощо.

За частиною другою статті 277 Господарського процесуального кодексу України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише тоді, коли воно призвело до неправильного вирішення справи. Технічна неточність у відтворенні розділового знаку у даному випадку не вплинула на встановлені обставини та не змінила висновку, який випливає зі змісту договору в цілому. Тому вона не утворює самостійної підстави для скасування вірного рішення суду першої інстанції, а є опискою, яка може бути виправлена судом у разі необхідності в установленому процесуальним законом порядку.

З огляду на викладене, розрахунок позивача, здійснений із застосуванням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не ґрунтується на законі або на погодженому сторонами механізмі зміни договірної плати. Натомість, суд першої інстанції правильно врахував передбачену пунктом 4.2 договору щорічну індексацію базового показника, визначеного витягом від 27.07.2012 № 1162-05, та стягнув не сплачений відповідачем залишок цієї заборгованості. Доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновку про відмову в задоволенні позову в частині вимоги про стягнення боргу в розмірі 8 894 954 грн 65 коп. з причини недоведеності позивачем підстав для її задоволення.

Колегія суддів зазначає, що висновок суду першої інстанції відповідає як змісту договору, так і принципу обов`язковості договору для його сторін. Він не заперечує чинність нової нормативної грошової оцінки та не виключає її використання у тих правовідносинах, для яких такий наслідок прямо передбачений законом або погоджений сторонами. Однак за обставин цієї справи відсутні передумови для застосування нового показника як бази розрахунку плати саме за суперфіцій без письмової зміни умов укладеного спірного договору.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Підстави, передбачені статтею 277 цього Кодексу, для скасування чи зміни оскаржуваного рішення в межах його перегляду, відсутні.

Інші доводи апеляційної скарги також жодним чином не спростовують висновків, до яких дійшла колегія суддів, та не доводять неправильність чи незаконність рішення, прийнятого судом першої інстанції.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту ст.79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Надаючи оцінку всім доказам та доводам скаржника у їх сукупності із застосуванням стандарту доказування «вірогідності доказів», судова колегія доходить висновку про те, що апелянтом не доведено належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами наявність підстав для задоволення його позовних вимог в частині стягнення з відповідача 8 894 954 грн 65 коп. боргу.

Згідно з статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.

По справі «Руїз Торіха проти Іспанії», ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються.

Відтак, переглянувши оскаржуване рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги та з урахуванням наявних у справі письмових доказів у їх сукупності, судова колегія дійшла висновку про те, що твердження скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи апеляційним судом, а лише зводяться фактично до незгоди з судовим рішенням.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим визнається рішення суду, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені судом і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Колегія суддів вважає, що у даному випадку суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, вірно застосував положення національного законодавства, надав вірну оцінку спірним правовідносинам у контексті зазначених норм, у зв`язку із чим оскаржуване рішення, в частині, яка переглядається в апеляційному порядку, є правомірним, а доводи апелянта, зазначені ним в апеляційній скарзі, є такими, що фактично зводяться лише до незгоди з судовим рішенням, що не може бути обґрунтованою підставою для його скасування або зміни.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 в оскаржуваній частині відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування або зміни не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на апелянта.

Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Миколаївської області від 02.03.2026 року у справі № 915/1386/24 в оскаржуваній частині залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 30.09.2026 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва

Судді Н.С. Богацька

А.І. Ярош