Постанова від 14 вересня 2026 р. у справі №307/3721/20 — Закарпатський апеляційний суд

Справа № 307/3721/20

П О С Т А Н О В А

Іменем України

15 вересня 2026 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд в складі:

Головуючого – судді Фазикош Г. В.

суддів Кожух О. А., Бисага Т. Ю.

з участю секретаря Савинець В. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України на рішення Тячівського районного суду від 27 червня 2022 року, ухвалене суддею Бобрушко В. І., по справі за позовом ОСОБА_1 до Солотвинської селищної ради, треті особи - управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Закарпатській області, Державна інспекція архітектури та містобудування України, відділ містобудування та архітектури Солотвинської селищної ради, про визнання права власності на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В :

В грудні 2020 року ОСОБА_1 пред`явила позов до Солотвинської селищної ради про визнання права власності на нерухоме майно.

Свої вимоги мотивувала тим, що на земельній ділянці, яка належить їй на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.05.2020 року № 208870308 за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, позивачка побудувала об`єкт нерухомого майна – будівлю магазину за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до технічного паспорту, який виготовлено 09 жовтня 2020 року фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 загальна площа об`єкту становить 343,90 кв.м.

Під час проведення будівельних робіт позивачем були дотримані будівельні, архітектурні, санітарні та екологічні норми. З початку будівництва жодних заяв, претензій та скарг щодо збудованої будівлі не надходило, що свідчить про те, що позивачкою не були порушені права інших осіб будівництвом зазначеної будівлі.

Побудована позивачем будівля комерційного призначення – будівля магазину, загальною площею 343,90 кв.м., а також належна позивачу на праві власності земельна ділянка, площею 0,0428 га, кадастровий номер 2124455900:02:002:0308, для будівництва і обслуговування будівель торгівлі має поштову адресу: АДРЕСА_1 .

Згідно довідки Солотвинської селищної ради від 05.11.2020 року за № 1302 слідує, що розташування побудованої позивачкою ОСОБА_1 будівлі комерційного призначення – будівлі магазину загальною площею 434,90 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , не порушує права та інтереси третіх осіб, не суперечить правилам забудови населеного пункту та вимогам містобудівної документації.

Для виготовлення правовстановлюючих документів на вищевказаний об`єкт нерухомості та прийняття в експлуатацію будинку, торгових та побутових приміщень позивачка звернулася до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Закарпатській області.

Однак, отримала лист від 26.10.2020 року за № 907/1007/1.20/2-20, в якому зазначено, що відповідно до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 року за № 461 «Деякі питання виконання підготовчих та будівельних робіт», необхідною умовою для прийняття закінченого будівництвом об`єкту є наявність відповідного дозвільного документу, що дає право на виконання будівельних робіт. Наразі прийняття в експлуатацію таких об`єктів є неможливим та запропоновано для вирішення цього питання звернутись до суду за умовами можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об`єкта.

У відповідності до звіту проведення технічного обстеження, складеного 16 жовтня 2020 року фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 , щодо будівлі магазину в АДРЕСА_1 , встановлено наступне. Фактичний стан конструкцій будівлі кафе задовольняє вимогам міцності та надійності для подальшої безпечної експлуатації за їх функціональним призначенням як будівлі магазину.

У зв`язку з цим позивачка просить визнати за нею право власності на об`єкт нерухомого майна - будівлю магазину, загальною площею 343,90 кв.м., що розташована по АДРЕСА_1 (а.с.1-3).

Рішенням Тячівського районного суду від 27 червня 2022 року позов задоволено. Визнано за ОСОБА_1 право власності на будівлю магазину, загальною площею 343,90 кв.м., що розташована по АДРЕСА_1 (а.с.169-173).

На це рішення Державна інспекція архітектури та містобудування України (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача) подала апеляційну скаргу. Апелянт зазначає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, які регулюють введення в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває право власності на нього. Обов`язкові умови щодо застосування норм про самочинне будівництво у даному випадку відсутні, адже земельна ділянка під збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення позивачці не передавалася. Навпаки, позивачка стала власником земельної ділянки ще до початку проведення будівництва, у той час як обов`язковою умовою для самочинного будівництва є те, що таке будівництво має бути на земельній ділянці, що не передавалася особі у власність або в користування.

Щодо листа управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Закарпатській області від 26.10.2020 року № 907/1007/1.20/2-20, то інформація, зазначена у цьому листі, є відповіддю на звернення позивачки ОСОБА_1 . Для роз`яснення питання введення в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів варто було б звернутися не до управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Закарпатській області, а до Міністерства розвитку громад та територій України. Звернення до управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Закарпатській області для надання роз`яснень не можна розцінювати як дії, необхідні для введення в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. Тому, суд першої інстанції, порушуючи вимоги законодавства, замінив собою органи державної влади, що уповноважені на здійснення оформлення права власності на нерухоме майно, та визнав на це майно право власності за позивачем за відсутності між сторонами спору про право цивільне. Визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами, не передбачено.

При прийнятті рішення про визнання за ОСОБА_1 права власності на будівлю магазину суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права. З огляду на це, позивач просить рішення місцевого суд скасувати та ухвалити нове рішення по суті позовних вимог (а.с.183-191).

У судове засідання в апеляційній інстанції учасники справи в черговий раз не з`явилися, хоча були повідомлені про час та місце розгляду справи належним чином.

Дослідивши зібрані у справі матеріали, апеляційний суд прийшов до наступних висновків.

Задовольняючи позов про визнання права власності на об`єкт нерухомого майна суд першої інстанції виходив з того, що будівництво будівлі магазину загальною площею 343,9 кв.м. по АДРЕСА_1 не порушує права та інтереси інших осіб, а земельна ділянка набута у встановленому законом порядку. Також суд першої інстанції вказав, що порушень вимог містобудівної документації не встановлено.

Такі висновки місцевого суду є помилковими, не відповідають фактичним обставинам справи. Крім того, судом першої інстанції не враховано, що позивачкою ОСОБА_1 не дотримано порядок набуття права власності на об`єкт нерухомого майна – будівлю магазину, а відтак застосовано закон, який не підлягав застосуванню до даних правовідносин.

За цих обставин рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення по суті позовних вимог.

Відповідно до статті 392 ЦК України власник може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати документів, який засвідчує його право власності.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 331 ЦК України встановлено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У частині 4 статті 373 ЦК України зазначено, що власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Нормативно регламентованим є право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина 3 статті 375 ЦК України). Відповідно до змісту частини 4 статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.

Відповідно до частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, з вказаного слідує, що для того, щоб будівництво не було самочинним, необхідною є наявність таких вимог: 1) земельна ділянка повинна бути відведена для зведення житлового будинку, будівлі, споруди або іншого нерухомого майна; 2) повинен бути належним чином оформлений дозвіл на забудову або належно затверджений проект; 3) при забудові відсутні істотні порушення будівельних норм і правил.

У силу спеціального застереження, наведеного в частині 2 статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Частинами 3, 5, 7 статті 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Отже, враховуючи те, що кожна особа має право на захист свого цивільного права лише у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина 1 статті 15 ЦК України), звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво повинно відбуватися у випадку, якщо порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

У справах, пов`язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього.

Верховний суд у справі № 760/21223/17-ц (постанові від 25.08.2020 року) зазначає, що вирішуючи справу за позовом власника (землекористувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов`язані встановити усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та істотних правил.

Крім того, Верховний Суд наголошує, що на підставі частини 3 статті 376 ЦК України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (частина 3 статті 375 ЦК України).

У даному випадку апеляційним судом встановлено, що позивачка ОСОБА_1 стала власником земельної ділянки з кадастровим номером 2124455900:02:002:0308 ще до початку проведення будівництва. Таким чином, відсутні обов`язкові умови необхідні для застосування даної норми закону.

При вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29-31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI (далі – Закон № 3038 VI), а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону).

Відповідно до частини 5 статті 26 Закону № 3038-VI проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Отже, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить до одного з етапів проектування та будівництва об`єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (пункт 5 частина 5 стаття 26 Закону № 3038 VI).

Частиною 8 статті 39 Закону № 3038-VI передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію забороняється.

Аналогічна норма закріплена пунктом 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (далі – Порядок № 461).

Відповідно до пункту 1 Положення про Міністерство розвитку громад та територій України (далі – Положення № 197), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 30.04.2014 № 197, Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрегіон) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується та координується Кабінетом Міністрів України.

Мінрегіон є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну регіональну політику, державну політику у сфері розвитку місцевого самоврядування, територіальної організації влади та адміністративно-територіального устрою, державну житлову політику і політику у сфері благоустрою населених пунктів, державну політику у сфері житлово комунального господарства, державну політику у сфері поводження з побутовими відходами, державну політику у сфері будівництва, містобудування, просторового планування територій та архітектури, державну політику у сфері технічного регулювання у будівництві, а також забезпечує формування державної політики у сфері архітектурно-будівельного контролю та нагляду, у сфері контролю житлово комунального господарства та у сфері забезпечення енергетичної ефективності будівель.

Відповідно до підпункту 39 пункту 4 Положення № 197, Мінрегіон здійснює інформування та надає роз`яснення щодо реалізації державної політики у відповідних сферах.

Таким чином, для роз`яснення питання введення в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів слід звертатися до Міністерства розвитку громад та територій України, а не до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Закарпатській області, як мало місце в даному випадку.

Відповідно до частини 1 статті 39 Закону № 3038-VI прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Пункт 17 Порядку № 461 зазначає, що замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю один примірник декларації.

Згідно з пунктом 18 Порядку Порядок № 461 орган державного архітектурно будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та забезпечує внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру.

Звернення позивачки ОСОБА_1 до Управління Державної архітектурно будівельної інспекції у Закарпатській області для надання роз`яснення зі змісту статті 39 Закону № 3038 - VI та пункту 17 Порядку № 461 не можна розцінювати як дії необхідні для введення в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Наведений висновок узгоджуються з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постановах: від 27.05.2015 у справі № 6-159цс15, від 02.12.2015 у справі № 6 - 1328цс15, а також висновками Верховного Суду, викладеними у постановах: від 04.06.2018 у справі № 640/13030/16-ц та від 18.02.2019 у справі № 308/5988/17.

Таким чином, оскільки позивачка ОСОБА_1 не зверталась до органу державного архітектурно будівельного контролю для набуття права власності та введення об`єкта до експлуатації, а одразу звернулося до суду з позовом про визнання права власності, тим самим порушила встановлений законом порядок, передбачений для оформлення права власності на об`єкт нерухомого майна (будівлю магазину).

Верховний Суд у постанові від 19.09.2018 у справі № 2-962/2009 вказав на те, що суди не звернули уваги, що особа, здійснивши самочинне будівництво, до компетентних державних органів щодо прийняття забудови до експлуатації та оформлення права власності не зверталася, що свідчить про відсутність спору про право. Та міська рада не є особою, яка порушила, не визнає чи оспорює права позивача. Тому, суд першої інстанції, порушуючи вимоги законодавства, замінив собою органи державної влади, що уповноважені на здійснення оформлення права власності на нерухоме майно та визнав на нього право власності за позивачем за відсутності між сторонами спору про право цивільне.

Із аналізу Цивільного кодексу України, законів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності» випливає, що особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту державної реєстрації права.

Державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 р. у справі № 910/10987/18).

До реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва. Верховний Суд у постанові від 21.03.2019 у справі № 909/175/18 зазначив, що це правило застосовується лише «при наявності усієї дозвільної документації, тобто документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.12.2019 по справі № 200/22329/14 - ц наголосила, що визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Зазначений висновок також викладений у постанові Верховного Суду України від 27.05.2015 по справі № 6-159цс15.

Отже, законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку до експлуатації. У такому випадку об`єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права.

В даному випадку у ОСОБА_1 відсутні, як документи, які надають право виконувати будівельні роботи, так і документи, що засвідчували б прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. При цьому обов`язкова наявність даних документів передбачена статтями 27, 29-31, 39 Закону № 3038-VI.

Отже, законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку до експлуатації. У такому випадку об`єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права. Така позиція є усталеною і в практиці Верховного Суду.

За цих обставин, оскільки об`єкт нерухомого майна не прийнятий в експлуатацію, а до компетентних органів щодо прийняття його в експлуатацію позивачка не зверталася, в задоволенні позову слід відмовити.

Враховуючи наведене, керуючись п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України – задовольнити.

Рішення Тячівського районного суду від 27 червня 2022 року – скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Солотвинської селищної ради, треті особи - управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Закарпатській області, Державна інспекція архітектури та містобудування України, відділ містобудування та архітектури Солотвинської селищної ради, про визнання права власності на нерухоме майно – відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 28 вересня 2026 року.

Головуючий

Судді