Постанова від 03 червня 2026 р. у справі №753/2262/25 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 753/2262/25

провадження № 22-ц/824/5052/2026

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.

при секретарі Черняк Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка Вадима Валерійовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Хелп», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарттендер», Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська універсальна біржа», Товариство з обмеженою відповідальністю «Держзакупівлі.Онлайн», про визнання недійсними електронних торгів, акту про проведення електронних торгів, свідоцтва про право власності на земельну ділянку, витребування майна з чужого незаконного володіння,

за апеляційними скаргами представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Хелп» - адвоката Удовиченка Дениса Григоровича та

представника приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка Вадима Валерійовича - адвоката Коваля Ростислава Олександровича

на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 жовтня 2025 року в складі судді Заставенко М. О.,

установив:

17 лютого 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В. В., Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Хелп» (далі - ТОВ «Агро Хелп»), треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарттендер» (далі - ТОВ «Смарттендер»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська універсальна біржа» (далі - ТОВ «Українська універсальна біржа»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Держзакупівлі.Онлайн» (далі - ТОВ «Держзакупівлі.Онлайн»), про визнання недійсними електронних торгів, акту про проведення електронних торгів, свідоцтва про право власності на земельну ділянку, витребування майна з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування позову зазначав, що 20 січня 2025 року в мережі Інтернет в пошуковій системі Google за контекстним пошуком кадастрового номеру земельної ділянки 8000000000:90:282:0777, ОСОБА_1 було отримано інформацію, що об`єкт нерухомого майна: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 619019680000, земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: АДРЕСА_1 , земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), який належить заявнику реалізовано, номер лота: НОМЕР_2/3, ціна лота: 700 003,00 грн без ПДВ.

Звернувшись до приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В. В. 22 січня 2025 року, його представнику надано для ознайомлення зведене виконавче провадження № НОМЕР_1, постанова про об`єднання виконавчих проваджень у зведене винесена 04 серпня 2023 року, до складу якого входить:

ВП № НОМЕР_2, з примусового виконання виконавчого листа № 761/40649/20 від 13 липня 2023 року, виданий Шевченківським районним судом м. Києва про стягнення заборгованості з ОСОБА_1 на користь АТ КБ «ПриватБанк» заборгованості в сумі 384 628,45 грн, постанова про відкриття виконавчого провадження винесена 04 серпня 2023 року;

ВП № НОМЕР_3, з примусового виконання виконавчого листа № 761/40649/20 від 13 липня 2023 року, виданий Шевченківським районним судом м. Києва про стягнення з ОСОБА_1 на користь АТ КБ «ПриватБанк» судового збору в сумі 5 769,43 грн, постанова про відкриття виконавчого провадження винесена 04 серпня 2023 року.

Вказував, що з матеріалів виконавчого провадження вбачається, що 26 червня 2024 року приватним виконавцем винесено постанову про арешт майна боржника, а саме: нерухоме майно реєстраційний номер 2111595180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ; земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:72:265:0109, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; кадастровий номер 3220882600:05:008:0066, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, с/р Гнідинська; кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; кадастровий номер 8000000000:72:265:0144, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

31 липня 2024 року приватним виконавцем винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника, відповідно до якої приватним виконавцем здійснено опис майна боржника, а саме: реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 619019680000, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площа земельної ділянки 0,0407 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка).

Поряд з цим, в зазначеній постанові приватним виконавцем вказано, що на земельній ділянці знаходиться недобудова з червоної цегли, наявність підведених комунікацій встановити не вдалося, ділянка не огороджена.

12 вересня 2024 року приватним виконавцем винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою призначено суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання, а саме: ОСОБА_2 та зобов`язано останнього надати оцінку земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

25 вересня 2024 року до приватного виконавця надійшов звіт про експертну грошову оцінку вказаної земельної ділянка.

Об`єктом оцінки зазначено: земельна ділянка площею 0,0407 га кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, цільове використання «02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд присадибна ділянка». Відповідно до вказаного звіту для визначення вартості майна (земельної ділянки) оцінщиком використовувався порівняльний метод.

Поряд з цим у звіті зазначено, що вся інформація технічного, економічного, юридичного характеру, що надана оцінювачу в усній чи письмовій формі та підтверджена або не підтверджена документально, приймалась як достовірна.

12 вересня 2024 року СОД ФОП ОСОБА_2 складено звіт № 20240912-108 про експерту грошову оцінку земельної ділянки відповідно до якого на підставі дослідження ринку нерухомості та проведених розрахунків, оцінювач зробив висновок, що вартість об`єкту оцінки, станом на 12 вересня 2024 року, без ПДВ, визначена в розмірі 668 426,44 грн.

За ринкову вартість належної ОСОБА_1 на праві приватної власності земельної ділянки площею 0,0407 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яку реалізовано в процедурі виконавчого провадження, було оцінено на рівні 668 426,44 грн, тобто за явно заниженою ціною, оскільки згідно оцінки СОД ТОВ «Оцінка і консультація» від 27 січня 2025 року, проведеної на замовлення позивача, вартість земельної ділянки становить 2 223 500,00 грн. Крім того, у звіті про оцінку експертом зазначено, що земельна ділянка умовно вільна від забудови, в той час, коли на ній розміщено об`єкт незавершеного будівництва: двоповерхова будівля.

Зазначає, що приватним виконавцем допущено ряд порушень вимог Закону України «Про виконавче провадження», зокрема не здійснено заходів щодо встановлення статусу виявленого майна боржника, а саме: збудованого двоповерхового будинку, що в результаті призвело до винесення 12 вересня 2024 року постанови про призначення суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання для участі у виконавчого провадженні, в межах якої експерту поставлені питання виключно щодо надання оцінки земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а не земельної ділянки та вказаного об`єкта незавершеного будівництва вцілому.

Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 затверджено перелік об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Так, пунктом першим вказаного переліку визначено, що будівництво Індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 300 кв.м. здійснюється на підставі будівельного паспорта.

На виконання вказаних приписів, 11 січня 2017 року на замовлення позивача Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради «Київської міської державної адміністрації» останньому видано Будівельний паспорт на будівництво індивідуального (садибного) житлового будинку на АДРЕСА_1 , 12-с у Дарницькому районі. При цьому будівельний паспорт складено у двох примірниках. Перший з яких надано забудовнику (позивачу), другий примірник постійно зберігається в архіві уповноваженого органу містобудування та архітектури, який видав будівельний паспорт.

18 вересня 2017 року до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) замовником направлено повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорту, що зареєстрований у вказаному Департаменті того ж дня за вх. КВ 061172610709, розроблено проектну документацію на садовий будинок.

З огляду на викладене, двоповерховий об`єкт, що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777, є об`єктом незавершеного будівництва.

Про те, що об`єкт, який розташований на земельній ділянці відповідача, є об`єктом незавершеного будівництва, зазначено і в звіті від 12 вересня 2024 року, оскільки оцінювачем вказано, що: «На даний час на ділянці знаходиться незавершена будівництвом одно- та двоповерхові будівлі, на які відсутні будь-які правовстановлюючі документи. Ділянка огороджена частково» і в постанові приватного виконавця про опис та арешт: «на земельній ділянці знаходиться недобудова....». Однак, розуміючи, що на земельній ділянці дійсно знаходиться недобудований об`єкт, приватним виконавцем не вжито заходів щодо встановлення статусу такого об`єкта, що призвело до порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній споруди, не звернуто стягнення на об`єкт незавершеного будівництва разом з прилеглою земельною ділянкою, що належить позивачу.

З огляду на те, що в порушення норм чинного законодавства приватним виконавцем в ході примусового виконання зведеного виконавчого провадження не встановлено статус об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці 8000000000:90:282:0777, не перевірено наявність технічної документації на об`єкт незавершеного будівництва (у разі відсутності не замовлено виготовлення), не здійснено заходи щодо звернення до суду з відповідною заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно, не проведено оцінку зазначеного майна, не проведено опис об`єкта незавершеного будівництва одночасно з земельною ділянкою, на якій він розташований, з урахуванням висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18, про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема, про порушення вимог до інформації про майно, позивач просив суд:

визнати недійсними електронні (земельні) торги, оформлені протоколом про результати земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053 від 10 січня 2025 року;

визнати недійсним Акт про проведені електронні торги № НОМЕР_2 від 29 січня 2025 року, складений приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Хоменком В. В.;

визнати недійсним Свідоцтво про право власності на земельну ділянку, посвідчене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В. С. 29 січня 2025 року та зареєстроване за № 153;

витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Агро Хелп», на користь ОСОБА_1 земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: АДРЕСА_1 , площа (га): 0.0407, цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 22 жовтня 2025 року позов задоволено частково.

Визнано недійсними електронні торги, проведені 10.01.2025 за лотом НОМЕР_2/3, з реалізації земельної ділянки кадастровий номер: 8000000000:90:282:0777, площею 0,0407 га, цільове використання «02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувано у ТОВ «Агро Хелп» на користь ОСОБА_1 земельну ділянку, загальною площею 0,0407 га, кадастровий номер: 8000000000:90:282:0777, цільове використання «02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду в частині задоволення позову мотивовано тим, що внаслідок порушень, допущених приватним виконавцем під час передачі на реалізацію майна на електронних торгах, було порушено права та законні інтереси позивача, оскільки реалізація належної йому на праві власності земельної ділянки із розміщеним на ній об`єктом незавершеного будівництва відбулась за істотно заниженою ціною.

Суд вважав, що ТОВ «Агро Хелп» не може вважатися добросовісним набувачем, оскільки останньому на момент проведення торгів було відомо про наявність недобудови, яка розташована на спірній земельній ділянці.

28.11.2025 представник ТОВ «Агро Хелп» - адвокат Удовиченко Д. Г. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 жовтня 2025 року та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Вважає, що електронні торги були проведені відповідно до законодавства України, без будь-яких порушень, в ТОВ « Агро Хелп» у законний спосіб придбало собі спірне нерухоме майно.

Суд першої інстанції не врахував, що ТОВ «Агро Хелп» набуло у власність земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, відповідно до вимог закону та є добросовісним набувачем.

Частиною 2 статті 388 ЦК України встановлено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

За змісту Закону України «Про виконавче провадження» вбачається, що виконавець не наділений повноваженням ставити під сумнів об`єктивність проведеної оцінки, або проводити оцінку нерухомого майна на власний розсуд, а зобов`язаний лише залучити експерта до участі у виконавчому провадженні та повідомити сторонам результати визначення вартості майна.

Дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення електронних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання електронних торгів недійсними.

Однак, суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні послався на дії виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення електронних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.

Зазначив, що позивач достовірно був обізнаний із наявністю відкритих виконавчих проваджень про стягнення з нього грошових коштів, йому направлено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777 не зареєстровано жодного об`єкту нерухомого майна.

Позивач скористався своїм правом на оскарження дій чи бездіяльності приватного виконавця.

Шевченківський районний суд міста Києва ухвалою від 12 березня 2025 року у справі №761/40649/20 скаргу ОСОБА_1 на дії та рішення приватного виконавця, заінтересовані особи: приватний виконавець виконавчого округу м. Києва Хоменко В. В., АТ КБ «Приват Банк» залишив без розгляду. Київський апеляційний суд постановою від 24 липня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Кручанюк Н. Л., залишив без задоволення.

Враховуючи викладене, вважає, що порушень допущених організатором торгів в процедурі проведення оспорюваних електронних торгів, які б могли стати підставою для визнання їх недійсними, не встановлено.

За таких умов позовні вимоги про визнання недійсними результатів електронних торгів, визнання недійсними акту державного виконавця про проведені електронні торги та свідоцтв про право власності на земельну ділянку є безпідставними та недоведеними, тому задоволенню не підлягають.

Позовна вимоги про витребування спірної земельної ділянки від ТОВ «Агро Хелп» на користь позивача є похідною вимогою від вищенаведених позовних вимог, тому також задоволенню не підлягає.

01.12.2025 представник приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В. В. - адвокат Коваль Р. О. подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 жовтня 2025 року в частині задоволення позовних вимог та стягнення з приватного виконавця Хоменка В. В. судових витрат скасувати та ухвалити у відповідній частині нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, в решті судове рішення залишити без змін.

Посилається на те, що об`єкт незавершеного будівництва не був предметом електронних торгів в межах виконавчого провадження НОМЕР_4 та не реалізовувався в рахунок погашення відповідної заборгованості.

Судом першої інстанції без посилання на відповідну норму права чи правовий висновок Верховного Суду, без належного урахування правового статусу об`єкта незавершеного будівництва (будівельних матеріалів), було вказано про його єдність із земельною ділянкою, що стосується зовсім іншого правового статусу - об`єктів нерухомого майна.

Водночас, положеннями ст. 331 ЦК України передбачено, що об`єкт незавершеного будівництва не є об`єктом нерухомого майна та, як зазначено у ч. 3 вказаної статті ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), тобто ще не набули статусу об`єкта нерухомого майна.

Також посилався на відсутність зазначення судом першої інстанції хоча б однієї норми Порядку реалізації арештованого майна та в чому було її порушення, попри висновок про наявність порушення відповідного Порядку.

Правом надання відзивів на апеляційні скарги учасники справи не скористались.

В судовому засіданні представник ТОВ «Агро Хелп» - адвокат Удовиченко Д. Г. та представник приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В. В. - адвокат Коваль Р. О. подані ними апеляційні скарги підтримали та просили їх задовольнити.

Представник ОСОБА_1 - адвокат Кручанюк Н. Л. просила апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині - без змін. Додатково пояснила, що на спірній земельній ділянці знаходиться фактично сформований об`єкт нерухомості, ступінь будівельної готовності якого становить 87%, який має фундамент, капітальні стіни, перегородки, перекриття та покрівлю, а тому є нерозривно пов`язаним із земельною ділянкою та не може бути переміщений без його знецінення, пошкодження або зміни призначення.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належала земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площа земельної ділянки 0,0407 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), що підтверджується копією свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 15 квітня 2015 року.

11 січня 2017 року на замовлення ОСОБА_1 . Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради «Київської міської державної адміністрації» останньому видано Будівельний паспорт на будівництво індивідуального (садибного) житлового будинку на АДРЕСА_3 .

18 вересня 2017 року ОСОБА_1 до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) направлено повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорту, що зареєстрований у вказаному Департаменті того ж дня за вх. КВ 061172610709, а саме будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку в АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777. Розроблено проектну документацію на садовий будинок.

Заочним рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 22 лютого 2023 року (справа №761/40649/20) з ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства «Комерційний Банк «Приватбанк» стягнуто заборгованість за простроченим тілом кредиту за кредитним договором № б/н від 17.01.2019 в сумі 384 628 грн 45 коп. та судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 5 769 грн 43 коп.

13 липня 2023 року Шевченківським районним судом міста Києва видано виконавчі листи № 761/40649/20 на виконання рішення суду від 22 лютого 2023 року у справі № 761/40649/20.

Постановами приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В. В. від 04 серпня 2023 року відкриті виконавче провадження з виконання вказаного рішення суду НОМЕР_4 та НОМЕР_3, які 04.08.2023 об`єднано у зведене виконавче провадження НОМЕР_5.

31 липня 2024 року приватним виконавцем винесено постанову про опис та арешт майна боржника. Описано та накладено арешт на майно: земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, площею 0,0407, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); адреса: АДРЕСА_4. На земельній ділянці знаходиться недобудова з червоної цегли, наявність підведених комунікацій (вода, електроенергія, газ) встановити не вдалося, ділянка не огороджена (а. с. 106, 107 т. 1).

12 вересня 2024 року приватним виконавцем винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання ОСОБА_2 для участі у виконавчому провадженні.

Відповідно до Звіту № 20240912-108 від 12 вересня 2024 року, складеного СОД ФОП ОСОБА_2 , вартість об`єкту оцінки - земельної ділянки 0,0407 га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, без урахування ПДВ станом на 12 вересня 2024 року визначена у розмірі 668 426,44 грн. На даний час на ділянці знаходиться незавершена будівництвом одно- та двоповерхові будівлі, на які відсутні будь-які правовстановлюючі документи. Ділянка огороджена частково. До розрахунку приймалась земельна ділянка, яка умовно вільна від забудови. На фото фіксації об`єкта оцінки зображена двоповерхова будівля незавершена будівництвом (а. с. 78 - 103 т. 1).

Земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, реалізована відповідно до протоколу про результати земельних торгів від 10 січня 2025 року № LAE001-UA-20241211-98053. Переможець земельних торгів - ТОВ «Агро Хелп» (а.с.73 т.1).

29 січня 2025 року приватним виконавцем Хоменком В. В. складено акт про проведені електронні торги № НОМЕР_2 (виконавче провадження № НОМЕР_2). Переможцем електронних торгів визнано ТОВ «Агро Хелп» (а.с.233, 234 т.1).

29 січня 2025 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Войтовський В. С. відповідно до статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» та на підставі Акта про проведений електронний аукціон ( проведені електронні торги) (ВП НОМЕР_4), складеного приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Хоменком В. В. 29.01.20925 року, посвідчив, що ТОВ «Агро Хелп» належить на праві власності земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: АДРЕСА_1 , площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яке придбано ТОВ «Агро Хелп» за 700 003,00 грн, що раніше належало ОСОБА_1 (а.с.221 т.1).

Відповідно до Звіту про незалежну оцінку земельної ділянки площею 0,0407 га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, та незавершеного будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, розташованого на земельній ділянці площею 0,0407 га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: м. Київ, АДРЕСА_4, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Оцінка і консультації» на замовлення адвоката Кручанюк Н. Л., що діє в інтересах ОСОБА_1 , вартість вказаного нерухомого майна станом на 27.01.2025 становить 2 223 500 грн (а.с. 154-194 т.1).

Шевченківський районний суд міста Києва ухвалою від 12 березня 2025 року у справі №761/40649/20 скаргу ОСОБА_1 на дії та рішення приватного виконавця Хоменка В.В. залишив без розгляду. Ухвала суду першої інстанції мотивована тим, що оскаржувані постанови винесені приватним виконавцем 31 липня 2024 року та 12 вересня 2024 року, а відтак встановлений законом строк для їх оскарження станом на момент звернення до суду минув. На даний час виконавче провадження завершено, а належне скаржнику на праві приватної власності нерухоме майно реалізовано. За таких обставин ефективним способом захисту прав скаржника є оскарження результатів електронних торгів в позовному провадженні, оскільки навіть у разі задоволення судом його скарги шляхом скасування відповідних постанов приватного виконавця вказане не анулює результатів електронних торгів.

Київський апеляційний суд постановою від 24 липня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Кручанюк Н. Л., залишив без задоволення.

Ухвалою Верховного Суду від 15 вересня 2025 року у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 12 березня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 липня 2025 року відмовлено.

У справі, що переглядається, позивач вважає, що реалізація належної йому земельної ділянки, на якій розташовано незавершений будівництвом індивідуальний (садибний) житловий будинок, без проведення його оцінки та включення його вартості до ціни лота істотно вплинуло на його права.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до частини першої та другої статті 10 ЦПК України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Згідно з положеннями статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно статті 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Згідно з частиною п`ятою статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.

Відповідно до статті 28 Закону України «Про виконавче провадження» копії постанов виконавця та інші документи виконавчого провадження доводяться виконавцем до відома сторін та інших учасників виконавчого провадження, надсилаються адресатам простою кореспонденцією або доставляються кур`єром, крім постанов про відкриття виконавчого провадження, про повернення виконавчого документа стягувачу, повідомлення стягувачу про повернення виконавчого документа без прийняття до виконання, які надсилаються рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Боржник вважається повідомленим про початок примусового виконання рішень, якщо йому надіслано постанову про відкриття виконавчого провадження за адресою, зазначеною у виконавчому документі. Документи виконавчого провадження надсилаються стягувачу та боржнику за їхніми адресами, зазначеними у виконавчому документі. У разі зміни стороною місця проживання чи перебування або місцезнаходження документи виконавчого провадження надсилаються за адресою, зазначеною у відповідній заяві сторони виконавчого провадження.

У відповідності до статті 19 Закону України «Про виконавче провадження» сторони виконавчого провадження та прокурор як учасник виконавчого провадження мають право ознайомлюватися з матеріалами виконавчого провадження, робити з них виписки, знімати копії, заявляти відводи у випадках, передбачених цим Законом, мають право доступу до автоматизованої системи виконавчого провадження, право оскаржувати рішення, дії або бездіяльність виконавця у порядку, встановленому цим Законом, надавати додаткові матеріали, заявляти клопотання, брати участь у вчиненні виконавчих дій, надавати усні та письмові пояснення, заперечувати проти клопотань інших учасників виконавчого провадження та користуватися іншими правами, наданими законом.

За змістом статей 48, 56, 57, 61 Закону України «Про виконавче провадження» заходами примусового виконання рішень є, зокрема, звернення стягнення на майно боржника, що полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.

За загальним правилом реалізація арештованого майна здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною (частина перша статті 61 Закону України «Про виконавче провадження»).

Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажі майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника торгів, та складанні за результатами їх проведення акта про проведення торгів, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно у випадках, визначених законодавством. Вказаний акт є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є договором.

Особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства (стаття 650 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частина перша статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу. Сторонами в договорі купівлі-продажу є продавець і покупець.

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (частина перша статті 658 ЦК України).

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

Отже, відчуження майна з електронних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, тому така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 цього Кодексу).

Подібний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 910/856/17, провадження № 12-128гс18.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Наведене узгоджується з нормами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає можливість визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону.

При вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5(далі - Порядок) та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів.

Порушення, допущені виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», вчинені до призначення прилюдних торгів, підлягають оскарженню у порядку, передбаченому цим Законом. Це є сталою судовою практикою. Проте, у цій конкретній справі виконавцем допущено порушення законодавства при проведенні прилюдних торгів, які суттєво вплинули на їх результат, порушили права й законні інтереси особи, яка їх оспорює.

У постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1884 цс 15 зроблено висновок, що сам по собі факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких недійсними. Головна умова, яка повинна бути встановлена судами, це наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів повинно бути присутнє порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.

Судом встановлено, що 11 січня 2017 року на замовлення ОСОБА_1 . Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради «Київської міської державної адміністрації» останньому видано Будівельний паспорт на будівництво індивідуального (садибного) житлового будинку на АДРЕСА_3 .

18 вересня 2017 року ОСОБА_1 до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) направлено повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорту, що зареєстрований у вказаному Департаменті того ж дня за вх. КВ 061172610709, а саме будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку в АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777. Розроблено проектну документацію на садовий будинок.

Відповідно до Звіту про незалежну оцінку земельної ділянки площею 0,0407 га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, та незавершеного будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, розташованого на земельній ділянці площею 0,0407 га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: м. Київ, АДРЕСА_4, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Оцінка і консультації», об`єктом оцінки є незавершений будівництвом індивідуальний (садибний) житловий будинок загальною площею 150,3 кв.м, згідно проектної документації. На момент оцінки житловий будинок не введений в експлуатацію, фактично зведена «коробка будинку», тобто ключові елементи будинку, а саме: фундамент (монолітна плита), розведена каналізація, закладні під інженерні мережі, чорнова підлога на першому поверсі, зовнішні стіни та перегородки з керамічної цегли 250х120х65 мм, перекриття (залізобетонні плити), покрівля (металочерепиця на дерев`яних стропилах без утеплення). Вартість вказаного нерухомого майна станом на 27.01.2025 становить 2 223 500 грн.

У справі , яка переглядається, судом встановлено, що в постанові про опис та арешт майна (коштів) боржника від 31.07.2024, складеному приватним виконавцем Хоменком В. В., вказано, що на земельній ділянці знаходиться недобудова з червоної цегли, яка до вартості лота, придбаного ТОВ «Агро Хелп» , не входила.

Приватним виконавцем Хоменком В. В. в ході примусового виконання зведеного виконавчого провадження не встановлено статус об`єкта, що знаходиться на спірній земельній ділянці, не перевірено наявність технічної документації на об`єкт незавершеного будівництва, не здійснено заходи щодо звернення до суду з відповідною заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно, не проведено його оцінку, не проведено опис одночасно з земельною ділянкою, на якій він розташований, та як наслідок, здійснено оцінку земельної ділянки умовно вільної від забудови.

Допущені під час оцінки нерухомого майна порушення вимог чинного законодавства призвели до того, що з електронних торгів була реалізована належна позивачу земельна ділянка, яка була оцінена як умовно вільна від забудови та реалізована за значно заниженою ціною (668 426,44 грн), що безумовно порушує права позивача та призводить до правової невизначеності щодо самого об`єкту незавершеного будівництва, з огляду на єдність земельної ділянки та розташованого на ній об`єкта.

Проведення електронних торгів із реалізації майна за ціною, яка є значно нижчою дійсної ринкової вартості спірного майна на час проведення торгів, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів.

Отже, допущені порушення при проведенні електронних торгів вплинули на їх результат. Зокрема, у випадку врахування вартості зведеного на спірній земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва і, відповідно, визначення іншої стартової ціни, наслідки щодо участі і придбання цього майна були б іншими. Реалізація земельної ділянки без урахування вартості незавершеного будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку призвела до неправомірного позбавлення позивача майна, а саме зведеного на цій земельній ділянці у встановленому законом порядку на підставі відповідних дозволів об`єкту нерухомого майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11 вересня 2024 року у справі № 554/154/22 (провадження № 14-24цс24) зазначила про те, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати істотних збитків стягувачу у виді неотриманого доходу, а боржнику - у виді передачі майна на реалізацію за значно нижчою від ринкової вартістю. У разі встановлення такої обставини, як реалізація майна за заниженою ціною, такі торги є несправедливими та не можуть створити для його учасників правомірні наслідки (пункти 78-79).

Відповідно до висновку, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17 (провадження № 14-95цс20), добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов`язків. Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності необхідно оцінювати поведінку суб`єкта права як добросовісну або недобросовісну.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається (постанова Верховного Суду від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20).

Сама собою суперечлива поведінка не заборонена. Заборона суперечливої поведінки не покликана покарати особу, яка діє суперечливо. Право блокується через очевидну несправедливість, що в конкретних ситуаціях може виникати в результаті суперечливої поведінки (рішення ЄСПЛ від 17 січня 2013 року у справі «Карабет та інші проти України» («Karabet and others v. Ukraine»), заяви № № 38906/07 і 52025/07, пункт 276).

Верховний Суд зазначає, що коли виникає судовий спір, то учасники цивільного обороту мають розуміти, що їх дії (бездіяльність) чи правочини можуть бути піддані оцінці крізь призму справедливості, розумності та добросовісності.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 14 травня 2024 року у справі № 357/13500/18 (провадження № 61-3809св24), від 31 жовтня 2024 року у справі № 344/7040/18 (провадження № 61-4902св24).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц виснувала, що частина друга статті 388 ЦК України захищає права добросовісного набувача, який придбав майно, примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень. Тобто, на підставі частини другої статті 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача тільки тоді, коли воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень (пункт 48).

Судом першої інстанції при наданні оцінки добросовісності ТОВ «Агро Хелп» враховано ту обставину, що останнє при ознайомленні зі змістом оголошення яке опубліковано на сайті ДП «Прозоро» 11.12.2024 (лот 6/3), на фотокартках, доданих до оголошення, чітко вбачається наявність на земельній ділянці недобудованого двоповерхового будинку, а отже відповідачу на момент проведення торгів було відомо про наявність недобудови, яка розташована на спірній земельній ділянці.

З огляду на встановлення незаконності набуття у власність спірного нерухомого майна ТОВ «Арго Хепл», яке знало чи мало знати про порушення порядку реалізації майна на електронних торгах, враховуючи істотність порушення законних прав та інтересів ОСОБА_3 , суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для його витребування на користь позивача від набувача, який не може вважатись добросовісним.

Визначивши, що зазначений об`єкт нерухомого майна фактично та юридично пов`язаний із земельною ділянкою, на якій він розташований, суд першої інстанції правильно застосував правові висновки Верховного Суду щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості є фактично неможливим, так само як і використання об`єктів нерухомості передбачає використання земельної ділянки, на якій вони розташовані.

Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності ( пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18).

Таким чином, суд першої інстанції, встановивши фактичне існування на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості, який є невід`ємно пов`язаним із цією земельною ділянкою, дійшов обґрунтованого висновку про те, що реалізація земельної ділянки окремо від такого об`єкта порушує права боржника як власника нерухомого майна.

Відповідно до частин другої та третьої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо законом або договором передбачено прийняття об`єкта до експлуатації - право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. У разі якщо право власності підлягає державній реєстрації - воно виникає з моменту державної реєстрації.

Разом із тим до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання та інших складових, використаних у процесі будівництва.

У даному випадку встановлено, що на спірній земельній ділянці фактично знаходився об`єкт будівництва, який мав фундамент, конструктивні елементи та був невід`ємно пов`язаний із земельною ділянкою, а його переміщення є неможливим без руйнування та втрати його функціонального призначення.

У зв`язку з цим, реалізація у виконавчому провадженні лише земельної ділянки без урахування розташованого на ній нерухомого майна фактично призвела до штучного поділу єдиного об`єкта майнових прав, що суперечить принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна.

Наведені в обґрунтування апеляційних скарг інші доводи були предметом дослідження у суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки, вони не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки не підтверджуються матеріалами справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких підстав колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційні скарги без задоволення, а ухвалене по справі рішення суду першої інстанції без змін, оскільки доводи апеляційних скарг висновків суду не спростовують.

Керуючись ст. 353, 367, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційні скарги представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Хелп» - адвоката Удовиченка Дениса Григоровича та представника приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка Вадима Валерійовича - адвоката Коваля Ростислава Олександровича залишити без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 жовтня 2025 року в частині задоволених позовних вимог залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 28.09.2026.

Суддя-доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук