Постанова від 15 вересня 2026 р. у справі №701/171/25 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2026 року

м. Київ

справа № 701/171/25

провадження № 61-2191св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого -Луспеника Д. Д.,

суддів:Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,Коломієць Г. В., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивачка - ОСОБА_1 ,

відповідач - ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній Владислав Михайлович, на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року у складі колегії суддів: Карпенко О. В., Василенко Л. І., Новікова О. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Позовну заяву обґрунтувала тим, що вона є власницею земельної ділянки площею 2,8172 га, кадастровий номер 7123185000:03:001:0145, яка розташована в межах с. Харківка Маньківської ОТГ Уманського району. Право власності на земельну ділянку вона набула на підставі договору дарування від 22 лютого 2023 року, укладеного з її матір`ю ОСОБА_3 .

Посилалася на те, що після набуття права власності на земельну ділянку їй стало відомо, що на цей час вона перебуває у користуванні ОСОБА_2 .

З метою встановлення підстави користування ОСОБА_2 спірною земельною ділянкою вона звернулась до відповідача з відповідним листом та з вимогою про повернення земельної ділянки.

У відповідь на вказаний лист відповідач їй повідомив, що користується спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди, укладеного між ним та ОСОБА_3 04 грудня 2012 року строком на 20 років, та надіслав копію зазначеного договору оренди.

Зміст договору оренди від 04 грудня 2012 року свідчить про те, що він підписаний ОСОБА_3 і ОСОБА_2 , також наявний запис про реєстрацію договору оренди у державному реєстрі земель 25 грудня 2012 року за № 712310004004633.

Однак, згідно з інформацією Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області (далі - ГУ Держгеокадастру в Черкаській області), Книги реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, Книги реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі було закрито 31 грудня 2010 року, останній запис було зроблено 20 грудня 2010 року.

За таких обставин ОСОБА_1 вважала, що підписаний між відповідачем та ОСОБА_3 договір оренди землі є неукладеним, а користування відповідачем належною їй на праві власності земельною ділянкою є неправомірним.

Враховуючи наведене, ОСОБА_1 просила суд:

- усунути їй перешкоди у користуванні земельною ділянкою, площею 2,8172 га, кадастровий номер 7123185000:03:001:0145;

- зобов`язати ОСОБА_2 повернути їй зазначену земельну ділянку.

Суди розглядали цю справу неодноразово.

Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанції

Рішенням Маньківського районного суду Черкаської області від 13 травня 2025 року у складі судді Костенка А. І. позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Усунуто ОСОБА_1 перешкоди у користуванні належною їй на праві власності земельною ділянкою площею 2,8172 га, кадастровий номер 7123185000:03:001:0145. Зобов`язано ОСОБА_2 повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 2,8172 га, кадастровий номер 7123185000:03:001:0145.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки сторони спірного договору оренди пов`язали момент укладення договору з моментом його державної реєстрації, яка проведена не була, у реєстрах відсутні відомості про державну реєстрацію права оренди, наявні підстави для висновку, що такий договір не набув чинності. Позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими.

Постановою Черкаського апеляційного суду від 23 вересня 2025 року у складі колегії суддів: Фетісової Т. Л., Гончар Н. І., Сіренка Ю. В., апеляційну скаргу представника відповідача - адвоката Шкварко В. В. задоволено. Рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 13 травня 2025 року скасовано. Позовні вимоги ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що порядок ведення та зберігання державними органами відомостей про державну реєстрацію договорів оренди землі та можлива втрата ними таких даних, за відсутності інших доказів недійсності (неукладення) договору, самі по собі не можуть свідчити про нечинність відповідного правочину. Вирішальне значення, за обставин цієї справи, матиме сукупність фактів про те, що сторони договору оренди землі від 04 грудня 2012 року фактично виразили свою волю на його укладення, підписавши договір, тривалий час його виконували, не надавали заперечень стосовно дійсності підписів у договорі та ніяким чином не оспорювали дійсність реєстраційного напису на договорі про його реєстрацію у державному реєстрі земель 25 грудня 2012 року за № 712310004004633.

Також суд апеляційної інстанції встановив, що на виконання вказаного договору відповідач регулярно сплачував орендну плату та фактично використовував земельну ділянку, передану за договором в оренду. Попередній орендодавець за десять років перебування її земельної ділянки в користуванні у відповідача не ставила питання про розірвання договору у зв`язку з неотриманням нею орендної плати чи іншим невиконанням його умов, не зверталася до орендаря з будь-якими претензіями.

Додатковою постановою Черкаського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року у складі колегії суддів: Фетісової Т. Л., Гончар Н. І., Сіренка Ю. В. заяву представника відповідача - адвоката Шкварко В. В. про стягнення витрат на професійну правничу допомогу задоволено частково. Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 10 000,00 грн витрат на правничу допомогу, понесених при розгляді справи в суді першої та апеляційної інстанцій.

Ухвалюючи додаткове судове рішення, апеляційний суд виходив із того, що з урахуванням складності справи, обсягом наданих адвокатом послуг та критеріям розумності і справедливості, з позивача на користь відповідача слід стягнути у відшкодування витрат на правничу допомогу при розгляді справи судами першої та апеляційної інстанцій 10 000,00 грн.

Постановою Верховного Суду від 10 грудня 2025 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Заболотнього В. М. задоволено частково. Постанову Черкаського апеляційного суду від 23 вересня 2025 року скасовано, справу направлено на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції (касаційне провадження № 61-13173св25).

Ухвалюючи вказану постанову, суд касаційної інстанції виходив із того, що апеляційний суд не надав належної правової оцінки наявним у матеріалах справи доказам. Зокрема, не вказав у постанові, які докази свідчать про фактичне виконання сторонами договору оренди його умов у їх сукупності, не обґрунтував підстав відхилення заперечень позивачки щодо наданих відповідачем доказів сплати орендної плати (податкової звітності та квитанції про здійснення грошового переказу від 14 листопада 2024 року), відсутності платіжних документів про сплату орендарем орендної плати, у зв`язку з чим дійшов передчасного висновку про чинність зобов`язань за договором оренди землі від 04 грудня 2012 року.

Останньою постановою Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Шкварко В. В. задоволено. Рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 13 травня 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд, виходив із того, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 04 грудня 2012 року є укладеним та належним чином зареєстрованим, оскільки на ньому міститься реєстраційний напис посадової особи з проставленням гербової печатки та зазначенням про внесення 25 грудня 2012 року відповідного запису до Державного реєстру земель за № 712310004004633. Відсутність такого запису у Книзі реєстрації договорів оренди землі апеляційний суд вважав наслідком неналежного виконання посадовою особою своїх обов`язків, що не свідчить про відсутність державної реєстрації договору. При цьому апеляційний суд зазначив, що попередній орендодавець протягом десяти років перебування земельної ділянки у користуванні відповідача не ставила питання про розірвання договору у зв`язку з неотриманням орендної плати чи іншим невиконанням його умов, не зверталася до орендаря з відповідними претензіями, що, на думку суду, свідчить про прийняття нею виконання за договором. Встановивши, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі чинного договору оренди, строк дії якого не сплив, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення вимог позивачки про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

20 лютого 2026 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову апеляційного суду скасувати та залишити в силі рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 13 травня 2025 року про задоволення її позовних вимог.

Як на підставу касаційного оскарження заявниця посилається на неврахування апеляційним судом правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України, далі - ЦПК України). Крім того, заявниця посилається на порушення апеляційним судом норм процесуального права щодо належної оцінки доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга обґрунтована тим, що апеляційний суд:

- безпідставно скасував правильне та по суті законне рішення суду першої інстанції;

- не врахував, що укладений до 01 січня 2013 року договір оренди землі набирає чинності виключно з моменту його державної реєстрації;

- дійшов помилкового висновку про те, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 04 грудня 2012 року є укладеним, оскільки факт його державної реєстрації не підтверджується належними та допустимими доказами;

- неправильно надав перевагу відомостям, що містяться у копії договору оренди від 04 грудня 2012 року, над офіційною інформацією ГУ Держгеокадастру в Черкаській області про відсутність запису про державну реєстрацію цього договору у Книзі реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, Книзі реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі;

- не врахував неналежну якість копії договору оренди від 04 грудня 2012 року та відсутність у матеріалах справи його оригіналу або належним чином засвідченої копії;

- проігнорував вимоги статей 78, 79 ЦПК України щодо належності, допустимості та достовірності доказів, оскільки висновок про державну реєстрацію договору зроблено на підставі неналежного та недопустимого доказу - копії договору оренди від 04 грудня 2012 року, наданої відповідачем позивачці;

- не виконав вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 10 грудня 2025 року, які відповідно до статті 417 ЦПК України є обов`язковими для суду апеляційної інстанції під час нового розгляду справи;

- не надав належної оцінки всім доводам і аргументам заявниці тощо.

09 березня 2026 року представник ОСОБА_2 - адвокат Шкварко В. В. через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду заперечення проти відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року.

24 березня 2026 року представник ОСОБА_2 - адвокат Шкварко В. В. через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду відзив на касаційну ОСОБА_1 на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року, в якому зазначила про необґрунтованість та безпідставність доводів касаційної скарги, а також про відсутність підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду.

Також у вказаному відзиві представник ОСОБА_2 - адвокат Шкварко В. В. виклала клопотання про стягнення із позивачки судових витрат на правову допомогу у суді касаційної інстанції у загальному розмірі 15 000,00 грн, з яких 7 000,00 грн - за підготовку та подання цього відзиву, а 8 000,00 грн - за підготовку та подання відзиву на касаційну скаргу, під час нового розгляду якої справу було направлено на новий судовий розгляд.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23 лютого 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року передано на розгляд судді-доповідачу Осіяну О. М., судді, які входять до складу колегії: Сакара Н. Ю., Ступак О. В.

При проведенні попереднього розгляду справи судді Осіян О. М.(суддя-доповідач), Сакара Н. Ю., Ступак О. В. заявили про самовідвід з метою усунення обставин, які б давали сумнів у їх об`єктивності та неупередженості.

Ухвалою Верховного Суду від 02 березня 2026 року заяву про самовідвід суддів Верховного Суду Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Ступак О. В.задоволено. Відведено суддів: Осіяна О. М., Сакару Н. Ю., Ступак О. В. за їх заявами від участі у розгляді касаційної скарги ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року у справі № 701/171/25. Ухвалено касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою (касаційне провадження № 61-2191ск26), передати на повторний автоматизований розподіл.

Розпорядженням заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 02 березня 2026 року № 178/0/226-26 призначено повторний автоматизований розподіл указаної судової справи, у зв`язку з постановленням Верховним Судом 02 березня 2026 року ухвали про самовідвід колегії суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Ступак О. В. у справі № 701/171/25.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 02 березня 2026 року визначено колегію суддів для розгляду справи № 701/171/25 за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року, а саме суддів: Синельникова Є. В. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Шиповича В. В.

При проведенні попереднього розгляду справи судді Синельников Є. В. (суддя-доповідач), Шипович В. В. заявили про самовідвід з метою усунення обставин, які б давали сумнів в їх об`єктивності та неупередженості.

Ухвалою Верховного Суду від 05 березня 2026 року заяву про самовідвід суддів Верховного Суду Синельникова Є. В., Шиповича В. В. задоволено. Відведено суддів Синельникова Є. В., Шиповича В. В. від участі у розгляді справи за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року. Ухвалено передати цивільну справу № 701/171/25 для проведення повторного автоматизованого розподілу.

Розпорядженням заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 05 березня 2026 року № 190/0/226-26 призначено повторний автоматизований розподіл указаної судової справи, у зв`язку з постановленням Верховним Судом 05 березня 2026 року ухвали про самовідвід суддів Синельникова Є. В., Шиповича В. В. у справі № 701/171/25.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 05 березня 2026 року визначено колегію суддів для розгляду справи № 701/171/25 за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року, а саме суддів: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовець Р. А.

Ухвалою Верховного Суду від 16 березня 2026 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній В. М., на постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 рокуна підставіпунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано із Маньківського районного суду Черкаської області матеріали справи № 701/171/25; надано іншим учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

У березні 2026 року матеріали справи № 701/171/25 надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 14 вересня 2026 року справу № 701/171/25 призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на таке.

Фактичні обставини справи

Суди попередніх інстанцій встановили та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 2,8172 га, кадастровий номер 7123185000:03:001:0145, яка розташована в межах с. Харківка Маньківської ОТГ Уманського району.

Право власності на цю земельну ділянку набуто на підставі договору дарування від 22 лютого 2023 року, який укладено між ОСОБА_1 та її матір`ю ОСОБА_3 , про що зроблено запис у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер відомостей про речове право № 49332739.

Земельна ділянка перебуває у користуванні відповідача ОСОБА_2 на підставі договору оренди, укладеного між ним та ОСОБА_3 04 грудня 2012 року, строком на 20 років.

У пункті 20 зазначеного договору оренди передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-тиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

Згідно з пунктом 43 договору оренди, цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Лист ГУ Держгеокадастру в Черкаській області від 27 січня 2025 року № С-64/0-119/6-25 свідчить про те, що відповідно до інформації, наявної у відділі № 3 Управління забезпечення державної політики у сфері земельних відносин ГУ Держгеокадастру в Черкаській області, Книги реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, Книги реєстрації державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі було закрито 31 грудня 2010 року, останній запис було зроблено 20 грудня 2010 року.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19 лютого 2025 року № 414066195 відомості про державну реєстрацію іншого речового права щодо спірної земельної ділянки відсутні.

Звертаючись до суду із позовом, у справі яка переглядається, позивачка ОСОБА_1 вказувала на те, що підписаний 04 грудня 2012 року між відповідачем ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договір оренди землі є неукладеним, а користування відповідачем належною їй на праві власності земельною ділянкою є неправомірним.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та їх правове обґрунтування

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Положеннями статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Частиною першою статті 638 ЦК України (тут і надалі - у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

На час підписання договору оренди у частині четвертій статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачалось, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Крім того, частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі - у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягав державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Факт державної реєстрації договору оренди згідно з пунктами 12-13 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, чинного на час укладення договору оренди земельної ділянки, мав бути засвідчений підписом уповноваженої особи і печаткою уповноваженого органу державної влади або місцевого самоврядування, а також підтверджений занесенням відповідного запису до книги записів державної реєстрації договорів оренди землі.

У постанові від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц Верховний Суд України звертав увагу на те, що у договорах оренди сторони не вказали початку перебігу строку договору оренди, однак зауважували, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації, тому в таких випадках моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.

У постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13 Верховний Суд України зазначав, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є момент, коли сторони, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами. Водночас Верховний Суд України указав, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації.

Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).

У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

У справі, що переглядається в касаційному порядку, суди попередніх інстанцій встановили, що спірний договір оренди землі було підписано між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 04 грудня 2012 року.

У пункті 43 зазначеного договору оренди землі сторони передбачили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Згідно зі статтею 202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель (частина перша). Державний реєстр земель складається з двох частин: а) Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку (частина друга).

Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки станом на 04 грудня 2012 року регулювався Постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Порядок).

Записи до розділів Книги записів вносилися при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, яким, зокрема, був договір оренди землі (пункт 10 Порядку). Дата внесення запису до розділу Книги записів була датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку (пункт 11 Порядку). Згідно з пунктом 16-2 Порядку підставою для державної реєстрації договору оренди була заява власника або набувача права, подана до відповідного територіального органу Держземагентства разом з іншими, визначеними цим пунктом, документами.

Виконання Порядку на час укладення договорів оренди від ,07 травня 2012 року забезпечувалося функціонуванням Перехідної реєстраційної системи, що діяла у період з 03 серпня 2011 року до 30 грудня 2012 року включно й адміністраторами якої були підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220. У тексті, зокрема, зазначалася інформація про орган, який провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності (далі - реєстраційний напис).

Таким чином, на час укладення відповідачем та ОСОБА_3 договору оренди від 04 грудня 2012 року, його державна реєстрація була пов`язана із датою внесення запису до відповідного розділу Книги записів.

Реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів.

Матеріали справи, яка переглядається свідчить про те, що на договорі оренди від 04 грудня 2012 року є відмітка посадової особи з прикладенням «мокрої» гербової печатки про те, що цей договір зареєстровано у відділі Держкомзему в Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25 грудня 2012 року № 712310004004633 (т.1 а.с. 12 зворот).

Проте, згідно з листом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 27 січня 2025 року № С-64/0-119/6-25, що до інформації наявної у Відділі № 3 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Книги державних актів на право приватної власності на землю, у Книзі реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі було закрито 31 грудня 2010 року, останній запис було зроблено 20 грудня 2010 року, тому надати запитувану інформацію не має можливості (т.1 а.с. 14).

Крім того, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 414066195 від 19 лютого 2025 року, відомості про державну реєстрацію іншого речового права на земельну ділянку кадастровий номер 7123185000:03:001:0145 ОСОБА_2 відсутні.

Тобто, матеріали справи, яка переглядається не містять доказів внесення реєстратором записів про реєстрацію договору оренди землі від 04 грудня 2012 року до відповідного розділу Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції про задоволення позову ОСОБА_1 та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про відмову у задоволенні цього позову, на вказане належної уваги не звернув.

Дійшовши висновку про те, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 04 грудня 2012 року є укладеним та належним чином зареєстрованим, в супереч положенням частини шостої статті 81 ЦПК України, апеляційний суд вважав, що відсутність запису про реєстрацію договору оренди землі від 04 грудня 2012 року в Книзі реєстрації договорів оренди землі є наслідком неналежного виконання посадовою особою своїх обов`язків, що не свідчить про відсутність державної реєстрації договору. Хоча вказані обставини не були підтверджені відповідними доказами.

Разом з тим, наявність на договорі оренди реєстраційного напису із зазначенням дати та номера запису у Державному реєстрі земель сама по собі не підтверджує внесення відповідного запису до Книги записів, оскільки такий напис є похідним від запису у Книзі записів. За відсутності доказів внесення відповідного запису до Книги записів висновок про проведення державної реєстрації договору оренди у встановленому на час його укладення порядку є передчасним.

Таким чином, апеляційний суд, встановивши факт наявності на договорі реєстраційного напису, безпідставно ототожнив цю обставину з належним проведенням державної реєстрації договору та, не встановивши обставин щодо внесення відповідного запису до Книги записів, передчасно дійшов висновку про його належну державну реєстрацію.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 10 грудня 2025 року у цій справі про скасування попередньої постанови Черкаського апеляційного суду від 23 вересня 2025 року та передання справи на новий розгляд (т.1 а.с. 213-219), суд касаційної інстанції звернув увагу на необхідність встановлення апеляційним судом обставин фактичного виконання сторонами договору оренди землі від 04 грудня 2012 року, зокрема щодо сплати відповідачем орендної плати попередньому орендодавцеві, її прийняття останнім, а також виконання інших передбачених договором обов`язків.

Отже, під час нового розгляду справи апеляційний суд мав обов`язково перевірити обставини фактичного виконання сторонами договору оренди землі та надати належну оцінку відповідним доказам у їх сукупності.

Проте зазначених вказівок Верховного Суду в супереч вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України апеляційний суд належним чином не виконав.

Зміст оскаржуваної постанови апеляційного суду свідчить про те, що апеляційний суд не встановив, чи сплачувалася відповідачем орендна плата за договором від 04 грудня 2012 року попередньому орендодавцеві, чи приймалася ним така плата, а також не надав належної оцінки доказам щодо виконання сторонами інших умов договору.

Натомість, обґрунтовуючи висновок про виконання відповідачем умов договору оренди, апеляційний суд послався на те, що попередній орендодавець протягом десяти років не ставила питання про розірвання договору у зв`язку з неотриманням орендної плати чи іншим невиконанням його умов та не зверталася до орендаря з відповідними претензіями.

Однак зазначені обставини самі по собі не підтверджують фактичного виконання сторонами договору оренди та не замінюють необхідності дослідження доказів щодо сплати й отримання орендної плати та виконання інших його умов.

Таким чином, апеляційний суд не встановивши обставин, на необхідності дослідження яких було наголошено Верховним Судом у постанові від 10 грудня 2025 року, передчасно дійшов висновку про чинність договору оренди земельної ділянки бід 04 грудня 2012 року та наявність у відповідача права користування спірною земельною ділянкою, тому його оскаржуване судове рішення не можна визнати законним та обґрунтованим.

Наведені заявником доводи касаційної скарги та підстави касаційного оскарження знайшли своє часткове підтвердження.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду

Відповідно до частини шостої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судових рішень суду першої та апеляційної інстанцій і направлення справи для продовження розгляду є порушення норм матеріального чи процесуального права, що призвели до постановлення незаконної ухвали суду першої інстанції та (або) постанови суду апеляційної інстанції, що перешкоджають подальшому провадженню у справі.

Згідно з частиною четвертою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Перевіривши правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги частково, скасування оскаржуваного судового рішення суду апеляційної інстанції з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового розгляду апеляційному суду належить врахувати викладене, розглянути справу по суті в установлені законом розумні строки з додержанням вимог норм матеріального і процесуального права, надати оцінку наявним у справі доказам, виконати вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 10 грудня 2025 року у цій справі, проаналізувати всі доводи та заперечення сторін, ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.

Щодо судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема із розподілу судових витрат.

Оскільки розгляд справи не закінчено, то питання про розподіл судових витрат не вирішується.

Керуючись статтями 400, 411, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Заболотній Владислав Михайлович, задовольнити частково.

Постанову Черкаського апеляційного суду від 22 січня 2026 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийД. Д. Луспеник

Судді:І. Ю. Гулейков

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець

Ю. В. Черняк