Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №922/3925/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2026 року

м. Київ

cправа № 922/3925/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест»

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.06.2026 (головуючий - Хачатрян В.С., судді: Гетьман Р. А., Россолов В. В.) і рішення Господарського суду Харківської області від 02.03.2026 (суддя Усата В. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест»

до Харківської міської ради

про оформлення права користування майном, визнання укладеною додаткову угоду

(за участю представників: позивача - Барабицька Я.М., Маловічко І.В., відповідача - Ткаченко С.В.)

Історія справи

Обставини справи, встановлені судами

1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» (далі - ТОВ «Род-Ник Інвест», позивач) з 2016 року є власником нерухомого майна - нежитлової будівлі літ «А-1» площею 22,5 кв м у м. Харкові по просп. Льва Ландау, 241-Б.

2. Харківська міська рада (далі - Рада, відповідач) рішенням від 19.08.2020 № 2236/20 надала ТОВ «Род-Ник Інвест» в оренду строком до 01.09.2025 земельну ділянку комунальної власності площею 0,0162 га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0062) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування стаціонарного АГЗП по просп. Льва Ландау, 241-Б (далі - земельна ділянка).

3. Господарський суд Харківської області рішенням від 24.07.2024 у справі № 922/851/24, яке набрало законної сили 18.11.2024, визнав укладеним договір оренди земельної ділянки між Радою (орендодавець) та ТОВ «Род-Ник Інвест» (орендар) строком дії до 01.09.2025 (далі - договір оренди), на підставі рішення Ради від 19.08.2020 №2236/20.

4. 18.07.2025 державний реєстратор здійснив державну реєстрацію права оренди позивача.

5. Заявою від 25.07.2025 №2107-25 ТОВ «Род-Ник Інвест» повідомило Раду про намір подовжити дію договору оренди, долучивши до заяви проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на новий строк на тих самих умовах.

6. 21.08.2025 за № 7857/0/225- 25 Департамент земельних відносин Харківської міської ради повідомив ТОВ «Род-Ник Інвест» про те, що Рада заперечує проти продовження строку дії договору оренди землі з підстав порушення орендарем норм законодавства внаслідок невідповідності виду використання земельної ділянки (для експлуатації та обслуговування стаціонарної ГАЗС) виду її цільового призначення (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій).

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

7. ТОВ «Род-Ник Інвест» звернулося до суду з позовом до Ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у викладеній в прохальній частині позову редакції (на тих самих умовах).

8. Позивач зазначає, що в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк звернувся до відповідача з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди на новий строк. Відповідач у встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк не розглянув належним чином заяву позивача, не прийняв передбаченого його власним Положенням рішення, а відтак порушив переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк. При цьому Рада, як власник земельної ділянки, протягом строку дії договору оренди не вчиняла жодних дій щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та не приймала жодних рішень з цього приводу. Також позивач зазначив, що після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, на якій розташовано належне йому нерухоме майно.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції постанови суду апеляційної інстанції

9. Господарський суд Харківської області рішенням від 02.03.2026, яке залишив без змін Східний апеляційний господарський суд постановою від 04.06.2026, у позові відмовив.

10. Суди обох інстанцій встановили, що речове право позивача щодо оренди земельної ділянки припинено в автоматичному режимі відповідно до приписів статті 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди. Таким чином, земельна ділянка є такою, що повернута Раді.

11. При цьому вид цільового призначення земельної ділянки 12.08 «Для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій» не призначений для використання такої земельної ділянки «для експлуатації та обслуговування ГАЗС». Отже, вид використання ТОВ «Род-Ник Інвест» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування АГЗП не відповідає виду її цільового призначення. Тому Рада правомірно відмовила позивачу в поновлені договору оренди у зв`язку з використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Касаційна скарга

12. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції та рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи касаційної скарги

13. Суди не врахували висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц щодо стандарту доказування при оцінці доказів що стосувались встановлення відповідності цільового призначення та виду використання земельної ділянки.

14. Суд апеляційної інстанції неправильно застосував: статтю 120 ЗК України, статтю 377 Цивільного кодексу України, не врахувавши, що відповідне право користування переходить до набувача без зміни меж та цільового призначення земельної ділянки; статтю 20 ЗК України, звузивши норму, за якою ініціювати зміну цільового призначення може тільки власник або користувач земельної ділянки, на праві постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію.

15. Відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування у подібних правовідносинах норм статей 21, 96 ЗК України, статті 35 Закону України «Про охорону земель» щодо можливості пролонгації договору оренди землі у випадку невідповідності цільового призначення земельної ділянки виду її використання.

16. Суди не дослідили зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення істотних для справи обставин, які свідчать про порушення Радою права позивача на поновлення договору оренди на новий строк.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу

17. Вважає доводи касаційної скарги безпідставними, а висновки судів попередніх інстанцій про припинення орендних правовідносин між сторонами та не доведення позивачем порушення його переважного права відповідачем законними та обґрунтованими. У зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Позиція Верховного Суду

18. Суди встановили, що договір оренди земельної ділянки укладений між сторонами на підставі судового рішення, яке набрало законної сили 18.11.2024. Строк дії договору оренди - до 01.09.2025.

19. Позивач у позові посилається на порушення відповідачем його права на оформлення правовідносин оренди земельної ділянки на новий строк на тих самих умовах. Указує на дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) процедури поновлення договору оренди землі на новий строк у спосіб звернення до Ради з проектом додаткової угоди про таке поновлення та здійсненням фактичного користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.

20. У зв`язку з чим позивач просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах за механізмом «мовчазної згоди» орендодавця.

21. Суди попередніх інстанцій вважали, що відповідач правомірно відмовив позивачу у поновленні договору оренди на новий строк у порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з використанням орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням.

22. Однак, вирішуючи заявлений у цій справі позов по суті, суди не врахували наступне.

23. Закон України від 05.12.2019 № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону № 161-XIV, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 цього Закону). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону № 161-XIV) з 16.07.2020 регулюється статтею 126-1 ЗК України.

24. При цьому відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону № 161-XIV правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

25. Зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону № 161-XIV, ґрунтується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

26. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

27. За встановленими у цій справі обставинами на момент укладення договору оренди діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами, а тому застосуванню до спірних правовідносин підлягають положення статті 33 Закону № 161-XIV у редакції чинній з 16.07.2020.

28. Відповідно до частин 1- 5 статті 33 Закону № 161-XIV (тут і надалі - в редакції, чинній з 16.07.2020) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

29. Аналіз частини 1 статті 33 Закону № 161-XIV дає підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Очевидним є те, що мова тут йде саме про укладення нового договору на нових умовах, а не про поновлення чи пролонгацію попереднього договору, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм «мовчазної згоди», який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 ЗК України.

30. Водночас імперативна норма частини 5 статті 33 Закону № 161-XIV чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

31. Виходячи із системного аналізу положень частин 1- 5 статті 33 Закону № 161-XIV, Верховний Суд зазначає, що в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження. Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору.

32. Проте у цій справі позивач відповідну позовну вимогу не заявив.

33. Верховний Суд ще раз наголошує, що в силу приписів абзацу четвертого розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» поновлення укладеного між сторонами після 16.07.2020 договору оренди могло здійснюватися тільки за правилами, визначеними статтею 126-1 ЗК України (на такий самий строк і на таких самих умовах). Таке поновлення було б можливим лише за умови наявності у самому договорі застереження про його поновлення, без укладення сторонами окремого письмового правочину.

34. Саме наведене, тобто принципова неможливість поновлення укладеного між сторонами договору оренди на новий строк шляхом визнання судом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

35. Установлені судами обставини також свідчать про те, що після закінчення строку договору оренди позивач не припиняв користуватися земельною ділянкою, на якій розташований зареєстрований за ним на праві власності об`єкт нерухомого майна.

36. Колегія суддів звертає увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.

37. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18. Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

38. Отже, чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача будівлі, яка розташовується на земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна.

39. Натомість стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (в чинній редакції) передбачає переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже, вказана стаття регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.

40. Водночас позивач не позбавлений права звернутися у встановленому законом порядку до Ради з пропозицією укласти новий договір оренди земельної ділянки під належним позивачу нерухомим майном, під час укладання якого сторони цього договору мають дійти згоди щодо всіх його істотних умов, а також включити до договору умови, передбачені статтею 33 Закону № 161-XIV та статтею 126-1 ЗК України.

41. За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли правильного по суті висновку про відмову в задоволені позовних вимог, але з інших мотивів - з огляду на недосягнення сторонами згоди на поновлення договору на новий строк. Разом з цим, оскільки у спірних правовідносинах виключається поновлення договору оренди землі у спосіб укладення між сторонами окремого правочину, колегія суддів приходить до висновку про відмову в позові з цих підстав.

42. Позивач у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України та зазначає про неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду у справі № 129/1033/13-ц.

43. Проте колегія суддів відхиляє зазначені помилкові доводи скаржника з огляду на те, що зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

44. При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

45. Колегія суддів наголошує на тому, що за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями спірні правовідносини в цій господарській справі та справі № 129/1033/13-ц не є подібними з огляду на істотні відмінності в фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних з правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин та їх неоднакове правове регулювання, як наслідок, виключає застосування вказаних нерелевантних правових позицій під час вирішення цього господарського спору.

46. З огляду на наведені вище судом касаційної інстанції правові підстави відмови в задоволенні заявленого у цій справі позову інші доводи касаційної скарги позивача про неправильне застосування судами норм матеріального права (пункти 14, 15 постанови) Верховний Суд відхиляє як такі, що не мають правового значення для вирішення цього спору.

47. Щодо оскарження судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 287, з посиланням на пункт 1 частини 3 статті 310 ГПК України, що судами попередніх інстанцій не досліджено зібрані у справі докази, Верховний Суд зазначає таке.

48. Відповідно до пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.

49. Зокрема, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

50. Тобто, процесуальний закон пов`язує право суду касаційної інстанції скасувати судове рішення з підстав не дослідження зібраних у справі доказів за обов`язкової умови попереднього встановлення обґрунтованості підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

51. З урахуванням того, що підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердились, а підставою касаційного оскарження відповідно до пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України згідно з доводами касаційної скарги у відповідній частині стало саме не дослідження судом зібраних у справі доказів, то підстави для задоволення касаційної скарги і скасування постановлених у справі судових рішень згідно з пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України - відсутні.

52. Отже, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердилися під час касаційного провадження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

53. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

54. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

55. За наведених обставин судова колегія, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити оскаржувані судові рішення, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, а в решті - судові рішення залишити без змін. З огляду на викладені вище висновки Верховного Суду щодо суті спірних правовідносин касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Судові витрати

56. Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про залишення резолютивних частин судових рішень без змін, то судові витрати зі сплати судового збору за її подання покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» залишити без задоволення.

2. Мотивувальні частини постанови Східного апеляційного господарського суду від 04.06.2026 і рішення Господарського суду Харківської області від 02.03.2026 у справі № 922/3925/25 змінити, виклавши їх в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.