Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №644/3282/25 — Харківський апеляційний суд

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2026 року

м. Харків

справа № 644/3282/25

провадження № 22-ц/818/2168/26

Харківський апеляційний суд у складі:

Головуючого – Тичкової О.Ю.

Суддів колегії – Маміної О.В., Савенка М.Є.,

за участю секретаря судового засідання Риндіч О.Б.

сторони справи:

позивач – ОСОБА_1

відповідачі – Приватне акціонерне товариство «Дельта Банк», ОСОБА_2 ,

треті особи – Державний реєстратор Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяна Василівна, Приватний нотаріус Кузьменко Юлія Володимирівна,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків апеляційну скаргу ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 на рішення Індустріального районного суду м. Харкова від 04 грудня 2025 року в складі судді Маркосян М.В.,-

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до відповідачів в якому просить суд витребувати в порядку віндикації із незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 , 2-кімнатну квартиру загальною площею 43.8 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1765950763101.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що між ОСОБА_1 та ВАТ «Сведбанк» було укладено кредитний договір №2008/0808/45-051 від 15 серпня 2008 року, згідно умов якого позивачу позичальнику банк надав кредит в розмірі 22000 доларів США строком з 15.08.2008 року по 15 серпня 2036 року. В забезпечення виконання зобов`язання за Кредитним договором укладено договір іпотеки № №2008/0808/45-051 від 15.08.2008 року. Предметом іпотеки визначено квартиру загальною площею 43,8 кв. АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1765950763101. У відповідності до договору купівлі-продажу прав вимоги від 25.05.2012 правонаступником ВАТ «Сведбанк» в зазначених правовідносинах з ОСОБА_1 стало ПАТ «Дельта Банк». 12.02.2019 державний реєстратор Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяна Василівна здійснила державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру загальною площею 43,8 кв. АДРЕСА_1 за ПАТ «Дельта Банк». Новим власником зазначеної нерухомості наразі є ОСОБА_2 .

Позивачка вважає, що перереєстрація права власності та відчуження спірної нерухомості (вибуття поза волею Позивача) відбулася з грубим порушенням норм чинного законодавства України з огляду на те, що: реєстрація права власності на предмет іпотеки була здійснена в період дії Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” без згоди на це ОСОБА_1 ; в договорі іпотеки, який став підставою для реєстрації права власності, відсутнє іпотечне застереження, а окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; повідомлення про вручення вимоги містить підпис не Позивача, а іншої особи, що свідчить про неналежне повідомлення останнього про намір Банку звернути стягнення на предмет іпотеки. Крім того, вимога за статтею 37 закону України про іпотеку не направлялась; оцінку предмету іпотеки перед зверненням стягнення порядку банком проведено не було; наявні підстави витребувати предмет іпотеки від особи ( ОСОБА_2 ), яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Рішенням Індустріального районного суду м. Харкова від 04 грудня 2025 року в задоволені позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що витребування майна у добросовісного набувача можливе виключно за наявності всіх встановлених законом підстав, за відсутності сумнівів у тому, що таке майно вибуло з володіння власника поза його волею та що дійсно, придбано у особи, яка не мала права його відчужувати. І такі підстави не можуть ґрунтуватись на припущеннях., в даному випадку на припущеннях щодо відсутності оцінки майна, надання якої не вимагалось при проведенні державної реєстрації права власності. Разом з тим позивачем під час судового розгляду не доведено належними та допустимими доказами факт порушення законодавства під час здійснення перереєстрації права власності а отже відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції неналежним чином дослідив докази що містяться в матеріалах справи що призвело до ухвалення необґрунтованого рішення. Зазначає що перереєстрація права власності та відчуження спірної нерухомості (вибуття поза волею Позивача) відбулася з грубим порушенням норм чинного законодавства України з огляду на те, що: реєстрація права власності на предмет іпотеки була здійснена в період дії Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”

Вказує що конструкція Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” передбачає також, що згода власника на примусове стягнення на предмет іпотеки повинна надаватися саме в період дії такого Закону, а також власник предмету іпотеки повинен надати згоду на примусове стягнення на предмет іпотеки саме в період дії Закону України Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”. Разом з тим апелянт наголошує що закріплені в іпотечному договорі положення зокрема п.п. 12.3, 12.3.1 Іпотечного договору, що є іпотечним застереженням, не дають підстав дійти однозначного висновку, що Позивач надала свою згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки саме у порядку ст. 37 Закону України “Про іпотеку”. Таким чином, відсутність від Позивача згоди на відчуження майна на час дії Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” свідчить про незаконність проведеної реєстрації за Банком права власності на майно в порядку ст. 37 Закону України “Про іпотеку”. Крім того позивач заперечує і щодо факту отримання нею повідомлення про вручення вимоги. Апелянт також наголошує що ПАТ «Дельта Банк» було порушено вимоги закону України «Про іпотеку» а саме ч.5 ст.37, зокрема не було надано висновку експерта щодо оцінки спірного майна. Зазначає що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні. Відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження є порушенням іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи між ОСОБА_1 та ВАТ «Сведбанк» було укладено кредитний договір №2008/0808/45-051 від 15 серпня 2008 року, згідно умов якого позивачу позичальнику банк надав кредит в розмірі 22000 доларів США строком з 15.08.2008 року по 15.08.2036 року.

В забезпечення виконання зобов`язання за Кредитним договором укладено договір іпотеки №2008/0808/45-051 від 15.08.2008 року. Предметом іпотеки визначено квартиру загальною площею 43,8 кв. АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1765950763101.

Відповідно до укладеного між сторонами договору іпотеки №2008/0808/45-051-Z-1 від 15 серпня 2008 року з метою забезпечення належного виконання боржником грошових зобов`язань за договором про надання кредиту, іпотекодавець ОСОБА_1 передала в іпотеку банку належне їй на праві власності нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 43,8 кв.м, житловою площею 28,7 кв.м.

Згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, ПАТ «Дельта Банк» має право в рахунок виконання основного зобов`язання звернути стягнення на предмет іпотеки, шляхом набуття (передачі) предмету іпотеки у власність в порядку, передбаченому статтями 36, 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).

25 травня 2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі - продажу прав вимоги, відповідно до якого в порядку, обсязі та на умовах, визначених даним договором, ПАТ «Сведбанк» передає (відступає) ПАТ «Дельта Банк» права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, внаслідок чого ПАТ «Дельта Банк» замінює ПАТ «Сведбанк» як кредитора (стає новим кредитором) у зазначених зобов`язаннях і отримує право вимоги до боржників щодо повного, реального та належного виконання ними обов`язків за кредитними та забезпечувальними договорами.

04.05.2018 року Ат «Дельта Банк» направило на адресу ОСОБА_1 лист-вимогу про усунення порушень, відповідно до змісту якого останній запропоновано в шести десятиденний строк виконати зобов`язання за кредитним договором в повному обсязі та сплати заборгованість яка станом на 06.08.2018 року становить 526263,25 грн. та роз`яснено, що у випадку невиконання вимоги Ат «Дельта Банк» буде ініційовано заходи щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.

12.02.2019 державний реєстратор Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяна Василівна здійснила державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру загальною площею 43,8 кв. АДРЕСА_1 за ПАТ «Дельта Банк».

19.01.2021 між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_2 за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених Протоколом електронного аукціону №UA-EA-2020-10-20-000003-b було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно з яким ОСОБА_2 придбав у власність двокімнатну квартиру, загальною площею 43,8 кв.м житловою площею 28,7 кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

19.01.2021 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. здійснила державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру загальною площею 43,8 кв. АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Право власності є непорушним.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Основною метою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішенням ЄСПЛ постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та фундаментальними правами окремої людини (наприклад, рішення у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Новоселецький проти України» від 11 березня 2003 року, «Федоренко проти України» від 1 червня 2006 року).

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, кожен має право на повагу до свого приватного та сімейного життя, до свого житла та кореспонденції.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини у справі «Кривіцька і Кривіцький проти України», в контексті вказаної Конвенції поняття «житло» не обмежується приміщенням, в якому проживає на законних підставах, або яке було у законному порядку встановлено, а залежить від фактичних обставин, а саме існування достатніх і тривалих зв`язків з конкретним місцем. Втрата житла будь-якою особою є крайньою формою втручання у права на житло.

Згідно з рішенням Європейського суду з прав людини у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

У своїй діяльності Європейський суд з прав людини керується принципом пропорційності, як дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Постановою Верховного Суду від 06 липня 2023 року у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 462/4050/19-ц, провадження № 61-4818 св 23 (ЄДРСРУ № 112030353) досліджувалось питання щодо особливостей надсилання іпотекодавцю (боржнику) письмової вимоги про усунення порушення та звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

В Постанові зазначено, що, на державного реєстратора під час вчинення реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон №800-VI) норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку», її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотеко держателя, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

З наведеного слідує, що підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Така позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, постановах Верховного Суду від 11 вересня 2020 року у справі № 127/17399/19-ц, від 22 січня 2020 року у справі № 201/6233/17-ц.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (див: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (провадження № 14-706цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зроблено правовий висновок про те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

Так, заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач зазначав що при прийняті документів від ПАТ «Дельта Банк» державним реєстратором, були вивчені усі документи серед яких також і були наявні повідомлення про усунення порушень вих. №02.04.1/1357/18 від 04.05.2018 року адресоване ОСОБА_1 .

Факт отримання ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушень №02.04.1/1357/18 від 04.05.2018 року підтверджується копією рекомендованого поштового повідомлення про вручення поштового відправлення №6107502037189, та підтверджується відміткою на самому повідомленні, засвідченого її власноручним підписом про отримання вказаної вимоги.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Таким чином, суд зробив обґрунтований висновок про те, що доводи позивача щодо неотримання нею вимоги про усунення порушення спростовуються наявними у матеріалах справи доказами, тому є недоведеними.

Водночас, суд не врахував що відповідно до ч.3 ст. 37 Закону № 898-IV (в редакції що діяла на момент реєстрації права власності), було визначено що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі – в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже оскільки Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору, вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року та виходячи з принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», суд першої інстанції при вирішенні спірних правовідносин повинен був керуватися саме ст.37 закону № 898-IV.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV (в редакції що діяла на момент реєстрації права власності) визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У постанові Верховного суду від 13 березня 2024 року по справі №201/15228/17 було зроблено висновок що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Отже, дослідивши матеріали справи, та встановивши відсутність висновку експерта про оцінку предмета іпотеки під час здійснення дій щодо звернення стягнення на вказане майно, колегія суддів приходить до обґрунтованого висновку, що іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Крім цього, 07.06.2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» п.п. 1 п. 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Згідно п. 23 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладання кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

В частині 2 статті 36 цього ж Закону зазначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Так відповідно до умов іпотечного договору №2008/0808/45-051-Z-1 від 15.08.2008 року пунктом 12 передбачено що за вибором Іпотекодержателя застосовується однин із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: п.12.1 за рішення суду, п.12.2 у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, п.12.3 згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя яким вважається застереження про задоволення вимог іпотекодержателя викладене в пп.12.3.1 та 12.3.2 цього договору.

Разом з тим, колегія суддів зазначає що підписавши іпотечне застереження сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення які має право використати іпотекодержатель.

Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому, до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як в судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Таким чином, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Колегія суддів, дослідивши в судовому засіданні паспорт позивача, встановила, що позивачка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , починаючи з 19.01.2011 року. При цьому у паспорті позивачки відсутній штамп про зняття її з реєстрації за вказаною адресою, що свідчить про те, що зазначена квартира використовується ОСОБА_1 як місце постійного проживання.

Крім того, згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за позивачкою зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , реєстрацію права власності на зазначену квартиру проведено лише 15.01.2022 року на підставі свідоцтва про право на спадщину, виданого 15.01.2022 року.

Таким чином, на момент вчинення дій щодо відчуження спірної квартири ДАТА та державної реєстрації права власності на неї за ПАТ «Дельта Банк» право власності позивачки на іншу квартиру не було зареєстровано, оскільки відповідна державна реєстрація відбулася лише 15.01.2022 року, тобто після виникнення спірних у цій справі правовідносин.

З системного аналізу викладеного апеляційний суд дійшов висновку, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 , яка має загальну площу 43,8 кв.м та яка використовується як місце постійного проживання позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (в редакції на час винекнення спірних правовідносин) в тому числі шляхом реєстрації права власності за ПАТ «Дельта Банк», як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору №2008/0808/45-051 від 15.08.2008 року, укладеного в іноземній валюті.

Зазначений правовий висновок відповідає правовій позиції, викладеній у постановах Верховного Суду України від 25.11.2015 року у справі № 6-1249цс15, від 16.09.2015 року у справі № 6-492цс15, від 30.09.2015 року у справі № 6-1309цс15., від 20.11.2019 року у справі № 802/1340/18-а.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.

Таким чином, враховуючи те, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», та встановивши не додержання ПАТ «Дельта Банк» вимог ст. 37 закону 898-IV в частині не здійснення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, у Державного реєстратора Департаменту реєстрації ХМР були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ПАТ «Дельта Банк», що свідчить про протиправність прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2019 року індексний номер 45537828, а також наявність підстав для його скасування.

Відповідачі не надали суду належних та допустимих доказів спростування заявлених позивачем фактів.

Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Відповідно до положень статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до частин 1 та 3 статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Виходячи з положень зазначених статей, власник майна має право витребувати майно з чужого незаконного володіння за наявності підстав, передбачених статтею 388 ЦК України, зокрема шляхом подання віндикаційного позову.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною 1 статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, викладений в постанові від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц зазначено, що критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, легітимна мета такого втручання може полягати в контролі за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або в забезпеченні сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними із цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункти 40-43).

Велика Палата Верховного Суду вважає, що можливість віндикації майна, його витребування від особи, яка незаконно або свавільно заволоділа ним, має нормативну основу в національному законодавстві. Зокрема, пунктом 4 частини 2 статті 16 ЦК України передбачений такий спосіб захисту, як відновлення становища, яке існувало до порушення, а статтею 387 ЦК України передбачено право власника на витребування майна із чужого незаконного володіння. Зазначені положення є доступними для заінтересованих осіб, чіткими, а наслідки їх застосування - передбачуваними. Віндикація майна, його витребування в особи, яка незаконно або свавільно порушила чуже володіння, має легітимну мету, яка полягає в забезпеченні права інших осіб мирно володіти своїм майном. Така мета відповідає загальним інтересам суспільства (пункти 183-188 постанови).

Судова колегія вважає обґрунтованими доводи апелянта щодо істотної невідповідності ціни, за якою спірне майно було реалізовано, відповідно до його середньоринковій вартості. Так, відповідно до протоколу проведення електронних торгів ціна продажу спірної квартири становила 361 330,24 грн, тоді як згідно зі звітом про визначення середньоринкової вартості нерухомого майна від 13 березня 2025 року, складеним із визначенням вартості станом на 12 лютого 2019 року, середньоринкова вартість відповідної квартири становила 592 595,00 грн. Вказана обставина, поряд з відсутністю належної оцінки майна, має істотне значення для оцінки правомірності його реалізації та поведінки учасників відповідного правочину.

При цьому сама по собі обставина придбання майна на електронних торгах не є безумовною підставою для висновку про добросовісність набувача. Верховний Суд у своїй практиці виходить із необхідності оцінки всієї сукупності обставин набуття майна, зокрема відповідності ціни його ринковій вартості та дотримання встановленого порядку реалізації. Істотне заниження вартості майна у поєднанні з іншими встановленими у справі обставинами може свідчити про недобросовісність дій учасників спірного правочину, та підлягає врахуванню при вирішенні питання про можливість витребування майна.

Таким чином, зазначена апелянтом невідповідність ціни реалізації ринковій вартості спірного майна є додатковою обставиною, яка в сукупності з іншими порушеннями, встановленими судом, свідчить про відсутність підстав для висновку про добросовісність дій відповідача.

Надаючи оцінку належності, допустимості і достовірності кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи обраний позивачем спосіб захисту і доведеність обставин щодо протиправності прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2019 року індексний номер 45537828 прийнятого державним реєстратором Венглюк Т.В. апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що наявності підстав для задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги є обгрунтованими. Тому скаргу належить задовольнити, а рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким витребувати в порядку віндикації на користь ОСОБА_1 двокімнатну квартиру загальною площею 43,8 кв.м. з реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна №1765950763101, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п.1,4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі статті 141 ЦПК України з відповідачів (з урахування задоволення позовних вимоги позивача, за сплату яких остання звільнена) на користь Держави слід стягнути судовий збір в сумі 4740,76 грн за подачу позовної заяви та 7111,14 грн за подачу апеляційної скарги, а всього 11851,90 грн по 5925,95 грн з кожного відповідача.

Керуючись ст.ст. 367,368, п.1 ч.1 ст.374, ст.ст.375,381,382-384,389 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 – задовольнити.

Рішення Індустріального районного суду м. Харкова від 04 грудня 2025 року – скасувати.

Ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 – задовольнити

Витребувати з володіння ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) двокімнатну квартиру загальною площею 43,8 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1765950763101, що розташований за адресою АДРЕСА_1 .

Стягнути з відповідачів: Приватного акціонерного товариства «Дельта Банк» (ЄДРПОУ 34047020), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Держави в рівних частинах суму судового збору в розмірі 5925 (п`ять тисяч дев`ятсот двадцять п`ять) гривень 95 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий О.Ю. Тичкова

Судді О.В. Маміна

М.Є. Савенко