Постанова від 14 вересня 2026 р. у справі №904/1817/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2026 року

м. Київ

cправа № 904/1817/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.

за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2026 (суддя Мілєва І. В.)

і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.05.2026 (головуючий суддя Левшина Г. В., судді Андрейчук Л. В., Вінніков С. В.)

у справі № 904/1817/25

за позовом керівника Лівобережної окружної прокуратури міста Дніпра Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпропетровської міської ради

до фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни

про скасування державної реєстрації права власності та права оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку,

(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Савицька О. В., представник відповідача - Авілова Е. П.)

ВСТУП

1. У цій справі вирішувалося питання щодо підставності знесення розміщеного на земельній ділянці комунальної власності об`єкта нерухомого майна в порядку частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України.

2. Дійшовши за результатами касаційного перегляду висновку про те, що судами попередніх інстанцій не було встановлено ключових для вирішення такого спору фактичних обставин щодо моменту зведення спірного нерухомого майна, його статусу, як самочинно чи законно збудованого, а також стосовно добросовісності/недобросовісності відповідача, як його останнього набувача, у контексті обізнаності із цим, Верховний Суд вирішив направити справу № 904/1817/25 на новий розгляд задля встановлення таких обставин та прийняття з їх урахуванням законного та обґрунтованого рішення по суті спору.

3. Про зазначене детально йдеться далі у цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог, підстав заявленого позову

4. Керівник Лівобережної окружної прокуратури міста Дніпра Дніпропетровської області (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом до Фізичної особи-підприємця Цопіної Валентини Іванівни (далі - ФОП Цопіна В. І.), у якому просив:

- скасувати державну реєстрацію права приватної власності Цопіної В. І. на об`єкт нерухомого майна - будівлю магазину загальною площею 63,7 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , проведену 19.07.2022 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т. М. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1171475412101, номер відомостей про речове право: 47362298);

- скасувати державну реєстрацію права оренди Цопіної В. І. на земельну ділянку площею 0,0106 га з кадастровим номером 1210100000:01:340:0178, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, проведену 30.10.2019 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Сусловим М. Є. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1948918212101, номер відомостей про речове право: 33914285);

- зобов`язати ФОП Цопіну В. І. повернути Дніпровській міській раді зазначену земельну ділянку, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель і споруд, тобто вищевказаної будівлі магазину.

5. Заявлені позовні вимоги обґрунтовано неправомірним набуттям відповідачем права власності на майно, що є самочинно збудованим, а саме збудованим без правовстановлюючих документів на земельну ділянку та за відсутності необхідних дозвільних документів, внаслідок чого таке майно підлягає знесенню, а набута у користування земельна ділянка на якій воно розташоване - поверненню власнику (територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради) із скасуванням як держаної реєстрації права власності на це майно, так і держаної реєстрації права оренди відповідної земельної ділянки.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

6. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2026 у справі № 904/1817/25, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 26.05.2026, у задоволенні зазначеного позову було відмовлено.

7. Як місцевий, так і апеляційний, господарські суди дійшли висновків, що знесення самочинно збудованого майна є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проєкта, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проєкта), можливе лише за умови, що неможлива перебудова цієї нерухомості відповідно до проєкту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови. У даному ж випадку Прокурором та/або позивачем не було надано доказів неможливості перебудови спірного об`єкта або відмови особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови. Натомість сама лише кваліфікація нерухомого майна, як об`єкта самочинного будівництва, не призводить до виникнення абсолютного наслідку у вигляді безумовного знесення такого об`єкта.

8. Окрім наведеного, суди попередніх інстанцій також виснували, що у цьому разі останній покупець (ФОП Цопіна В. І.), набуваючи у власність спірний об`єкт нерухомості, діяв добросовісно, покладаючись на дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з урахуванням чого з матеріалів справи не вбачається, що втручання держави у право відповідача на мирне володіння майном, набутим за відплатним договором, має легітимну мету та здійснюється з метою захисту суспільного, публічного чи загального інтересу, а також є пропорційним між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами власника, який втрачає належне йому майно без будь-якої компенсації.

Касаційна скарга

9. Не погодившись із судовими рішеннями, ухваленими місцевим та апеляційним господарськими судами, перший заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.05.2026 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2026 скасувати, а справу № 904/1817/25 передати на новий розгляд до місцевого господарського суду.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарг

10. У поданій касаційній скарзі підставою касаційного оскарження судових рішень судів попередніх інстанцій скаржник визначає підставу, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

11. На обґрунтування цієї підстави касаційного оскарження Прокурор у касаційній скарзі зазначає, що суди попередніх інстанцій застосували норми права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у таких постановах суду касаційної інстанції:

- постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 щодо належного відповідача за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва;

- постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, а також постановах Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 910/12441/18, від 03.07.2024 у справі № 925/752/23, від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23 щодо принципу не набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці;

- постановах Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 10.04.2020 у справі № 344/4319/16-а, від 04.01.2024 у справі № 680/1009/16-ц, від 29.01.2024 у справі № 587/517/21, від 07.02.2024 у справі № 306/947/20 щодо принципу залежності правового порядку знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва;

- постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 стосовно неможливості набуття права власності на самочинно збудовані об`єкти, що унеможливлює набуття земельних ділянок під цими об`єктами у неконкурентний спосіб на підставі частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України);

- постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, постанові Верховного Суду від 20.09.2018 у справі № 910/19726/17 щодо незмінності правового режиму на самочинне будівництво у разі реєстрації права власності на нього;

- постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21, постановах Верховного Суду від 22.04.2021 у справі № 904/1017/20, від 05.06.2024 у справі № 910/12823/21, від 16.06.2022 у справі № 910/23713/16, від 14.11.2023 у справі № 904/2063/20 щодо надання оцінки доказам;

- постанові Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 420/4540/22 щодо використання в якості допустимих та належних доказів даних отриманих з Google Maps, який є безкоштовним картографічним веб-сервісом від компанії Google, а також набором застосунків, побудованих на основі цього сервісу й інших технологій Google.

12. Наводячи цю та іншу судову практику Верховного Суду, Прокурор стверджує, що об`єкт нерухомості, щодо якого виник спір у цій справі, є самочинно збудованим та підлягає знесенню, а протилежні висновки місцевого та апеляційного господарських судів ґрунтуються на неправильному правозастосуванні, неналежному досліджені доказів та неповному встановленні всіх фактичних обставин справи № 904/1817/25.

13. Крім того, скаржник наполягає, що у даному випадку відсутні підстави вважати відповідача добросовісним набувачем самочинно збудованого майна та поширювати на спірні правовідносини дію статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція).

Позиція інших учасників справи

14. У межах встановленого Верховним Судом строку ФОП Цопіна В. І. подала відзив на касаційну скаргу Прокурора, у якому просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.

15. Узагальнено доводи відзиву відповідача зводяться до висловлення згоди із висновками судів попередніх інстанцій щодо застосування правових норм і результатами вирішення спору по суті, ствердження власної добросовісності, а також констатації здійснення судами попередніх інстанцій належного дослідження і оцінки наявних у матеріалах справи доказів, чим, на думку заявника відзиву, спростовуються протилежні аргументи скаржника.

16. Також під час касаційного провадження до Верховного Суду надійшли додаткові письмові пояснення Прокурора.

17. Щодо цих пояснень Верховний Суд вбачає за необхідне зауважує, що відповідно до частини першої статті 161 ГПК України під час розгляду справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору винятково у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Згідно із частиною п`ятою цієї статті суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло під час розгляду справи, якщо визнає це необхідним. У даному випадку Верховний Суд не визнавав необхідним одержати від учасників справи додаткові письмові пояснення стосовно окремих питань. Вони мали можливість подати свої пояснення у заявах по суті справи, передбачених для стадії касаційного оскарження. Тож відповідно до частини другої статті 118 ГПК України Верховний Суд залишає без розгляду подані Прокурором пояснення, як заяву по суті справи, що подана поза межами встановлених строків (аналогічні висновки викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.11.2025 у справі № 916/992/25).

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

18. Як з`ясували місцевий та апеляційний господарські суди, 05.11.2002 Приватне підприємство «Світла» (продавець) та Приватне підприємство «Ковчег» (покупець) уклали договір купівлі-продажу нежитлових будівель (приміщень), за умовами якого продавець продав, а покупець купив нежитлову одноповерхову будівлю літ. А-1 загальною площею 67,9 кв.м (приміщення І-IV) по АДРЕСА_1; нежитлову одноповерхову будівлю Літ. А-1 загальною площею 63,7 кв.м (приміщення І-ІІ) по АДРЕСА_1; нежитлову одноповерхову будівлю літ. А-1 загальною площею 58,6 кв.м (приміщення І-IІІ) по АДРЕСА_1.

19. У відповідності до умов цього договору відчужувані об`єкти нерухомості належать Приватному підприємству «Світла» на підставі договорів забудови від 15.02.2002, 13.02.2002 та 16.02.2002, укладених із Приватним підприємством «Буд СВ» (пункт 1.3). За змістом відомостей, викладених у довідці-характеристиці, виданій 12.09.2002 Дніпропетровським міжміським БТІ за № 0132, визначено вартість об`єктів, що продаються (пункт 1.4). Право власності на об`єкти, які відчужуються за договором, переходить до покупця після підписання договору та оплати повної вартості об`єктів, згідно з діючим законодавством України (пункт 1.5). Договір підлягає реєстрації у Міському БТІ (пункт 11.3).

20. 18 листопада 2002 року сторони підписали акт приймання-передачі майна, за яким продавцем було передано, а Приватним підприємством «Ковчег» прийнято нежитлові будівлі загальною площею 63,7 кв.м. та 58,6 кв.м., що знаходяться у АДРЕСА_1.

21. Листом від 31.01.2017 № 80 Комунальним підприємством «Дніпропетровське міжміське БТІ» повідомлено Приватне підприємство «Ковчег» про те, що станом на 31.12.2012 в інвентаризаційних справах за адресою АДРЕСА_1 містяться відомості про право власності Приватного підприємства «Світла» на підставі договорів забудови.

22. Приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Андрєєвою Г.О. за Приватним підприємством «Ковчег» 06.02.2017 зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна - будівлю магазину літ. А-1 загальною площею 63,7 кв.м., що складається з: 1- приміщення магазину площею 42,8 кв. м, 2 - приміщення магазину площею 20,9 кв. м. по АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу б/н від 05.11.2002. Це підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

23. 03 березня 2017 року Приватне підприємство «Ковчег» та громадянин Турецької Республіки ОСОБА_1 підписали два договори купівлі-продажу, за якими Приватне підприємство «Ковчег» передало у власність, а покупець прийняв по частини нежитлової будівлі, що розташована за адресою: місто Дніпро, АДРЕСА_1. Опис об`єкта нерухомого майна в цілому - нежитлова одноповерхова будівля літ. А-1 загальною площею 63,7 кв.м., яка складається з: 1 - приміщення площею 42,8 кв.м., 2 - приміщення площею 20,9 кв.м.

24. Зазначені правочини посвідчені приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстровані в реєстрі за №№ 197, 200.

25. 13 липня 2017 року громадянин Турецької Республіки ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підписали договір купівлі-продажу, за яким продавець передає у власність, а покупець приймає частину нежитлової будівлі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Опис об`єкта нерухомого майна в цілому - нежитлова одноповерхова будівля літ. А-1 загальною плоещю 63,7 кв.м., яка складається з: 1 - приміщення площею 42,8 кв.м., 2 - приміщення площею 20,9 кв.м.

26. Цей правочин посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Ковальовою Є. Є. та зареєстрований в реєстрі за № 509.

27. Надалі за договором оренди землі від 30.10.2019 Дніпровська міська рада (орендодавець) надала, а ОСОБА_2 (орендар) прийняв у строкове платне користування земельну ділянку по фактичному розміщенню будівлі магазину, яка розташована по АДРЕСА_1 , цільове призначення земельної ділянки - 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), кадастровий номер 1210100000:01:340:0178.

28. Підставою для укладення вказаного договору оренди стало рішення міської ради від 25.09.2019 № 243/48, про що зазначено у його пункті 1.1.

29. Водночас у пунктах 3, 8, 8.1 цього договору також викладено умови про те, що на орендованій земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: одноповерхова будівля магазину, а також інші об`єкти інфраструктури: до земельної ділянки підведені лінії електромережі; доступ до земельної ділянки вільний. Строк дії договору - договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

30. 23 липня 2020 року ОСОБА_2 (продавець) та громадянин Турецької Республіки ОСОБА_1 (покупець) підписали договір купівлі-продажу № 1915, згідно з яким продавець передав у власність, а покупець прийняв у власність будівлю магазину за адресою: АДРЕСА_1 . Опис об`єкта: будівля магазину літ. А-1 загальною площею 63,6 кв.м., складається з: 1 - приміщення площею 42,8 кв.м., 2 - приміщення площею 20,9 кв.м. Відповідний об`єкт нерухомості по АДРЕСА_1 належить громадянину ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу частин даного майнового комплексу (по ) від 13.07.2017 № 507 та № 509, про що приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ковальовою Є. Є. зроблено відповідні записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Будівля магазину розташована на земельній ділянці площею 0,0106 га, кадастровий номер 1210100000:01:340:0178, яка є у фактичному користуванні ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Сусловим М. Є. 30.10.2019 за № 2724.

31. На підставі договору купівлі-продажу від 23.07.2020 № 1915 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Нощенко Н. М. 23.07.2020 внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації права приватної власності на вказаний об`єкт нерухомості в цілому за ОСОБА_1 .

32. 19 липня 2022 року громадянином Турецької Республіки ОСОБА_1 (продавцем) та Цопіною В. І. (покупцем) підписано договір купівлі-продажу, згідно з яким продавець передав у власність, а покупець прийняв у власність будівлю магазину за адресою: АДРЕСА_1 . Опис об`єкта: будівля магазину літ. А-1 загальною площею 63,7 кв.м., складається з: 1 - приміщення площею 42,8 кв.м., 2 - приміщення площею 20,9 кв.м. Відчужуване нерухоме майно розташоване на земельній ділянці комунальної форми власності загальною площею 0,0106 га, кадастровий номер 1210100000:01:340:0178, цільове призначення - 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі). Договір оренди земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом Сусловим М. Є. за реєстровим номером 2724. Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, розділ № 1948918212101, запис від 30.10.2019 № 33914285.

33. Того ж дня на підставі вищевказаного договору право приватної власності на об`єкт нерухомого майна- будівлю магазину площею 63,7 кв.м, розташованого по АДРЕСА_1 , приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т. М. було зареєстровано за Цопіною В. І .

34. Згідно з рішенням міської ради від 20.09.2023 № 76/41 «Про перейменування топонімів міста Дніпра, назви яких пов`язані з державою-агресором» АДРЕСА_1.

35. 01 лютого 2024 року Дніпровською міською радою та Цопіною В. І. підписано додаткову угоду до договору оренди землі, згідно з якою:

- поновлено договір оренди землі від 30.10.2019 (державна реєстрація від 30.10.2019, номер запису про інше речове право 33914285), посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Сусловим М. Є. за №2724, укладений між Дніпровською міською радою та громадянкою Цопіною В. І. на підставі рішення міської ради від 25.09.2019 № 243/4, на 15 років, починаючи з 31.10.2024;

- пункт 1 Розділу «Предмет договору» викладено у наступній редакції: Орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку по фактичному розміщенню будівлі магазину, яка розташована по АДРЕСА_1, цільове призначення земельної ділянки - 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), кадастровий номером 1210100000:01:340:0178;

- змінено решту умов договору оренди.

36. Звертаючись із позовом у цій справі, Прокурор зазначив, що за інформацією Комунальним підприємством «Дніпропетровське міжміське БТІ», наданою листом від 28.03.2025 № 3241, технічна інвентаризація та державна реєстрація права приватної власності на об`єкт нерухомого майна по АДРЕСА_1, ним не проводилась. Договір купівлі-продажу від 05.11.2002, укладений Приватним підприємством «Світла» та Приватним підприємством «Ковчег», в БТІ не реєструвався. Крім того, за інформацією Комунальним підприємством «Дніпропетровське міжміське БТІ» інформаційна довідка від 31.01.2017 № 80 на ім`я директора Приватного підприємства «Ковчег» щодо наявної реєстрації права власності на нерухоме майно, в тому числі і за адресою АДРЕСА_1 за реєстровим № 7НФ-85, не надавалась.

37. Відповідно ж до інформації, наданої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, у міської ради відсутні декларація про готовність об`єкта до експлуатації після основного будівництва, містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва, дозволи на розміщення малих архітектурних форм за адресою - АДРЕСА_1, а також відповідні документи, на підставі яких було присвоєно адресу.

38. Тож за твердження Прокурора у даному випадку склалися обставини, за яких:

- відсутність висновків та дозвільних документів компетентних органів, які б підтверджували додержання при будівництві архітектурних, екологічних, санітарних, протипожежних та іншим норм ставить під загрозу надійність та безпечність експлуатації самочинно збудованої будівлі, а також свідчить про те, що зазначений об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва, реєстрацію права власності на який проведено з порушенням вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень;

- Приватне підприємство «Світла», як забудовник, а в подальшому решта набувачів нерухомого майна (Приватне підприємство «Ковчег», ОСОБА_1, ОСОБА_2 та Цопіна В. І. ), маючи на меті отримання земельної ділянки під самочинно збудованою нерухомістю в оренду на неконкурентних засадах, свідомо приховали від міської ради інформацію про здійснення самочинного будівництва та незаконної реєстрації права власності на нього, внаслідок чого орган місцевого самоврядування було введено в оману;

- на момент державної реєстрації права власності законні правові підстави зайняття зазначеної земельної ділянки Приватним підприємством «Ковчег», а в подальшому ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та за Цопіною В. І. відсутні, у зв`язку з чим будівля магазину загальною площею 63,7 кв.м є самочинним будівництвом, і права приватної власності на неї ФОП Цопіна В. І., не зважаючи на державну реєстрацію такого права, не набула;

- договір оренди земельної ділянки від 30.10.2019 за відсутності визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України підстави укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, а відтак такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є нікчемним;

- оскільки власником спірної земельної ділянки є територіальна громада міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради, а договір оренди є нікчемним, слід застосувати наслідки виконання недійсного правочину та зобов`язати Цопіну В. І. повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді;

- з підстав нікчемності договору оренди підлягає скасуванню і державна реєстрація права оренди земельної ділянки площею 0,0106 га з кадастровим номером 1210100000:01:340:0178, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

39. Позов Прокурора, обґрунтований наведеним, і розглядався судами в межах цієї судової справи.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

40. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

41. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга Прокурора підлягає задоволенню, з огляду на таке.

42. Як зазначено у частині першій статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

43. Згідно із частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

44. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

45. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

46. Про це зазначено у частині першій статті 321, частині четвертій статті 373 ЦК України.

47. За змістом статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

48. В повному обсязі такі правомочності можуть належати лише власникові земельної ділянки.

49. Статтею 375 ЦК України врегульовано право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

50. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкта, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

51. У частині першій названої статті унормовано, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкта, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

52. Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

53. У цій справі (№ 904/1817/25) Прокурор під час судового розгляду послідовно дотримувався позиції, згідно з якою розміщений на земельній ділянці комунальної власності спірний об`єкт нерухомості є самочинно збудованим.

54. Однак, місцевий та апеляційний господарський суд виснували про відсутність підстав для задоволення заявленого ним позову, виходячи з того, що Прокурором та позивачем не підтверджено статусу відповідного об`єкта нерухомості, як самочинно збудованого майна, не спростовано добросовісності відповідача, як його останнього набувача, а також не взято до уваги, що присудження обов`язку із знесення самочинно збудованого майна можливе лише у разі, якщо неможлива його перебудови у відповідності до будівельних норм та стандартів або якщо відповідальна особа відмовилась від такої перебудови, чого за висновками судів у цій справі доведено не було.

55. Щодо здійсненого судами попередніх інстанцій у оскаржуваних судових рішеннях правозастосування Верховний Суд насамперед вбачає за необхідне зауважити, що за змістом частини сьомої статті 376 ЦК України зобов`язання особи провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.

56. В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проєкту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

57. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно, самочинно збудоване на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню (частина четверта статті 376 ЦК України). В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

58. Схожі за змістом висновки наведено у постанові судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду у складі Верховним Судом від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18.

59. Тож, оскільки у справі, що переглядається, Прокурором заявлено позов в інтересах власника земельної ділянки комунальної власності, що заперечує проти розміщення на його ділянці самочинно збудованого об`єкта нерухомості, у цьому разі йдеться про другий із зазначених випадків, а висновки місцевого та апеляційного господарських судів про можливість задоволення відповідного позову лише у разі доведеності самочинності зведення спірного об`єкта нерухомості та неможливості його перебудови у відповідності до будівельних норм та стандартів або відмови відповідача від її здійснення є помилковими.

60. Разом з цим, з урахуванням предмету та підстав заявленого Прокурором у цій справі позову (як фактичних, так і юридичних), Верховний Суд також звертається до правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, на яку серед іншого посилається і Прокурор у поданій касаційній скарзі.

61. У вищевказаній постанові Велика Палата Верховного Суд констатувала, що виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України, об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

62. Разом з цим Велика Палата Верховного Суду окремо зауважила, що формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

63. До того ж у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 Велика Пала Верховного Суду підтвердила правомірність пред`явлення позову власником земельної ділянки у порядку статті 376 ЦК України до останнього набувача спірного майна.

64. Усупереч наведеному при розгляду справи № 904/1817/25 судами попередніх інстанцій було встановлено виключно обставини щодо зміни набувачів спірного нерухомого майна, починаючи з моменту укладення договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 05.11.2002, зокрема, обставини проведення державної реєстрації прав на це майно та підстав її здійснення, а також обставини подальшого отримання у користування відповідної земельної ділянки, у зв`язку із розміщенням спірної нерухомості на ній, що з урахуванням викладеного у пункті 62 цієї постанови не є визначальним для вирішення спору у цій справі.

65. При цьому, зазначаючи у своїй постанові про те, що висновки щодо самочинності будівництва відповідного нерухомого майна зроблені Прокурором на підставі відомостей, отриманих після набуття чинності ЦК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», початку дії Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тобто значно пізніше, ніж фактично було створено об`єкт нерухомого майна, апеляційний господарський суд одночасно вказує, що доказів направлення запитів щодо забудовників спірного майна, а саме стосовно Приватного підприємства «БудСВ», Приватного підприємства «Світла», щодо дослідження обов`язкових та діючих на той час реєстрових книг тощо, Прокурором суду представлено не було.

66. Наведені твердження є суперечливими, позаяк свідчать про те, що судами достеменне не було встановлено моменту та обставин зведення відповідного об`єкта нерухомості.

67. Водночас оскаржувані судові рішенням містять посилання на відомості наведені у договорах купівлі-продажу, що укладалися, починаючи з 2002 року, технічних паспортах та актах технічної інвентаризації, датованих 2016-2017 роками, однак не містять жодної оцінки наданих Прокурором (доданих до позовної заяви) супутникових фотознімків, що за його твердженнями свідчать про те, що на земельній ділянці по АДРЕСА_1 у період часу з 04.08.2006 до 26.04.2017 спірна будівля магазину відсутня.

68. Як правильно зазначає Прокурор у касаційній скарзі з посиланням на наведене у постанові Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 420/4540/22, дані з Google Maps, який є безкоштовним картографічним вебсервісом від компанії Google, а також набором застосунків, побудованих на основі цього сервісу й інших технологій Google, можна вважати допустимими та достовірними доказами, оскільки вони збираються з різних джерел, таких як супутники, автомобільні камери, додатки користувачів та інших джерел, а також з урахуванням того, що Google постійно оновлює та перевіряє дані, щоб забезпечити їх точність і актуальність.

69. З наведеного слідує, що при розгляді справи № 904/1817/25 місцевим та апеляційним господарськими судами не було досліджено та оцінено усіх наявних у матеріалах справи доказів у їх сукупності, у зв`язку з чим не було достеменно встановлено моменту зведення спірного об`єкта нерухомості, а отже і не було належним чином оцінено обставин правомірності або неправомірності (самочинності) здійснення відповідної забудови на той момент.

70. Встановлення вказаних обставин має значення для правильного вирішення спору, що виник між сторонами цієї справи, позаяк, зокрема, норми статті 376 ЦК України визначають статус об`єкта самочинного будівництва через вказівку на недотримання (відсутність доказів дотримання) наведених у зазначеній нормі вимог.

71. Крім того, з урахуванням предмета та підстав заявленого у цій справі позову, дослідженню та оцінці підлягають не лише обставини створення (будівництва) спірної, розташованої на земельній ділянці комунальної власності нежитлової будівлі (що є першочерговим та чого судами попередніх інстанцій, як вже зазначено, достеменно встановлено не було), а й обставини набуття права власності на спірне нерухоме майно як його попередніми набувачами, так і відповідачем - ФОП Цопіною В. І., яка, проявивши розумну обачність, мала можливість перевірити інформацію щодо дотримання вимог частини першої статті 376 ЦК України (як і інших чинних у відповідний період норм) відносно спірного майна, набуваючи права на нього. Зокрема, пересвідчитись у наявності чи відсутності дозвільних документів на його зведення та на відведення земельної ділянки для цієї мети.

72. Заразом не будь-яка особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатись на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а лише добросовісна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі №610/1030/18).

73. Критеріями ж сумісності заходу втручання у право власності з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право: - втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними; - якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів; - втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

74. Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції Європейський суд з прав людини констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

75. При цьому будь-які приписи, зокрема, і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

76. Отже, з огляду на все наведене, висновки судів попередніх інстанцій як щодо непідтвердженості статусу спірного нерухомого майна, як самочинно збудованого, так і стосовно добросовісності відповідача, як набувача цього майна, є передчасними.

77. За загальними правилами розподілу обов`язку доказування, кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частини перша, третя статті 74 ГПК України).

78. Відповідно до статті 79 цього Кодексу наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

79. Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

80. Тлумачення змісту зазначеної статті свідчить про те, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

81. Всупереч наведеному суди попередніх інстанцій у цій справі не дослідили всіх наявних у її матеріалах доказів з дотриманням стандарту вірогідності та з урахуванням того, що саме входить до перемету доказування, при зверненні з позовом на підставі статті 376 ЦК України, у зв`язку з чим не встановили дійсного статусу майна, щодо якого заявлено позов, а саме не встановили того, чи є це майно самочинного збудованим (в тому числі з урахуванням чинних у відповідний достеменно встановлений період норм) у контексті того, що для встановлення такої обставини необхідне підтвердження хоча б однієї з ознак, перелічених у пункті 61 цієї постанови.

82. Натомість суд касаційної інстанції у відповідності до частини другої статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

83. Тому Верховний Суд позбавлений можливості самостійно дослідити наявні у матеріали справи № 904/1817/25 докази та встановити вищевказані обставини, що одночасно унеможливлює і перевірку доведеності та підставності заявленого у цій справі позову.

84. У цьому разі наведені на обґрунтування передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстави касаційного оскарження доводи касаційної скарги Прокурора (зокрема, його посилання на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 та постанові Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 420/4540/22) знайшли своє підтвердження, з урахуванням чого наявні підстави для її задоволення та скасування оскаржуваних судових рішень із направлення справи № 904/1817/25 на новий розгляд до місцевого господарського суду задля встановлення вищевказаних обставин, тобто обставин того, чи є нерухоме майно, щодо якого виник спір у цій справі, самочинно збудованим (чи зведено цей об`єкт нерухомості з дотриманням правових норм, які регулювали порядок відповідної забудови, на момент його зведення) та чи є відповідач добросовісним набувачем цього майна.

85. Під час нового розгляду суду слід повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників судового процесу і залежно від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.

86. За умов ж неповного з`ясування всіх обставин справи № 904/1817/25 судами попередніх інстанцій при її первісному розгляді Верховний Суд не вбачає за можливе на даний момент надати відповідь на кожен аргумент касаційної скарги Прокурора та відзиву ФОП Цопіної В. І.

87. При цьому наведені у відзиві відповідача доводи не спростовують висновків щодо неповноти встановлення судами попередніх інстанцій обставин, які мають значення для вирішення справи № 904/1817/25 (зокрема, того, що судами мали бути досліджені та оцінені всі наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності, з урахуванням такого стандарту доказування, як «вірогідність доказів», чого у даному випадку не відбулося), як і не свідчать про його безумовну добросовісність, за обставин що склалися.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

88. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

89. У частині четвертій статті 310 ГПК України унормовано, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

90. З урахуванням наведеного, касаційна скарга Прокурора підлягає задоволенню, а постанова Центрального апеляційного господарського суду від 26.05.2026 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2026 - скасуванню з направленням цієї справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Розподіл судових витрат

91. Розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється, оскільки Верховний Суд направляє цю справу на новий розгляд.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задовольнити.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.05.2026 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2026 у справі № 904/1817/25 скасувати.

3. Справу № 904/1817/25 направити на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил