Рішення від 12 серпня 2026 р. у справі №758/7538/26 — Подільський районний суд міста Києва

Справа № 758/7538/26

Категорія 29

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 серпня 2026 року Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді - Войтенко Т. В.,

за участю секретаря судового засідання - Скитецька І. В.,

представника позивача - ОСОБА_1 , представника відповідача - Пержола В.С., розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В :

В травні 2026 року до Подільського районного суду м. Києва звернулася ОСОБА_2 з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, стягнення грошових коштів.

Вимоги позовної заяви обґрунтовані тим, що 24.02.2021 між покупцем ОСОБА_2 та продавцем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-Н. Відповідно до умов договору компанія продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомого майна - апартаменти № 52 в об`єкті «Реконструкція нежитлової будівлі (літ.А) з приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_1 . Сторонами погоджено крайній строк прийняття об`єкта будівництва до експлуатації - червень 2022 року.

Зазначає, що на дату підписання цього Договору вартість майнових прав на об`єкт складає 900 250 грн., в тому числі ПДВ 150 041,67 грн., виходячи з вартості майнових прав за 1 кв.м. - 25 000 грн., в тому числі ПДВ 4166,67 грн. За умовами пункту 3.2. договору визначено, що покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 891250,00 грн., що складає 35,65 кв.м., протягом 5 банківських днів після підписання цього договору, у строк по 03.02.2022.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивачка зазначає, що станом на дату подання позовної заяви та на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав, вона сплатила на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти в сумі 891250,00 грн. Проте, станом на день звернення до суду із даним позовом, об`єкт в експлуатацію не введено, акт прийому-передачі майнових прав між сторонами не укладено, повідомлень з цього приводу на адресу позивачки не надходило, жодних додаткових угод щодо перенесення строків введення об`єкта в експлуатацію підписано не було.

На підставі викладеного, позивачка звернулася до суду за захистом свого порушеного права, в якому з урахуванням Заяви про зменшення позовних вимог просить розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-Н від 24.01.2021, укладений між ОСОБА_2 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 891250,00 гривень, які були сплачені на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-H від 24.01.2021.

Ухвалою судді Подільського районного суду міста Києва від 7 травня 2026р. у справі відкрите загальне позовне провадження.

20 травня 2026р. до суду відповідача надійшов Відзив на позовну заяву. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач стверджує, що «червень 2022р.» був запланованим терміном прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, який був орієнтовним, залежним від фактичних обставин будівництва. У зв`язку з військовою агресію російської федерації, будівництво об`єкта стало суттєво ускладненим та фактично призупинене, оскільки в м. Києві розпочалися постійні ракетні обстріли та повітряні тривоги. 4 травня 2022р. на офіційному сайті відповідача було розміщено лист, адресований інвесторам, щодо зупинення робіт на будівельних майданчиках у зв`язку із дефіцитом працівників, порушенням ланцюгів постачання та небезпечністю проведення будівельних робіт через високу ймовірність ракетних обстрілів. Враховуючи, що істотний вплив на перебіг терміну будівництва мали обставини, які пов`язані із введенням воєнного стану, відповідач стверджував, що відсутні підстави вважати, що відповідачем допущене істотне порушення умов договору. Зважаючи на відсутність підстав констатувати порушення відповідачем умов договору, стверджували про відсутність підстав для розірвання договору та повернення сплачених коштів.

У судовому засіданні представник позивача вимоги позовної заяви підтримала, посилаючись на те, що було проведено майже повну оплату квартири, однак будівництво не закінчене та об`єкт не введений в експлуатацію, звертала увагу суду про наявність підстав для розірвання договору, у зв`язку з порушенням істотних умов договору відповідно до статті 661 ЦК України. Більше 3 років порушуються права позивачки, адже об`єкт їй не передається, будівництво незавершене, та особа не може користуватися ні житлом, ні коштами.

В судовому засіданні представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» просив відмовити у задоволенні позову з посиланням на те, що на будівництві щось потихеньку робиться, однак конкретних строків введення в експлуатацію немає. Висловив позицію про те, що підстав для розірвання договору немає, адже відповідач не порушував істотні умови договору, адже порушення термінів введення будинку в експлуатацію викликане об`єктивними причинами - введенням воєнного стану та реальними обстрілами Києва, відтоком працівників, адже їх більша частина призвана до Збройних Сил України.

Вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судом установлено, що 24.02.2021 між покупцем ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_3 на підставі довіреності від 16 лютого 2021р., посвідченої приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Девляшевським А.В., та продавцем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-Н.

Відповідно до п. 1.1 договору компанія продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомого майна приміщення для тимчасового проживання (апартаменти) № 52 в об`єкті «Реконструкція нежитлової будівлі (літ.А) з приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 1.4 договору компанія зобов`язана передати покупцеві майнові права на об`єкт, а покупець прийняти їх. Передача та приймання майнових прав здійснюється сторонами за актом прийому - передачі майнових прав після отримання сертифікату відповідності закінченого будівництвом об`єкта та приведення кінцевих розрахунків за фактичну збудовану площу відповідно до технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію. Покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому - передачі майнових прав.

Відповідно до пункту 3.1. Договору вартість майнових прав на об`єкт складає 900 250 грн., в тому числі ПДВ 150 041,67 грн., виходячи з вартості майнових прав за 1 кв.м. - 25 000 грн., в тому числі ПДВ 4166,67 грн.

За умовами пункту 3.2. договору визначено, що покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 891250,00 грн., що складає 35,65 кв.м., протягом 5 банківських днів після підписання цього договору, у строк по 03.02.2022.

Згідно п. 3.3 договору кінцеві розрахунки між сторонами здійснюється після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання компанією технічного паспорту на об`єкт, відповідно до фактичної площі об`єкта, за вартістю майнових прав у перерахунку на 1 кв.м., яка діяла на момент здійснення покупцем останнього поточного платежу за цим договором.

Відповідно до п. 6.1. Договору запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкту будівництва - червень 2022 року.

На виконання умов договору ОСОБА_3 в інтересах ОСОБА_2 здійснив оплату 99% вартості майнових прав за договором у розмірі 891 250 грн., що підтверджується квитанцією від 26.02.2021.

В оголошенні на офіційному сайті відповідача від 4 травня 2022р. ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомила, що у зв`язку із військовою агресією російської федерації проти України та введенням воєнного стану будівництво об`єкту зупинено.

Позивачка зверталась до ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» із усною вимогою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, повернення сплачених коштів, однак така вимога залишилася без реагування, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Статтею 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу ( ч.1 ст.16 ЦК України).

Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст.6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( стаття 627 ЦК України).

За змістом ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Разом з тим, за ч.3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а ч.1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.

Згідно зі ст.ст.610-612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до п.п.1,3,4 ч.1 ст.611 ЦК України встановлено правові наслідки у разі порушення зобов`язання, встановлено договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно з ч.ч.1,2 ст.651 ЦК України, змін або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з позицією Великої Палати Верховного Суду (зокрема у постановах від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17), розірвання договору у зв`язку з істотним порушенням за ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України можливе лише тоді, коли порушення завдало іншій стороні такої шкоди, що вона значною мірою позбавилася того, на що розраховувала при укладенні договору.

У конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».

Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

Установлено, що умовами договору сторони передбачили запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва: червень 2022 року.

Станом на час розгляду справи будинок в експлуатацію не введений, нові терміни введення в експлуатацію не відповідачем не повідомляються. На питання суду про те, коли позивач зможе вселитися у квартиру, представник відповідача дати відповідь не зміг. Отже, йдеться про випадок, коли позивачка не може використати результати договору впродовж понад 4 років.

Пунктом 2.4.2 договору передбачено право покупця до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від договору шляхом його розірвання.

Відсутність згоди відповідача на розірвання договору стала підставою для звернення ОСОБА_2 до суду з цим позовом.

Оскільки позивачка обґрунтовує свої позовні вимоги тим, що відповідач не виконав умови договору щодо введення будинку в експлуатацію у визначений договором термін - червень 2022 року, а відповідач не спростував ту обставину, що будинок дійсно не введений в експлуатацію, тобто має місце прострочення виконання умов договору щодо терміну введення в експлуатацію, позивачка впродовж понад 4 років позбавлена того, на що розраховувала, укладаючи договір, наявні підстави для задоволення позовних вимог позивача про розірвання договору та стягнення сплачених позивачем коштів на виконання цього договору.

За таких обставин, Договір купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-Н від 24.01.2021, укладений між ОСОБА_2 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», слід розірвати та стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 891250,00 гривень, які були сплачені на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-H від 24.01.2021.

Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір пропорційно до задоволених позовних вимог та апеляційної скарги.

При подачі позовної заяви до суду позивачка сплатила судовий збір у розмірі 12068,70 грн. В подальшому позивачка подала заяву про зменшення позовних вимог. Позовні вимоги у зменшеному розмірі підлягали оплаті судовим збором у розмірі 8912,50 грн., а з урахуванням того, що позовна заява надійшла через підсистему «Електронний суд», - у розмірі 7130,00 грн. Таким чином, у зв`язку із задоволенням позовних вимог у зменшеному розмірі в повному обсязі, з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню судовий збір у розмірі 7130,00 грн. Надмірно сплачений судовий збір підлягає поверненню позивачу ОСОБА_2 у розмірі 3873,72 гривень.

Керуючись ст.ст. 203-205, 216, 627, 638, 1054 ЦК України, ст.ст. 10, 13, 81, 141, 258, 263, 265, 273, 280, 354 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позовні вимоги ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, стягнення грошових коштів - задовольнити.

Розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-Н від 24.01.2021, укладений між ОСОБА_2 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд».

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія

«Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у сумі

891 250,00 гривень (вісімсот дев`яносто одну тисячу двісті п`ятдесят гривень), які були сплачені на виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав №24709/РН-H від 24.01.2021.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 7130,00 грн.

Зобов`язати Головне управління Державної казначейської служби України у м. Києві (код ЄДРПОУ 38002491, місцезнаходження: м. Київ, вул. Терещенківська, 11-а) повернути платнику ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , банківські реквізити IBAN НОМЕР_3 в АТ КБ «ПРИВАТБАНК») 3873,72 гривень сплаченого судового збору, який було сплачено на р/р НОМЕР_4 за квитанцією до платіжної інструкції на переказ готівки №233979965 від 01.05.2026.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 , банківський рахунок: IBAN НОМЕР_3 в АТ КБ «ПРИВАТБАНК».

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», ідентифікаційний код юридичної особи: 23527052, місцезнаходження: 01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, будинок 4/6.

Суддя Т. В. Войтенко