Рішення від 21 вересня 2026 р. у справі №756/4853/25 — Оболонський районний суд міста Києва

22.09.2026 Справа № 756/4853/25

Унікальний номер 756/4853/25

Номер провадження 2/756/406/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2026 року м. Київ

Оболонський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді - Белоконної І.В.

секретар судового засідання - Погорелової В.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання винною у порушенні умов договору оренди квартири та стягнення коштів, сплачених в рахунок завдатку, за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди квартири,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому зазначила, що 22 жовтня 2024 року між нею (орендар) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендодавець), в особі представника ОСОБА_3 , яка діяла на підставі довіреності від 23 вересня 2024 року, укладено договір оренди квартири (житлового приміщення), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Договір), строком на 12 місяців з 22 жовтня 2024 року. Позивач стверджує, що на виконання пункту 5.5 Договору сплатила орендодавцю в день підписання Договору завдаток у розмірі 2600,00 доларів США готівкою, який згідно з пунктами 5.5, 5.8 Договору забезпечує виконання її зобов`язань зі сплати орендної плати та збереження майна і підлягає поверненню після закінчення оренди за відсутності невиконаних грошових зобов`язань. 12 лютого 2025 року відповідач через застосунок Telegram повідомила про дострокове розірвання Договору за власною ініціативою. Позивач виконала вимогу орендодавця, вивезла з квартири разом з ОСОБА_4 всі їх речі 20 лютого 2025 року, однак відповідач відмовилася повернути завдаток.

Посилаючись на ч. 1, 2 ст. 571 ЦК України, позивач просила суд визнати ОСОБА_2 винною у порушенні умов Договору та стягнути з неї подвійну суму завдатку - 5200,00 доларів США в еквіваленті у гривні за курсом НБУ на день ухвалення рішення, а також судові витрати.

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 30 квітня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено до підготовчого розгляду.

16 травня 2025 року відповідач через свого представника надіслала до суду відзив на позовну заяву. У поданому відзиві відповідач категорично заперечила факт отримання від ОСОБА_1 будь-яких коштів у рахунок завдатку, вказавши, що пунктом 5.11 Договору всі платежі за Договором, включаючи забезпечувальні суми, мають здійснюватися виключно у безготівковій формі шляхом перерахування на банківський рахунок орендодавця, тоді як позивач не надала жодного банківського документа, який підтверджував би перерахування 2600,00 доларів США. Одночасно відповідач зазначила, що Договір у встановленому пунктом 10.3 Договору та ст. 654 ЦК України порядку (шляхом підписання письмової угоди) не розірваний, квартира та майно за актом приймання-передачі позивачкою не повернуті, а позивачка має заборгованість зі сплати орендної плати за період з січня 2025 по травень 2025 року.

Того ж дня, відповідач через свого представника звернулася до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просить стягнути з ОСОБА_1 заборгованість за Договором у загальному розмірі 252872,10 грн, з яких: 216 840,00 грн - основний борг з орендної плати за чотири місяці (січень - квітень 2025 року, виходячи з місячної орендної плати 1300,00 доларів США за офіційним курсом НБУ, що становить 54210,00 грн на місяць), 7675,58 грн - інфляційні втрати, 2156,52 грн - три проценти річних (ст. 625 ЦК України), 10000,00 грн - штраф та 16200,00 грн - пеня, нараховані на підставі пункту 8.2 Договору.

В обгрунтування зустрічних позовних вимог зазначила, що повному обсязі та своєчасно виконала всі умови Договору, в день підписання договору надала в оренду ОСОБА_1 квартиру за адресом: АДРЕСА_1 разом з меблями, посудом, побутовою технікою, передала орендарю ключі від квартири, що підтверджується підписаним особисто ОСОБА_1 документами: актом приймання-передачі майна (Додаток № 1 до Договору оренди квартири від 22.10.2024 року), описом майна, яке знаходиться в квартирі, що передана в оренду (Додаток № 2 до Договору оренди квартири від 22.10.2024 року). Разом з тим ОСОБА_1 не виконала умови договору, а саме має значну заборгованість по оплаті орендної плати за період з січня 2025 року по травень 2025 року. Мотивуючи тимчасовою відсутністю грошових коштів у зв`язку з переїздом з окупованої військами російської федерації території ОСОБА_1 попросила у ФОП ОСОБА_2 відстрочку щодо сплати завдатку у розмірі 2600,00 доларів США, який станом на сьогоднішній день на банківський рахунок ФОП ОСОБА_2 , як то передбачено п. 5.11. ст. 5 Договору так і не перерахований. Станом на сьогоднішній день квартиру за Актом приймання-передачі ФОП ОСОБА_2 не повернуто.

ФОП ОСОБА_2 у зв`язку з підприємницькою діяльністю, часто виїзжає та знаходиться за кордоном України. В лютому 2025 року, при перевірці стану квартири ФОП ОСОБА_2 встановила, що собака, яка належить ОСОБА_1 пошкодила майно та інтер`єр в квартирі у зв`язку з чим заявила вимогу зробити ремонт та усунути всі пошкодження майна та інтер`єру в квартирі. ОСОБА_1 погодилася усунути пошкодження, але в черговий раз свого слова не дотрималася, пошкодження не усунула.

Після чергового повернення з закордонного відрядження ФОП ОСОБА_2 , 22 квітня 2025 року виявила, що орендована квартира порожня, ОСОБА_1 з особистими речами з квартири виїхала зробивши невеликий частковий ремонт по усуненню пошкоджень. Станом на сьогоднішній день ОСОБА_1 , у встановленому порядку та спосіб письмової угоди про дострокове розірвання договору на адресу ФОП ОСОБА_2 не направила, орендовану квартиру, майно в квартирі, відповідно до договору, за актом приймання-передачі не повернула. У ФОП ОСОБА_2 відсутня можливість направити ОСОБА_1 угоду про дострокове розірвання договору та акт повернення орендованої квартири та майна, оскільки ОСОБА_1 не повідомила про свою адресу фактичного проживання, а адреса реєстрації ОСОБА_1 знаходиться на тимчасово окупованому військами російської федерації м. Мелітополь.

26 серпня 2025 року ОСОБА_1 надіслала до суду відповідь на відзив, в якому зазначає, що твердження відповідача про відсутність факту передачі завдатку не відповідає дійсності. Зазначила, що ніколи не зверталася до відповідача з проханням про відстрочку щодо сплати завдатку. Дострокове розірвання договору було фактично ініційоване відповідачем. 12 лютого 2025 року ФОП ОСОБА_2 повідомила про необхідність шукати іншу квартиру для оренди та залишити квартиру достроково. Відсутність підписаного акту повернення квартири зумовлена саме позицією відповідача, яка ухиляється від його оформлення. Позивачем двічі надсилалися в електронній формі відповідно до п. 11.2. Договору вимоги щодо повернення завдатку в розмірі 2600,00 доларів США та підготовки для підписання актів приймання-передачі, а також повідомлення про виправлення всіх недоліків, що виникли в процесі експлуатації орендованого майна та відсутності невиконаних грошових зобов`язань. Твердження відповідача про заборгованість з орендної плати є необґрунтованим. Оскільки договір був достроково припинений з ініціативи відповідача, позивач не зобов`язаний сплачувати орендну плату за період після фактичного виселення. Відповідач посилається на пошкодження майна собакою, проте жодних належних доказів цього не надано.

У відповіді на відзив та подальших письмових поясненнях ОСОБА_1 заперечила проти вимог зустрічного позову, надавши копії шести банківських квитанцій на загальну суму 192808,00 грн за період з 24 жовтня 2024 року по 28 січня 2025 року, а також вказавши, що обов`язок сплачувати орендну плату після факту звільнення нею квартири не міг тривати необмежено, оскільки саме відповідач ухилялася від підписання акта повернення квартири, попри її неодноразові письмові звернення позивачки через Telegram.

Протокольною ухвалою суду від 27 травня 2026 року закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача за первісним позовом в судовому засіданні вимоги первісного позову підтримав та просив задовольнити у повному обсязі, заперечував проти задоволення зустрічного позову.

Представник відповідача за первісним позовом заперечував проти задоволення первісного позову, зустрічну позовну заяву просив задовольнити у повному обсязі.

Вислухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких грунтується позов, оцінивши докази, які мають істотне для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до наступного висновку.

Розглядаючи справу, суд забезпечив сторонам рівні можливості щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.

Судом встановлено та сторонами не заперечується, що 22 жовтня 2024 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендодавець, основний вид діяльності за КВЕД 68.20 - надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, власник квартири згідно з витягом з Державного реєстру речових прав № 396057128 від 23 вересня 2024 року) та ОСОБА_1 (орендар) укладено Договір оренди квартири (житлового приміщення), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 12 місяців з дати підписання акта приймання-передачі (пункти 1.1, 1.2, 4.1, 10.2 Договору). Квартиру та майно передано позивачці за актом приймання-передачі (Додаток № 1 до Договору) в день підписання Договору, претензій щодо стану квартири на момент передачі сторони не висловлювали.

Пунктом 5.1 Договору встановлено місячну орендну плату в розмірі 1300,00 доларів США за курсом НБУ, яка згідно з пунктом 5.2 сплачується в період з 25 по 30 число кожного місяця, а згідно з пунктом 5.11 - виключно шляхом безготівкового перерахування коштів на банківський рахунок орендодавця. Пунктами 5.5 та 5.8 Договору передбачено, що зобов`язання орендаря забезпечуються завдатком у розмірі 2600,00 доларів США, який сплачується в день підписання Договору та після закінчення строку оренди і за відсутності невиконаних грошових зобов`язань підлягає поверненню орендарю.

Як установлено судом, у день підписання Договору орендарем сплачено орендну плату за перший місяць оренди в розмірі 53600,00 грн.

Пунктом 10.6 Договору передбачено, що в разі дострокового розірвання Договору за ініціативою орендаря без письмового попередження орендодавця за один місяць забезпечувальна сума (завдаток) орендарю не повертається; пунктом 10.7 передбачено, що дострокове розірвання Договору орендарем протягом перших шести місяців тягне залишення забезпечувальної суми в орендодавця. Натомість дострокове розірвання Договору за ініціативою орендодавця відповідно до пункту 10.8 Договору вимагає письмового попередження орендаря за один місяць.

Пунктом 11.2 Договору сторони погодили, що повідомлення за Договором, у тому числі щодо його розірвання, можуть здійснюватися в електронній формі, зокрема через застосунки-месенджери, а підтвердженням належного повідомлення є факт відправлення повідомлення іншій стороні.

Пунктами 3.3, 5.7 та 10.3 Договору встановлено, що зобов`язання орендаря зі сплати орендної плати тривають до дня фактичного повернення квартири та майна орендодавцю за актом приймання-передачі, яким одночасно оформлюється і припинення Договору.

Судом встановлено, що 12 березня 2025 року о 16:02 ОСОБА_2 надіслала орендару через застосунок Telegram повідомлення наступного змісту: «На жаль, я вимушена Вам сказати, щоб Ви шукали іншу квартиру». Зміст цього повідомлення не заперечується відповідачем по суті, її заперечення стосуються виключно допустимості роздруківки листування як форми доказу, а не достовірності наведеної позивачкою цитати.

15 березня 2025 року та 17 березня 2025 року ОСОБА_1 звернулася до орендодавця через той самий застосунок з вимогою повернути завдаток і підготувати акт приймання-передачі квартири, на що отримала відповідь про те, що з нею зв`яжеться адвокат відповідача; цього, як встановлено судом, до дня подання позову не відбулося.

Оцінюючи допустимість зазначеного листування як доказу, суд враховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові від 21 червня 2023 року у справі № 916/3027/21, згідно з якою повідомлення, надіслані електронною поштою або через застосунки-месенджери, є електронними доказами, які оцінюються судом за своїм внутрішнім переконанням, а суд може прийняти таке листування як доказ, якщо з нього можливо встановити його учасників і зміст. У цій справі належність номерів телефонів, з яких велося листування, сторонам договору не заперечується жодною зі сторін по суті, а зміст повідомлень узгоджується з іншими встановленими судом обставинами, тому суд приймає роздруківку листування в застосунку Telegram як допустимий доказ у справі. Разом з тим суд звертає увагу, що зміст цього листування підтверджує лише факт відповідних повідомлень, але не факт передання будь-яких коштів.

Судом встановлено, що акт повернення квартири та майна орендодавцю сторонами не підписувався. Сторони надають різні пояснення щодо дати фактичного звільнення квартири позивачкою: за твердженням позивача 20 лютого 2025 року, за твердженням відповідача - квартира виявлена порожньою лише 22 квітня 2025 року. Суд критично оцінює версію відповідача з огляду на встановлений судом факт її телеграм-листування з позивачкою 15 та 17 березня 2025 року саме з приводу повернення ключів і підписання акта приймання-передачі,тобто відповідачка достеменно знала про намір і фактичні дії позивача щодо звільнення квартири задовго до 22 квітня 2025 року, що суперечить її твердженню про виявлення порожньої квартири лише в квітні. Будь-яких доказів на спростування цієї суперечності відповідач суду не надала. Суд встановлює, що позивач фактично звільнила квартиру не пізніше 20 лютого 2025 року.

Судом встановлено, що між сторонами виникли зобов`язальні правовідносини найму (оренди) житла, які регулюються спеціальними нормами параграфа 2 глави 59 ЦК України (статті 810-826), що мають пріоритет над загальними положеннями про найм (оренду) майна (статті 759-786 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Відповідно до ч. 1 ст. 759, ч. 1 ст. 762 ЦК України наймодавець передає наймачеві майно у користування за плату, розмір якої встановлюється договором.

Суд звертає особливу увагу на те, що загальна норма ст. 782 ЦК України, яка надає наймодавцеві право на односторонню відмову від договору найму в разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд, до спірних правовідносин застосуванню не підлягає, оскільки статтею 810 Цивільного кодексу України прямо передбачено, що до договору найму житла застосовуються спеціальні положення глави 59 Цивільного кодексу України, які не передбачають права наймодавця на позасудову одностороння відмову від договору.

Відповідно до ст. 825 ЦК України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця лише у разі: 1) невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає, - і лише після надання наймачеві судом строку для усунення порушень.

Відповідно до ст. 826 ЦК України в разі розірвання договору найму житла в судовому порядку зобов`язання наймача припиняються з моменту набрання законної сили відповідним рішенням суду.

З наведеного суд робить висновок, що чинне законодавство України не наділяє наймодавця житла правом на позасудове одностороннє припинення договору найму житла - ні на підставі загальних норм про майновий найм (ст. 782 ЦК України), ні на підставі спеціальних норм про найм житла (ст. 825 ЦК України), а надсилання наймачеві вимоги звільнити житлове приміщення поза підставами та порядком, встановленими ст. 825 ЦК України, є неправомірною односторонньою відмовою від договору, що суперечить ч. 1 ст. 525, ч. 1 ст. 526 ЦК України.

Крім того, таке повідомлення не відповідає й умові пункту 10.8 самого Договору, яка вимагає для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця письмового попередження орендаря за один місяць, тоді як з дати повідомлення (12 лютого 2025 року) до дати фактичного звільнення квартири позивача минуло значно менше місяця. Отже, суд доходить висновку, що саме дії відповідача, яка в лютому 2025 року вимагала від позивача залишити квартиру без належної правової підстави та з порушенням погодженого сторонами порядку, стали безпосередньою причиною дострокового припинення фактичного користування квартирою позивачкою.

Відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання.

Відповідно до ч. 1 ст. 571 ЦК України, якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

За загальним правилом, встановленим ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Отже, обов`язок довести факт передання відповідачці коштів у рахунок завдатку покладається на позивачку.

Оцінюючи надані позивачем докази сплати завдатку, суд встановив таке. По-перше, стверджуваний спосіб оплати - готівкою, безпосередньо представниці відповідача ОСОБА_3 - прямо суперечить умові пункту 5.11 Договору, яка імперативно встановлює виключно безготівкову форму розрахунків за всіма платежами за Договором, включаючи забезпечувальні суми (пункти 5.5, 5.8 Договору).

По-друге, жодної розписки, квитанції, платіжного доручення чи іншого документа, складеного на момент стверджуваної передачі коштів (22 жовтня 2024 року) і здатного підтвердити цей факт, позивачем не надано. По-третє, надана позивачем лише 26 лютого 2025 року, тобто через понад тринадцять місяців після стверджуваної події та вже після подання цього позову, розписка ОСОБА_4 від 22 жовтня 2024 року про надання їй у борг 2600,00 доларів США підтверджує, існування окремих приватних позикових правовідносин між позивачем та ОСОБА_4 , (з яким, як встановлено судом, позивача згодом, 09 вересня 2025 року, уклала шлюб, що свідчить про його заінтересованість у результатах справи), але жодним чином не підтверджує факту подальшого передання цих коштів саме відповідачу або її уповноваженому представнику. Це узгоджується з вимогами ст. 545 ЦК України, згідно з якою кредитор, приймаючи виконання зобов`язання, на вимогу боржника повинен видати йому розписку про одержання виконання, чого позивачем забезпечено не було.

Відповідач категорично заперечує факт отримання будь-яких коштів у рахунок завдатку. За таких обставин суд доходить висновку, що позивач не довела належними та допустимими доказами обставину, покладену в основу її позовних вимог, а саме факт сплати відповідачу завдатку в розмірі 2600,00 доларів США. Оскільки не встановлено самого факту існування забезпечувального платежу у відповідача, відсутні підстави для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 571 ЦК України, незалежно від зробленого судом висновку про неправомірність дій відповідача щодо ініціювання дострокового припинення користування квартирою.

Щодо вимоги позивача визнати відповідача винною у порушенні умов договору суд зазначає, що перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, встановлений ст. 16 ЦК України, є вичерпним і не передбачає такого способу захисту, як судове визнання сторони договору «винною» в порушенні його умов поза межами вирішення конкретної майнової вимоги. Тому в цій частині позовні вимоги задоволенню не підлягають як такі, що не відповідають належному способу захисту.

З урахуванням вищевикладеного первісний позов ОСОБА_1 задоволенню не підлягає в повному обсязі.

Щодо зустрічних позовних вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Обов`язок довести факт та розмір заборгованості позивача за зустрічним позовом (відповідача за первісним позовом) покладається на ФОП ОСОБА_2 як особу, яка на цю обставину посилається (ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України); водночас обов`язок довести факт виконання грошового зобов`язання покладається на ОСОБА_1 .

Як встановлено судом, надані позивачем банківські квитанції не дозволяють з достатньою достовірністю встановити їх належність до розрахункових періодів січня та лютого 2025 року, а інших доказів сплати орендної плати за ці два місяці позивач суду не надала.

Відповідно до пунктів 3.3, 5.7, 10.3 Договору обов`язок орендаря зі сплати орендної плати триває до дня фактичного повернення квартири та майна за актом приймання-передачі незалежно від дати фактичного звільнення приміщення, а договір у визначеному п. 10.3 Договору та ст. 654 ЦК України порядку не розірваний. За таких обставин суд доходить висновку, що заборгованість позивача з орендної плати за січень та лютий 2025 року є доведеною, а вимоги зустрічного позову в цій частині обґрунтованими.

Щодо періоду з березня 2025 року суд враховує, що позивач фактично звільнила квартиру не пізніше 20 лютого 2025 року, а 15 та 17 березня 2025 року звернулася до відповідача в письмовій формі, прямо погодженій сторонами в п. 11.2 Договору, з вимогою організувати підписання акта приймання-передачі та повернення завдатку, на що відповідач відповіла лише обіцянкою зв`язатися через адвоката, яка виконана не була.

Відповідно до ст. 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, установлених договором чи такими, що випливають із суті зобов`язання, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку; боржник не є відповідальним за наслідки прострочення кредитора.

З огляду на встановлений судом факт фактичного звільнення квартири позивачем ще у лютому 2025 року та зумовлену власними неправомірними діями відповідача обізнаність останньої про це, суд доходить висновку, що відповідач, яка є суб`єктом підприємницької діяльності у сфері надання нерухомості в оренду, мала розумну можливість і була зобов`язана невідкладно, з початку березня 2025 року, вжити заходів для приймання квартири та оформлення акта приймання-передачі, чого не зробила.

Отже, починаючи з 01 березня 2025 року має місце прострочення кредитора (відповідача), яке відповідно до ст. 613 ЦК України виключає покладення на позивача обов`язку зі сплати орендної плати та похідних сум за березень, квітень 2025 року і подальший період.

Таким чином, заборгованість позивача з орендної плати, доведена належними та допустимими доказами, становить 108420,00 грн, виходячи з розрахунку: 54210,00 грн (місячна орендна плата за курсом НБУ, застосованим самим відповідачем в розрахунку до зустрічного позову) х 2 місяці (січень, лютий 2025 року).

Відповідно до ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Застосовуючи до простроченої суми 108420,00 грн індекси інфляції за весь час прострочення, врахований і самим відповідачем в розрахунку до зустрічного позову, суд визначає розмір інфляційних втрат у розмірі 3837,79 грн. Розмір трьох процентів річних за період прострочення з 01.01.2025 по 01.05.2025 (120 днів, за методикою, застосованою відповідачкою в розрахунку до зустрічного позову) становить 1069,35 грн.

Щодо вимог зустрічного позову про стягнення штрафу (10000,00 грн) та пені (16200,00 грн) на підставі пункту 8.2 Договору суд враховує, що відповідно до частини першої статті 616 Цивільного кодексу України, якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, суд відповідно зменшує розмір відповідальності боржника. Оскільки судом встановлено, що саме неправомірні дії відповідача, яка без належної правової підстави та з порушенням погодженого сторонами порядку вимагала дострокового звільнення квартири, а надалі не забезпечила своєчасного оформлення акта приймання-передачі, стали визначальною причиною подальшого виникнення та збільшення спірної заборгованості, суд, застосовуючи наведену норму, звільняє позивачку від договірної (штрафної) відповідальності у вигляді штрафу та пені, обмежуючи стягнення компенсаційними сумами, передбаченими ст. 625 ЦК України. У задоволенні вимог зустрічного позову про стягнення штрафу та пені суд відмовляє.

Стосовно доводів відповідача про пошкодження майна квартири собакою, яка належить позивачу, суд зазначає, що ця обставина не сформульована відповідачем як самостійна майнова вимога в прохальній частині зустрічного позову і не підлягає окремому вирішенню судом за межами заявлених вимог відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України; крім того, відповідач не надала суду жодного доказу на підтвердження факту, характеру чи розміру такого пошкодження.

За результатами оцінки наявних у справі доказів у їх сукупності зустрічний позов ОСОБА_2 підлягає частковому задоволенню на суму 113327,14 грн (108420,00 грн основного боргу + 3837,79 грн інфляційних втрат + 1069,35 грн трьох процентів річних), що становить 44,82 % заявлених у зустрічному позові вимог. У задоволенні решти зустрічного позову слід відмовити.

Щодо клопотань та заяв учасників справи суд зазначає наступне.

Клопотання ФОП ОСОБА_2 про залучення до участі у справі третьою особою без самостійних вимог ОСОБА_4 , подане 26.11.2025, тобто після проведення трьох підготовчих засідань (04.06.2025, 28.08.2025, 07.10.2025) без обґрунтування поважності причин пропуску процесуального строку, залишено судом без задоволення як подане з порушенням процесуальних строків без поважних причин.

Долучені позивачем нотаріально засвідчені письмові заяви ОСОБА_5 та ОСОБА_6 не є належною формою показань свідка в розумінні ст. 94, 95 ЦПК України, оскільки письмові показання свідка як засіб доказування мають подаватися з дотриманням визначеної цим Кодексом процедури, а не у формі приватно оформленої нотаріальної заяви. Суд не бере зазначені заяви до уваги як доказ дати фактичного звільнення позивачем квартири, що, однак, не впливає на висновки суду, які ґрунтуються на інших встановлених судом обставинах.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки в задоволенні первісного позову відмовлено повністю, судовий збір, сплачений ОСОБА_1 за подання первісної позовної заяви, компенсації не підлягає та залишається на позивачці.

Оскільки зустрічний позов задоволено частково, на 44,82 % заявлених вимог, з ОСОБА_1 на користь ФОП ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір пропорційно розміру задоволених вимог: 2528,72 грн х 44,82 % = 1133,27 грн.

Щодо заяви ФОП ОСОБА_2 про стягнення витрат на професійну правничу допомогу суд враховує, що орієнтовний розмір таких витрат, попередньо зазначений у відзиві на позов та зустрічній позовній заяві на рівні 50000,00 грн, згодом був конкретизований відповідачем в окремій заяві про стягнення витрат на професійну правничу допомогу з детальним описом виконаних робіт та актом на загальну суму 100000,00 грн.

Суд враховує вимоги ч. 5 ст. 141 ЦПК України та усталену судову практику, відповідно до якої розмір таких витрат має відповідати критеріям реальності, розумності та співмірності зі складністю справи, її тривалістю (з травня 2025 року по серпень 2026 року), кількістю поданих процесуальних документів і клопотань та обсягом наданих адвокатом послуг. Розглянувши клопотання ОСОБА_1 про зменшення цих витрат, суд враховує, що заявлена сума 100000,00 грн майже вдвічі перевищує суму, попередньо визначену відповідачем на початку розгляду справи, а зростання складності справи в частині зустрічного позову є обмеженим порівняно з обсягом первісно заявлених вимог. Виходячи з критерію розумності та співмірності, суд вважає обґрунтованою для цілей розподілу судових витрат суму 100000,00 грн як таку, що не спростована позивачем належними доказами її неспівмірності по суті. Оскільки зустрічний позов задоволено лише частково, відшкодуванню підлягає пропорційна частина цих витрат: 100000,00 грн х 44,82 % = 44815,99 грн, які підлягають стягненню з ОСОБА_1 на користь ФОП ОСОБА_2 .

Керуючись ст. 12, 13, 16, 525, 526, 527, 528, 545, 549, 570, 571, 599, 611, 613, 616, 625, 629, 631, 654, 759, 762, 782, 795, 810, 821, 825, 826 ЦК України, ст. 12, 13, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 89, 94, 95, 141, 193, 194, 259, 263, 264, 265, 273, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову ОСОБА_1 до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання винною у порушенні умов договору оренди квартири та стягнення коштів, сплачених в рахунок завдатку - відмовити.

Зустрічний позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди квартири - задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) заборгованість за договором оренди квартири (житлового приміщення) від 22 жовтня 2024 року у розмірі 113 327,14 грн, з яких: 108420,00 грн - основний борг з орендної плати за січень та лютий 2025 року; 3837,79 грн - інфляційні втрати; 1069,35 грн - три проценти річних.

У задоволенні решти вимог зустрічного позову - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 1133,37 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 44820,00 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя І.В. Белоконна