Постанова від 21 вересня 2026 р. у справі №917/2231/25 — Східний апеляційний господарський суд

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2026 року м. Харків Справа № 917/2231/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Слободін М.М.,

за участю:

секретаря судового засідання: Пархоменко О.В.;

представник позивача (в режимі відеоконференції) – Ковальчук О.М.;

представниця відповідача (в режимі відеоконференції) – Лазоренко С.М.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (вх. №1690 П/1) на рішення ухвалене Господарським судом Полтавської області у складі судді Сіроша Д.М. 09.07.2026 (повний текст складено та підписано 20.07.2026) та додаткове рішення від 05.08.2026 у справі №917/2231/25

за позовом Фізичної особи - підприємця Бердичевської Наталії Григорівни, м.Кременчук, Полтавська область

до Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, м.Кременчук, Полтавська область

про визнання укладеним договору оренди землі

УСТАНОВИВ:

ФОП Бердичевська Н.Г. звернулась до Господарського суду Полтавської області з позовом до Кременчуцької міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 96 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:003:0223) по просп. Лесі Українки, 51 в м. Кременчуці (цільове призначення — підрозділ 03.07) в редакції позивача, викладеній в прохальній частині позову.

Позовні вимоги обґрунтовані належним виконанням умов договору оренди від 18.08.2010 та своєчасним повідомленням орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із наданням проєкту договору. Позивач зазначає, що відповідач у встановлений законом місячний строк заперечень чи пропозицій не надіслав, натомість рішенням від 19.09.2025 односторонньо змінив істотну умову договору, продовживши строк оренди лише на 1 рік без узгодження з орендарем та належного обґрунтування.

За доводами позивача, прийняття рішення від 19.09.2025, яким в односторонньому порядку змінено істотні умови договору оренди землі між позивачкою та відповідачем, порушує вимоги Закону України "Про оренду землі", а договір оренди землі між позивачкою та відповідачем має бути укладений на новий строк шляхом укладення нового договору за правилами, які діяли на час його укладення, на тих самих умовах і на той самий строк.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 09.07.2026 у справі №917/2231/25 позов задоволено.

Визнано укладеним договір оренди землі між Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області та фізичною особою-підприємцем Бердичевською Наталією Григорівною (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на земельну ділянку площею 96 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:003:0223) для експлуатації та обслуговування окремого входу та прибудови до вбудовано-прибудованого магазину "Оптика" (Код виду цільового призначення земельної ділянки розділ 03 підрозділ 03.07) з кадастровим № 5310436100:02:003:0223 по проспекту Лесі Українки (попередня назва – проспект 50-річчя Жовтня), 51 в місті Кременчуці в редакції позивача та викладеній в резолютивній частині рішення.

Суд першої інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, оскільки відповідач у встановлений законом місячний строк після отримання листа-повідомлення позивача від 29.07.2025 не надіслав заперечень чи пропозицій щодо зміни істотних умов договору. Внутрішні документи ради (рекомендації та протокол депутатської комісії від 15.09.2025) не є офіційною відповіддю у розумінні ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та до відома позивача не доводилися, що свідчить про згоду орендодавця із запропонованим проєктом договору.

Суд зазначив, що відповідно до ст. 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору здійснюється виключно за взаємною згодою сторін. Визначення відповідачем строку оренди тривалістю 1 рік замість запропонованих 15 років є неправомірною односторонньою зміною істотних умов, яка не містить жодного обґрунтування у протоколі комісії від 15.09.2025. Крім того, таке безпідставне зменшення строку порушує ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки обмежує майнове право ("легітимне очікування") добросовісного орендаря на подальше користування майном для здійснення комерційної діяльності.

Суд визнав протиправним одностороннє поновлення Радою договору оренди на 1 рік, яке порушує права орендаря та вимоги закону. Рішення від 19.09.2025 суперечить засадам добросовісності та законному праву на поновлення відносин.

Також, з огляду на висновки Великої Палати Верховного Суду в подібних правовідносинах, суд першої інстанції зазначив, що у випадку прийняття органом місцевого самоврядування в межах своїх повноважень рішення, яке порушує чинне законодавство про оренду землі, окремого скасування такого рішення не вимагається, а належним захистом порушеного права орендаря буде визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих орендарем умовах, що відповідають попереднім умовам оренди землі та не заперечені органом місцевого самоврядування у строки та в порядку, визначеному Законом України "Про оренду землі".

13.07.2026 до суду першої інстанції від представника позивачки (ФОП Бердичевської Н. Г.) - адвоката Ковальчука О. М. надійшла заява про ухвалення додаткового рішення про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 31500,00 грн.

Додатковим рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2026 у даній справі заяву ФОП Бердичевської Наталії Григорівни про ухвалення додаткового рішення про розподіл судових витрат задоволено частково.

Стягнуто з Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області на користь ФОП Бердичевської Наталії Григорівни 12000,00грн витрат на професійну правничу допомогу.

В решті вимог заяви про стягнення витрат на професійну правничу допомогу відмовлено.

Задовольняючи частково заяву позивача суд виходив з того, що заявлена до стягнення сума у розмірі 31500,00грн є неспівмірною зі складністю справи, обсягом наданих послуг та часом, фактично необхідним кваліфікованому фахівцю для виконання відповідної роботи.

Дотримуючись принципів розумності, співмірності, справедливості та оцінюючи співвідношення між рівнем складності справи та обсягом наданих адвокатом послуг, суд дійшов висновку, що обґрунтованим, розумним та пропорційним є розмір витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 12 000,00 грн.

У решті вимог заяви (на суму 19 500,00грн) суд відмовив у зв`язку з їх неспівмірністю та недоведеністю необхідності таких обсягів витрат.

06.08.2026 Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області подала до Східного апеляційного господарського суду через підсистему Електронний суд апеляційну скаргу, в якій просить:

1. Апеляційну скаргу Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області – задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2026 року по справі № 917/2231/25 – скасувати.

3. Ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити в повному обсязі.

4. Скасувати додаткове рішення по справі №917/2231/25 від 05.08.2026 (оскільки відсутні правові підстави для відмови в позові, то відповідно, відсутні і правові підстави для стягнення з позивача на користь відповідача заявлених відповідачем витрат на професійну правничу допомогу);

5. Судові витрати покласти на позивача по справі.

Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області не погоджується з рішенням суду першої інстанції, вважає, його ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права та з неправильно встановленими судом обставинами, які мають значення для справи.

Апелянт посилається на те, що судом першої інстанції при ухваленні спірного рішення не враховано, що Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області розглянула заяву орендаря ще до закінчення строку дії договору оренди землі.

Суд не був наділений повноваженнями формувати за орган місцевого самоврядування нове волевиявлення щодо передачі земельної ділянки в оренду строком 15 років, оскільки відповідне рішення радою не приймалося. Більше того, у справі наявні докази того, що Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області розглянула заяву позивача у встановленому законом порядку та 19.09.2025 прийняла рішення щодо спірного питання, визначивши можливий строк оренди один рік, про результати розгляду було повідомлено позивача. Так, за наявності рішення компетентного органу суд не вправі був змінювати його зміст та визначати інший строк користування земельною ділянкою, оскільки це означає підміну виключної компетенції представницького органу територіальної громади власним судовим розсудом.

Суд першої інстанції, посилаючись на практику Верховного Суду та Європейського суду з прав людини, дійшов висновку про можливість визнання укладеним договору оренди землі на умовах, запропонованих позивачем, фактично підмінивши собою дискреційні повноваження Кременчуцької міської ради. При цьому суд не врахував, що відповідно до статей 12, 122, 124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок комунальної власності у користування здійснюється виключно на підставі рішення відповідної ради.

Також скаржник вважає помилковим висновок суду про те, що міська рада була зобов`язана протягом місячного строку направити позивачу окреме письмове заперечення, оскільки саме за результатами такого розгляду Кременчуцька міська рада прийняла відповідне рішення до закінчення строку дії договору оренди та належним чином повідомила орендаря про прийняте рішення.

На переконання апелянта, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, зокрема статтю 33 Закону України "Про оренду землі", статті 122, 124 Земельного кодексу України, не врахував правові висновки Верховного Суду щодо порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про наявність підстав для визнання договору оренди землі укладеним на 15 років.

Також скаржник посилається на те, що строк дії спірного договору закінчився 30.09.2025, тоді як із даним позовом позивач звернувся лише 03.12.2025, тобто після припинення дії договору та припинення речового права оренди земельної ділянки. Відтак предметом позову фактично стало не поновлення чи продовження існуючих договірних правовідносин, а судове створення нових орендних правовідносин за відсутності відповідного рішення Кременчуцької міської ради, яке є обов`язковою законодавчою передумовою передачі земельної ділянки комунальної власності в оренду. Такий спосіб захисту не відповідає змісту статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 122, 124 Земельного кодексу України та виходить за межі повноважень суду.

Також за доводами апелянта суд першої інстанції не перевірив належність обраного способу судового захисту.

Апелянт посилається на те, що у разі, якщо заявник вважає, що заява розглянута несвоєчасно, не прийнято адміністративний акт, порушено строки, допущено бездіяльність, то предметом спору стає саме правомірність діяльності суб`єкта владних повноважень, а не цивільно-правові відносини щодо укладення договору.

Разом з тим, суд першої інстанції не перевірив, чи є вимога про визнання договору укладеним належним способом захисту права у розумінні статті 5 Господарського процесуального кодексу України, не врахувавши, що за своєю суттю позивач оспорює рішення, дії та бездіяльність суб`єкта владних повноважень.

Крім того зазначає про відсутність в матеріалах справи доказів щодо визнання будь - яких дій Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, як суб`єкта владних повноважень, протиправними.

Заперечення щодо додаткового рішення полягають в тому, що позивач до заяви про ухвалення додаткового рішення суду не надав суду доказів щодо сплати судових витрат (акт приймання-передачі наданих послуг, платіжні документи про оплату таких послуг), отже, заява відповідача не підлягала задоволенню, що судом першої інстанції не враховано.

Скаржник зазначає, що договір визначає лише погодинну ставку без диференціації вартості конкретних видів послуг, що унеможливлює однакову оцінку різних видів правничої допомоги.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції у додатковому рішенні від 05.08.2026 дійшов правильного висновку про завищення та неспівмірність заявлених до стягнення витрат на правничу допомогу у розмірі 31500,00грн (за ставкою 3 500 грн/год). Дана сума не відповідає складності справи, обсягу підготовлених процесуальних документів (позову та відповіді на відзив) і розумним межам витраченого часу.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2026 справу №917/2231/25 передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Слободін М.М., суддя Тихий П.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.08.2026 витребувано у Господарського суду Полтавської області матеріали справи №917/2231/25; відкладено вирішення питань щодо руху апеляційної скарги Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2026 та додаткове рішення від 05.08.2026 у справі №917/2231/25 до надходження матеріалів справи.

17.08.2026 справа №917/2231/25 надійшла до Східного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.08.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2026 та додаткове рішення від 05.08.2026 у справі №917/2231/25; установлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу протягом 15 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі; установлено строк до 08.09.2026 для подання заяв та клопотань. Розгляд справи призначено на 22.09.2026 о 10:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132.

26.08.2026 до Східного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому представник позивача (ФОП Бердичевської Н.Г.) проти вимог апелянта заперечує в повному обсязі, вважаючи оскаржувані рішення законними та обґрунтованими. Заперечення обґрунтовані наступним:

- стаття 33 Закону України "Про оренду землі" зобов`язує орендодавця надати відповідь суворо у місячний строк після отримання листа орендаря (в даному випадку до 29.08.2025), а не просто до закінчення договору. Оскільки рада у цей строк заперечень не висловила, умови проєкту договору (включаючи строк 15 років) вважаються погодженими за принципом "мовчазної згоди", а подальше рішення сесії від 19.09.2025 про встановлення строку в 1 рік є протиправним.

- у договорі оренди міська рада є рівноправним цивільним контрагентом (стаття 792 ЦК України). Посилання на "дискреційність повноважень" не дозволяє раді порушувати принципи рівності та свободи договору (статті 3, 625, 627, 651 ЦК України), нав`язуючи орендарю строк в 1 рік без його згоди та без жодного мотивування.

- переважне право позивачки було реалізовано та трансформовано у "легітимне очікування" в межах дії договору. Невизнання цього права радою носить характер триваючого правопорушення, тому подання позову 03.12.2025 є вчасним захистом цивільних прав (статті 15, 16 ЦК України);

- вимога про визнання договору укладеним є ефективним способом захисту цивільного (майнового) права, що належить до виключної компетенції господарських судів (стаття 20 ГПК України). Окремого скасування рішення ради в іншому судовому порядку закон не вимагає (принцип jura novit curia), оскільки суд самостійно дає оцінку рішенню ради в мотивувальній частині;

-додаткове рішення від 05.08.2026 є законним, а суд першої інстанції вже зменшив суму гонорару з 31 500,00грн до розумних 12 000,00 грн. Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 126 ГПК України витрати підлягають розподілу незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено на момент подання заяви, чи будуть сплачені в подальшому;

- згідно з частиною 6 статті 6 ГПК України, для фізичних осіб-підприємців реєстрація електронного кабінету в підсистемі "Електронний суд" є добровільною, а не обов`язковою, тому доводи апелянта у цій частині є безпідставними.

Крім того, позивачем повідомлено про те, що він очікує понести судові витрати у вигляді витрат на надання правничої допомоги в суді апеляційної інстанції, які орієнтовно складають 15000грн, остаточна сума судових витрат на надання професійної правничої допомоги буде визначена сторонами договору на підставі акту виконаних робіт.

У зв`язку з перебуванням судді Тихого П.В. станом на дату судового засідання (22.09.2026) у відпустці, згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Східного апеляційного господарського суду від 18.09.2026, справу №917/2231/25 передано на розгляд суду у складі колегії: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М.

В судовому засіданні апеляційної інстанції 22.09.2026 приймали участь в режимі відеоконференції представниця відповідача (апелянта) та представник позивачки.

Представниця відповідача (апелянта) надала пояснення по суті спору, підтримала доводи та вимоги апеляційної скарги, просила її задовольнити, оскаржувані рішення та додаткове рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову та заяви про розподіл судових витрат.

Представник позивачки просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги з підстав, зокрема, викладених у відзиві на апеляційну скаргу. Оскаржувані рішення суду першої інстанції просив залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, заперечення позивача, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, заслухавши присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, якою передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги враховуючи наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи Рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області ХХХІІІ сесії міської ради ІV скликання позивачу затверджено проект землеустрою та передано земельну ділянку площею 96 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:003:0223) для будівництва, експлуатації та обслуговування окремого входу та прибудови квартири № 3, перепланованої під магазин по просп. Лесі Українки (колишня назва 50-річчя Жовтня), 51 в м. Кременчуці.

На виконання цього рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області ХХХІІІ сесії міської ради ІV скликання укладено договір оренди земельної ділянки площею 96 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:003:0223) від 10.06.2005 зі строком дії до 01.05.2010.

18.08.2010 позивачка та відповідач уклали договір оренди землі відповідно до якого відповідач передав, а позивачка прийняла в строкове платне користування земельну ділянку площею 96 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:003:0223) для експлуатації та обслуговування окремого входу та прибудови до вбудовано-прибудованого магазину "Оптика" по проспекту 50-річчя Жовтня, 51 в м. Кременчук. На цей час вулиця має назву проспект Лесі Українки.

Згідно з пунктом 8 зазначеного договору оренди землі, договір укладено терміном на 15 років. Після закінчення строку дії договору Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Власником вбудовано-прибудованого магазину "Оптика" по проспекту Лесі Українки (50-річчя Жовтня, 51) в м. Кременчуці позивачка є з 17.08.2006 та здійснює за цією адресою підприємницьку діяльність.

З метою продовження строку дії оренди землі позивачка звернулась до відповідача в порядку частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з листом-повідомленням про намір продовження оренди земельної ділянки на той самий строк, тобто на 15 років, до якого було додано як правовстановлюючі документи на об`єкт нерухомості, так і проєкт договору з усіма істотними умовами договору оренди, зокрема і строком оренди (пункт 8 проєкту договору оренди землі).

Зазначений лист - повідомлення відповідач отримав 29.07.2025, що підтверджується відповідною відміткою відповідача на ньому.

Відповідно до витягу з протоколу № 143 засідання постійної депутатської комісії з питань екології, регулювання земельних відносин, містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області VIII скликання, яке відбулось 15.09.2025 в режимі дистанційного засідання за участі трьох членів комісії та за відсутності трьох членів комісії (за три дні до прийняття спірного Рішення), депутатська комісія прийняла рішення внести зміни в строки оренди земельної ділянки та замість строку п`ятнадцять років, вказати строк один рік.

У зазначеному витязі з протоколу № 143 відображено, що кворуму не було.

Засідання постійної депутатської комісії з питань екології, регулювання земельних відносин, містобудування та архітектури Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області VIII скликання відбувалось без виклику позивачки, разом з тим вбачається участь запрошеного представника іншого підприємвства (ТОВ "Моноліт-19)".

Рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (відповідача) від 19.09.2025, оприлюдненого 25.09.2025, (пунктом 6) на позачерговій ХХХІ сесії VIII скликання міської ради, (у зв`язку із закінченням строків, на які було укладені договори оренди землі, розглянувши листи – повідомлення про укладання договорів оренди землі на новий строк, відповідно, зокрема, до статей 32-2, 33 ЗУ "Про оренду землі") вирішено укласти договір оренди землі з фізичною особою - підприємцем Бердичевською Наталією Григорівною (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на новий строк з використанням переважного права орендаря строком на один рік, з дати його укладення, за умови виконання пункту 6.1 цього рішення, на земельну ділянку площею 96 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:003:0223) для експлуатації та обслуговування окремого ходу та прибудови до вбудовано-прибудованого магазину "Оптика" (Код виду цільового призначення земельної ділянки розділ 03 підрозділ 03.07) по просп. Лесі Українки, 51 в м. Кременчуці, зі зміною умов попереднього договору оренди землі, укладеного 18.08.2010 (договір зареєстрований у Кременчуцькому районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 29.09.2010 № 041057500317).

Підпунктами 6.1.1, 6.1.2 пункту 6.1 Рішення зобов`язано фізичну особу - підприємця Бердичевську Наталію Григорівну виконувати обов`язки землекористувача відповідно до статті 96 Земельного кодексу України. Укласти договір оренди землі відповідно до умов цього рішення.

Як зазначає позивачка, з моменту подання документів (29.07.2025) до прийняття відповідачем Рішення (19.09.2025) ніяких заперечень, повідомлень про перегляд умов договору оренди на її адресу не надходило, про погодження укладення договору оренди земельної ділянки строком на один рік позивачка дізналася з листа № 01-49/14964 від 02.10.2025.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду виходить з наступного.

Позивач вважає, що відсутність мотивованого рішення Кременчуцької міської ради про розбіжності в істотних умовах проекту договору, доведене до орендаря, прийняття Рішення від 19.09.2025, яким в односторонньому порядку змінено істотні умови договору оренди землі між позивачем та відповідачем, порушує вимоги Закону України "Про оренду землі", а договір оренди землі між позивачем та відповідачем має бути укладено на новий строк шляхом укладення нового договору за правилами, які діяли на час його укладення на тих самих умовах на той самий строк.

Також, позивач наголошує на порушенні його прав односторонньою зміною умов договору оренди землі без погодження та повідомлення орендаря.

Позивач виконав умови як договору оренди так і положень законодавства та повідомив відповідача про намір скористатись своїм переважним правом оренди.

Факт вчасного звернення позивача з листом повідомленням про намір укладення договору оренди землі на новий строк та з проектом договору в порядку переваженого права орендаря відповідач не заперечує.

Також не заперечується відповідачем факт добросовісної поведінки орендаря, стосовно виконання зобов`язань за договором.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач посилається на те, що Кременчуцька міська рада розглянула заяву у встановленому законом порядку ще до закінчення строку дії договору оренди землі та 19.09.2025 прийняла рішення щодо спірного питання на сесії, визначивши можливий строк оренди тривалістю один рік, про що належним чином повідомила орендаря. На переконання відповідача, Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області дотримано встановлений законом порядок реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Проте колегія суддів не погоджується із зазначеними доводами, оскільки відповідно до частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк зобов`язаний розглянути лист-повідомлення, перевірити його, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови та за наявності заперечень надіслати лист-повідомлення про заперечення.

Відповідач жодних заперечень чи офіційних пропозицій про зміну умов у місячний строк (до 29.08.2025 ) позивачу не направив. Засідання депутатської комісії (15.09.2025) та сесія ради (19.09.2025) відбулися без повідомлення та виклику позивача, що позбавило ФОП Бердичевську Н. Г. права на узгодження умов.

Одностороннє зменшення строку оренди з 15 років до 1 року є прямим порушенням статей 626, 627, 651 Цивільного кодексу України та частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки будь-які зміни умов при продовженні договору на новий строк мають відбуватися виключно за згодою сторін.

Матеріали справи не місять доказів узгодження відповідачем з позивачем істотних умов договору, зокрема строку дії договору.

Рекомендації постійної депутатської комісії від 15.09.2025, на які посилається відповідач, та протокол її засідання є внутрішніми документами ради, не мають статусу офіційної відповіді (заперечення) у розумінні статті 33 вказаного Закону та не були доведені до відома позивача у встановлений законом строк.

Неотримання позивачем в місячний строк обґрунтованого заперечення проти поновлення договору або пропозицій щодо зміни його умов дає правові підстави вважати, що відповідач погодився із запропонованим проектом договору.

Отже, заперечення Кременчуцької міської ради не містять жодного правового спростування того факту, що відповідач у місячний строк не надав орендарю жодної вмотивованої відповіді чи офіційних пропозицій, натомість в односторонньому порядку змінив строк договору з 15 років на 1 рік, тому підлягають відхиленню, як необґрунтовані.

Належним і ефективним способом захисту порушеного права орендаря у випадку ухилення або неправомірних дій орендодавця є саме позов про визнання договору (або додаткової угоди) укладеним (Постанови Велика Палата Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

Посилання відповідача на припинення переважного права позивача з підстав не виконання рішення ради є безпідставним, оскільки орган місцевого самоврядування не може використовувати свої владні повноваження та процедурні затягування для свавільного обмеження прав суб`єкта господарювання, порушуючи принцип правової визначеності та статтю 19 Конституції України.

Відтак, посилання на "дискреційність повноважень" не може виправдовувати порушення загальних принципів цивільного права, таких як рівність сторін, добросовісність, розумність та справедливість (стаття 3 Цивільного кодексу України.

Орган місцевого самоврядування – Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області за результатами розгляду листа-повідомлення позивача зобов`язана була у місячний строк прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про надання обґрунтованих заперечень щодо такого поновлення з посиланням на відповідні норми земельного законодавства України.

Прийняття відповідачем рішення про укладення договору оренди строком на 1 рік поза межами встановленого законом місячного строку для розгляду заяви-повідомлення орендаря, та за відсутності своєчасних заперечень, свідчить про протиправну поведінку орендодавця. Водночас, одностороння зміна істотних умов договору (зокрема, щодо строку оренди) за відсутності належного мотивування та без повідомлення орендаря не є законним способом реалізації повноважень органу місцевого самоврядування. Суб`єкт владних повноважень не може діяти у спосіб, що порушує принципи правової визначеності та правомірних очікувань користувача землі.

З огляду на викладене, доводи відповідача про припинення або обмеження переважного права позивача на поновлення договору на колишніх умовах та на той самий строк (15 років) у зв`язку з ухваленням міською радою рішення про укладення договору лише на один рік колегія суддів відхиляє.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що недотримання відповідачем визначених законом строків розгляду листа-повідомлення, неотримання орендарем відповіді у встановлений місячний строк, як і одностороннє встановлення не погоджених із орендарем умов, не спростовує переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк на колишніх умовах.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

За змістом статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства — Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").

Зокрема, порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено статтею 124 Земельного кодексу України та Законом України "Про оренду землі" (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин).

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX (долі - Закон № 340-IX), яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції: "Стаття 33. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк".

Також, Законом № 340-IX Закон України "Про оренду землі" було доповнено статтею 32-2: "Поновлення договорів оренди землі", згідно з якою поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України".

Відповідно до абзацу четвертого розділу IX Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї норми), або шляхом мовчазної згоди орендодавця (частина шоста цієї норми).

Частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Разом з цим, відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У частині першій статті 777 Цивільного кодексу України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Законодавцем у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Позивач відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" надіслав орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі з проектом договору оренди на новий строк.

Орендодавець жодних заперечень щодо умов проекту договору оренди на новий строк не висловив.

Поновлення договору оренди землі у судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення або додаткової угоди між сторонами або нового договору як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків.

Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18, від 19.03.2019 у справі № 908/2484/17.

У постанові від 21.02.2024 у справі № 906/1324/21 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду особливо звернули увагу на практику Великої Палати Верховного Суду в подібних правовідносинах, зокрема в підпунктах 6.44, 6.45, 6.46:

"Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, пункт 39, від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17, пункт 6.27, від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, пункт 35, від 01.02.2020 у справі № 922/614/19, пункт 52, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, пункт 109). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного, не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia — "суд знає закони" (від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші)). Отже, суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

Разом з цим, вирішуючи спір в частині позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Ради, суди попередніх інстанцій не врахували того, що сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих позивачем умовах, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а відтак, скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові. Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20 та від 08.11.2022 у справі № 910/18853/21".

Відповідно до частин п`ятої - шостої статті 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів" та частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

З огляду на висновки Великої Палати Верховного Суду в подібних правовідносинах слід зазначити, що у випадку прийняття органом місцевого самоврядування в межах своїх повноважень рішення, яке порушує чинне законодавство про оренду землі, окремого скасування такого рішення не вимагається, а належним захистом порушеного права орендаря буде визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих орендарем умовах, що відповідають попереднім умовам оренди землі та не заперечені органом місцевого самоврядування у строки та в порядку, визначеному Законом України "Про оренду землі".

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

З огляду на викладене, у випадку досягнення домовленості між орендарем та орендодавцем щодо тих самих або нових умов нового договору оренди землі, але подальшій відмові або зволіканні орендодавця укладення такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження. Орендар також може оскаржити незаконне рішення орендодавця як про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору та і про односторонню зміну умов такого договору.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Суб`єкт владних повноважень зобов`язаний дотримуватися принципу публічного права, тобто діяти лише на виконання закону, за умов і обставин, визначених ним, вчиняти дії (приймати рішення), не виходячи за межі прав та обов`язків, дотримуватися встановленої законом процедури, обирати лише встановлені законодавством України способи правомірної поведінки під час реалізації своїх владних повноважень (постанова Верховного Суду від 19.08.2022 у справі № 160/4933/20).

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Так, відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

Водночас добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, за відсутності попередніх переговорів чи вчасно направлених заперечень ухвалив рішення поза межами встановленого законом місячного строку та в односторонньому порядку змінив істотні умови договору, зменшивши строк оренди з 15 років до 1 року), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Відповідно до усталеної практики Верховного Суду, відсутність належним чином оформленого рішення суб`єкта владних повноважень свідчить про те, що уповноважений орган не прийняв жодного рішення з числа тих, які він повинен був ухвалити за законом (постанови Верховного Суду від 14.08.2020 у справі № 815/6699/17, від 30.11.2020 у справі № 804/4743/16).

Суд виходив з того, що обов`язок орендодавця щодо своєчасного повідомлення орендаря про наявність заперечень проти поновлення договору оренди землі із зазначенням їх чіткого та вичерпного обґрунтування є не лише законодавчою вимогою, а й гарантією правової визначеності у земельних правовідносинах. Направлення обґрунтованих заперечень у встановлений законом місячний строк надає заявнику можливість оцінити мотиви орендодавця та, у разі їх правомірності, усунути виявлені недоліки чи провести переговори.

Натомість, ухилення відповідача від своєчасного формулювання таких заперечень та подальше ухвалення рішення поза межами місячного строку з односторонньою зміною істотних умов договору (щодо строку оренди) позбавляє позивача можливості ефективного захисту своїх прав та прогнозування господарської діяльності, що свідчить про недобросовісну поведінку органу місцевого самоврядування.

Водночас повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб`єкта владних повноважень. Тобто, у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов`язаний вчинити конкретні дії і, якщо він їх не вчиняє, його можна зобов`язати до цього в судовому порядку.

Отже, дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти, чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.

Аналогічні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 та від 22.01.2020 у справах № 1640/2594/18 та № 826/9749/17, відповідно.

У постанові від 13.02.2024 у справі № 910/743/23 Верховний Суд вказав на те, що якщо орган місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори, то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Разом з тим, колегія суддів наголошує, що дискреційні повноваження органів місцевого самоврядування не є абсолютними та мають чіткі межі, визначені законом. У правовідносинах щодо поновлення договору оренди землі межі цієї дискреції обмежені строками, встановленими статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Неприйняття відповідачем жодного рішення у межах встановленого законом місячного строку свідчить про вичерпання такої дискреції щодо можливості вибору поведінки. Подальше ухвалення рішення поза межами законного строку з односторонньою зміною істотної умови договору (зменшення строку з 15 до 1 року) без проведення переговорів з орендарем є не реалізацією дискреційних повноважень, а свавільною поведінкою та порушенням принципу юридичної визначеності. Поняття дискреції не може використовуватися для виправдання порушення цивільних прав орендаря та ігнорування імперативних норм права.

Враховуючи те, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи в межах встановленого Законом строку змінити умови договору орендарю, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеним договору оренди землі викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Відповідач в апеляційні скарзі стверджує, що судом першої інстанції при ухваленні спірного рішення не враховано, що Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області розглянула заяву орендаря та повідомила його про результати її розгляду ще до закінчення строку дії договору оренди землі.

В свою чергу, колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає чіткі правила поведінки органу місцевого самоврядування та зобов`язує розглянути лист про продовження укладення договору оренди землі на новий строк в місячний термін після отримання такого листа від орендаря, а не до закінчення строку дії договору оренди землі. Більш того, вказаний Закон передбачає узгодження з орендарем будь-яких змін, проте орендарю ніяких повідомлень направлено не було і після спливу місячного терміну та при відсутності заперечень з боку відповідача, позивач мав право розраховувати на укладення договору оренди землі на тих же умовах та на той самий строк. Таким чином твердження апелянта є необґрунтованими.

Також є необґрунтованими твердження відповідача про те, що позивач звернувся до суду з пропуском строків або поза межами дії договору оренди землі, оскільки позов про визнання укладеним договору на новий строк може розглядатися, якщо спір виник під час процедури поновлення (тобто до закінчення строку дії попереднього договору, коли орендар вчасно надіслав проєкт угоди, а орендодавець безпідставно ухиляється), як вбачається з матеріалів справи позивач вчасно звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та проєктом договору про продовження договору оренди на той самий строк, проте відповідач у місячний строк не висловив заперечень та не прийняв рішення про поновлення договору оренди землі.

Щодо інших тверджень, викладених в апеляційній скарзі стосовно основного рішення, колегія суддів зазначає, що аналогічним твердженням відповідача, наведеним під час розгляду справи в суді першої інстанції, надано належну оцінку в оскаржуваному рішенні господарського суду.

Щодо додаткового рішення суду першої інстанції колегія суддів керується таким.

Згідно з ч.1, 2 ст.124 ГПК України, разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи. У разі неподання стороною попереднього розрахунку суми судових витрат, суд може відмовити їй у відшкодуванні відповідних судових витрат, за винятком суми сплаченого нею судового збору.

Відповідно до ч.8 ст.129 ГПК України, розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

У позовній заяві позивач зазначив, що очікує понести у вигляді витрат на правову допомогу у орієнтовному розмірі 20 000,00грн.

У заяві про ухвалення додаткового рішення позивач просив стягнути з відповідача витрати на професійну правничу допомогу у сумі 31500,00 грн.

Заява обґрунтована тим, що позивач зазнав витрат на правничу допомогу на підставі Договору про надання правничої допомоги № 25/11-3 від 21.11.2025 та Акту виконаних робіт від 10.07.2026 на суму 31 500,00 грн. До заяви додано детальний перелік наданих послуг (консультації, аналіз законодавства та судової практики, підготовка позовної заяви та відповіді на відзив), а також копії договору та акту.

16.07.2026 до суду першої інстанції надійшли заперечення проти заяви про ухвалення додаткового рішення, в яких позивачем висловлено прохання відмовити ФОП Бердичевській Н.Г. в задоволенні заяви щодо стягнення судових витрат на правничу допомогу в повному обсязі.

Відповідно до частини 1 статті 126 Господарського процесуального кодексу України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Відповідно до ст.244 Господарського процесуального кодексу України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо:

1) стосовно якої-небудь позовної вимоги, з приводу якої сторони подавали докази і давали пояснення, не ухвалено рішення;

2) суд, вирішивши питання про право, не зазначив точної грошової суми, присудженої до стягнення, або майно, яке підлягає передачі, або дії, що потрібно виконати;

3) судом не вирішено питання про судові витрати.

Відповідно до частини 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, як зазначено у частині 3 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, належать витрати:

1) на професійну правничу допомогу;

2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи;

3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів;

4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Частинами 2, 3 статті 126 ГПК України встановлено, що за результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Частиною 8 статті 129 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Частиною 1 статті 26 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" передбачено, що адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правової допомоги. Документами, що посвідчують повноваження адвоката на надання правової допомоги, можуть бути: 1) договір про надання правової допомоги; 2) довіреність; 3) ордер; 4) доручення органу (установи), уповноваженого законом на надання безоплатної правової допомоги.

Також, колегія суддів зазначає, що при стягненні витрат на правову допомогу слід враховувати, що особа, яка таку допомогу надавала, має бути адвокатом (стаття 6 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність") або іншим фахівцем у галузі права незалежно від того, чи така особа брала участь у справі на підставі довіреності, чи відповідного договору.

Витрати на правову допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Згідно з частиною 2 статті 126 Господарського процесуального кодексу України, розмір судових витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою, а також розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відносно обґрунтованості розміру заявлених витрат на професійну правничу допомогу та його (розміру) пропорційності предмету спору, суд приймає до уваги, що відповідно до практики Європейського суду з прав людини, зокрема, п.95 рішення у справі "Баришевський проти України"» від 26.02.2015, п.п.34-36 рішення у справі "Гімайдуліна і інших проти України" від 10.12.2009, п.80 рішення у справі "Двойних проти України" від 12.10.2006, п.88 рішення у справі "Меріт проти України" від 30.03.2004 та п.268 рішення у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 02.06.2014, заявник має право на відшкодування судових та інших витрат лише у разі, якщо доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їх розмір обґрунтованим.

Витрати на правову допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунок таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Таким чином, якщо стороною буде документально доведено, що нею понесені витрати на правову допомогу, а саме: надано договір на правову допомогу, акт приймання-передачі наданих послуг, платіжні документи про оплату таких послуг, розрахунок таких витрат, то у суду відсутні підстави для відмови у стягненні таких витрат стороні, на користь якої ухвалено судове рішення.

Враховуючи вищевикладене, необхідною умовою для вирішення питання про розподіл судових витрат на професійну правничу допомогу є наявність доказів, які підтверджують фактичне здійснення таких витрат учасником справи.

Аналогічна правова позиція також викладена у додаткових постановах Верховного Суду від 22.03.2018 у справі №910/9111/17 та від 11.12.2018 у справі №910/2170/18.

Колегія суддів також враховує позицію Об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду, викладену в постанові від 03.10.2019 у справі №922/445/19, де зазначено, що за змістом пункту 1 частини 2 статті 126, частини 8 статті 129 Господарського процесуального кодексу України розмір витрат на оплату професійної правничої допомоги адвоката встановлюється і розподіляється судом згідно з умовами договору про надання правничої допомоги при наданні відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, як уже сплаченої, так і тієї, що лише підлягає сплаті (буде сплачена) відповідною стороною або третьою особою.

Отже, витрати на надану професійну правничу допомогу, у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини 2 статті 126 цього Кодексу).

Пунктом 3.2 рішення Конституційного Суду від 30.09.2009 №23-рп/2009 передбачено, що правова допомога є багатоаспектною, різною за змістом, обсягом та формами і може включати: консультації, роз`яснення, складення позовів і звернень, довідок, заяв, скарг, здійснення представництва, зокрема в судах та інших державних органах, тощо.

Вибір форми та суб`єкта надання такої допомоги залежить від волі особи, яка бажає її отримати.

Право на правову допомогу - це гарантована державою можливість кожної особи отримати таку допомогу в обсязі та формах, з означених нею, незалежно від характеру правовідносин особи з іншими суб`єктами права.

За змістом пункту 4 статті 1 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" договір про надання правової допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Відповідно до частин третьої, четвертої та шостої статті 28 Правил адвокатської етики розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом. Адвокат має право у розумних межах визначати розмір гонорару, виходячи із власних міркувань. При встановленні розміру гонорару можуть враховуватися складність справи, кваліфікація, досвід і завантаженість адвоката та інші обставини. Погоджений адвокатом з клієнтом та/або особою, яка уклала договір в інтересах клієнта, розмір гонорару може бути змінений лише за взаємною домовленістю. В разі виникнення особливих по складності доручень клієнта або у випадку збільшення затрат часу і обсягу роботи адвоката на фактичне виконання доручення (підготовку до виконання), розмір гонорару може бути збільшено за взаємною домовленістю.

Сформована практика Європейського суду з прав людини заснована на тому, що заявник має право на відшкодування витрат в розмірі, який був необхідний та розумний і дійсно понесений. Зокрема, у справі "Неймайстер проти Австрії" було вирішено, що витрати на правову допомогу присуджуються в тому випадку, якщо вони були здійснені фактично, були необхідними і розумними в кількісному відношенні (пункт 43 рішення "Неймайстер проти Австрії").

Дослідивши матеріали справи колегія суддів зазначає, що правовідносини між позивачем та адвокатом Ковальчуком О.М. на момент розгляду справи господарським судом Полтавської області підтверджуються витягом з договору про надання правової (правничої) допомоги № 25/11-3 від 21.11.2025 та ордером ВІ № 1353987 від 02.12.2025.

На підтвердження понесення позивачем витрат на правову допомогу адвоката у розмір 31500грн позивач надав суду копію акту№1 наданих послуг до договору від 10.07.2026.

Колегія суддів зазначає, що надані позивачем документи на підтвердження понесення витрат на професійну правничу допомогу є достатніми доказами на підтвердження наявності підстав для відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу.

Відповідно до п.5.1. договору про надання правової (правничої) допомоги № 25/11-3 від 21.11.2025 сторони погодили, що розмір гонорару адвоката за надання правової (правничої) допомоги клієнту складає 3500,00грн за одну годину роботи адвоката. Кінцева сума гонорару визначається в акті наданих послуг в залежності від кількості наданих послуг.

Як вбачається з матеріалів справи, в акті наданих послуг від 10.07.2026 наведений детальний опис здійсненої адвокатом роботи на виконання умов Договору від 21.11.2025 про надання правової (правничої) допомоги № 25/11-3, кількості витрачених годин та вартості вказаної роботи. Згідно з вказаним актом адвокатом надано, а клієнтом прийнято правничу допомогу у цій справі вартістю 31 500грн.

До переліку наданих послуг включено:

- попередню консультацію, вивчення запиту клієнта та надання правової оцінки підставам для захисту;

- ознайомлення з матеріалами листування з відповідачем;

- аналіз нормативно-правової бази та судової практики;

- підготовку позовної заяви та додатків;

- підготовку відповіді на відзив.

Підписанням акту Клієнт засвідчив, що він не має претензій та зауважень щодо вартості, якості та кількості наданих Адвокатом послуг, зазначених в акті.

Пунктом 1 частини 4 статті 129 ГПК України встановлено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

В силу приписів наведених вище норм, для вирішення питання про розподіл судових витрат суд має враховувати складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.

Визначивши розмір судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу між сторонами, суд здійснює розподіл таких витрат.

Відповідно до положень частин п`ятої, шостої статті 126 ГПК України, у разі недотримання вимог частини 4 цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Виходячи зі змісту наведених вище положень статті 126 ГПК України обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, що узгоджується з принципом змагальності сторін.

Тобто у розумінні цих норм процесуального права зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони у разі, на її думку, недотримання вимог стосовно співмірності витрат зі складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим адвокатом на виконання робіт. Суд, ураховуючи принципи диспозитивності та змагальності, не має права вирішувати питання про зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу з власної ініціативи. Такий висновок викладений у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.10.2019 у справі №922/445/19.

У запереченнях представник відповідача просив відмовити в задоволенні заяви позивача про ухвалення додаткового, посилаючись на те, що позивачем не надано платіжних документів, які підтверджують фактичну оплату наданих послуг, акт виконаних робіт не містить деталізованого розрахунку витраченого часу за кожним окремим видом послуг, а договір містить лише загальну погодинну ставку (3 500 грн/год), заявлений розмір витрат є завищеним, неспівмірним із складністю справи, обсягом наданих послуг та значенням справи для сторін, оскільки справа належить до категорії незначної складності.

Щодо аргументів відповідача про відсутність фактів підтвердження оплати послуг, слід зазначити, що відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду та Касаційного цивільного/господарського судів у складі Верховного Суду (зокрема, постанови від 16.04.2020 у справі № 727/4597/19, від 03.10.2019 у справі № 922/445/19), витрати на надану професійну правничу допомогу підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною, чи тільки має бути сплачено згідно з умовами договору. Оскільки договором № 25/11-3 від 21.11.2025 передбачено проведення остаточного розрахунку після отримання відшкодування на підставі рішення суду, відсутність квитанції про оплату на момент подання заяви не є підставою для відмови у відшкодуванні витрат.

Крім того колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що справа № 917/2231/25 за своїм предметом (визнання укладеним договору оренди землі) є незначної складності, судова практика щодо цієї категорії спорів є усталеною.

Також Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що справедливим, співмірним зі складністю справи та обсягом дійсно необхідних і виконаних адвокатом робіт є витрати позивача на професійну правничу допомогу в розмірі 12000,00 грн. Суд дійшов правильного висновку, що підготовчі дії, зокрема аналіз законодавства та судової практики, є невід`ємною складовою процесу складання позовної заяви та відповіді на відзив, а тому їх виокремлення в самостійні види послуг із додатковою оплатою призводить до штучного збільшення суми гонорару. Оскільки заявником не доведено обґрунтованості та розумності витрат у решті вимог на суму 19 500,00 грн, місцевий господарський суд правомірно та законно відмовив у їх стягненні, забезпечивши баланс інтересів сторін.

Щодо тверджень, викладених в апеляційній скарзі стосовно додаткового рішення, колегія суддів зазначає, що аналогічним твердженням відповідача, наведеним під час розгляду справи в суді першої інстанції, надано належну оцінку в оскаржуваному додатковому рішенні господарського суду.

Колегія суддів зазначає, що аргументи апелянта були почуті, проте доводи, викладені в апеляційній скарзі, з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, наведеного вище не спростовують та не впливають на правильність вирішення спору.

Таким чином, доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неправильне встановлення обставини, які мають значення для справи, під час ухвалення оскаржуваних рішень не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування законних та обґрунтованих судових актів колегія суддів не вбачає.

За змістом статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а також те, що доводи апелянта не є підставою для скасування рішень суду, ухвалених з дотриманням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржувані рішення слід залишити без змін.

З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається судом на апелянта.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-285 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2026 та додаткове рішення від 05.08.2026 у справі №917/2231/25 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 25.09.2026.

Головуючий суддя І.А. Шутенко

Суддя Н.В. Гребенюк

Суддя М.М. Слободін