Постанова від 09 вересня 2026 р. у справі №391/733/25 — Кропивницький апеляційний суд

ПОСТАНОВА

Іменем України

10 вересня 2026 року м. Кропивницький

справа № 391/733/25

провадження № 22-ц/4809/1345/26

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: головуючого судді Єгорової С. М., суддів: Мурашка С. І., Чельник О. І.,

секретар судового засідання Діманова Н. І.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідач – ОСОБА_2 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року у складі головуючого судді Ревякіної О. В.

УСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

У вересні 2025 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОСОБА_2 , в якому просив визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки №б/н від 09 червня 2020 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5.6645 га, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Мар`ївської сільської ради Кропивницького (Компаніївського) району Кіровоградської області на підставі якого приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Скрипнік Оксаною Вікторівною в Державному реєстрі речових прав проведено державну реєстрацію іншого речового права, індексний номер: 52643143 від 13 червня 2020 року, номер запису про інше речове право:36868906.

В обґрунтування позову зазначено, 15 липня 2025 року на сайті адміністратора електронної торгової системи АТ «ПРОЗОРО.ПРОДАЖІ» в мережі Інтернет було розміщено оголошення про проведення земельних торгів з переважним правом: 4 торги. Останні торги. Початкова ціна – НГО. Земельна ділянка кадастровий номер 3522883000:02:000:0197, площею 5.6645 га, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Мар`ївської с/ради Кіровоградського (Компаніївського) району Кіровоградської області (далі – земельна ділянка). Номер аукціону LAP001-UA-20250715-65479.

Окрім іншого в оголошені про проведення земельних торгів зазначено, що особою, яка має переважне право є орендар земельної ділянки ОСОБА_2 , дата укладення та закінчення договору оренди з 08.06.2020 15:00 по 08.06.2069 15:00.

Згідно з інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка розміщена в розділі «документи по аукціону», земельна ділянка перебуває в оренді у ОСОБА_2 , на підставі договору оренди землі, серія та номер б/н від 09.06.2020, дата реєстрації іншого речового права – 09.06.2020, номер запису про інше речове право: 36868906, строком дії 49 років.

19.08.2025 відбулися земельні торги у формі електронного аукціону з продажу земельної ділянки. Електронний аукціон проведено АТ «ПРОЗОРО.ПРОДАЖІ», код ЄДРПОУ 42068925. Організатор земельних торгів: приватний виконавець виконавчого округу Кіровоградської області Брандальський Дмитро Сергійович.

Вказано, що за результатами земельних торгів сформовано протокол про результати земельних торгів № LAP001-UA-20250715-65479 від 19.08.2025, згідно якого позивача визнано переможцем.

26.08.2025 приватним виконавцем виконавчого округу Кіровоградської області Брандальським Дмитро Сергійовичем складено акт про проведені електронні торги по ВП №76115524, який є документом, що підтверджує виникнення у переможця земельних торгів права власності на земельну ділянку.

26.08.2025 між приватним виконавцем виконавчого округу Кіровоградської області Брандальським Дмитром Сергійовичем (Продавець) та позивачем – ОСОБА_1 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який посвідчено Драною І. В., приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області, реєстровий №3033 (далі – Договір купівлі-продажу), за яким Продавець передав у власність, а Покупець прийняв у власність земельну ділянку, і зобов`язався сплатити за неї за результатами проведення земельних торгів ціну продажу лота та витрати (видатки) здійснені на підготовку лота до продажу у сумі, зазначеній в оголошені про проведення земельних торгів (п.1.1 Договору купівлі-продажу).

Пунктом 4.3 Договору купівлі-продажу визначено, що право власності на земельну ділянку виникає у Продавця з моменту державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позивач вказує, що 26.08.2025 приватним нотаріусом Драною І. В. проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав індексний №440936745, номер відомостей про речове право: 61242278.

Крім того, цього ж дня приватним нотаріусом Драною І. В. проведено державну реєстрацію іншого речового права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав, та внесено зміни до відомостей про суб`єкта іншого речового права в частині зміни орендодавця з ОСОБА_3 на ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав індексний №440937576 від 26.08.2025.

Маючи намір виконати вимоги законодавства щодо повідомлення користувача (орендаря) земельної ділянки ОСОБА_2 про набуття позивачем права власності на земельну ділянку, а також з метою ознайомлення з умовами договору оренди, 05.09.2025 він звернувся до Великосеверинівської сільської ради Кропивницького району із заявою про надання копії договору оренди земельної ділянки з додатками та інформації з Державного реєстру речових прав.

09.09.2025 Великосеверинівською сільською радою Кропивницького району ОСОБА_1 надано інформацію з Державного реєстру речових прав та сканкопію з ДРРП Договору оренди земельної ділянки №б/н від 09.06.2020 (далі – Договір оренди), ознайомившись з яким він встановив, останній не відповідає вимогам чинного законодавства.

Так, ст.15 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції чинній на дату укладення Договору оренди) визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Натомість п.3.1 розділу «3. Строк дії договору» Договору оренди визначено, що «Договір вступає в силу після його державної реєстрації та діє протягом (_________) років», тобто без зазначення строку дії Договору оренди. Відповідно до п. 4.1 розділу «4. Орендна плата по договору» Договору оренди «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі – грошовій – _________ грн. в готівковій, або безготівковій формі, що становить _________ % від грошової вартості земельної ділянки та відробітковій – оранка та культивація присадибної ділянки, яка знаходиться не далі ніж 10 км. від місця перебування орендаря – до 0,25 га за рахунок орендаря, більше 0,25 га по собівартості», тобто без зазначення розміру орендної плати.

З урахуванням зазначеного, позивач вважає, що відсутність в Договорі оренди істотних умов передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» порушує його права як власника земельної ділянки на отримання орендної плати, а також розуміння ним дійсного строку дії Договору оренди визначеного сторонами, а також дати закінчення дії Договору оренди, не дивлячись на реєстрацію іншого речового права щодо земельної ділянки впродовж 49 років, яке на його думку було внесено до Державного реєстру речових прав без законних на те підстав.

Враховуючи викладене, позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права шляхом визнання договору оренди недійсним.

Рішенням Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 09.06.2020, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , на підставі якого в Державному реєстрі речових прав зареєстровано 09.06.2020 за ОСОБА_2 право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5,6645 га (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 828520535228), номер запису про інше речове право 36868906.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1 211,20 грн.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд керувався тим, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених статтею 15 ЗУ «Про оренду землі», є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Суд вказав, що відсутність у змісті договору оренди строку його дії та розміру орендної плати порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати протягом визначеного договором строку, суперечить вимогам ч.1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та свідчить про те, що сторони при укладенні оспорюваного договору оренди землі не погодили усі істотні умови договору, з урахуванням викладеного, суд першої інстанції прийшов до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та визнання договору оренди недійсним.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

ОСОБА_2 подала до апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій з підстав неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, ставить питання про скасування рішення Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування зазначено, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність у договорі оренди земельної ділянки строку дії та розміру плати. Так, відповідачка вказала, що у неї перебуває оригінал договору оренди землі, у якому ці пункти чітко заповнені: строк – 49 років, орендна плата – 18063 грн в готівковій формі. Відтак вважає, що висновок суду ґрунтується на недостовірному доказі, на скан-копії невідомого походження, наданій позивачем, який не був стороною договору оренди землі під час його укладання, не мав і не бачив оригіналу договору оренди землі та не мав права завіряти скан-копію договору оренди «згідно з оригіналом», оскільки сам повідомив під час розгляду справи, що не має оригіналу договору оренди землі.

Зауважила, що ОСОБА_1 , як новий власник земельної ділянки мав право звернутись до орендаря з вимогою надати оригінал або копію договору оренди землі для ознайомлення, або до сільської ради за місцем розташування земельної ділянки, однак, позивач з незрозумілих підстав звернувся до Великосеверинівської сільської ради не за місцем розташування земельної ділянки та отримав скан-копію договору оренди землі не відомого походження.

Вказує, що суд неправомірно та безпідставно прийняв як доказ та поклав в основу свого рішення скан-копію договору оренди землі невідомого походження, помилково вважаючи скан-копію договору оренди землі, надану ОСОБА_1 такою, що відповідає оригіналу договору оренди землі.

Звернула увагу, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або він не визнаний судом недійсним. Договір оренди землі між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем ОСОБА_2 виконувався сторонами з 2020 року, претензій між сторонами не було, орендна плата сплачувалася вчасно.

Крім того, вказала, що відсутність чітких пунктів у скан-копії з реєстру може свідчити про технічну помилку при скануванні, або про стороннє втручання, що потребує окремої перевірки.

Відповідачка зауважує, що не могла надати суду першої інстанції оригінал договору оренди землі між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем ОСОБА_2 від 09.06.2020, оскільки не була належним чином повідомлена про відкриття провадження та розгляд справи, що підтверджується матеріалами справи та перебуванням відповідачки за кордоном протягом усього часу розгляду справи.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Представник позивача – адвокат Гуртовий М. О. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а вимоги апеляційної скарги – без задоволення.

Вказав, що 09 вересня 2025 року Великосеверинівською сільською радою було надано інформацію з Державного реєстру речових прав та скан-копію з ДРРП Договору оренди земельної ділянки №б\н від 09 червня 2020 року, ознайомившись із якими позивач установив, що договір не відповідає вимогам чинного законодавства, що і стало подальшою підставою для звернення до суду.

Відтак, зазначив, що доводи відповідачки про те, що позивачем надано скан-копію договору невідомого походження, яку помилково взято судом до уваги, не відповідають дійсності (а.с.109-111).

Процесуальні дії, вчинені апеляційним судом під час апеляційного розгляду справи.

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 06 серпня 2026 року залучено до участі у розгляді цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року – ОСОБА_3 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору.

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 24 серпня 2026 року задоволено клопотання ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гуртовий Михайло Олександрович, про витребування доказів.

Витребувано із Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно департаменту надання адміністративних послуг Кропивницької міської ради належним чином засвідчену копію договору оренди земельної ділянки, укладеного 09 червня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , та копію акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, на підставі яких 13 червня 2020 року приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Скрипнік Оксаною Вікторівною в Державному реєстрі речових прав проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5.6645 га, індексний номер: 52643143 від 13.06.2020 р., номер запису про інше речове право: 36868906.

Крім того, ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 10 вересня 2026 року відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гуртовий Михайло Олександрович, про призначення технічної експертизи документів у цивільній справі за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року.

Участь учасників справи в судовому засіданні в суді апеляційної інстанції.

Відповідачка та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору – ОСОБА_3 в судове засідання, призначене у цій справі на 10 вересня 2026 року до Кропивницького апеляційного суду не з`явились.

20 серпня 2026 року до Кропивницького апеляційного суду від ОСОБА_2 надійшла заява про розгляд справи без її участі. Відповідачка зазначила, що не має можливості бути присутньою в судовому засіданні, оскільки перебуває за межами регіону, де знаходиться суд (а.с.163).

Третя особа у справі ОСОБА_3 належним чином повідомлений про дату, час та місце слухання справи, що підтверджується довідкою про доставку електронного документу.

Позиція апеляційного суду.

Відповідно до ст. 367, 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.

Заслухавши пояснення представника позивача адвоката Гуртового М. О., який брав участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст. 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Встановлені судом першої інстанції неоспорені обставини, а також обставини встановлені апеляційним судом.

Відповідно до ст. 61 ЗУ «Про виконавче провадження» приватним виконавцем виконавчого округу Кіровоградської області Брандальським Д. С. при примусовому виконанні судового рішення (виконавчий лист № 391/632/17 від 11.01.2018) про стягнення з ОСОБА_3 на користь АТ КБ «ПриватБанк» заборгованості за кредитним договором в сумі 88497,55 грн, передано на реалізацію земельну ділянку з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5,6645 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована в межах Мар`ївської с/ради Кіровоградської області, яка належала ОСОБА_3 .

Відповідно до протоколу проведення електронних торгів від 19.08.2025, переможцем торгів став ОСОБА_1 , що підтверджується копією акту про проведені електронні торги від 26.08.2025 (а.с.7-8).

В подальшому, між приватним виконавцем виконавчого округу Кіровоградської області Брандальським Д. С. та переможцем електронного аукціону ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки від 26.08.2025, посвідчений нотаріально, відповідно до якого ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5,6645 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.9-14), зареєстроване в Державному реєстрі речових прав 26.08.2025 (а.с.15).

Вказана земельна ділянка перебуває в оренді ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі від 09.06.2020 строком дії 49 років, зареєстрованого приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Скрипник О. В. (а.с.16).

05.09.2025 ОСОБА_1 звернувся до Великосеверинівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області з проханням надати копію договору оренди земельної ділянки від 09.06.2020 та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.17), які надані 09.09.2025 (а.с.18-25).

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 09.09.2025 встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5,6645 га на підставі договору купівлі-продажу від 26.08.2025 та орендодавцем за договором оренди землі від 09.06.2020, строком дії 49 років, орендарем за яким є ОСОБА_2 .

З наданої позивачем скан-копії договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.06.2020 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 встановлено, що ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради.

Пункти 3.1 щодо строку дії договору та п.4.1 щодо розміру орендної плати не заповнені, що свідчить про відсутність таких істотних умов договору, як строк дії договору та орендна плата із зазначенням її розміру. Крім того, в договорі оренди відсутній кадастровий номер земельної ділянки, як однієї з обов`язкових ознак об`єкта оренди.

На виконання вимог ухвали суду першої інстанції від 03.11.2025 про витребування доказів, приватний нотаріус Кропивницького районного нотаріального округу Кіровоградської області Скрипнік О. В. листом від 12.11.2025 повідомила про відсутність оригіналу спірного договору оренди, оскільки оригінали документів після сканування їх в реєстр до відповідної заяви та документи, на підставі яких встановлено особу заявника повертаються і копії паперові не виготовляються. Крім того, справи за 2020 рік терміном зберігання 3 роки, до яких належить справа 01-30 «Документи щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та надання інформації за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» - знищені.

Крім того, на виконання вимог ухвали Кропивницького апеляційного суду від 24 серпня 2026 року, Відділом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно департаменту надання адміністративних послуг Кропивницької міської ради направлено до Кропивницького апеляційного суду належним чином засвідчену копію договору оренди земельної ділянки, укладеного 09 червня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , та копію акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, на підставі яких 13 червня 2020 року приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Скрипнік Оксаною Вікторівною в Державному реєстрі речових прав проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5.6645 га, індексний номер: 52643143 від 13.06.2020 р., номер запису про інше речове право: 36868906.

Згідно вказаної копії договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.06.2020 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 встановлено, що ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради.

Пункти 3.1 щодо строку дії договору та п.4.1 щодо розміру орендної плати не заповнені (а.с.184-185).

У пункті 12.2. вказаного договору зазначено, що цей договір укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу: один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію.

Мотиви, з яких виходить колегія суддів апеляційного суду.

У статті 11 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства – Земельним кодексом України (далі – ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частина перша сатті 15 цього Закону (в редакції на дату укладення оспорюваного договору)передбачала, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою та другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів). У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ОСОБА_1 є законним власником земельної ділянки площею 5,6645 га, кадастровий номер 3522883000:02:000:0197, яку він набув за результатами земельних торгів на підставі Договору купівлі-продажу від 26.08.2025.

Згідно наданої позивачем скан-копії договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.06.2020 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 встановлено, що ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради. Пункти 3.1 щодо строку дії договору та п.4.1 щодо розміру орендної плати не заповнені, що свідчить про відсутність таких істотних умов договору, як строк дії договору та орендна плата із зазначенням її розміру. Крім того, в договорі оренди відсутній кадастровий номер земельної ділянки, як однієї з обов`язкових ознак об`єкта оренди.

Відтак, зазначена вище земельна ділянка, яку набув у власність позивач, обтяжена правом оренди на користь відповідачки ОСОБА_2 на підставі договору оренди земельної ділянки без номера від 09.06.2020.

Згідно зі статтею 1481 Земельного кодексу України, до позивача, як до особи, яка набула право власності на орендовану земельну ділянку, перейшли права та обов`язки орендодавця за вказаним Договором оренди.

Звертаючись до суду з позовом про визнання договору оренди недійсним, позивач посилався на те, що оспорюваний правочин не містить істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення договору), а саме: не визначено строк дії договору та розмір орендної плати (у відповідних графах наявні прочерки).

Заперечуючи проти позову та обґрунтовуючи апеляційну скаргу, відповідачка зазначала, що суду першої інстанції було надано неналежний доказ, а саме, скан-копію дефектного договору, натомість у неї на руках наявний оригінал договору, де зазначені строк дії договору - 49 років, та розмір орендної плати. Також відповідачка посилалася на те, що сам факт державної реєстрації права оренди в ДРРП підтверджує правомірність правочину, а неотримання нею судових повісток призвело до ухвалення незаконного рішення.

Колегія суддів відхиляє вказані доводи апеляційної скарги з огляду на таке.

У статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено умови, які є істотними для договору оренди землі і серед інших це – орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Так, з наданої позивачем скан-копії договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.06.2020 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 встановлено, що ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради.Пункти 3.1 щодо строку дії договору та п.4.1 щодо розміру орендної плати не заповнені, що свідчить про відсутність таких істотних умов договору, як строк дії договору та орендна плата із зазначенням її розміру. Крім того, в договорі оренди відсутній кадастровий номер земельної ділянки, як однієї з обов`язкових ознак об`єкта оренди.

Позивачем долучено вказану інформацію до матеріалів справи під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції (а.с.152-159). Зокрема, Великосеверинівська сільська рада Кропивницького району Кіровоградської області на звернення ОСОБА_1 надала останньому інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №442751352 від 09 вересня 2025 року та скан-копію з ДРРП договору оренди земельної ділянки №б/н від 09 червня 2020 року на 5 арк. Пункти 3.1 щодо строку дії договору та п.4.1 щодо розміру орендної плати не заповнені. Крім того, в договорі оренди відсутній кадастровий номер земельної ділянки, як однієї з обов`язкових ознак об`єкта оренди.

Крім того, на виконання вимог ухвали Кропивницького апеляційного суду від 24 серпня 2026 року, Відділом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно департаменту надання адміністративних послуг Кропивницької міської ради направлено до Кропивницького апеляційного суду належним чином засвідчену копію договору оренди земельної ділянки, укладеного 09 червня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , та копію акту про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, на підставі яких 13 червня 2020 року приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Скрипнік Оксаною Вікторівною в Державному реєстрі речових прав проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 3522883000:02:000:0197, площею 5.6645 га, індексний номер: 52643143 від 13.06.2020 р., номер запису про інше речове право: 36868906.

Апеляційним судом з`ясовано, що згідно вказаної копії договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.06.2020 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради. Пункти 3.1 щодо строку дії договору та п.4.1 щодо розміру орендної плати не заповнені. У пункті 12.2. вказаного договору зазначено, що цей договір укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу: один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію (а.с.184-185).

Відтак, згідно досліджених судом скан-копії спірного договору оренди, яка міститься в матеріалах реєстраційної справи, встановлено, що пункти 3.1 та 4.1 договору не містять відомостей щодо строку дії оренди та розміру (суми) орендної плати.

Посилання відповідачки на те, що наданий нею до апеляційного суду паперовий примірник договору містить заповнені від руки графи, колегія суддів оцінює критично. Зокрема, відповідачкою не доведено, що саме цей примірник договору, який вона долучила до апеляційної скарги був наданий реєстратору у 2020 році та завантажений до державного реєстру як першоджерело.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон).

До переліку речових прав, що підлягають державній реєстрації, належать лише ті речові права, які виникають з моменту відповідної реєстрації та обов`язковість державної реєстрації яких встановлено Законом.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно статті 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.

Статтею 12 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав.

Відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Відтак, враховуючи викладене, наявність іншого примірника правочину із відмінним змістом свідчить про відсутність реального та узгодженого волевиявлення сторін на момент вчинення правочину.

Скан-копія договору оренди земельної ділянки від 09 червня 2020 року, яка міститься в Державному реєстрі речових прав є належним доказом, який підтверджує те, що спірний договір не містить істотних умов, таких як строк його дії та розмір орендної плати.

При цьому, відповідачка не довела, що наданий нею до апеляційної скарги примірник договору був погоджений сторонами під час його укладення, зокрема щодо його строку дії на 49 років та розміру орендної плати у грошовій сумі 18063 грн, як і не надала доказів того, що державним реєстратором під час вчинення реєстраційних дій щодо права оренди була долучена сканкопія іншого примірника, або свавільно змінено текст наданого на реєстрацію примірника договору оренди.

З урахуванням зазначеного, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відсутність у договорі чіткого розміру орендної плати та строку його дії прямо порушує права власника земельної ділянки ОСОБА_1 як орендодавця.

У зв`язку з відсутністю у договорі оренди землі позивач позбавлений можливості реалізувати своє законне право на отримання орендної плати, а також розуміти який строк дії договору.

Така невизначеність істотних умов порушує баланс інтересів сторін.

Крім того, факт тривалого визнання договору попереднім власником ОСОБА_3 не позбавляє нового власника земельної ділянки права на захист своїх порушених інтересів.

Доводи апеляційної скарги про те, що в момент реєстрації нотаріус бачила оригінал договору із заповненими строками, де зокрема було вказано строк дії договору 49 років, колегія суддів відхиляє, оскільки внесення технічних даних до електронного реєстру здійснюється суб`єктом державної реєстрації особисто на підставі його власної оцінки документів. Внесення нотаріусом до системи строку «49 років» за наявності прочерку в самому тексті договору, який відсканований і його копія міститься в Державному реєстрі речових прав є односторонньою дією реєстратора, яка суперечить первинному документу.

Щодо тверджень відповідачки про те, що суд першої інстанції не повідомив її належним чином про розгляд справи, колегія суддів зауважує, що судом першої інстанції вживалися всі передбачені ЦПК України заходи для повідомлення ОСОБА_2 за адресою її зареєстрованого місця проживання, яка зазначена в Єдиному державному демографічному реєстрі (а.с.32). Направлення судових повісток за офіційною адресою є належним виконанням судом обов`язку щодо повідомлення сторони. Ризик неотримання кореспонденції за місцем реєстрації, в тому числі через перебування за кордоном без повідомлення, несе безпосередньо відповідачка.

Таким чином, розгляд справи відбувся з дотриманням вимог процесуального законодавства, і підстави для скасування рішення з мотивів, наведених відповідачкою, відсутні.

Беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у сукупності, колегія суддів приходить до висновку про законність та обґрунтованість ухваленого у даній справі рішення та відсутність підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі.

Доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин, зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявника з висновком суду щодо їх оцінки.

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Виходячи з викладеного, судом першої інстанції правильно визначено характер правовідносин між сторонами, вірно застосовано закон, що їх регулює, повно і всебічно досліджено матеріали справи та надано належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам, не порушено норми процесуального права.

З підстав, передбачених статтею ст. 375 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Оскільки оскаржене судове рішення залишено без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, підстави для розподілу судових витрат, передбачені ст. 141 ЦПК – відсутні.

Керуючись ст. 367, 368, 371, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року залишити без змін.

Поновити дію рішення Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 17 листопада 2025 року.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 22.09.2026.

Головуючий С. М. Єгорова

Судді С. І. Мурашко

О. І. Чельник