Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №475/955/24 — Миколаївський апеляційний суд

23.09.26

22-ц/812/1500/26

Єдиний унікальний номер судової справи: 475/955/24

Номер провадження: 22-ц/812/1500/26 Суддя-доповідач апеляційного суду: Крамаренко Т.В.

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 вересня 2026 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:

головуючого - Крамаренко Т.В.,

суддів: Тищук Н.О., Ямкової О.О.,

із секретарем судового засідання - Соловйовим М.А.,

за участю: представника позивача - адвоката Сіржанта Ю.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою

ОСОБА_1 ,

подану в її інтересах адвокатом Сіржантом Юрієм Володимировичем

на рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 04 травня 2026 року, ухваленого під головуванням судді - Єгорової Н.І., в приміщенні того ж суду по справі за позовом ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Орфей» (надалі - СФГ «Орфей») про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди,

в с т а н о в и л а:

У серпні 2024 року адвокат Бобійчук І.В., діючи в інтересах ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до СФГ «Орфей» про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки з кадастровим номером 4822755000:05:000:0152, площею 5.8059 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах території Доманівської селищної ради Доманівського району Миколаївської області.

01 серпня 2008 року між СФГ «Орфей» та ОСОБА_1 укладено договір оренди за умовами якого орендодавець передав орендареві вказану земельну ділянку в користування строком на 10 років, тобто до 01 серпня 2018 року, який зареєстрований 30 березня 2009 року у Доманівському відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» за № 040901300048.

За час користування земельною ділянкою СФГ «Орфей» неодноразово затримувало виплату орендної плати та сплачувало її не в повному обсязі, у зв`язку з чим ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору оренди, неодноразово зверталась до відповідача з вимогою провести взаєморозрахунки та отримати свою земельну ділянку. Натомість вирішити ці питання з відповідачем в позасудовому порядку не вдалося через небажання відповідача. Більш того, СФГ «ОРФЕЙ» продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату на свій розсуд.

15 березня 2021 року ОСОБА_1 уклала новий договір оренди вказаної земельної ділянки з новим орендарем ТОВ «Рельєф Агро».

01 квітня 2021 року СФГ «Орфей» звернулося до Доманівського районного суду Миколаївської області із позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Рельєф Агро» про визнання недійсним договору оренди, скасування записів про оренду в Державному реєстрі прав.

Ухвалою Доманівського районного суду Миколаївської області від 01 червня 2021 року по справі № 475/275/21 задоволено заяву СФГ «Орфей» про забезпечення позову шляхом накладення арешту на урожай соняшнику та заборону будь-яким особам, окрім власнику посівів СФГ «Орфей» здійснювати збір урожаю та проводити інші сільськогосподарські роботи та заборону здійснювати реєстраційні дії з земельною ділянкою.

Рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 23 листопада 2022 року по справі № 475/275/21 позов СФГ «Орфей» задоволено та визнано недійсним договір оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Рельєв Агро», скасовані записи про оренду в Державному реєстрі прав та усунуто перешкоди орендарю СФГ «Орфей» у користуванні земельною ділянкою. Також рішенням суду скасовані заходи забезпечення позову.

Відтак, позивач вважає, що фактичне користування СФГ «Орфей» земельною ділянкою не припинялося у період з 2021 - 2023 роки, однак нарахування орендної плати не здійснювалось.

Крім цього, позивачка наголошує, що додаткову угоду до договору оренди землі від 03 листопада 2020 року вона не укладала.

Посилаючись на викладені обставини, остаточно уточнивши позовні вимоги, позивачка просила: стягнути з відповідача на свою користь 45 948, 45 грн, заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 01 серпня 2008 року за період з 2019 року по 2023 рік, 3 272, 45 грн - трьох процентів річних та 12 908,51 грн інфляційних втрат; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01 серпня 2008 року, укладений між нею та СФГ «Орфей» щодо оренди земельної ділянки 4822755000:05:000:0152, зареєстрований 30 березня 2009 року за № 040901300048, з усіма додатками та додатковими угодами до нього; розірвати додаткову угоду від 03 листопада 2010 року до договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2008 року, укладену між нею та СФГ «Орфей», зареєстровану 26 листопада 2010 року за № 041048400123; припинити у СФГ «Орфей» право оренди земельної ділянки 4822755000:05:000:0152; припинити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право оренди земельної ділянки номер 48921945 та зобов`язати СФГ «Орфей» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку 4822755000:05:000:0152 у стані не гіршому ніж СФГ «повернути» отримало в оренду та здійснити розподіл судових витрат.

Рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 04 травня 2026 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що оскільки в діях СФГ «Орфей» відсутня систематичність та істотність порушення умов договору, а розмір сплаченої орендної плати складав не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, підстави для розірвання договору оренди землі відсутні. До того ж, суд дійшов висновку про те, що оскільки заборгованість з орендної плати не встановлена, відповідно й немає підстав для нарахування інфляційних втрат та 3 % річних за прострочення виконання грошового зобов`язання відсутні.

Не погодившись із рішенням суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Сіржант Ю.В. подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати та ухвали нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом неповно з`ясовано обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення.

У відзиві на апеляційну скаргу, представник відповідача - адвокат Вовчанська Г.С. просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на її необґрунтованість.

У судове засідання представник відповідача не з`явився, про місце й час розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив, колегія суддів вважала за можливе розглянути справу на підставі вимог ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст. 4 ЦПК України).

Згідно зі ст. 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення в повній мірі не відповідає.

З матеріалів справи вбачається і таке встановлено судом, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 5,8059 га з кадастровим номером 4822755000:05:000:0152, розташованої в межах території Доманівської селищної ради Доманівського району Миколаївської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, про що свідчить Державний акт серії ІІІ-МК № 008599 про право приватної власності на землю від 03 березня 2003 року та інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

01 серпня 2008 року між ОСОБА_1 та СФГ «Орфей» укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,8059 га, розташованої в межах території Доманівської селищної ради строком на 10 років, який підписано сторонами та зареєстровано у Доманівському відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» за № 040901300048 30 березня 2009 року.

За умовами якого орендодавець передав орендареві вказану земельну ділянку в користування строком на 10 років.

Пунктом 9 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 1230 грн в грошовій або натуральній, відробітковій формі з утриманням прибуткового податку, згідно закону України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції - 2,623 та вноситься до 30 листопада поточного року (пункти 10-11 Договору).

В подальшому, 03 листопада 2020 року між ОСОБА_1 та СФГ «Орфей була укладена додаткова угода до договору оренду землі, яка зареєстрована у Доманівському районному відділі Миколаївської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 26 листопада 2010 року за № 041048400123.

Додатковою угодою внесено зміни до п.9 Договору, якою розмір орендної плати було збільшено до 3% від нормативної грошової оцінки землі із застосуванням коефіцієнта 3,2 (к-3.20) та продовжено строк дії договору до 30 березня 2029 року.

Як на підставу задоволення вимог про стягнення заборгованості позивачка посилається на не сплату орендної плати за 2019 - 2023 роки.

Як вбачається з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб- платників податків про джерела нарахованого доходу, нарахованого податку та військового збору станом на 18 червня 2024 року ОСОБА_1 , щорічно, починаючи з 2008 рок і по 2020 рік отримувала від СФГ «Орфей» орендну плату.

Згідно інформації про доходи за 2021 рік - доходи від виплати орендної плати СФГ «Орфей» не зафіксовані. Інформація про доходи з липня по грудень 2022 року відсутня. В грудні 2023 року наявна інформація про доходи від виплати орендної плати СФГ «Орфей».

З копій заяв від 18 березня 2024 року на адресу СФГ «Орфей» та рекомендованих повідомлень про поштову кореспонденцію представник позивача неодноразово звертався до господарства з приводу перерахування орендної плати на рахунок позивачки за період 2021, 2022, 2023 роки та надання інформації щодо розміру орендної плати за період з 2008 по 2024 роки.

СФГ «Орфей» на адресу представника позивача надало відповідь, в якій повідомило, що господарство діє в межах умов, передбачених договором оренди земельної ділянки.

04 жовтня 2024 року СФГ «Орфей» перерахувало ОСОБА_1 орендну плату за 2024 рік, 2023 рік, 2021 рік у розмірі по 4000 грн, що підтверджується копіями платіжних інструкцій № 2950, №2951, №2952.

Згідно копії звіту використання коштів, виданих під звіт № 71 від 29 грудня 2023 року ОСОБА_1 отримала шляхом грошового переказу 12 000 грн в якості орендної плати за 2023 рік.

Відповідно до картки рахунку № 672 за 01 січня 2021 року – 05 вересня 2024 року зареєстровано повернення 04 лютого 2021 року грошових коштів ОСОБА_1 в сумі 2 997 грн, яку 19 березня 2021 року перераховано повторно орендну плату за 2020 рік. 01 грудня 2023 року нараховано орендну плату в сумі 18633, 54 грн та 29 грудня 2023 року через авансовий звіт здійснена оплата ОСОБА_1 в сумі 12 000 грн.

Згідно звіту про використання коштів, виданих під звіт № 71 від 30 грудня 2020 року та копій квитанцій від 29 грудня 2020 року ОСОБА_1 була перерахована орендна плата за 2020 рік в сумі 3042 грн.

Відповідно до звіту про використання коштів, виданих під звіт №71 від 29 грудня 2023 року та копії квитанції від 27 грудня 2023 року ОСОБА_1 була перерахована орендна плата в сумі 12 000 грн.

Згідно копії видаткового касового ордеру від 26 грудня 2019 року для оплати орендної плати ОСОБА_1 під звіт видано бухгалтеру грошові кошти в розмірі 12 000 грн, які перераховані ОСОБА_2 26 грудня 2019 року, що підтверджується копією квитанції Укрпошти.

Крім того, нарахування та виплата орендної плати ОСОБА_1 за період 01 січня 2019 року по 16 жовтня 2024 року вбачається з картки рахунку № НОМЕР_1 , відкритої в СФГ «Орфей» та долученими до неї квитанціями Укрпошти.

01 лютого 2024 року головою СФГ «Орфей» було направлено лист повідомлення ОСОБА_1 про те, що 29 грудня 2023 року їй було направлено переказ коштів за оренду земельної ділянки, який позивач не отримала та запропоновано звернутися за адресою місця реєстрації господарства з метою отримання орендної плати повторно.

Відмовляючи у задоволенні вимог про стягнення заборгованості з орендної плати, суд першої інстанції вважав, що відповідачем було сплачено орендну плату позивачці за 2019, 2020, 2021, 2023 роки у повному обсязі, виходячи з розміру орендної плати 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з таким висновком з огляду на те, що додатковою угодою від 30 березня 2010 року розмір орендної плати було збільшено до 3% від нормативної грошової оцінки землі із застосуванням коефіцієнта 3,2 (к-3.20) та з урахуванням індексу інфляції.

Нормативна грошова оцінка землі за період з 2019 рік по 2023 рік становила 125951,27 грн.

Отже, за 2019 рік розмір орендної плати, який підлягав сплаті становив 12 091,32 грн (125 951,27 грн х 3% х 3,2) з яких сплачено 12 000 грн, борг становить 91,31 грн (12 091,32 грн - 12 000 грн).

За 2020 рік розмір орендно плати - 13 091,27 грн (125 951,27 грн х 108,27% (індекс інфляції) х 3% х 3,2) з яких сплачено 2 778,88 грн, борг 9 312,398 грн (13 091,27 грн - 3 778,88 грн).

За 2021 рік розмір орендної плати - 14 445 грн (125951,27 грн х119,47%х3%х3,2), яка не сплачена.

За 2022 рік розмір орендної плати - 18 269,98 грн (125951,27 грн х 151,10%х3%х3,2), яка не сплачена.

За 2023 рік розмір орендної плати - 19 199,68 грн (125951,27 грн х158,789%х3%х3,2), яка не сплачена.

Загальний розмір заборгованості з орендної плати за період з 2019 року по 2023 рік становить 53 948,45 грн (61 318,87 грн - 7 370,42 грн) з урахуванням сплаченого СФГ «Орфей» податку та військового збору за 2020 рік та 2023 рік у загальному розмірі 7 370,42 грн.

Між тим, 04 жовтня 2024 року відповідачем було проведено оплату за 2021 рік та 2023 рік у розмірі по 4000 грн, а відтак загальний розмір заборгованості становить 45 948,45 грн (91,32 грн – 2019 рік + 8 575,51 грн – за 2020 рік + 10 445,50 грн - за 2021 рік + 18 269,98 грн – за 2022 рік + 8 566,14 грн – за 2023 рік).

Отже, встановлене свідчить про наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивачки заборгованості з орендної плати у розмірі 45 948,45 грн.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України.

Статтею 625 ЦК України врегульовано правові наслідки порушення грошового зобов`язання, які мають особливості. Так, відповідно до наведеної норми боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Як встановлено, відповідачем не було належним чином своєчасно виконані умови договору оренди землі щодо сплати орендної плати, а відтак, відповідно до вимог ст. 625 ЦК України є підстави для нарахування 3% річних та інфляційних втрат.

Так, згідно наданого позивачем розрахунку за період з 2019 року по 2023 рік загальний розмір 3% становить 3 272,45 грн (12,78 грн + 942,60 грн +1 154,56 грн + 912,13 грн + 250,38 грн) та інфляційних втрат становить 12 908,51 грн (54,70 грн+ 4 628,39 грн +5 711,62 грн +1 886,78 грн + 627,02 грн).

Вказаний розмір не спростовано відповідачем, контррозрахунку не надано.

За такого, з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню заборгованість з орендної плати за період з 2019 року по 2023 рік з урахуванням інфляційних втрат та 3% річних у загальному розмірі 62 129,41 грн, а відтак вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Щодо вимог про розірвання договору оренди та додаткової угоди то колегія зазначає наступне.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт "д" частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

У даній справі сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (п.38 Договору).

Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_1 посилалася на систематичне порушення відповідачем строків сплати орендної плати за укладеним між ними договором оренди землі за 2019-2023 роки.

Як встановлено, СФГ «Орфей» своєчасно не сплачувало позивачці орендну плату за земельну ділянку у 2019-2023 роках загальний розмір якої становить 45 948,45 грн, позивачем надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, 3% річних та інфляційних втрат з яким колегія суддів погоджується.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що орендар не належним чином виконував свої зобов`язання за договором оренди, допустив систематичну несплату орендної плати, а саме за 2019-2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки. Сплата частини заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору або під час розгляду справи не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору. Систематична несплата свідчить про неналежне виконання договірних зобов`язань, і подальше погашення боргу не змінює факту, що порушення вже відбулося і має систематичний характер.

Як передбачено ст. 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

За змістом статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

На вказане суд першої інстанції належної уваги не звернув та дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

За таких обставин, рішення суду на підставі п.1,2 ч.1, ч. 2 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про задоволення позову.

Відповідно до ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл витрат.

Положеннями частини 1 та 2 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

Згідно пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Оскільки за наслідками апеляційного перегляду справи позов задоволено, то з СФГ «Орфей» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 2 906,88 грн (1211,20 грн х2 х150% х 0,8) судового збору за подання апеляційної скарги та 2 422,40 грн (1211,20 грн х 2) на користь держави за подання позову.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України колегія суддів,

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану в її інтересах адвокатом Сіржантом Юрієм Володимировичем задовольнити.

Рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 04 травня 2026 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Орфей» про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди задовольнити.

Стягнути з Селянського (фермерського) господарства «Орфей» (ЄДРПОУ 23086903) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) 62 129,41 грн з яких: 45 948,45 грн - заборгованість зі сплати орендної плати, 3 272,45 грн - 3% річних та 12 908,51 грн інфляційних втрат.

Розірвати договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_1 та Селянським (фермерським) господарством «Орфей» 01 серпня 2008 року, зареєстрований у Доманівському відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 30 березня 2009 року за №040901300048.

Розірвати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, укладену між ОСОБА_1 та Селянським (фермерським) господарством «Орфей» 03 листопада 2010 року, зареєстровану у Доманівському відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 26 листопада 2010 року за №041048400123.

Припинити право оренди Селянського (фермерського) господарства «Орфей» на земельну ділянку, кадастровий номер 4822755000:05:000:0152, площею 5,8059 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої в межах території Доманівської селищної ради Доманівського району Миколаївської області.

Припинити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право оренди земельної ділянки номер 48921945.

Зобов`язати Селянське (фермерське) господарство «Орфей» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер 4822755000:05:000:0152, площею 5,8059 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташовану в межах території Доманівської селищної ради Доманівського району Миколаївської області.

Стягнути з Селянського (Фермерського) господарства «Орфей» судовий збір на користь ОСОБА_1 у розмірі 2 906,88 грн та на користь держави у розмірі 2 422,40 грн

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Т.В. Крамаренко

Судді: Н.О. Тищук

О.О. Ямкова

Повний текст постанови складено 24 вересня 2026 року.