Рішення від 22 вересня 2026 р. у справі №369/5990/25 — Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/5990/25

Провадження № 2/369/3597/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.09.2026 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Мартиненко В. С.,

за участі секретаря судового засідання Алілуйко Н.О.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Новосьолової Ю.С.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» про витребування із чужого незаконного володіння нерухомого майна, визнання недійсним договору, скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В:

До Києво-Святошинського районного суду Київської області з вказаним позовом звернувся ОСОБА_1 , в якому просив зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» виконати зобов`язання за договором купівлі- продажу майнових прав на квартиру №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022 шляхом передавання ОСОБА_1 документів, необхідних для державної реєстрації права власності на квартиру, характеристики якої зазначені в договорі №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022 купівлі - продажу майнових прав майнових прав на квартиру, а також підписання всіх необхідних документів. Сягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 1211,20 грн.

В обґрунтування вимог позивач посилався на те, що ним виконані обов`язки за договором в повному обсязі, сплачено вартість майнових прав в розмірі 640215 грн. Своєю чергою відповідач всупереч умов договору не передав позивачу документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру та ухилився від підписання всіх необхідних документів за договором.

Також позивачем була подана заява про зміну предмета позову та залучення співвідповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал». Після подання вказаних заяв позовними вимогами позивача стали:

витребувати із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (ідентифікаційний код 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000;

визнати недійсним Іпотечний договір від 11.11.2021, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрований в реєстрі за №2991, в частині передачі в іпотеку Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» приміщення, розташованого за адресою: Київська область, Бучанський район, с. Святопетрівське, бульвар Лесі Українки, будинок 30, приміщення 27, загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000»;

скасувати державну реєстрацію іпотеки (номер запису про іпотеку: 44993704) та обтяження - заборони на нерухоме майно (номер запису про обтяження: 44993635), проведену щодо приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000, проведену на підставі Іпотечного договору від 11.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991.

В обґрунтування вимог заяви позивач посилався на те, що майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , були предметом договору купівлі-продажу майнових прав №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022, укладеного між позивачем та відповідачем ТОВ «Петрівський квартал 3».

Проте відповідач ТОВ «Петрівський квартал 3» передав вказане приміщення в іпотеку відповідачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Альта Капітал» для забезпечення виконання зобов`язань ТОВ «Петрівський квартал 3» за Договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154П від 11.11.2021 , укладеного між відповідачем 2, як позикодавцем, та відповідачем 1, як позичальником, на підставі Іпотечного договору від 11.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991.

До теперішнього часу в реєстрі наявні відомості про обтяження вказаного нерухомого майна.

Таким чином, відповідач 1 в порушення умов укладеного із позивачем Договору №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, отримавши від позивача повну оплату об`єкту інвестування, після введення об`єкту в експлуатацію не повідомив позивача та не виконав дій відповідно до умов договору щодо передачі готового об`єкту інвестування позивачу для подальшої державної реєстрації права власності на такий об`єкт за позивачем, чим порушив відповідне речове право позивача на такий об`єкт.

З огляду на вищенаведені обставини вказане право позивача має бути захищено шляхом витребування майна із чужого незаконного володіння згідно з положеннями ст. 387 Цивільного кодексу України, визнання частково недійсним Іпотечного договору від 11.11.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991, а також скасування державної реєстрації іпотеки та заборони.

Відповідача ТОВ «Петрівський квартал 3» є недобросовісним набувачем, адже після введення будинку в експлуатацію мав надати позивачу документи, необхідні для державної реєстрації права власності на об`єкт інвестування, проте здійснив державну реєстрацію права власності на об`єкт інвестування на себе.

А отже, нерухоме майно, а саме приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , має бути витребувано у відповідача 1 на підставі ст. 387 Цивільного кодексу України.

В зв`язку з тим, що відповідач не мав права набути право власності на спірне майно, в нього також були відсутні повноваження передати вказане майно в іпотеку відповідачу 2. Згоди на передачу об`єкту інвестування в іпотеку позивач не надавав. А отже, Іпотечний договір від 11.11.2021, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрований в реєстрі за №2991, має бути визнаний недійсним в цій частині.

У разі задоволення вимог про визнання частково недійсним іпотечного договору, підлягає задоволенню і похідна позовна вимога про скасування державної реєстрації обтяжень (іпотеки та заборони) щодо нерухомості, накладених на підставі такого іпотечного договору, оскільки тільки таким чином можливо усунути перешкоди у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (адже саме ці записи створюватимуть для Позивача перешкоди в розпорядженні приміщенням, а тому саме по собі визнання іпотечного договору недійсним без скасування державної реєстрації іпотеки та обтяження не призведе до відновлення порушених прав Позивача як власника цієї нерухомості).

Своєю чергою судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення зареєстрованого права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним права розпоряджатись своїм нерухомим майном.

Відповідачі у строк встановлений судом відзив на позов не надали.

Проте відповідач ТОВ «Петрівський квартал 3» надало письмові пояснення, з яких слідує, що відповідачем визнаються обставини щодо того, що об`єкт нерухомості, майнові права на який належать позивачу на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію дійсно має нежитлове функціональне призначення та адресу: АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення №27, загальна площа 56,1 кв. м. Відповідач має намір виконати свої зобов`язання перед позивачем, передбачені Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022, шляхом передачі позивачу об`єкту - приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення №27, або іншого приміщення з аналогічними технічними характеристиками.

Також відповідач повідомив про те, що заборгованість за Договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154П від 11.11.2021, укладеним між відповідачем 2 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал», як позикодавцем, та відповідачем 1, як позичальником, в частині, що була забезпечена переданням в іпотеку нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000, наразі сплачена.

Таким чином, вимоги відповідача 2, які були забезпечені іпотекою нежитлового приміщення №27, загальною площею 56,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , добровільно задоволені відповідачем 1, а отже наразі відпала потреба у продовженні існування обтяження (іпотеки), зареєстрованого щодо такого нежитлового приміщення.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» не заперечує проти витребування позивачем ОСОБА_1 спірного нерухомого майна, а саме: приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000, з чужого володіння, а також не заперечує проти припинення обтяження наведеного приміщення, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору від 11.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» надало письмові пояснення, в яких зазначило, що приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000 було передане відповідачем 1 ТОВ «Петрівський квартал 3» в іпотеку відповідачу 2 Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» для забезпечення виконання зобов`язань відповідача 1 ТОВ «Петрівський квартал 3» за договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154п від 11.11.2021 року, укладеного між відповідачем 2, як позикодавцем, та відповідачем 1, як позичальником, на підставі іпотечного договору від 11.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991, зі всіма доповненнями та змінами до нього.

На теперішній час заборгованість за Договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154П від 11.11.2021, в частині, що була забезпечена переданням в іпотеку приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м, сплачена.

Таким чином, оскільки вимоги відповідача 2, які були забезпечені іпотекою такого приміщення, добровільно задоволені відповідачем 1, відповідач 2 вважає можливим та не заперечує проти припинення обтяження (іпотеки), зареєстрованого щодо такого нежитлового приміщення.

Враховуючи наведене, відповідач 2 Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» не заперечує проти витребування позивачем ОСОБА_1 нерухомого майна - приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000, з чужого володіння, а також не заперечує проти припинення обтяження наведеного приміщення, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору від 11.11.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991.

Позивач в судовому засіданні вимоги позову підтримав та повідомив, що оскільки виконав всі вимоги за договором купівлі-продажу майнових прав, за згодою відповідача уже вселився із родиною в спірне житлове приміщення та зробив там ремонт, проте право власності на нерухоме майно зареєструвати не може.

Представник відповідача в судовому засіданні повідомила, що відповідач визнає факт виконання позивачем всіх умов за договором купівлі-продажу майнових прав, визнає право власності на спірне майно за позивачем, проте через власні дії з реєстрації такого майна та передання майна в іпотеку іншій особі не може самостійно без відповідного судового рішення про витребування у відповідача спірного майна на користь позивача виконати свої зобов`язання перед позивачем в натурі.

З`ясувавши обставини справи, дослідивши докази, подані на їх підтвердження, суд дійшов таких висновків.

Судом встановлено, що 23 серпня 2022 року між ТОВ «Петрівський квартал 3», як продавцем, та ОСОБА_1 , як покупцем, було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 /ПК7 ЛУ30 .

Відповідно до п. 1.1 договору ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов`язався передати у власність покупця, а покупець зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , та оплатити ціну таких прав на умовах, визначених цим договором.

Згідно з п. 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності Об`єкта шляхом реєстрації покупцем права власності в будівництва до експлуатації реалізуються установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно з п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання Акту прийому- передачі (п. 1.4 договору).

Згідно з п. 1.6. договору продавець гарантує, що на момент укладення та дії цього договору майнові права на квартиру не будуть обтяжені зобов`язаннями перед третіми особами, у тому числі не є предметом застави, не є предметом договору купівлі-продажу з третіми особами, не перебувають під арештом, не є предметом судового спору, а також щодо них відсутні будь-які претензії і права третіх осіб.

Спорудження Об`єкта будівництва здійснюється на земельній ділянці Продавця, що перебуває у його приватній власності або користуванні (п. 2.2 договору).

В разі зміни фактичної площі квартири на момент її прийняття покупцем від продавця ціна майнових прав на квартиру за цим договором підлягає відповідному коригуванню (п. 2.3 договору).

Відповідно до п.п. 2.4 — 2.5 договору орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - 01 квартал 2022 р. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього договору.

Продавець може змінити технічні характеристики квартири без зміни загальних параметрів Об`єкта будівництва. Сторони визначили, що технічні характеристики можуть стосуватися проектної загальної площі квартири. Даний пункт реалізовується в сукупності з п. 2.3. та п. 3.2 цього договору.

Згідно з п. 3.1 - 3.2 договору ціна майнових прав на квартиру на момент підписання договору становить 640 215 гривень, що еквівалентно 15 615 в доларах США, та оплачується в національній валюті. Ціна майнових прав встановлена України — гривні. Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить 11 412,03 гривень, що на дату укладення цього договору еквівалентно 278,34 доларів. Ціна майнових прав одного квадратного метру встановлена в доларах США, та оплачується в національній валюті України - гривні.

У випадку, якщо остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) перевищуватиме її площу, визначену в цьому договорі, більше ніж на 0,5 квадратних метрів, продаж квартири буде здійснюватися за умови доплати покупцем суми зазначеного перевищення площі квартири. У випадку, якщо остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) буде меншою за площу, визначену в цьому договорі, більше ніж на 0,5 квадратних метрів, продаж квартири буде здійснюватися за умови повернення продавцем суми коштів, на яку зменшена остаточна площа виходячи з розрахункової ціни за 1 кв.м., порядок визначення якої погоджений сторонами в п.3.2.1 договору за офіційним обмінним курсом продажу української гривні до квартири долара США, встановленим АТ «ПУМБ», на дату повернення коштів продавцем, якщо іншого не передбачено внутрішнім наказом Продавця.

Відповідно до п.п. 3.3 — 3.7 договору в момент укладення даного договору покупець грошові кошти не вносить. Вказана в п. 3.1. Договору ціна майнових прав сплачується покупцем наступним чином:15 615,00 дол. США по 23.08.2022. Сторони погодили, що покупець має право здійснити оплату достроково. Покупець перераховує кошти на поточний банківський рахунок продавця, вказаний в п. 3.1. цього договору. Датою оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру вважається дата зарахування коштів покупця на поточний банківський рахунок продавця, вказаний в цьому договорі. Покупець несе усі витрати, пов`язані з перерахуванням коштів на рахунок Продавця.

Згідно з п.п. 4.1, 4.2 договору продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на квартиру протягом строку дії цього договору.

У разі порушення покупцем прийнятих на себе зобов`язань (повне чи часткове невиконання) стосовно оплати ціни майнових прав на квартиру, згідно п. 3.3. цього Договору, понад 30 (тридцять) календарних днів, продавець в односторонньому порядку має право розірвати цей договір повідомивши покупця та продати майнові права на квартиру третім особам. Договір вважається розірваним, з дати одержання покупцем повідомлення про розірвання договору у порядку п. 8.1., 8.2., 8.2.1, 8.2.2., 8.2.3. Договору. За фактом розірвання продавцем договору в односторонньому порядку з підстав вказаних в п. 1.2. договору, продавець повертає покупцю фактично одержані кошти, що були сплачені Покупцем в рахунок оплати ціни майнових прав на квартиру за вирахуванням штрафу у розмірі 10%, протягом 180 календарних днів, на рахунок покупця, на підставі письмової заяви про перерахування коштів на зазначений в заяві рахунок, з дати отримання.

Відповідно до п.п. 5.2 продавець зобов`язався, серед іншого надати довідку про виконання зобов`язань покупцем за цим договором після повного перерахування покупцем коштів, передбачених Розділом 3 цього договору, але не раніше здійснення оплати за даними технічної Інвентаризації БТІ (згідно п.3.2. цього Договору). Довідка надається продавцем покупцю одночасно із укладенням Акту прийому-передачі. Довідка про виконання зобов`язань підтверджує факт повного виконання зобов`язань покупцем за цим договором. Крім того, продавець зобов`язався повідомити покупця про готовність Об`єкта будівництва до експлуатації. Підписати Акт прийому-передачі квартири, за умови повного виконання покупцем зобов`язань щодо оплати ціни майнових прав на квартиру протягом 90 календарних днів від дати готовності до експлуатації завершеного Об`єкта будівництва, але не пізніше 31.12.2022. Усунути недоліки згідно з Актом обстеження квартири до підписання Акту прийому-передачі квартири. Під недоліками слід розуміти відхилення від комплектації квартири та перелік робіт по квартирі, що визначені в п.2.1 Договору.

Згідно з п.п. 5.3.6, 5.3.7. покупець зобов`язався, серед іншого, підписати Акт прийому-передачі квартири, за умови повного виконання продавцем зобов`язань за договором, протягом 90 календарних днів від дати готовності до експлуатації Завершеного Об`єкта будівництва, але не пізніше 31.12.2022. Покупець зобов`язаний в день підписання Акту прийому-передачі квартири сплатити продавцю адміністративні витрати в розмірі 25 301,1 грн за оформлення документів, необхідних для державної реєстрації права власності та передачі їх покупцю, виготовлення технічної документації на квартиру та інших витрат.

Розділом 6 договору було передбачено відповідальність сторін. Сторони домовились, що штраф у розмірі 1% від ціни майнових прав на квартиру за кожен місяць прострочення за недотримання умов передбачених п. 2.4. договору, сплачується продавцем протягом 30 календарних днів з дати відмови покупця від договору та підписання сторонами додаткової угоди про його розірвання з поверненням усієї суми сплачених коштів та суми штрафу.

У випадку зволікання з підписанням Акту прийому-передачі у строк, передбачений п. 5.3.6 цього Договору, покупець зобов`язується сплатити Продавцеві штраф у розмірі 0,5% від суми Ціни майнових прав на Квартиру, яка визначена цим Договором, за кожен день прострочення виконання зобов`язання щодо складання Акту прийому - передачі. Сторони домовились, що покупець сплачує на користь продавця визначений у цьому пункті штраф лише у випадку письмового підтвердження продавцем своєї готовності підписати Акт прийому-передачі. Невиконання покупцем п. 5.3.7. договору надає право продавцю на відтермінування підписання Акту прийому-передачі квартири, до моменту оплати покупцем таких витрат, і це не буде вважатись порушенням та не суперечитиме іншим умовам договору, в тому числі п. 5.2.6 договору.

В розділі 7 договору “Заяви та гарантії сторін” зазначено, що сторони засвідчують, що укладення цього договору відповідає їх інтересам; вони мають право підписувати та укладати цей договір, додатки до нього і будь-які інші документи, що стосуються цього договору, та виконувати свої зобов`язання за цим договором.

Крім того, в п. 7.2 договору зазначено, що продавець гарантує, що підписання й виконання даного Договору не суперечить жодному правочину, що має обов`язковий характер для продавця, його установчим документам.

Водночас судом встановлено, що станом на час укладення вказаного договору купівлі-продажу майнових прав на майбутній об`єкт нерухомості від 23.08.2022 спірний житловий будинок мав статус завершеного будівництва та був готовим до експлуатації, що підтверджується витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 31.08.2021 р/н КС10210831270. Рішенням від 03.08.2021 Виконавчий комітет Білогородської сільської ради об`єкту нерухомого майна присвоєно відповідну адресу. 07.09.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» зареєструвало своє право власності на нежитлове приміщення, за адресою АДРЕСА_1 .

А вже 11.11.21 Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» уклало з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» договір іпотеки, на підставі якого передало вказане нерухоме майно в іпотеку для забезпечення договору позики в розмірі 17000000 грн, строк виконання якого 11.11.2022. В цей же день відбулась державна реєстрація вказаного обтяження.

Згідно з ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.

Відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення, крім випадків, встановлених частиною дев`ятою цієї статті;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Водночас судом не встановлені обставини, які б могли слугувати підставою для недійсності іпотечного договору, які існували станом на час його укладення, зважаючи на те, що договір про придбання майнових прав на спірне майно, укладений між позивачем та відповідачем після укладення вказаного іпотечного договору. А отже, в цій частині позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до ч.ч. 1 – 2 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно зі ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Оскільки позивачем та відповідачами визнається дійсність договору купівлі- продажу майнових прав на квартиру №27/ПК7_ЛУ30 від 23.08.2022, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», та судом встановлено, що сторони за вказаним договором домовилися щодо усіх істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, і за вказаним договором відбулося часткове виконання договору лише однією стороною – позивачем у справі, своєю чергою відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» ухилилося від його нотаріального посвідчення, суд дійшов висновку про можливість визнати вказаний договір дійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ст.ст. 526, 527, 530 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог закону.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ст. 610 ЦК України порушення зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1, абз. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно з ч. 1 ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Оскільки судом встановлено, що відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» відчужило на користь позивача своє право власності на спірне нерухоме майно на підставі договору, який визнаний судом дійсним, та на теперішній час відповідачами визнається право власності на спірне нерухоме майно за позивачем, своєю чергою іпотекодержатель Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» повідомило суд про те, що на теперішній час заборгованість за Договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154П від 11.11.2021, в частині, що була забезпечена переданням в іпотеку приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м, сплачена, в зв`язку з чим не заперечує проти припинення обтяження (іпотеки), зареєстрованого щодо такого нежитлового приміщення, суд дійшов висновку про можливість часткового задоволення позовних вимог шляхом витребування з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000.

Відповідно до абз. 2 ч. 1, ч. 3 статті 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється, зокрема, у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Згідно з ст. 27 ЗУ «Про нотаріат» нотаріус знімає заборону відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об`єктів незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, частки у праві власності на таке майно в тому числі у зв`язку із: повідомленням кредитора (позикодавця) про погашення позики (кредиту); припиненням, розірванням іпотечного договору, договору застави, ренти, довічного утримання (догляду), спадкового договору, іншого договору, на підставі якого було накладено заборону відчуження; спливом строку, на який накладено заборону відчуження; рішенням суду.

Згідно з п. 9 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, в тому числі, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 27 У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі судового рішення щодо набуття, зміни або припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, що набрало законної сили, у тому числі постанови господарського суду у справі про банкрутство (неплатоспроможність) про визнання боржника банкрутом - щодо припинення всіх обтяжень прав на майно боржника (крім тих, які застосовано у кримінальному провадженні).

Згідно з ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

У постанові від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що вимоги про визнання незаконним (недійсним) і скасування рішення органу влади про надання земельної ділянки у власність і про скасування державної реєстрації такого права за певних умов можна розглядати як вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, якщо саме ці рішення та реєстрація створюють відповідні перешкоди.

Оскільки судом встановлено, що сторонами визнається факт припинення обтяження іпотекою спірного майна, проте відповідачі самостійно не вчиняють відповідних дій для реєстрації припинення обтяження, що порушує право власності позивача, суд дійшов висновку про те, що позивач як власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном шляхом скасування державної реєстрації обтяження приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000, номер запису про іпотеку 44993704, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору від 11.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991. А отже, в цій частині позовні вимоги підлягають задоволеню.

Відповідно до ч. 1 ст. 244, ч. 5 ст. 268 ЦПК України у виняткових випадках залежно від складності справи суд може відкласти ухвалення та проголошення судового рішення на строк не більше десяти днів з дня переходу до стадії ухвалення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення. Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Керуючись ст. ст. 141, 142, 259, 264-265, 273, 354 ЦПК України,

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал» про витребування із чужого незаконного володіння нерухомого майна, визнання недійсним договору, скасування державної реєстрації задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000.

Скасувати державну реєстрацію обтяження приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2451343532000, номер запису про іпотеку 44993704, зареєстрованого на підставі Іпотечного договору від 11.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №2991.

В задоволені іншої частини позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у статті 358 ЦПК України.

Позивач: ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

Відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», місцезнаходження: Київська область, Бучанський район, с. Петропавлівська Борщагівка, вул. Соборна, 2В, код ЄРДПОУ 42005404, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Спортивна площа, буд. 3, літ. В, код ЄРДПОУ 40270590.

Суддя Мартиненко В.С.