Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №420/6909/25 — П'ятий апеляційний адміністративний суд

П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

————————————————————————

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 вересня 2026 р.м. ОдесаСправа № 420/6909/25

Перша інстанція: суддя Вовченко О.А.

Колегія суддів П`ятого апеляційного адміністративного суду у складі:

головуючого судді - Вербицької Н.В.,

суддів – Джабурії О.В.,

- Кравченка К.В.,

при секретарі судового засідання – Худика С.А.,

за участю представника апелянта – Васильєвої С.О.,

представника позивача – адвоката Коротюка М.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Міністерства юстиції України на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 02 липня 2026 року по справі за адміністративним позовом державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського нотаріального округу ОСОБА_1 до Міністерства юстиції України, за участю третіх осіб – Державного підприємства “Національні інформаційні системи”, Головного управління Національної поліції у м. Києві про визнання протиправним та скасування наказу,

В С Т А Н О В И Л А :

07 березня 2025 року державний реєстратор - приватний нотаріус Київського нотаріального округу Коротюк Оксана Вікторівна звернулась до Одеського окружного адміністративного суду з позовною заявою, в якій просила визнати протиправним та скасувати наказ Міністерства юстиції України від 28.02.2025р. №604/5 про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_1 .

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що оскаржуваним наказом Міністерство юстиції України, вважаючи що нею 23.08.2024 невірно прийнято рішення № 74726742 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна – нежитлове приміщення (1-го цокольного поверху № ХІХ), розташоване за адресою: м. Київ, вул. Провіантська, буд. 3, тимчасово заблокувало їй доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 3 місяці.

Позивач стверджує, що при вчиненні оскаржуваної реєстраційної дії нею було належним чином перевірено обставини допущеної помилки при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав від 02.12.2001р. №19/12-Т, зокрема шляхом отримання від Фірми «Т. М. М.» - ТОВ довідки від 20.08.2024р. вих. №141/08, в якій підтверджувалося, що дійсно мала місце технічна помилка у зазначенні будівельної адреси об`єкта інвестування за договором від 02.12.2001р. №19/12-Т. При цьому, реєстраційні дії приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Коротюк О.В. не порушують прав та законних інтересів третіх осіб, що встановлено наказом Мін`юсту від 03.01.2025р. №22/7. Позивач також зазначила, що Міністерство юстиції України у наказі від 28.02.2025р. №604/5 не обґрунтувало застосування найсуворішого заходу впливу до нотаріуса Коротюк О.В. з визначених в п.17 Порядку №990 за вчинення одноразового не грубого порушення законодавства в сфері державної реєстрації.

Відповідач заперечував проти задоволенні позову, зазначаючи, що на його адресу надійшов лист Шевченківського управління поліції Головного управління національної поліції у місті Києві від 13.01.2025 № 10007-25 (вх. № 4965-11-25 від 13.01.2025) щодо перевірки законності дій приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. при проведення нею державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення за адресою: вул. Провіантська, буд. 3. При проведенні камеральної перевірки у Державному реєстрі прав державного реєстратора – приватного нотаріуса Коротюк О.В., комісією виявлені порушення у сфері державної реєстрації прав та складено акт, на підставі якого прийнято рішення у формі наказу від 28.02.2025 № 604/5 «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк Оксани Вікторівни», яким позивачу тимчасово блоковано доступ до Державного реєстру прав строком на 3 (три) місяці.

Відповідач зазначив, що під час проведення камеральної перевірки комісією встановлено, що за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав від 21.08.2024 № 62568990, поданої Толмачовим Миколою Григоровичем в інтересах ОСОБА_2 (далі – заявник), приватним нотаріусом Коротюк О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав від 23.08.2024 № 74726742, на підставі якого у Державному реєстрі прав відкрито розділ № 2993485680000 на об`єкт нерухомого майна – нежитлове приміщення (1-го цокольного поверху № ХІХ), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , та проведено державну реєстрацію права власності за заявником (номер запису 56392964). Разом із тим, у наданих заявником документах для проведення державної реєстрації прав містяться значні розбіжності, а саме: адреса об`єкта нерухомого майна, оскільки предметом договору купівлі-продажу майнових прав від 02.12.2001 № 19/12-Т є майнові права на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , а свідоцтво про право власності від 01.08.2003 серії НОМЕР_1 , видане на об`єкт за адресою: вул. Галі Тимофєєвої, 3 (Шевченківський район), що свідчить взагалі про місцезнаходження об`єкта нерухомого майна в різних районах міста Києва. Таким чином, подані документи не дають змоги встановити набуття заявником права власності на вказаний об`єкт. Тобто, позивачем порушено вимоги статей 3, 10, 18, 24 Закону та пункту 12 Порядку № 1127, оскільки проведено державну реєстрацію прав на підставі документів, які не давали змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 02 липня 2026 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено.

Не погодившись із прийнятим рішенням відповідач подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на невірне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог. Зокрема, апелянт, з посиланням на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 23.07.2025 у справі № 380/12799/24, зазначив, що в межах здійснення камеральної перевірки Мін`юст перевіряє виключно дані Державного реєстру прав та не має обов`язку витребувати будь-які інші документи, які в цьому реєстрі відсутні. При цьому державний реєстратор зобов`язаний формувати реєстраційні справи в електронній формі, у тому числі шляхом виготовлення електронних копій документів, поданих у паперовій формі.

Апелянт зазначив, що суд першої інстанції дійшов передчасних висновків про те, що нотаріусом ОСОБА_1 при вчиненні оскаржуваної реєстраційної дії було належним чином перевірено обставини допущеної помилки при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав від 02.12.2001 №19/12-Т, зокрема шляхом отримання від Фірми «Т. М. М.» - ТОВ довідки від 20.08.2024 року вих. №141/08, в якій підтверджувалося, що дійсно мала місце технічна помилка, а правильною адресою об`єкта інвестування за договором від 02.12.2001 №19/12-Т є будівельна адреса: «м. Київ, вул. Галі Тимофєєвої, 3/13». Апелянт наголосив, що зазначена довідка, як станом на момент проведення реєстраційної дії, так і під час проведення Комісією камеральної перевірки була відсутня в Державному реєстрі прав серед документів, на підставі яких було проведено державну реєстрацію.

Крім того, апелянт наголосив, що не можна вважати «технічною помилкою» зазначення в правовстановлюючому документі неправильної адреси нерухомого майна, за якою фактично вказаний об`єкт не перебуває.Апелянт також зазначив, що оскаржуваний наказ № 604/5 наразі жодним чином не порушує права позивача, оскільки наказ виконаний та вичерпав свою дію, строк блокування доступу до Державного реєстру прав закінчився ще 04.06.2025.

Позивач надала відзив на апеляційну скаргу, в якому просила залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін, у зв`язку із необґрунтованістю доводів апелянта.

Заслухавши доповідача, дослідивши доводи апеляційних скарг, матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, правової оцінки обставин у справі, колегія суддів зазначає наступне.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 02 квітня 2010 року Міністерство юстиції України видало ОСОБА_1 свідоцтво про право на заняття нотаріальною діяльністю № 8188. Зареєструвало приватну діяльність по Київському міському нотаріальному округу 07 жовтня 2010 року та видало реєстраційне посвідчення № 1171.

Шевченківським управлінням поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві скеровано до Міністерства юстиції України лист № 10007-2025 від 13 січня 2025 року, з якого вбачається, що в провадженні Шевченківського управління поліції ГУНП України знаходиться кримінальне провадження, внесене до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 12024105100002271 від 28 грудня 2024 року, відкрите за фактом вчинення злочину, що має ознаки кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 358 Кримінального кодексу України.

До вказаного листа додано лист щодо проведення перевірки, в якому викладено прохання провести перевірку дотримання законності приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. під час реєстрації права власності на нежитлове приміщення 1-го цокольного поверху № XIX, загальною площею 15.2 кв. м., за адресою: м. Київ, вул. Провіантська (Шевченківський р-н), буд. 3, а саме: правил прийому документів, повноти наданих документів, відповідності дій вимогам законодавства під час нотаріальної дій, наявності документів, необхідних для проведення нотаріальної (реєстраційної) дії документів, наявність на документах необхідних реквізитів (печаток, підписів, реєстрових номерів, дати тощо), дотримання правил перевірки встановлення цивільної дієздатності фізичних осіб.

Відповідно до статті 37-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку № 990 (зі змінами), за результатом розгляду листа Шевченківського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві від 13 січня 2025 року № 10007-2025 (вх. № 4965-11-25 від 13 січня 2025 року), Міністерство юстиції України видало наказ від 10 лютого 2025 року № 228/7 «Про проведення камеральної перевірки державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В.», яким наказано провести камеральну перевірку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. щодо реєстраційних дій за заявою, зареєстрованою в базі даних заяв Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 62568990. Зазначеним наказом також утворено комісію для проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

13 лютого 2025 року за вх. № 20/01-16 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. надала пояснення стосовно предмета перевірки, в яких остання просила за результатами камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстраційних дій за заявою, зареєстрованою в базі даних заяв Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 62568990, скласти довідку про відсутність порушень чинного законодавства в її діях як державного реєстратора – приватного нотаріуса.

За результатом проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. 28.02.2025 року комісія склала акт № 794/19.1.1/25, згідно якого за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав від 21 серпня 2024 року № 62568990, поданої Толмачовим Миколою Григоровичем в інтересах ОСОБА_2 , приватний нотаріус Коротюк О.В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав від 23 серпня 2024 року № 74726742, на підставі якого у Державному реєстрі прав відкрито розділ № 2993485680000 на об`єкт нерухомого майна – нежитлове приміщення (1-го цокольного поверху № ХІХ), розташоване за адресою: м. Київ, вул. Провіантська, 3, та проведено державну реєстрацію права власності за заявником (номер запису 56392964).

Відповідно до відомостей Державного реєстру прав до заяви додано такі документи:

- копія свідоцтва про право власності від 01 серпня 2003 року серії НОМЕР_1 , виданого Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації (на житловий комплекс з критою автостоянкою та приміщеннями громадського обслуговування);

- витяг зі списку інвесторів будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 , від 10 червня 2024 року, затверджений фірмою «Т.М.М.» – ТОВ; акт від 10 червня 2024 року, складений ОСОБА_2 та фірмою «Т.М.М.» – ТОВ;

- довідка від 10 червня 2024 року, видана фірмою «Т.М.М.» – ТОВ; договір купівлі-продажу майнових прав від 02 грудня 2001 року № 19/12-Т, укладений між фірмою «Т.М.М.» – ТОВ та ОСОБА_2 ;

- додаткова угода № 1 про зміну порядку платежів до договору купівлі-продажу майнових прав № 19/12-Т від 02 грудня 2001 року, укладена 20 грудня 2001 року між фірмою «Т.М.М.» – ТОВ та ОСОБА_2 .

Приватний нотаріус Коротюк О.В. отримала відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва щодо технічного паспорта № НОМЕР_2 , виготовленого станом на 17 червня 2024 року Харківським інвентарбюро.

Перевіркою встановлено, що свідоцтво про право власності від 01 серпня 2003 року серії НОМЕР_1 , видане Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації на житловий комплекс з критою автостоянкою та приміщеннями громадського обслуговування площею 26 519,9 кв. м, який розташований по вул. Галі Тимофєєвої, 3, та належить фірмі «Т.М.М.» – товариству з обмеженою відповідальністю на праві колективної власності.

З договору купівлі-продажу майнових прав від 02 грудня 2001 року № 19/12-Т, укладеного між фірмою «Т.М.М.» – ТОВ (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) вбачається, що продавець продав, а покупець придбав майнові права на нежитлове приміщення № ХІХ загальною площею 15,2 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_3 – 79.

При цьому з додаткової угоди № 1 про зміну порядку платежів до договору купівлі-продажу майнових прав № 19/12-Т від 02 грудня 2001 року, укладеної 20 грудня 2001 року між фірмою «Т.М.М.» – ТОВ та ОСОБА_2 , встановлено, що нежитлове приміщення № ХІХ загальною площею 15,2 кв. м, розташоване за адресою: ОСОБА_3 , 3.

Комісія дійшла висновку, що приватний нотаріус Коротюк О.В. порушила вимоги статей 3, 10, 18, 24 Закону № 1952-IV, пункту 12 Порядку № 1127, оскільки вона провела державну реєстрацію прав на підставі документів, які не надавали змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

З огляду на встановлені порушення комісія запропонувала тимчасово блокувати державному реєстратору – приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 3 (три) місяці.

28 лютого 2025 року Міністерство юстиції України прийняло наказ № 604/5 «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора – приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В.», яким тимчасово заблокувало державному реєстратору – приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Коротюк Оксані Вікторівні доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 3 (три) місяці.

Виконання цього наказу покладено на державне підприємство «Національні інформаційні системи.

Вважаючи протиправним та неспівмірним анулювання доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивач звернулась до суду з цим позовом.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 28 липня 2025 року, залишеним без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 04 листопада 2025 року, позовну заяву задоволено.

Постановою Верховного Суду від 04.03.2026 року касаційну скаргу Міністерства юстиції України задоволено частково, рішення Одеського окружного адміністративного суду від 28 липня 2025 року та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 04 листопада 2025 року у справі № 420/6909/25 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Так, Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановлювали наявності чи відсутності у діях позивачки порушень законодавства у сфері державної реєстрації прав, зокрема статей 3, 10, 18, 24 Закону № 1952-IV та Порядку № 1127, а ухвалюючи оскаржені рішення про визнання протиправним і скасування наказу відповідача № 604/5 від 28 лютого 2025 року, виходили лише з порушення порядку призначення камеральної перевірки. Не аналізували і не оцінювали обставини, вказані щодо цього відповідачем у акті перевірки від 28 лютого 2025 року, хоч учасники справи наводили відповідні доводи і заперечення, надавали докази.

При новому розгляді справи суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив з того, що зі спірного наказу вбачається, що останній містить лише посилання на акт від 28.02.2025 №794/19.1.1/25 та не містить в собі зазначення порушення яке вчинено державним реєстратором – приватним нотаріусом Коротюк О.В., посилань на приписи чинного законодавства, яке порушено позивачем. Також не містить наказ і відомостей про негативні наслідки цих порушень зокрема, про порушення прав та законних інтересів юридичних та фізичних осіб, мотивів та обґрунтувань щодо прийнятого рішення про тимчасове блокування позивачці доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 3 (три) місяці.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01 липня 2004 року № 1952-IV (далі - Закон № 1952-IV).

За приписами ст.1 Закону № 1952-IV, дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.

Статтею 7 Закону №1952-IV передбачені повноваження Міністерства юстиції України у сфері державної реєстрації прав, до яких належить, зокрема, розгляд скарги на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб`єктів державної реєстрації прав, територіальних органів Міністерства юстиції України та прийняття обов`язкових до виконання рішень, передбачених цим Законом; забезпечення доступу до Державного реєстру прав державних реєстраторів, суб`єктів державної реєстрації прав, визначених цим Законом, інших суб`єктів, право доступу яких визначено цим Законом, та прийняття рішень про тимчасове блокування або анулювання такого доступу у випадках, передбачених цим Законом; інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно зі ст. 37-1 Закону № 1952-IV, контроль у сфері державної реєстрації прав здійснюється Міністерством юстиції України, у тому числі шляхом моніторингу реєстраційних дій у Державному реєстрі прав з метою виявлення порушень порядку державної реєстрації прав державними реєстраторами, уповноваженими особами суб`єктів державної реєстрації прав.

За результатами моніторингу реєстраційних дій у Державному реєстрі прав у разі виявлення порушень порядку державної реєстрації прав державними реєстраторами, уповноваженими особами суб`єктів державної реєстрації прав Міністерство юстиції України проводить перевірки державних реєстраторів чи суб`єктів державної реєстрації прав.

У разі якщо в результаті проведеної перевірки державних реєстраторів чи суб`єктів державної реєстрації прав виявлено прийняття такими державними реєстраторами чи суб`єктами державної реєстрації прав рішень з порушенням законів, що має наслідком порушення прав та законних інтересів фізичних та/або юридичних осіб, Міністерство юстиції України вживає заходів до негайного повідомлення про це відповідних правоохоронних органів для вжиття необхідних заходів, а також заінтересованих осіб.

За результатами проведення перевірок державних реєстраторів чи суб`єктів державної реєстрації прав Міністерство юстиції України у разі виявлення порушень порядку державної реєстрації прав державними реєстраторами, уповноваженими особами суб`єктів державної реєстрації прав приймає вмотивоване рішення про, зокрема, тимчасове блокування доступу державного реєстратора, уповноваженої особи суб`єкта державної реєстрації прав до Державного реєстру прав (п.1 ч.2).

Частиною 4 цієї статті визначено, що Порядок здійснення контролю, проведення камеральних перевірок, під час здійснення контролю та проведення перевірок, критерії, за якими здійснюється моніторинг, критерії, за якими визначається ступінь відповідальності за відповідні порушення, допущені в сфері державної реєстрації, визначаються Кабінетом Міністрів України.

Так, постановою Кабінету Міністрів України від 21 грудня 2016 року № 990 затверджено Порядок здійснення Міністерством юстиції контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, фізичних осіб - підприємців та відокремлених підрозділів юридичної особи, утвореної відповідно до законодавства іноземної держави.

Відповідно до п.9 Порядку № 990, камеральна перевірка під час здійснення контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації проводиться на підставі рішення Мін`юсту в разі виявлення порушень, визначених законами, порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та/або державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Пунктом 13 Порядку № 990 визначено, що під час проведення камеральної перевірки державний реєстратор, уповноважена особа суб`єкта державної реєстрації мають право подавати Мін`юсту свої пояснення та додаткову інформацію, що стосується предмета перевірки, які додаються до матеріалів перевірки.

Згідно п.13-1 Порядку № 990, результати камеральної перевірки викладаються у формі акта або довідки, які підписується усіма членами комісії.

У разі наявності порушень установленого законом порядку державної реєстрації складається акт. Якщо такі порушення відсутні, складається довідка.

В акті/довідці про проведення камеральної перевірки зазначаються дата проведення камеральної перевірки, прізвище, ім`я та по батькові посадових осіб Мін`юсту, що проводили камеральну перевірку; підстава проведення камеральної перевірки; опис виявлених порушень порядку державної реєстрації (з посиланням на відповідні норми законів) із зазначенням підтвердних документів чи відомостей з реєстрів (у разі складення акта), пропозиції стосовно змісту рішення за результатами проведеної камеральної перевірки (у разі складення акта).

В акті про проведення камеральної перевірки зазначаються встановлені у діях державного реєстратора, уповноваженої особи суб`єкта державної реєстрації одноразове грубе чи неодноразові істотні порушення законів під час проведення реєстраційних дій в реєстрах.

Пунктом 14 Порядку передбачено, що за результатами проведення камеральної перевірки у разі наявності порушень встановленого законом порядку державної реєстрації на підставі акта комісії про проведення камеральної перевірки Мін`юстом приймається вмотивоване рішення про результати проведення камеральної перевірки та притягнення державного реєстратора, уповноваженої особи суб`єкта державної реєстрації до передбаченої законом відповідальності з урахуванням вчинених одноразового грубого чи неодноразових істотних порушень законів під час проведення реєстраційних дій в реєстрах, а також з урахуванням наявних у Мін`юсті відомостей щодо неодноразового застосування до відповідного державного реєстратора протягом останніх дванадцяти місяців заходів, пов`язаних з тимчасовим блокуванням чи анулюванням доступу до реєстрів.

Відповідно до п.16 Порядку № 990, у разі виявлення у діях державного реєстратора, уповноваженої особи суб`єкта державної реєстрації одноразового грубого чи неодноразових істотних порушень законів під час проведення реєстраційних дій в реєстрах, а також у разі, коли у Мін`юсту наявні відомості щодо неодноразового застосування до такого державного реєстратора протягом останніх дванадцяти місяців заходів, пов`язаних з тимчасовим блокуванням чи анулюванням доступу до реєстрів, застосовується пункт 2 частини другої статті 37-1 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та/або пункт 2 частини другої статті 34-1 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань”.

За приписами п.17 Порядку № 990, у разі виявлення в діях державного реєстратора, уповноваженої особи суб`єкта державної реєстрації порушень у сфері державної реєстрації, не передбачених пунктом 16 цього Порядку, застосовується пункт 1 частини другої статті 37-1 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та/або пункт 1 частини другої статті 34-1 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань”. При цьому строк тимчасового блокування доступу державного реєстратора, уповноваженої особи суб`єкта державної реєстрації до реєстрів не може бути меншим ніж два тижні та перевищувати три місяці.

З матеріалів справи вбачається, що Мінюстом в ході перевірки встановлено порушення позивачкою законодавства у сфері державної реєстрації прав, яке виразилось у прийнятті рішення про державну реєстрацію прав від 23.08.2024 № 74726742, на підставі якого у Державному реєстрі прав відкрито розділ № 2993485680000 на об`єкт нерухомого майна – нежитлове приміщення (1-го цокольного поверху № ХІХ), розташоване за адресою: м. Київ, вул. Провіантська, буд. 3, та проведено державну реєстрацію права власності за Заявником (номер запису 56392964).

Комісія дійшла висновку, що у наданих заявником документах для проведення державної реєстрації прав містяться значні розбіжності, а саме в адресі об`єкта нерухомого майна, оскільки предметом договору купівлі-продажу майнових прав від 02.12.2001 № 19/12-Т є майнові права на нежитлове приміщення за адресою: м. Київ, вул. Ломоносова, 73-79 (Голосіївський район), а свідоцтво про право власності від 01.08.2003 серії НОМЕР_1 , видане на об`єкт за адресою: вул. Галі Тимофєєвої, 3 (Шевченківський район), що свідчить взагалі про місцезнаходження об`єкта нерухомого майна в різних районах міста Києва. Таким чином, подані документи не дають змоги встановити набуття заявником права власності на вказаний об`єкт.

Як вбачається з відомостей Державного реєстру прав до заяви додано такі документи: копія - свідоцтва про право власності від 01.08.2003 серії НОМЕР_1 , виданого Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації (на житловий комплекс з критою автостоянкою та приміщеннями громадського обслуговування); витяг зі списку інвесторів будівництва житлового будинку вул. Провіантська, 3 від 10.06.2024, затверджений фірмою «Т.М.М.» – товариством з обмеженою відповідальністю; - акт від 10.06.2024, укладений між ОСОБА_2 та фірмою «Т.М.М.» – товариством з обмеженою відповідальністю; - довідка від 10.06.2024, видана фірмою «Т.М.М.» – товариством з обмеженою відповідальністю; - договір купівлі-продажу майнових прав від 02.12.2001 № 19/12-Т, укладений між фірмою «Т.М.М.» – товариством з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2 ; - додаткова угода № 1 про зміну порядку платежів до Договору купівлі-продажу майнових прав № 19/12-Т від 02.12.2001, укладена 20.12.2001 між фірмою «Т.М.М.» – товариством з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2 .

Із долучених до заяви про реєстрацію спірного права власності вбачається, що дійсно, договір купівлі-продажу майнових прав від 02.12.2001 № 19/12-Т, укладений між фірмою «Т.М.М.» – товариством з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2 містив адресу об`єкту - АДРЕСА_2 .

Разом із тим, до заяви долучена додаткова угода №1 від 20.12.2001 року, яка хоча і має назву «про зміну порядку платежів», проте містить в собі відомості про усунення помилки та визначення правильної адреси об`єкта інвестування та підписана через майже три тижні після підписання договору, тобто без тривалого зволікання в часі.

З цього приводу варто зауважити, що даючи оцінку поданому документу, варто брати до уваги не тільки його назву, а й його зміст. А зміст додаткової угоди №1 від 20.12.2001 року однозначно вказує на те, що сторони домовились про купівлю-продаж майнових прав на нерухоме майно саме в будинку за будівельною адресою: « АДРЕСА_4 », а не за якою іншою адресою.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, акт приймання-передачі приміщення від 10.06.2024 року містив правильну адресу нежитлового приміщення ( АДРЕСА_1 ). Тобто технічна помилка мала місце на стадії оформлення договору купівлі-продажу майнових прав. Натомість на стадії прийому передачі об`єкта інвестування (нерухомого майна) сторони чітко визначили в акті правильну адресу нерухомого майна, права на яке заявлено для державної реєстрації.

Тобто, із долучених позивачем до реєстру та перевірених відповідачем документів можливо достеменно встановити, що спірне нежитлове приміщення №ХІХ загальною площею 15,2 кв. м. в 1 цокольному поверсі, майнові права на яке придбано ОСОБА_2 у продавця фірми «Т.М.М.» - ТОВ згідно договору № 19/12-Т від 02.12.2001 року розміщене станом на дату прийняття позивачем рішення про державну реєстрацію прав 23.08.2024 року за адресою: АДРЕСА_1 , (назва вулиці змінена відповідно до рішенням Київської міської ради від 8 жовтня 2015 року № 128/2031 з ОСОБА_4 ). При цьому будівельною адресою даного нежитлове приміщення до 01.08.2003 року (дата свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 ) була адреса: АДРЕСА_4 .

Крім того, з додатково долученої позивачем до пояснень та матеріалів справи довідки фірми «Т.М.М.» - товариства з обмеженою відповідальністю №141/08-м/в від 20.08.2024 року, вбачається, що Фірма "Т.М.М." – ТОВ повідомляє, що в договорі №19/12-Т купівлі - продажу майнових прав від 02.12.2001 року, укладеного між Фірмою "Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2 , було допущено описку, щодо адреси об`єкта нерухомого майна, яке є предметом вищезазначеного договору, а саме: у пунктах 1.1; 1.2 та 2.1 помилково зазначено адресу: « АДРЕСА_2 ». Фірма «Т.М.М.» - товариство з обмеженою відповідальністю повідомило, що правильною адресою в договорі №19/12-Т купівлі - продажу майнових прав від 02.12.2001 року, укладеного між Фірмою "Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю та ОСОБА_2 , та всіх додаткових угодах до нього вважати: « АДРЕСА_4 . В подальшому допущена описка була усунута шляхом зазначення правильної адреси об`єкта нерухомого майна в Додатковій угоді № 1 від 20.12.2001 року та інших документах, які стосуються виконання договору №19/12-Т купівлі - продажу майнових прав від 02.12.2001 року.

Можливість долучення реєстратором під час камеральної перевірки додаткових документів, що стосується предмета перевірки, прямо передбачені п.13 Порядку № 990.

Викладене спростовує доводи апелянта, що під час камеральної перевірки не можуть враховуватись інші документи, не завантажені до реєстру прав.

Колегія суддів також враховує висновки, викладені Верховним Судом в п.18 постанови від 22.12.2025 року у справі № 120/14157/24, відповідно до яких, варто враховувати законодавчу норму, визначену в пункті 10 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV, де зазначено, що камеральна перевірка - це перевірка, що проводиться у приміщенні Міністерства юстиції України виключно на підставі даних Державного реєстру прав.

Проте, заради досягнення мети перевірки та встановлення повноти її обставин Мін`юст не обмежений лише електронними документами, які містяться в реєстрі, тим більше, якщо наявні паперові реєстраційні документи, які були підставою для державної реєстрації прав, і мають додаткове вагоме значення для встановлення порушень державного реєстратора та обрання йому заходу реагування на ці порушення як міру відповідальності за вчинені порушення.

З урахуванням викладеного колегія суддів дійшла висновку, що Міністерство юстиції України прийняло спірний наказ без урахування всіх обставин, що мали значення для прийняття рішення, непропорційно, тобто без дотримання необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи позивача і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення, а тому такий наказ підлягає скасуванню.

Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом в постанові від 15.08.2023 у справі №640/16809/20.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, щодо протиправності оскаржуваного наказу і необґрунтованого застосування до позивача заходів у вигляді тимчасового блокування доступу до реєстру.

Оцінюючи викладене в сукупності, судова колегія вважає, що суд першої інстанції правильно та у достатньому обсязі встановив обставини справи, і ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, що відповідно до ст.316 КАС України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст.ст. 308, 310, 315, 316, 321, 322, 325, 328, 329 КАС України, судова колегія

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу Міністерства юстиції України – залишити без задоволення.

Рішення Одеського окружного адміністративного суду від 02 липня 2026 року – залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дати її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст постанови складений та підписаний колегією суддів 24 вересня 2026 року

Головуючий: Н.В. Вербицька

Суддя: О.В. Джабурія

Суддя: К.В. Кравченко